Boverkets indikatorer November 2013 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS Otillräckligt bostadsbyggande trots starkare konjunktur Mycket talar för att vi är på väg mot en starkare konjunktur. Redan i år har priserna på främst bostadsrätter ökat markant. Även småhuspriserna ökar, men i betydligt mindre takt. Byggandet av bostadsrätter och småhus påverkas avsevärt av konjunktursvängningarna. Boverkets prognos är att bostadsbyggandet ökar med drygt 20 procent i år. Cirka 28 000 bostäder påbörjas, varav 25 700 genom nybyggnad och 2 300 som nettotillskott genom ombyggnad. Nästa år ökar byggstarterna med 11 procent jämfört med 2013. Då påbörjas cirka 31 000 bostäder, varav 29 000 genom nybyggnad och 2 000 nettotillskott genom ombyggnad. Det är dock långt under vad som behövs för att svara mot befolkningsökningen. Ökningen av bostadsbyggandet under 2013 2014 förväntas vara klart störst i Storstockholm, där byggloven för flerbostadshus preliminärt har ökat med 65 procent i årstakt det senaste året. Men plan- och bygglovsprocessen utgör en Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad fortsatt osäkerhet för prognosen. I år ökar byggandet av bostadsrätter mest, men även hyresrätter ökar. Nästa år tar småhusbyggandet viss fart, även om bolånetaket bromsar uppgången. Starkt första halvår på en del håll Första halvåret påbörjades preliminärt 16 000 bostäder. Bostadsrätter ökade med 40 procent jämfört med motsvarande period ett år tidigare, medan hyresrätter ökade med 25 procent och småhus med 15 procent. Byggandet av bostadsrätter förefaller ha återhämtat sig betydligt bland större kommuner utanför storstadsregionerna och i Storstockholm. Samtidigt är byggandet lågt på andra håll. I fem av de sex länen i norr påbörjades få bostäder under första halvåret. I Sydsverige var byggandet lågt i fyra av sju län. Bostadsrättspriserna ökar mest Priserna på bostadsrätter var under tredje kvartalet cirka 12 procent högre än ett år tidigare i Storgöteborg medan ökningen var 10 procent i Storstockholm. I Stormalmö var ökningen 4 procent. * Boverkets bedömning Nybyggnad Ombyggnad De senaste sex åren har priserna på bostadsrätter realt ökat med 15 procent i Stockholm och med 25 procent i Göteborg. Men i Malmö har priserna under samma tid minskat 11 procent realt, motsvarande en nominell minskning på 3 procent. Färre ungdomar framöver Den så kallade ungdomspuckeln börjar snart minska avsevärt. Fram till år 2020 förväntas antalet personer i åldern 19 24 år minska med cirka 135 000, eller 17 procent. Under åren framöver ökar i stället ålderskategorin 25 34 år. Åldrarna 65 84 år ökar stadigt. Det finns därför anledning att fundera över vad som kommer att efterfrågas framöver på den lokala bostadsmarknaden. Innehåll Analys Trög återhämtning... 2 Analys Storstockholm Kraftig ökning av byggloven för flerbostadshus... 8 Analys Storgöteborg Priserna på bostadsrätter har ökat betydligt... 10 Analys Stormalmö Bostadspriserna har börjat att stiga.. 12 Analys norra Sverige Mycket få byggstarter i fem av de sex länen... 14 Analys Mellansverige Bostadsbyggandet ökade rejält... 15 Analys södra Sverige Litet byggande i fyra län hittills i år... 16 Byggande... 17 Befolkning... 18 Sammandrag av indikatorerna... 20
ANALYS Analysen avslutades den 30 oktober 2013. Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: 2013-11-07 Tryck: Boverket internt Upplaga: 100 Tryck: ISBN 978-91-7563-047-2 Pdf: ISBN 978-91-7563-048-9 ISSN: 1650-965X Redaktör: Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker Analys och byggprognos, byggfakta. tfn. 0455-35 31 60 e-post: hans-ake.palmgren@boverket.se Rebecka Mogren, utredare Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn. 0455-35 30 42 e-post: rebecka.mogren@boverket.se Roger Gustafsson, nationalekonom Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn. 0455-35 32 53 e-post: roger.gustafsson@boverket.se Trög återhämtning Konjunkturen förväntas ta fart under 2014, efter ett par svaga år. Men osäkerheten i vår omvärld kan sätta käppar i hjulet. Flera indikatorer talar för att vi nu går in i en fas med högre tillväxt. Förtroendeindikatorerna för företag och hushåll har stigit. Efter ett oväntat tapp i september har Konjunkturinstitutets konjunkturbarometer nu letat sig upp över det historiska genomsnittet, vilket indikerar att stämningsläget i ekonomin är bättre än normalt. De svenska hushållens konsumtion förväntas, med stöd bland annat av en expansiv finanspolitik inför valåret 2014, ta fart efter två års återhållsamhet. Stigande inköpschefsindex signalerar en återhämtning inom svensk industri. Utsikterna för svensk export förbättras då viktiga handelspartners, främst i Europa, går en ljusare framtid till mötes. Det finns förväntningar på att ett stärkt USA kan axla rollen som draglok. Såväl regeringen som Konjunkturinstitutet räknar med ett uppsving i världsekonomin under 2014 och 2015 räknar regeringen och KI med 3,5 procents tillväxt. KI:s prognos ligger något lägre i det lite längre perspektivet. Osäkert om styrkan i den globala tillväxten Men ännu är det inte någon riktig styrka i den statistik som rapporteras in och i världsekonomin kvarstår en hel del risker och osäkerhetsfaktorer. Utvecklingen i tillväxtekonomierna är inte lika stark som förut, USA har nyligen orsakat global skrämselhicka med sitt budget- och skuldtaksbråk och risken för bakslag i euroområdet är inte obetydlig. Under det andra kvartalet växte eurozonens ekonomi för första gången sedan sommaren 2011. Utvecklingen skiljer sig dock kraftigt mellan olika länder. Återhämtningen är svag, ömtålig och ojämn för att citera ECB-chefen Mario Draghi. Byggbranschen har ännu inte lyft Konjunkturinstitutets konfidensindikator för bygg- och anläggningsverksamhet steg något i oktober men ligger fortfarande under det historiska genomsnittet. Det är alltjämt flest företag som upplever att brister i efterfrågan är det främsta hindret för ökad aktivitet. Inför fjärde kvartalet tror företagen på ökade orderstockar och stigande produktion. Sveriges Byggindustriers (BI) prognos bekräftar konjunkturbilden; stämningen i byggsektorn är just nu inte vidare optimistisk, men en förbättrad svensk ekonomi kommer att få fart på byggkonjunkturen och bostadsbyggandet kommer att vara drivande. Små förändringar på arbetsmarknaden Mot bakgrund av att tillväxten i ekonomin har varit svag har arbetsmarknaden överraskat genom att utvecklas starkare än förutspått. Sysselsättningsökningen har varit stabil under senare år, men eftersom arbetskraftsdeltagandet samtidigt har ökat; bland annat har vi sett en tydlig trend med ökat arbetskraftsdeltagandet bland äldre, så har arbetslösheten stigit. På senare tid har ökningen av arbetskraftsutbudet avtagit. Arbetslösheten har i stort sett stått stilla under året. Konjunkturinstitutet räknar nu med att arbetslöshetstoppen är nådd och att arbetslösheten kommer att börja minska. Konjunkturell balans (eller jämviktsarbetslöshet) nås dock först år 2017 enligt KI. Inströmningen av lediga platser ligger förhållandevist högt enligt Arbets- Valda indikatorer, utfall och prognos (p) Årlig procentuell förändring respektive procent 2011 2012 2013p 2014p BNP till marknadspris 3,7 0,7 1,1 2,5 Hushållens reala disponibla inkomster 3,5 2,5 2,7 2,9 Sysselsatta 2,3 0,7 0,9 0,8 Arbetslöshet 7,8 8,0 8,0 7,8 KPI årsgenomsnitt 3,0 0,9 0,1 0,8 Reporänta* 1,75 1,00 1,00 1,00 10-årsränta* 2,60 1,60 2,10 2,70 Källa: Konjunkturinstitutet, augusti 2013 *Vid årets slut 2 Boverkets indikatorer November 2013
ANALYS förmedlingen. Personalchefsindex visar att det är fler företag som planerar att nyrekrytera än att säga upp personal. Antalet personer som är berörda av varsel har de senaste månaderna legat lägre än under motsvarande tidsperiod i fjol. I byggbranschen har dock varselnivåerna legat högt under 2013, i september varslades 700 personer om uppsägning. Hushållens konsumtion förväntas öka Den inhemska efterfrågan har bidragit till att hålla uppe svensk tillväxt under den svaga konjunkturfas som inleddes sommaren 2011. Samtidigt har perioden präglats av återhållsam konsumtion och ett rekordstort hushållssparande. I den konjunkturåterhämtning som vi står inför nu tros förbättrade utsikter för svensk export hjälpa upp tillväxten, men förväntningarna på hushållen ökar. En expansiv finanspolitik med skattesänkningar, en förbättrad arbetsmarknad och fortsatt låga bolåneräntor talar för att den inhemska efterfrågan blir tillväxtdrivande. Regeringen räknar med att hushållens konsumtion ska öka med 3 respektive 4 procent under 2014 och 2015. I oktober månads konjunkturbarometer letade sig hushållens konfidensindikator över 100-strecket, vilket signalerar att hushållen är mer optimistiska än normalt. Det gäller både den egna och den nationella ekonomin. Stigande bostadspriser kan driva upp skulderna Upplåningstakten för hushållen har under senare tid legat stabilt på 4,8 procent, men när bostadspriserna nu har tagit ny fart är farhågan att belåningen återigen ska öka snabbare än inkomsterna. Amortering debatteras flitigt. Att sätta in åtgärder för att dämpa skuldutvecklingen utan att konsekvenserna på bostadsmarknaden blir för stora är dock en utmaning. Finansinspektionen har nyligen föreslagit att bankerna ska erbjuda hushållen individuella amorteringsplaner för att på så sätt stärka amorteringskulturen. Reporäntan höjs inte på ett tag Mot bakgrund av att det ännu inte är något större drag i konjunkturåterhämtningen och att inflationstrycket är så lågt var det en hel del ekonomiska bedömare som förespråkade en reporäntesänkning inför Riksbankens oktobermöte. I linje med förväntningarna lät dock Riksbanken reporäntan ligga kvar på en procent, där den har legat sedan december 2012. Även räntebanan ligger i princip fast. Räntan ska upp till normalläge, men höjningarna inleds först mot slutet av 2014. Konjunkturinstitutet har tidigare räknat med att räntehöjningarna inleds 2015 och marknadsaktörerna har på senare tid också skruvat ner sina förväntningar avseende räntehöjningar från Riksbanken. Finansinspektionens framtida makrotillsyn skulle kunna dämpa behovet av räntehöjningar från Riksbanken, om det uppfattas som ett minskat behov av att ta hänsyn till hushållens skuldsättning i utformandet av penningpolitiken. Tremånadersräntorna har legat stabilt runt 3 % under året, medan femårsräntorna började öka runt årsskiftet. Gapet gentemot de rörliga räntorna vidgades under sommaren. Trycket uppåt på de bundna räntorna har därefter minskat efter att det internationella ränteläget och konjunkturbilden har reviderats under hösten. En jämförelse mellan KI:s konjunkturbarometer och SBAB:s senaste ränteprognos visar att hushållens förväntningar på de rörliga räntorna ligger lägre än bolåneinstitutets ränteprognos för den kommande tvåårsperioden. SBAB räknar då med att hushållens skuldsättning och bostadspriserna kommer att driva på Riksbankens räntehöjningar. Bostadsrättspriserna återigen på nya toppnivåer Det börjar bli något irrelevant att tala om bostadspriser i vid bemärkelse. Som synes från diagramet på sidan 4 har utvecklingen vad gäller villapriser och bostadsrättspriser de senaste åren varit så skilda att de måste diskuteras var för sig. Den senaste femårsperioden har småhuspriserna stigit knappt 13 procent medan motsvarande siffra för bostadsrätter är närmare 33 procent. Om vi jämför med bottennoteringen fjärde kvartalet 2008 har småhuspriserna stigit cirka 20 procent medan bostadsrättspriserna ökat närmare 50 procent. Fortsättning nästa sida. Stämningsläget i svensk ekonomi Barometerindikator Konfidensindikator hushåll (CCI) Bolåneräntor och reporänta 5-årig ränta 3-mån ränta Reporänta Källa: Konjunkturinstitutet Källor: SBAB och Riksbanken Boverkets indikatorer November 2013 3
ANALYS Enligt Valueguard steg småhuspriserna med drygt 4 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012. Priserna var marginellt högre än andra kvartalet i år. Enligt Mäklarstatistik var genomsnittspriset för en villa under september knappt 2,5 miljoner kronor. Bostadsrättspriserna har återigen nått nya rekordnivåer. Enligt Valueguard var priserna under tredje kvartalet 2013 drygt 10 procent högre än motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet i år ökade priserna med knappt två procent. En miljon fler på 13 år Sveriges befolkning har nu passerat 9,6 miljoner. Enligt SCB:s reviderade befolkningsprognos kommer vi att passera 10 miljoner under 2017. Befolkningen har då ökat med en miljon på tretton år, den snabbaste miljonökningen i svensk historia. Folkökningen det första halvåret 2013 var den största på många år. Befolkningen ökade med över 40 000 personer, att jämföra med 31 500 under första halvåret i fjol. Såväl födelseöverskott som flyttningsnetto var vid halvårsskiftet större än fjolårets första hälft. Invandringen ökar och nära 53 000 invandrade under årets första sex månader tyder på att invandringen kommer att bli rekordhög i år. Fyrtio procent av befolkningen bor idag i någon av storstadsregionerna. Över sextio procent av befolkningstillväxten under första halvåret skedde i storstadsregionerna. I 81 kommuner minskade folkmängden. Allt fler söker asyl Konflikten i Syrien har resulterat i ett ökat antal asylsökande. Förra året sökte nära 44 000 personer asyl i Sverige, en ökning med 48 procent jämfört med 2011 och det största antalet sedan 1992. Migrationsverket har nyligen justerat upp sin prognos för 2013 och 2014. Huvudscenariot är 56 000 asylsökande Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) för 2013 och 2014 räknar Migrationsverket med 60 000 asylsökande. En direkt effekt är att behovet av boendeplatser i mottagningssystemet ökar. Antalet beviljade uppehållstillstånd förväntas öka kraftigt 2014. Sammantaget innebär det att trycket på kommunerna ökar. Ungdomspuckeln minskar och de äldre blir fler Den så kallade ungdomspuckeln, benämningen på de stora barnkullar som föddes runt 1990 och som under senare år har varit i ålder att börja söka sig ut på bostadsmarknaden, börjar nu minska. De närmaste fem åren förväntas antalet personer i åldern 19 24 år minska med 100 000, eller 13 procent. Under de närmaste åren kommer vi istället att ha en topp med 25 30-åringar. Mot bakgrund av det finns det anledning att fundera över hur detta kommer att påverka efterfrågemönstret på bostadsmarknaden och hur det i sin tur knyter an till vad som byggs eller planeras byggas. Då de personer som utgör ungdomspucklen kommer in i barnafödande ålder räknar SCB även med att antalet barn kommer att öka fram till 2020. Det är först efter 2020 som ålderskategorin 19-24 år kommer att börja öka igen. Andelen av befolkningen som är 65 år eller äldre ökar stadigt under åren framöver. Runt år 2020 kommer personer över 85 år att börja öka i allt snabbare takt. Under senare delen av 2040-talet förväntas antalet personer som är 85+ vara dubbelt så många som idag. Detta kommer att vara en växande utmaning på bostadsmarknaden. Kanske främst i kommuner som har en hög andel äldre och där de lokala marknadsförutsättningarna på bostadsmarknaden försvårar en anpassning av bostadsbeståndet eller en nyproduktion som möter dessa behov. Bostadsbyggandet ökade markant första halvåret Bostadsbyggandet minskade betydligt efter konjunkturomslaget sommaren 2011. Men under första halvåret 2013 ökade byggstarterna preliminärt med nära 30 procent jämfört med motsvarande period förra året. Preliminärt påbörjades 16 000 Befolkningsutveckling fördelat på åldersgrupper 19-24 år 25-30 år 31-36 år 65-84 år 85 år och över Källor: Valueguards index samt egna beräkningar 4 Boverkets indikatorer November 2013
ANALYS bostäder, varav 14 500 genom nybyggnad och 1 500 som nettotillskott genom ombyggnad. Vi utesluter dock inte att antalet är något överskattat. Tolvmånaderstakten vid halvårsskiftet var preliminärt 26 600 bostäder, varav 24 500 genom nybyggnad och 2 100 nettotillskott genom ombyggnad. Det är byggandet av bostadsrätter som ökat under första halvåret, jämfört med ett år tidigare, främst i större kommuner utanför storstadsregionerna men även i Storstockholm. Byggandet av hyresrätter ökade betydligt bland de större kommunerna utanför storstadsregionerna, men även i Storstockholm. Samtidigt var utvecklingen svag på flera håll. I fem av de sex länen i norr påbörjades få bostäder under första halvåret jämfört med vad kommunerna förväntade enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät. I Sydsverige var antalet påbörjade bostäder lågt i fyra av sju län. 1 Småhusbyggandet ökade något Under första halvåret påbörjades preliminärt cirka 3 400 bostäder i småhus, vilket är cirka 15 procent fler än ett år tidigare. Tolvmånaderstakten var 6 300 bostäder, 7 procent fler än ett år tidigare. Flerbostadshus ökade cirka 35 procent Under första halvåret 2013 påbörjades preliminärt nybyggnad av 11 000 bostäder i flerbostadshus. Det är cirka 35 procent fler än motsvarande period förra året. Tolvmånaderstakten var drygt 18 000 bostäder, vilket var 13 procent fler än ett år tidigare. Det är i Storstockholm och bland kommunerna utanför storstadsregionerna som byggandet av flerbostadshus har ökat, med 18 respektive 14 procent. Bostadsrätter ökade med 40 procent Under första halvåret påbörjades preliminärt nybyggnad av hela 6 400 bostadsrätter i flerbostadshus. Det var 40 procent fler än under motsvarande period förra året. Ökningen var stor bland kommuner med fler än 75 000 invånare utanför storstadsområdena men även i Storstockholm var det en betydande ökning. Tolvmånaderstakten var 9 900 bostäder, 12 procent fler än ett år tidigare. Jämfört med ett år tidigare är det främst gruppen större kommuner utanför storstadsregionerna som ökat kraftigt. I Stormalmö har takten minskat de senaste två åren. Vid halvårsskiftet påbörjades där endast marginellt fler bostadsrätter än under finanskrisen 2008 2009. Vår beräknade årstakt för bostadsrätter, med utgångspunkt i SCB:s statistik, ligger betydligt högre än vad som kan utläsas från delårsrapporter från fyra större byggföretag. Dessa indikerar en 20 procents lägre nivå. En möjlig förklaring kan vara variationer i eftersläpningen av SCB:s statistik; en annan möjlig förklaring skulle kunna vara att antalet aktörer har ökat. Hyresrätter ökade med 25 procent Cirka 4 600 hyresrätter påbörjades preliminärt i nybyggnad av flerbostadshus under senaste tolvmånadersperioden. Det var cirka 25 procent fler än ett år tidigare. Byggstarterna har främst ökat i Stormalmö, med drygt 50 procent och i Storstockholm, med cirka 35 procent. Bland de större kommunerna utanför storstadsregionerna var ökningen 20 procent. Utvecklingen var fortsatt svag i Stockholms stad, vilket framgår av den regionala analysen på sidan 6. Försäljningen av nya småhus har ökat något Samtidigt som försäljningen av småhus på andrahandsmarknaden är god så är nyproduktionen mycket låg. Vårt beräknade kvartalsindex för försäljningen av nya styckebyggda småhus var 44 under juli september, där 100 är genomsnittet för motsvarande kvartal under toppåren 2005 2007. 2 Försäljningen ligger dock högre än bottennivåerna under juli 2012 februari 2013 Påbörjade bostäder, nybyggnad, hela riket Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, Fortsättning nästa sida. Hyresrätt Bostadsrätt 1 Se de regionala avsnitten på sidorna 14 16. 2 Indexet är en beräkning av Boverket med utgångspunkt i statistik från TMF. Fortsättning nästa sida. Boverkets indikatorer November 2013 5
ANALYS då index vid flera perioder hamnade så lågt som 34. Index för de senaste tolv månaderna var 42. Oförändrad försäljning av nya bostadsrätter Delårsrapporter från fyra av de större byggföretagen indikerar att försäljningen av bostäder ökade under tredje kvartalet 2012. Under de senaste tre kvartalen var försäljningen i genomsnitt runt 80 procent av nivåerna under toppåren 2005 2007. Delårsrapporterna tyder samtidigt på att byggstarterna varit något lägre, cirka 70 procent av toppårens nivåer. Vi bedömer att byggstarterna ökar framöver för att svara mot försäljningen. Kraftig ökning av bygglov för flerbostadshus Byggloven för flerbostadshus förfaller ha ökat kraftigt i tolvmånaderstakt under sommarmånaderna. Preliminärt lämnades bygglov för drygt 23 000 bostäder. I Stockholms stad fördubblades tolvmånaderstakten jämfört med ett år tidigare. I övriga Storstockholm var ökningen cirka 30 procent, men här är storleksordningen betydligt mer osäker eftersom det är stora men varierande eftersläpningar i inrapporteringen. Bland kommuner med färre än 75 000 invånare var ökningen i storleksordningen 30 procent, men även här är talen svåra att bedöma. Totalt sett indikerar byggloven för flerbostadshus cirka 21 500 påbörjade bostäder eftersom inte alla byggstartas. Bostadsbyggandet ökar drygt 20 procent i år Mycket talar för att vi är på väg mot en starkare konjunktur, även om indikatorerna har försvagats något under senare tid. Hushållens konsumtion är motorn i tillväxten. Redan nu har främst priserna på bostadsrätter tagit fart. I genomsnitt var priserna under tredje kvartalet cirka tolv procent högre än ett år tidigare i Storgöteborg medan ökningen var tio procent i Storstockholm. I Stormalmö var ökningen fyra procent. SBAB:s Mäklarbarometer indikerar en fortsatt ökning i storstadsregionerna under fjärde kvartalet. Byggandet av bostadsrätter och småhus påverkas avsevärt av konjunktursvängningarna. Antalet påbörjade bostäder ökade markant på en del håll under första halvåret och vi bedömer att bostadsbyggandet ökar betydligt i år. Boverkets prognos är att det påbörjas cirka 28 000 bostäder i år, varav 25 700 genom nybyggnad medan 2 300 bostäder tillkommer som nettotillskott genom ombyggnader. Det är en ökning med drygt 20 procent jämfört med år 2012. Prognosen innebär att byggandet ökar snabbare än våra indikatorer om sålda bostadsrätter och kommunernas projektlistor för flerbostadshus indikerar. År 2014 ökar byggandet ytterligare 10 procent Även år 2014 ökar byggandet enligt vår prognos, men i lägre takt. Då påbörjas cirka 31 000 bostäder, vilket är 11 procent fler än 2013. Av dessa tillkommer 29 000 genom nybyggnad och Sålda bostäder 2006 K1 2012 K4 Index = 100 för motsvarande kvartal 2005 2007 Källor: JM, NCC, Peab och Skanska Orderingång, styckebyggda småhus, januari 2006 februari 2013 Glidande 3-månader Index = 100 för motsvarande period 2005 2007 Flerbostadshus, bygglov (justerad och förskjutna fyra månader) samt påbörjade bostäder, Bygglov Påbörjade bostäder Källa: Trä- och möbelföretagen 6 Boverkets indikatorer November 2013
ANALYS 2 000 som nettotillskott genom ombyggnader. Vi utgår från att alla bygglov inte genomförs fullt ut. I år ökar byggandet av bostadsrätter mest, men även hyresrätter ökar. Nästa år tar även småhusbyggandet viss fart, men vi bedömer att bolånetaket gör att ökningen för småhus inte blir lika stark som under konjunkturuppgången 2010. Byggandet förväntas öka klart mest i Storstockholm Under 2013 och 2014 räknar vi med att byggstarterna kommer att öka klart mest i Storstockholm. Samtidigt utesluter vi inte att hinder i planprocess och bygglovsgivning kan leda till en betydligt lägre nivå i regionen än vår prognos för år 2014. Redan under årets första åtta månader påbörjades det ungefär lika många bostäder i flerbostadshus som under hela 2102 i regionen och byggloven har utvecklats mycket starkt. Bostadsrätter står sannolikt för en stor del av ökningen i år och nästa år. Men kommunernas projektlistor för hyresrätter ökar inför 2014, även om de flesta var i osäkert skede. Antalet hyresrätter förväntas dock vara fortsatt litet i Stockholms stad. Knappt 27 700 bostäder färdigställdes år 2012 Enligt den slutliga statistiken från SCB färdigställdes 27 672 bostäder under 2012 vilket var närmare 6 000 fler än föregående år. Antalet bostäder i nybyggda flerbostadshus var drygt 16 650 medan antalet nya bostäder i småhus var drygt 9 300. Nettotillskotten genom ombyggnad uppgick till knappt 1 700. Även om antalet påbörjade bostäder under första halvåret i år ökat kraftigt lär antalet färdigställda bostäder minska något under 2013 jämfört med 2012. Detta beroende på det låga antalet påbörjade bostäder under andra halvåret 2012. Då befolkningstillväxten är fortsatt hög kommer det att innebära fortsatta problem på många redan hårt ansatta bostadsmarknader. Fördelningen mellan upplåtelseformer i nybyggda hus var frapperande jämn. 33,5 procent av de nybyggda bostäderna var hyresrätter. Motsvarande siffror för bostadsrätter och äganderätter var 34,5 respektive 33,0. Antal färdigställda bostäder 2000 2013 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Nettotillskott genom ombyggnad Prognos för bostadsbyggandet, november 2013 Antal påbörjade bostäder 2012 2013 2014 Nybyggnad Flerbostadshus 15 400 19 500 21 500 Bostadsrätt 8 000 10 350 11 500 Hyresrätt 7 300 9 000 9 800 Äganderätt 125 150 200 Småhus 5 800 6 200 7 500 Totalt nybyggnad 21 200 25 700 29 000 Nettotillskott genom ombyggnad 1 800 2 300 2 000 Totalt påbörjade bostäder 23 000 28 000 31 000 Boverkets indikatorer November 2013 7
ANALYS STORSTOCKHOLM Kraftig ökning av byggloven för flerbostadshus Inflyttningen till Storstockholm har fortsatt i hög takt. Marknaden för bostadsrätter är stark och priserna har ökat snabbt det senaste året. Bostadsbyggandet minskade under konjunkturnedgången 2011, men byggandet av bostadsrätter har nu återhämtat sig. Byggloven för flerbostadshus har ökat kraftigt det senaste året, främst i Stockholms stad men även i övriga regionen. Det förebådar en avsevärd uppväxling av bostadsbyggandet redan i år. År 2014 bedömer Boverket att 12 000 bostäder kan komma att påbörjas, dock med reservation för planoch bygglovsprocesserna. Ett sorgebarn är byggandet av hyresrätter i Stockholm, där allmännyttan ännu inte fått fart och där privata aktörer lyser med sin frånvaro även 2014. 18 000 fler stockholmare under första halvåret Storstockholm hade vid halvårsskiftet 2 145 000 invånare. 890 000 av dem bodde i Stockholms stad. Under första halvåret ökade befolkningen med närmare 18 000 personer, i stort sett lika många som under första halvåret i fjol. Födelseöverskottet var 7 000, medan flyttnettot låg på 10 500. 45 procent av de inflyttade kom från utlandet. Stockholms kommun ökade mest i landet, och Sundbyberg, landets till ytan minsta kommun, hade den högsta procentuella folkökningen. Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) Hög arbetslöshet, men ljusning i sikte I Stockholms län uppgick arbetslösheten i september till 7 procent. 48 000 personer var öppet arbetslösa, vilket är en jämförelsevis hög siffra om man tittar på perioden efter finanskrisen. På årsbasis ökade arbetslösheten med 8 procent, en stor ökning i ett nationellt perspektiv. Till ljuspunkterna hör att antalet nyanmälda platser har ökat, att det är fler som har fått arbete och att varslen om uppsägning har minskat. Antalet öppet arbetslösa är lägre än under föregående månad. Enligt arbetsförmedlingen har det vänt uppåt i byggsektorn. Regionen har tack vare sin starka tjänstesektor klarat sig bra genom de senaste årens kriser. När det pratas regional tillväxt i Stockholm nämns bostadsmarknaden allt som oftast som den största hämskon. Bostadspriserna fortsätter uppåt Enligt Valueguard steg småhuspriserna i Stockholm 1 med drygt 5 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet 2013 var priserna cirka 1 procent högre. Motsvarande siffror för Storstockholm var enligt Mäklarstatistik 7 respektive 3 procent. Genomsnittpriset för ett småhus i Storstockholm var under september drygt 4,3 miljoner kronor. Som synes från nedanstående diagram har bostadsrättspriserna ökat kraftigt under ett par år. Bostadsrättspriserna i Stockholms stad låg under tredje kvartalet 2013 drygt 10 procent högre än motsvarande kvartal 2013. Jämfört med andra kvartalet i år steg priserna under tredje kvartalet med ungefär 3 procent. Motsvarande siffror för Storstockholm var enligt Mäklarstatistik 13 respektive 4 procent. En bostadsrätt i Storstockholm kostade under september månad 2013 i genomsnitt knappt 40 500 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Centrala Stockholm var drygt 65 600 kronor. Som synes från nedanstående diagram ligger bostadsrättspriserna knappt 14 procent över den tidigare toppnoteringen första kvartalet 2011. Småhuspriserna ligger däremot bara marginellt över den tidigare toppnoteringen. Bostadsbyggandet ökade stort under första halvåret Antalet påbörjade bostäder minskade avsevärt under 2012, men under första halvåret 2013 har byggstarterna åter tagit fart. Då påbörjades preliminärt cirka 6 200 bostäder, vilket var 43 procent fler än motsvarande period förra året. Av dessa var cirka 5 200 nybyggnad och 1 000 nettotillskott genom ombyggnad. Påbörjade bostäder, nybyggnad, Flerbostadshus Småhus Totalt Källor: Valueguards index samt egna beräkningar 1 Den geografiska indelning Valueguard använder vad gäller småhuspriser är Tillväxtverkets funktionella analysregioner (FA). 8 Boverkets indikatorer November 2013
STORSTOCKHOLM ANALYS Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades cirka 9 600 bostäder, varav 8 400 genom nybyggnad och 1 200 som nettotillskott genom ombyggnad. Det var en ökning med 20 procent jämfört med perioden ett år tidigare. Flerbostadshus ökade med 22 procent i årstakt Under första halvåret påbörjades cirka 5 400 bostäder i flerbostadshus, vilket var 55 procent fler än motsvarande period förra året. 4 400 bostäder påbörjades genom nybyggnad och nära 1 000 var nettotillskott genom ombyggnad. Tolvmånaderstakten uppgick till 8 200 bostäder, varav 7 000 genom nybyggnad och 1 200 nettotillskott genom ombyggnad. Det var 22 procent fler än ett år tidigare. Under årets första åtta månader uppskattar vi att det påbörjades nybyggnad av 5 700 6 000 bostäder i flerbostadshus. I Stockholms stad påbörjades nybyggnad av knappt 3 000 bostäder, vilket var drygt 25 procent fler än förra året. Men det är i synnerhet bland kommunerna utanför Stockholms stad som byggandet ökat, med i storleksordningen 80 100 procent, jämfört med motvarande period förra året. Småhus ökade med 15 procent Under första halvåret påbörjades cirka 800 bostäder i småhus, vilket var en ökning med 15 procent jämfört med motsvarande tidpunkt förra året. Tolvmånaderstakten uppgick till cirka 1 400 bostäder, knappt 15 procent fler än ett år tidigare. Fortsatt få påbörjade hyresrätter I flerbostadshus påbörjades 4 800 bostadsrätter och 2 200 hyresrätter genom nybyggnad under tolvmånadersperioden. Inga ägarlägenheter påbörjades. Antalet påbörjade bostadsrätter återhämtade sig under första halvåret. Tolvmånaderstakten var knappt 15 procent högre än ett år tidigare. Drygt 50 procent fanns i Stockholms stad. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, Bostadsrätt Hyresrätt Antalet påbörjade hyresrätter har ökat något efter raset kring slutet av 2011, vilket framgår av diagrammet nedan. Det var byggstarterna för hyresrätter i Stockholms stad som då minskade med drygt 60 procent, och de har endast ökat svagt sedan dess. I övriga Storstockholm ökade tolvmånaderstakten betydligt under andra kvartalet 2013. Byggloven för flerbostadshus har ökat kraftigt Byggloven för flerbostadshus har ökat markant de senaste fjorton månaderna till och med augusti, då tolvmånaderstakten var cirka 10 500 bostäder. Av dessa fanns 5 900 i Stockholms stad och uppskattningsvis 4 600 i övriga regionen. I Stockholms stad fördubblades byggloven jämfört med ett år tidigare medan byggloven i övriga regionen preliminärt ökade med i storleksordningen 33 procent. 2 Alla bygglov leder dock inte nödvändigtvis till byggstart och vi räknar med att en del leder till byggstarter under 2014. Bostadsbyggandet kan komma att öka betydligt Inflyttningen till Storstockholm har fortsatt i oförminskad hög takt. Marknaden för bostadsrätter har stärkts det senaste året och konjunkturen väntas bli starkare. Boendetätheten har fortsatt att stiga, inte minst i Stockholm. Mot bakgrund av den kraftiga ökningen av bygglov för flerbostadshus räknar vi med att bostadsbyggandet ökar betydligt i Storstockholm, men ökningen är svår att periodisera mellan 2013 och 2014. Boverkets prognos är att 10 800 bostäder påbörjas i år och 12 000 bostäder nästa år, varav nybyggnad av knappt 9 700 bostäder i år och av 11 200 nästa år. Nettotillskottet genom ombyggnad beräknas till 1 1 00 respektive 800 bostäder. Vi utesluter dock inte att plan- och bygglovsprocessen kan utgöra fortsatta hinder och att utfallet därmed kan bli lägre än prognosen. I år påbörjas nybyggnad av cirka 8 300 bostäder i flerbostadshus och 1 400 i småhus och nästa år påbörjas 9 400 bostäder i flerbostadshus och 1 800 i småhus. Prognosen innebär att byggandet ökar med drygt 40 procent i år och med drygt 10 procent nästa år. Antalet motsvarar båda åren i stort sett vad kommunerna har förväntat sig enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, när hänsyn tagits till historiska överskattningar. En stor del av ökningen förväntas bestå av bostadsrätter. I Stockholms stad har de allmännyttiga företagen haft ett lågt byggande sedan mitten av 2011 och vi förväntar ingen tydlig ökning förrän tidigast 2015. Privata hyresrättsbyggare lyser ännu med sin frånvaro i staden. Av de hyresrätter som staden redovisade i Boverkets bostadsmarknadsenkät svarade allmännyttan för cirka 90 procent både inför år 2013 och inför 2014. Bland kommunerna i övriga Stockholms län ser vi även en avsevärd ökning av antalet hyresrätter i projektlistorna inför år 2014. Men många av dessa var ännu i ett osäkert skede vid ingången av 2013. och Stockholms stad. 2 Uppgiften för kommunerna utanför Stockholms stad är osäker. Den är uppräknad för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen och eftersläpningarna har betydande variationer. Boverkets indikatorer November 2013 9
ANALYS STORGÖTEBORG Priserna på bostadsrätter har ökat betydligt Bostadsmarknaden är stark i Storgöteborg, samtidigt som befolkningsökningen är betydande sedan några år tillbaka. Priserna på bostadsrätter har de senaste sex åren sammantaget stigit betydligt mer än i Storstockholm. Sedan 2010 utgör bostadsrätter ungefär hälften av nyproduktionen. Vi bedömer att antalet påbörjade bostäder i år är i stort sett oförändrat jämfört med 2012 men ökar något nästa år. Befolkningen ökar mer än i fjol De tretton kommunerna i Storgöteborg hade vid halvårsskiftet knappt 950 000 invånare. 530 000 av dem bodde i Göteborgs stad. Under första halvåret ökade befolkningen med närmare 5 000 personer, vilket var 1 000 fler än under första halvåret i fjol. En stor del av skillnaden förklaras av ett högre flyttningsnetto för Göteborgs stad, framför allt gentemot utlandet. Befolkningstillväxten i Storgöteborg tog fart år 2006 och har sedan dess legat högt, med en toppnotering på 11 300 år 2009. Därefter har befolkningstillväxten varit något lägre. Arbetsmarknaden vinner på global återhämtning I Västra Götalands län uppgick arbetslösheten i september till 8,1 procent. 36 000 personer var öppet arbetslösa, vilket var något fler än under motsvarande månad förra året, men färre än under föregående månad. Antalet personer som var berörda av varsel låg tvärt emot lägre än i september 2013, men något högre än under föregående månad. Regionen utmärks av stora skillnader i arbetslöshetsnivå; från 3,3 procent i Tjörns kommun till 16 procent i Trollhättan. Eftersom regionen har stor tyngd mot industri och export har den i ett jämförande perspektiv drabbats hårdare än de Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) andra storstadsregionerna när den internationella konjunkturen har fallit. Det betyder också att det finns en potential i den regionala tillväxten när den globala tillväxten tar fart framöver. Bostadsrättspriserna återigen på rekordnivåer Prisutvecklingen i Göteborg påminner mycket om utvecklingen i Stockholm. Enligt Valueguard steg småhuspriserna i Göteborg 1 med drygt 6 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet steg priserna marginellt. Motsvarande siffror för Storgöteborg var enligt Mäklarstatistik 6 respektive 1 procent. Genomsnittspriset för ett småhus i Storgöteborg låg under september 2013 på närmare 3,85 miljoner kronor. Priserna på bostadsrätter har stigit i än större utsträckning. Bostadsrättspriserna i Göteborgs stad steg, liksom i Stockholm, för sjunde kvartalet i rad. Enligt Valueguard steg priserna med närmare 12 procent under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012. Jämfört med andra kvartalet steg priserna knappt 2 procent. Enligt Mäklarstatistik var motsvarande uppgångar i Storgöteborg 10 respektive 4 procent. En bostadsrätt i Storgöteborg kostade under september månad 2013 i genomsnitt knappt 29 400 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Centrala Göteborg var närmare 41 700 kronor. Som synes från nedanstående diagram ligger bostadsrättspriserna klart över de tidigare toppnoteringarna. Även småhuspriserna nådde återigen nya rekordnivåer under tredje kvartalet 2013 även om det var mer marginellt. Ganska stabilt bostadsbyggande I Storgöteborg påbörjades preliminärt 1 900 bostäder under första halvåret, vilket är sex procent färre än motsvarande period förra året. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades 3 400 bostäder. Det är i stort sett oförändrat jämfört med motsvarande period ett år tidigare. Fördelningen mellan småhus Påbörjade bostäder, nybyggnad, Flerbostadshus Småhus Totalt Källor: Valueguards index samt egna beräkningar 1 Den geografiska indelning Valueguard använder vad gäller småhuspriser är Tillväxtverkets funktionella analysregioner (FA)., uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. 10 Boverkets indikatorer November 2013
STORGÖTEBORG ANALYS och flerbostadshus har förändrats kraftigt de senaste fem åren. Byggstarterna för flerbostadshus har varit förhållandevis omfattande och stabilt sedan slutet av år 2010, trots ett periodvis ganska skakigt konjunkturläge. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades 2 700 bostäder, varav 2 500 genom nybyggnad och knappt 200 som nettotillskott genom ombyggnad. Cirka 55 procent av nybyggnationen i flerbostadshus påbörjades i Göteborgs stad. Det påbörjades cirka 450 småhus under första halvåret. Det var cirka 100 fler än motsvarande period ett år tidigare. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades knappt 800 bostäder, vilket är 150 fler än ett år tidigare. Stort och stabilt byggande av bostadsrätter I flerbostadshus påbörjades nybyggnad av cirka 850 bostadsrätter och 500 hyresrätter under första halvåret. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades cirka 1 500 bostadsrätter, 900 hyresrätter och knappt 100 ägarlägenheter. Antalet påbörjade hyresrätter har varit stabilt sedan början av år 2009, medan byggandet av bostadsrätter har varit stabilt sedan slutet av år 2010. Det påbörjas numera betydligt fler bostadsrätter än hyresrätter. Bostadsbyggandet ökar något 2013 Byggloven indikerar en i stort sett oförändrad nivå på byggstarterna under 2013 jämfört med 2012 både för småhus och för flerbostadshus. Byggstarterna för småhus ökade något under första halvåret jämfört med motsvarande period 2012. Vår bedömning är att det påbörjas cirka 3 300 bostäder i år och 3 500 nästa år. Av dessa är knappt 200 nettotillskott genom ombyggnad. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, Bostadsrätt Hyresrätt Boverkets indikatorer November 2013 11
ANALYS STORMALMÖ Bostadspriserna har börjat stiga Stormalmö växer inte lika snabbt som för några år sedan, men befolkningsökningen är ändå betydande. Bostadsmarknaden har utvecklats betydligt svagare än i de två andra storstadsområdena de senaste sex åren. Jämfört med år 2007 har bostadspriserna fallit med cirka 10 procent realt. Småhusbyggandet minskade med 65 procent på två år och byggstarterna för bostadsrätter var vid halvårsskiftet på den lägsta nivån sedan finanskrisen 2008-2009. Men andrahandsmarknaden har stabiliserats och priserna har börjat stiga. Byggloven indikerar små förändringar av bostadsbyggandet i år och utvecklingen för 2014 är osäker. Vi bedömer dock att en starkare konjunktur kan bidra till att byggandet ökar något nästa år. Ökad inflyttning från övriga Sverige De tolv kommunerna i Stormalmö hade vid halvårsskiftet knappt 675 000 invånare. Närmare 310 000 av dem bodde i Malmö stad. Under första halvåret ökade befolkningen med närmare 3 000 personer, vilket var något fler än under första halvåret i fjol. Födelseöverskottets bidrag till folkökningen var större än flyttnettots, men det senare var starkare än i fjol. Framförallt är det inflyttningen från övriga Sverige som har ökat. Flyttnettot mellan Skåne och Östdanmark är alltjämt negativt; under första halvåret 2013 låg det på -579. Befolkningstillväxten i Stormalmö har avtagit jämfört med åren 2006 2010. Under toppåret 2009 växte befolkningen med drygt 12 000 personer. Under 2012 var folkökningen knappt 7 500. Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) Arbetsmarknaden på väg att förbättras Bland storstadslänen var det Skåne län som uppvisade den högsta arbetslösheten i september, 10,4 procent. Knappt 34 000 personer var öppet arbetslösa, vilket var något fler än vid motsvarande tidpunkt i fjol, men färre än under föregående månad. Antalet personer som var berörda av varsel låg i nivå med motsvarande månad i fjol och något högre än under föregående månad. SCB:s aktuella arbetskraftsundersökning visar att sysselsättningen växer betydligt i Skåne län, något som dock inte har påverkat länets arbetslöshet ännu eftersom arbetskraften, ungdomar och inflyttade, ökar. Att Danmark är på väg upp ur sin kris påverkar regionens återhämtning positivt. Liksom i Västra Götalands län är de regionala skillnaderna stora. Här finns kommuner med låg arbetslöshet i ett nationellt perspektiv och kommuner som har bland den högsta arbetslösheten i landet. Bostadsrättspriserna uppåt för tredje kvartalet i rad Bostadspriserna har de senaste åren utvecklats svagare i Malmö jämfört med de andra storstadsregionerna. Jämfört med tredje kvartalet 2012 ökade småhuspriserna i Malmö 1 under årets tredje kvartal med 3 procent. Jämfört med andra kvartalet i år steg priserna marginellt. Motsvarande siffror för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik 2 respektive minus 1 procent. Genomsnittspriset för ett småhus i Stormalmö var i september närmare 2,85 miljoner kronor. Bostadsrättspriserna har i allt väsentligt utvecklat sig som småhuspriserna. Enligt Valueguard var bostadsrättspriserna i Malmö stad 4 procent högre under tredje kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Jämfört med andra kvartalet i år steg priserna knappt 1 procent. Motsvarande siffror för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik 10 respektive 5 procent. En bostadsrätt i Stormalmö kostade under augusti månad 2013 i genomsnitt drygt 19 300 kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Centrala Malmö var drygt 23 000 kronor. Som synes från nedanstående diagram ligger bostadspriserna i Malmö, till skillnad från övriga storstadsregioner, en bit under tidigare toppnivåer. Det rör sig om i storlekordningen drygt 5 procent för småhus och knappt 10 procent för bostadsrätter. Påbörjade bostäder, nybyggnad, Flerbostadshus Småhus Totalt Källor: Valueguards index samt egna beräkningar 1 Den geografiska indelning Valueguard använder vad gäller småhuspriser är Tillväxtverkets funktionella analysregioner (FA). 12 Boverkets indikatorer November 2013
STORMALMÖ ANALYS Bostadsbyggandet har minskat I Stormalmö påbörjades preliminärt 900 bostäder under första halvåret. Det är en minskning med cirka 35 procent jämfört med motsvarande period ett år tidigare. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades 1 950 bostäder, vilket är en minskning med 8 procent jämfört med ett år tidigare. Flerbostadshus ökade trots mycket få bostadsrätter Under första halvåret påbörjades preliminärt 750 bostäder i flerbostadshus. Av dessa var endast fyra nettotillskott genom ombyggnader. Under tolvmånadersperioden till och med juni påbörjades drygt 1 500 bostäder i flerbostadshus, vilket var oförändrat jämfört med ett år tidigare. Av dessa var endast knappt 20 nettotillskott genom ombyggnader. I flerbostadshus påbörjades cirka 1 100 hyresrätter och 400 bostadsrätter, men inga ägarlägenheter under tolvmånadersperioden. Byggandet av bostadsrätter halverades jämfört med ett år tidigare, medan byggandet av hyresrätter ökade med cirka 50 procent. Vid halvårsskiftet var tolvmånaderstakten för påbörjade bostadsrätter i stort sett på samma mycket låga nivå som under finanskrisen 2008 2009. Kraftigt minskat småhusbyggande Även småhusbyggandet minskade under tolvmånadersperioden till och med juni, från en redan låg nivå. Det framgår av diagrammet på sidan 12. Endast 400 bostäder påbörjades, vilket var cirka 175 färre än ett år tidigare. Byggstarterna för småhus minskade kraftigt efter tredje kvartalet 2011. Jämfört med halvårsskiftet 2011 har tolvmånaderstakten för påbörjade småhus minskat med cirka 65 procent. Antalet var det lägsta på 15 år. Det är en betydligt större nedgång än i de andra två storstadsregionerna och även jämfört med övriga landet. Bostadsbyggandet kan komma att öka något Bostadsmarknaden i Stormalmö är mer svårbedömd än i de andra två storstadsregionerna. Konjunkturläget förefaller dock vara något ljusare än de senaste åren och optimismen i Danmark har ökat efter många svaga år. Men svenska kronan är stark och det är en fortsatt nettoinflyttning till Östdanmark. Bostadspriserna har ökat något efter en lång period med svag utveckling, där priserna realt har fallit med cirka tio procent de senaste sex åren. Vi bedömer att byggstarterna för flerbostadshus kan komma att öka något framöver, medan byggandet av småhus kommer att utvecklas svagt. Vår prognos är att det påbörjas drygt 2 000 bostäder i år och cirka 2 300 bostäder nästa år. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad Hyresrätt Bostadsrätt Boverkets indikatorer November 2013 13
ANALYS NORRA SVERIGE Mycket få byggstarter i fem av de sex länen Högre småhuspriser i norr Priserna var under andra kvartalet 2013, jämfört med motsvarande kvartal 2012, högre i de flesta län i norr. Det var endast i Gävleborg och Västerbotten som priserna sjönk. Mest hade priserna stigit i Jämtland och Norrbotten, 9,2 respektive 5,4 procent. Jämfört med första kvartalet 2013 steg priserna i samtliga län utom Dalarna där priserna var oförändrade. Även här ökade priserna mest i Jämtland och Norrbotten. De högsta priserna ser vi i Västerbotten där genomsnittspriset var närmare 1,5 miljoner kronor medan de lägsta priserna noterades i Västernorrland, drygt 950 000 kronor. 1 Enligt Mäklarstatistik har priserna senare under sommaren varit oförändrade eller ökat i samtliga län. De största prisuppgångarna noteras i Västernorrland och Norrbotten. 2 Priserna kan, som synes från diagrammet, kortsiktigt variera kraftigt inom ett län varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer. Nettoinvandringen driver folkökningen Folkmängden ökade under första halvåret 2013 med sammanlagt 1 700 personer i de sex länen. Både födelseöverskottet och flyttnettot gentemot övriga Sverige var dock fortsatt negativt. Födelseöverskottet var minus 900 och flyttnettot mot övriga Sverige var minus 2 450. Således var skälet till att folkmängden trots allt ökade en relativt kraftig nettoinvandring som uppgick till drygt 5 000 personer. Folkmängden ökade i samtliga län men det var endast Västerbotten som uppvisade ett positivt födelsenetto. Västerbotten var samtidigt det enda län som uppvisade ett negativt totalt flyttnetto, det vill säga nettoutflyttningen till övriga Sverige var större än nettoinvandringen. Få bostäder påbörjade första halvåret 2013 Antalet byggstarter var enligt preliminära siffror lågt även under första halvåret 2013. Med hänsyn tagen till den historikska eftersläpningen i inrapportering påbörjades cirka 750 bostäder i de sex länen i norr. Det är något färre än vad som påbörjades motsvarande halvår 2012. Enligt den preliminära statistiken står Västerbotten för drygt 60 procent av nybyggnationen i de sex länen i norr. I Västernorrland påbörjades endast 0,1 ny bostad per 1 000 invånare, vilket med råge är lägst i Sverige. Kommunernas förväntningar om en rejäl ökning av bostadsbyggandet tycks inte bli en realitet. Kommunerna bedömde i början av året att närmare 3 200 bostäder skulle påbörjas under 2013. Med tanke på hur det faktiska påbörjandet såg ut under första halvåret är det endast Västerbotten, och möjligen Jämtland, som tycks ha en rimlig möjlighet att nå upp till förväntningarna. Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 2012 och första halvåret 2013 samt kommunernas förväntningar för 2013 och 2014 Län Påbörjat Påbörjat Påbörjat Förväntad per 1 000 inv 1:a halvåret nybyggnad 2012 2012 2013 2013 2014 Dalarna 277 1,0 38 451 527 Gävleborg 274 1.0 47 325 476 Västernorrland 35 0,1 3 270 455 Jämtland 119 0,9 85 357 317 Västerbotten 452 1,7 334 851 901 Norrbotten 451 1,8 40 925 1 098 Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät. Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen till SCB är påbörjandesiffrorna för 2013 underskattade. Denna underskattning har tidigare år varit i genomsnitt 38 procent. Under den senaste 5-årsperioden har påbörjandet legat mellan 54 och 83 procent av de bedömningar kommunerna gör i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Överskattningarna tenderar bli särskilt stora när konjukturen är svag. Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 2005 kv 1 = 100 Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Bygglov nybyggnad, Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten 1 Köpeskillingskoefficienten.. 2 Köp gjorda juni augusti. 14 Boverkets indikatorer November 2013