Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl och information om köparens undersökningsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sina skyldigheter att tillhandahålla en objektsbeskrivning till en tilltänkt köpare. Prövning av om fastighetsmäklaren har erbjudit en skriftlig boendekostnadskalkyl och informerat om undersökningsplikten på ett korrekt sätt har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av en bostadsrätt riktat kritik mot dig. Hon har lämnat in en sms-konversation. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, uppdragsavtalet, hävningsavtalet och en objektsbeskrivning angående ett annat objekt. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon var spekulant på en lägenhet som du förmedlade. Du kontaktade sedan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) henne med anledning av att du hade en annan lägenhet som du trodde skulle passa henne. Vid visningen av lägenheten så var hon ensam spekulant tillsammans med dig. Du uppgav vid tillfället att hon skulle lägga ett bud på minst 2 500 000 kr. Säljaren återkom med ett motbud på 2 600 000 kr. Hon meddelade dig att hon inte var intresserad av att köpa lägenheten för det priset. Hon fick sedan ett sms av dig att säljaren gick med på 2 550 000 kr men hon svarade inte på detta. Du hörde sedan av dig till henne igen och ville få besked om något intresse fanns för lägenheten. Ni bestämde då en ytterligare visning av lägenheten. Du ville skriva avtal redan samma kväll. Hon hann inte kontakta banken, innan de stängde, för att verifiera lånet. Hon beviljades sedan inte lån. Hon anser att du har agerat felaktigt då hon inte har tillhandahållits någon objektsbeskrivning, på någon av visningarna, utan först vid avtalsskrivningen. Objektsbeskrivningen var ofullständig. Du erbjöd henne ingen boendekostnadskalkyl eller kontrollerade om finansieringen var ordnad. Hon har inte fått någon information om undersökningsplikten. Hon ifrågasätter vidare din opartiskhet då säljaren hade gått med på att sälja för 2 550 000 kr. Vid avtalsskrivningen så har du inte gått igenom villkoren för avtalet. Om genomgång av villkor hade skett så skulle hon ha blivit medveten om risken det innebar för henne att skriva på avtalet, när lån inte var beviljat och inte skrivit på. Hon anser att du har frångått din skyldighet att verka för att köpets giltighet villkorats av att lån beviljats. Fastighetsmäklarens yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du hade kontakt med köparen gällande ett annat objekt. Hon var med i budgivningen och slutade som nummer två. Vid budgivningar så frågar du alltid spekulanten om finansieringen är ordnad och det var inga problem för henne. Efter avslutad affär så erbjöd du henne att titta på en annan lägenhet. Hon blev glad och du visade lägenheten. Hon funderade länge och frågade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) om hon fick titta på lägenheten en gång till och en visning av lägenheten skedde igen. Köparen och säljaren kom överens om ett pris på 2 600 000 kr och överlåtelseavtal skrevs samma kväll. Även denna gång frågade du om finansieringen var klar och fick till svar att det var ordnat. Vid kontraktsskrivningen så gick du igenom bestämmelserna noggrant. På de aktuella sidorna i överlåtelseavtalet så har köparen signerat med sina initialer. Köparen betalade efter några dagar in handpenningen på 260 000 kr. Efter en tid inkom köparen med en skrivelse gällande att hon var missnöjd med priset på lägenheten och att du inte gett henne tillräckligt med information inför köpet. Köparen nämnde inget i skrivelsen om att hon inte skulle ha beviljats lån. Köparen har vid flera tillfällen angivit att hon har haft finansieringen ordnad. Du upplevde det som att hon förstod att finansieringen måste vara klar. Du har försäkrat dig om att köparen var medveten om detta genom att noga gå igenom avtalet och bland annat redogöra för att köparen blev skadeståndsskyldig om denne inte fullföljde köpet. Köparen och säljaren har signerat mäklarbilden. Detta för att det inte fanns någon objektsbeskrivning då hon erbjöds möjligheten att köpa lägenheten innan den kom ut på marknaden. Köparens undersökningsplikt har du gått igenom vid kontraktsskrivningen. Avseende att säljaren ändrade sig angående priset var inget du kunde påverka. Du har vid ett flertal tillfällen frågat anmälaren gällande hennes finansiering/lånelöfte. I era prospekt som hon har fått vid flera olika visningstillfällen står följande Ansvarig mäklare erbjuder dig som ska köpa bostad en skriftlig beräkning över dina personliga boendekostnader. Om du önskar en boendekostnadskalkyl meddela mäklaren Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Objektsbeskrivningen Objektsbeskrivningen avser ett annat objekt än det anmälan avser. Av objektsbeskrivningen framgår en skriftlig information om undersökningsplikten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Objektsbeskrivning Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader, Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningen ekonomiska plan tillhandahållas.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutlige köparen (prop. 2010/11:15, s. 55). I samma proposition (s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 att en objektsbeskrivning enligt 18 ska lämnas till alla tilltänkta köpare. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Det är enligt ditt eget yttrande utrett i ärendet att du inte har tillhandahållit någon objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att du har åsidosatt din skyldighet att tillhandahålla den tilltänkta köparen en objektsbeskrivning. Förseelsen utgör grund för en varning. Boendekostnadskalkyl Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren erbjuda köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Du har anfört att anmälaren vid ett flertal tillfällen har fått ta del av era objektsbeskrivningar vid olika visningar. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att du i ärendet har bifogat en objektsbeskrivning som avser ett annat förmedlingsuppdrag. Du har själv angett att anmälaren inte har fått ta del av någon objektsbeskrivning eftersom hon erbjöds att få köpa lägenheten innan den kom ut på marknaden. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därför att det anses utrett att du inte har erbjudit köparen en skriftlig boendekostnadsanalys för objektet. Förseelsen utgör grund för en varning. Undersökningsplikten Enligt 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt andra stycket ska mäklaren skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka bostadsrätten och ska verka för att han eller hon före köpet gör
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) eller låter göra en sådan undersökning. Enligt prop. 2010/11:15 s. 56 framgår följande Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. Inget hindrar att mäklaren lämnar informationen på ett tidigt stadium, t.ex. i objektsbeskrivningen. I skyldigheten ligger att mäklaren skriftligen måste klargöra för köparen vad undersökningsplikten innebär enligt 4 kap. 19 jordabalken eller, såvitt avser bostadsrätter, enligt 20 köplagen (1990:931). Du har själv uppgett att du gav köparen information om undersökningsplikten i samband med kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen noterar vidare att du har överlämnat en objektsbeskrivning, innehållande en skriftlig information om undersökningsplikten avseende ett annat objekt. Inspektionen finner därmed att det anses visat att du inte har informerat köparen om undersökningsplikten på ett korrekt sätt. Förseelsen utgör grund för en varning. Din invändning om att köparen erhållit information om undersökningsplikten avseende andra objekt leder inte till någon annan bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att du ska meddelas en varning för att du har underlåtit att tillhandahålla en objektsbeskrivning till den tilltänkta köparen, för att du inte har erbjudit en skriftlig boendekostnadskalkyl och för att du inte har informerat om undersökningsplikten på ett korrekt sätt.