Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren, vid förmedlingen av fem bostadsrätter, har underlåtit att uppfylla sin utredningsplikt genom att inte närmare undersöka en uppgift om att preskription hade inträtt beträffande ombyggnationer av en fastighet som hade skett utan bygglov. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendena I tre anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken i de tre anmälningarna rör samma sak, nämligen att NN har medverkat till överlåtelser och upplåtelser av bostadsrätter i en byggnad som saknat bygglov för ombyggnation från villa till flerbostadshus. Två av anmälningarna har gjorts av samma person. Inspektionen fattade därför beslut om att överföra handlingarna i ett av dessa ärenden (ärendet med diarienummer 4.1-753-17) till ärendet med diarienummer 4.1-1686-15. Med anledning av detta avskrevs det först nämnda ärendet. Anmälarna har gett in kopior av en tillsynsanmälan till Stadsbyggnadskontoret i A-stad avseende olovlig ombyggnation från villa till flerbostadshus och olovlig byggnation av POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) takkupor, utskrifter från mäklarföretagets webbplats samt en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in kopior av uppdragsavtalen, ett besiktningsprotokoll och en objektsbeskrivning. Anmälningarna Anmälningarna i ärendet med diarienummer 4.1-1686-15 Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. På fastigheten finns en enfamiljsvilla som är uppförd på 1920-talet. Det senaste bygglovet är från år 1963 och gällde en tillbyggnad. Villan har byggts om till en flerfamiljsbostad med fem lägenheter utan att det har funnits något bygglov. Ombyggnationen är inte preskriberad eftersom den har skett efter år 2005. Under augusti 2015 förmedlade NN fem lägenheter i en nybildad bostadsrättsförening utan att upplysa köparna om att bygglov saknades. Dessutom är femtio procent av byggnaden uppförd i blåbetong, vilket NN har utelämnat i objektsbeskrivningen. I den säljande bostadsrättsföreningen hade en fastighetsmäklarkollega till NN ett styrelseuppdrag. Samma person var även delägare i det säljande aktiebolaget. De anger att upplägget representerar en avart på marknaden där oseriösa mäklare agerar tillsammans med oseriösa byggare. Anmälan i ärendet med diarienummer 4.1-1565-15 Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN har medverkat till en upplåtelse av fem lägenheter från en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) bostadsrättsförening. Föreningen saknade bygglov för ombyggnationen av en enfamiljsvilla till ett flerfamiljehus. Ombyggnaden hade skett under åren 2008 2015 och någon preskription har därför inte inträtt. Dessutom saknades bygglov för takkupor. Genom dessa överlåtelser har NN medverkat till att föreningen brutit mot 3 kap. 4 bostadsrättslagen. Om det uppdagas att föreningen saknade bygglov måste en ny ekonomisk plan upprättas innan en upplåtelse kan ske eller slutföras. Eftersom upplåtelserna troligtvis inte är slutligt genomförda är det extra viktigt att Fastighetsmäklarinspektionen agerar omgående. Eventuellt kan någon lägenhet redan ha tillträtts och köparna sitter då ovetandes i en mycket svår situation. Handlingarna Av en tillsynsanmälan till Stadsbyggnadskontoret i A-stad stad framgår bland annat att det inte finns något bygglov vare sig för att inreda ytterligare bostäder i byggnaden eller för takkupor. Bostadsrättsföreningen har beretts tillfälle att bemöta tillsynsanmälan och lämna en förklaring. Av ett besiktningsprotokoll framgår det bland annat att bygglov saknas för takkupor. Av uppdragsavtalen framgår det bland annat att NN har åtagit sig ett uppdrag från bostadsrättsföreningen att förmedla upplåtelser av två lägenheter och överlåtelser avseende de övriga tre från privatpersoner. Objektsbeskrivningen innehåller inte någon uppgift om huruvida bygglov finns eller inte. Fastighetsmäklarens yttrande NN har gett in samma yttrande i båda ärendena och anfört huvudsakligen följande. Hon fick den 7 februari 2015 en mäklarbild avseende samtliga lägenheter från bostadsrättsföreningens ordförande. Den innehåller uppgifter om area,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) avgift, andelstal, ägare, pantsättning och lägenhetsnummer. Eftersom hon rekommenderade säljarna att mäta upp samtliga lägenheter finns det även ett uppmätningsprotokoll. Dessutom har hon fått information om föreningen genom ett telefonsamtal med bostadsrättsföreningens ordförande. Hon fick information från ordföranden i bostadsrättsföreningen om att bygglov saknades vid det första mötet i huset den 24 juni 2015. Hon fick då även information om att ombyggnationen från en enfamiljsvilla till ett flerfamiljshus hade gjorts för över tio år sedan och att frågan om bygglov därför var preskriberad. Det var den informationen som hon arbetade efter. Samtliga lägenheter var i behov av en totalrenovering och hon kunde tydligt se att ingen hade renoverat huset de senaste 15 20 åren. Hon ansåg därför att hon inte behövde ifrågasätta uppgiften om preskription. Under visningen vidarebefordrade hon muntligen den information som hon hade fått från ordföranden om avsaknaden av bygglov. De spekulanter som var med i budgivningen fick möjlighet att ta del av besiktningsprotokollet, där det bland annat angavs att bygglov saknades. Protokollet utgjorde en bilaga till respektive köpekontrakt. Tillämpliga bestämmelser Mäklarens allmänna omsorgsplikt Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Bygglovet Gällande bestämmelser om bygglov Av 9 kap. 2 3 b plan- och bygglagen (2010:900) framgår att det krävs bygglov för att ändra en byggnad på så sätt att det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Enligt 9 kap. 2 3 c plan- och bygglagen krävs bygglov för när en byggnads yttre utseende avsevärt påverkas. I 10 kap. 4 plan- och bygglagen stadgas att ett byggnadsverk inte får tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. Byggnadsnämnden får, enligt 11 kap. 20 plan- och bygglagen, inte besluta om ett föreläggande om det har förflutit mer än tio år från överträdelsen. I övergångsbestämmelserna punkten 3 till den nu gällande plan- och bygglagen anges följande. För överträdelser som har ägt rum före den 2 maj 2011 ska äldre bestämmelser tillämpas på prövningen i sak. Den nya lagen ska dock tillämpas, om den leder till en lindrigare påföljd. Äldre bestämmelser om bygglov I 8 kap. 1 3 och 4 plan- och bygglagen (1987:10) angavs att bygglov krävdes för att ta i anspråk eller inreda byggnader helt eller till viss del för väsentligen annat ändamål än det för vilket byggnaden senast hade använts eller för vilket bygglov hade getts, och göra sådana ändringar av byggnader som innebar att det inreddes någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri. I 10 kap 1 i 1987 års plan- och bygglag angavs att byggnadsnämnden skulle ta upp frågan om påföljd eller ingripande enligt detta kapitel så snart det fanns anledning att anta att en överträdelse hade skett av bestämmelserna om byggande i denna lag eller av någon föreskrift eller något beslut som hade meddelats med stöd av dessa bestämmelser. När en åtgärd som krävde bygglov, rivningslov eller marklov hade vidtagits utan lov, skulle byggnadsnämnden se till att det som hade utförts blev undanröjt eller på annat sätt rättat, om inte lov till åtgärden meddelades i efterhand. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Frågan om preskription av en byggnation utan bygglov Det är genom NNs egna uppgifter utrett att hon hade fått information från bostadsrättsföreningens ordförande om att ombyggnation av byggnaden från en enfamiljsvilla till ett flerfamiljshus hade skett utan bygglov. Det är även klarlagt att hon även hade fått information om att ombyggnationen ägt rum för över tio år sedan och att frågan om bygglov därför var preskriberad. En fastighetsmäklare är inte enligt lag skyldig att kontrollera om bygglov har beviljats eller inte. Däremot följer det av praxis att en fastighetsmäklare inte okritiskt får vidarebefordra en uppgift från en säljare utan att kontrollera uppgiften när det finns anledning att misstänka att den inte är korrekt (jämför NJA 1997 s. 667, NJA 1991 s. 725, Kammarrättens avgörande den 28 april 2011 i mål 2988-11 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2005-03- 16:1). Denna skyldighet ökar när det förhållandevis enkelt går att införskaffa tillförlitliga uppgifter. Det framgår inte av 17 fastighetsmäklarlagen att en mäklare har någon skyldighet att kontrollera andra uppgifter än de som nämns i bestämmelsen. Men det har alltså i praxis utmejslats en utredningsplikt vid sidan av kontrollplikten. Denna praxis innebär att mäklaren är skyldig att kontrollera riktigheten i en uppgift som han eller hon fått från säljaren om uppgiften är osäker, ovanlig eller på något sätt anmärkningsvärd. Dessutom ska frågan vara viktig för köpare eller säljare att få utredd. Det får inte heller vara oskäligt betungande för mäklaren att kontrollera uppgiften. Fastighetsmäklarinspektionen anser att uppgiften om att preskription hade inträtt borde ha gett NN anledning att vidta åtgärder för att undersöka saken närmare. Uppgiften har varit av avgörande betydelse för parterna i bostadsaffärerna och det har varit mycket enkelt för NN att kontrollera den. Frågan om ett eventuellt föreläggande från Stadsbyggnadskontoret om bygglovet är, såvitt Fastighetsmäklarinspektionen vet, inte lagakraftvunnet avgjort. Detta innebär att det fortfarande finns en risk för att föreningens medlemmar inte får ta byggnaden i anspråk. Mot bakgrund av den uppgift som NN har fått om preskription, vikten av att den frågan utreddes före överlåtelserna och att hon med enkelhet hade kunnat kontrollera uppgiften, anser Fastighetsmäklarinspektionen att hennes
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) underlåtenhet att undersöka preskriptionsfrågan närmare innebär att hon har försummat sin utredningsplikt och därmed sin omsorgsplikt gentemot parterna i affärerna. Inspektionen anser att detta motiverar en varning. Det förhållandet att hon på visningar har informerat spekulanter om att bygglov saknats, men att preskription inträtt, leder inte till någon annan bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.