Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande, överlåtelsehandlingar, uppdragsavtal och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att genomföra och dokumentera åtgärder för att uppnå kundkännedom om företrädaren för det dödsbo som var mäklarens uppdragsgivare. I beslutet har även fastighetsmäklarens medverkan till utformningen av ett köpevillkor prövats. Dessutom har uppdragsavtalet och anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har företrädaren för ett dödsbo som har sålt en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in tre uppdragsavtal, objektsbeskrivningen, bilder på lägenheten, bud på en annan bostadsrätt, ett kundomdöme från ett företag, meddelanden mellan anmälaren och mäklaren, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, journalen och en bouppteckning. NN har yttrat sig. Han har gett in prisstatistik för bostadsrätter, ett uppdragsavtal, ett areamätningsprotokoll, journalen, uppgifter om köparen, överlåtelseavtalet, en medlemsansökan till bostadsrättsföreningen, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) objektsbeskrivningen, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen, ett utdrag ur lägenhetsregistret (mäklarbild), annonseringen för bostadsrätten samt de riskbaserade rutiner som används för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Anmälan Anmälaren har som företrädare för dödsboet framfört i huvudsak följande kritik. Hon fick kontakt med NN genom hennes väninnas man, som är en gammal vän till fastighetsmäklaren. Hon och NN hade träffats tidigare. NN ville ha ett fast arvode eftersom han kände henne sedan tidigare. NN ändrade senare arvodet till 1 procent av köpesumman. Det upprättades flera uppdragsavtal. De olika avtalen skiljer sig i fråga om ångerrätten och utgångspriset. Efter annonseringen har mäklaren angett endast en enda spekulant, trots att bostadsrätten var mycket intressant. Hon fick inte reda på spekulantens fullständiga namn och födelsenummer, så hon kunde inte ta ställning till om hon ville sälja till denna person. Hon hade förväntat sig att få delta och påverka innehållet i överlåtelseavtalet och komma överens med köparen. NN presenterade i stället ett avtal som redan var undertecknat av köparen. Hon reagerade på datumet för överlåtelsen i avtalet. NN hade inte heller lagt till en klausul om att ett hyresbelopp under juni månad skulle återbetalas till säljaren. NN sa att hon skulle få månadshyran så fort köparen blev godkänd av föreningen. NN sa också att köparen ville köpa en kopparhink och en taklampa som fanns i lägenheten. Det var okej, men priset diskuterades inte. Hon har ännu inte fått någon ersättning för hyran eller för kopparhinken och taklampan. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Det finns ingen anteckning i journalen om att NN har inhämtat information om årsavgiften. Det finns ingen dokumentation av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (anmälaren). Överlåtelseavtalets 9 Städning har följande lydelse. Säljaren ansvarar för att lägenheten vid tillträdet är utrymd. Eventuellt förråd som hör till lägenheten ska vara utrymt och avstädat. Säljaren ska före tillträdesdagen ta bort egendom som inte ingår i köpet. Gör inte säljaren detta ska köparen skriftligen uppmana säljaren att göra det. Om säljaren inte har tagit bort egendomen senast 14 dagar efter köparens uppmaning har köparen om inte annat avtalats rätt att göra sig av med egendomen på säljarens bekostnad eller överta egendomen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren frågade vad han tog i arvode och han uppgav arvodet i den kommun som han normalt arbetar i. Med tanke på resor och kötider till Stockholm skulle det bli lite dyrare där. Han erbjöd samma provision som en tidigare mäklare hade erbjudit, vilket anmälaren tyckte var okej. Han gav anmälaren flera uppdragsavtal, som anmälaren sedan sa hade kommit bort. De träffades utanför anmälarens hus, där anmälaren skrev under två exemplar av uppdragsavtalet och behöll ett av dessa. Rörande utgångspriset berättade han för anmälaren att han använder sig av ett så kallat accepterat pris med ett högre annonserat belopp. Detta var inga problem enligt anmälaren. Han fick inga direktiv av anmälaren om att det var viktigt att sälja till rätt person eller vem som var rätt person. Han lämnade uppgifter om köparens namn ålder, civilstånd, yrke och adress. Köparen erbjöd det accepterade priset, men anmälaren avböjde. När köparen erbjöd ett högre pris accepterade anmälaren. Vid ett möte i lägenheten frågade köparen om en taklampa och en kopparbunke, som fanns kvar i den annars tomma lägenheten, kunde ingå.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Han föreslog att dessa kunde kvittas mot flyttstädningen, eftersom köparen skulle renovera. Han frågade anmälaren, som tyckte att det var okej. Det framgår av överlåtelseavtalet, där texten om flyttstädningen endast inkluderar en tömning av lägenheten och förrådet. Rörande månadsavgiften för juni framförde anmälaren efter tillträdet att hon ville ha ersättning för att tillträdet dröjde. Han hade tidigare förklarat att man inte bör ange ett kortare tillträde än en månad från avtalsdatumet, men att man kan be att bostadsrättsföreningen hanterar det så snabbt som möjligt. Han förklarade att månadsavgiften till och med tillträdet inte var något som mäklaren ansvarade för. Anmälaren och han träffades på hans kontor, där anmälaren och hennes man fick gott om tid att gå igenom överlåtelseavtalet. Det tog ungefär två timmar. Han träffade anmälaren på en middag med gemensamma vänner. Anmälaren bor dessutom ett stenkast från hans gamla adress. Han kände henne ganska väl. Årsavgiften framgår av utdraget ur lägenhetsregistret (mäklarbilden). Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Uppdragsavtalet Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarens kritik i fråga om arvodet och utgångspriset i uppdragsavtalet. Han har lämnat godtagbara förklaringar till sitt agerande. Det kan alltså inte slås fast några omständigheter som kan läggas till grund
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) för en påföljd i dessa avseenden. Eftersom uppdragsgivaren i uppdragsavtalet var ett dödsbo, och inte en konsument, har uppdragsgivaren inte haft någon ångerrätt enligt lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler. Någon kritik ska följaktligen inte riktas mot NN för att uppdragsgivaren inte har haft en ångerrätt enligt uppdragsavtalet. Parternas överenskommelser i samband med överlåtelsen Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att villkoren utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks. Det är utrett att NN har upprättat överlåtelseavtalet. Av NNs uppgifter framgår det att han hade uppfattningen att säljaren och köparen var överens om att en kopparbunke och en taklampa i lägenheten skulle kvittas mot flyttstädningen. I överlåtelseavtalets 9 anges emellertid endast att säljaren ansvarar för att lägenheten är utrymd vid tillträdet. Först 14 dagar efter en uppmaning till säljaren om att ta bort egendomen har köparen rätt att överta egendom som säljaren inte har tagit bort enligt klausulen. Det förtydligas ingenstans i avtalet att köparen skulle få behålla en kopparbunke och en taklampa i lägenheten i utbyte mot att säljaren inte behövde städa lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har medverkat till en för parterna oklar och ofullständig reglering i överlåtelseavtalet om att viss egendom i lägenheten skulle kvittas mot flyttstädningen. Med hänsyn till att överenskommelsen har rört ett lågt belopp och får anses vara av liten betydelse för överlåtelsen av bostadsrätten kan bristen emellertid inte anses vara allvarligare än att den ger grund för en erinran. Genom NNs uppgifter är det inte otvetydigt fastslaget att han vid kontraktsskrivningen kände till säljarens önskemål om tillträdesdagen och om att få ersättning för månadsavgiften beträffande juni. Det saknas därför någon grund för en påföljd i dessa avseenden.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Åtgärderna och dokumentationen om kundkännedom Av 1 kap. 2 och 2 kap. 2 i den i detta fall tillämpliga, numera upphävda lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) följde att fastighetsmäklare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgick till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen en kontroll av kundens identitet genom bland annat en identitetshandling, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Om kunden var en fysisk person och personligen närvarande skulle fastighetsmäklaren kontrollera personens identitet genom dennas körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som hade utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt, enligt 5 Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga, numera upphävda föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna). De vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom skulle dokumenteras enligt 17 penningtvättsföreskrifterna. Det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN inte har gett in någon dokumentation av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om anmälaren, som företrädde uppdragsgivaren. Som NNs uppgifter får uppfattas uppnådde han kundkännedom om anmälaren genom gemensamma vänner till honom och anmälaren. Hans uppgifter bekräftas i anmälan. Det framgår emellertid inte av uppgifterna att han har kontrollerat identiteten genom anmälarens identitetshandling. Inspektionen drar därför slutsatsen att NN inte har gjort någon kontroll genom anmälarens identitetshandling. Inspektionen drar också slutsatsen att han inte har dokumenterat de åtgärder som han uppgett sig ha vidtagit för att uppnå kännedom om uppdragsgivaren. Bristerna är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Journalen Enligt 20 första meningen fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Av förarbetena till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61). NN har uppgett att han har inhämtat information om årsavgiften genom utdraget från lägenhetsregistret (mäklarbilden). Denna åtgärd är emellertid inte antecknad i journalen. Eftersom det är fråga om en enstaka brist bedömer Fastighetsmäklarinspektionen detta som en ringa förseelse. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en varning för att han beträffande företrädaren för uppdragsgivaren (dödsboet) inte har gjort någon kontroll genom en identitetshandling eller liknande samt inte heller dokumenterat de åtgärder för att uppnå kundkännedom om företrädaren som han uppger sig ha gjort. I denna varning ingår en förseelse som bedömd för sig skulle ha lett till en erinran för att han har upprättat en oklar och ofullständig reglering i överlåtelseavtalet om hur städningen och viss egendom skulle kvittas.