BRF Sankta Thora Revision 2010 Rapportering till styrelsen 2011-05-19

BRF Sankta Thora Revision 2010 Rapportering till styrelsen 2011-05-19 AUDIT

Vad är revision och vad är KPMG? En revision innebär en oberoende granskning av föreningens årsredovisning, bokföring och förvaltning som leder till slutsatser vilka rapporteras i form av uttalanden i revisionsberättelsen. Granskningen av förvaltningen innefattar att granska väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Det är vare sig praktiskt möjligt eller kostnadsmässigt försvarbart att granska allt vid en revision. Granskningens omfattning och inriktning baseras på revisorns bedömning av risken för felaktigheter. Granskningen är därefter urvalsbaserad med syfte att ge revisorn en hög men inte absolut säkerhet att grunda sina uttalanden på i revisionsberättelsen. KPMG är en av Sveriges största revisionsbyråer, som erbjuder tjänster inom revision, skatt och rådgivning. Vi reviderar allt från ideella och ekonomiska föreningar, mindre aktiebolag till offentlig verksamhet och börsnoterade företag. Vår skatterådgivning täcker hela spektrat från det stora, internationella börsföretagets behov till det mindre, familjeägda företagets, och innehåller även personbeskattning. KPMGs rådgivning avser allt från riskhantering, finansiell och kommersiell rådgivning vid företagstransaktioner till utvärdering av effektiviteten i organisationer, processer och IT-system. Utöver detta levererar KPMG en uppsjö av olika ekonomitjänster till både mindre och större företag såsom t ex löneadministration, löpande bokföring och upprättande av bokslut, årsredovisning och deklarationer. KPMG kan även förse företag med outsourcingstjänster t ex avseende ekonomichef. Kontakta oss gärna om ni vill veta mer om våra tjänster! /Peter Cederblad Auktoriserad revisor All rights reserved. 2

Inledning Syftet med denna rapport är att lämna en redogörelse för utförd granskning av BRF Sankta Thora avseende räkenskapsåret 2010. Rapporten innehåller en riskanalys. Denna ligger delvis till grund för vår revision, men syftar också till att upplysa styrelsen om de områden som vi anser att styrelsen löpande bör beakta. Vidare innehåller rapporten en del analyser som syftar till att underlätta styrelsens bedömning av bostadsrättsföreningens ekonomiska situation och uppmärksamma styrelsen på våra iakttagelser som gjorts i samband med vår granskning. Rapporten utgör ett komplement till den obligatoriska revisionsberättelsen och baseras på av oss kända förhållanden vid ovanstående datum. Det bör speciellt noteras att denna rapport är en intern handling som enbart delges styrelsen, föreningsrevisorn och föreningens ekonomiska förvaltare. Till följd av tystnadsplikt får enbart föreningens styrelse besluta om vidare spridning utanför denna krets. Den, i normalfallet, enda externa rapportering som sker utgörs av revisionsberättelsen. All rights reserved. 3

Riskanalys Risk matris Hög Mer viktigt Exempel på risker för styrelsen att beakta: A. Risk för avgifts- och hyresbortfall B. Risk för okontrollerade kostnadsökningar Påverkan på verksamheten Låg Låg F B Mindre viktigt E D G A Sannolikhet C Hög C. Ränterisk (risk för ökade räntor) D. Risk för felaktiga investeringar E. Likviditetsrisk (risk för betalningssvårigheter) F. Försäkringsrisk (risk att föreningeninte är försäkrad) G. Underhållsrisk (risk att medel saknas för underhåll) Analysen ovan avser ge en översiktlig bild (ej fullständig) av riskerna i er förening. Observera att ifylld matris är baserad på våra bedömningar och att det är styrelsen som har bäst information att bedöma föreningens risker. All rights reserved. 4

Intäktsanalys 2010 2009 Årets förändring Årsavgifter 55 058 - Lokalhyror 26 467 - Övriga intäkter - - Totala intäkter 81 525 - Varav hyror i % 32,5% Årsavgift/kvm 17 Hyresbortfall - - Hyresbortfall i % Bo- och lokalyta 3 188 kvm Vi har ovan åskådliggjort utvecklingen av föreningens årsavgifter och lokalhyror samt förhållandet mellan dem. Både risken för hyresbortfall i form av vakanta lokaler och kreditrisken (svag betalningsförmåga) är normalt sätt högre avseende hyreslokaler. Styrelsen bör löpande följa betalningsmönster hos föreningens medlemmar och hyresgäster för att tidigt identifiera potentiella hyresbortfall. All rights reserved. 5

Kostnadsanalys 2010 2009 Årets förändring Totala intäkter 81 525 Driftkostnader 31 597 - I % av intäkter 38,8% Per/kvm 10 Personalkostnad - - I % av intäkter Per/kvm Avskrivningar 12 458 - I % av byggnad 0,0% Per/kvm 4 Övriga kostnader 409 462 - I % av intäkter 1295,9% Per/kvm 128 Anskaffningsvärde 59 800 000 - för byggnad Bo- och lokalyta 3 188 kvm Enligt BFNAR 2001:3 (Redovisning av materiella anläggningstillgångar) skall avskrivning ske med belopp som svarar mot lämplig avskrivningsplan upprättad med utgångspunkt i tillgångens anskaffningsvärde. Den omständigheten att en tillgång är föremål för värdestegring utgör enligt Bokföringsnämndens uppfattning inte skäl att underlåta avskrivning. Föreningen skall därför ha en avskrivningsplan med årlig avskrivning enligt plan. All rights reserved. 6

Räntekänslighetsanalys Räntekostnad per mån för 100 kvm Lån Lånesumma Ränta Bundet till - 1 5 000 000 0,00% 2013-12-15 790 2 7 500 000 4,03% 2014-12-01 1 159 3 11 000 000 4,03% 2014-12-01 1 949 Nuvarande räntekostnad per mån Total boyta 3 188 kvm Simulerad ränteökning 3,00% oaktat ev amortering 392 1 5 000 000 3,00% 1 378 2 7 500 000 7,03% 2 021 3 11 000 000 7,03% 3 792 Simulerad räntekostnad per mån 1 843 Kostnadsökning för lägenhet på 100 kvm vid simulerad ränteökning Vi har ovan sammanställt föreningens lån och räntekostnader samt simulerat en ränteökning för att ge styrelsen en bild över hur räntekostnaderna påverkas. Kolumnen till vänster visar hur ränteökningen påverkar månadskostnaden för en bostadsrätt om 100 kvm. Räntekostnader avseende lån utgör ofta en stor utgiftspost i bostadsrättsföreningarna. Styrelsen bör betrakta föreningens lånebild samt gällande räntenivåer som en viktig del i förvaltningen av föreningens ekonomi. All rights reserved. 7

Förvaltning och väsentliga iakttagelser Bör åtgärdas Observation Information Bör åtgärdas Avskrivningar Vi noterar att föreningens avskrivningar görs på 200 år. Detta är en väldigt lång nyttjandeperiod och vi rekommenderar att avskrivningsplanen arbetat om så att den inte motsvarar en nyttjandeperiod överstigande 100 år. Avskrivningsplaner kan upprättas med progressiv avskrivningstakt ( avskrivning med annuitet ) om detta, av styrelsen, bedöms rättvisande. Observation Negativt resultat Föreningens resultat för perioden är negativt. Vi vill uppmärksamma styrelsen på vikten av att föreningens intäkter motsvarar föreningens utgifter samt slitage på fastigheten. Detta så att inte dagens medlemmar bor på bekostnad av framtidens medlemmar. All rights reserved. 8