Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, omsorgsplikt, journal och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt och sin rådgivnings- och upplysningsplikt när han inte informerade parterna om risken för att bostadsrättsföreningen skulle neka köparen medlemskap i föreningen efter att mäklaren fått reda på att köparen inte hade för avsikt att själv bosätta sig i bostadsrätten. När köparen hade nekats medlemskap i föreningen dröjde det en vecka innan säljaren fick reda på detta. Frågan om mäklaren har upprättat en korrekt och fullständig journal har också ingått i bedömningen. Slutligen har mäklarens bevarande av dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot ditt agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrättslägenhet. Anmälaren har bl.a. inkommit med överlåtelseavtalet, journalen, anbudsförteckningen, en spekulantlista, stadgarna från en bostadsrättsförening, en skärmbild, en e-postkonversation och ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) Du har yttrat sig i ärendet och bl.a. lämnat in Kundkännedom uppdragsgivare fysisk person och Kundkännedom köpare fysisk person. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han gav dig i uppdrag att förmedla hans bostadsrättslägenhet. Efter visningarna ringde du upp och meddelade att det fanns en vinnare i budgivningen. Ni diskuterade aldrig om han ville sälja lägenheten till någon av budgivarna, eller till vilken av dem, utan du verkade förutsätta att han ville sälja till den budgivare som hade lagt det högsta budet. Utifrån den information han hade vid tillfället fanns det heller ingen anledning för honom att inte sälja till den budgivare som lagt det högsta budet. Eftersom han redan hade flyttat till annan ort träffade du köparen ensam för undertecknande av överlåtelseavtalet. Efter det mötet ringde du till honom och nämnde i förbigående något som han uppfattade som att det var en kvinna som skulle flytta in i lägenheten men att det var hennes son som skulle betala. Senare skulle det visa sig att det i stället var det omvända. Veckan därpå, den 4 oktober 2017, hade ni åter igen telefonkontakt. Han fick då reda på att den kvinna som skrivit under överlåtelseavtalet inte skulle bo i lägenheten, utan att det var sonen som skulle bo där. Den 31 oktober 2017 fick han av en tillfällighet veta att bostadsrättsföreningens styrelse nekat köparen medlemskap och begärt in kompletterande uppgifter för att eventuellt kunna ompröva sitt beslut. Han ringde då upp dig och frågade vad detta handlade om. Du förklarade att styrelsen ville ha uppgifter som styrkte att köparen skulle kunna betala avgiften till föreningen. Därefter beslutade styrelsen att neka köparen medlemskap i enlighet med föreningens stadgar eftersom det av köparens komplettering till föreningen framgick att hon inte hade för avsikt att själv bo i lägenheten. På grund av bristande förtroende sa han upp förmedlingsuppdraget.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) I samband därmed skickade du över en journal där det framkom flertalet felaktigheter. Detta påtalade han för dig, varefter du skickade en korrigerad journal till honom. Även denna innehöll dock felaktigheter. Ditt yttrande Du har i huvudsak uppgett följande. Det är riktigt att du uttryckte dig som så att det fanns en vinnare i budgivningen. Med det menade du att det varit en budgivning, att den nu var över och att det fanns en som lagt det högsta budet. Vilken budgivare anmälaren skulle välja visste du inte, men det vanligaste är att säljaren väljer den som lagt det högsta budet. Uppenbarligen var anmälaren inte särskilt intresserad av att veta vilka budgivarna var eftersom han inte ställde några frågor kring dem. Det blev den budgivare som lagt det högsta budet som blev anmälarens köpare. Hon köpte lägenheten kontant så det gjordes ingen kreditprövning på henne. Att hon inte skulle bo i lägenheten framkom inte förrän långt senare, efter att föreningen ville ha kompletterande uppgifter. Dessförinnan hade styrelsen sagt att hon skulle bli medlem och att de efterfrågade kompletteringarna bara var rutinfrågor. Du blev mycket förvånad när beslutet att neka henne medlemskap i bostadsrättsföreningen kom. Du kan inte anses ha brustit i din omsorgsplikt och rådgivningsskyldighet genom att inte i förväg ha upplyst säljaren om att köparen kunde komma att bli nekad medlemskap i föreningen eftersom den risken ju alltid finns. Det är riktigt att det förekommer en del småfel i journalföringen. Du fotograferade ID-handlingarna på plats i lägenheten med din telefon men kan nu inte hitta dessa foton. Du kan inte heller ge någon förklaring till varför de inte går att få fram. Du har inte bytt telefon. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är undertecknat av parterna den 14 augusti 2017. Bostadsrättsföreningens stadgar Av bostadsrättsföreningens stadgar framgår att föreningens ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadsrättslägenheter för permanent boende. Vidare framgår att föreningen har rätt att vägra medlemskap om förvärvaren inte avser att bosätta sig permanent i bostadsrättslägenheten. Skärmbilden från HSB-portalen Av en skärmbild från HSB-portalen framgår under rubriken Mina ärenden, angående överlåtelsen av den aktuella bostadsrätten, Ej godkänd av Brf komplettering krävs den 18 oktober 2017. Beslutet i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har i ett beslut prövat ditt agerande avseende samma förmedlingsuppdrag. Av ditt yttrande till nämnden framgår bl.a. följande. Den 28 september träffade du köparen för att skriva under överlåtelseavtalet. Efter detta möte ringde du till anmälaren och meddelade att du skickat överlåtelseavtalet med posten. [ ] Det är riktigt att anmälaren måste ha missuppfattat helt vad som sades då. Det var en kvinna som skulle köpa lägenheten åt sin son. Veckan därpå, den 4 oktober, ringde anmälaren till dig för att förvissa sig om att överlåtelseavtalet hade kommit fram. [ ] Att det var sonen som skulle bo i lägenheten meddelade du innan undertecknandet av avtalet. [ ] Frågan om köparens boende i lägenheten eller inte var överhuvudtaget aldrig uppe förrän köparen själv tog upp den i sitt mejl till föreningen med den komplettering avseende inkomst som föreningen begärt in.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) [ ] Som säljare kunde anmälaren ha informerat sig redan efter budgivningen om vilka kunderna var och gjort en riskbedömning tillsammans med fastighetsmäklaren. Det gjorde inte anmälaren. Du talade om för anmälaren att mamman var köpare och att sonen skulle bo i lägenheten, men det missförstod anmälaren och trodde att situationen var tvärt om. E-postkonversationen Av ett e-postmeddelande skickat från dig till en ledamot i den aktuella bostadsrättsföreningens styrelse den 2 november 2017 framgår bl.a. följande. När jag pratade med [vice ordföranden i styrelsen] förra veckan och frågade henne vilket typ av komplettering som kunde tänkas behövas så pratade vi om att skicka just ett utdrag från banken, och jag utgick därför redan då från att detta skulle räcka. Om du hade svarat på något av mina otaliga samtal eller mina meddelanden i HSB-portalen så hade vi sluppit skicka in saker som ändå inte kunde räcka. Dokumentationen över kundkännedomen Någon dokumentation över åtgärderna du ska ha vidtagit för att kontrollera kundernas identiteter finns inte. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen Enligt 16 ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att du i dina yttranden till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och till Fastighetsmäklarinspektionen har lämnat olika uppgifter avseende när du fick reda på att köparen inte hade för avsikt att själv bosätta sig i lägenheten utan att hon ville köpa den åt sin son. I ditt yttrande till inspektionen har du uppgett att detta uppdagades först efter att bostadsrättsföreningen ville ha kompletterande uppgifter från köparen. I yttrandet till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd daterat några månader tidigare framgår emellertid att du fick kännedom om detta inför köpet, trots att du har lämnat olika uppgifter om när du berättade detta för anmälaren. De motstridiga uppgifterna du har lämnat kring när du fick reda på att köparen inte hade för avsikt att själv bosätta sig i lägenheten bedömer Fastighetsmäklarinspektionen sänker tilltron för din redogörelse i den här delen. Med hänsyn till detta, till att du har fått möjlighet att inkomma med synpunkter på beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd men valt att inte anföra något och till att de uppgifter du lämnade till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd är de som bäst överensstämmer med vad anmälaren uppgett, anser inspektionen att det är dessa uppgifter som ska läggas till grund för det förevarande beslutet. Fastighetsmäklarinspektionen utgår därmed från att du redan inför köpet fick kännedom om att köparen inte hade för avsikt att själv bosätta sig i bostadsrättslägenheten. Enligt en huvudregel i 2 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) får den som har förvärvat en bostadsrätt inte vägras inträde i bostadsrättsföreningen om de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta förvärvaren som bostadsrättshavare. Motsatsvis gäller att om de villkor för medlemskap som anges i stadgarna inte är uppfyllda, föreningen normalt sett har rätt att vägra medlemskap. Den aktuella föreningen hade ett krav på permanentboende i sina stadgar.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att många bostadsrättsföreningar har ett krav på permanentboende i sina stadgar. Inspektionen anser att det kan förväntas att en fastighetsmäklare känner till bostadsrättslagens huvudregler för medlemskap i en bostadsrättsförening. Det kan även förväntas att en fastighetsmäklare kontaktar föreningen för att höra hur den förhåller sig till en spekulant som inte har för avsikt att själv bosätta sig i bostadsrättslägenheten/vill köpa en bostadsrättslägenhet åt sitt barn. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du, när du fick kännedom om att den tilltänkta köparen inte hade för avsikt att själv bosätta sig i lägenheten, borde ha informerat denna och säljaren om risken för att medlemskap i bostadsrättsföreningen kunde komma att nekas. Din underlåtelse att lämna de aktuella upplysningarna innebär att du har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Informationen från bostadsrättsföreningen Av 6 kap. 5 bostadsrättslagen följer att en överlåtelse är ogiltig om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens praxis åligger det en mäklare när han fått del av föreningens beslut om medlemskap att så snart som möjligt klargöra beslutet och dess innebörd för såväl säljare som köpare, se t.ex. Fastighetsmäklarnämndens årsböcker, beslut 2010-04-28:6 och 2004-04- 21:5. I ärendet är det klarlagt att bostadsrättsföreningen den 18 oktober 2017 inte godkände köparen som medlem i föreningen och begärde in kompletteringar av köparen. Av e-postkonversationen framgår att du i vart fall veckan därpå fick besked om detta och försökte få till en lösning med bostadsrättsföreningen. Anmälaren fick reda på att föreningen inte godkänt köparen först i slutet av månaden, efter att anmälaren på egen hand sett detta på HSB-portalen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du, genom att inte så snart som möjligt ha informerat säljaren om att bostadsrättsföreningen eventuellt inte skulle godkänna köparen som medlem, har agerat i strid med din omsorgsplikt om säljaren. Även denna förseelse motiverar en varning. Journalen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15 s. 60 f.). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bl.a. att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35). Av utredningen i ärendet framkommer att den journal du först överlämnade till anmälaren innehöll flertalet felaktigheter. Efter att anmälaren påtalat detta för dig överlämnade du en korrigerad version. Du medger emellertid att även denna innehöll felaktigheter. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att de uppgivna vidtagna åtgärderna Diskuterat med parterna om behov av att ta in återgångsvillkor [ ] (2017-09-28) och [ ] ID-handlingar kopierade till arkivakt (2017-09-28) inte stämmer överens med vad som framkommer av utredningen. Inspektionen anser även att det saknas en notering om att du följt upp svävarvillkoret, vilket i det här fallet hade kunnat ge vägledning om när du faktiskt fått besked om att köparen nekats medlemskap i bostadsrättsföreningen. I detta avseende tjänar således inte journalen sitt syfte. Fastighetsmäklarinspektionen ser emellertid särskilt allvarligt på att du har påstått att du har vidtagit åtgärder som det är klarlagt att du inte har vidtagit. Vid en sammantagen bedömning av de förekomna felaktigheterna och bristerna i journalen anser inspektionen att förseelsen motiverar en varning. Åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism I enlighet med 2 kap. 1 lagen om (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och 1 kap. 2 13 samma
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) lag ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en s.k. allmän riskbedömning. Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil. Med åtgärder för kundkännedom avses enligt 3 kap. 7 penningtvättslagen bl.a. att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden och kontrollera kundens identitet genom t.ex. identitetshandlingar. Detta ska enligt 3 kap. 4 penningtvättslagen ske vid etableringen av en affärsförbindelse. Föreligger ingen affärsförbindelse ska åtgärden för kundkännedom enligt samma lagrum bl.a. vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Handlingar och uppgifter som en fastighetsmäklare har upprättat avseende åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt tredje kapitlet ska enligt 5 kap. 3 penningtvättslagen bevaras i fem år. Du har uppgett att du inte har bevarat dokumentationen du har upprättat över de åtgärder du har vidtagit för att kontrollera kundernas identiteter. Att inte följa penningtvättslagen strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Vad som i övrigt har förekommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Du ska meddelas en varning för att ha underlåtit att informera den tilltänkta köparen och säljaren om förutsättningarna för ett medlemskap för köparen i bostadsrättsföreningen, för att inte så snart som möjligt ha informerat säljaren att köparen nekats medlemskap i samma förening, för att ha
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) upprättat en felaktig och bristfällig journal och för att inte ha bevarat dokumentationen över de åtgärder du har vidtagit för att kontrollera kundernas identiteter. Förseelserna är varningsgrundande bedömda även var för sig.