SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE GRANSKNINGSHANDLING 2015-09-30 DNR: 15SBN77 HANDLÄGGARE: LOUISE GRANÉR Planbeskrivning Sörby Urfjäll 4:7, kv Klyvaren Detaljplan för verksamheter, handel och kontor Gävle kommun, Gävleborgs län Granskningstid: xx oktober xx november 2015 0
Planens syfte och huvuddrag Detaljplanens syfte är att tillföra ändamålen handel och kontor till dagens ändamål industri. På detta sätt blir planläggning mer flexibel och kan möjliggöra fler typer av etableringar. Planen syftar även till att skydda det naturområde som finns inom planområdet. Förenligt med miljöbalken Detaljplanen är förenlig med (riksintressena)3, 4 och (Miljökvalitetsnormerna) 5 kap. MB. Inga riksintressen berörs och inga miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken överskrids av detaljplanen. Plandata Lägesbestämning Detaljplanen avgränsas av delvis av fastighetsgränsen för Sörby Urfjäll 4:7 och gränsar till Industrigatan i väst och Hemlingbybäcken i öst. Areal Planområdets areal är ca 2 hektar. Markägoförhållanden Två fastigheter och en samfällighet finns inom planområdet: 1
Sörby Urfjäll 4:7 ägs av Gelba Gävle AB Sörby Urfjäll 12:1 ägs av Gävle kommun Sörby Urfjäll S:4 är en Samfällighet Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Översiktsplanen anger ingen specifik markanvändning för området. Föreslagen detaljplan strider därför inte mot den. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För området gäller detaljplan från 1979 med aktnr 2180-14509 samt detaljplan från 1997 med aktnr 2180K-21701. Handelspolicy Möjlighet ges att uppföra handel inom området. I enlighet med Gävle kommuns handelspolicy förespråkas samlokalisering med befintligt handelsutbud ur miljösynpunkt eftersom det tenderar att minska/koncentrera fordonsrörelserna. Vidare är kommunen delansvarig för att det finns goda kollektivtrafikförbindelser till handel. Vision 2025 En mer flexibel detaljplan som möjliggör handel och kontor ger anpassning för en föränderlig stad. Detaljplanen ger även förutsättningar för ett mer multifunktionellt verksamhetsområde med bland annat kontor och handel, vilket förbättrar tillgängligheten för de boende i närområdet. Miljöbedömning Detaljplanen innebär ingen betydande miljöpåverkan, Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Ingen MKB har därför upprättats. Förutsättningar och förändringar Natur Utemiljön inom kvartersmarken består av asfalt och växtlighet saknas. Inget naturvärden eller rekreativa värden finns således. Inom planområdet flyter Hemlingbybäcken, som planläggs med W vattenområde. Kring bäcken finns en omgivande vegetationszon bestående av framförallt av lövträd, såsom sälg och björk. Dock påverkas inte detta område av detaljplaneändringen utan planläggs, liksom idag, som natur. Inom naturytan finns även ett gång- och cykelstråk som är en viktig del för möjligheten att röra sig i området och kommer därför att bibeållas. För att bevara öppenheten kring vattnet tillåts ingen bebyggelse på de åtta meter av fastigheten som ligger närmast bäcken (ytan förses med prickmark). Det här innebär att det sammanlagt blir minst 10-12 meter mellan bäck och byggnad. 2
Samtidigt säkras en öppenhet vid gång- och cykelvägen för att möjliggöra för ett grönt, öppet och attraktivt stråk. Befintlig bebyggelse Inom detaljplaneområdet finns en större industribyggnad från 1960-talet uppförd i tre våningar. Detaljplaneområdet ingår i ett industriområde med mycket hårdgjorda ytor och stora byggnadskroppar. Även viss del bostadsbebyggelse finns dock i närområdet. Ny utformning Den befintliga byggnaden förelås rivas och bytas ut mot mindre byggnadskroppar. Maximal bruttoarea är 12 000 kvm för den större byggrätten och nockhöjden får vara upp till 12 meter. På de mindre byggrätterna, som skärs av med ledningsrätter och u-områden, ges ingen begränsning av byggrätt. Även här tillåts en maximal nockhöjd på 12 meter. De mindre byggnadskropparna ger plats för mer parkering, vilket är en förutsättning för att platsen ska kunna användas till handel. 3
För att området ska bli en attraktiv målpunkt i staden är det viktigt att byggnaderna och platsen får god utformning. Entréer bör vara tydliga och välkomnande och byggnaderna bör utformas för en mänsklig skala (t.ex. med detaljer som delar upp byggnaden i mindre delar). Parkeringsytor kommer att brytas upp med träd och grönska för att undvika alltför stora, hårdgjorda och detaljlösa ytor. Vidare är grönskan en viktig del i dagvattenhanteringen. För att göra området till en attraktiv arbetsplats och besöksmål kan med fördel en yta utformas som en mindre vistelseyta där man kan äta lunch, vila benen eller avnjuta solsken. Ny användning I och med detaljplanens genomförande kommer det att bli möjligt att etablera verksamheter, handel och kontor. Ändamålet verksamheter rymmer service, lager, tillverkning med tillhörande försäljning, handel med skrymmande varor och andra verksamheter av likartad karaktär med begränsad omgivningspåverkan. Att verksamheterna ska ha begränsad omgivningspåverkan betyder att närliggande bostäder fortsatt ska ha goda ljudmiljöer och inte störas av verksamheterna. Med de nya ändamålen handel och kontor kan ett mer levande område skapas där fler människor rör sig. Ny handel kan också samordnas med befintlig handel vid Fjällbackens centrum för att minska transporterna och parkeringsbehovet. Strandskydd Området ligger nära Hemlingbybäcken och omfattas därför av strandskydd. Strandskyddet föreslås upphävas på kvartersmark i samband med detaljplanens genomförande. Särskilt skäl till att upphäva strandskyddet är att området redan är ianspråkstaget. Gator och trafik Planområdet ligger intill Industrigatan, som i sin tur binder samman Upplandsgatan och Brynäsgatan. Beroende på vilken etablering som sker inom planområdet kan trafiken längs Industrigatan öka. Omgivande gator har kapacitet att klara av denna trafikökning. Att planområdet kan nås både från Upplandsgatan och Brynäsgatan gör också att trafiken fördelas mellan dessa anslutningspunkter. Cykelväg Cykelbana finns nordöst om planområdet och leder till Atlasgatan i öst och Hillmansgatan i väst. Längs södra delen av Industrigatan saknas cykelvägar idag. Beroende på vilken verksamhet som etablerar sig på platsen kan mängden cykeloch gångtransporter till området få en tydlig ökning. I samband med ökat biltrafik kan Industrigatan då behöva ses över för att få tillgängliga stråk med säkrare överfarter. Vid utformning av området är det viktigt med tillgängliga cykelvägar till och inom planområdet för att främja hållbart resande. 4
Bilden visar Industrigatan samt hur gång- och cykelvägen korsar vägen med en otydlig överfart. I bild syns också hur den cykelbana som finns längs Industrigatan upphör vid platsen. Bilden visar Industrigatan samt hur gång- och cykelvägen korsar vägen med en otydlig överfart. I bild syns också hur den cykelbana som finns längs Industrigatan upphör vid platsen. Ny hastighetssäkrad passage föreslås i Gävle kommuns cykelplan. Kollektivtrafik Busshållplatser finns vid Brynäsgatan drygt 250 m från planområdet och turtätheten är god (ca en buss var 10:e minut). Bilparkering Större samlade markparkeringar bör avgränsas med grön/gångstråk för att visuellt minska intrycket av en stor sammanhängande parkeringsyta och underlätta kommunikationer mellan parkeringsplats och målpunkt. Vid utformning av parkeringsplatser och parkeringsanläggningar är det av stor vikt att parkeringarna tillför den omkringliggande miljön ett estetiskt värde. Parkeringsplatser behöver vidare utformas med hänsyn till driftbarhet och dagvattenhantering. Planområdet ska följa gällande parkeringsnorm för bil och cykel. Normen ser ut som följer: 5
Typ Lägst parkeringstal för cykel, per 1000 kvm BTA Parkeringstal för bil, per 1000 kvm BTA Minst Max Dagligvarubutiker 30 20 Sällanköpsvarubutiker 15 10 Stormarknader 25 50 Volymhandel (ej mat) 25 10 Kontor 20 7 15 Industri, tillverkning 20 10 20 Industri, lager 5 5 10 Parkeringsbehovet styrs av vilken verksamhet som kommer att etableras på platsen. I illustrationen (sid 3), redovisas ca 150 bilparkeringsplatser. I parkeringspolicyn finns också särskilda krav om ytan för markparkering är större än den planerade verksamhetens byggnadsyta (BYA). Förutom krav på goda förbindelser med gång-, cykel- och kollektivtrafikförbindelser så ska ytan vara tillgänglig för att kunna samnyttjas med närliggande verksamheter. Cykelparkering Cykelparkering bör finnas i anslutning till entréerna och ska utformas med lämpligt funktionskrav utifrån var cykelställen är placerade och i vilket syfte. Följande tabell beskriver detta i detalj: Klass Funktionskrav Passande miljöer 3 Parkering med ramlåsning i väderskyddad och säker miljö (inomhus, i låst bur eller liknande) 2 Parkering med ramlåsning och väderskydd En särskild möjlighet i miljöer med långtidsparkering och stor efterfrågan på cykelparkering. Tillgodoser också behovet av ökad säkerhet för premiumcyklar. Som komplement till klass 1 i miljöer med långtidsparkering vid kollektivtrafikens bytespunkter och andra större publika målpunkter. Placeras lämpligen på något större avstånd från målpunkten för att minska trycket på de mest centrala parkeringsytorna. 1 Parkering med ramlåsning Ramlåsning är grundkravet för fasta ställ. Denna typ av cykelställ är det som i normalfallet ska komma i fråga. 0 Flyttbart hjulställ utan ramlåsning Vid omfattande felparkering i trånga miljöer där ett kompakt ställ för korttidsparkering är mest lämpligt. Flyttbart ställ med ramlåsning Platser där efterfrågan på cykelparkering behöver prövas, platser där fasta ställ inte är lämpliga, samt vid tillfällig utökning av antalet parkeringsplatser under sommarhalvåret eller vid evenemang. Miljö Luftkvalitet Halterna NO2 och PM10 ligger lågt och klarar MKN med god marginal. Även miljömålet för luft klaras för NO2. 6
Markföroreningar Vid fastigheten bedrivs idag verkstadsindustri som bland annat utför underhållsarbete åt massa- och pappersindustri. Då industriverksamheter funnits på fastigheten en längre tid har en undersökning (M Rönnbäck, WSP 2015) gjorts för att analysera om föroreningar finns på platsen. Den miljötekniska undersökningen (Rönnbäck 2015) som tagits fram visar att grundvattnet på en provtagningsplats har förhöjda halter av arsenik och nickel men att föroreningshalterna i jorden är låga. Detta indikerar att grundvattnet påverkas av en punktkälla men då halterna i jorden är låga finns inget som indikerar att halterna kommer från pågående verksamhet. I rapporten (Miljöteknisk undersökning, M Rönnbäck, WSP 2015) bedöms halterna i grundvattnet inte heller föranleda någon ytterligare åtgärd. Utifrån dessa resultat bedöms markföroreningarna vara acceptabla för den markanvändning som planeras (verksamheter, kontor och handel). Nedan visas en sammanställning av hur föroreningshalterna i jord och grundvatten har klassificerats i olika bedömningsmodeller. Bedömningsmodell/ Vad som analyserats SGU, Rapport 2013:01 (Nivå 1-5, från mycket låg halt till mycket hög halt) Naturvårdsverket Rapport 4918 (Nivå 1-4, från mindre allvarlig till mycket allvarlig) MIFO-klassning Klass 1-4 (från mycket stor risk till liten risk) Lämplig markanvändning Jordprover Känslig markanvändning (Både planerad markanvändning och mer känslig användning är lämplig på platsen) Grundvatten - Arsenik samt Nickel 4 Hög halt (i ett prov, i övriga grundvattenprover ligger nivåerna lägre) 1 - Mindre allvarlig Jord och grundvatten Riskklass 3 Måttlig risk (baseras med avseende på markens känslighet, föroreningsnivå av arsenik samt spridningsmöjligheter.) 7
Rivning- och schaktarbeten Schakt och hantering av förorenad jord eller vatten ska föregås av miljötekniska markundersökningar för att kunna hantera och omhänderta dessa på ett miljöriktigt sätt och undvika föroreningsspridning. Hantering och uppläggning av jord får inte ske så att föroreningar eller grumlande partiklar sprids till Hemlingbybäcken. Eventuell asfaltbeläggning som rivs upp ska analyseras för att fastställa om den innehåller stenkolstjära. Dagvatten Situation idag Planområdet ligger inom kommunalt verksamhetsområde för dagvatten. Idag leds vatten från fastigheten ut mot Hemlingbybäcken och reningsanläggningar saknas. Det här utgör en riskfylld och bristfällig dagvattenhantering eftersom eventuella utsläppsolyckor kan ledas direkt ut i bäcken. Vidare finns föroreningar i grundvatten och från parkeringsytor som följer med dagvattnet till bäcken. För att följa Gävle kommuns dagvattenpolicy behöver dagvattenhanteringen förbättras. Eftersom Hemlingbybäcken har kapacitetsproblem samt är föroreningsbelastad är det extra viktigt att dagvattenhanteringen åtgärdas och förbättras i samband med den nya etableringen. Åtgärder I enlighet med den dagvattenutredning (Alsmyr, WSP 2015) som tagits fram i samband med detaljplanearbetet behöver ett nytt dagvattenledningsnät anläggas. Då ledningsnätet runt fastigheten har begränsad kapacitet föreslås dock dagvattnet, likt idag, att mynna ut i Hemlingbybäcken. Då även bäcken har begränsad kapacitet att ta emot vatten är dock målsättningen att flödesbelastningen i sin helhet ska minskas. Andelen hårdgjord yta föreslås i enlighet med detaljplanens illustration att minska, vilket är positivt. Om hänsyn tas till klimatfaktor kommer dock dimensionerade flöden att öka varför en ännu grönare och mer genomsläpplig fastighet bör eftersträvas. Förorenat och rent dagvatten ska separeras så att det förorenade dagvattnet renas innan det når Hemlingbybäcken. Då inget utrymme finns för att rena dagvatten på grönytor eller i diken föreslås rening av dagvatten från parkeringsytor att ske i olje- och slamavskiljare. Takvatten betraktas dock som rent och kommer via ledningar att ledas direkt till ån. Viktigt att välja ett takmaterial som inte riskerar att släppa ifrån sig föroreningar till dagvattnet. Exempelvis är koppartak direkt olämpligt. Slutsats Dagvattenhantering ska ske i enlighet med den dagvattenutredning som tagits fram men med den skillnaden att takvattnet leds direkt till ån via ledningar. På grund av höga grundvattennivåer i området finns inte förutsättningar för magasin för takvatten. Med dessa åtgärder kommer dagvattenhanteringen på platsen att förbättras och förutsättningarna för en förbättrad kvalitet i Hemlingbybäcken att öka. Miljökvalitetsnormer bedöms inte påverkas negativt av detaljplanens genomförande. 8
Buller I kommunens bullerkartläggning från 2013 beräknas bullret i fasadpunkter i de närmast belägna bostadshusen (norr om Industrigatan) ligga på som högst 49 db(a) ekvivalent ljudnivå frifältsvärde och högst 65 db(a) maxvärde. Vid Klövjestigens bostäder, ca 130 meter sydost om planområdet, beräknas motsvarande nivåer till som högst 46 db(a) ekvivalent ljudnivå och högst 75 db(a) maximal ljudnivå i fasadpunkt. Planen, som syftar till att ändra användningen från industri till handel och kontor, kommer sannolikt att få ner maxnivåerna något, medan den ekvivalenta nivån kan komma att öka något på grund av fler personbilar besöker fastigheten. En avsevärd trafikökning krävs dock för att nå oacceptabla ljudnivåer vid befintliga bostäder. Någon bullerutredning i och med planens framtagande bedöms därmed inte motiverad. Teknisk försörjning Området är redan utbyggd och teknisk försörjning finns. Elledningar ansluter från Industrigatan. VA-ledningar ansluter också från Industrigatan men går delvis även genom fastigheten. För dessa ledningar finns ledningsrätt som i detaljplanen planläggs med u marken ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. Brandposter finns ca 150-200 m från planområdet. Fastighetsbildning Genomförandet att detaljplanen medför ingen fastighetsbildning. Ledningar och ledningsrätter planläggs med u-områden. Konsekvenser av planens genomförande Detaljplanen medför ingen påvisbar påverkan på miljö, hälsan eller hushållningen med mark, vatten och andra resurser. Beroende på vilken etablering som görs så kan dock mer trafik genereras vid platsen. Uppförs handel bedöms dock fordonsrörelserna bli förhållandevis och små på platsen i och med att platsen samlokaliseras med befintligt handelsutbud. Att området ligger nära centrum, har god kollektivtrafik samt ligger i nära anslutning till ett bostadsområde är också positivt ur miljösynpunkt. I samband med planens genomförande ska också dagvattenhanteringen förbättras, vilket också bör ge en bättre föroreningssituation. Den mer flexibla användningen gör att marken kan nyttjas för det ändamål som det finns behov av så att marken kan nyttjas effektivt. Miljömålet god bebyggd miljö bedöms i och med detta att följas. Miljömålets precisering kring god vardagsmiljö Den bebyggda miljön utgår från och stödjer människans behov, ger skönhetsupplevelser och trevnad samt har ett varierat utbud av bostäder, arbetsplatser, service och kultur bedöms följas bättre i och med planens genomförande. 9
Stadsbild Beroende på etablering bedöms detaljplanen kunna ge en positiv påverkan på stadsbilden. I samband med detaljplanens genomförande kommer området att rustas upp och nya byggnader planeras att uppföras. Ambitionen är en grönare mer välordnad utemiljö där träd och annan växtlighet bryter upp de större asfaltsytorna. Uppförs handel eller kontor kan en något mer småskaligt än idag, mer anpassad till en mänsklig skala, förväntas. Om området innehåller funktioner som genererar mer människor till platsen, skapas också mer rörelse och folkliv, vilket är positivt. Tillgänglighet, trygghet Kollektivtrafik finns i närheten och turtätheten är god. Gång- och cykelväg finns från busshållplatsen och bör anslutas till fastigheten på ett bättre sätt om en ny etablering, som genererar mer folk, sker. Planområdet är plant och bör ges tydliga entréer samt goda gång- och cykelstråk in mot entrén. Belysningen ska göras jämn och trygg. Då planområdet ligger i anslutning till Fjällbackens centrum kan det integreras i ett större område av handel, vilket har miljömässiga fördelar. Om handel etableras inom planområdet bör tillgängliga cykel- och gångstråk uppföras till Fjällbackens centrum. Även den visuella kontakten bör i detta fall förstärkas. En upprustning av fastigheten är positivt för området då det kan medföra att platsen känns mer attraktiv och genom detta också mer trygg. Ny funktioner, såsom handel och kontor, kan också generera mer folk till platsen under fler timmar på dygnet, vilket också har en positiv påverkan på trygghetskänslan. Fastighetskonsekvenser Detaljplanen ger inga fastighetsrättsrättsliga konsekvenser förutom att ändamålen för befintliga fastigheter ändras. Ekonomiska frågor Fastigheten ges ett visst ökat värde i och med att flera ändamål kan tillföras platsen. Detaljplanen innebär inga ekonomiska åtaganden för kommunen. Dock kan situationen vid Industrigatan behöva ses över och en bättre överfart ordnas. Tekniska frågor Utredningar Följande utredningar har tagits fram i samband med detaljplanearbetet: Alsmyr, M (2015) Sörby Urfjäll 4:7, Dagvattenutredning till detaljplan, Rapport. Gävle, WSP 10
Alsmyr, M (2015) Sörby Urfjäll 4:7, kv. Klyvaren Infiltrationsmagasin, PM. Gävle, WSP Rönnbäck, M (2015) Sörby Urfjäll 4:7, Miljöteknisk markundersökning, Rapport. Gävle, WSP Organisatoriska frågor Preliminär tidplan planprocess Samråd: Juni-Juli 2015 Granskning: Oktober 2015 Antagande: Januari 2016 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det att detaljplanen vinner laga kraft. Medverkande tjänstemän Ann-Sofi Dahlqvist, miljöutredare Josef Wårdsäter, planarkitekt Abraham Rondon Rosa, trafikplanerare Sofie Wiström, bygglovhandläggare Tina Näslund, förrättningslantmätare Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Louise Granér Planarkitekt 11