Beslutet i webbversion 1 (12) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Hon har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som hon hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. De aktuella objekten ligger i Stockholms län. Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (12) Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll 18 objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut 12 förmedlingsuppdrag för en närmare granskning. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att hon skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. NN har yttrat sig i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende enbart bedömt fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. NN anser att hon har gjort rimliga bedömningar av marknadspriserna på de olika objekten. Priserna i Stockholmsområdet har emellertid ökat kraftigt under en period. Försäljningar till rekordpriser har inte varit ovanliga. Det har varit svårt att göra exakta bedömningar av slutpriserna, eftersom de påverkas av utbudet vid försäljningstillfällena. Under den korta period som bostadsrätterna har marknadsförts kan utbudet ha varit lägre än efterfrågan. Detta har varit omöjligt att veta i förväg. Det har resulterat i att slutpriserna ibland har hamnat på osannolikt höga nivåer, långt över hennes värderingar. För samtliga objekt som har granskats närmare har utgångspriset legat på en nivå som säljarna har varit villiga att acceptera som försäljningspris. I samtliga granskade förmedlingsuppdrag har hon satt ett utgångspris som har varit i nivå med hennes bedömda marknadsvärde. Vid värderingarna har hon tagit hjälp av ett värderingsverktyg som har uppskattat värdet på objekten baserat på statistik över tidigare försäljningspriser. Verktygets värdering har sedan justerats med hänsyn till det enskilda objektets skick och egenskaper i övrigt. Hennes värderingar är en kombination av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (12) försäljningsstatistik samt för- och nackdelar med objektet. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 5 maj 2015 och köpekontraktet undertecknades den 18 augusti 2015. Utgångspriset var 5 995 000 kronor och slutpriset blev 7 825 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 5 800 000 och 6 500 000 kronor. Utgångspriset bestämdes i samråd med säljarna. Det var ett pris som säljarna var villiga att acceptera som slutpris. Hon anser att denna förmedling var unik i förhållande till både tidigare och senare försäljningar i området. Bostadsrättsföreningen hade beslutat att sänka årsavgiften med 15 procent när bostadsrätten redan marknadsfördes på internet. Utgångspriset baserades därför på en högre avgift än den som köparen sedan baserade sitt köp på. Säljarna hade dessutom gjort om ett litet förråd till ett barnrum. Spekulanterna värdesatte detta lilla barnrum mer än vad hon hade räknat med. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 9 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 7 september 2015. Utgångspriset var 2 195 000 kronor och slutpriset blev 2 950 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 2 000 000 och 2 400 000 kronor. En liknande bostadsrätt på våningen ovanför förmedlingsobjektet 2 hade sålts för 2 350 000 kronor en kort tid innan denna försäljning. Bostadsrätten ovanför var i bättre skick och det påverkade utgångspriset i denna förmedling. Köparen var en tidigare kund till henne som hade väntat på att just denna bostadsrätt skulle bli till salu. Köparen hade tidigare köpt en annan bostadsrätt till ett av sina två barnbarn och ville nu ha en lägenhet till det andra barnbarnet i samma hus. Köparen hade en onormalt hög betalningsvilja eftersom utbudet av andra bostäder som uppfyllde köparens krav var obefintligt. På visningen märkte köparen att det var väldigt många besökare och lade därför ett bud som var så pass högt att säljaren beslutade sig för att sälja direkt. Det resulterade i ett ovanligt högt slutpris som var svårt att förutse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (12) Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 17 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 11 augusti 2015. Utgångspriset var 2 395 000 kronor och slutpriset blev 3 020 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 2 200 000 och 2 600 000 kronor. Kvadratmeterpriset på denna bostadsrätt var ett rekord för området. Säljaren träffade tre olika mäklare inför försäljningen, som alla värderade bostadsrätten inom samma intervall som hon gjorde. Det gav henne och säljaren en indikation på att utgångspriset låg på en korrekt nivå. Det var också ett pris som säljarna var villiga att acceptera som slutpris. Förmedlingsobjektet 4 Uppdragsavtalet ingicks den 22 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 19 augusti 2015. Utgångspriset var 2 150 000 kronor och slutpriset blev 3 010 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 2 000 000 och 2 400 000 kronor. Bostadsrätten låg i en oäkta bostadsrättsförening med endast sju medlemmar. Jämförbara bostadsrätter i området tillhörde äkta föreningar. Det var fem år sedan en bostadsrätt i föreningen hade sålts tidigare. När hon marknadsförde bostadsrätten på internet hade nya regler för oäkta föreningar trätt i kraft, vilket skapade en osäkerhet hos spekulanterna. Dessa omständigheter gjorde att marknadsvärdet på bostadsrätten var svårbedömt. Bostadsrätten låg dessutom rakt ovanför en krog, där det ofta stod personer och rökte. De budgivare som hade lagt de två högsta buden rökte emellertid själva och hade inget problem med detta. Det var omöjligt för henne att förutspå att bostadsrätten skulle gå upp så mycket i pris som den gjorde. Förmedlingsobjektet 5 Uppdragsavtalet ingicks den 22 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 17 september 2015. Utgångspriset var 2 450 000 kronor och slutpriset blev 2 715 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 2 200 000 och 2 700 000kronor. Både utgångspriset och slutpriset låg inom spannet för hennes värdering. Utgångspriset sattes i samråd med säljarna och var också ett pris som säljarna var villiga att acceptera som slutpris.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (12) Förmedlingsobjektet 6 Uppdragsavtalet ingicks den 27 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 augusti 2015. Utgångspriset var 1 995 000 kronor och slutpriset blev 2 940 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 1 800 000 och 2 400 000 kronor. Bostadsrätten var en 24 kvadratmeter stor etta på gatuplanet med direktinsyn från innergården. Skicket på bostadsrätten var bra, men medlemmarna i föreningen är tvungna att passera lägenheten när de ska till den gemensamma tvättstugan. Denna insyn påverkade värdet på bostadsrätten negativt. Anledningen till skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset var att efterfrågan på små bostadsrätter vid tillfället för förmedlingen var större än utbudet. Många liknande små bostadsrätter såldes strax innan visningen. Det innebar att det fanns få andra liknande objekt ute till försäljning samtidigt. Bristen på utbudet av liknande bostäder var en anledning till att budgivarna kände sig tvungna att bortse från den direkta insynen från alla grannar som passerade förbi precis utanför lägenheten. Bostadsrätten såldes för ett högre pris än vad liknande bostäder med balkong i området såldes för ungefär vid samma tillfälle. Förmedlingsobjektet 7 Uppdragsavtalet ingicks den 14 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 8 september 2015. Utgångspriset var 5 190 000 kronor och slutpriset blev 6 300 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 4 900 000 och 5 400 000 kronor. Anledningen till skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset är svårbedömd. Hon satte ett utgångspris som låg inom ramen för det av henne bedömda marknadsvärdet. Bostadsrätten hade varit ute till försäljning med en annan fastighetsmäklare tidigare, men inte blivit såld. Säljarna var angelägna om att få bostadsrätten såld eftersom de hade köpt en ny bostad som de snart skulle tillträda. De var beredda att sälja även om de bara fick ett bud. Vid det första försäljningsförsöket marknadsfördes bostadsrätten med ett utgångspris på 5 190 000 kronor. Hon valde att gå ut på samma nivå och det var ett pris som säljarna var beredda att acceptera som ett slutpris. Att slutpriset blev så högt var oförutsägbart eftersom säljarna inte hade fått ett enda bud vid det första försöket att sälja. Efterfrågan på detta objekt var
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (12) större än hon hade kunnat räkna med. Det var inte många personer på visningen, men de som kom var intresserade och köpstarka. Förmedlingsobjektet 8 Uppdragsavtalet ingicks den 20 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 24 september 2015. Utgångspriset var 1 995 000 kronor och slutpriset blev 2 600 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 1 800 000 och 2 200 000 kronor. Utgångspriset i marknadsföringen bestämdes i samråd med säljarna. Det var ett pris som säljarna var villiga att acceptera som slutpris. Att det faktiska slutpriset sedan blev mycket högre än utgångspriset berodde på att hon lyckades förhandla upp priset med köparen i samråd med säljaren innan visningen. Köparen betalade ett högre pris för att få köpa bostaden innan den gick ut på marknaden. Köparen hade dessutom för avsikt att renovera bostaden för att sätta sin personliga prägel på den. Det gjorde att bostadens dåliga skick, som hade dragit ner värderingen och utgångspriset, inte påverkade köparens betalningsvilja så mycket. Renoveringskostnaderna hade blivit ungefär lika höga oavsett bostadens standard och skick vid köpet. Förmedlingsobjektet 9 Uppdragsavtalet ingicks den 1 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 21 oktober 2015. Utgångspriset var 2 750 000 kronor och slutpriset blev 3 360 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 2 500 000 och 2 900 0000 kronor. Bostadsmarknaden stod och vägde vid tidpunkten för försäljningen. Hon upplevde marknaden som mer splittrad och segmenterad med nervösa och kräsna spekulanter på visningarna. Hon blev därför överraskad över att bostaden uppskattades så mycket. Den låg på nedre botten och hade en störande källsortering direkt utanför fönstret. Ändå blev det en ordentlig budgivning med fem olika budgivare och ett högt slutpris som följd. Senare samma månad förmedlade hon en nästan identisk bostad, med ett renoverat badrum, i samma förening. Där satte hon utgångspriset 3 500 000 kronor, eftersom hon då hade bättre information om vad bostaden var värd tack vare försäljningen av förmedlingsobjektet 9. Det var också det pris som den bostaden såldes för.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (12) Förmedlingsobjektet 10 Uppdragsavtalet ingicks den 28 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 17 november 2015. Utgångspriset var 1 895 000 kronor och slutpriset blev 2 600 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 1 800 000 och 2 300 000 kronor. Bostadsrätten var en etta på 22 kvadratmeter med behov av renoveringar både av badrummet och köket. Slutpriset blev högre än vad hon hade förväntat. Utbudet av ettor i området var obefintligt sedan två andra liknande bostäder i fastigheten hade sålts precis innan visningen. Dessa bostadsrätter såldes för priser som låg inom spannet för hennes marknadsvärdering av förmedlingsobjektet 10. Vid visningen var intresset för bostaden enormt och priset för denna lilla yteffektiva bostad blev överraskande högt. Förmedlingsobjektet 11 Uppdragsavtalet ingicks den 23 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 december 2015. Utgångspriset var 2 495 000 kronor och slutpriset blev 3 093 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 2 300 000 och 2 600 000 kronor. Anledningen till skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset är svårbedömd. Hon hade satt ett utgångspris som låg inom spannet för hennes bedömda marknadsvärde. Bostadsrätten var ett udda objekt. Det var svårt att bedöma ett marknadsvärde på grund av att skicket på bostaden var mindre bra. Duschen och toaletten fanns i olika rum och båda behövde renoveras. Köket hade synliga fuktskador och var i omgående behov av renovering. Dessutom var elen feldragen. En nyrenoverad bostadsrätt i samma förening hade nyligen sålts för 2 925 000 kronor. Den lägenheten hade emellertid en balkong, vilket förmedlingsobjektet 11 inte hade. Hon räknade med en kostnad om 150 000 kronor för att bygga en balkong och 300 000 kronor för att renovera bostaden till ett likvärdigt skick som den nyligen sålda bostadsrätten. Det var svårt att förutspå att förmedlingsobjektet 11 skulle säljas dyrare än en nyrenoverad i bostadsrätt i samma fastighet. Förmedlingsobjektet 12 Uppdragsavtalet ingicks den 28 december 2015 och köpekontraktet undertecknades den 13 januari 2016. Utgångspriset var 6 295 000 kronor och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (12) slutpriset blev 7 500 000 kronor. Hon bedömde marknadsvärdet till mellan 6 000 000 och 6 500 000 kronor. Utgångspriset i marknadsföringen bestämdes i samråd med säljarna. Det var ett pris som säljarna var villiga att acceptera som slutpris. Anledningen till skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset var att hon hade fått uppgifter från säljarna att bostaden var 72,4 kvadratmeter stor. Uppgiften om storleken stämde även överens med den lägenhetsförteckning som hon hade fått från bostadsrättsföreningen. Några dagar efter det att hon hade börjat marknadsföra bostadsrätten på internet mätte säljarna upp lägenheten. Det visade sig att bostadsrätten egentligen var 77 kvadratmeter. Utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet var satta utifrån att bostadsrätten var 72,4 kvadratmeter. Detta påverkade köparna som var villiga att betala mer för lägenheten än vad hon hade kunnat förutsäga. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Enligt 10 marknadsföringslagen får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (12) prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann Kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det framgår också av tidigare domar från de allmänna förvaltningsdomstolarna att det strider mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed om den slutliga köpeskillingen överstiger priset i marknadsföringen på ett sätt som visar att fastighetsmäklaren systematiskt har lämnat inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlade objekt (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholms domar den 17 maj 2013 i mål 8745-12 och den 19 mars 2012 i mål 15134-11). Av de 18 förmedlingsobjekt som har ingått NN förteckning har Fastighetsmäklarinspektionen i följande elva fall kommit fram till att utgångspriset väsentligt har understigit det slutliga priset. Förmedlingsobjektet 1 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 1 830 000 kronor, vilket är en avvikelse på 23,4 procent. Förmedlingsobjektet 2 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 755 000 kronor, vilket är en avvikelse på 25,6 procent. Förmedlingsobjektet 3
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (12) Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 625 000 kronor, vilket är en avvikelse på 20,1 procent. Förmedlingsobjektet 4 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 860 000 kronor, vilket är en avvikelse på 28,6 procent. Förmedlingsobjektet 6 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 945 000 kronor, vilket är en avvikelse på 32,1 procent. Förmedlingsobjektet 7 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 1 110 000 kronor, vilket är en avvikelse på 17,6 procent. Förmedlingsobjektet 8 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 605 000 kronor, vilket är en avvikelse på 23,3 procent. Förmedlingsobjektet 9 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 610 000 kronor, vilket är en avvikelse på 18,1 procent. Förmedlingsobjektet 10 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 705 000 kronor, vilket är en avvikelse på 27,1 procent. Förmedlingsobjektet 11 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 598 000 kronor, vilket är en avvikelse på 19,3 procent.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (12) Förmedlingsobjektet 12 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 598 000 kronor, vilket är en avvikelse på 16,1 procent. Övriga förmedlingsobjekt I förmedlingsuppdraget 5 har det marknadsförda priset understigit slutpriset med 265 000 kronor, vilket är en avvikelse på 9,8 procent. De övriga sex förmedlingsuppdragen i NN förteckning har haft en avvikelse på mellan 0 och 7,4 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att dessa avvikelser är väsentliga. Sammantagen bedömning Fastighetsmäklarinspektionen finner alltså att det marknadsförda priset i elva av de tolv granskade förmedlingarna av bostadsrätter väsentligt har understigit den slutliga köpeskillingen. De granskade förmedlingarna sträcker sig över sex månader och NN har i sina värderingar garderat sig för prisförändringar på upp till 700 000 kronor. Bland annat mot denna bakgrund anser inspektionen att de omständigheter och förklaringar som hon har åberopat inte visar att hon har saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt. NN har uppgett att marknaden har varit osäker och svårbedömd under den granskade perioden. Samtidigt har hon även uppgett att priserna i Stockholmsområdet har ökat kraftigt under en period. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår i en fastighetsmäklares profession att kunna väga in de aktuella marknadsförhållandena i sin bedömning av ett förmedlingsobjekts marknadsvärde. Inspektionen finner därför att sådana aspekter inte kan anses medföra att hon har saknat möjlighet att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt i samtliga förmedlingsuppdrag. Att säljare har uppgett lägsta pris som de kan tänka sig att sälja för innebär inte att priset i marknadsföringen får sättas på samma nivå. Fastighetsmäklaren har ändå ett ansvar för att det marknadsförda priset inte är vilseledande. Visserligen har NN genomfört flera förmedlingar under den granskade perioden där skillnaderna mellan utropspriset och det slutliga priset inte har varit lika stora. Men Fastighetsmäklarinspektionens samlade bedömning av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (12) alla omständigheter i de granskade förmedlingsuppdragen är ändå att NN systematiskt har använt sig av lockpriser genom att lämna vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten. Detta är varningsgrundande. Hur man överklagar, se bilaga (FR).