Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, mäklarens kontrollskyldighet och överlåtelsehandlingar. Prövning av om den objektsbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit spekulanterna på en bostadsrätt har innehållit uppgifter om upplåten mark. Frågan om fastighetsmäklaren har fullgjort sin kontrollskyldighet samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet har också prövats. Slutligen har mäklarens ansvar för uppgifterna i ett överlåtelseavtal berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har bland annat bifogat kopior av bokningsavtalet, upplåtelseavtalet, depositionsavtalet, den ekonomiska planen, en karta, ett utdrag ur fastighetsregistret, handlingar från ett avstyckningsärende hos Lantmäteriet och likvidavräkningen. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av bokningsavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, två fastighetskartor, den ekonomiska planen och bostadsrättsföreningens stadgar. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. I juni 2014 skrev de under ett bokningsavtal på en bostadsrätt som var under uppförande. NN var ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingen. I samband med att de skrev under bokningsavtalet fick de information från NN om bland annat tomtstorlekarna på de tio bostadsrättshus som de kunde välja emellan. Han presenterade en karta över området och de valde den bostadsrätt som hade störst tomt. Enligt kartan som de hade fått från NN skulle deras tomt vara 234 kvadratmeter stor. Upplåtelseavtalet skrev de under den 22 oktober 2014. Efter tillträdet den 21 augusti 2015 upptäckte de att tomten inte alls var så stor som de hade fått uppgift om. Vid en kontroll hos Lantmäteriet kom det fram att tomtstorleken endast var 215 kvadratmeter och att denna uppgift hade funnits under hela försäljningsprocessen. Anmälarna anser att de har fått fel information om storleken på tomten som tillhör den bostadsrätt som de har köpt. Dessutom saknas det en uppgift om storleken på tomten i upplåtelseavtalet. Lantmäteriet hade fastställt storleken på tomterna innan försäljningen ens hade börjat. Uppgiften fanns tillgänglig och NN hade lätt kunnat kontrollera detta för att säkerställa att informationen som han gav var korrekt. Handlingarna Objektsbeskrivningen Det finns ingen uppgift om upplåten mark i objektsbeskrivningen. Bokningsavtalet Bokningsavtalet är underskrivet av anmälarna och bostadsproducenten den 12 juni 2014.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Kartan Den karta benämnd Förslagshandling som anmälarna har gett in är daterad den 28 maj 2014. På kartan anges arealen på den fastighet som anmälarnas bostadsrätt är byggd på till 234 kvadratmeter. Upplåtelseavtalet Av upplåtelseavtalet, som är undertecknat den 22 oktober 2014, framgår bland annat följande. Till lägenheten hör även mark med fastighetsbeteckning: [fastighetens beteckning] Den ekonomiska planen Den ekonomiska planen är underskriven av bostadsrättsföreningens styrelse den 4 september 2014. Av planen framgår bland annat att Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadsrätt samt lägenhetsförråd. Stadgarna Av bostadsrättsföreningens stadgar framgår det att dessa har blivit antagna av föreningens medlemmar den 18 september 2014. Enligt 2 i stadgarna får en upplåtelse även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadsrätten samt lägenhetsförråd. Handlingarna från Lantmäteriet Handlingarna från Lantmäteriet är daterade den 11 juni 2014 och avser ett avstyckningsärende. De innehåller information om de fastigheter som bostadsrätterna i bostadsrättsföreningen är byggda på. Den fastighet som skulle bebyggas med anmälarnas bostadsrätt anges ha en preliminär areal på 215 kvadratmeter. Av handlingarna framgår även bland annat följande. Genom avstyckning från fastigheten [beteckning] skapas 10 stycken fastigheter varaktig lämpade för bostadsändamål. Styckningslotterna ska efter avstyckning bebyggas med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) bostadshus. [ ] Fastighetsbildning meddelas som en preliminärfråga. Utstakning och tekniska göromål samt upprättande av slutlig karta och definitiv arealberäkning ska anstå till dess att byggnadsarbetena har slutförts. [ ] Beteckning för nybildad fastighet är preliminär och gäller först sedan förrättningen registrerats i fastighetsregistret. Definitiva arealer kommer att redovisas i separat beskrivning. Fastighetsregisterutdraget Fastighetsregisterutdraget är daterat den 4 september 2015 och avser den fastighet som anmälarnas bostadsrätt är byggd på. Av utdraget framgår det bland annat att fastighetens areal är 215 kvadratmeter. Det finns också en anmärkning om att arealuppgiften är preliminär. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i huvudsak uppgett följande. I samband med att han påbörjade förmedlingarna av husen som ingick i bostadsrättsföreningen fick han information om föreningen och nybyggnadsprojektet av företrädare från föreningen och bostadsproducenten. Han fick ingen information om att marken i anslutning till radhusen var upplåten mark. Detta är förklaringen till att det inte finns några uppgifter om upplåten mark i den objektsbeskrivning som tillhandahölls köparna vid undertecknandet av bokningsavtalet i juni 2014. Detta fick han reda på först i samband med att han tog del av den ekonomiska plan och de stadgar som upprättades i september 2014. Han har varken marknadsfört eller på annat sätt kommunicerat storleken på tomten i denna förmedling. Uppgiften om att tomtens areal var 234 kvadratmeter kommer från en bygglovshandling som bostadsrättsföreningen och byggföretaget delade ut på ett informationsmöte den 25 juni 2014. Han har inte haft anledning att misstänka att uppgiften skulle vara felaktig eftersom den hade en lantmäteriritning som underlag. Priserna på bostadsrätterna i bostadsrättsföreningen sattes utan att någon hänsyn togs till storleken på tomterna. Han har inte uppgett någon storlek på tomterna, varken i upplåtelseavtalet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) eller i några andra handlingar. Tomtstorleken är av ringa betydelse vid köp av bostadsrätter. Vid den tidpunkt när bokningsavtalen tecknades fanns inte uppgiften om tomtstorleken tillgänglig för honom eftersom den delades ut först vid informationsmötet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det bland annat att objektsbeskrivningar avseende bostadsrätter ska innehålla en uppgift om upplåten mark. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 59) till 18 fastighetsmäklarlagen uttalas följande. I objektsbeskrivningen ska vidare anges om upplåten mark, t.ex. en uteplats, ingår i upplåtelsen. Skyldigheten omfattar även storleken på den upplåtna marken. Uppgifter om upplåten mark anges normalt i bostadsrättsföreningens upplåtelseavtal med en föreningsmedlem. Sådan uppgift, [ ] kan i regel inhämtas hos bostadsrättsföreningens styrelse. Det är klarlagt att objektsbeskrivningen saknar en uppgift om den upplåtna mark som tillhör bostadsrätten. NN har uppgett att han inte hade fått någon information om att marken i anslutning till bostadsrätten var upplåten när han upprättade och tillhandahöll objektsbeskrivningen i samband med marknadsföringen. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan fastställas otvetydigt att han har agerat i strid mot bestämmelsen i 18 fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed i samband med upprättandet av objektsbeskrivningen. Kontrollskyldigheten och upplysningsskyldigheten Av 2 och 16 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrätten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om bostadsrättens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av 17 andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Beträffande eventuella fastigheter som tillhör bostadsrättsföreningen finns det ingen generell skyldighet för mäklaren att kontrollera uppgifter om areal m.m. vid förmedlingen av en bostadsrätt i föreningen. Däremot kan det uppstå en upplysningsskyldighet om förutsättningarna i 16 fastighetsmäklarlagen är uppfyllda. Av utredningen i ärendet framgår det att de olika arealuppgifter som förekommer i handlingarna är preliminära. Det finns inte någon uppgift i utredningen som visar vad den korrekta arealen har blivit efter avstyckningen av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen tolkar NN:s yttrande som att den enda uppgiften om storleken på tomten som han har haft tillgång till är den karta som anger att arealen är 234 kvadratmeter. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat om hans kännedom om arealen på den upplåtna marken, anser inspektionen att det inte kan fastställas otvetydigt att han har känt till eller haft anledning att misstänka att uppgiften om arealen var felaktig. Det finns därför inte någon grund för åtgärd mot NN i denna fråga. Upplåtelseavtalet Av 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 4 kap. 5 bostadsrättslagen (1991:614) ska en upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Upplåtelsehandlingen ska innehålla: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser, de belopp som ska betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgiften. Anmälarna har framfört kritik mot att NN i upplåtelseavtalet inte har angett arealen på den tomt som hör till bostadsrätten. Det framgår av upplåtelseavtalet att den fastighet som bostadsrätten är byggd på ingår som upplåten mark. Något krav på att ange arealen på den upplåtna marken i upplåtelseavtalet finns emellertid inte. Det finns därför inte någon grund för åtgärd mot NN i denna fråga heller. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.