Bostadsmarknadsanalys. Södermanland bygger. Peter Eklund Bengt Nordström. Sörmlandsbilder 16

Bostadsmarknadsanalys 2012 Södermanland bygger Peter Eklund Bengt Nordström Sörmlandsbilder 16

Sörmlandsbilder 16 Bostadsmarknadsanalys 2012 Södermanland bygger Författare: Peter Eklund, Bengt Nordström Länsstyrelsen i Södermanland Grafisk form, illustrationer, produktion Bybloo Kommunikation, bybloo.se Bilder/konstverken på sid 4, 8, 22, 32 och 48 Mikael Kihlman, Grafikens Hus Mariefred Länsstyrelsen i Södermanlands län ISSN 1652-5329 ISBN 978-91-88044-38-9

Förord Aldrig någonsin har det funnits så många invånare i Södermanland som just nu. Södermanland med sitt strategiska läge, med sitt mångfacetterade landskap och sina karakteristiska städer, sina många sjöar, skärgården och möjlighet till god livskvalitet och livsluft, sina unika kulturmiljöer attraherar varje månad nya människor till länet. Att kunna tillfredsställa människors och företags behov av bra bostäder är en grundförutsättning för tillväxt och välstånd i samhället. Nyckeln till det goda boendet är att kunna erbjuda bra bostäder och fungerande städer, där önskemålen om trygghet, standard, service och ett rikt kulturutbud samt läge motsvarar människors önskemål. Det måste också finnas aktörer på marknaden som är villiga att ta risker och investera i marknaden för nya idéer, arbetstillfällen, bostäder och projekt. Annars kan det bli svårt att attrahera nya sörmlänningar och den positiva utvecklingen i Sörmland riskerar att stagnera. Närheten till Stockholm är både en styrka och möjlighet. Det finns också en risk att länet hamnar i skuggan, då fler och fler av aktörerna i Stockholm-Mälarregionen har regionen som gemensamt marknadsområde, där marknad, risktagande och betalningsvilja är högre i Stockholm än i vårt län. Det är ett samhällsintresse att medborgarnas efterfrågan på bostäder kan tillgodoses. Att växa med mellan 1 500-3 000 invånare varje år ställer höga krav på länets utveckling. Grundservicen i form av skola, barnomsorg, sjukvård och infrastruktur behöver växa och moderniseras i samma takt som befolkningen ökar. Enligt de aktuella prognoserna är behovet av bostäder i Stockholm-Mälarregionen cirka 20 000 bostäder per år de närmaste 40 åren och enbart i Södermanland cirka 1 500-2 000 bostäder/år fram till år 2050, eftersom Mälarregionen kommer att växa med mer än 1 400 000 invånare. Det finns ett behov av mer än en fördubbling av dagens bostadsproduktion. En väl fungerande bostadsmarknad är en av de mest avgörande faktorerna ur ett tillväxtperspektiv. Trots detta har tillgången av bostäder i länet i form av nyproduktion och Sveriges högsta permanentning av fritidshus inte på långt när räckt till. Nyproduktionen av bostäder har varit på en alltför låg nivå under många år och bostadsbristen i länet är nu tydligt märkbar på flera orter. Det har medfört ett antal hinder på olika nivåer. Unga får svårt att etablera sig på bostadsmarknaden och bor kvar hemma och nyanlända från andra länder och familjer blir alltmer trångbodda. Framtiden har fokus på Södermanland och bär på en mängd utmaningar. Under de närmaste 40 åren väntas Södermanland öka sin befolkning med cirka 110 000 invånare.

Länsstyrelsen har tagit på sig att vara en samlande kraft för Södermanland när det gäller bostadsbyggande och planering. En särskild bostadsberedning där alla företag, kommuner och regionala aktörer inom bostadssektorn deltar har åtagit sig att tillsammans och enskilt finna former för att vi ska nå våra mål att mer än fördubbla bostadsbyggandet. Bostadsberedningen ska rapportera sina resultat i september i år i anslutning till en omfattande bostadskonferens. Rapporten har arbetats fram av Peter Eklund och Bengt Nordström. Med denna årliga rapport om bostadsmarknaden i länet och ovanstående satsningar vill vi bidra till en konstruktiv diskussion om nödvändiga åtgärder för en mer fungerande bostadsmarknad i Södermanland. Nyköping i juni 2012 Kurt Ekelund Länsråd

Innehållsförteckning 1. Stark tillväxt kräver en väl fungerande bostadsmarknad en sammanfattning... 4 7 2. Byggandet i länet nyproduktion och hinder... 8 21 3. Befolkning och flyttning... 22 31 4. Bostadsmarknaden i länet... 32 47 5. Ny situation innebär att vi måste tänka nytt om bostäder för alla, segregation och attraktiva städer... 48 63 6. Källor................64

Sammanfattning Stark tillväxt kräver en väl fungerande bostadsmarknad Södermanland är en region i stark tillväxt som kräver en väl fungerande bostadsmarknad. Bristen på bostäder och en alltmer ökande befolkning är utmärkande för attraktiva regioner. De senaste tio åren har Södermanlands befolkning ökat med mer än 17 000 nya invånare. Under den tiden har det endast tillkommit 7 400 nya permanenta bostäder i nyproduktion och permanentning av fritidshus. Vi borde ha byggt drygt 30% mer. 4 Södermanland bygger

1. Sammanfattning Stark tillväxt kräver en väl fungerande bostadsmarknad Den kraftiga befolkningsökningen väntas fortsätta och nu gäller det att planera för ytterligare 110 000 nya invånare fram till år 2050 och med 60 000 fram till år 2030. Södermanland är ett attraktivt län att flytta till och bo i. Länets attraktivitet och läge i den alltmer växande Mälarregionen som fram till år 2050 planeras att öka med drygt 1,4 miljoner invånare är två av förklaringarna till denna utveckling. Det är viktigt att den så kallade försörjningskvoten inte ska bli alltför låg, det vill säga att så många som möjligt är yrkesverksamma i förhållande till de som står utanför arbetsmarknaden, barn och äldre. Ytterligare ett skäl är möjligheten att ge invånarna en väl fungerande service. Precis som andra expansiva län kännetecknas Södermanlands bostadsmarknad av bostadsbrist. Detta leder till att länet systematiskt och långsiktigt måste bygga upp en kapacitet att mer än fördubbla bostadsbyggandet i Södermanland fram till år 2050. Mer än 60 000 nya bostäder under denna period innebär ett årligt behov av mer än 1 500 bostäder per år i snitt. Förra året påbörjades 549 nya bostäder och prognosen för 2012 pekar på ungefär samma låga nivå. För Mälarregionen innebär det nästan 800 000 nya bostäder på fram till år 2050. Mer än en fördubbling mot nuvarande nivå till 20 000 nya bostäder per år varje år i 40 år. Förra året tillkom enbart 9 000 nya bostäder i Mälarregionen. I detta perspektiv blir bostadsfrågan en nyckelfråga för kommunernas och länets utveckling. Bostadsfrågorna är viktiga ur ett tillväxtperspektiv. För att vara en attraktiv boendeoch arbetsmarknad måste det finnas ett bra utbud av olika bostäder, fungerande kommunal service och ett rikt kulturliv. Det måste också finnas aktörer på marknaden som är villiga att ta risker och investera i marknaden för nya idéer, arbetstillfällen, bostäder och projekt. Annars kan det bli svårt att attrahera nya sörmlänningar och den positiva utvecklingen i Sörmland, Mälarregionen, riskerar att stagnera. Det är en utmaning som länet måste adressera. I sju av länets nio kommuner är det brist på bostäder och allra störst är bristen på hyresrätter. Just nu bedömer kommunerna och länsstyrelsen att länet har akut behov av 450-750 hyresrätter. Bostadsbristen och framför allt de hinder som finns för nyanlända och unga människor att komma in på och röra sig på bostadsmarknaden är prioriterade. Enbart nyproduktion kan inte lösa bristen på bostäder. Den måste i stor utsträckning lösas i det befintliga beståndet. Nyproduktion har fördelen att den kan initiera vakanskedjor som skapar nya utrymmen på marknaden. En fungerande marknad ska kunna erbjuda boenden för alla faser i livet, för olika hushåll och människor med varierande inkomster. Den allt hårdare konkurrensen om bostäderna påverkar i första hand resurssvaga grupper, nyanlända och unga. En effekt av befolkningsökningen och det låga bostadsbyggandet är att trångboddheten har ökat. Fler och fler sörmlänningar upplever sig trångbodda. Bristen på bostäder minskar rörligheten Södermanland bygger 5

på bostadsmarknaden. Att bygga upp fungerande förmedling av hyresbostäder, precis som hemnet för bostadsrätt och småhus, kan bidra till underlätta för bostadssökande och bidra till att bostäderna används mer effektivt. Länsstyrelsen har under de senaste 20 åren arbetat med att identifiera hinder och lösningar för ökat bostadsbyggande. Länsstyrelsen tagit fram rapporter, publicerat böcker om bostadsmarknaden i Södermanland baserad på flera viktiga undersökningar. Rapporterna pekar bland annat på vilken typ av bostäder som behöver byggas, förslag på reformer för att öka rörligheten på bostadsmarknaden och slutligen vad olika aktörer kan bidra med. Vi behöver producera väl utformade och långsiktigt hållbara bostäder. Vi behöver stimulera vakanskedjor (flyttkedjor) så att även betalningssvaga grupper kan hitta nya bostäder i det befintliga beståndet. Politiker, myndigheter och aktörer på bostadsmarknaden behöver undanröja hinder för ökad rörlighet. Det gäller till exempel att utveckla effektivare metoder för detaljplanering, att se över hyressättningen och få långsiktiga transparanta och tydliga spelregler för bostadsmarknaden och i synnerhet nyproduktion. Detta har gjort att landshövdingen i Södermanlands län under våren tillsatt en bostadsberedning bestående av deltagare från bostadsföretag, hyresgästföreningen, byggföretag, finansiärer, mäklare, fastighetsägarna, kommuner och regionala aktörer i form av länsstyrelse och regionförbund. Beredningen ska klargöra förutsättningarna, få stabila och långsiktiga spelregler och hur man kan samordna sina insatser där man har gemensam nytta. Uppgiften är att identifiera möjligheter och hinder för att främja och öka antalet bostäder i länet och föreslå åtgärder för att lösa utmaningarna. Vad kan olika aktörer göra var för sig och genom samhandling? Beredningens arbete kommer att redovisas på en bostadsmarknadsdag under hösten som arrangeras av byggindustrin, hyresgästföreningen, fastighetsägarna, Länsstyrelsen i Södermanland och Regionförbundet Sörmland. 6 Södermanland bygger

1. Sammanfattning Stark tillväxt kräver en väl fungerande bostadsmarknad Huvudtemat är: Ny situation innebär att vi måste tänka nytt! Bryt stigberoendet Öka bostadsbyggandet En fungerande bostadsförsörjning är avgörande för länets långsiktiga utveckling. Länet måste de närmaste åren bygga upp en långsiktig kapacitet för att bygga cirka 1 500 nya bostäder/år under år efter år oberoende av konjunkturläge. För ett högt och jämt bostadsbyggande är det angeläget att bredda produktutbudet och därmed minska känsligheter i konjunkturer genom att planera för större andel hyresrätter, små yteffektiva bostäder, långsiktiga spelregler för kraven på nyproducerade bostäder från kommunerna genom samhandling och transparens. Varierat bostadsbestånd Länet behöver en väl fungerande bostadsmarknad med ett varierat bostadsbestånd som ökar möjligheterna för nyanlända, unga och arbets- och bostadssökande att snabbt finna en lämplig bostad. Effektivisera det befintliga beståndet De befintliga bostäderna behöver bland annat energieffektiviseras för att uppnå uppsatta mål om minskade utsläpp av växthusgaser och minska hushållens energikostnader. Det befintliga beståndet behöver också användas mer effektivt genom att underlätta vakanskedjor och se till att nyttja det redan byggda beståndet. Effektivisera och prioritera planprocesserna I första hand bygger inte kommunerna bostäder, med undantag för den produktionen de kommunala bostadsbolagen står för. De är ansvariga för den planering som krävs för att marknaden ska kunna bygga. Nya bostäder har relativt långa ledtider och kommunerna har planmonopol. Bostadsmarknaden har genomgått stora strukturella förändringar under de senaste decennierna, från staten som risktagare genom statlig subvention och regleringar till att risken idag tas av kommuner, byggföretag och kreditgivare, vilket påverkar vad som byggs och hur mycket som byggs. Samspelet mellan kommun och byggherre har blivit mer centralt och kommunerna har en grundläggande roll genom sitt planmonopol. Det är byggföretagens risk- och lönsamhetsbedömning som ytterst avgör om bostadsbyggande kommer till stånd. Detta gör att samspelet mellan byggbolag och kommunerna är av central betydelse och att kommunerna hanterar sitt planmonopol på ett korrekt och effektivt sätt. En medveten planprocess i dialog med medborgare och nationella myndigheter kan underlätta denna process. Södermanland bygger 7

Byggandet i länet nyproduktion och hinder Bostadsbyggandet i Södermanland minskade under 2011 till 549 nya bostäder. Samtidigt ökade befolkningen med 1 825 invånare. Minst 1 000 nya bostäder borde ha byggts under 2011 för att möta länets befolkningsökning och ytterligare 500 för att tillgodose det ackumulerade behovet av bostäder som lett till en ökad trångboddhet. 8 Södermanland bygger

2. Byggandet i länet nyproduktion och hinder Nya bostäder i Södermanland Bostadsbyggandet i Södermanland har minskat de senaste åren. Under de två senaste åren 2010 och 2011 har det byggts 683 respektive 549 nya bostäder, totalt 1 232 bostäder i nyproduktion. Samtidigt har befolkningen 2010 och 2012 ökat med 3 510 invånare. Det borde minst ha byggts 2 000 nya bostäder. Därutöver tillkommer det årligen cirka 150 bostäder genom att fritidshus blir permanentbostäder. Utvecklingen beror bland annat på de förändringar som gjorts inom bostadspolitiken med avtrappning av bostadssubventionerna och övergången till en låginflationspolitik. Hushållens bostadsefterfrågan begränsades av både finans- och penningpolitisk åtstramning under 90-talet och det byggdes färre än 200 nya bostäder per år i länet under slutet av 90-talet. Under 2000-talet har hushållens inkomster förbättrats år för år. Utvecklingen av hushållens disponibla inkomster och betalningsviljan för nyproducerade bostäder är viktiga parametrar. Här skiljer sig olika grupper åt, de senaste åren har hushållen avsatt mer och mer av sina disponibla inkomster till en bostad om man har prioriterat bostadsrätt och småhus, medan de som bor i hyresrätt successivt fått mer över till annat. Under de senaste åren har antalet bostadsaktörer kraftigt minskat i länet. Det finns ytterst få lokala byggföretag kvar och allmännyttan bygger med få undantag inga nya bostäder. Under 2011 kan skönjas ett ökat politiskt intresse att använda sitt kommunala bostadsbolag för att börja bygga. Bostadsbrist kan definieras på flera olika sätt. I politiska handlingsprogram syftar man oftast på skillnaden mellan konkreta mål för bostadsstandarden och olika gruppers verkliga bostadsstandard. I samhällsekonomiska sammanhang är bostadsbrist framför allt en fråga om förekomsten av efterfrågeöverskott. Osäkerhet finns hos både bostadsföretag och kreditinstitut. Bland politiker finns samtidigt en oro för den snabbt växande bostadsbristen i länet. Möjligheterna att realisera ett större bostadsbyggande i Södermanland under de närmaste åren förutsätter inte bara en minskad osäkerhet bland marknadens aktörer om de nödvändiga ekonomiska villkoren för bostadsbyggande. Med ett gemensamt kunskapsunderlag bland marknadens aktörer kan man komma ur en del osäkerheter och förhoppningsvis nå samförstånd med kommunernas ansvariga politiker och planeringsorgan. Ett sådant underlag kan naturligtvis inte ersätta enskilda aktörers analyser och bedömningar av förutsättningarna för specifika objekt. Det är inte tillräckligt med enbart befolkningsprognoser och traditionellt utformade bostadsförsörjningsprogram. Det behövs djupare analyser av befolkningsutvecklingen, möjligheter på arbetsmarknaden och framför allt utvecklingen av hushållens disponibla inkomster. Vidare bör man ha kunskaper om hushållens värderingar i form av betalningsvilja för nyproducerade bostäder. Södermanland bygger 9

Betalningsviljan för nyproducerade bostäder måste också ställas mot betalningsviljan och hyresutvecklingen för befintliga bostäder. I flera av länets kommuner sker nu ett sådant arbete. Trosa, Nyköping, Strängnäs och Eskilstuna håller på med ett sådant arbete, förutom länsstyrelsen. Bostadsefterfrågan på Södermanlands bostadsmarknad beror framför allt på fem förhållanden: 1. Hur många kunder kommer det att finnas på bostadsmarknaden och hur stor del av dessa kan förväntas flytta och söka ny bostad? 2. Hur kommer disponibla inkomster hos hushållen att utvecklas? 3. Vad är betalningsviljan för olika boendekvaliteter i nyproducerade bostäder standard, läge, upplåtelseform, service relativt hushållens värderingar och kostnader för befintliga bostäder? 4. Produktionskostnader och finansieringsvillkor 5. Planer och andra villkor för genomförande Bostadsbyggandet för lågt Ett ökat bostadsbyggande har under lång tid varit ett av de strategiskt viktiga målen i Södermanlands utveckling. Ett kvantitativt mål omfattande minst 1 000 färdigställda nya bostäder per år har varit planeringsmålet för länet sedan 2003, något som enbart uppnåddes år 2007 med 998 färdigställda bostäder. Byggtakten avtog under hösten 2008. År 2009 blev endast 400 nya bostäder klara i länet. Byggtakten ökade sedan något och 683 bostäder färdigställdes under år 2010, 549 under år 2011. I detta sammanhang är värt att nämna att länet under senaste 20 åren haft en relativt sett stor permanentning av fritidshus, i snitt har 150 fritidshus per år permanentats under denna period. Om detta fortsätter står permanentningen för 15% av bedömt årligt behov av nya bostäder. Se mera om detta i kapitel fyra som handlar om bostadsbeståndet i länet. 10 Södermanland bygger

2. Byggandet i länet nyproduktion och hinder Figur 1 Befolkningstillväxt och färdigställda bostäder i i Södermanland samt tomma lägenheter 2000-2011 2000 1500 Befolkningsökningen Färdigställda bostäder 1000 500 Tomma lägenheter 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 I tabellen på nästa sida redovisas det totala bostadsbyggandet i Södermanland per Figur 2 Hinder för nyproduktion enligt länets kommuner kommun för tidsperioden 2000-2011. Treårsperioder visas och inledningsperioden 2000-2002 uppvisade en låg byggtakt. Brist på byggarbetskraft Följande treårsperiod ökade byggandet med nästan 170%. Konflikter med andra intressen enligt PBL 2011 Den tredje treårsperioden ökade antalet färdigställda bostäder i länet med drygt 60%. Bristande planberedskap Ökningen skedde främst i Eskilstuna, Nyköping, Strängnäs och Trosa. Den fjärde treårsperioden, 2009-2011, minskade antalet nyproducerade bostäder med nästan 40% och Brist på detaljplanelagd mark i attraktiva områden årstakten sjönk till i snitt 540 nya bostäder per år. Vikande befolkningsunderlag 2012 2010 Överklagaganden av detaljplaner Svag inkomstutveckling för hushållen Svårighet få långivare Höga produktionskostnader 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2,0 Figur 3 Antal påbörjade bostäder per ny invånare i huvudstäderna och övriga landet åren 2000-2009 Södermanland bygger 11

Tabell 1 Byggande efter hustyp under treårsperioder år 2000-2011, Flerbostadshus FH och Småhus SM Kommun 2000-2002 2003-2005 2006-2008 2009-2011 FH SM Totalt FH SM Totalt FH SM Totalt FH SM Totalt Eskilstuna 30 78 108 206 309 515 411 447 858 320 270 590 Nyköping 20 66 86 124 233 357 265 376 641 233 201 434 Strängnäs 140 71 211 176 179 355 141 276 417 52 228 280 Trosa 55 37 92 24 133 157 174 151 325 0 81 81 Gnesta 32 32 64 88 63 151 80 70 150 24 87 111 Katrineholm 0 11 11 0 38 38 83 45 128 54 20 74 Oxelösund 0 9 9 0 23 23 55 20 75 0 9 9 Flen 0 14 14 0 30 30 4 56 60 0 32 32 Vingåker 0 11 11 0 3 3 0 7 7 0 21 21 Södermanlands län 277 329 606 618 1 011 1 629 1 213 1 448 2 661 683 949 1 632 och SCB Bostadsbyggandet i länet koncentreras till 90% på egnahem och bostadsrätter, en tendens som har varit tydlig under hela 2000-talet. Alla kommuner i Södermanland uppger att de har brist på hyresbostäder. Enligt kommunernas enkätsvar skulle det omedelbart behöva byggas cirka 450 hyresbostäder enligt kommunerna. Länsstyrelsen gör bedömningen att det akut behövs 650 hyresbostäder. Det är ett svårbedömt ekonomiskt läge Kommunerna bedömer i årets bostadsmarknadsenkät att drygt 1 010 bostäder påbörjas 2012 och 1 138 bostäder 2013. Dessa siffror är erfarenhetsmässigt överskattade*. Länsstyrelsens bedömning är att knappt 500 bostäder kommer att påbörjas i år och cirka 800 nästa år. Men det är svårt att bedöma läget just nu. Konsumenternas efterfrågan som är beroende av konjunkturutveckling och ränteläget och osäkerhet om spelreglerna tillsammans har stor betydelse för bostadsbyggandet under det närmaste året. För 2013 och framöver har kommunernas planberedskap även betydelse. Regeringen har också föreslagit lite lägre fastighetsskatter för nyproduktion som kan få en viss effekt. Under första kvartalet 2012 har antalet påbörjade bostäder i Södermanland minskat till 41 bostäder jämfört med första kvartalet 2011 då 203 bostäder påbörjades. Det har minskat till 20% av förra årets nyproduktion och visar ingen nyproduktion av hyresbostäder. * Kommunerna gör en bedömning i bostadsmarknadsenkäten av antalet bostäder som kan komma att påbörjas under året samt nästkommande år. Länsstyrelsens erfarenheter är att utfallet ligger mellan 50-75% och något färre det efterföljande året. 12 Södermanland bygger

2. Byggandet i länet nyproduktion och hinder Alltför höga förväntningar på nybyggnation bland kommunerna Det är främst i Nyköping som byggandet i stort kommit igång under 2011. De kom på fjärde plats i landet och blev bästa kommun i Södermanland enligt HSB s bostadsindex som presenterades den 13 mars 2012 och bland annat hade påbörjade bostäder under år 2011 som en parameter. Kommunernas bedömningar om förväntat antalet påbörjade bostäder under kommande år brukar överstiga det faktiska antalet påbörjade bostäder. Av tabellen nedan framgår vad som förväntats börja och vad som faktiskt påbörjades. Tabell 2 Nyproduktion bostäder, förväntat påbörjande och faktiskt färdigställt i Södermanland år 2004-2012 År Förväntat påbörjande enligt länets kommuner Faktiskt påbörjat enligt SCB Andel Faktiskt påbörjat/ Förväntat påbörjande 2004 817 596 73% 486 2005 1 061 890 84% 689 2006 1 146 1 282 112% 775 2007 1 243 712 57% 998 2008 1 320 727 55% 888 2009 900 465 52% 400 2010 1 213 644 53% 683 2011 1 090 835 77% 549 2012 1 010 Faktiskt färdigställt enligt SCB och SCB Södermanland bygger 13

Kommunerna bedömer att omkring 2 150 bostäder påbörjas under 2012-2013, se tabell nedan. Tabell 3 Kommunernas uppskattning av påbörjande och länsstyrelsens bedömning av behov av nybyggda lägenheter år 2012-2013 Lokal arbetsmarknad Kommun Kommunens bedömning: Förväntat påbörjande nybyggnation 2012-2013 Länsstyrelsen bedömning: Behovet av nybyggnation 2012-2013 Eskilstuna Eskilstuna 700 800-1 300 Katrineholm 140 120-180 Flen 35 5-40 Vingåker 19 0-10 Nyköping Nyköping 500 600-700 Oxelösund 69 80-100 Stockholm Strängnäs 320 360-450 Trosa 220 200-300 Gnesta 145 100-200 Södermanland 2 148 2 265-3 280 och BME 2012 I över tio år har länsstyrelsen gjort egna bedömningar av bostadsmarknadsbehovet. Skillnaderna mellan länsstyrelsens och kommunernas bedömningar är nu små. Utmaningen för kommunerna är att tillsammans med marknadens aktörer se till att uppskattat bostadsbyggande faktiskt sker. Problemet är att det faktiskt bör komma igång minst 1500 bostäder per år men erfarenhetsmässigt kan länet i bästa fall få en nyproduktion på cirka hälften. Kommunerna Vingåker, Strängnäs och Trosa anser att det med hänsyn till efterfrågan inte behövs byggas fler bostäder under 2012-2013 än deras bedömning av förväntat påbörjande. Övriga kommuner önskar en högre utbyggnadstakt än den de bedömt som trolig de två närmaste åren. Nyproduktionen av hyresrätter har varit för låg De hyresrätter som har byggts de senaste åren har främst avsett särskilt boende. År 2010 färdigställdes äldreboenden med sammanlagt 160 hyreslägenheter, det var merparten av hyresrättsproduktionen detta år. I början av 2012 blev 53 hyreslägenheter till avseende äldreboende klara och våren 2012 pågår byggnation av ytterligare 111 hyreslägenheter till äldreboende/trygghetsboende. Senaste året har påbörjats några objekt med hyresrätter som vänder sig till alla, alltså inte kategoriboende. 14 Södermanland bygger

0,0 1000 2. Byggandet i länet nyproduktion och hinder 500 Hinder för bostadsproduktion enligt kommunerna i Södermanland Länsstyrelsen har under de senaste åren arbetat med att identifiera och synliggöra hinder 0 för att 2001 öka bostadsbyggandet. 2002 2003 2004 2005 Enligt 2006 kommunernas 2007 2008 svar 2009 i Bostadsmarknadsenkäten 2010 2011 är ekonomiska faktorer de huvudsakliga hindren för byggande. Höga produktionskostnader Tomma lägenheter är främsta hindret för samtliga kommuner följt av svårigheter att få långivare och svag inkomstutveckling för hushållen. Figur 2 Hinder för nyproduktion enligt länets kommuner Figur 2 Hinder för nyproduktion enligt länets kommuner Brist på byggarbetskraft Konflikter med andra intressen enligt PBL Bristande planberedskap 2012 2011 2010 Brist på detaljplanelagd mark i attraktiva områden Vikande befolkningsunderlag Överklagaganden av detaljplaner Svag inkomstutveckling för hushållen Svårighet få långivare Höga produktionskostnader 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Bristande planberedskap utgör numera ett problem endast i Eskilstuna kommun, förra året var Oxelösund den enda kommun som uppgav detta som hinder. Figur 3 Antal påbörjade bostäder per ny invånare i huvudstäderna och övriga landet åren 2000-2009 2,0 1,8 1,6 1,4 Huvudstaden Övriga landet 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 Södermanland bygger 15

Hinder enligt byggbolag Länsstyrelsen genomförde under våren 2012 ett antal intervjuer med byggbolag för att öka kunskapen om vilka hinder de ser för ett ökat bostadsbyggande. Från Byggindustrins sida framfördes speciellt kommentarer beträffande följande: Upplever att det går bra för dem som äger fastigheter i länet just nu. Upplever att produktionskostnaderna är höga och att det därmed är svårt att få till en hyresnivå som är acceptabel. Det fordras stabila och långsiktiga spelregler. Det är kapitalkrävande att bygga nytt och byggföretag har märkt att många kunder har svårt att få till 15% eget kapital i insats. Planprocessen upplevs också som något osäker i dagsläget, speciellt med tanke på risker för ett överklagande av en detaljplan. Från byggindustrin uppmärksammades också att det är väldigt viktigt att kommunerna marknadsför sig som attraktiva och att det finns bra kommunal service såsom skola och omsorg, eftersom detta är en viktig faktor för att locka till sig samt behålla invånare i kommunen. Osäker byggkonjunktur framöver Utvecklingen inom byggbranschen är högst osäker. Sveriges ekonomi krympte under fjolårets sista kvartal och tillväxten var svagare än vad Riksbanken hade räknat med. Under årets första månader har svenska hushålls och företags förtroende för ekonomin stärkts, men återhämtningen kommer att bli långsam, bland annat för att utvecklingen väntas bli svag i viktiga exportländer. Den finansiella krisen i många europeiska länder gör att konjunkturläget på några års sikt är svårbedömt. Det oroliga läget påverkar i allra högsta grad byggbranschen. I Södermanland är byggbranschen en betydande näring som sysselsätter mellan 15 000-20 000 personer. Det är en konjunkturkänslig bransch som i högkonjunktur drabbas av kapacitetsbegränsningar i form av personalbrist och i lågkonjunktur får problem med minskad orderingång som leder till personalneddragningar. När det är högkonjunktur påverkas också den lokala marknaden i Sörmland av efterfrågetryck från Stockholm där lönebilden är högre. Våren 2012 är efterfrågan på byggarbetskraft i stigande. Under det senaste året har tiden för att få igång nyproduktion av bostadsrätter ökat, då finansiärerna ställer krav på att i princip de flesta lägenheter ska vara sålda innan byggnation kan komma igång. Enligt Konjunkturinstitutets barometer (mars 2012) har svårigheterna att finansiera verksamheten ökat ytterligare, men liksom tidigare är det endast husbyggarna som har problem. Bland husbyggarna är det nu närmare 40% av företagen som anger finansiella restriktioner som 16 Södermanland bygger

2. Byggandet i länet nyproduktion och hinder främsta hinder för verksamheten. Det är en ökning från februari då motsvarande siffra var drygt 30%. Byggföretagen är dock försiktigt positiva och räknar med att såväl orderingång som produktion kommer att öka. Optimismen är störst inom anläggningsverksamhet, men även husbyggarna räknar med en viss tillväxt. Företagen planerar inga större förändringar av personalstyrkan under perioden. Marknaden påverkas av kreditrestriktioner som kan försvåra företags tilltänkta projekt och bolånetaket som gör det svårare för förstagångsköpare att komma in på hus- och bostadsrättsmarknaden. Små byggherrar bygger ibland hyresbostäder för egen förvaltning, ofta till konkurrenskraftiga kostnader. Ett fundamentalt problem för de små byggherrarna är svårigheter att få tag i planlagd mark med bra läge. Rörligheten på bostadsmarknaden kan påverkas av inlåsningseffekter med dagens beskattning vid bostadsförsäljningar. Den begränsade möjligheten till uppskov med skatten på försäljningsvinsten kan ge ekonomiska incitament att bo kvar i sin villa. I debatten om varför det inte byggs fler bostäder finns en tendens att skylla på andra. Staten skyller på kommunerna och kommunerna på staten. Byggföretagen skyller på alla regler som finns och politiker skyller på bristande konkurrens i byggsektorn. Vilken är länsstyrelsens syn på trolig utveckling under det närmaste året och varför?* Priserna på den svenska bostadsmarknaden kommer inte att drabbas av några kraftiga prisfall. Lågt bostadsbyggande i kombination med god inkomstutveckling och låga räntor kommer att vara förklaringen till detta. Bostadsbyggandet kommer inte att stiga nämnvärt, utan fluktuera med konjunkturen kring den nivå som varit under senare år. Orsaken är att politikerna inte kommer att göra några stora ändringar i de regelverk och att lokala opinioner kommer fortsätta att väga tungt. Det kommer att bli lättare att hyra ut ägda bostäder, men det blir en försiktig förändring och inte leda till en helt fri marknad. Det finns ett tryck från den allmänna opinionen och media att göra något åt situationen på bostadsmarknaden och att reformera just denna punkt är det minst kontroversiella och kan leda till att det ändå blir ett större vitt utbud av möjligheter att hyra en bostad. * Starkt inspirerat av Hans Lind. Södermanland bygger 17

Figur 3 Antal påbörjade bostäder per ny invånare i huvudstäderna och övriga landet åren 2000-2009 Figur 3 Antal påbörjade bostäder per ny invånare i huvudstäderna och övriga landet åren 2000-2009 2,0 1,8 1,6 1,4 Huvudstaden Övriga landet 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Danmark Finland Norge Sverige Källa: Boverket 2011 Källa: Boverket 2011 Byggandet i Norden och vad görs för att öka byggandet i Sverige? Enligt svensk statistisk är bostadsbyggandet per invånare i Sverige betydligt lägre än i våra nordiska grannländer. I diagrammet nedan, hämtat från Boverket (2011), beskrivs denna utveckling under 16 000 14 000 12 000 10 000 perioden 2000-2009. Förslag i vårpropositionen Regeringen vill trygga tillgången på bostäder för alla samt utveckla hyresrättens förut- sättningar. I vårpropositionen 2012 föreslås ett antal förändringar för att förbättra bostadsmarknaden. 8 000 Förslagen handlar om att förändra regler för uthyrning av privatägda bostäder, sänkt fastighetsavgift för lägenheter i flerbostadshus samt förlängning av avgiftsfriheten vid nybyggnation. Utredning om förutsättningar att utveckla hyresmarknaden och stärka hyresrättens 6 000 ställning pågår och en utredning är på gång med uppdrag att bland annat analysera hur 4 000 beskattningen av hyresrätter kan förändras i syfte att öka utbudet av hyresbostäder. 2 000 Befolkningsförändring per decennium i Södermanland 1970-2011 0 1970-tal 1980-tal 1990-tal 2000-tal 2011 18 Södermanland bygger