Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, journal, kundkännedom - dokumentation och bevarande, anbudsförteckning och marknadsföring. Prövning av fastighetsmäklarens uppgifter om att han inte har upprättat någon objektsbeskrivning eller journal i förmedlingsuppdraget. Dessutom har dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om säljaren enligt penningtvättslagstiftningen samt uppgiften om ett bud i anbudsförteckningen granskats. I ärendet har även fastighetsmäklarens marknadsföring av förmedlingsobjekten behandlats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en släkting till en säljare framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN:s genomförande av ett förmedlingsuppdrag som avsåg två fastigheter. Anmälaren har bland annat lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpebrevet, köpekontraktet och anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt ett yttrande från NN samt kopior av objektsbeskrivningen och journalen. NN har även förelagts att yttra sig över vilka åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag samt att ge in dokumentationen av dessa åtgärder. NN har yttrat sig och lämnat in en kopia av en identitetshandling tillhörande säljarens gode man. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. NN har förmedlat två fastigheter på uppdrag av en säljare. Anmälaren har bland annat uppgett att objektsbeskrivningen och journalen saknas samt att NN har underlåtit att utföra en identitetskontroll avseende säljaren och dennes gode man. Dessutom har fastigheterna inte marknadsförts på internet eller annonserats i lokalpressen, vilket borde ha skett eftersom de såldes för en person som hade god man. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av de ingivna handlingarna noterat följande. Köpekontraktet är daterat den 26 november 2012. Det har villkorats med överförmyndarens tillstånd till försäljningen, vilket också lämnats. Uppdragsavtalet är daterat den 22 oktober 2012. Det är undertecknat av både säljaren och dennes gode man. I avtalet anges att uppdraget löper med ensamrätt i tre månader. Där finns också en överenskommelse om provision. Kopian av den gode mannens identitetshandling är daterad den 22 oktober. NN har inte lämnat in någon dokumentation om hur han har uppnått kundkännedom om säljaren. NN har inte lämnat in någon kopia av objektsbeskrivningen eller journalen, vilket han har förelagts att göra. Av anbudsförteckningen framgår att ett bud om 1 500 000 kr togs emot den 12 oktober 2012 tio dagar innan uppdragsavtalet ingicks.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och i huvudsak uppgett följande. Säljaren var en välkänd profil på orten där han har varit verksam i över 25 år. Han hade därför träffat henne vid upprepade tillfällen och har även fått förmedlingsuppdrag av henne tidigare. Uppdraget Han är medveten om att han har brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen i detta uppdrag. Både säljaren och den gode mannen har varit informerade om vad som har hänt i affären och har hela tiden varit drivande. Första gången säljaren pratade om att avyttra de aktuella fastigheterna var då han träffade henne under våren 2012. Hon hade vid tillfället en god man. Han kontaktade denne, som tyckte att det var en god idé att avyttra fastigheterna. Han hade då blivit kontaktad av de blivande köparna (A och B). De var släktingar till säljaren och hade meddelat att de var intresserade av att förvärva fastigheterna. Han pratade med säljaren, som gjorde klart att hon ville ha 1 000 000 kr för att sälja fastigheten till A och B. Han hade vid det tillfället inget uppdrag alls med säljaren, utan det som försiggick var informella diskussioner mellan gamla bekanta. Tanken var att de senare skulle ingå ett begränsat uppdragsavtal. Han framförde säljarens meddelande till A och B. Efter tre månader kontaktade de honom på nytt och bad honom framföra deras intresse till säljaren. Han informerade den gode mannen som också hade blivit kontaktad av en intressent (C). Han blev ombedd att kontakta C, eftersom säljaren gärna ville sälja till honom. Efter några dagar fick han besked om att C kunde betala 1 500 000 kr. Han hade ett nytt möte med säljaren och den gode mannen den 22 oktober 2012. Han fick då ett formellt uppdrag att slutföra affären och de ingick ett uppdragsavtal. Säljaren ville sälja till C och i samråd med den gode mannen fick han i uppdrag att informera A och B om detta. A och B återkom efter en tid med ett bud på 1 510 000 kr. Detta fick C att tacka för sig och A och B fick köpa fastigheterna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Fastigheterna marknadsfördes aldrig på internet eller på någon annan plats, eftersom säljaren inte ville det. Anbudsförteckningen Han har noterat att det står fel i anbudsförteckningen. Det var den 22 oktober som han tog emot budet på 1 500 000 kr. Kundkännedom Han kontrollerade den gode mannens identitet, men tog aldrig någon kopia på säljarens identitetshandling. Han gjorde bedömningen att det var den gode mannens identitet han skulle kontrollera, men har i efterhand förstått att han även borde ha tagit en kopia av säljarens identitetshandling. Objektsbeskrivning och journal Han har varken upprättat någon objektsbeskrivning eller journal i förmedlingsuppdraget. Anledningen till att han inte upprättade någon objektsbeskrivning var att detta var ett mellanting mellan ett skrivuppdrag och ett förmedlingsuppdrag. Merparten av de uppgifter som ska vara med i en objektsbeskrivning framgår dock av utdraget från fastighetsregistret, taxeringsunderlaget samt kartor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Marknadsföringen NN har bemött anmälarens kritik. Mot bakgrund av hans uppgifter om att marknadsföringen har skett i enlighet med säljarens önskemål, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns någon grund för påföljd i denna del.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. NN har uppgett att spekulanten C hade lämnat ett bud om 1 500 000 kr innan uppdragsavtalet undertecknades på mötet den 22 oktober 2012. NN har i anbudsförteckningen antecknat att C hade lämnat ett bud på 1 500 000 kr den 12 oktober 2012. Det har ålegat NN att i anbudsförteckningen anteckna rätt tidpunkt för när budet lämnades. Dokumentationen uppfyller inte kraven som ställs på en anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionen finner att förseelsen motiverar en erinran. Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Enligt 2 kap. 13 i penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna (KAMFS 2009:2 FMN 2009:1), om än något annorlunda formulerade. Av 17 andra stycket penningtvättsföreskrifterna framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verklige huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopia. NN har bekräftat att han inte har tagit någon kopia av uppdragsgivarens identitetshandling, utan endast kontrollerat den gode mannens identitet. Någon annan dokumentation om hur de grundläggande åtgärderna för kundkännedom har uppnåtts har inte heller lämnats in. Fastighetsmäklarinspektionen anser att avsaknaden av dokumentation om hur NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren är grund för en varning Objektsbeskrivning Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avseende en fastighet ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Att upprätta en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. NN medger att han inte har upprättat någon objektsbeskrivning och har uppgett att uppdraget var ett mellanting mellan ett förmedlingsuppdrag och ett skrivuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter detta påstående, bland annat mot bakgrund av innehållet i det uppdragsavtal som han har undertecknat tillsammans med uppdragsgivaren och dennes gode man. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN:s underlåtelse att upprätta en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) objektsbeskrivning och att tillhandahålla denna till alla tilltänkta köpare är grund för en varning. Att flera av de uppgifter som en sådan beskrivning ska innehålla gick att finna i andra dokument leder inte till någon annan bedömning. Journal Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid detta tillfälle. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderättsoch inskrivningsförhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15 s. 60f). Skälen till att mäklaren ska föra journal är enligt förarbetena att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). NN har uppgett att han inte har upprättat någon journal. Eftersom han har åsidosatt sin skyldighet att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget ska han varnas. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från fastighetsmäklarinspektionens sida.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Påföljd NN meddelas en varning för att han inte har upprättat någon objektsbeskrivning, för att han inte har upprättat någon journal i förmedlingsuppdraget och för avsaknaden av dokumentation om vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom. I denna varning ingår en erinran för att han har upprättat anbudsförteckning med en felaktig uppgift.