Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder, objektsbeskrivning och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om två köpare som har befunnit sig på distans när köpeavtalet undertecknades. I beslutet har det också prövats om objektsbeskrivningen för en fastighet har innehållit tillräcklig information om en gemensamhetsanläggning och driftskostnaderna. Dessutom har mäklarens hantering av budgivningen berörts i bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en fastighet riktat kritik mot NNs hantering av ett förmedlingsuppdrag. NN har lämnat in två yttranden och kopior av följande handlingar Uppdragsavtalet med en bilaga Köpekontraktet Fastighetsutdraget Frågelistan Anbudsförteckningen En objektsbeskrivning, i form av en broschyr, som beskriver POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) fastigheten. En annan objektsbeskrivning som har bifogats köpekontraktet. Ett e-postmeddelande från uppdragsgivaren Fullmakt för köparnas ombud Kopior av legitimationshandlingar från köparna, säljaren, säljarens maka och ombudet Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Under ett telefonsamtal med NN den 13 mars 2015 anmälde han sitt intresse för fastigheten. NN uppgav att hon skulle kontakta honom på måndagen den 16 mars. Den 16 mars 2015 ringde anmälaren till NN för att fråga om det fanns någon möjlighet att se huset. Hon svarade att en spekulant hade varit och tittat på huset den 14 mars. Hon frågade också hur mycket han var villig att betala för huset. Anmälaren lämnade då ett bud om 5 000 000 kr på villkor att han först skulle få se huset. NN svarade att hon skulle kontakta honom angående en visning. Den 18 mars ringde anmälaren återigen till NN för att få information om vad som hände. Han fick då veta att det numera fanns tre spekulanter på huset och att det högsta budet var 5 300 000 kr. NN frågade på nytt hur mycket han var villig att betala. Den 20 mars 2015 ringde anmälaren till NN vid två tillfällen. Första gången fick han veta att det högsta budet låg på 5 350 000 kr samt att han skulle vara tvungen att acceptera att det inte hade gjorts någon besiktning på huset om han fortfarande var intresserad. Anmälaren sa då återigen att han ville se huset, men fick till svar att han kunde titta på bilderna. Andra gången fick han veta att huset var sålt och att köparna och säljarna skulle skriva under köpekontraktet samma eftermiddag. När anmälaren också kontaktade säljaren fick han detta bekräftat. Han fick också veta att det hade varit minst en visning. Anmälaren anser att han har blivit diskriminerad och lurad av mäklaren. Det kan inte vara mäklarens sak att bestämma vem som får komma på visningar och delta i budgivningen. Även om säljaren har sista ordet måste mäklaren respektera alla spekulanter.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskning av de inlämnade handlingarna uppmärksammat bland annat följande. Fullmakten I en bevittnad fullmakt ges ett ombud för köparna behörighet att företräda dem vid köpet av fastigheten. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades den 20 mars 2015 av säljaren, säljarens maka och köparnas ombud enligt fullmakten. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna NN har lämnat in skannade kopior av de två köparnas identitetshandlingar. På de båda kopiorna är datumet 2015-03-19 noterat följt av NNs signatur. Det finns inte någon vidimering av kopiorna. På kopian av den ena köparens identitetshandling finns noteringen Flyttar hem från [land] tillbaka till [ort] följt av NNs signatur. NN har förelagts att yttra sig över vilka ytterligare åtgärder för att uppnå kundkännedom som hon vidtog mot bakgrund av att köparna befann sig på distans. Objektsbeskrivningen i form av en broschyr I broschyren med objektsbeskrivningen anges under rubriken Fastighet bland annat följande. SAMFÄLLIGHET GEMENSAMHETSANLÄGGNING, SERVITUT MM Andel i samfällighet/ga: [gemensamhetsanläggningens benämning] GA:9 Det finns inte någon information om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) Det finns inte heller någon information om eventuella kostnader för gemensamhetsanläggningen under rubriken Ekonomi. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat anfört följande. Budgivningen Fastigheten lades ut till försäljning den 13 mars 2015. Samma kväll blev hon kontaktad av två spekulanter, varav den ena var anmälaren. Anmälaren lade ett bud om 5 000 000 kr med villkor att han skulle få se huset innan den öppna visningen och snabbt avsluta affären. De kom överens om att höras vid den 16 mars. Den 16 mars hade ytterligare fem spekulanter lämnat intresseanmälningar. Hon informerade samtliga om att det fanns ett villkorat bud på 5 000 000 kr. Tre av spekulanterna lämnade därefter bud på olika nivåer. Samtliga ville köpa huset innan den öppna visningen. Säljaren informerades och valde att låta de två spekulanter som hade lämnat de högsta buden att få komma och se huset. En av spekulanterna stod fast vid sitt bud efter visningen och kunde skriva under köpeavtalet den 20 mars. Under tiden hade hon talat hon med anmälaren flera gånger. Hon informerade anmälaren om att det högsta budet var 5 350 000 kr. Hon informerade även om att köpet skulle komma att genomföras innan någon besiktning hade skett och utan att det fanns en besiktningsklausul. Detta innebar en stor risk för köparen. Hon frågade därför anmälaren om han ville ta den risken. Anmälaren svarade att han ville se huset innan han visste om han kunde gå med på detta. Hon förklarade då att säljaren har fri prövningsrätt och var mycket nöjd med de bud han hade fått. Hon upplyste också om att säljaren ville komma till avslut innan helgen. Den 20 mars meddelade anmälaren att han var villig att köpa fastigheten utan besiktning och besiktningsklausul. Anmälaren lade ett bud om 5 370 000 kr med villkor att han skulle få se huset samma kväll. När säljaren fick denna information avböjde han och ville avsluta affären med den spekulant som hade lämnat budet på 5 350 000 kr. Hon ringde upp anmälaren och meddelade detta. I samband med kontraktsskrivningen samma dag fick hon veta att anmälaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) hade ringt upp säljaren. Anmälaren hade velat se huset och köpa det. Säljaren hade förklarat att han skulle skriva kontrakt med en annan spekulant. Anmälaren hade då höjt budet, men säljaren avböjde. Hon har framfört alla bud, eventuella villkor och önskemål om visning till säljaren. Säljaren har sedan bestämt vilka som skulle få se huset och vilka som skulle få köpa huset. Hon bestrider bestämt anmälarens påstående om diskriminering. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna Hon har uppnått kundkännedom om köparna innan köpekontraktet undertecknades. Köparna företräddes av ett ombud genom fullmakt. Köparnas syfte med affären var att flytta tillbaka till Sverige efter att ha bott och arbetat utomlands. Eftersom köparna inte var personligen närvarande, utförde hon skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Åtgärderna har bestått i sökningar på två sociala medier. På den ena webbplatsen fann hon båda köparna med bild och adress i det uppgivna landet. På den andra webbplatsen fann hon den ena köparen med en tydlig bild och även den andra köparen men med en något otydligare bild. Deras telefonnummer matchade deras boende i det uppgivna landet. Gemensamhetsanläggningen Hon har inte någon bra förklaring till varför hon förbisett att lämna uppgifter om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning. Hon har även uppgett följande. Köparna har bott i samma samfällighet och deras ombud bor nu i samma samfällighet och kostnaden uppgår till 400 kr per år. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kundkännedomen om köparna Det riskbaserade förhållningssättet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) I enlighet med 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. De skärpta åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna Det följer av 2 kap. 2, 3, 6-8 penningtvättslagen och 11 Fastighetsmäklar inspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) att när risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism är hög ska fastighetsmäklaren, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, vidta mer omfattande åtgärder. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen, ska en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion som uppgår till belopp motsvarande 15 000 euro eller mer utförs med någon på distans. När kunden befinner sig på distans är det en obligatorisk åtgärd att inhämta uppgifter om adressen och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om fastighetsmäklaren finner anledning till det utifrån riskbedömningen i det enskilda fallet, ska mäklaren även säkerställa kundens identitet genom att kontrollera uppgifterna mot externa register eller annan dokumentation, eller skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har medgett att det krävdes skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna, eftersom de inte var personligen närvarande när köpekontraktet undertecknades. Den lagstadgade presumtionen för hög risk har alltså varit tillämplig. Av handlingarna i ärendet framgår det att kopiorna av köparnas identitetshandlingar inte har varit vidimerade. Att NN har kontrollerat köparnas identitet på sociala medier frigör henne inte från detta obligatoriska krav. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN medverkat till överlåtelsen av fastigheten utan att ha vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna. Förseelsen är grund för en varning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten. Denna objektsbeskrivning ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Det framgår av förarbetena att objektsbeskrivningen ska lämnas till alla tilltänkta köpare (prop. 2010/11:15 s. 60). Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga bud på fastigheten och alltså inte enbart den slutliga köparen (samma prop. s. 55). Den objektsbeskrivning som ligger till grund för Fastighetsmäklarinspektionens bedömningar i detta ärende är därför den ingivna broschyren med beskrivningar av den aktuella fastigheten. Gemensamhetsanläggningen Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår bland annat följande. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut bedömt att enbart gemensamhetsanläggningens beteckning inte kan anses tillgodose spekulanternas intresse av att få kännedom om anläggningen. Utgångspunkten har varit att alla tilltänkta köpare inte kan förutsättas förstå att GA är en förkortning för gemensamhetsanläggning och att andelar i en sådan anläggning kan medföra förpliktelser för en fastighetsägare. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska en objektsbeskrivning innehålla en kortfattad information om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) förvaltning för att uppgifterna ska få ett innehåll som är av värde för konsumenter i allmänhet. Någon detaljerad beskrivning behövs alltså inte. Det bör på ett enkelt sätt framgå vilken typ av anläggning som avses (art) och eventuella förpliktelser för de fastigheter som har andelar i anläggningen (omfattning). Det bör också framgå om gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening eller genom en delägarförvaltning. NN har inte i objektsbeskrivningen lämnat någon information om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna förseelse ger anledning till en erinran. Driftskostnaderna Enligt 18 andra stycket ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58) framgår det bland annat följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. NN har i ett av sina yttranden angett att det fanns en kostnad kopplad till en samfällighet. I objektsbeskrivningen saknas det dock en uppgift om denna kostnad. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta motiverar en erinran. Övrigt Mäklarens hantering av budgivningen och det som har kommit fram i övrigt ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) NN meddelas en varning för att hon inte har vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna av fastigheten. I denna varning ingår en erinran för att NN har upprättat en objektsbeskrivning som saknat uppgifter om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning samt om driftskostnader för avgifter till en samfällighet.