Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, marknadsföring och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att uppnå kundkännedom. Frågorna om objektsbeskrivningen har innehållit alla obligatoriska uppgifter samt om mäklaren har uppfyllt sin dokumentationsskyldighet i journalen har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, journalen, dokumentationen av identitetskontrollerna av säljarna och köparen, en e-postkorrespondens från den 24 februari 2015, likvidavräkningen, det beviljade medlemskapet i bostadsrättsföreningen och mäklarbilden. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Objektsbeskrivningen De anlitade NN som mäklare när de sålde sin bostadsrätt. I samband med uppdraget förde NN felaktigt in i objektsbeskrivningen att badrummet hade golvvärme. Denna upplysning kom inte från dem och resulterade i att de blev stämda av köparna för att bostadsrättslägenheten inte var i avtalsenligt skick. Trots att de var säljare av bostadsrätten fick de inte möjlighet att ta del av objektsbeskrivningen förrän på kontraktsdagen. En av dem hade lämnat en fullmakt för den andre till kontraktsskrivningen. Strax innan kontraktsskrivningen skickade NN ett sms-meddelande till fullmaktsgivaren och frågade om det var golvvärme i badrummet. Fullmaktsgivaren, som satt i sammanträde, svarade då ja!. Detta var ett väldigt sent skede att ställa en sådan fråga då budgivningen var avslutad och kontraktet skulle ingås en stund senare. Dessutom till en uppdragsgivare som mäklaren visste hade svårt att svara. Köparen fick del av objektsbeskrivningen fyra dagar före kontraktsskrivningen. Han hamnade då i ett sådant övertag mot dem att de misstänker att NN har handlat i maskopi med köparen. Han var i ond tro gällande golvvärmen och använde den som ett sätt att pruta ner det avtalade priset i efterhand genom en reklamation. Journalen I samband med försäljningen vägrade NN att lämna ut journalen. De fick bara titta på journalen vid bordet. NN nekade dem en kopia. Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet ingicks den 12 februari 2015. Perioden med ensamrätt sattes till tre månader. Av uppdragsavtalet framgår det att dokumentationen av identitetskontrollen har gjorts beträffande båda uppdragsgivarna genom fotokopiering av deras körkort.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Köpekontraktet Köpekontraktet ingicks den 12 mars 2015. Tillträdet sattes till den 23 april 2015. En av säljarna var, som anmälarna uppgett, ombud för den andra säljaren. Den enda återgångsklausul som finns gäller köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen. Objektsbeskrivningen Som anmälarna uppgett anger objektsbeskrivningen att badrummet har golvvärme. I objektsbeskrivningen återfinns information om köparens undersökningsplikt och säljarens fria prövningsrätt. Journalen Journalen är undertecknad av uppdragsgivarna den 23 april 2015. Datumet för när NN ska ha uppnått kundkännedom om säljarna är satt till den 12 mars 2015. Detta avviker från uppgifterna i uppdragsavtalet, som anger den 12 februari 2015. Det finns inte några anteckningar om att NN har följt upp svävarvillkoret om medlemskap eller upprättat en likvidavräkning. Mäklarbilden Av mäklarbilden framgår det att bostadsrättens andel av årsavgiften inte har gått att få fram, eftersom den är satt till noll. Likvidavräkningen Likvidavräkningen är daterad den 23 april 2016. Ansökan om inträde/medlemskap/utträde Handlingen Ansökan om inträde/medlemskap/utträde bekräftar att köparen antogs som medlem i föreningen den 19 mars 2015.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Kontrollen av kundkännedom Bostadsrätten såldes under mars månad 2015 med tillträde den 23 april 2016. Kontrollen av den verkliga huvudmannen samt affärsförbindelsens syfte och art gjordes i den utsträckning som framgår av dokumentationen genom att fotokopiera identitetshandlingarna. Objektsbeskrivningen Uppgiften om golvvärme i objektsbeskrivningen kommer från en av säljarna på en direkt fråga om det fanns någon sådan. I enlighet med en överenskommelse med säljarna skickade hon ett e-postmeddelande den 24 februari 2015 med en länk till internetmarknadsföringen. Säljarna svarade en knapp timme senare att marknadsföringen var supersnygg och att det var bra jobbat. Journalen Hon lade fram journalen på bordet vid tillträdet. Säljarna gick igenom journalen och undertecknade den. Hon lade inte märke till att de inte tog med sig ett exemplar. Säljarna har aldrig efterfrågat journalen. Information om bostadsrättens andel i föreningen, avgiften och driftskostnaderna Uppgiften om årsavgiften har inte gått att ta fram, vilket framgår av mäklarbilden. Uppgiften i objektsbeskrivningen om att det fanns en separat mätare för varmvatten kom från säljarna. De hade dock ingen aning om kostnaderna för varmvattnet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) NN har inte förklarat de uteblivna journalanteckningarna om uppföljning av medlemsvillkoret och likvidavräkningen. Dessa moment har dock utförts, vilket NN har styrkt med ingivna dokument. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna Den 1 augusti 2017 trädde lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft. Bedömningen baserar sig dock på de rättsregler som gällde vid tillfället för det aktuella uppdraget. I enlighet med 2 kap. 1 lagen om (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), jämförd med 1 kap. 2 8 samma lag, skulle en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Det följde av 2 kap. 3 penningtvättslagen att en fastighetsmäklare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 i de i detta fall gällande föreskrifterna (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism följde att en fastighetsmäklare skulle dokumentera sina åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen skulle det framgå vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar m.m. som hade använts för att kontrollera identiteten skulle kopieras.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Handlingarna och uppgifterna skulle bevaras på ett säkert sätt i minst fem år från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna genom att underlåta att ställa frågor om affärsförbindelsens syfte och art, eller i vart fall dokumentera kundernas svar. Förseelsen är varningsgrundande. Uppgiften om golvvärme i objektsbeskrivningen Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). När det gäller uppgifterna om golvvärme i objektsbeskrivningen står ord mot ord. Handlingarna i ärendet bidrar inte till någon klarhet om vad som har skett. Fastighetsmäklarinspektionens sammantagna bedömning är därför att det inte kan anses vara otvetydigt fastslaget att NN i denna fråga har agerat på något sätt som strider mot fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed. Driftskostnaderna i objektsbeskrivningen och andelstal Enligt 18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bland annat bostadsrättens driftskostnader och andelstal. Redovisningen av driftskostnaderna ska beräknas utifrån de faktiska driftskostnaderna. Om det inte finns några faktiska driftskostnader, får de emellertid baseras på en schablon. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 58 f.) anges följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Vidare anges följande om andelstal (samma prop. s. 59). Med andelstal avses en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden. I Disciplinnämndens beslut den 26 augusti 2015 (4.1-1715-14) slogs fast att en fastighetsmäklare som hade utelämnat driftskostnader för ett hus som stått obebott en längre tid borde ha angett schabloniserade driftskostnader och i vart fall noterat i objektsbeskrivningen varför det saknades driftskostnader. Mäklaren meddelades en erinran för den förseelsen. Mot denna bakgrund gör Fastighetsmäklarinspektionen bedömningen att avsaknaden av kostnadsposten varmvatten utan vare sig någon schabloniserad bedömning eller förklaring är oförenligt med 18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen och att NN på denna punkt därför har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Vad gäller bostadsrättsinnehavarens andel av årsavgiften är det givetvis en förmildrande omständighet att föreningen saknade denna information. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att 18 tredje stycket förpliktigar mäklaren, liksom vid avsaknaden av reella driftskostnader, att uttryckligen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) informera i objektsbeskrivningen om att denna uppgift har saknats. NN har därför även på denna punkt brutit mot god fastighetsmäklarsed. Bristerna i objektsbeskrivningen motiverar en erinran. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att få veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få dokumentationen över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållandena samt tillhandahållande av en objektsbeskrivning. Skälen till att mäklaren ska föra en journal är att anteckningarna kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera om uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35 och 60 f.) Det är utrett att två anteckningar om åtgärder som NN har vidtagit i förmedlingen (uppföljningen av medlemsvillkoret och upprättandet av likvidavräkningen) är utelämnade i journalen. Dessutom är en anteckning om kundkännedom felaktigt daterad. Journalen är därmed bristfällig. Förseelsen förtjänar en erinran. Övrigt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att hon inte har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren. I denna varning ingår även en erinran för bristerna i objektsbeskrivningen och en erinran för bristerna i journalen.