VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten HÄRNÖSAND ALEN 7 PROPERATE Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Härnösand Alen 7 Adress: Ådalsvägen 35, 871 52 Härnösand Typ: Småhusfastighet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per maj 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Lagfaren ägare: F-1018-19-22 Besiktning: Onsdag den 22 maj 2019 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Objektet utgörs av fastigheten Härnösand Alen 7, belägen på adressen Ådalsvägen 35, strax väster om centrala Härnösand. Fastigheten omfattar ca 1 111 m² markareal. De obebyggda delarna utgörs av asfalterad infart, gräsmatta, buskar och träd. Omgivningen utgörs huvudsakligen av småhus med närhet till naturområde och centrala Härnösand, förskola och skola mm. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus från 1946 uppfört i 1 ½ plan. Den taxerade boarean uppgår till 107 m² och fördelas på bottenvåningen med hall, kök, vardagsrum, sovrum och wc. På våning 1 trappa finns allrum, wc/dusch, sovrum och förråd/kattvind. Byggnaden är äldre med normal standard. De senaste åren har viss renovering genomförts. Orenoverade delar har äldre skick och visst renoveringsbehov. Vidbyggd med bostadshuset finns det en carport. Det finns även ett fristående uthus som nyttjas som gäststuga och förråd. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 900 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 50 000 kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (ca 107 m²) 8 411 kr/m² Marknadsvärde/taxeringsvärde (529 tkr 2018) 1,7 Sundsvall 2019-05-23 Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (6)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett av Malin von Sicard i närvaro av den ena fastighetsägaren. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Besiktningen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv. Information om fastigheten har erhållits från okulärbesiktning på plats, från fastighetsägaren samt har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (6)
1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För fastigheten gäller stadsplan: Akt nr: 22-HÄR-143, beslutad 1956-04-20. Belägenhet Objektet är beläget på adressen Ådalsvägen 35, strax väster om centrala Härnösand. Omgivningen utgörs huvudsakligen av småhus med närhet till naturområde och centrala Härnösand, förskola och skola mm. Fastigheten ligger nära Ådalsvägen, trafiken kan upplevas störande. Härnösands kommun har drygt 25 000 invånare, varav ca 18 500 bor inom tätorten Härnösand. Mark Fastigheten omfattar ca 1 111,6 m² markareal. De obebyggda delarna utgörs av asfalterad infart, gräsmatta, buskar och träd. Fastigheten omges delvis av ett staket. Bostadshus i 1 ½ plan Byggnadsår: 1946 (enligt taxeringen) Grundläggning: Källare Stomme: Trä Fasader: Träpanel, visst målningsbehov Fönster: 2-glas, samt ett nytt 3-glasfönster Yttertak: Plåt med tegelprofil (ca 2012) Övrigt utvändigt: Brokvist. Stor uteplats i vinkel, delvis med plasttak, söderläge. Värme: Vattenburenvärme med radiatorer till vedpanna (Värmebaronen, ca 2011) samt 2 st ackumulatortankar på 500 l vardera. Därutöver finns det en luft/luftvärmepump (Panasonic). Ventilation: Självdrag samt frånluft i wc/dusch. Anslutningar: El anslutet till allmänt nät. Kommunalt vatten och avlopp. Det har varit enstaka stopp i avloppet i källaren. Planlösning: Kv: hall, tvätt/bad, förråd, duschkabin, bastu, pannrum mm Bv: hall, wc, kök, vardagsrum och ett sovrum 1 tr: allrum, wc/dusch, ett sovrum samt förråd/kattvind Kök: Äldre kök med träluckor och kakel som stänkskydd. Utrustad med rostfri diskbänk, hällspis (Electrolux), fläkt/ventilator (Elektro Helios), kylskåp (Elektro Helios) samt diskmaskin (Electrolux). Normal standard. Äldre vitvaror, förutom kylskåp och diskmaskinen som är ca 5 10 år. Wc/dusch: Äldre wc/dusch/tvätt med plastmatta på golv och väggar. Utrustad med tvättställ, toalett och dusch med plastväggar. Det finns skador i tätskiktet i duschen vilket medför risk för fukt, renoveringsbehov. Wc: Äldre wc med plastmatta på golvet och tapet på väggarna. Utrustad med tvättställ och toalett. Äldre skick, renoveringsbehov. Tvätt/bad: Enkel tvättstuga i källaren med betonggolv och väggar. Utrustad med 2 st tvättmaskiner (Whirlpool & Electrolux) samt torktumlare (Elektro Helios). Äldre vitvaror. I tvättstugan finns det även ett hörnbubbelbadkar (GAT). Sida 3 (6)
Invändiga ytskikt: Standard och skick: Huvudsakligen Golv: plastmatta/laminat/parkett/målad betong Vägg: tapet/målade/träpanel/målad betong Tak: målat/pappspänt/träpanel Äldre byggnad med normal standard. De senaste åren har ny vedpanna installerats, yttertaket har bytts, tak har byggts över altanen och vissa ytskikt är nya. I övrigt har byggnaden äldre skick och renoverings/moderniseringsbehov. Källaren har enkel standard. Area (enligt taxeringen): Boyta 107 m². Biarea 63 m². Total värdegrundade area 120 m². Övriga byggnader Uthus - gäststuga/förråd Uthus uppfört i början av 2000-talet. Grundlagd på plintar, fasad med träpanel och plåttak. Ansluten till el samt sommarvatten via vattenslang. Avlopp saknas. Uppdelad i gäststuga och trädgårdsförråd. Gäststugan är isolerad och här finns en äldre vedspis och ett litet pentrykök. Vedspisen är ej besiktad och godkänd. Vid entrén till gäststugan finns det en uteplats med plasttak. Byggnadsarea: ca 25 m² (grovt uppskattat) Vidbyggd carport Till bostadshuset finns vidbyggd carport med träkontruktion och plåttak. Byggnadsarea: ca 20 m² (grovt uppskattat) 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till 529 000 kr varav mark 144 000 kr och byggnad 385 000 kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Fastigheten belastas av 4 st pantbrevsinteckningar om totalt 600 000 kronor. Inskrivna rättigheter och gemensamhetsanläggningar Ledningsrätt 2280-97/17.1, vatten och avlopp. Inga gemensamhetsanläggningar återfanns i fastighetsregistret. Energideklaration Utförd: 2010-07-15. Källa: Boverket. Försäkring Ingen information om försäkring har erhållits. Sida 4 (6)
1.6. Information om ev handräckning Det finns möbler och diverse saker i byggnaderna. Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning. 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ortprismaterialet avser friliggande småhus som sålts i området kring värderingsobjektet under de senaste två åren, med en boarea mellan ca 75 150 m². Köpeskillingarna varierar mellan ca 315 000 1 650 000 kronor, motsvarande ca 3 500 14 200 kr/m², se punkter i nedanstående diagram. I relation till taxeringsvärdet återfinns försäljningarna under den senaste tiden i intervallet ca 0,7 2,1, med en medel- och mediannivå på ca 1,3 (taxering 2018). Köpesumma/boarea. Försäljningar friliggande småhus i området kring värderingsobjektet, boarea 75 150 m², de senaste 2 åren. Källa: UC Bostadsvärdering Varav försäljningarna i värderingsobjektets direkta närhet återfinns intervallet ca 690 000 1 400 000 kr, motsvarande ca 6 000 11 000 kr/m² och K/T 1,2 2,1. Därutöver har det sålts en fastighet med enkel standard och renoveringsbehov för 315 000 kronor, som inte bedöms direkt jämförbar. Värderingsobjektet ligger med närhet till centrala Härnösand mm, men viss störning från närliggande väg förekommer. Bostadshuset är äldre med normal standard. De senaste åren har viss renovering genomförts. Orenoverade delar har äldre skick och visst renoveringsbehov. Källaren har enkel standard. Det finns även ett fristående uthus och en vidbyggd carport. Mot bakgrund av de försäljningar som har gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder samt objektets skick görs bedömningen att objektets värde återfinnas i intervallet ca 850 000 950 000 kronor, motsvarande ca 7 940 8 880 kr/m² BOA och K/T 1,6 2,8. Sida 5 (6)
2.2 Värdebedömning Mot bakgrund av objektets läge, skick och i övrigt vad som angetts ovan bedöms fastighetens marknadsvärde till 900 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 50 000 kr. Sida 6 (6)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bostadshus Gäststuga/förråd Carport Bilaga 1 - Sida 1 (3)
Fastighetskarta: Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto. Källa: Hitta.se Bilaga 1 - Sida 2 (3)
Lägeskarta. Källa: Eniro.se. Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se. Bilaga 1 - Sida 3 (3)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET HÄRNÖSAND ALEN 7 Aktualitet FR: 1997-08-07 Objektid: Nyckel (fnr): 220000049 909a6a7f-c0f3-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 22, VÄSTERNORRLAND 80, HÄRNÖSAND 321002, HÄRNÖSANDS DOMKYRKODISTRIKT Lantmäterikontor LANTMÄTERIET BOX 154 871 23 HÄRNÖSAND Kontor: YL20 Tel: 0771-636363 TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Y-SÄBRÅ STENÖRN 1 1 1929-08-30 Y-HÄRNÖSAND * STG 541 1988-06-08 2280-88/15 URSPRUNG HÄRNÖSAND BONDSJÖ 1:4 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 111,6 kvm 1 111,6 kvm 0 kvm 0,11116 ha 0,11116 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central 6948670.6 649501.3 ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Avsöndring 1904-12-01 22-HÄR-808 Mantalsättning 1928-03-14 22-SÄB-595 Ledningsåtgärd 1997-08-07 2280-97/17 AVSKILD FASTIGHET FASTLANDET 1:544 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Ådalsvägen 35 871 52 Härnösand Härnösand PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer BONDSJÖSTADEN Stadsplan 22-HÄR-143 Status: Beslut Beslutsdatum: 1956-04-20 Mynd. aktbet.: AA-136 Senaste ändring: 2008-12-11 Bilaga 2 - Sida 1 (3)
Anmärkning: Berörd kommun: GENOMFÖRANDETIDEN HAR UTGÅTT HÄRNÖSAND RÄTTIGHETER Ledningsrätt 2280-97/17.1 Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2019-05-14 Senaste ändring för fastigheten: 2019-05-09 14:22:45.959 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: YI83 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE L85/15 L85/14 I90/2749 I86/2157 I91/5870 Ö96/1421 I96/4432 I96/4433 Ö97/4380 L90/2748 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 4st Summa: 600 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1986-03-19 86/2155 Belopp: SEK 260 000 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1986-03-19 86/2156 Belopp: SEK 100 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1987-11-11 87/10285 Belopp: SEK 50 000 Innehav: 90/2750 Beslut: Beviljad SPARBANKEN NORRLAND BOX 1035 871 29 HÄRNÖSAND Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 2010-08-04 10/14253 Belopp: SEK 190 000 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2018-11-29 D-2018-00647316:1 Beslut: Beviljad Utmätning 2018-11-27 156.460 SEK, beslutsnummer 12184718463 Inskrivningsdag: 2018-11-29 Beslut: D-2018-00639866:1 Beviljad Utmätning 2018-11-27 156.460 SEK jämte ränta och kostnader, beslutsnummer 12184718539 Bilaga 2 - Sida 2 (3)
Inskrivningsdag: 2019-03-25 D-2019-00152765:1 Beslut: Beviljad Förordnande att hela fastigheten ska säljas Inskrivningsdag: 2019-05-06 Beslut: D-2019-00213496:1 Beviljad Utmätning 2019-04-30 200 207 kronor jämte ränta och kostnade r beslutsnummer 12191659122 Inskrivningsdag: 2019-05-06 Beslut: D-2019-00213475:1 Beviljad Utmätning 2019-04-30 200 207 kronor jämte ränta och kostnade r, beslutsnummer 12191658975 Inskrivningsdag: 2019-05-06 Beslut: D-2019-00213487:1 Beviljad Utmätning 2019-04-30 293 555 kronor jämte ränta och kostnad er, beslutsnummer 12191659551 MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 380551-9 (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 529 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 380551-9 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 6863494 Tax.värde i tkr: 385 Riktvärdeområde: 2280006 Boyta i kvm: 107 Biyta i kvm: 63 Tot. värdegr. yta i kvm: 120 Summa standardpoäng: 29 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1946 Värdeår: 1946 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 6862494 (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet 380551-9 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 6862494 Tax.värde i tkr: 144 Areal i kvm: 1 000 Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Friliggande Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt avlopp Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2019-05-20. Bilaga 2 - Sida 3 (3)