Ekonomisk analys av fastigheter Källa foto: https://www.flickr.com/photos/ När utförs ekonomisk analys? Fastighetsvärdering Ekonomisk styrning av fastighetsbolag Upprättande av förvaltningsplaner/underhållsplaner Ej skattemässiga frågor, idag! 19 april 2016 Sara Bäckström 3 1
Varför ekonomisk analys av fastigheter? Bedöma fastighets marknadsvärde Bedöma fastighets individuella avkastningsvärde 19 april 2016 Sara Bäckström 4 Ord och begrepp Kalkylränta=Diskonteringsränta=Procen tsats som används vid investeringsanalys för omräkning av belopp över tiden. Baserad på den förväntade avkastningen! Avskrivning=systematisk fördelning av utgiften över livslängden Tips! Kolla Fastighetsnomenklatur i slutet av boken 19 april 2016 Sara Bäckström 5 Ord och begrepp Driftskostnad=kostnad för den löpande verksamheten i en fastighet, t.ex. löner, el och vatten Kommersiella lokaler=kontor, butiker mm Vakansnivåer=andelen outhyrda lokaler 19 april 2016 Sara Bäckström 6 2
Ord och begrepp Teknisk livslängd=hur länge en funktion brukas Ekonomisk livslängd= tiden då det är ekonomisk försvarbart att bruka resursen 19 april 2016 Sara Bäckström 7 Bikupa sd Diskutera olika typer av fastigheter och hyresgäster! 19 april 2016 Sara Bäckström 8 Metod för att analysera beror på syftet Indata till värderingsmodell Skillnad i diskonteringsräntor Fokus på hyror Fokus på driftutbetaningar 19 april 2016 Sara Bäckström 9 3
Analysmoment 1. Analys av inbetalningar (tonvikt på hyra) 2. Analys av driftutbetalningar (drift+media+fastighetsskatt+tom trätt) 3. Analys av underhållsutbetalningar driftnetto/driftöverskott 19 april 2016 Sara Bäckström 10 Due diligence fastighet =ekonomisk besiktning av fastighet(omfattande) 19 april 2016 Sara Bäckström 11 Analys av hyresinbetalningar Lokaler dvs ej bostad Löptid Gränsdragning (vem betalar el?) Skillnad kontraktshyra och marknadshyra Kundens betalningsförmåga Hyr attraktiv och flexibel är lokalen Efterfrågan Risk för tomma lokaler (vacanser) 19 april 2016 Sara Bäckström 12 4
Analys av driftutbetalningar -delmoment: Egen regi/entreprenad? Kommunala taxor/avgifter? Typ av fastighet? Moms eller ej? Hur redovisas driftkostnader-tex värme? Fastighetsskatten? Tomträttsavgäld? 19 april 2016 Sara Bäckström 13 Förvaltningkostnad, administration och skötsel Kostnadseffektiv entreprenad eller personalkostnader? Analyseras ofta i form av kr/kvm uthyrbar area 19 april 2016 Sara Bäckström 14 Analys av reparations- och underhållsutbetalningar Gränsdragningsproblem mellan: Fastighetsskötsel Investeringar 19 april 2016 Sara Bäckström 15 5
Analys av reparations- och underhållsutbetalningar- -delmoment Typ av fastighet? Byggnads ålder? Hyresgästomsättning Underhållsstrategi Livscykel och material Typ av installationer? Tekniska besktningsprotokoll? Planerat underhåll? Moms? Gränsdragning underhåll/investering 19 april 2016 Sara Bäckström 16 Underhållskostnad för bostadshyreshus 19 april 2016 Sara Bäckström 17 Bikupa Diskutera vilken tidsintervall som gäller(0-30 år eller 30-50) för följande: Ytskikt, vitvaror, elsystem, köksinredning, badrumsinredning, fönster, VA-system (stammar), takbyte, dränering grund 19 april 2016 Sara Bäckström 18 6
Redovisning som grund för ekonomisk analys Årsredovisningen Nödvändigt att kunna regler om redovisning God redovisningssed 19 april 2016 Sara Bäckström 19 Gränsdragningsproblem igen Underhållskostnad: påverkar med hela sitt belopp!! Investering Påverkar kapitalet till en viss del, dvs avskrivningen 19 april 2016 Sara Bäckström 20 Kapitalredovisning Balansräkningen 19 april 2016 Sara Bäckström 21 7
Anskaffningsvärde Fastighet=anläggningstillgång ur ett redovisningsperspektiv Ska redovisas med bas i historiska anskaffningsvärden Avskrivning enligt plan så den är avskriven då nyttjandeperiod är till ända 19 april 2016 Sara Bäckström 22 Nedskrivning Tillgångs marknadsvärde är lägre än redovisat värde på balansdagen kan nedskrivning utföras. 19 april 2016 Sara Bäckström 23 Uppskrivning Om marknadsvärde är bestående och väsentligt överskridande redovisat värde. Max är till taxeringsvärde! 19 april 2016 Sara Bäckström 24 8
Nyckeltalsanalys Likvida medel? Likviditet kortsiktig betalningsförmåga Soliditet Långsiktig överlevnadsförmåga (eget kapital/totala tillgångar) Avkastning på totalt kapital Direkt avkastning på totalt kapital (marknadsvärde) Avkastning på eget kapital Driftöverskott=Hyresintäkt-driftkostnad 19 april 2016 Sara Bäckström 25 Analys av fastighetsbolag På likande sätt men mer komplext! 19 april 2016 Sara Bäckström 26 Analysverktyg på nätet zc 19 april 2016 Sara Bäckström 27 9