Välkommen till Kungsleden! Tredje kvartalet 2013 25 oktober 2013 Biljana Pehrsson, VD Anders Kvist, vvd, ekonomi/finansdirektör 2013 Kungsleden Aktiebolag
Agenda 1. Tredje kvartalet 2013 2. Kungsledens nya strategi och mål 3. Översikt portföljen De fyra tillväxtregionerna Nordic Modular 4. Finansiell utveckling och nyckeltal 5. Förvärv av fastigheter från GE Capital 6. Fastighetsmarknaden och utblick Kungsleden - 2 -
Tredje kvartalet 2013 i korthet Nettoomsättningen ökade med 10 procent till 550 Mkr (499) Bruttoresultatet steg med 10 procent till 353 Mkr (322) Försäljnings- och administrationskostnader minskade till 27 Mkr (38) Finansnettot förbättrades till -147 Mkr (-156) Förvaltningsresultatet ökade 39 procent till 179 Mkr (128) Värdeförändring finansiella instrument +57 Mkr (-167) Resultat före skatt uppgick till 231 Mkr (-29) Periodens resultat uppgick till 214 Mkr (-13) Tredje kvartalet 2013-3 -
Fastighetsportföljen 30 september 2013 4% 15% Totalt bokfört värde* 14 479 Mkr 42% 39% * Exklusive modulbyggnader Industri / lager Kontor Handel Övrigt Tredje kvartalet 2013-4 -
Strategi Kungsledens strategi är att skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt att optimera bolagets fastighetsportfölj Förvaltning utifrån kundperspektiv Flexibilitet och lokal närvaro med decentraliserad organisation Förädla och utveckla portföljen I befintligt bestånd samt med nya projekt Optimera Väl definierad process för fastighetsköp och -försäljningar Kungsledens nya strategi och mål - 5 -
Strategi Fyra tillväxtregioner Stockholm 15% 4% segment fördelning idag Mälardalen och Norr Göteborg 42% Malmö 39% I tre segment med målintervall Kontorsfastigheter 40-50% 15% segment fördelning mål Industri- och lagerfastigheter 35-40% 35% Handelsfastigheter 15-20% 50% Industri / lager Kontor Handel Övrigt Kungsledens nya strategi och mål - 6 -
Mål Renodling och fokus på driftnetto i fastighetsförvaltningen Projektpotential i befintligt bestånd Outnyttjade byggrätter Oexploaterad mark Till- och ombyggnad av existerande bestånd Förvaltningsresultat som finansiellt mål och styrmedel för ledande befattningshavare Kungsledens nya strategi och mål - 7 -
Finansiella mål Generera långsiktigt god tillväxt i kassaflödet En sund balansräkning EK-andel över 30% Belåningsgrad om 60-65% på nya krediter Likviditetsbuffert med likvida medel och kreditfacilitet (för skattemål) Reducera administrativa kostnader med 10% till 2014 ROE om 10-12% Att på medelfristig sikt uppnå en utdelningsandel om 50% av förvaltningsresultatet Kungsledens nya strategi och mål - 8 -
Översikt portföljen Kungsledens position Goda lägen på de lokala marknaderna Väldiversifierad kundbas Drivkrafter God underliggande efterfrågan Utvecklingspotential i såväl bestånd som projekt Kvalité Moderna och ändamålsenliga fastigheter Stabilitet i intjäning Fastigheter utifrån hyresvärde Översikt portföljen - 9 -
Region Stockholm 48 fastigheter 354 000 kvadratmeter Hyresvärde, 335 Mkr Driftnetto, 235 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, 94,4% Bokfört värde fastigheter, 3 001 Mkr Direktavkastning, 7,8% Nyuthyrning Oxelberget 1:2 i Norrköping Yta 4 000 kvm Hyresgäst, Norrköpings kommun Hyresvärde 6,4 Mkr Översikt portföljen - 10 -
Region Mälardalen och Norr 88 fastigheter 947 000 kvadratmeter Hyresintäkter, 741 Mkr Driftnetto, 486 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, 92,8% Bokfört värde fastigheter, 5 681 Mkr Direktavkastning, 8,5% Förvärv av logistikfastighet i Örebro om 6 300 kvm Svagt positiv trend på hyresnivåer Fastigheten Ottar 6 Översikt portföljen - 11 -
Region Göteborg 82 fastigheter 481 000 kvadratmeter Hyresintäkter, 298 Mkr Driftnetto, 209 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, 90,8% Bokfört värde fastigheter, 2 996 Mkr Direktavkastning, 7,0% Nyuthyrning Osdal 1:2 i Borås Yta 1093 kvm Hyresgäst, Kunskapsskolan Hyresvärde 2,1 Mkr Översikt portföljen - 12 -
Region Malmö 61 fastigheter 443 000 kvadratmeter Hyresintäkter, 267 Mkr Driftnetto, 207 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, 88,6% Bokfört värde fastigheter, 2 801 Mkr Direktavkastning, 7,4% Nyuthyrning Dockan 9 i Växjö Yta 2 062 kvm Hyresgäst, Försäkringskassan Hyresvärde 3,2 Mkr Översikt portföljen - 13 -
Nordic Modular Nordic Modular EBITDA resultat (9 månader), 146 Mkr (143) Uthyrning av moduler 232 000 kvadratmeter Hyresintäkter, 261 Mkr Driftnetto, 167 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, 79,7% Bokfört värde modulbyggnader, 1 515 Mkr Produktion och försäljning av moduler Försäljning (9 månader), 196 Mkr Bruttoresultat (9 månader), 18 Mkr Översikt portföljen - 14 -
Resultaträkning 1 januari 30 september 2013 2013 2012 Mkr jan-sept jan-sept % Hyresintäkter fastigheter 1 209 1 209 0 Hyresintäkter modulbyggnader 196 191 3 Försäljningsintäkter moduler 196 216-9 Nettoomsättning 1 601 1 616-1 Bruttoresultat 947 935 1 Försäljnings- och administrationskostnader -111-131 -15 Finansnetto -436-449 -3 Förvaltningsresultat 400 355 13 Värdeförändringar fastigheter -19 49 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 418-51 Resultat före skatt 799 353 126 Skatt -140-1 059-87 Resultat från kvarvarande verksamhet 659-706 Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt 24 135 Periodens resultat 683-571 Positiv nettouthyrning under Q1 - Q3 Väsentligt förbättrad kostnadsnivå Främst beroende på högre långräntor Skattereservering belastar inte 2013 års resultat Finansiell ställning och nyckeltal - 15 -
Resultaträkning per segment 1 januari 30 september 2013 Fastigheter Nordic Modular Övrigt/koncerngemensamt Totalt Kungsleden Mkr 2013 jan-sept 2012 jan-sept 2013 jan-sept 2012 jan-sept 2013 jan-sept 2012 jan-sept 2013 jan-sept 2012 jan-sept Hyresintäkter 1 209 1 209 196 191 1 405 1 400 Försäljningsintäkter moduler 196 216 196 216 Nettoomsättning 1 209 1 209 392 407 1 601 1 616 Fastighetskostnader -394-405 -82-72 -476-477 Kostnader för modultillverkning -178-204 -178-204 Bruttoresultat 815 804 132 131 947 935 Försäljnings- och administrationskostnader -82-103 -29-28 -111-131 Finansnetto -420-427 -16-22 -436-449 Förvaltningsresultat 313 274 87 81 400 355 Värdeförändringar fastigheter Resultat från fastighetsförsäljningar 4 17 - - 4 17 Orealiserade värdeförändringar -23 47 - -15-23 32 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 418-51 - - 418-51 Resultat före skatt 712 287 87 66 799 353 Skatt -155-59 -19-15 34-985 -140-1 059 Resultat från kvarvarande verksamhet 557 228 68 51 34-985 659-706 Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt - - - - 24 135 24 135 Periodens resultat 557 228 68 51 58-850 683-571 Finansiell ställning och nyckeltal - 16 -
Finansiell ställning 30 september 2013 Mkr 30 sept 2013 31 dec 2012 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter - fastigheter 14 479 14 247 Förvaltningsfastigheter - modulbyggnader 1 515 1 509 Rörelsefastigheter 21 21 Övriga anläggningstillgångar 514 666 Fordran på Tredje AP-fonden - 3 363 Övriga kortfristiga tillgångar 195 373 Kassa och bank 298 721 Summa tillgångar 17 022 20 900 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 273 7 726 Räntebärande skulder 7 255 9704 Derivat 707 1 125 Övriga ej räntebärande skulder 787 2345 Summa eget kaptal och skulder 17 022 20 900 Finansiell ställning och nyckeltal - 17 -
Nyckeltal Finansiell ställning och nyckeltal - 18 -
Nyckeltal Delårsperiod 12 månader Helår 2013 jan-sept 2012 jan-sept 2012/2013 okt-sept 2011/2012 okt-sept 2012 jan-dec Finansiella Avkastning på eget kapital, % 11,4-10,5 21,3-3,8 4,6 Soliditet, % 48,6 36,7 37,0 Belåningsgrad fastigheter, % 45,3 66,1 61,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 2,9 1,6 2,7 Aktie Eget kapital per aktie, kr 60,61 49,63 56,60 Resultat efter skatt per aktie, kr 5,00-4,18 11,76-1,97 2,58 Finansiell ställning och nyckeltal - 19 -
Räntekostnader Lån, derivat och avgifter per bokslutsdag Årlig kostnad, Mkr Snittränta, % 2013 30 sept 2012 31 dec 2013 30 sept 2012 31 dec Ränta på bank- och obligationslån -285-402 3,9 4,1 (Stibor 90-dagar, räntemarginal och uppläggningsavgifter) Skillnad mellan Stibor 90-dagar och fast ränta i räntederivat -262-242 3,6 2,5 Löftesprovision för extra likviditetsreserv -29-0,4 - Löftesprovision övrig likviditetsreserv -12-11 0,2 0,1 Räntekostnader och snittränta -588-655 8,1 6,8 Finansiell ställning och nyckeltal - 20 -
Förvärv av GE-fastigheter 84 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholm och Göteborg Fastighetsvärde 5,5 Mdr, 567 000 kvm Hyresvärde ca 700 Mkr, driftnetto ca 380 Mkr Inget behov av att anskaffa riskkapital Soliditet 35% (pro forma) Belåningsgrad 60% (pro forma) Lånefinansiering genom syndikerad kredit om 3,6 Mdr (löptid om 4 år) med SEB, Swedbank, Nordea och Handelsbanken Upplåning av 1,9 Mdr inom ramen för befintlig lånefacilitet Förvärv av fastigheter från GE Capital - 21 -
Kungsleden inklusive GE-fastigheter (pro forma) Segment fördelning 3% 13% Pro forma bokfört värde * 19 994 Mkr 34% 50% Industri / lager Kontor Handel Övrigt * Exklusive modulbyggnader Förvärv av fastigheter från GE Capital - 22 -
Kungsleden inklusive GE-fastigheter (pro forma) Geografisk fördelning 17% 21% Pro forma bokfört värde * 19 994 Mkr 31% 31% * Exklusive modulbyggnader Stockholm Mälardalen och Norr Göteborg Malmö Förvärv av fastigheter från GE Capital - 23 -
Förfallostruktur krediter och räntederivat inkl. GE-affären Snittränta derivat, % Genomsnittlig återstående räntebindningstid, år 30 september 2013 pro Utnyttjade Ej utnyttjade Summa Räntederivat, forma efter GE-affären, Mkr krediter krediter krediter Mkr 1 2013 260 260 2014 1 483 1 483 800 3,9 2015 5 527 1 870 7 397 1 400 4,2 2016 3 087 75 3 162 500 3,9 2017 500 4,1 2018 2 673 2 673 3 650 4,2 2019 800 3,5 2020 800 3,7 2021 400 3,8 2022 500 3,8 Summa 12 770 2 205 14 975 9 350 3,5 Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,3 Utnyttjade krediter 12 770 Marknadsvärdering av derivat 706 Summa 13 476 1 Kungsledens räntederivat innebär att bolaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta på längre löptider. Förvärv av fastigheter från GE Capital - 24 -
Räntekostnader inklusive GE-affären Årlig kostnad, Mkr Snittränta 1, % 2013 30 sept 2013 30 sept 2013 30 sept 2013 30 sept Lån, derivat och avgifter per bokslutsdag Pro forma inkl GE enligt Q3-rapport Pro forma inkl GE enligt Q3-rapport Ränta för bank- och obligationslån 2 (Stibor 90-dagar, räntemarginal och uppläggningsavgifter) -462-285 3,6 3,9 Skillnad mellan Stibor 90-dagar och fast ränta i räntederivat -262-262 2,0 3,6 Löftesprovision för extra likviditetsreserv -19-29 0,1 0,4 Löftesprovision övrig likviditetsreserv -3-12 0,0 0,2 Räntekostnader och snittränta -746-588 5,8 8,1 1 Snitträntan beräknas genom att ställa räntekostnaden för lån och ränteswappar, uppläggningsavgifter samt kostnader för outnyttjade kreditramar i förhållande till utstående lånevolym per balansdagen. 2 Räntebärande skulder uppgick per 30 september 2013 till 7 255 Mkr och efter GE-affären pro forma till 12 770 Mkr. Förvärv av fastigheter från GE Capital - 25 -
Fastighetsmarknaden Stabil efterfrågan på kommersiella lokaler Svagt stigande hyror Något sjunkande vakanser Total transaktionsvolym var cirka 21 miljarder kronor under Q3 (+50%) Allt gynnsammare att få finansiering Fastighetsmarknaden och utblick Kungsleden - 26 -
Utblick Kungsleden Region- och segmentmix inom målintervall efter genomfört förvärv av GE-fastigheter Integration av GE-förvärvet God visibilitet och långsiktig potential i befintligt bestånd Förädling Hyresutveckling Fortsatt kostnadskontroll Fastighetsmarknaden och utblick Kungsleden - 27 -