Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om närståendeförmedling. Prövning av fastighetsmäklarlagens analoga tillämplighet på en överlåtelse av ett aktiebolag som har en kommersiell fastighet som huvudsaklig tillgång. Frågan om överlåtelsen utgör ett närståendeförvärv har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha låtit en till henne närstående person förvärva ett aktiebolag med en kommersiell fastighet som huvudsaklig tillgång, som NN hade i uppdrag att förmedla. När anmälarens aktiebolag vid en senare, separat försäljning förvärvade förmedlingsobjektet från NN:s närståendes bolag skedde försäljningen till ett markant högre pris. Anmälaren har även gett in prospektet. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in aktieöverlåtelseavtalet mellan säljarna och hennes närståendes aktiebolag, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) aktieöverlåtelseavtalet mellan hennes närståendes aktiebolag och anmälarens aktiebolag, förmedlingsuppdraget, och en mailkonversation mellan NN och personen som tog över hennes förmedlingsuppdrag efter att köparen hade anvisats. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Under år 2016 kontaktades anmälaren avseende ett potentiellt köp av en kommersiell fastighet. Fastigheten var av intresse, varför ett prospekt översändes till anmälaren. I maj 2016 såldes bolaget med fastigheten till NN:s fars aktiebolag för ett marknadsvärde om ca 15 000 000 kr. Anmälaren blev inte informerad om överlåtelsen förrän han kontaktade NN i augusti 2016. Den 6 september 2016 förvärvade anmälaren bolaget med fastigheten från NN:s fars bolag. Marknadsvärdet uppgick då till 19 250 000 kr. Anmälaren anser att det är oförenligt med god fastighetsmäklarsed att som fastighetsmäklare låta sig påverkas av sina egna intressen eller försätta sig i en situation där man typiskt sett kan låta sig påverkas av sina egna intressen. NN har inte underrättat övriga spekulanter om att förmedlingsobjektet hade sålts eller att försäljningen hade skett till en till henne närstående person. Priset på fastigheten sänktes inför försäljningen till NN:s närstående och höjdes tre månader senare inför den andra försäljningen med 5 000 000 kr. NN har därmed otillbörligen förmedlat fastigheten till underpris till en till henne närstående person, i syfte att hennes närstående ska erhålla en högre vinst vid senare försäljning av fastigheten. Genom att medverka till denna transaktion anser anmälaren att NN har grovt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat endast de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har således inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Affär 1 Under januari 2016 ombads hon av en fastighetsmäklare att följa med på ett möte med säljarna av ett bolag med en fastighet. Mäklaren kände sig osäker inför att förmedla en kommersiell fastighet, varför NN gick med på att följa med på mötet. NN och den andre mäklaren värderade fastigheten till mellan 12 000 000 och 14 000 000 kr. Den 26 februari 2016 tecknades förmedlingsuppdrag mellan NN och säljarna. Utgångspriset bestämdes till 15 000 000 kr, vilket NN och den andre fastighetsmäklaren påpekade var lite i överkant. Säljarna var dock mycket nöjda. Det bör också noteras att säljarna begärde att aktieöverlåtelsen inte skulle läggas ut på någon marknadsplats utan göras off market, då man inte ville oroa fastighetens hyresgäster i onödan. Det var svårt att hitta en köpare. Under april 2016 informerade NN säljarna att hennes fars bolag var intresserat av att förvärva förmedlingsobjektet. Förhandlingar påbörjades eftersom ingen annan spekulant hade visat något intresse. Anmälaren var vid detta tillfälle helt okänd för parterna och fanns därför inte i bilden. Det förefaller märkligt att anmälaren har påstått att han var intresserad av att förvärva förmedlingsobjektet eftersom det inte hade legat ute till försäljning och anmälaren inte har kontaktat NN. Den 18 maj 2016 träffades ett aktieöverlåtelseavtal mellan säljarna och NN:s fars bolag för 13 750 000 kr, med tillträde den 1 september 2016. NN var ansvarig mäklare för förmedlingen till och med att köparen hittades. Allt arbete med affären överläts då på en annan person. Sammankomsterna skedde på den nya uppdragstagarens kontor och det var denne som var ansvarig för förhandlingarna och upprättandet av överlåtelsehandlingarna mellan parterna. Innan kontraktsskrivningen informerades alla berörda parter återigen om att köparbolagets ägare också var NN:s far.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Affär 2 Först i augusti 2016 blev anmälaren känd via en affärsbekant till NN:s far. Anmälaren tog del av det äldre prospektet som hade använts när bolaget med fastigheten såldes till NN:s fars bolag. NN var inte ansvarig mäklare i affären. Aktieöverlåtelseavtal träffades den 6 september 2016. Överenskommen köpeskilling var 19 250 000 kr med tillträde den 1 december 2016. NN:s fars bolag fick sänka köpeskillingen för att möta anmälaren på hans nivå. Den 1 december 2016 fick ändringsavtal träffas mellan parterna eftersom anmälaren hade problem med finansieringen. Som konsekvens flyttades tillträdesdatumet fram till den 1 mars 2017 eller så snart anmälaren hade möjlighet att erlägga full likvid. Det bestämdes också att anmälaren skulle betala ytterligare 1 000 000 kr i handpenning. Tillträde skedde slutligen den 27 februari 2017. Med anledning av rådande konjunktur och prisfall har anmälaren i efterhand försökt sänka köpeskillingen på olika sätt. Han har insett att den beräknade vinsten för lägenheterna i fastigheten troligen inte kommer att bli lika hög som han räknade med vid förvärvet. Anmälaren har via telefon hotat NN med att anmäla henne om hon inte ser till att hennes far återbetalar 5 000 000 kr till anmälaren. Hon vet inte var anmälaren har fått den siffran från och finner det mycket obehagligt. Anmälaren var inte på något sätt inkopplad i affären mellan säljarna och hennes fars bolag. Aktieöverlåtelser omfattas inte av fastighetsmäklarlagens bestämmelser, varför det inte finns några tillämpliga regler om förmedling till närstående. För att ändå beakta god fastighetsmäklarsed upplystes alla parter i affär 1 om att köparen var NN:s far. NN anser att anmälan har grundats på anmälarens okunskap. Han har inte förstått sammanhanget med att det fanns ett aktieöverlåtelseavtal från den 18 maj 2016 mellan säljarna och NN:s fars bolag vid tillfället då anmälaren tittade på fastigheten i augusti 2016, när säljarna fortfarande var hyresgäster i fastigheten. Inte heller har han förstått att NN:s far har tagit fram nya
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) ritningar för att bygga om fastigheten till bostäder, vilket har gett fastigheten ett nytt marknadsvärde. Priset har förhandlats i både affär 1 och 2. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Analog tillämpning av fastighetsmäklarlagen på affär 1 Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat i sitt protokoll 12/96 att fastighetsmäklarlagen inte är tillämplig på förmedling av bolag vars tillgångar utgörs av fastigheter (se även prop. 2010/2011:15, s. 21). Förmedlingen där NN var ansvarig fastighetsmäklare avsåg en aktieöverlåtelse av ett bolag vars huvudsakliga tillgång utgjordes av en fastighet. NN:s verksamhet i förevarande uppdrag omfattas således inte av 1 fastighetsmäklarlagen. Det framgår av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (a. prop. s. 20) att fastighetsmäklarlagens civilrättsliga regler kan vara analogt tillämpliga i fall där en registrerad fastighetsmäklare bedriver verksamhet som inte faller under 1 samma lag. Det kan exempelvis handla om förmedling som avser andra objekt än de som avses i 1 fastighetsmäklarlagen. Förmedlingen av bolaget med fastigheten framstår som en gängse fastighetsförmedling, med hänsyn till att prospektet till stor del fokuserar på fastigheten och är fåordigt gällande själva bolaget och dess eventuella övriga verksamhet. Spekulanterna förefaller också ha varit intresserade av enbart fastigheten, vilket styrker uppfattningen att förmedlingen är att jämställa med en fastighetsförmedling. Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att det föreligger anledning att undersöka om fastighetsmäklarlagen kan vara analogiskt tillämplig på förmedlingen. I boken Fastighetsmäklarlagen En kommentar (Magnus Melin, fjärde upplagan s. 33) anges att en första förutsättning för att tillämpa fastighetsmäklarlagen analogt på verksamhet som inte omfattas av 1 samma lag är att verksamheten bedrivs av en registrerad fastighetsmäklare. Enligt prop. 2010/2011:15 s. 45 krävs också att verksamheten måste ha någon rimlig anknytning till fastighetsförmedling. NN är registrerad fastighetsmäklare. Det är fastställt utifrån det inkomna materialet att hon var ansvarig mäklare i affären där bolaget med fastigheten
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) såldes till hennes fars bolag, åtminstone till och med då köparen anvisades. Den första förutsättningen för analog tillämpning av fastighetsmäklarlagen på den förevarande aktieöverlåtelsen är därmed uppfylld. Uppdragsavtalet för förmedlingen framstår till sin utformning och ordalydelse som ett gängse uppdragsavtal för förmedling som träffats mellan en fastighetsmäklare och säljarna av en fastighet. Avtalet nämner inte en eventuell aktieöverlåtelse. NN har förklarat denna omständighet med att det vid undertecknandet av uppdragsavtalet ännu inte var bestämt huruvida försäljningen skulle bli en fastighetsaffär eller en aktieöverlåtelse. Fastighetsmäklarinspektionen finner att denna förklaring inte ändrar intrycket av att uppdragsavtalet i allt framstår som ett uppdragsavtal för förmedling av en fastighet. Prospektet beskriver i huvudsak fastigheten. Endast på en av 16 sidor i prospektet nämns att förmedlingen avser en aktieöverlåtelse. Bolaget och dess verksamhet tillägnas en bråkdel av texten på sida 4 och 14. Resterande sidor ägnas åt beskrivningar av och bilder på fastigheten samt dess egenskaper och möjligheter. Under rubriken Information om försäljning återfinns både en inbjudan till potentiella köpare till att lägga bud på fastigheten och nödvändig information om köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. Fastigheten framstår som förmedlingens fokus och som bolagets enda tillgång. Efter en samlad bedömning av omständigheterna i ärendet samt de inkomna handlingarna anser Fastighetsmäklarinspektionen att förmedlingen i allt väsentligt framstår som en fastighetsförmedling. Den andra förutsättningen för analog tillämpning av fastighetsmäklarlagen är således uppfylld. Fastighetsmäklarlagen ska därför tillämpas analogt på verksamheten. Närståendeförvärv Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon, eller 4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 kap. 3 konkurslagen framgår att som närstående anses även den som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget mäklaren) personligen särskilt nära. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses även 1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, 2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, och 4. den som är närstående till någon som enligt p. 1 3 är närstående. Enligt telefonsamtal med Bolagsverket den 14 december 2018 var NN:s far den ende styrelseledamoten i köparbolaget under hela förmedlingsuppdragets gång. Vidare har både NN och anmälaren vitsordat att köparbolaget tillhör NN:s far. Mot bakgrund av vad som anges i 12 1 st. 4 p. fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 3 2 st. 3 och 4 pp. konkurslagen finner Fastighetsmäklarinspektionen att faderns företag är att anse som en närstående till NN (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 4.1-444-16). Det ålåg därför NN att, när hennes närstående visade intresse av att förvärva fastigheten, säga upp uppdragsavtalet. NN har uppgett att hon överlämnade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) allt arbete med affären till en annan person efter att köparen anvisades. Någon förmedling till närstående har därför inte ägt rum. Eftersom en närstående till NN den 18 maj 2016 förvärvade en fastighet som NN har haft i uppdrag att förmedla, har det uppstått en skyldighet för henne att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen i enlighet med 12 2 st. fastighetsmäklarlagen. NN har inte anmält förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen och har därför brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.