ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF KÖLHALNINGEN 2 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB
Styrelsen för Brf Kölhalningen 2 kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Tisdagen den 26 maj 2015 kl. 19:00 Plats: Pizzeria Brezza Marina (Verkstadsgatan 23) Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Godkännande av dagordning 3 Val av ordförande vid stämman 4 Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5 Val av två justerare tillika rösträknare 6 Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 7 Fastställande av röstlängd 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisorns berättelse 10 Beslut om fastställande av resultat- samt balansräkning 11 Beslut om resultatdisposition 12 Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13 Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisorer och revisorssuppleanter 16 Val av valberedning 17 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt motioner av föreningsmedlemmar Från styrelsen Beslut om Stadgeändring i första läsningen Från föreningsmedlemmar Inga motioner har inkommit 18 Stämmans avslutande Efter stämmans avslutande ges möjlighet till frågor och diskussioner Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28
Innehållsförteckning Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12-13 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 13 Tilläggsupplysningar 14 Upplysningar enskilda poster (noter) 14-19 Underskrifter 19 Revisionsberättelse 20 Årsredovisningen i bilder 21-24 Ordlista 25 Egna anteckningar 26-27 Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28
Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 1988-09-19. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1999-10-29 och nuvarande stadgar registrerades 2009-06-11 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Adress; Kölhalningen 2 i Stockholms kommun Högalids Församling Verkstadsgatan 20, 117 39 Stockholm Ordinarie: Suppleanter: Annika Fahlström Ordförande Ulrika Nordström Erik Petersson Kassör Suzanna Eriksson Eva Flygare Ledamot Jimmie Södergaard Sekreterare Menaf Al-Basri Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 5 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Martin Sjöman Ordförande Johanna Häägg Bengt Ericsson Kassör Johan Kock Eva Flygare Ledamot Nicklas Lindebo Ledamot Menaf Al-Basri Ledamot Ledamoten Nicklas Lindebo har under året flyttat från huset, och ersattes av Johanna Häägg som ordinarie ledamot. Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: BoRevision i Sverige AB Jörgen Götehed Revisor Sidan 4 av 28
Valberedning Beatrice Agrenius Erik Petersson Annika Fahlström Sammankallande Då Beatrice Agrenius flyttat från huset under året har valberedningen endast haft två medlemmar, och Erik Petersson har varit sammankallande. Föreningens verksamhet under året Ordinarie föreningsstämma hölls den 5:e maj 2014. Stämman beslutade om stadgeändring i andra läsningen med full majoritet. Ändringen gäller rättighet att vid behov höja avgiften för pantsättning av lägenhet. Stämman beslutade också bifalla två motioner från medlemmar om att anskaffa en bättre torkanläggning till föreningens tvättrum. Styrelsen hade 11 protokollförda sammanträden under året. Styrelsens arbetsbelastning har varit hög. Främst då ett stort ekonomiskt planeringsarbete gjorts, hyresförhandlingar inletts, samt utredning och upphandling inletts för flera underhållsarbeten som planeras utföras under 2015. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Kölhalningen 2 i Stockholms kommun Nybyggnadsår är 1939 och värdeår 1985. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 41 831 000 41 831 000 Varav byggnader: 20 103 000 20 103 000 Varav mark: 21 728 000 21 728 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar AB. Sidan 5 av 28
Lägenhetsfördelning 25 20 15 10 5 0 18 st 1 rok 22 st 2 rok Föreningens fastighet har 40 stycken lägenheter varav 38 stycken är upplåtna med bostadsrätt och två stycken är upplåtna med hyresrätt. Föreningen har också tre lokaler. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal med leverantörer Fastighetsskötsel Städning Snöröjning Bredband Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB NSF Städ AB Björn Persson Plåtslageri AB ComHem AB S:t Eriks hiss ComHem AB Fortum Markets AB, Göteborg Energi Din El AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten AB Trafikkontoret/ Sita AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Sidan 6 av 28
Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter.nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnad är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall 2014 2013 Intäkter 1 660 546 1 651 755 Driftkostnader -893 628-1 344 649 Kapitalkostnader -392 337-341 747 Slitagekostnader -185 000-125 493 189 581-160 134 23% Intäktsfördelning 2014 1% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 1 261 Hyresintäkter 376 Övriga intäkter 24 Kapitalintäkter 1 Summa 1 661 Övriga intäkter Kapitalintäkter 76% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 83 Reparation/underhåll 136 Taxebundna kostnader 420 Övriga driftkostnader 64 Fastighetsskatt 81 Övr.förv/rörelsekostn. 148 Personalkostnader 70 Avskrivning 358 Kapitalkostnader 318 Summa 1 678 23% 20% 4% Kostnadsfördelning 2014 5% 9% 26% 4% 9% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Sidan 7 av 28
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Genomförda renoverings- och förbättringsarbeten Under året har ny torkanläggning upphandlats och installerats. Valet föll på en väsentligt mer effektiv luftavfuktare, då detta rekommenderades av alla leverantörer styrelsen diskuterade med, och även har väsentligt bättre driftsekonomi. Den nya torkanläggningen verkar fungera mycket bra. Radonmätning pågår, och mätdosor finns utplacerade i lägenheter och lokaler. Dessa skall samlas in och skickas in för analys i februari 2015. Föreningens underhållsplan uppdaterades år 2014 ( 20 års plan) och styrelsen gör en årlig genomgång. Avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll ska enligt stadgar ske med lägst 0,3 % av taxeringsvärde. Enligt underhållsplanen krävs en avsättning med 185 tkr. Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Planerade renoverings- och förbättringsarbeten Fastigheten drabbades under hösten två gånger av vatteninträngning i pannrummet, och styrelsens utredning har visat att husets baksida kommer att behöva dräneras. Arbetet med att ta fram planer för detta har inletts, och arbetet planeras utföras under hösten 2015. Underhåll av ytskikt i pannrum uppskjuts till dess problemet med inläckande vatten är åtgärdat. En arbetsgrupp har bildats som leds av Johanna Häägg. Under vintern har styrelsen tagit fram upphandlingsunderlag och efterfrågat offerter för fönsterrenovering och fönstermålning. Offerterna väntas inkomma i januari 2015, och arbetet planeras utföras under vår/sommar 2015. Vid besiktning har framkommit att den föregående ommålningen var bristfälligt utförd. Många fönster och karmar är rötskadade, och delar behöver bytas ut, vilket sannolikt kommer att göra detta arbete dyrare än beräknat. Styrelsen har också arbetat med att inhämta offerter för byte av ett stort antal manuellt tända eller ständigt lysande takarmaturer, för energibesparing. Även detta arbete har beslutats skall utföras under 2015. Då föreningen har haft fortsatt stora problem med miljöfarligt avfall som dumpats i soprum och cykelrum har styrelsen beslutat på försök införa uppsamling och bortforsling även av detta avfall. Hyllor och uppsamlingslådor skall monteras i soprummet under vinter/vår 2015. Omförhandling av lokalhyror En mindre undersökning av hyresnivåerna för kommersiella lokaler i närområdet gav vid handen att hyresnivån för föreningens lokaler ligger ca 60-90% under marknadsnivån. De kontrakt som kunde sägas upp för omförhandling under 2014 har därför sagts upp genom T&T Förvaltning, som varit vårt ombud i detta. Styrelsen har med hjälp av T&T Förvaltning och fastighetsmäklaren Lokal Direkt tagit fram förslag på nya kontrakt och hyresnivåer. Förhandling om nya kontrakt skall förhoppningsvis ske i februari-mars, men senast före den 30:e sept 2015. Sidan 8 av 28
Översyn av föreningens långsiktiga ekonomi Styrelsen har också gjort en långsiktig genomgång av föreningens ekonomi utifrån den underhållsplan som togs fram 2013. Genomgången visar att hyreshöjningar för närvarande inte är nödvändiga. År 2015 kommer föreningen att ha mycket höga kostnader för ovan nämnda renoverings- och förbättringsarbeten. Det är troligt att vi behöver ta upp lån för att kunna genomföra alla dessa projekt. Pga de stora underhållskostnaderna under 2015 har styrelsen i samråd med vår ekonomiska förvaltare beslutat frångå den tidigare beslutade amorteringsplanen. Efter 2015 kommer några år då mycket låga omkostnader förväntas enligt underhållsplanen, och då vi räknar med att kunna göra relativt stora amorteringar. Fortsatt låga räntor, en trolig höjning av hyresintäkterna för lokalerna, samt gjorda energibesparingsåtgärder kan också förbättra föreningens ekonomi. Medlemsinformation Under året har 4 (f.å 6) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 45 (f.å 45) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid lägenhetsöverlåtelser tar föreningen ut en överlåtelseavgift i enlighet med stadgarna. Föreningen är ett privatbostadsföretag. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 1 661 1 652 1 654 1 643 1 622 Resultat efter fin. poster, tkr -17-274 17-285 -401 Balansomslutning, tkr 30 954 31 109 31 300 31 508 33 342 Soliditet, % 67% 67% 67% 67% 64% Kassalikviditet, % 265% 171% 250% 229% 561% Snittränta, % 3,27% 3,49% 3,85% 3,59% 2,53% Årsavgift, kr/kvm boyta 738 738 738 738 730 Lån, kr/kvm boyta 5 697 5 697 5 785 5 902 6 781 Ränta, kr/kvm boyta 186 200 225 228 175 Värme, kr/kvm boyta 170 191 198 195 200 El, kr/kvm boyta 17 23 22 26 33 Vatten, kr/kvm boyta 31 26 26 22 25 Sidan 9 av 28
Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -1 318 725 årets förlust -17 058-1 335 783 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 185 000 från fond för framtida yttre underhåll ianspråktages -108 918 i ny räkning överföres -1 411 865-1 335 783 Avsättning för yttre underhåll utöver stadgar föreslås ske enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 10 av 28
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 1 636 902 1 635 666 Övriga rörelseintäkter 2 23 644 16 089 Summa rörelseintäkter mm 1 660 546 1 651 755 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-83 145-124 051 Reparationer 4-27 543-160 508 Underhåll 5-108 918-239 614 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-420 189-472 391 Övriga driftkostnader 7-63 974-54 244 Fastighetsskatt 8-80 990-80 670 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-147 751-145 532 Personalkostnader 10-70 037-73 102 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 11-357 721-234 151 Summa rörelsekostnader -1 360 267-1 584 263 Finansiella poster Ränteintäkter 783 392 Räntekostnader -318 120-342 139 Resultat efter finansiella poster -17 058-274 255 Årets resultat -17 058-274 255 Sidan 11 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 29 717 585 30 065 750 Maskiner, inventarier och installationer 12 2 359 11 915 29 719 944 30 077 665 Summa anläggningstillgångar 29 719 944 30 077 665 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 4 186 0 Övriga kortfristiga fordringar 30 828 23 648 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 48 165 51 469 83 179 75 117 Kassa och bank 14 1 150 819 956 598 Summa omsättningstillgångar 1 233 998 1 031 715 SUMMA TILLGÅNGAR 30 953 942 31 109 380 Sidan 12 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 17 852 829 17 852 829 Upplåtelseavgifter 3 625 833 3 625 833 Fond för yttre underhåll 588 900 703 021 22 067 562 22 181 683 Ansamlad förlust Balanserat resultat -1 318 725-1 158 591 Årets resultat -17 058-274 255-1 335 783-1 432 846 Summa eget kapital 20 731 779 20 748 837 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 9 731 270 9 731 270 Depositioner 24 500 24 500 Summa långfristiga skulder 9 755 770 9 755 770 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 75 000 150 000 Leverantörsskulder 63 689 128 192 Skatteskulder 569 289 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 327 135 326 292 Summa kortfristiga skulder 466 393 604 773 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 30 953 942 31 109 380 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 14 081 270 14 081 270 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 13 av 28
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Ursprunglig byggnad 1,00% 0,50% Byggnader och förbättringsarbeten 2,60% 2,60% Inventarier 10% 10% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 14 av 28
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 1 261 320 1 261 320 Hyresintäkter bostäder 102 018 100 698 Hyresintäkter lokaler 273 564 273 648 1 636 902 1 635 666 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Fastighetsskatt 15 940 5 760 Överlåtelse- & pantavgifter 6 224 9 550 Fakturerade kostnader 480 680 Övriga intäkter 1 000 99 23 644 16 089 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 28 008 27 264 Städ 46 205 43 770 Städ,extra 0 2 538 Besiktningskostnader 1 443 2 839 Snöröjning/Halkbekämpning 6 469 30 213 Förbrukningsmaterial 1 020 17 427 83 145 124 051 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 13 338 77 883 Reparation hiss 2 676 14 013 Reparation tvättstuga 3 881 2 104 Reparation installationer 2 659 57 927 Reparation värmeinstallationer 4 989 4 293 Repartion markanläggningar 0 4 288 27 543 160 508 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll gemens. utrymme 61 500 58 114 Underhåll installationer 3 668 181 500 Övrigt underhåll 43 750 0 108 918 239 614 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 28 520 39 002 Fjärrvärme 291 106 326 766 Vatten 52 933 44 522 Sophämtning 47 630 62 101 420 189 472 391 Sidan 15 av 28
Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 33 711 33 010 Självrisk/Skador 6 763 7 338 Tekniskförvaltning, extra debitering 12 388 0 Kabel-TV/Bredband 11 112 13 896 63 974 54 244 Not 8 Fastighetsskatt 2014 2013 Fastighetsskatt bostäder 48 680 48 360 Fastighetsskatt lokaler 32 310 32 310 80 990 80 670 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Lokalhyra 0 2 464 Pantsättning/Överlåtelse 10 375 11 875 Revisionsarvode 16 000 15 000 Arvode ekonomisk förvaltning 68 507 59 186 Övriga externa tjänster 22 269 26 267 Övriga omkostnader 30 600 30 740 147 751 145 532 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 BoRevision i Sverige AB Revisionsuppdrag 16 000 15 000 16 000 15 000 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader 2014 2013 Arvoden till styrelsen 55 999 55 625 Arbetsgivaravgifter 14 038 17 477 70 037 73 102 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 16 av 28
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 28 645 690 28 645 690 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 645 690 28 645 690 Ack. avskrivningar byggnader Ingående avskrivningar -2 533 152-2 308 557 Årets avskrivningar -348 165-224 595 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 881 317-2 533 152 Mark Ingående markvärde 3 953 212 3 953 212 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 953 212 3 953 212 Utgående planenligt restvärde 29 717 585 30 065 750 Taxeringsvärden byggnader 20 103 000 20 103 000 Taxeringsvärden mark 21 728 000 21 728 000 41 831 000 41 831 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 38 600 000 38 600 000 Lokaler 3 231 000 3 231 000 41 831 000 41 831 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2014 2013 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 95 561 95 561 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 95 561 95 561 Ack. avskrivningar inventarier Ingående avskrivningar -83 646-74 090 Årets avskrivningar enligt plan -9 556-9 556 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -93 202-83 646 Utgående planenligt restvärde 2 359 11 915 Sidan 17 av 28
Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Försäkring 21 019 19 671 Arvode ekonomisk förvaltning 27 146 28 028 Vatten 0 3 770 48 165 51 469 Not 14 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -17 058-274 255 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 357 721 234 151 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 340 663-40 104 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -8 062 8 263 Förändring av kortfristiga skulder -25 880 59 223 Kassaflöde från den löpande verksamheten 306 721 27 382 Finansieringsverksamheten Amorteringar -112 500 0 Depositionsavgifter 0 24 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -112 500 24 500 Årets kassaflöde 194 221 51 882 Likvida medel vid årets början 956 598 904 716 Likvida medel vid årets slut 1 150 819 956 598 Not 15 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 17 852 829 0 17 852 829 Upplåtelseavgifter 3 625 833 0 3 625 833 Fond för yttre underhåll 703 021-114 121 * 588 900 22 181 683 22 067 562 Balanserat resultat -1 158 591-160 134-1 318 725 Resultat föregående år -274 255 274 255 0 Årets resultat 0-17 058-17 058-1 432 846-1 335 783 * Avsättning enligt stämmobeslut 125 493 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -239 614-114 121 Sidan 18 av 28
Sidan 19 av 28
Sidan 20 av 28
Årsredovisningen i bilder Soliditet 40 000 30 000 Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 20 000 10 000 Eget kapital S:a kapital 0 2014-12-31 2013-12-31 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 66,98% 66,70% 2014-12-31 2013-12-31 Soliditet Kassalikviditet 1 500 Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 1 000 500 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr 0 2014-12-31 2013-12-31 300,00% 250,00% 264,58% 200,00% Kassalikviditet 150,00% 100,00% 170,60% 2014-12-31 2013-12-31 Sidan 21 av 28
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Byggnader 48% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Mark 52% Belåningsgrad 50000 40000 30000 20000 10000 Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 0 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 2014-12-31 2013-12-31 23,44% 23,62% 2014-12-31 2013-12-31 Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj < 1 år 100% 1-3 år 0% > 3 år 0% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från 2014-12-31. Sidan 22 av 28
Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling 2010 2011 2012 2013 2014 Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling 250 200 Räntekostnader Kommentar Ingen kr/kvm 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 Ränta 175 228 225 200 186 kr/kvm Taxebundna kostnader 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 Vatten 25 22 26 26 31 Värme 200 195 198 191 170 El 33 26 22 23 17 Kommentar Ingen Sidan 23 av 28
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser 6 5 4 3 2 1 Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. 0 2010 2011 2012 2013 2014 1 rok 4 3 3 5 2 2 rok 1 4 4 1 2 Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Ek. plan 2010 2011 2012 2013 2014 kr/kvm 10 900 49 082 53 576 60 350 62 172 69 474 Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser. Sidan 24 av 28
Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 25 av 28
Egna anteckningar: Sidan 26 av 28
Egna anteckningar: Sidan 27 av 28
Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet. 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 0 0 0 Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF KÖLHALNINGEN 2 Org. nr. Sidan 28 av 28