Planprogram för FÄJÖ 1:110, Säljö udde Karlskrona kommun, Blekinge län Dnr. 105/11 PLANPROGRAM HANDLINGAR Till planförslaget har följande handlingar upprättats: Programbeskrivning Samhällsbyggnadsförvaltningen Illustrationsplan Behovsbedömning/checklista Gestaltningsprogram Fastighetsförteckning Lantmäteriet Utdrag ur primärkarta Metria BAKGRUND Fastigheten Fäjö 1:110 har tidigare ägts av försvarsmakten och anläggningen har från början använts som bland annat radarstation och övningsplats för försvaret. Till exempel har flygflottiljen F17 använt anläggningen som utgångspunkt i olika övningar med helikopter. I samband med att anläggningen byggdes genomfördes mycket omfattande sprängningar och gjutningsarbeten. I slutet på 1990-talet upphörde användningen av bergrummet och några mindre byggnader revs på 2000-talet. Anläggningen har stått tom och outnyttjad under en tid och försvarsmakten ansåg att man inte längre hade behov av fastigheten. Fortifikationsverket började därmed se över möjligheterna att avyttra fastigheten. I samband med avyttringen gjordes en bedömning om fastigheten skulle överföras till någon annan myndighet. Bland andra tillfrågades Naturvårdsverket och Karlskrona kommun om fastigheten behövdes för samhällsändamål. Då varken kommunen eller någon annan myndighet har haft behov av fastigheten annonserades fastigheten ut för försäljning på den öppna marknaden. I oktober 2010 sålde Fortifikationsverket fastigheten Fäjö 1:110 till privata ägare. 1
SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen syftar till att möjliggöra en viktig samhällsfunktion som kommunen är i stort behov av. Turism och utvecklandet av skärgårdens möjligheter är ett allmänt intresse och en viktig fråga för Karlskrona kommun. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra utvecklandet av ett allmänt tillgängligt fritidsområde med gästhamn som kan erbjuda service och servering till båtburna besökare samt en del fritidshusbebyggelse. Avsikten är att öka serviceutbudet för båtlivet och möjligheterna till unika upplevelser för turism, konferens- och kursverksamhet med övernattning. Att utnyttja ett redan ianspråktaget markområde för en ny användning har stor förenlighet med både FÖP Skärgården från 1999 och Översiktsplan 2030 som båda talar om funktionsomvandling, utveckling av näringsliv/turism och mer service till båtturister i skärgården. Säljö uddes unika karaktär kräver att byggnader som uppförs ska harmoniera med platsen och ytterligare förstärka och förtydliga dess särdrag. Byggnation ska eftersträva ett begränsat ingrepp i naturen och hålla en hög kvalitet. Målet är att säkerställa Säljö uddes topografiska karaktär som även fortsättningsvis ska dominera synintrycket genom att hitta ett gemensamt tema med utrymme för variationer beroende på bebyggelsegrupp och placering. Gestaltningsprogrammet redovisar kommunens och exploatörens gemensamma ambitioner för genomförandet. OMFATTNING OCH LÄGE Programområdet är beläget på den sydvästra delen av ön Säljö i Karlskrona skärgård. Området omfattar ca 4,2 hektar och marken är privatägd. Kartan visar planområdets läge på södra Säljö. 2
AKTUELLA PLANER Översiktliga planer Översiktsplan 2030 förespråkar generellt en levande landsbygd och funktionsomvandling speciellt i kust- och skärgårdsområdena. Området är inte utpekat men ett av målen i översiktsplanen är att erbjuda mer service till båtturister i skärgården och Säljö har ett geografiskt strategiskt bra läge för båtburna. Att funktionsomvandla och tillvarata den redan ianspråktagna platsen med byggnader, anläggningar och infrastruktur har stöd i ÖP 2030. Säljö udde är inte direkt utpekad i FÖP Skärgården från 1999 eftersom det då inte var känt att försvaret avsåg att sälja anläggningen. Andra militära anläggningar som har varit eller är aktuella för försäljning är dock utpekade som platser som bör utvecklas för näringsliv/turism, t.ex. Västra Hästholmen. Planen anger att Västra Hästholmens unika fortifikatoriska miljö bör göras tillgänglig för allmänheten, spännande och unika övernattningsmöjligheter erbjuds och befintliga bryggor rustas upp för de båtburna turisterna. Säljö udde har liknande förutsättningar som Västra Hästholmen, varför dessa ambitioner även kan tillämpas här. Detaljplaner Riksintresse Området omfattas ej av detaljplan. Planområdet omfattas av riksintresse för totalförsvaret (landområde och havsområde). I samband med att Fortifikationsverket sålde fastigheten i oktober 2010 får man anse att riksintresset för landområde inte längre är aktuellt. Riksintresset för havsområdet bedöms inte påverkas negativt. Planområdet omfattas även av riksintresse för kustzonen enligt MB 4 kap. 4 som reglerar användandet av mark- och vattenområden i kustzonen. Syftet med regleringen är att främja en levande skärgård och kust och samtidigt värna friluftslivet. Riksintresset bedöms inte påverkas negativt. Strandskydd En stor del av fastigheten omfattas av strandskydd. I samband med planläggning avses upphävande av strandskydd att behandlas för berörda delar inom området. Planen syftar till att möjliggöra en viktig samhällsfunktion som kommunen är i stort behov av. Turism och utvecklandet av skärgårdens möjligheter är ett angeläget allmänt intresse och en viktig fråga för Karlskrona kommun. Att funktionsomvandla och ta tillvara redan i anspråktagen mark som tidigare nyttjats av försvaret är ett effektivt markutnyttjande. De stora infrastrukturella satsningarna som försvaret redan har gjort på platsen i form av piren och hamnen bör tas tillvara och göras tillgängliga för allmänheten. Det strategiska läget på södra Säljö har unika förutsättningar för en allmänt tillgänglig gästhamn. Området behövs därmed för att tillgodose ett angeläget allmänt 3
intresse och en annan placering är orimlig med tanke på de stora investeringar som redan gjorts i infrastrukturen som nu kommer allmänheten tillgodo. Försvarets tidigare verksamhet på platsen har tydliga spår över hela fastigheten och naturen är inte orörd. Ett flertal byggnader revs i samband med att försvaret avvecklade sin verksamhet. Marken har därmed redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Delar av den planerade bebyggelsen i norr avskiljs dessutom från strandlinjen av en väg. Skyddsområden Ön Djäknatomten, strax sydväst om Säljö, utgör fågelskyddsområde. Den ökade båttrafiken till och från Säljö bedöms inte påverka fågelskyddsområdet negativt då det under den känsliga perioden råder landstigningsförbud. Tidigare beslut MILJÖBEDÖMNING Miljökonsekvenser/ Behovsbedömning Miljö- och byggnadsnämnden beslutade den 10 mars 2011 att ge samhällsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att upprätta detaljplan för Fäjö 1:110, Säljö udde. Den 14 april 2011 beslutade Miljö- och byggnadsnämnden att bevilja bygglov och strandskyddsdispens för ändrad användning av de befintliga byggnaderna från militärt ändamål till en delvis likartad verksamhet som istället riktar sig mot allmänheten. Övernattning och matservering ska kunna kombineras med konferenser och kurser av olika slag för mindre grupper. För att förbättra tillgängligheten omfattar det beviljade bygglovet även en ny ramp i anslutning till befintlig trappa. Bygglov och strandskyddsdispens beviljades även för nybyggnad av småbåtshamn med tillhörande servicebyggnad. Enligt Plan- och bygglagen 5 kap och Miljöbalken 6 kap skall en behovsbedömning utgöra underlag för beslut om detaljplanen kan tänkas medföra betydande miljöpåverkan. Om så är fallet skall en miljöbedömning göras, bl.a. genom att en miljökonsekvensbeskrivning i enlighet med PBL och MB upprättas. Till grund för behovsbedömningen för aktuellt planförslag ligger en checklista avseende dess konsekvenser, vilken bifogas planprogrammet. Planförslaget bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen grundas på följande: Strandskyddets syften bedöms inte påverkas negativt. Riksintresset för totalförsvaret (havsområde) och riksintresset för kustzonen bedöms inte påverkas negativt. Genomförandet bedöms inte innebära några risker för människors hälsa och säkerhet. Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas. Sammantaget bedöms planen ge en ringa miljöpåverkan och en fortsatt miljökonsekvensbeskrivning bedöms inte behövas. 4
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Helikopterplatta Befintliga byggnader Brygga Fäjö 1:110 Bergrum Kartan visar planområdet på södra Säljö. Mark och vegetation Platsen har varit militär vilket satt tydliga spår i terrängen, synliga på stora delar av fastigheten. Bl a finns två byggnader samt helikopterplatta, fyra luftvärnsfundament och ett större bergrum. Luftvärnsfundamenten är utspridda - på klipphäll åt väster, på högsta klipphöjden samt längst söder ut på udden. Kring klipphöjden finns mängder av igenfyllda skyttevärn, diverse synliga betongfundament/-plattor och kabelgravar med delvis synlig sprängsten. Mest iögonfallande är graden av bearbetning av klipphöjden och dess omgivning vilket gett den ett mycket fårat, slitet och ytterst karaktäristiskt utseende. Platsen har alltså en unik karaktär, omisskännlig Säljö Udde-profil, mycket utvecklat av dess tidigare verksamhet men såklart också starkt präglad av den i grunden speciella, omväxlande terrängen. Exempel på ytor som är påverkade av den tidigare verksamheten. 5
Kabelgravar Fundament på toppen Den norra delen av planområdet utgörs av ett låglänt parti som domineras av al och andra lövträd såsom björk ek och bok. Marken är frisk till fuktig och relativt näringsrik. Området är dikat och utgör inte längre ett alkärr. Några brunnar och en avloppsledning från anläggningen finns i området. Avloppet har infiltrerats i detta område. Den östra delen av fastigheten består av ett högre beläget parti som beskogas av ädellöv, ek och bok. Österut stiger marken ytterligare och berget kommer i dagen (på grannfastigheten). Marken är frisk och relativt näringsrik. Relativt höga naturvärden finns i ädellövskogen. Området är dock mindre känsligt för exploatering än övriga bevarandevärda delar. Den västra delen av planområdet utgörs av ett exponerat hällmarksparti. Området är i det närmaste helt kalt med vegetation i sprickor eller på mycket tunna jordlager. Endast enstaka träd blir stora medan övriga torkar ut. Området hyser en normal flora för denna typ av mark. Berghällar är en för slitage mycket känslig miljö. På platser med kraftig lutning är detta oftast inte ett problem då det är svårt att ta sig fram där. Dock är berghällar karaktärsskapande och detta område är en av de högsta punkterna i skärgården. Platsen för infiltrationen. Hällmarken i väster. 6
Skog möter vatten i söder. Luftvärnsfundament på toppen. Relativt höga naturvärden finns i ädellövskogen i den södra delen av planområdet. Denna del av Säljö är karaktäristisk för den blekingska skärgården med karga klippor, blockstränder och ädellövskog som växer ända ner till vattnet. Då området är beläget på en utskjutande udde har den stor betydelse för landskapsbilden och därför bör inga byggnader placeras i denna del. Möjligen kan man utnyttja värnet i söder för något ändamål. Sammanfattningsvis är stora delar av området påverkat av den tidigare verksamheten. Alskogen längst i norr har kvar en del höga värden och där bör man om möjligt försöka återfå ett högre vattenstånd. Partierna med ädellövskog har alltid ett högt värde men utmärker sig inte i förhållande till andra områden i kommunen. Det stora värdet från naturvårdssynpunkt är landskapsbilden och det karaktäristiska för den blekingska skärgården att ädellövskogen växer ända ner till vattnet. Detta är särskilt tydligt på en udde som den på södra Säljö. Geoteknik Terrängen inom fastigheten är skiftande med mycket berg och tunna jordlager på berg. Någon geoteknisk utredning har inte utförts inom området. Exploatören ansvarar för att erforderliga markundersökningar genomförs. Fornlämningar På grannfastigheten Fäjö 1:77 nära fastighetsgränsen till Fäjö 1:110 finns en registrerad fast fornlämning i form av en stenåldersboplats. 7
Helikopterplattan Bebyggelse Befintliga byggnader Idag finns det bland annat en helikopterplatta, ett antal luftvärnsfundament, ett större bergrum och två befintliga byggnader på fastigheten. De befintliga byggnaderna ligger i en sänka i en skyddad glänta inramad av skog och innehåller övernattningsfaciliteter och lektionssal som har använts för undervisning. Byggnaderna kommer nu att tas i anspråk för det planerade fritidsområdet med tillhörande gästhamn som skall bedrivas på fastigheten. Fastigheten ska bebyggas med byggnader som kompletterar och utvecklar verksamheten för tillfälligt boende i kombination med privatägda fritidshus. Anläggningen skall förutom ren turistverksamhet även lämpa sig för konferens-, kursverksamhet, fiskecamp etc. Gästhamnen med service åt båtfolk och publik servering är också viktiga delar i kommande verksamhet. Platsens huvudentré är från vattnet, vid befintlig angöring, tillika planerad gästhamnen. Denna utgör alltså ett viktigt första intryck och annonserar verksamheten utåt. Förslaget innebär en funktionsomvandling av befintlig bebyggelse, uppförande av övernattningsstugor för uthyrning samt fritidshusbebyggelse. Ett gestaltningsprogram och en illustrationsplan har upprättats och bifogas programhandlingarna. Gestaltningsprogrammet ger riktlinjer för den nya bebyggelsen. Byggnader som uppförs ska enligt gestaltningsprogrammet harmoniera med platsens speciella karaktär samt ytterligare förstärka och förtydliga dessa särdrag. Detta främst med terrängen och naturen som utgångspunkt vad som kan passa, smälta in på platsen. Kommande verksamhet bygger affärsmässigt bl a på att erbjuda en bekväm vistelse med stark naturupplevelse och utformningen av miljön ska följaktligen ha fokus på just upplevelsen att bo och röra sig i naturen. Byggnation ska alltså eftersträva begränsat ingrepp i naturen. Platsens lummiga, vilda karaktär skall försöka bibehållas. 8
Stugor och fritidshus placeras direkt i natur, över mark, inga tomter anläggs. Uteplatser till hus anordnas endast på trädäck ovan mark. Längst i söder på udden finns ett luftvärnsfundament där ett gästhus/spa för uthyrning planeras. På högsta punkten, med en fantastisk vy över skärgården och omlandet, planeras en allmänt tillgänglig utsiktsplats. Bilden illustrerar idéerna kring gästhamnen och bebyggelsen. Rekreation Gator och trafik Parkering Service Klipphällarna norr om bryggan används idag av båtburna besökare för sol och bad. Intentionen är att allmänheten även i fortsättningen ska kunna nyttja platsen. Då Säljö inte har någon fast landförbindelse är ön i stort sett bilfri. Endast ett fåtal bilar finns på ön idag. Vägarna på ön utgörs till största delen av grusade skogsvägar. Anläggningen ska primärt nås med båt från fjärden och angöring ska ske vid bryggan. Anläggningen ska primärt nås med båt från fjärden. Vid bryggan finns plats att angöra och lägga till. Exploatören ska redovisa varifrån majoriteten av besökarna utgår och säkerställa att det finns tillgång till parkeringsplatser där. Inga parkeringsplatser får tillkomma på Knösö då området är Natura 2000-område, naturreservat och utgör ett ekologiskt känsligt område som inte tål ytterligare belastning. Idag finns i stort sett ingen service på Säljö. Projektet syftar delvis till att förbättra servicen på ön och erbjuda service till båtar som bunkring av dricksvatten liksom tömning av avloppstankar från båtar till det kommunala avloppet. En sugtömningsstation och kärl för källsortering samt toaletter och duschar i servicebyggnaden vid bryggan är planerade. Under sommartid finns enklare förtäring och viss informationsservice för turister. 9
Den kommunala servicen för Säljö är mycket begränsad. Det finns ingen möjlighet till skolskjutsar, hemtjänst, färdtjänst eller liknande eftersom ön inte har någon fast landförbindelse. Kollektivtrafik Hälsa och säkerhet Säljö har idag mycket dålig tillgång till kollektivtrafik. En dialog har inletts med Affärsverken som bedriver linjetrafik i Karlskronas skärgård. Affärsverken har visat intresse för att eventuellt angöra Säljö udde med någon av sina skärgårdsbåtar. I samband med att försvaret avvecklade anläggningen gjorde generalläkaren en miljöinventering under 2004. Den sammantagna bedömningen var att det inte finns några risker för att mark-, grundoch ytvatten blir förorenat så att det uppstår skador eller olägenhet för människors hälsa eller miljön inom en överskådlig tid. Några kända markföroreningar finns ej inom planområdet. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Dagvatten De befintliga avloppslösningarna på ön är enskilda. Avsikten är att kommunalt vatten och avlopp ska dras över sundet från Knösö under 2011. Det finns förutsättningar för att ta omhand dagvattnet i den norra delen av planområdet som utgörs av alskog och idag används som avloppsinfiltration. El och uppvärmning Området är anslutet till befintligt distributionsnät för el men en ny transformator kan komma att erfordras. Uppvärmning sker med individuella lösningar. Avfall Avfallshantering ska ske i samråd med tekniska förvaltningen. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planprogrammet har upprättats av samhällsbyggnadsförvaltningen i samarbete med arkitekt Peter Nordström, Limhamn, samt med berörda tjänstemän inom Karlskrona kommun. Ola Swärdh Plan- och bygglovchef Helene Persson Planarkitekt 10