VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende RB BRF GÄVLEHUS NR 14 Bostadsrättslägenhet nr 47 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: RB BRF Gävlehus nr 14, lgh nr 47 Adress: Brisgatan 44, 802 74 Gävle Kommun: Gävle Område: Andersberg Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per januari 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Bostadsrätthavare: F-1734-18-21 Besiktning: Fredag 25 januari 2019 av Emil Larsson Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen RB BRF Gävlehus nr 14, belägen på adressen Brisgatan 44. Bostadsläge nära Andersberg med ca 4 km till Gävle centrum. Objektet är ett radhus i 1 ½ plan upplåtet med bostadsrätt. Lägenheten inrymmer ca 139 m 2 boarea fördelat på 6 Rok. Byggnaden är ursprungligen uppförd ca 1977. Invändiga ytor är delvis renoverade och har normalt/gott skick. Hygienutrymmen samt tvättstuga är dock äldre med slitna ytor och visst renoveringsbehov. Ytskikt saknas i trappan till övervåningen. Altan och veranda finns i anslutning till trädgård på byggnadens sydvästra sida. Tillhörande trädgård utgörs av gräsmatta, buskar, planteringar och inhägnas av ej färdigställt staket. Vid besiktningstillfället var marken täckt av snö Månadsavgiften höjdes senast januari 2019 och uppgår enligt uppgift till 4 335 kr inklusive vatten, försäkring, kabeltv, garage och bredband. Kostnad för el och värme tillkommer. Bostaden är uppvärmd med direktverkande el. Förening med normal ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per januari 2019 till 1 650 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 150 000 kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (ca 139 m²) 11 871 kr/m² Söderhamn 2019-01-30 Emil Larsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per januari 2019. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv auktion. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett fredag den 25 januari 2019 av Emil Larsson. Vid besiktningen deltog en representant för bostadsrättsföreningen. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från RB 2019-01-15. Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning, bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2017 samt en representant för bostadsrättsföreningen. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (5)
1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: RB BRF Gävlehus nr 14, lägenhet nr 47 Andelstal: 1,26932 Läge i byggnaden: bv Planlösning: Entré till hall, 2 st sovrum, wc, vardagsrum, kök, tvättstuga. Utgång till altan och trädgård finns från tvättstuga och vardagsrum. 1 tr: Möblerbar hall, 2 st sovrum, klädkammare, badrum. Kök: Kök från Ikea med inbyggd ugn, micro, fläkt(ej färdiginstallerad), integrerad diskmaskin(okänt). Kyl och frys saknas. Wc bv: Wc, handfat. Plastmatta på golv, tapeter på väggar. Badrum 1tr: Wc, badkar, duschkabin, handfat. Plastmatta på golv, våtrumstapet på väggar. Tvättstuga: Tvättstuga i anslutning till köket med utgång till trädgård och altan. Utrustat med tvättmaskin(upo) och ho. Plastmatta på golv, tapeter på väggar. Invändiga ytskikt: Tak: målat, målade skivor Vägg: tapet, målat Golv: laminat, plastmatta, parkett Övrigt: Till lägenheten finns ett fristående byggnad med kallförråd. Värme: Direktverkande el Standard och skick: Vissa invändiga ytor är moderna/halvmoderna i normalt/gott skick. Hygienutrymmen och tvättstuga har äldre standard med slitna ytor och renoveringsbehov. Ytskikt saknas i trappan till övervåningen. Boarea: ca 139 m² Månadsavgift: 4 260 kr + obligatoriskt tillägg om 75kr, enligt uppgift från bostadsrättsinformation. Inkl. kallvatten, tillägg bostadsrättsförsäkring, bredband, garage och kabeltv. Exkl värme och el. Månadsavgiften höjdes januari 2019. Årsavgift: 52 020 kr inkl. tillägg (374 kr/m²) (enligt bostadsrättsinformation) Inre underhållsfond: 730 kr (enligt bostadsrättsinformation) Pantsättning: Ja (enligt bostadsrättsinformation) 1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: RB BRF Gävlehus nr 14, org nr 716413-3576 Fastighetsbeteckning: Gävle Andersberg 30:1, Gävle Andersberg 31:1 Byggnad: Byggnader 1 ½ plan, uppförd ca 1977 med tegel-/träfasad och betongpannor på taket Byggnadsår: ca 1977 Lägenheter: 88 st Lokaler: 5 Garage: 88 st, kallgarage P-platser: 62 st Gemensamma utrymmen: föreningslokal Ytor: Bostäder: 9 868 m² sida 3 (5)
Lokaler: ca 1 440 m² (grovt uppskattat för garage och föreningslokal) Taxeringsvärde: 55 144 000 kr, varav mark 19 096 000 kr och byggnad 36 048 000 kr Långfristiga lån: 21 619 349 kr, 2017-08-31. Yttre fond: 10 253 591 kr, 2017-08-31. Underhållsplan: Finns Höjning av avgift: Avgifterna höjdes januari 2019 Energideklaration: Utförd: 2010-05-21. Källa: Boverket 1.6. Bedömning av orten 1 2 3 4 5 KOMMUNDEL/ORT Utveckling Efterfrågan OMRÅDET Miljö Allmänservice BYGGNADEN Underhåll Planlösning LÄGENHETEN Standard Underhåll OBJEKTET Helhetsintryck Marknadsintresse 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god sida 4 (5)
2. VÄRDEBEDÖMNING Inom objektets förening har ett antal försäljningar av mindre bostäder (84 133 m 2 ) skett den senaste tiden. Köpeskillingarna har varierat mellan 1,44 2,5 Mkr under det senaste året, motsvarande ca 17 000-19 000 kr per m 2 beroende på läge, skick, storlek etc. De högre köpeskillingarna avser i första hand de större objekten. I föreningen finns parhus och kedjehus sammankopplade med en förrådsbyggnad. I oktober 2018 såldes en 4 Rok om ca 110 m 2 Brisgatan 22 för 2,15 Mkr (19 545 kr/m 2 ). Värderingsobjektet har under det senaste året funnits till försäljning genom exekutiv auktion. Högsta bud uppgick enligt uppgift till 1,1 Mkr vilket synes ovanligt lågt. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per januari 2019 till: 1 650 000 kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± 150 000 kronor. sida 5 (5)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bilaga 1 - sida 1 (3)
Lägeskarta. Källa Eniro Lägeskarta översikt: Källa Eniro Bilaga 1 - sida 2 (3)
Flygfoto. Källa Eniro. Markeringen visar Brisgatan 44. Bilaga 1 - sida 3 (3)