Delårsrapport Januari - september 2018 Press- och analytikerpresentation 25 oktober 2018
Koncernen 1) Intäkter: 16,6 mdkr 2) Balansomslutning: 16,1 mdkr Antal byggrätter: 36 700 Antal anställda: 2 610 Börsvärde: 11,2 mdkr 3) 21 % 3% Norge 76 % Sverige Finland 1) Enligt segmentsredovisning 2) Rullande 12 månader 3) 161 kr per aktie, 25 oktober 2018 2
Koncernen i sammandrag 1) Januari september 2018 Intäkterna minskade till 12 011 mkr (12 457) Mkr 2 500 % 20 18 Rörelseresultatet minskade till 1 443 2) mkr (1 731) Rörelsemarginalen minskade till 12,0 procent (13,9) 2 000 1 500 1 000 16 14 12 10 8 Resultat fastighetsförsäljningar 10 mkr (14) 500 6 4 2 1) Enligt segmentsredovisning 2) Inklusive resultat om -61 mkr för JM Entreprenad 0 2014 2015 2016 2017 Okt/sept 2017/2018 Rörelseresultat Rörelsemarginal 0 3
Koncernen i sammandrag 1) Januari september 2018 Resultatet före skatt minskade till 1 387 mkr (1 958) 2) Resultat per aktie uppgick till 15,50 kronor (22,40) 2) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 27,7 procent (39,7) 2) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -456 mkr (1 868) 1) Enligt segmentsredovisning 2) Inklusive resultat försäljning av andelarna i Småa AB om 275 mkr under 2017 Minna, Helsingfors, Finland 51 bostäder Solna Trädgårdskvarter, Solna 31 småhus 4
Koncernen i sammandrag Januari september 2018 Antal sålda bostäder 1 712 (2 416) Försäljningen under tredje kvartalet är i samma nivå som under andra kvartalet. Antal produktionsstartade bostäder 2 097 (2 690) Planerad produktionsstart av ett projekt i Stockholm har skjutits fram i avvaktan på kommunalt exploateringsarbete Byggrättsportföljen uppgick till 36 700 bostadsbyggrätter (34 800) Grefsen Stasjon hus 24, Oslo, Norge 15 bostäder Brandstationen 3, Linköping 83 bostäder 5
Rörelseresultat Januari - september Enligt segmentsredovisning, mkr 2018 2017 JM Bostad Stockholm 757 1 041 JM Bostad Riks 550 488 JM Utland 221 187 JM Fastighetsutveckling 5 24 JM Entreprenad -61 24 Koncerngemensamma kostnader -29-33 Totalt 1 443 1 731 6
Positiv försäljningsutveckling i Stockholm Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande, särskilt för nyproduktion, men fortsatt stabilisering har skett under tredje kvartalet. I övriga Sverige har efterfrågan huvudsakligen varit stabil I Norge har aktivitetsnivån varit god och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil I Stockholm uppvisar kunderna stort intresse för våra projekt men har haft en avvaktande inställning att teckna kontrakt tidigt i processen. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt har dock stärkts under de senaste kvartalen. Positiv försäljningsutveckling Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 59 % (71) något under normal nivå Stark finansiell ställning ger god förvärvskapacitet och möjlighet till förstärkt marknadsposition 7
Priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2009 Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden 2009 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Stockholm, Innerstad Stockholm, Närförort Göteborg Malmö 2018 Källa: Mäklarstatistik och WSP 8
Lägre nivå försäljning av bostäder Antal sålda bostäder 2 000 1 800 1 600 1 552 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 399 1 153 1 152 197 955 565 1 318 1 302 343 301 975 1 001 678 973 183 790 646 186 460 469 0 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1 Q4 9
Antal bostäder 2 000 1 800 1 745 Lägre produktionsstartsnivå 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 634 1 443 1 336 1 411 324 358 360 877 882 136 362 1 111 1 119 978 1 051 783 662 741 229 520 524 137 128 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Q1 Q4 10
Råsunda 101 Solna, Stockholm Antal bostäder 113 Produktionsstartade 2018 113 Färdigställt år 2021 11
Kvarnparken Uppsala Antal bostäder 36 Produktionsstartade 2018 36 Färdigställt år 2020 12
Bergerløkka Asker, Norge Antal bostäder 570 Produktionsstartade 2018 102 Färdigställt år 2020 13
Genomsnitt produktionsstartade Antal 140 bostäder per etapp, flerbostadshus 120 100 80 60 88 64 60 58 40 20 0 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 2018 Stockholm Riks Utland Medelvärde, total 14
8 243 1) bostäder i pågående produktion Andelen sålda och bokade innebär normal risk i pågående produktion 2018 Antal 10 000 100% 9 000 8 000 80% 7 000 6 000 60% 5 000 4 000 40% 3 000 2 000 20% 1 000 0 2013 Q4 Q1 2014 Q2 2014 Q4 Q1 2015 Q2 2015 Q4 Q1 2016 Q2 2016 Q4 Q1 2017 Q2 2017 Q4 Q1 2018 Q2 2018 0% JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Normal nivå sålt/bokat Andel sålt/bokat av pågående produktion, koncernen (%) 1) Inklusive 681 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade 15
Bostäder i pågående produktion Koncernen 30 sept 2018 30 sept 2017 31 dec 2017 Antal bostäder 1) 8 243 7 739 8 200 Antal sålda bostäder 4 063 4 515 4 466 Antal bokade bostäder 434 686 507 Andel sålda bostäder, % 53 62 58 Andel bokade bostäder, % 6 9 7 Andel sålda/bokade bostäder, % 59 71 65 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 2) 66 86 72 Antal osålda bostäder i balansräkningen 56 67 82 1) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade 681 416 553 2) Efter sista inflyttning enligt plan 16
JM Bostad Stockholm Januari - september Helår Mkr 2018 2017 2017 Intäkter 4 434 5 331 7 151 Rörelseresultat 1) 757 1 041 1 438 Rörelsemarginal, % 17,1 19,5 20,1 Antal disponibla byggrätter 13 500 13 300 13 400 Antal bostäder i pågående produktion 3 447 3 837 3 842 1) Varav fastighetsförsäljningar 0 6 6 Avvaktande marknad, särskilt för nyproduktion fortsatt stabilisering Positiv försäljningsutveckling samma nivå andra och tredje kvartalet Produktionsstarterna under tredje kvartalet stöds av en normal bokningsnivå Tillgängliga bostäder för försäljning till allra största delen inflyttning 2019/2020 med huvuddelen 2020 Planerad produktionsstart av ett projekt i Stockholm har skjutits fram i avvaktan på överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete Kassaflödet i balans beaktat ökningen av exploateringsfastigheter Bolinder Vy, Järfälla 63 bostäder 17
JM Bostad Riks Januari - september Helår Mkr 2018 2017 2017 Intäkter 3 254 3 215 4 309 Rörelseresultat 1) 550 488 669 Rörelsemarginal, % 16,9 15,2 15,5 Antal disponibla byggrätter 10 400 10 100 10 100 Antal bostäder i pågående produktion 2 471 2 196 2 351 1) Varav fastighetsförsäljningar 0 - - Stabil efterfrågan Försäljningen i tredje kvartalet ökat något jämfört med det andra kvartalet Förstärkning av resultat och marginal Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet Tornträdgården 2, Uppsala 51 bostäder 18
JM Utland Januari - september Helår Mkr 2018 2017 2017 Intäkter 2 486 2 336 3 262 - varav JM Norge 2 088 1 961 2 777 Rörelseresultat 1) 221 187 271 - varav JM Norge 203 178 263 Rörelsemarginal, % 8,9 8,0 8,3 - varav JM Norge 9,7 9,1 9,5 Antal disponibla byggrätter 12 100 10 500 10 500 Antal bostäder i pågående produktion 1 644 1 290 1 454 1) Varav fastighetsförsäljningar 10-0 God aktivitetsnivå i Norge med stabila priser och stabil bostadsmarknad i Finland Gradvis geografisk breddning Den lägre nivån av produktionsstarter i Norge under niomånaders-perioden är i linje med årsplaneringen proportionellt fler starter fjärde kvartalet Något förbättrat resultat och marginal Kassaflödet belastas av investeringar i exploateringsfastigheter Höyhensaari, Helsingfors, Finland 70 bostäder 19
JM Fastighetsutveckling Januari - september Helår Mkr 2018 2017 2017 Intäkter 49 48 60 Rörelseresultat 1) 5 24 27 Antal disponibla bostadsbyggrätter 700 900 800 Antal bostäder i pågående produktion 681 416 553 1) Varav fastighetsförsäljningar - 8 8 Det färdigställda hyresrättsprojektet i Dalénum, Lidingö om 97 lägenheter innehas i egen balansräkning Fem pågående hyresrättsprojekt i egen balansräkning Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter Spaken, Hägernäs, Täby, 136 lägenheter Alba Lilium, Bredäng, 137 lägenheter Manegen, Täby Park, Täby, 128 lägenheter 681 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion Hyresrättsprojekt Manegen, Täby 20
JM Entreprenad Januari - september Helår Mkr 2018 2017 2017 Intäkter 1) 2 130 1 918 2 751 Rörelseresultat -61 24 11 Rörelsemarginal, % -2,9 1,3 0,4 1) Varav internt 342 391 525 God efterfrågan men stark konkurrens Oförändrad intäktsnivå Negativt resultat och marginal negativa omvärderingar i den svenska verksamheten Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital Verksamheten kommer att utvärderas under det fjärde kvartalet 2018 avseende framtida inriktning och omfattning 21
Disponibel byggrättsportfölj Antal byggrätter 1) Region 2018-09-30 2017-09-30 Stockholm 14 200 2) 14 200 2) Malmö/Lund 3 100 3 300 Göteborg 3) 3 700 3 300 Uppsala 4) 3 600 3 500 Norge 8 700 7 700 Helsingfors 3 200 2 600 Belgien 200 200 Totalt 36 700 34 800 1) Avrundat till jämna hundratal 2) varav 700 resp. 900 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder 3) avser Region Väst 4) avser Region Öst 22
Ökad nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan - sept Mkr 2015 2016 2017 2018 Ingående balans 6 802 7 067 7 121 7 543 Tillkommer 2 695 1 903 2 017 2 248 Avgår -2 430-1 849-1 595-1 282 Utgående balans 7 067 7 121 7 543 8 509 23
Projektfastigheter Mkr 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31 Fastigheter under utveckling 1 188 634 837 Färdigställda hyresrättsfastigheter 1) 224 224 224 Färdigställda kontorsfastigheter 11 20 13 Totalt 1 423 878 1 074 1) Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter 24
Cirka 6 års produktion i balansräkningen Antal byggrätter 1) 2018-09-30 I balansräkningen Produktionsstarter 2) Genomloppstid, år 3) JM Bostad Stockholm 8 000 986 8,1 JM Bostad Riks 6 400 1 143 5,6 JM Utland 5 700 886 6,4 JM Fastighetsutveckling 200 265 0,8 Koncernen 20 300 3 280 6,2 1) Bostadsbyggrätter 2) 12-månaders rullande 3) Riktvärde 5 år 25
Mkr 400 56 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 224 mkr 300 267 309 309 322 224 200 100 0 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 2018 26
Kassaflöde Kassaflödesanalys, mkr 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 2018 Från den löpande verksamheten 1) 2) 3) 574 145-18 -204-234 Från investeringsverksamheten -1-3 -1-2 3 Från finansieringsverksamheten -225-128 1-286 11 Summa kvartalets kassaflöde 348 14-18 -492-220 Likvida medel vid periodens slut 2 557 2 572 2 564 2 078 1 854 1) Varav nettoinvestering projektfastigheter -98-196 -118-116 -88 2) Varav nettoinvestering exploateringsfastigheter 6-489 -318-255 -24 3) Varav betald skatt -93-48 -261-137 -184 Enligt segmentsredovisning 27
Stark finansiell ställning och likviditet Mkr 1 500 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) 1) ggr 1,5 Soliditet 1) 40 procent (39) 1 000 500 541 1 0,5 Tillgänglig likviditet 4 654 mkr (5 357) varav likvida medel 1 854 mkr (2 557) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) 0-500 0-0,5 Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 3,3 år (1,7) -1 000 2014 2015 2016 2017 30 sept 2018 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) 2) Skuldsättningsgrad -1 1) Enligt segmentsredovisning 2) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 1 023 mkr (543) 28
Finansnetto Januari - september Mkr 2018 2017 Finansiella intäkter 4 1 Försäljning andelar i Småa AB - 275 Finansiella intäkter 4 276 Räntekostnader - 36-25 Räntekostnader pensioner - 24-24 Finansiella kostnader - 60-49 Finansnetto - 56 227 29
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) 2018 (Q2 2018) Kostnadsbaserad effekt 389 mkr (420) + Omvärderingseffekt + 263 mkr (470) Försäljningseffekt -7 mkr (- 136) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) = Periodens resultat, 645 mkr (754) 30
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 2018 Koncern 402 487 439 470 263 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q2 2018 183 202 85 470 2018 37 145 81 263 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under 2018 uppgick till 263 med aktuell bedömning av marknadsförutsättningarna under innevarande prognosperiod. 31
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 36 700 byggrätter i attraktiva lägen Fundamentalt goda förutsättningar Avvaktande marknad i Stockholm Hållbart samhällsbyggande Effektiva ledningssystem Satsning på digitalt stöd Stark balansräkning ger handlingsfrihet Väl avvägd riskprofil Bergerløkka, Asker, Norge 32