Cash-Flow och nyckeltal
Betalning Fastighetens in- och utbetalningar In Engångs Upptagande av lån Försäljning Periodisk Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering
Kalkylmodell DIAGNOS PROGNOS BESLUT ÅTERKOPPLING
DIAGNOS (tillståndskontroll) Syfte: Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller flera tidpunkter till grund för beslut och åtgärder
PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser
Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl
Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet
Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
D n = D 0 *(1+index) n Driftprognoser Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post
Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning
Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt
Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis
BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar
Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal
Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde
Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser
Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas
Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte
Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen
Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas Effektivitetsmått
Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker - Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UH ökar NETTOEFFEKT????
Skillnaden på en gissning och en prognos är en akademisk examen