VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende HSB:s Brf Alen i Boden Bostadsrättslägenhet nr 52-2813-4-18 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: HSB:s Brf Alen i Boden, lgh 52-2813-4-18 Adress: Margaretagatan 2, III, 961 35 Boden Kommun: Boden Kommundel: Centrum Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2017 Uppdragsgivare Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F-583-17-25 Besiktning: Fredagen den 21 april av Roger Sandling Allmän beskrivning Objektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i HSB:s brf Alen i Boden belägen på adressen Margaretagatan 2, i centrala Boden. Lägenheten har ett bostadsläge med promenadavstånd till all tänkbar service såsom livsmedelsbutik, systembolag, bank, konditor, köpcentra, bankomat, bank, skola. Lägenheten omfattar 3 rum och kök i ett plan, med fönster åt två håll, utgång från vardagsrummet till inglasad balkong. Boarean uppgår till 71,5 m². Lägenheten har normal standard och normalt skick, badrummets golvbrunn är inte godkänd och golvbeläggningen har släppt kring brunnen. För boende i föreningen finns gemensamt tre st tvättstugor, kvarterslokal och en bastu. Månadsavgiften uppgår till 3 114 kr inkl hushållsel och bredband Föreningen har genomfört ventilationsombyggnad under 2013-2015 samt nu senast även renoverat en tvättstuga och satt in nya maskiner. En upprättad underhållsplan finns och föreningen gör avsättningar för framtida underhåll. Framtida underhållsåtgärder är relining av samlingsledningarna från källarplan till kommunens serviceledning samt renovering av balkonger. Avgiften höjdes senast 1 april 2014 med 12 %, inga höjningar för innevarande år är planerade. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per april 2017 till Osäkerhetsintervallet till ± 50 000 kr. 825 000 kronor Jämförelsetal Kr/m² BOA (71,5 m²) 11 538 kr/m² Luleå 2017-04-26 Roger Sandling Fastighetsvärderare Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (4)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2017. Värderingen avser utgöra underlag för eekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett fredagen den 21 april av Roger Sandling. Vid besiktningen deltog bostadsrättsägaren. Besiktning har skett eteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från HSBs bostadsrättsinformation daterat 2017-04-21. Övrig information har erhållits från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2015. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t e boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (4)
1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr 52-2813-4-18 Andelstal: Insats 0,75813 Läge i byggnaden Våning III Planlösning: Hall med förrådsutrymme och badrum med dusch och wc, vardagsrum med utgång till inglasad balkong, sovrum (etra rum), kök, sovrum Kök: Normalt, träluckor, något slitna, enklare laminerad bänkskiva, kakel ovanför diskbänk, diskmaskin-cylinda nyare modell, spis och ugn-electrolu äldre modell, kyl/frys-electrolu äldre modell, fläkt Franke. Badrum: Våtrums-vägg och matta, mattan har släppt kring golvbrunnen Inv ytskikt: Tak: målad betong Vägg: tapet Golv: plast, parkett i vardagsrum Standard och skick: Normal-lägre standard och normalt skick, golvbrunnen i badrummet bör ses över, mattan har släpp kring brunnen. Boarea: 71,5m² Övrigt: - Månadsavgift: 3 114 kr inkl hushållsel och bredband Årsavgift: 37 368 kr, 523 kr/m² Inre underhållsfond: 26,42 kr enligt bostadsrättsinformation från HSB Pantsättning: okänt 1.5. HSB:s Brf Alen i Boden, 798500-0418 Fastighetsbeteckning: Alen 13 Byggnadsår: 1960 Byggnad: Flerbostadshus i nio våningar Lägenheter: 120 st Lokaler: 12 st Garage: 54 st P-platser med mov: 57 st Gemensamma utrymmen: Tre tvättstugor, samlingslokal, bastu Ytor: Bostäder: 8 713,5 m² Lokaler: 1 151 m² Taeringsvärde 2015: 42 834 000 kr, varav byggnader 33 958 000 kr och mark 8 876 000 kr. Långfristiga lån: 14 418 638 kr, 2015-12-31 enl årsredovisning 2015 Yttre fond: 1 923 340 kr, 2015-12-31 enl årsredovisning 2015 Underhållsplan: Upprättad underhållsplan, årliga avsättningar. Kassabehållning 2 466 567 kr, 2015-12-31 enl årsredovisning 2015 Höjning av avgift: Senast kända årsavgiftshöjning, 2014-01-01 med 12 %. sida 3 (4)
1.6 Bedömning av orten 1 2 3 4 5 KOMMUNDEL/ORT Utveckling Efterfrågan OMRÅDET Miljö Allmänservice BYGGNADEN Underhåll Planlösning LÄGENHETEN Standard Underhåll Helhetsintryck OBJEKTET Marknadsintresse 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2 VÄRDEBEDÖMNING I Bodens kommun har under senaste året lägenheter på 3 RoK sålts enligt nedanstående graf. Köpesumman/m² BOA Priserna varierar med läge, standard, skick, storlek och månadsavgift. Under senaste året har fyra treor sålts i föreningen, priserna har varierat mellan 800 000 kr till 1 460 000 kr motsvarande 10 667 kr/m² BOA resp 20 420 kr/m² BOA. Priserna varierar beroende på läge inom huset och standard. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2017 till: Osäkerhetsintervallet bedöms till ± 50 000 kr 825 000 kronor sida 4 (4)
BILAGA 1 BILDER OCH KARTOR Lägeskarta området. Källa: Hitta.se Satellitfoto området. Källa: Hitta.se Bilaga 1 - sida 1 (3)
Bilaga 1 - sida 2 (3)
Bilaga 1 - sida 3 (3)