ÅRSREDOVISNING 2014
NYCKELTAL Antal lägenheter 15 109 Marknadsvärde 11 521 Mkr Hyresinstäkter, årstakt 1 161 Mkr Driftnetto, årstakt 531 Mkr Resultat efter skatt 233 Mkr Vinst per aktie 4,8 kr
INNEHÅLL VD-ord 2 Historik 4 Affärsidé & Strategier 5 Marknadsöversikt 8 Fastighetsbestånd 12 Förvaltning 28 Renovering 30 Medarbetare & Organisation 32 Hyresgästerna 34 Hållbarhet 36 Finansiering 38 Förvärvsanalys Rörelseförvärv 42 Aktien 43 Intjäningsförmåga 45 Bolagsstyrningsrapport 46 Styrelse 50 Företagsledning 52 FINANSIELL RAPPORTERING Förvaltningsberättelse 55 Koncernens resultaträkning 62 Koncernens rapport över totalresultat 62 Koncernens balansräkning 63 Förändring av koncernens eget kapital 64 Koncernens kassaflödesanalys 65 Moderbolagets resultaträkning 66 Moderbolagets balansräkning 67 Förändring av moderbolagets eget kapital 68 Moderbolagets kassaflödesanalys 69 Noter 70 Revisionsberättelse 93 Fastighetsförteckning 94 Definitioner 97
2014 I KORTHET I februari förvärvade D. Carnegie & Co ett fastighetsbestånd om cirka 3 miljarder SEK, vilket omfattar 3 400 lägenheter, från Kvalitena AB med flera säljare. Handeln på NASDAQ First North med aktien D. Carnegie & Co inleddes den 9 april. I samband med bolagets nyemission i april tillfördes bolaget, med utnyttjande av hela övertilldelningsoptionen, 690 miljoner kronor. I juli förvärvade bolaget ett fastighetsbestånd till ett värde av 6,5 miljarder kronor, ca 9 300 lägenheter, genom förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB. D. Carnegie & Co blev därmed det största noterade bostadsfastighetsbolaget i Sverige. I affären ingick även Graflunds, en 100 personer stark organisation med 50 års erfarenhet av fastighetsförvaltning. Under året förvärvade bolaget fastigheter till ett totalt värde av 11,1 miljarder kronor. Hyresintäkterna uppgick till 608,7 Mkr. Driftnettot uppgick till 257,6 Mkr. Förvaltningsresultatet uppgick till 42,4 Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 233,1 Mkr. Vinst per aktie uppgick till 4,8 SEK. D. Carnegie & Co:s befintliga fastighetsbestånd om cirka 1,2 miljoner kvm uthyrbar yta fördelat på 15 109 lägenheter är i huvudsak koncentrerat till Stockholmsregionens tillväxtområden. FASTIGHETSBESTÅND (UTHYRNINGSBAR AREA) Norrköping 12% Göteborg 5% Stockholmsregionen 62% KORT OM D. CARNEGIE & CO D. Carnegie & Co är ett renodlat bostadsfastighetsbolag med inriktning på bostäder i Stockholmsregionen. Affärsmodellen består i att äga och förvalta fastighetsbestånd med en successiv renovering av lägenheter i samband med naturlig omsättning av hyresgäster. Uppsala 6% Eskilstuna och Strängnäs 15%
EN TRYGG INVESTERING I BOSTÄDER MED HÖG POTENTIAL FÖR VÄRDEÖKNING Efterfrågan på bostäder i Stockholmsregionen kommer under en överskådlig framtid att vara större än utbudet. År 2020 beräknas denna efterfrågan uppgå till 200 000 bostäder. På denna marknad har D. Carnegie & Co etablerat sig som det största noterade bostadsfastighetsbolaget med ett befintligt fastighetsbestånd på drygt 15 000 lägenheter. Beståndet har god förädlingspotential och genom att de närmaste åren återinvestera allt överskott skapas en god värdetillväxt. Till det kommer att bolaget har en egen förvaltningsorganisation med lång erfarenhet och hög kompetens, vilket skapar tillförlitlighet och kostnadseffektivitet. Förutom värdetillväxt i befintligt bestånd, planerar bolaget att med bibehållna investeringskriterier växa genom nyförvärv. ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 1
VD HAR ORDET Förvärv och börsintroduktion präglade året Bästa aktieägare och andra intressenter i D. Carnegie & Co. Det har blivit dags att summera det första året som har varit synnerligen händelserikt. Jag kan med glädje konstatera att vi med marginal infriat våra tillväxtmål och dessutom gjort ett gott resultat. Bolaget har fått en ny verksamhetsinriktning mot bostäder genom förvärv av fastigheter om totalt 11 miljarder kronor, genomfört en nyemission och listats på NASDAQ First North. Den 27 februari 2014 förvärvade vi ett fastighetsbestånd till ett värde av cirka 3 miljarder kronor via förvärv av Stendörren Bostäder AB. I samband med förvärvet blev vi ett bolag med tydlig inriktning på bostadsfastigheter och har nu ett attraktivt fastighetsbestånd. Vi ska fortsätta att förvärva nya fastigheter, förädla det befintliga beståndet och utveckla nya byggrätter. Fastigheterna är strategiskt belägna i så kallade miljonprogramområden i Stockholmsregionen. Goda möjligheter att förädla beståndet En bärande del i vår strategi är att öka intäkterna genom att renovera och höja standarden i enskilda lägenheter för att kunna höja hyrorna. Här använder vi Bosystem, en lösning som gör det möjligt att renovera enskilda lägenheter utan att behöva evakuera ett helt hus eller en trappuppgång. Detta tillvägagångssätt uppskattas mycket av hyresgästerna som slipper evakueras för renovering. Vi räknar med att kunna renovera 7-10 procent av vårt bestånd årligen till en rimlig kostnad med denna metod. En lägenhet som fått en standardhöjning kan vi oftast få 30-40 procents högre hyra för. Erfarenheten visar dessutom att hyresgäster välkomnar den här typen av renovering och att de tycker att höjningen av hyran är rimlig. Därmed finns det förutsättningar för D. Carnegie & Co att successivt höja hyrorna utöver de årliga hyresjusteringar som görs. Stort intresse från investerare Den 9 april 2014 inleddes handeln i bolagets aktie på NASDAQ First North, och en nyemission genomfördes i samband med detta som inbringade totalt 690 Mkr. Intresset från investerare var mycket stort, erbjudandet övertecknades tio gånger och vi fick 2 700 nya aktieägare. I juli 2014 förvärvade vi ytterligare 9 300 lägenheter från en norsk-svensk fondstruktur som gör D. Carnegie & Co till det största noterade renodlade bostadsfastighetsbolaget i Sverige. Fastigheterna är strategiskt belägna och kompletterar väl vårt bestånd. I affären ingick även Graflunds som är en organisation med 50 års erfarenhet av fastighetsförvaltning. Genom förvärvet av Graflunds har vi skapat ett av Sveriges mest erfarna och professionella fastighetsförvaltningsteam. I och med detta kan D. Carnegie & Co hantera all drift och förvaltning av sina fastigheter med egen personal, vilket kommer att öka vår lönsamhet ytterligare. 2 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
VD HAR ORDET Eftersom vårt bestånd förvärvats vid olika tillfällen under året är det svårt att få en tydlig bild av vår årliga avkastning. Detta problem kommer naturligtvis att försvinna över tiden, men för att förenkla för våra intressenter har vi sammanställt vår årliga intjäningsförmåga i en särskild rapport som finns med i denna årsredovisning. Klart är dock att vi trots att större delen av vårt bestånd tillkommit efter halvårsskiftet ändå kan presentera ett resultat som visar på rimlig intjäningsförmåga, även om vi konstaterar att det finns mer och göra. Vår målsättning är att inom något år förbättra överskottsgraden, det vill säga hyresintäkter efter avdrag för drift och underhållskostnader, till minst 50 procent. Stor potential Vi har som mål att fortsätta växa vårt fastighetsbestånd genom förvärv och förädling av fastigheter samt genom att utveckla byggrätter på egna fastigheter. Vi bedömer att det finns goda tillväxtutsikter, stora förädlingsmöjligheter och utvecklingspotential. Nu har vi byggt upp en organisation som kommer att möjliggöra genomförandet av vår affärsidé på ett effektivt sätt. Ingenting tyder heller på att trycket på bostadsmarknaden skulle minska inom överskådlig framtid. Då vi är fokuserade på fastigheter i Storstockholm eller på pendlingsavstånd till huvudstaden räknar vi med en fortsatt obefintlig vakansgrad. Vi har också under inledningen av 2015 genomfört en refinansiering av större delen av vår låneportfölj, vilket kommer att leda till både lägre snitträntor samt att kapital och räntenivåer är säkrade för avsevärd tid framöver. Sammanfattningsvis pekar det mesta uppåt för vår del och vi ser fram emot ett ännu bättre år 2015. Stockholm den 24 mars 2015 ULF NILSSON Verkställande direktör ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 3
HISTORIK Från import och export till fastigheter Firmanamnet D. Carnegie & Co användes för första gången 1803 av skotten David Carnegie i Göteborg för hans import- och exportverksamhet. Den ursprungliga verksamheten avvecklades dock och i stället bildades 1907 fastighetsaktiebolaget D. Carnegie & Co och Porterbryggeriaktiebolaget D. Carnegie & Co. Fastighetsbolagets inriktning ändrades under 1960-talet till bankirverksamhet och fastigheterna avyttrades. Det nuvarande bolaget D. Carnegie & Co registrerades 1994 och börsnoterades som moderbolag till Carnegie Investment Bank (tidigare bankirfirman Langenskiöld och Carnegie Fondkommission). Året efter inledde fastighetsbolaget Stendörren sin verksamhet med förvärv och renovering av miljonprogramsfastigheter. Åter ett fastighetsbolag Efter att Riksgälden 2008 övertagit ägandet i dotterbolagen, och efter en lång förlikningsprocess, beslutade ägarna 2013 att söka ny verksamhet för D. Carnegie & Co. I september samma år träffade bolaget avtal med Kvalitena AB om förvärv av 80 procent av aktierna i D. Carnegie & Co. Bolaget förvärvade i februari 2014 bostäder från Kvalitena AB för 3 miljarder kronor. Sveriges största I april 2014 gjordes en nyemission och D. Carnegie & Co noterades samtidigt på NASDAQ First North och fick genom den tiofaldigt övertecknade emissionen 2 700 nya ägare. Under året 2014 förvärvades ca 15 000 lägenheter och D. Carnegie & Co blev i och med det Sveriges största noterade renodlade bostadsfastighetsbolag. 4 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
AFFÄRSIDÉ & STRATEGIER Låg vakans och låg risk AFFÄRSIDÉ D. Carnegie & Co är ett renodlat bostadsfastighetsbolag. Affärsidén är att förvärva, långsiktigt förvalta och förädla fastighetsbestånd med god förbättringspotential i miljonprogramsområden. Lägenheter renoveras successivt i samband med naturlig omsättning av hyresgäster enligt renoveringsmetoden Bosystem vilket är snabbt och kostnadseffektivt, och uppskattas av hyresgästerna som slipper evakueras. Bolaget renoverar även fasader, trapphus, yttermiljöer och liknande. Resultatet är substantiellt ökat fastighetsvärde och kassaflöde. Utöver detta skapar D. Carnegie & Co betydande mervärden genom att utveckla byggrätter i befintliga bestånd. FÖRVALTA FÖRÄDLA UTVECKLA VISIONEN Att utveckla och förädla hela beståndet till attraktiva bostäder i nyskick. Att vara ett innovativt fastighetsbolag som skapar mervärde för hyresgäster, ägare och samhället i stort. ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 5
AFFÄRSIDÉ & STRATEGIER 10 år Hela beståndet ska vara renoverat inom tio år MÅL Bolagets mål är att genom utvändig och invändig upprustning och renovering på ett kostnadseffektivt sätt inom en tioårsperiod ha ett helt förnyat bestånd. Upprustningen kommer att ge en värdetillväxt för fastigheterna om 8-10 procent per år genom ökade kassaflöden och driftnetton, samt sänkta avkastningskrav som leder till ytterligare värdeökning. Överskottsgraden skall långsiktigt överstiga 50 procent. Belåningsgraden fastigheter (LTV) ska aldrig överstiga 70 och banklånen är i allmänhet säkerställda i pantbrev i fastigheterna. Se vidare sid 38. 8 10% Mål för värdetillväxt per år för bolagets fastigheter 6 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
AFFÄRSIDÉ & STRATEGIER STRATEGI D. Carnegie & Co har som strategi att utifrån nuvarande cirka 1 200 000 kvadratmeter fortsätta att utöka fastighetsbeståndet i miljonprogramsområden i framför allt Stockholmsregionen, där det även fortsättningsvis kommer att vara stor tillväxt, och det kommer även i framtiden att råda brist på bostäder. Detta innebär att vakansrisken och därmed också risken i investeringen är fortsatt låg. Miljonprogramsområden i Stockholm med omnejd har också högst potential för hyreshöjningar genom en generellt låg hyresnivå, kombinerat med störst brist på bostäder. Beståndet förvaltas på ett effektivt sätt genom egen förvaltningsorganisation, renoveras successivt utifrån naturlig omflyttning med hjälp av renoveringsmetoden Bosystem. Fastigheterna är strategiskt belägna i områden med god infrastruktur, gemensamma rekreationsytor och bra serviceutbud. Beståndet har initialt visst underhållsbehov vilket gör att fastigheterna kan förvärvas till förmånligt pris. Att ha fastighetsbestånd i ett geografiskt avgränsat område ger också fördelar ur förvaltningsperspektiv och områdeskontor med lokal personal ger lyhördhet och förankring bland hyresgästerna. Dessutom kräver den kontinuerliga renoveringen god logistik och lagerhållning inom rimliga avstånd. D. Carnegie & Co tillämpar en finansieringsmodell med både banklån och eget kapital för att åstadkomma en effektiv kapitalstruktur och god avkastning på det egna kapitalet utan någon högre risk. ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 7
MARKNADSÖVERSIKT Marknadsöversikt D. Carnegie & Co verkar på den svenska bostadsmarknaden och påverkas av en rad makroekonomiska faktorer. Befolkningsökningen och det låga ränteläget har gynnat fastighetsbranschen, som har en fortsatt bra utveckling. Konjunkturutveckling Svensk ekonomi har haft uppgång och nedgång sedan krisen hösten 2008 och återhämtningen i ekonomin går långsamt. En viktig anledning är att exporten inte gett den skjuts som krävs för att få fart på tillväxten. För 2015 är det rimligt att räkna med en tillväxt på cirka 2 procent. Den svaga makroekonomiska utvecklingen, som är en konsekvens av svag global efterfrågan, har skapat en överskottskapacitet inom näringslivet. Detta har tryckt ner investeringar och håller arbetslösheten på förhållandevis hög nivå, även om antalet sysselsatta är den högsta någonsin. Lågkonjunkturen har gjort att inflationen har varit mycket låg de senaste åren och de nominella räntorna har tryckts ned på historiskt låga nivåer. I slutet på oktober sänkte Riksbanken räntan till nollstrecket. Dessutom reviderades prognosen för reporäntans framtid ned rejält. Riksbanken har i februari 2015 genomfört den historiska sänkningen till minusränta och räknar med den låga räntan en bra bit in på 2016. De låga räntorna har i sin tur gett stöd åt tillgångar som aktier och fastigheter. Fastighetsmarknaden i Sverige Fastighetssektorn har generellt sett varit ganska stabil och har dragit fördelar av befolkningsökningen och den kraftiga urbanisering som pågår. De låga räntorna gynnar fastighetsbranschen. Transaktionstempot på den svenska fastighetsmarknaden har varit rekordartat under 2014. Året avslutades med ett starkt fjärde kvartal då fastigheter till ett värde om 69 miljarder kronor omsattes, innebärande att årsvolymen landade på hela 160 miljarder kronor, vilket var den högsta siffran någonsin. Det mest handlade segmentet var kontorsfastigheter tätt följt av hyresbostadsfastigheter och det är storstäderna som drar till sig det största intresset, både de bästa lägena och de så kallade sekundära lägena. Omsättningen avseende hyresbostadsfastigheter nådde rekordnivåer under året med 37 miljarder kronor. Befolkningsökningen i Stockholmsregionen är en stark drivkraft för ombildning och nybyggnation av bostäder. Befolkningstillväxten i regionen har varit cirka 2 procent per år de senaste åren, vilket innebär att det flyttar in cirka 30 000-40 000 människor till Stockholmsregionen varje år. Denna starka utveckling driver efterfrågan på bostäder. Det finns också ett politiskt tryck att öka nyproduktionen, eller åtminstone att hålla den kvar på nuvarande nivå. De främsta hoten är den politiska oron med regel- och skatteförändringar 8 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
MARKNADSÖVERSIKT Cirka 110 000 bostäder saknas idag i Stockholm Bristen väntas öka till 200 000 bostäder år 2020 som påverkar såväl efterfrågan på, som finansieringskostnaderna för nyproducerade bostäder. Övriga geografiska delmarknader där bolaget är verksamt präglas av bostadsbrist samt positiv befolkningsutveckling, vilket talar för en låg risk på intäktssidan. Den svenska hyresmarknaden Den svenska hyresmarknaden kännetecknas av en omfattande historia av hyresregleringar. Dagens hyressättningssystem har sin grund i bruksvärdesprincipen och kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Hyresnivån sätts i kollektiva förhandlingar och styrs av vad som tas ut för jämförbar lägenhet i ett liknande område enligt bruksvärdesprincipen vilken i sin tur bygger på regleringar i hyreslagen. ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 9
MARKNADSÖVERSIKT Bostadsbrist Efterfrågan på bostäder är stor, särskilt i tillväxtorter där nettoinflyttningen är som störst. Närmare hälften av landets kommuner anger att det råder en brist på bostäder inom kommunen. Antalet hyresrätter minskar, inte minst i storstäderna är det långa kötider. Sedan 2006 har antalet allmännyttiga hyresrätter halverats i Stockholms innerstad och antalet privatägda hyresrätter är idag hälften så stort som i början av 1970-talet. Minskningen beror på bostadsrättsombildningar och på en reducerad andel hyresrätter av nyproducerade hyreslägenheter. Det sker en snabb inflyttning till Stockholm och befolkningen växer i både antal människor och som andel av hela landets befolkning. Sedan 1980 har Stockholmsregionen ökat med 600 000 invånare och representerar idag 22 procent av den totala befolkningen. Enligt Länsstyrelsen behövs ett tillskott på 300 000 bostäder till 2030. Den genomsnittliga nyproduktionen har varit avsevärt lägre senare år, cirka 10 000 bostäder per år. Trycket på kranskommunerna att producera bostäder är stort på grund av den stora befolkningstillväxten i Stockholmsregionen. På de marknader där D. Carnegie & Co är verksamt är situationen liknande stabila befolkningsökningar, en stor bostadsbrist och ett otillräckligt tillskott av nya hyresrätter för att få marknaden i balans. UTVECKLINGEN FÖR ANTALET BOSTÄDER KONTRA BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLMS LÄN Antal 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1975 1977 Antal färdigställda bostäder i Stockholms län Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 Bostadsbehov (600 enheter per 1000 invånare) 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Befolkningsökning i Stockholms län 10 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
MARKNADSÖVERSIKT Hyresnivå En mängd faktorer påverkar hyresnivån i Stockholmsregionen, som till exempel närhet till Stockholms innerstad, kommunikationer och standard, och det pågår en ständig diskussion om hur olika faktorer påverkar bruksvärdet. Skillnaden i genomsnitt mellan en hyresrätt i Stockholms innerstad och en i ytterförort uppskattas till 30 procent. Enligt statistik från Hyresgästföreningen är medelnormhyran lägst i ytterförorterna med 900 kronor per kvadratmeter och högst i den del av innerstan som kallas B-området, 1 300 kronor. Den innersta delen av innerstan kallas A-området och där är medelnormhyran något lägre, ca 1 190 kronor. Det hänger ihop med att det i B-området finns 30 procent nyproducerade lägenheter som betingar en högre hyra. De lägenheter som är nyproducerade eller upprustade i ytterområden har en högre hyra än en icke upprustad som ligger centralt i A-områden. Källor: Fastighetsägarföreningen Konjunkturinstitutet Savills Bostadsförmedlingen i Stockholm SCB Hyresgästföreningen GENOMSNITTLIG HYRESNIVÅ MILJONPROGRAM KONTRA NYPRODUKTION SEK genomsnittlig årshyra/kvm 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Byggnadsår 1991 Byggnadsår 1965 1975 Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB Nyproduktion Miljonprogrammet ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 11
FASTIGHETSBESTÅND Fokus på Stockholm och Mälardalen D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av förädlingsbara bostadsfastigheter i Stockholms och Mälardalens tillväxtområden. Marknadsvärdet uppgick per den 31 december 2014 till 11 521 Mkr. D. Carnegie & Co:s befintliga fastighetsbestånd om cirka 1,2 miljoner kvm uthyrbar yta fördelat på 15 109 lägenheter är i huvudsak koncentrerat till Stockholmsregionens tillväxtområden. SAMMANSTÄLLNING ÖVER FASTIGHETSBESTÅNDET Ort/område Uthyrbar area Antal lägenheter Marknadsvärde dec 2014 Kista/Husby 109 966 1 528 1 198 300 Bromsten/Rinkeby 112 053 1 305 1 121 320 Sollentuna 33 582 454 433 000 Flemingsberg 40 107 573 386 000 Vårby/Vårberg 76 029 770 645 000 Jordbro 79 482 1 112 822 000 Södertälje 164 240 2 110 1 788 470 Bro 43 621 540 373 020 Märsta 56 614 675 541 000 Uppsala 72 316 938 659 000 Eskilstuna 141 445 1 904 1 203 800 Strängnäs 35 373 411 393 700 Norrköping 134 657 1 899 1 067 800 Göteborg 64 899 890 471 000 Övrigt (mark, byggrätter etc.) 4 508 0 417 410 Totalt 1 168 892 15 109 11 520 820 12 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
FASTIGHETSBESTÅND KISTA /HUSBY Cirka 10 kilometer norr om Stockholm city ligger Kista och Husby. Här pågår sedan ett antal år en bred satsning för att skapa en positiv social och ekonomisk utveckling i området det så kallade Järvalyftet. Närheten till Järvafältet och bra kommunikationer gör att många människor och företag väljer att flytta hit. I området finns även ett av Europas största IT-kluster med världsledande företag samt ett stort utbud av kultur, idrott, handel och service. Många av bostadshusen i Kista och Husby byggdes inom ramen för miljonprogrammet på 1960- och 70-talet. NYCKELTAL Antal lägenheter 1 528 Uthyrningsbar area 109 966 kvm Hyror netto helår 110 480 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 94,6 % Redovisat värde fastigheter 1 198 300 Tkr Driftnetto (budget 2015) 47 164 Tkr Snitthyra 1 062 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 6 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 3,3 % 2:or 33,6 % 3:or 40,3 % 4:or 12,9 % Övrigt 9,9 % ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 13
FASTIGHETSBESTÅND BROMSTEN/RINKEBY, SPÅNGA Drygt 10 kilometer nordväst om Stockholms city ligger Bromsten, Rinkeby och Spånga. Området består av en blandning av hyreshus, radhus och villor och karaktäriseras av flera skogs- och rekreationsområden. Utbudet av fritidsaktiviteter och idrott är stort och det finns flera centrum med bibliotek, livsmedelsaffärer, småbutiker med mera. Med pendeltåg och tunnelbana tar det mellan 10 och 18 minuter att ta sig in till centrala Stockholm. Många av bostäderna i Bromsten, Rinkeby och Spånga byggdes inom ramen för miljonprogrammet på 1960- och 1970-talet. NYCKELTAL Antal lägenheter 1 305 Uthyrningsbar area 112 053 kvm Hyror netto helår 106 953Tkr Uthyrningsgrad bostäder 92,9 % Redovisat värde fastigheter 1 121 320 Driftnetto (budget 2015) 47 069 Tkr Snitthyra 1 030 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 3,2 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 2,5 % 2:or 15,3 % 3:or 49,0 % 4:or 21,5 % Övriga 11,7 % 14 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
FASTIGHETSBESTÅND SOLLENTUNA Strax norr om Stockholm ligger kommunen Sollentuna med sina cirka 68 000 invånare. Här blandas företagande och handelsplatser med gröna naturområden och olika kulturaktiviteter. Sollentuna växer kontinuerligt tack vare det attraktiva läget för såväl boende som företagande, närheten till centrala Stockholm och Arlanda flygplats. Här finns flera stora köpcentrum, en väl fungerande service och närhet till vacker natur. Flera av kommunens bostadsområden byggdes inom ramen för miljonprogrammet i slutet av 1960-talet. NYCKELTAL Antal lägenheter 454 Uthyrningsbar area 33 582 kvm Hyror netto helår 34 627 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 95,4 % Redovisat värde fastigheter 433 000 Tkr Driftnetto (budget 2015) 17 681 Tkr Snitthyra 1 081 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 7,2 % 2:or 27,6 % 3:or 42,4 % 4:or 12,7 % Övriga 10 % ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 15
FASTIGHETSBESTÅND FLEMINGSBERG Flemingsberg ligger i sydvästra delen av Stockholm. Ett utvecklingsprogram Vision Flemingsberg 2030 har tagits fram av Stockholms läns landsting samt Huddinge och Botkyrka kommun för att utveckla området. Målet är att Flemingsberg ska bli ett av Stockholmsregionens mest betydelsefulla centrum för utbildning, kunskapsintensivt näringsliv, vetenskap och nyföretagande. År 2030 ska Flemingsberg ha blivit en stad och centrum för 70 000 människor. Det centrala läget i kombination med god boendemiljö, gör Flemingsberg attraktivt för många människor i framtiden. NYCKELTAL Antal lägenheter 573 Uthyrningsbar area 40 107 kvm Hyror netto helår 37 045 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 96,1 % Redovisat värde fastigheter 386 000 Tkr Driftnetto (budget 2015) 12 942 Tkr Snitthyra 961 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0,2 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 3,2 % 2:or 10,6 % 3:or 49,7 % 4:or 29,7 % Övriga 6,8 % 16 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
FASTIGHETSBESTÅND VÅRBY/VÅRBERG Vårby och Vårberg är en del av Huddinge kommun och ingår i tätorten Stockholm. Området domineras av flerbostadshus och har en väl fungerande kollektivtrafik med bland annat tunnelbana till Stockholm city. Det finns god tillgänglighet till gröna ytor och bostäderna ligger nära naturreservat, badsjö och marina. Planer finns för att lyfta och utveckla Vårby centrum så att det fungerar som ett attraktivt, välfungerande centrum och blir en naturlig mötesplats för de boende i området. NYCKELTAL Antal lägenheter 770 Uthyrningsbar area 76 029 kvm Hyror netto helår 74 888 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 95,3 % Redovisat värde fastigheter 645 000 Tkr Driftnetto (budget 2015) 29 442 Tkr Snitthyra 1 016 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0,4 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 2,6 % 2:or 25,2 % 3:or 25,7 % 4:or 18,4 % Övriga 28,0 % ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 17
FASTIGHETSBESTÅND JORDBRO Jordbro är en kommundel i Haninge kommun, Stockholms län, med cirka 9 500 invånare. Här finns fungerande allmän och kommersiell service, en väl utbyggd barnomsorg och grundskolor samt ett aktivt näringsliv. Kommunikationerna är goda med bland annat pendeltåg till Stockholm och ett modernt vägnät. Jordbro erbjuder också natursköna omgivningar, naturreservat och idrottsanläggningar. I södra Jordbro dominerar flerfamiljshus som byggdes på 1950-, 1960- och 1970-talet, medan den norra delen huvudsakligen består av småhus. NYCKELTAL Antal lägenheter 1 112 Uthyrningsbar area 79 482 kvm Hyror netto helår 85 067 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 97,8 % Redovisat värde fastigheter 822 000 Tkr Driftnetto (budget 2015) 36 824 Tkr Snitthyra 1 094 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 4,3 % 2:or 42,8 % 3:or 44,2 % 4:or 4,4 % Övriga 4,3 % 18 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
FASTIGHETSBESTÅND SÖDERTÄLJE Kommunen Södertälje med sina cirka 92 000 invånare har ett strategiskt läge i Mälardals- och Stockholmsregionen. Här finns många idrotts- och kulturföreningar, ett levande centrum, starkt näringsliv och en väl fungerande infrastruktur med bland annat pendelavstånd till Stockholm. Många gröna rekreationsområden finns dessutom i det sörmländska landskapet. Två stora företag i Sverige Scania och Astra Zeneca ligger i Södertälje. NYCKELTAL Antal lägenheter 2 110 Uthyrningsbar area 164 240 kvm Hyror netto helår 183 549 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 99,1 % Redovisat värde fastigheter 1 788 470 Tkr Driftnetto (budget 2015) 86 017 Tkr Snitthyra 1 128 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 6,0 % 2:or 27,2 % 3:or 37,7 % 4:or 18,8 % Övriga 10,2 % ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 19
FASTIGHETSBESTÅND BRO Upplands-Bro ligger i hjärtat av Mälardalen och brukar ibland beskrivas som en av Storstockholms mest natursköna kommuner. Här finns 13 mil Mälarstränder och en skärgård med cirka 50 öar, vilket skapar möjligheter för boende av hög kvalitet. Det är en plats som är omtyckt bland barnfamiljer, pensionärer och studenter. Tack vare ett växande näringsliv behöver allt färre av kommunens cirka 25 000 invånare pendla från kommunen för att arbeta. Upplands-Bro satsar på att förbättra villkoren för näringslivet och lockar kontinuerligt till sig nya människor och företag. NYCKELTAL Antal lägenheter 540 Uthyrningsbar area 43 621 kvm Hyror netto helår 41 938 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 98,3 % Redovisat värde fastigheter 373 020 Driftnetto (budget 2015) 18 942 Tkr Snitthyra 978 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 0,7 % 2:or 29,8 % 3:or 45,8 % 4:or 14,9 % Övriga 8,8 % 20 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014
FASTIGHETSBESTÅND MÄRSTA Märsta är centralort i Sigtuna kommun, Stockholms län, belägen mitt emellan Uppsala och Stockholm. Här har människor bott och verkat i över 1 000 år och än idag är Sigtuna en central ort för företagande och kultursatsningar. Här bor drygt 24 000 människor. Goda kommunikationer kommer med närheten till Arlanda flygplats, E4 samt järnvägsstation. Närheten till både Uppsala och Stockholm har bidragit till ortens expansion och gör kommunen optimal för nyetableringar. Sigtuna kommun ligger på fjärde plats vad gäller antal hotellövernattningar i Sverige. NYCKELTAL Antal lägenheter 675 Uthyrningsbar area 56 614 kvm Hyror netto helår 54 923 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 97,5 % Redovisat värde fastigheter 541 000 Tkr Driftnetto (budget 2015) 24 700 Tkr Snitthyra 995 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 5,7 % 2:or 24,8 % 3:or 39,9 % 4:or 15,7 % Övriga 13,9 % ÅRSREDOVISNING 2014 D. Carnegie & Co AB (publ) 21
FASTIGHETSBESTÅND UPPSALA Uppsala är Sveriges fjärde största kommun med över 200 000 invånare. Antalet invånare växer kontinuerligt de senaste åren med mellan 3 000 och 4 000 personer per år. Med närhet till Stockholm (67 kilometer) och Arlanda (35 km) har Uppsala ett strategiskt geografiskt läge. Här finns ett brett utbud av kultur, idrott, service och handel. Uppsala är en av världens mest framstående städer på det vetenskapliga området, men två högt rankade universitet och regionsjukhuset Akademiska sjukhuset. Detta har skapat förutsättningar för avancerad forskning som lett till en rad framgångsrika företag inom bland annat biomedicin och IT. NYCKELTAL Antal lägenheter 938 Uthyrningsbar area 72 316 kvm Hyror netto helår 69 903 Tkr Uthyrningsgrad bostäder 98,8 % Redovisat värde fastigheter 659 000 Tkr Driftnetto (budget 2015) 31 552 Tkr Snitthyra 990 kr/kvm Andel renoverade lägenheter 0 % FÖRDELNING AV YTOR 1:or 3,8 % 2:or 30,5 % 3:or 35,7 % 4:or 21,1 % Övriga 8,9 % 22 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2014