1(23) AB Ljusdals Servicehus Org nr Årsredovisning för räkenskapsåret 2014 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 2 - resultaträkning 7 - balansräkning 8 - noter 10 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.
2(23) Förvaltningsberättelse FÖRETAGET AB Ljusdals Servicehus är ett av AB Ljusdalshem helägt fastighetsbolag vars styrelse är utsedd av kommunfullmäktige. Bolaget ska inom Ljusdals kommun bebygga, förvalta, förvärva och avyttra servicehus. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja försörjningen av boenden för omsorgsverksamhet i kommunen. Styrelse Ledamöter: Thomas Wandel (SRD) ordf, Erik Nygren (M) v. ordf, Inger Isaksson-Granqvist (S), Harald Noréus (FP), Maria Andersson (S). Suppleanter: Kjell-Olof Nilsson (S), Torbjörn Åström (SRD), Jan Eliasson (V), Torsten Hellström (M), Maj-Britt Tönners (C). Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Revisorer Vald av bolagsstämman: Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med auktorisrad revisor Dennis Hedberg som huvudansvarig revisor. Lekmannarevisorer utsedda av Ljusdals kommun: Inga-Lill Nyqvist med Urban Sundström som suppleant. Firmatecknare Företagets firma tecknas av styrelsen eller en av ordförande och vice ordförande i förening med verkställande direktören. Dessutom har verkställande direktören rätt att teckna firman beträffande löpande förvaltningsåtgärder.
3(23) Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag. 2012 2011 2010 Nettoomsättning kkr 32 020 29 463 28 705 27 878 26 122 Resultat efter finansiella poster kkr 4 331 699 3 201 3 163 2 127 Balansomslutning kkr 211 879 216 029 185 667 182 783 186 999 Soliditet % 9,2 7,6 8,5 7,3 6,2 Avkastning på totalt kapital % 5,3 3,4 4,6 4,8 3,6 Avkastning på eget kapital % 22,3 4,3 20,3 23,6 18,4 Nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1 FASTIGHETSFÖRVALTNING All fastighetsförvaltning köps av AB Ljusdalshem. Förvaltad area (fördelad) 2014-12-31 År20142013Bruksarea, bostäder (m2)18 45618 456 Bruksarea, lokaler (m2)10 24110 241Summa bruksarea (m2)28 69728 697 Förvaltade antal objekt (fördelad) 2014-12-31 År20142013Antal lägenheter398398antal lokaler 32 32Antal varmgarage 5 5Antal p-platser med motorv185166antal förråd 4 4Summa uthyrningsobjekt624605 Antal outhyrda lägenheter/ lokaler 2014-12-312013-12-31Ljusdal 2 4Järvsö 0 0Färila 0 0Ramsjö 0 5Los 4 7Summa 616 Totalt hyresbortfall på grund av outhyrda lägenheter, lokaler, garage, bilplatser och rabatter. 20142013Hyresbortfall kkr1 1042 248% av total hyresintäkt3,26,8
4(23) VERKSAMHETEN 2014 Ekonomiskt har det gångna året varit bra med en vinst på 3 115 kkr. Detta efter att vi i enlighet med upprättat avtal med hyresgästen reducerat hyran för lokaler, då marknadsräntan under året understigit kalkylerad ränta. Lämnad reducerad hyra för 2014 uppgår till 1 400 kkr. Bolaget har under året betalat 843 kkr i borgensprovision till sin ägare Ljusdals kommun. Då vi har stor efterfrågan på trygghetsboenden så har vi påbörjat arbetet med att tillgänglighetsanpassa fastigheten på Gärdeåsvägen 14. Dessa kunder kommer att kunna nyttja de gemensamma lokalerna på trygghetsboendet på Gärdeåsvägen 16. Sedvanligt underhåll har utförts under året på samtliga fastigheter. Arbetet med att spara el, vatten och värme går vidare. Under punkten energi redovisas förbrukningen av el, värme och vatten. 2010 års siffror sätts som index 100, värmeförbrukningen har normalårskorrigerats. Energi 2010 2011 2012 2013 2014 El 100 93 84 84 82 Vatten 100 82 81 79 79 Värme 100 98 92 91
5(23) EKONOMI Kassaflöde och likviditet Kassaflödet används i huvudsak till investeringar samt amortering av befintliga lån. Bolaget har utnyttjat checkkrediten av sin del i Ljusdals kommuns koncernkonto, som 2014-12-31 uppgick till -2 475 kkr. Finansiering Räntor och avskrivningar utgör en av de största enskilda kostnadsposterna tillsammans med energioch taxebundna kostnader. 2014 (Mkr)2013 (Mkr)Låneportfölj164,6168,2Bruttoräntekostnad5,9 (3,5%)5,8 (3,4%) Omsättning Bruttohyresintäkterna i mkr framgår enligt nedan. I övrigt se not 1. År20142013Mkr34,633,2 Hyror 2014 Lokalhyresavtalen reglerades för 2014 med index medan blockförhyrningsavtalen på bostäder reglerades efter AB Ljusdalshems hyresförhandling med hyresgästföreningen. Höjningen stannade vid 1,4 % från 1 februari. Avskrivningar och nedskrivningar Fastigheterna har under året skrivits av med 4 646 kkr vilket motsvarar en årlig avskrivning på 2,1 % av byggnadernas anskaffningsvärde. Finansiella risker I stället för traditionell räntebindning, har man säkrat räntan med ränteswappar vilket ger en bättre fördelning på ränteändringstidpunkterna och en fast ränta.swapparnas belopp uppgår till ca 73 % av den totala lånestocken. Löptiderna ligger på 1-6 år. Närmare beskrivning över bolagets ränteswappar finns i noten Redovisningsprinciper.
6(23) Resultat Företagets resultat efter finansiella poster är 4 331 kkr. Redovisat resultatet efter skatt är 3 115 kkr. Det ekonomiska resultatet samt bolagets ställning framgår i detalj av resultaträkningen 2014 samt av balansräkningen per 2014-12-31. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 13 313 738 Årets vinst 3 114 895 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att kronor 16 428 633 i ny räkning överförs 16 428 633 kronor 16 428 633
7(23) Resultaträkning Not Rörelsens intäkter mm 1 Nettoomsättning 2 32 020 29 463 Övriga rörelseintäkter 3 122 122 32 142 29 585 Rörelsens kostnader Driftskostnader 4, 5, 6-11 212-10 807 Reparations- och underhållskostnader -4 915-8 537 Fastighetsskatt -40 907 Avskrivningar 7-4 842-3 858 Summa rörelsens kostnader -21 009-22 295 Rörelseresultat 11 133 7 290 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 12 32 Räntekostnader -5 971-5 812 Borgensprovision Ljusdals kommun -843-811 Summa resultat från finansiella poster -6 802-6 591 Resultat efter finansiella poster 4 331 699 Skatt på årets resultat 8-1 216-136 Årets vinst 3 115 563
8(23) Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 Tillgångar 1, 9 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 209 923 213 260 Inventarier, verktyg och installationer 11 295 191 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 12 709-210 927 213 451 Summa anläggningstillgångar 210 927 213 451 Omsättningstillgångar Varulager m m Bränslelager 64 103 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 253 427 Aktuella skattefordringar 573 1 961 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 62 87 888 2 475 Kassa och bank 14 - - Summa omsättningstillgångar 952 2 578 Summa tillgångar 211 879 216 029
9(23) Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital och skulder 1 Eget kapital 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 3 000 3 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 13 314 12 751 Årets vinst 3 115 563 16 429 13 314 Summa eget kapital 19 429 16 314 Avsättningar Uppskjutna skatter 16 375 70 Summa avsättningar 375 70 Långfristiga skulder 17 Övriga skulder till kreditinstitut 18 160 588 164 216 Summa långfristiga skulder 160 588 164 216 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 6 474 11 322 Leverantörsskulder 1 162 2 365 Skulder till koncernföretag 19 043 17 278 Övriga kortfristiga skulder 1 609 1 833 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 3 199 2 631 Summa kortfristiga skulder 31 487 35 429 Summa eget kapital och skulder 211 879 216 029 Ställda säkerheter 20 5 224 5 224 Ansvarsförbindelser Inga Inga
10(23) Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper F o m räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35, vilket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och att omräknade jämförelsetal presenteras i samtliga räkningar och noter. Effekterna av övergången visas i not 9. Koncernuppgifter AB Ljusdals Servicehus är helägt dotterbolag till AB Ljusdalshem, 556536-4204, med säte i Ljusdals kommun, vilket bolag upprättar koncernredovisning. Ingen försäljning har skett till moderföretaget. Inköp av fastighetsskötsel och administration har gjorts med 1 617 kkr. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen sker. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt. Värderingar av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas öven därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit genom nedskrivningar samt avskrivningar på fastigheter. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande
11(23) reparation och underhåll redovisas som kostnader. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Bostadsbyggnader med byggår 2001 och senare Stommar Yttertak, fönster El, VA Tekniska installationer Våtrum Restpost 100 år 40 år 40 år 25 år 25 år 50 år På bostadsbyggnader med byggår 1986-2000 tillämpas ovanstående avskrivningstider utom komponenterna Tekniska installationer och Våtrum. På bostadsbyggnader med byggår 1985 och tidigare fördelas det bokförda värdet på komponenterna Stommar och Restpost. Markanläggningar Inventarier, verktyg och installationer 20 år 5 år Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar Har en materiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Lager Lagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. Avtal om finansiella instrument/räntebindning Avtal om så kallad ränteswap skyddar mot bolagets ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas gå grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande
12(23) resultatposter och periodiseras över avtalstiden. Om ränteinstrument inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning sker värdering vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs. Ingånget avtal är ömsesidigt bindande fram till förfallodagen och kan inte annulleras. Avtalet kan däremot neutraliseras före förfallodagen. Har marknadsvärdet förändrats sedan avtalet ingicks innebär en sådan transaktion att den ena parten ersätter motparten med ett belopp motsvarande marknadsvärdet. Bolaget har tecknat avtal om så kallad förlängningsbar swap på två poster. Det innebär att den ena parten har möjlighet att förlänga avtalets löptid ytterligare en period efter utgången av den första. Förlängningsbeslutet tas vid utgången av den första perioden. De nominella beloppen på bolagets utestående ränteswappar per den 31 december 2014 uppgick till 120 000 kkr. Den säkrade risken utgörs av variabiliteten i framtida räntebetalningar på grund av marknadsräntan. Marknadsräntan definieras som den basränta bolagets låneavtal till rörlig ränta med kreditgivarna stipulerar. Räntan i befintliga avtal är 3M Stibor eller bankers korta räntor. Säkrad post Framtida betalningar av rörlig ränta är hänförliga till befintlig skuld enligt nedanstående lånesammanställning: Lån (ref nr)volymförfallbasräntaränteomsättningvalutalån nr 3035015 508 000KI ränta3 månaderseklån nr 3544931 000 000KI ränta3 månaderseklån nr 3870024 000 0003M Stibor3 månaderseklån nr 1493100270638 509 2383M Stibor3 månaderseklån nr 3978848267811 984 0883M Stibor3 månaderseklån nr 275556843913 144 9623M Stibor3 månaderseklån nr 275556845411 041 8203M Stibor3 månaderseklån nr17760482555199 400 0003M Stibor3 månaderseklån nr 1493101032610 000 0003M Stibor3 månaderseksumma:164 588 108 Ränteswap Nedan angivna säkringsinstrument har bolaget ingått för att hantera risken i den säkrade posten ovan. Som en del av bolagets ränteriskhantering ingår att säkringsinstrumenten kan ersättas eller överflyttas till andra säkringsinstrument med syfte att åstadkomma en jämn och stabil räntekostnad över tiden. Bolaget erhåller genom ränteswap 3M Stibor och betalar en fast ränta på olika löptider. Detta sprider bolagets ränterisk över tiden. Säkringsinstrumentet säkrar en del (120 000 kkr/164 588 108 kkr) av den säkrade posten. Ränteswap (ref nr) Volym StartFörfallBetalar (%)ValutaSwap 92382830 000 0002010-06-222020-06-243,14SEKSwap 92382930 000 0002010-06-222019-06-243,08SEKSwap 92383030 000 0002010-06-222018-06-252,98SEKSwap 114676420 000 0002012-09-102016-06-272,63SEKSwap 1109004710 000 0002012-05-032015-11-022,25SEKSumma:120 000 000 Bedömning av säkringsförhållandets effektivitet Den säkrade posten består av lån med basränta 3M Stibor plus kreditmarginal och lån från Kommuninvest med så kallad KI-ränta. Ränteomsättningen på säkrad post kommer alltid att väljas med ett intervall om maximalt 3 månaders avvikelse från den rörliga ränta som erhålls i säkringsinstrumentet. Förhållandet mellan marknadsräntan i de säkrade posterna och 3M Stibor i swappen är således den ekonomiska relationen mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Att ta bort denna risk genom att betala en fast ränta i swappen överensstämmer med bolagets målsättning om en jämn och
13(23) stabil räntekostnad över tiden. Bolaget kommer att bedöma säkringsförhållandets effektivitet per varje balansdag genom att jämföra de huvudsakliga villkoren för säkringsinstrumentet med de huvudsakliga villkoren för den säkrade posten. De kritiska villkoren utgörs av nominella belopp, löptid, ränteomsättningsfrekvens, räntebetalningsdagar, villkorsändringsdag samt räntebas. Säkringsförhållandet anses vara effektivt så länge det inte sker någon väsentlig förändring av de huvudsakliga villkoren för antingen säkringsinstrumentet eller den säkrade posten. Effektiviteten besöms enligt dessa kriterier vid varje bokslut samtidigt som säkringsdokumentationen uppdateras. Information om samtliga lån och hänföriga derivat dokumenteras i detta säkringsdokument. Redovisning Räntekupongererna på swapparna redovisas löpande i resultaträkningen som en del av bolagets räntekostnader med hänsyn tagen till periodisering av upplupen ränta på swappen. Orealiserade värdeförändringar redovisas till följd av säkringsredovisningen inte i resultat- eller balansräkningen utan i en separat not till bokslutet. Säkringsrelationen upphör om säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in. Ett säkringsinstrument som har ersatts med ett annat säkringsinstrument är inte förfall eller avveckling enligt den under rubriken Ränteswap dokunenterade riskhanteringsstrategin vilken omfattar ett sådant förfarande. En säkringsrelation kan också upphöra om säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning. Vid upphörande av säkringsredovisning värderas och redovisas säkringsinstrument och säkrad post enligt principerna för värdering vid det första redovisningstillfället men utifrån förhållandena vid den tidpunkt då säkringen upphör. Resultateffekter som uppkommer när säkringen upphör redovisas i resultaträkningen. Föreligger en helt effektiv säkring vid den tidpunkt då säkringsredovisningen upphör, blir resultateffekten noll. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på totalt kapital Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt).
14(23) Not 2 Intäkternas fördelning Hyror specifikation Bostäder 20 160 18 818 Lokaler 13 954 13 991 Garage och motorvärmare 447 367 Summa hyror 34 561 33 176 Hyresbortfall, outhyrda objekt Bostäder -820-1 926 Lokaler -94-160 Garage och motorvärmare -190-161 Summa hyresbortfall, outhyrt -1 104-2 247 Hyresreduktioner -1 437-1 465 Summa 32 020 29 464 Not 3 Övriga rörelseintäkter Kabel TV avgifter 109 92 Ersättningar från hyresgäster 13 30 Summa 122 122
15(23) Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel och städning 2 865 2 226 Taxebundna kostnader 2 705 3 116 Uppvärmning 3 703 3 813 Lokal administration 52 29 Central administration och försäljningskostnader 1 358 949 Riskkostnader 125 108 Övriga driftskostnader 71 57 Övriga externa kostnader 333 509 11 212 10 807 Not 5 Ersättning till revisorerna PwC Revisionsuppdraget 93 78 Summa 93 78
16(23) Not 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Medelantalet anställda Bolaget har ingen anställd personal. Inga löner har utbetalats. Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Ersättningen till VD faktureras av AB Ljusdalshem 140 164 Totalt 140 164 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor 2 2 Män 3 3 Totalt 5 5 Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare Män 1 1 Totalt 6 6 Not 7 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnader, avskrivningar 4 813 3 846 Inventarier, avskrivningar 29 12 4 842 3 858
17(23) Not 8 Skatt på årets resultat Aktuell skatt 911 65 Uppskjuten skatt 375 70 Skatt på årets resultat 1 286 135 Redovisat resultat före skatt 4 331 379 Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) 953 83 Skatteeffekt av avdragsgilla kostnader -39-13 Skatteeffekt av ej skattepliktig ränteintäkt -3-5 Redovisad skattekostnad 911 65 Not 9 Effekter av övergång till K3 Detta är den första årsredovisningen för AB Ljusdals Servicehus som upprättas enligt BFNs Allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning-och koncernredovisning, (K3). De redovisningsprinciper som återfinns i not 1 har tillämpats när årsredovisningen upprättats per den 31 december 2014 och för den jämförande information som presenteras per 31 december 2013, samt vid upprättandet av rapporten över periodens ingående finansiella ställning (ingångsbalansräkningen) per den 1 januari 2013. Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3s redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas retroaktivt. När bolagets ingångsbalansräkning enligt K3 upprättades så behövdes inga belopp justeras som i tidigare årsredovisningar rapporterats i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd. En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper har påverkat bolagets ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör till dessa.
18(23) Utgående balans 2013 enligt tidigare principer Effekter under 2013 avs poster som justerats i ingångsbalansräkningen Utgående balans 2013 enligt K3- reglerna Bolagets/koncernens balansräkningar enligt K3 per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt: Byggnader och mark 212 941 319 213 260 Uppskjuten skatteskuld 70 70 Eget kapital 16 065 249 16 314 Resultatposter 2013 enligt tidigare principer Effekter av K3 2013 Resultatposter 2013 enligt K3-reglerna Bolagets resultaträkning enligt K3 per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt: Avskrivningar 4 177-319 3 858 Uppskjuten skatt 70 70 Not 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 238 256 192 747 Inköp 1 476 45 509 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 239 732 238 256 Ingående avskrivningar -22 996-19 150 Årets avskrivningar -4 813-3 846 Utgående ackumulerade avskrivningar -27 809-22 996
19(23) Ingående nedskrivningar -2 000-2 000 Utgående ackumulerade nedskrivningar -2 000-2 000 Utgående restvärde enligt plan 209 923 213 260 Bokfört värde byggnader i Sverige 190 915 195 560 Bokfört värde mark i Sverige 14 626 14 626 Bokfört värde markanläggningar 4 382 3 074 Bolagets fastigheter har ett bokfört värde om 209 923 kkr. Under 2010 och 2013 har bolagets fastigheter värderats externt av VärderingsInstitutet i Södra Norrland AB. Värderingsmetoderna som använts är ortsprismetoden och avkastningsmetoden. Vid ortsprismetoden söker man ett värde bland genomförda fastighetsköp på orten som bäst överensstämmer med värderingsobjekten. Vid avkastningsmetoden gör man en prognos för samtliga betalningsströmmar, kalkylen marknadsanpassas genom att man söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Marknadsvärdet är idag högre än vid värderingstillfällena då marknadens avkastningskrav har sänkts. Bland annat så har de låga räntorna och den låga vakansgraden gjort att marknaden har sänkt sitt avkastningskrav. Vid värdering av servicehus har man använt avkastningskrav på mellan 8-13 %. Marknadens avkastningskrav i liknande kommuner med långa hyresavtal ligger idag på mellan 6,5-7,5 %. Dagens bokförda värde kan därför anses ligga i paritet med marknadsvärdet. Not 11 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden 232 232 Årets förändringar -Inköp 132 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 364 232 Ingående avskrivningar -41-29
20(23) Årets förändringar -Avskrivningar -29-12 Utgående ackumulerade avskrivningar -70-41 Utgående restvärde enligt plan 294 191 Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Ingående nedlagda kostnader - 6 946 Under året nedlagda kostnader 709 - Under året genomförda omfördelningar - -6 946 Utgående nedlagda kostnader 709 0 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 38 35 Övrigar förutbetalda driftskostnader 25 52 63 87 Not 14 Kassa,bank Till kontot finns en avtalad checkkredit uppgående till 10 000 kkr. Utnyttjande av checkkrediten uppgår 2014-12-31 till -2 475 kkr. Beloppet redovisas i posten Skulder till kreditinstitut.
21(23) Not 15 Förändring av eget kapital Övrigt fritt eget kapital Summa eget kapital Aktiekapital Eget kapital 2013-01-01 3 000 12 751 15 751 Årets resultat 563 563 Eget kapital 2013-12-31 3 000 13 314 16 314 Årets resultat 3 115 3 115 Eget kapital 2014-12-31 3 000 16 429 19 429 Aktiekapitalet består av 3000 st aktier med kvotvärde 1 000 kronor. Not 16 Uppskjuten skatt Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av uppskjuten skatteskuld hänförlig till skattemässigt ej avdragsgilla avskrivningar på fastigheter 375 70 375 70 Not 17 Verkligt värde på derivatinstrument som används för säkringsändamål Verkliga värden på derivatinstrument uppgick på balansdagen till följande: Kontrakt med negativa verkliga värden Ränteswappar -13 815-5 208
22(23) Not 18 Upplåning 2014-12-31 2013-12-31 Långfristiga skulder, förfallotider Konverteringstider för långfristiga skulder Konverteringar inom 1 år 5 400 5 600 Som kortfristig del ligger amorteringar inom 1 år 4 000 4 000 Konverteringar inom 5 år 41 000 41 000 Rörliga lån som löper på obestämd tid 114 188 117 616 Summa 164 588 168 216 Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Upplupna räntekostnader 160 209 Upplupna driftskostnader 614 639 Förutbetalda hyror 2 425 1 782 Summa 3 199 2 630 Not 20 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 5 224 5 224 Dessutom har borgen ställts av Ljusdals kommun.
23(23) Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2015 för fastställelse. Ljusdal 2015-03-25 Richard Brännström Verkställande direktör Thomas Wandel Ordförande Inger Isaksson Granqvist Harald Noréus Erik Nygren Maria Andersson Vår revisionsberättelse har lämnats - -. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Dennis Hedberg Auktoriserad revisor