VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF KREMLAN Bostadsrättslägenhet nr 170 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Kremlan, lgh nr 30-2054-1-170 Adress: Lysekilsvägen 53, 857 33 Sundsvall Kommun: Sundsvall Kommundel: Västra Granloholm Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per januari 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F-1637-18-22 Besiktning: Onsdag den 9 januari 2019 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsförening Kremlan, belägen på adressen Lysekilsvägen 53, ca 5 km nordväst om Sundsvalls centrum, inom stadsdelen Granloholm. Bostadsläge med promenadavstånd till Granloholms centrum med butik, skola och kyrka mm. Närhet till natur samt goda bussförbindelser till centrala Sundsvall. Genomgående lägenhet om 3,5 rum och kök på våning 1 trappa, med egen entré. På entréplan finns hall. På våning 1 trappa finns kök och ett sovrum samt ett mindre sovrumrum/arbetsrum som vetter mot entrésidan. Mot gården vetter vardagsrum, balkong, sovrum samt ett mindre sovrum/arbetsrum. Därutöver finns det två klädkammare, wc/dusch och wc/bad/tvätt. Boarea 114 m². Lägenheten har genomgående god standard och modernt skick. Månadsavgiften uppgår till 7 924 kr inkl inklusive värme, vatten och TV (basutbud). Därtill kommer obligatoriskt tillägg för internet på 125 kr i månaden. Förening med normal ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. För boende i föreningen finns gemensam tvättstuga, grovtvättstuga, cykelförråd, samlingslokal, gymnastikhall, bastu och övernattningsrum. På gården finns lekplats. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 1 075 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 100 000 kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (114 m²) 9 430 kr/m² Sundsvall 2019-01-10 Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett av Malin von Sicard i närvaro av bostadsrättshavaren. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Vid besiktningstillfället var lägenheten belamrad med diverse saker vilket försvårat besiktningen. Bostadrättsinformation har erhållits från HSB 2018-12-03. Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2017. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (5)
1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr 30-2054-1-170 Andelstal: 0,64435 % (insats/andelstal/avgift) Läge i byggnaden: Genomgående lägenhet om 3,5 rum och kök på våning 1 trappa, med egen entré. Planlösning: På entréplan finns hall. På våning 1 trappa finns kök och ett sovrum samt ett mindre sovrumrum/arbetsrum som vetter mot entrésidan. Mot baksidan (gården) vetter vardagsrum, balkong, sovrum samt ett mindre sovrum/arbetsrum. Därutöver finns det två klädkammare, wc/dusch och wc/bad/tvätt. Kök: Kök utrustat med ljusa skåpluckor, bänkskiva (laminat) med infälld diskho, kylskåp (Samsung), frys (Samsung), hällspis (Cylinda), fläkt/ventilator (Franke) och diskmaskin (Samsung). Renoverat 2013/2015, modernt skick. Wc/bad/tvätt: Wc/bad/tvätt med kakel och klinker. Utrustad med tvättställ med kommod, toalett, badkar samt tvättmaskin (Bosch) och skåp. Golvvärme. Renoverat 2014/2015, modernt skick. Wc/dusch: Wc/dusch med kakel och klinker. Utrustad med tvättställ med kommod och toalett samt dusch med glasvägg. Golvvärme. renoverat 2014/2015, modernt skick. Övrigt: Inglasad balkong med tak. Vetter mot baksidan. Sydvästläge. Till lägenheten finns vindsförråd. Invändiga ytskikt: Moderna ytskikt, renoverade. Tak: målat Vägg: tapet/målat Golv: laminat Standard och skick: Lägenheten har genomgående god standard och modernt skick. Boarea: 3,5 RoK, 114 m² Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: 7 924 kr inkl inklusive värme, vatten och TV (basutbud). Därtill kommer obligatoriskt tillägg för internet på 125 kr i månaden. 95 088 kr, 834 kr/m² exkl tillägget ovan. 0 kr ja sida 3 (5)
1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: HSB BRF Kremlan i Sundsvall, 716460-2042 Fastighetsbeteckning: Sundsvall Äkrom 5:44 Byggnad: Flerbostadshus i 2-6 våningar med tegelfasad och tegeltak. Hiss finns i höghusen. Värderingsobjektet saknar dock hiss. Byggnadsår: 1991-1992 Lägenheter: 189 st Lokaler: 4 st hyresrätt Garage: 112 st P-platser: 114 st Gemensamma utrymmen: tvättstuga, grovtvättstuga, cykelförråd, samlingslokal, gymnastikhall, bastu och övernattningsrum. På gården finns lekplats. Ytor: Bostäder: 17 501 m² Lokaler: 263 m² Taxeringsvärde: 105 786 000 kr, varav mark 19 250 000 kr och byggnad 86 536 000 kr Långfristiga skulder: 83 037 500 kr Yttre fond: 7 267 758 kr Underhållsplan: Föreningen gör avsättningar för framtida underhåll och har en 30- årig underhållsplan som årligen uppdateras. Framtida underhåll: Löpande underhåll, se årsredovisningen Höjning av avgift: 1,6 % 2014 och 1,6 % 2015, 0,5 % 2017, 0,5 % 2018 Hemsida: www.hsb.se/sodra-norrland/brf/kremlan Energideklaration: Fastigheten som bostadsrätten tillhör saknar giltig energideklaration. 1.6. Bedömning 1 2 3 4 5 KOMMUN Utveckling X X Efterfrågan X X KOMMUNDEL/OMRÅDET Miljö X X Allmänservice X BYGGNADEN Underhåll X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X X Underhåll X X OBJEKTET Helhetsintryck X Marknadsintresse X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god sida 4 (5)
2. VÄRDEBEDÖMNING Den senaste tiden har radhus och lägenheter i området, med storleken ca 3 5 RoK och boarea mellan 79 112 m² huvudsakligen sålts för 700 000 1 400 000 kr, motsvarande ca 8 500 12 500 kr/m², se nedanstående graf. Priset varierar beroende på lägen, standard, skick, storlek och månadsavgift mm. Priser över 1 Mkr avser huvudsakligen lägenheter av radhustyp. Försäljningar BRF Kremlan,3 5 RoK, Boarea 79 112 m², 2017-01-04 till 2019-01-03. Källa UC Bostadsvärdering. Värderingsobjektet har egen entré, genomgående god standard och modernt skick. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till: 1 075 000 kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± 100 000 kronor. sida 5 (5)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Entréfasad med principiell markering av värderingsobjektet Fasad mot baksidan (gården) med principiell markering av värderingsobjektet Vy från balkongen mot baksidan (gården) Bilaga 1 - sida 1 (3)
Lägeskarta översikt, källa Eniro Lägeskarta, källa Eniro Bilaga 1 - sida 2 (3)
Flygfoto, källa Eniro, Lysekilsvägen 53 markerad Illustration planritning. Källa www.hsb.se/sodra-norrland/brf/kremlan Bilaga 1 - sida 3 (3)