ÅRSREDOVISNING Stora på kontor. Större på människor.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 1999 Stora på kontor. Större på människor.

2 Innehåll 1999 i korthet 1 VD-kommentar 2 Årsredovisningen 1999 översikt 4 Strategisk inriktning 6 Fastighetsmarknaden 10 Konkurrentjämförelse 11 Fastigheterna översikt 12 Förändring av fastighetsbeståndet 14 Marknadsvärdering 18 E V A 22 Risker och känslighetsanalys 24 Finansiell riskhantering 26 Region Syd 28 Malmö 29 Lund 32 Kristianstad 33 Växjö 34 Linköping 35 Region Väst 36 Göteborg 37 Jönköping 41 Karlstad 42 Örebro 43 Region Stockholm 44 Stockholm 45 Uppsala 53 Region Nord 54 Sundsvall 56 Gävle 58 Umeå 59 Luleå 60 Vasakronans exploateringsmark 61 Medarbetarna lyfter företaget 62 Informationsteknologi år Miljöredovisning 66 Resultaträkning 72 Kommentarer till resultaträkning 73 Utsikter för Balansräkning 76 Kommentarer till balansräkning 77 Kassaflödesanalys 78 Kommentarer till kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper 80 Noter 82 Förslag till vinstdisposition 89 Revisionsberättelse 90 Kvartalsdata 91 Koncernen i sammandrag , Definitioner 92 Styrelse och revisorer 94 Koncernledning 95 Adresser 96 DETTA ÄR VASAKRONAN Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Inriktningen är kommersiella lokaler, främst kontor, i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Sammanlagt omfattar fastighetsbeståndet 297 fastigheter. Beståndets totalarea är m 2. På denna area arbetar cirka människor. Människor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att funktion och service fungerar väl. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6 89 exklusive resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys, redovisningsprinciper och noter. Rapporttillfällen Delårsrapport jan mars 26 april 2000 Halvårsrapport 14 juli 2000 Delårsrapport jan sept 25 oktober 2000 Bokslutsrapport februari 2001 Årsredovisning februari 2001 Annual Report mars 2001 Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 26 april 2000 kl på Vasakronans koncernkontor, Karlavägen 108, 13 tr i Stockholm.

3 I KORTHET Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar ökade med 34 procent till 374 Mkr, främst beroende på lägre underhållskostnader. Hyresintäkterna steg med 13 procent till cirka 2,4 miljarder kronor. Lokalhyresmarknaden karakteriseras av stigande hyror i citykärnor och låga vakanser Investeringar och underhåll i fastigheter uppgick till 1,2 miljarder kronor. Fastigheter har förvärvats för 1,8 miljarder kronor. De största affärerna var förvärv av InfraCity i Stockholm, förvärv från JM och NCC i Göteborg och köp av ett NCC-bestånd i Jönköping. Renodlingen mot kommersiella lokaler har fortsatt. Samtliga bostadsfastigheter från Gotic-förvärvet 1997 är sålda. Utsikterna för 2000 är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. EKONOMISKA DATA Mkr Förändring % Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde, fastigheter Bokfört värde, fastigheter Direktavkastning 8% 8% Soliditet 38% 46% Vakansgrad, area 8% 8% Vakansgrad, hyra 6% 5% Lokaltyper, andel Marknadsvärde Övriga/statliga hyresgäster, andel av hyresintäkterna Övrigt 16% Bostäder 2% Förråd 6% Garage 5% Butiker 5% Kontor 66% Övriga 12 städer 23% Göteborg 8% Malmö 12% Stockholm 57% Statliga 47% Övriga 53% Vasakronan är störst i Sverige på kommersiella lokaler. Cirka 80 procent av marknadsvärdet finns i Stockholm, Malmö och Göteborg. Andelen övriga hyresgäster har ökat kraftigt och uppgår till 53 procent.

4 2 VD-kommentar 1999 har inneburit en fortsatt snabb utveckling av verksamheten i en dynamisk marknad. Den fokuserade strategin mot kommersiella lokaler i utvecklingsstarka lägen har gett ledande marknadspositioner och en betydande värdeutveckling. Gynnsam marknadsutveckling Den förbättrade tillväxten i svensk ekonomi har medfört en ökad efterfrågan på lokalhyresmarknaden, framförallt på de starka tillväxtorterna. Konjunkturläget, kopplat till en begränsad nyproduktion, har skapat ett ökat efterfrågetryck för kommersiella lokaler i centrala lägen. Detta sprider sig nu till områden utanför citykärnorna. Betydande hyresnivåhöjningar kan noteras i alla storstäder och universitetsorter. Starkast är utvecklingen i Stockholm. Baserat på en god hyresmarknad, stark konjunktur och ett lågt ränteläge har även den svenska fastighetsmarknaden haft en fortsatt gynnsam utveckling under Detta har förstärkts av att många företag fokuserat på sin kärnverksamhet, vilket lett till många fastighetsaffärer som skapat likviditet i marknaden. Fastighetsmarknaden har därför varit mycket stark på de flesta orter med god tillväxt. Stockholm har varit i särklass som en av världens hetaste marknader. Marknadssituationen i storstäderna har skapat utrymme för viss nyproduktion av kommersiella lokaler. Branschens omstrukturering har pågått ett antal år. Det finns en tydlig trend mot ökad geografisk eller funktionsmässig fokusering. Börsutvecklingen har för de flesta fastighetsbolagen varit sämre än för generalindex, vilket bland annat beror på den dåliga likviditeten i många fastighetsaktier. Fastighetsbolagen är ofta små och Fastighetsindex är för litet på en snabbt växande börs för att attrahera analyskraft och institutionellt kapital. Uppköp och sammanslagningar har under 1999 varit färre än under Under 2000 har tempot i strukturomvandlingen ökat kraftigt för att skapa större och mer attraktiva konstellationer ur ett investerarperspektiv. Värdeskapande kundorientering Vasakronan är ett kundorienterat företag som agerar långsiktigt i lokalhyresmarknaden. För oss betyder en nöjd kund utgångspunkten för en långsiktig och utvecklande relation som ska vara lönsam för båda parter. Kunder som upplever ett mervärde i samarbetet med oss är lojala och utgör basen för långsiktiga och goda kassaföden. Vidare sparar båda parter kostnader då behovet av lokalbyte minskar. Tillsammans med kunderna utvecklar vi framtidens kontorslösningar avseende effektivitet, attraktivitet och kommunikation, vilka är viktiga konkurrensfaktorer om den attraktiva arbetskraften. Genom ett brett engagemang även i kundernas kund är vi en partner som kan erbjuda hyresgäster anpassade lokallösningar. För att möta en ökad efterfrågan på kompletterande tjänster utvecklar vi kontinuerligt supporttjänster inom Vasakronan Service Partner. Förändrad kundmix Vasakronans omfattande strukturomvandling har lett till en förändrad kundmix. Detta ställer höga krav på vår kompetens att vara en professionell leverantör till ett brett spektra av hyresgäster. En ökande andel butiker, snabbväxande företag inom exempelvis finanssektorn, IT, media och konsultverksamhet har andra behov än vår sfär av statliga hyresgäster som nu utgör mindre än 50 procent av hyresintäkterna. En del av Vasakronans värde utgörs av förmågan att agera framgångsrikt på hela den kommersiella hyresmarknaden, inklusive den offentliga sektorn som erbjuder goda planerings- och samverkansmöjligheter och en låg risk. För att kontinuerligt mäta kundattityderna genomför vi årligen kundundersökningar. Dessa ger oss också underlag för att genomföra ständiga förbättringar. Strategisk utveckling 1995 etablerades Vision 2000 vilken skulle skapa ett strategiskt renodlat Vasakronan år 2000 med ett funktionsmässigt och geografiskt fokuserat fastighetsbestånd. Visionen har under de senaste åren förverkligats. Vasakronan är idag en ledande och framgångsrik aktör med ett renodlat kommersiellt fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter av ändamålskaraktär har sålts och nuvarande bestånd är fullt ut konkurrensutsatt. Detta innebär en ökad riskexponering, eftersom alla våra hyresgäster kan finna alternativa lokaler på marknaden. Vasakronans startportfölj av fastigheter 1993 uppgick till drygt 17 miljarder kronor fördelade på 189 orter i Sverige. Sedan 1996 har fastigheter för 20 miljarder omsatts 10 miljarder har sålts och 10 miljarder har förvärvats. Det nuvarande marknadsvärdet på fastighetsbeståndet uppgår till 27 miljarder kronor. Cirka 80 procent av fastighetsvärdet finns i Stockholm, Malmö, Göteborg och resterande värde finns koncentrerat på 12 övriga städer med god utvecklingspotential. För närvarande vidareutvecklas de strategiska målen inför framtiden. Övergripande för detta arbete

5 3 är fokus på värdeskapande, både ur ett operationellt och ur ett ägarperspektiv. Basen för värdeskapande i ett fastighetsföretag är nöjda och stabila kunder, vilket kräver kompetens och konkurrenskraft. För att därefter skapa en optimal värdeutveckling krävs rätt balans mellan risk och möjlighet, marknadsprioriteringar, kloka investeringar och tillväxt. Vasakronan har under 1999 infört ett kompletterande ekonomiskt styroch incitamentsystem, E V A. Systemet har gett avsedda effekter i hela företaget, en gemensam värderingsplattform och fokus på värdeskapande åtgärder. Till detta har vi utvecklat nya modeller för att mäta det strategiska värdet av våra tillgångar både på fastighets- och portföljnivå. Dessa verktyg kommer att bli vägledande i vår strategiutveckling liksom insikten om en nödvändig kontinuerlig tillväxt. Resultattillväxt ska genereras både från investeringar i kärnverksamheten och från utveckling av ett kompletterande tjänsteutbud. Vasakronans framtida kapitalbas och prioriteringar kommer att vara nyckelfrågor. Verksamheten 1999 Verksamheten har koncentrerats på konsolidering av gjorda förvärv, nyuthyrning och omförhandlingar, vidareutveckling av kompetens och kundorientering, fastighetsutveckling i högt tempo samt säkring inför millennieskiftet. Vasakronans struktur har förbättrats genom ett antal fastighetsaffärer. Totalt har fastigheter för 1,8 miljarder kronor förvärvats. Fastigheter för 0,3 miljarder kronor har sålts, huvudsakligen icke-strategiska bostadsfastigheter. Avsevärda investeringar och underhållsinsatser har vidtagits i vårt befintliga fastighetsbestånd, vilka sammantaget uppgått till drygt 1,2 miljarder kronor. Ett större fastighetsbestånd och en ökad uthyrning har medfört högre intäkter. Hyresutvecklingen är god och prisnivån i omförhandlade kontrakt har ökat med 33 procent. Den ökade volymen har också gett ett högre driftöverskott medan avskrivningar och kostnader för nyupplåning ökat, till följd av betydande investeringar och extrautdelning. Under 1999 har endast ett fåtal fastigheter sålts med begränsade reavinster som följd. Resultatet före fastighetsförsäljningar och skatt ökade med 34 procent till 374 Mkr (280). Vakanserna har ökat något. Ökningen är helt hänförlig till InfraCity, som har en hög initial vakans. Långsiktigt eftersträvar Vasakronan en strukturell vakansnivå på 4 5 procent. Detta kan uppnås Vasakronans framtid Vasakronan kommer att med värdedrivande strategier investera för att bli Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. En kompetent och motiverad personal ska göra Vasakronan till marknadens bästa hyresvärd vilket i sin tur leder till en god värdeutveckling och den bästa investeringen för ägaren. Med basen i en kärnverksamhet, som bygger på kvalitetsstyrd förvaltning, kundorienterat agerande och kompetensutveckling, ska konkurrenskraften stärkas. Med satsningar på affärsutveckling, flexibilitet och nytänkande ska en ledande marknadsposition uppnås. Med kompletterande tjänsteutbud och utnyttjande av den nya ekonomins möjligheter ska en långsiktig god resultatutveckling tryggas. Med en kraftfull och kreativ fastighetsutveckling ska ökade värden skapas. Satsningen på information och kommunikation ska fortsätta i syfte att göra Vasakronan till branschens mest transparenta företag. På samma sätt ökas den långsiktiga investeringen för att utveckla och stärka Vasakronan som varumärke. Syftet är att etablera företaget starkare i marknaden och hos kunderna och därmed öka företagets värde. För 2000 bedöms Vasakronans intäkter öka genom helårseffekt av genomförda förvärv, minskade vakanser och förbättrad hyresnivå. Kompletterat med en effektivare förvaltning förväntas en god tillväxt av företagets driftöverskott. Trots ökade räntekostnader förväntas resultatet, exklusive fastighetsförsäljningar, uppgå till cirka 400 Mkr. Stockholm den 15 februari 2000 Håkan Bryngelson Verkställande direktör

6 4 ÖVERSIKT Årsredovisningen 1999 Ledande på kommersiella lokaler Vasakronan har under de senaste åren blivit Sveriges ledande fastighetsföretag på kommersiella lokaler. Cirka 80 procent av värdet är koncentrerat till Stockholm, Malmö och Göteborg. Vasakronan finns också i Lund, Kristianstad, Växjö, Linköping, Jönköping, Karlstad, Örebro, Uppsala, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Förändrad hyresgästmix Hyresgästerna i Vasakronan var ursprungligen statliga myndigheter. I takt med Vasakronans omstrukturering har hyresgästmixen förändrats. Många nya hyresgäster har flyttat in i Vasakronans fastigheter, bland annat företag som påverkas positivt av den nya ekonomin. Fortfarande finns en stor andel statliga myndigheter vilka erbjuder goda planeringsmöjligheter och låg risk. Genom en strategisk renodling under de senaste åren har Vasakronan förvärvat fastigheter för 9,6 miljarder kronor och avyttrat fastigheter för 10,1 miljarder. Aktiv expansion Under 1999 har fastigheter för 1,8 miljarder kronor förvärvats. De mest betydelsefulla förvärven är InfraCity mellan Stockholm och Arlanda, fem fastigheter i Göteborg samt kvarteret Öriket 1 i Jönköping. De bostadsfastigheter som ingick vid förvärv av Gotics fastighetsbestånd i Malmö har sålts. Stark kundorientering Basen för att agera långsiktigt i lokalhyresmarknaden är en stark kundorientering. Vasakronan genomför kontinuerligt måldialoger med samtliga kunder för att bättre kunna förstå kundernas utvecklingsbehov både på kort och lång sikt. Med en förändrad kundmix krävs att Vasakronan tillsammans med kunderna utvecklar framtidens kontorslösningar.

7 5 Positiv resultatutveckling Hyresintäkterna har ökat med 13 procent under 1999 och uppgår till 2,4 miljarder kronor. Resultatutvecklingen i fastighetsdriften har varit positiv och resultatet exklusive fastighetsförsäljningar har det senaste året ökat med 34 procent till 374 Mkr. Inklusive fastighetsförsäljningar uppgick resultatet till 437 Mkr. Högre motivation genom E V A Vasakronan har fört in ett nytt ekonomiskt styrsystem E V A (Economic Value Added) för att alla anställda ska arbeta mot samma mål. E V A premierar långsiktigt tänkande och belönar värdeskapande åtgärder i verksamheten. En styrning via E V A sätter ytterligare fokus på att investera i rätt fastigheter, agera för att få nöjda kunder och att arbeta för att ha en hög professionell förvaltning. Till E V A är kopplat ett bonussystem som för 1999 ger en utbetalning till samtliga medarbetare på cirka 1 1,5 månadslön i bonus. Stabil finansiell exponering Finanskostnaderna har ökat till följd av ett större fastighetsbestånd. Vasakronans finanspolicy medför att upplåning räntebinds enligt en normportfölj som är en avvägning mellan kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att nå en stabil räntekostnadsutveckling. Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningen till 2,4 år. Positiv marknadsutveckling Lokalhyresmarknaden har utvecklats positivt och hyresutvecklingen i nytecknade kontrakt har ökat med 33 procent. Marknadsvärdet på Vasakronans fastighetsportfölj värderades vid årsskiftet till 27,2 miljarder en uppgång med knappt fem miljarder sedan förra året. Investeringarna i fastighetsförvärv uppgick till 1,8 miljarder. Underhållskostnader och hyresgästanpassningar var 0,3 miljarder kronor. Satsning på ett starkt varumärke Vasakronan har, för att vara ett naturligt förstaval för kunder på lokalhyresmarknaden, satsat på att utveckla och stärka varumärket. Under 1998 och 1999 har arbetet samtidigt lagts på att skapa en stark lokal image. Utsikter för 2000 Hyresintäkterna kommer att fortsätta öka medan fastighetsdrift och underhåll kommer att vara på i stort oförändrad nivå. Räntekostnaden kommer att öka till följd av högre upplåning beroende på genomförda förvärv. Prognosen är att resultatet efter finansnetto kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. Detaljerad prognos finns på sid 75.

8 6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Strategisk inriktning Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. % Utfall Mål Mål riskfri ränta plus 5 procentenheter Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan ska vara ledande på utvalda marknader för kommersiella lokaler i Sverige främst kontor. Vasakronan erbjuder effektiva lokaler och kundanpassade tjänster för att få nöjda och lojala kunder. Med hög kompetens, ständiga förbättringar och i samverkan med kunderna ska Vasakronan uppnå en Avkastning på justerat eget kapital Räntetäckningsgrad 1 Under de tre senaste åren har Vasakronan med marginal klarat avkastningskravet. Under 1995 och 1996 genomfördes ingen fastighetsvärdering. Soliditet % Utfall Mål Mål 35% 1999 Soliditetsmålet har förändrats under året och anger nu synlig soliditet i stället för justerad soliditet. Soliditet för 1999 ligger strax över målet. ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, Kassaflödesmässig Mkr 1200 Utfall Ordinarie utdelning Extra utdelning Mål Mål 2,0 Räntetäckningsgraden är satt för att ge Vasakronan en finansiell stabilitet. Utfallet de tre senaste åren har överstigit kravet. Utdelning förslag Vasakronan har uppfyllt ägarnas utdelningskrav. Extrautdelningen har lämnats för att finansiera avyttringar av verksamheter till Finansdepartementet i samband med renodlingen av företaget. Mål Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 50% av vinsten efter skatt) stark marknadsposition och en god resultat- och värdeutveckling. Mål Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått de finansiella och icke finansiella målen, förutom avkastningskravet, vilket gäller över en konjunkturcykel. Mot denna bakgrund har ett strategiarbete inletts med syfte att gå igenom och vidareutveckla Vasakronans mål. Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå förändras. Avkastningskravet är den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter. Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den enskilt största kostnaden i ett fastighetsbolag, så även i Vasakronan. För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Räntetäckningskravet är också satt för att behålla nuvarande rating på kapitalmarknaden. Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög utdelningsandel och samtidigt medge möjlighet att genom investeringar utveckla Vasakronan.

9 7 Finansiella mål och måluppfyllelse Avkastning på justerat eget kapital En avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. För 1999 uppgick avkastningskravet till 9,5 procent och avkastningen till 18,2 procent. Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger. För 1999 uppgick räntetäckningsgraden till 2,3 gånger. Soliditet En synlig soliditet som långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Per den 31 december 1999 uppgick soliditeten till 38 procent. Utdelning En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. För 1998 uppgick den ordinarie utdelningen till 3 procent av justerat eget kapital, 366 Mkr. För 1999 föreslås utdelningen till 157 Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultatet efter finansiella kostnader. Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. För 1999 uppgick resultatet till 81 respektive 44 procent. Under 1999 har kundlojaliteten minskat något i Vasakronan främst till följd av en hårdare konkurrens, högre hyresnivåer, en stor integration av SEB-beståndet och ett stort fokus på Y2K-arbetet. Minskningarna har skett både i de interna undersökningarna och i den externa NKI/Fastighetsbarometern. Ökad systematik i arbetet införs 2000 för att stärka kundrelationen. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål. För 1999 uppgick resultatet till 86 respektive 50 procent. Stora insatser har gjorts för att förändra Vasakronans företagskultur med en historia från en statlig myndighet till ett affärsmässigt tjänsteföretag. Värdena för personalens motivation har ökat också till följd av det nyintroducerade styroch incitamentsystemet E V A. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. För 1999 uppgick resultatet till 87 respektive 52 procent. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper till Vasakronan. Antalet tillfrågade är få och därför kan resultatet lätt variera. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. Strategi Vasakronans strategi är både funktionellt och geografiskt inriktad. Funktionellt är fastighetsbeståndet koncentrerat till kommersiella lokaler och geografiskt till orter i Sverige med god utvecklingspotential. Vasakronan satsar på att ha en stark lokal position med fastigheter i huvudsak i citynära lägen. Detta gör att fastighetsbeståndet innehål- Kunder Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? % Ja, definitivt Ja Mål 95% 100 Medarbetare Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? 100 % Ja, definitivt Ja Mål 95% Kapitalmarknad, media, politiker Känner du till Vasakronan? % Ja, mycket väl Ja, väl Mål 95% Inför 2000 planeras ytterligare aktiviteter för att stärka kundrelationerna E V A som styrsystem har bidragit till att höja motivationen ytterligare Konsekvent och transparent information har gett en god kunskap hos nyckelpersoner.

10 8 ler en hel del butiker och köpcentra. En stark lokal position ger möjlighet att erbjuda kunder alternativa lokaler inom beståndet. Vasakronan verkar i Stockholm, Malmö och Göteborg samt i ytterligare 12 städer; Lund, Kristianstad, Växjö, Linköping, Jönköping, Karlstad, Örebro, Uppsala, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Etik Vasakronan har en väl utarbetad etikpolicy i syfte att skapa en gemensam syn på affärsmässiga etik- och moralfrågor. Information Vasakronan följer en öppen och tydlig informationspolitik med uttalat mål att skapa rättvisande förväntningar på företaget. Stockholms Fondbörs regler om informationsgivning följs i all kommunikation. Sveriges Finansanalytikers Förenings rekommendationer och Sveriges Informationsförenings rekommendation om Effektiv Information är vägledande för informationsgivningen. För att möta marknadens krav på information och analysunderlag är Vasakronan en av deltagarna i Svensk Fastighetsindex. I Jönköping har Vasakronan under året köpt två fastigheter från NCC. Bland annat kvarteret Öriket, vid Munksjön, som är Jönköpings tydligaste profilfastighet.

11 9 Miljö Vasakronan har en väl dokumenterad miljöpolicy som syftar till att i samverkan med kunderna bedriva en verksamhet som passar in i det ekologiskt bärkraftiga samhället. Kvalitet Verksamheten styrs och utvecklas mot målet att uppnå ständiga förbättringar. Organisationen är decentraliserad och präglad av synsättet inom TQM, Total Quality Management. IT Informationsteknologi Ökande behov av information, tillgänglighet och snabb kommunikation kräver utveckling av nya ITtillämpningar. Vasakronan ska som Sveriges ledande fastighetsföretag ha det bästa IT-stödet i branschen. Stordriftsfördelar gör detta möjligt och ska ge ett försprång till konkurrenterna. Styrelsens arbetsformer Vasakronan AB är ett helägt dotterbolag till Civitas Holding AB som ägs av den svenska staten via Finansdepartementet. Vasakronans styrelse består av åtta ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Bland de bolagsstämmovalda ledamöterna finns en person med direkt anknytning till Vasakronans ägare. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Vid styrelsens sammanträden närvarar också Vasakronans vice VD, Ekonomi- och Finansdirektör, Informationsdirektör och styrelsens sekreterare som är bolagets Chefjurist. Under verksamhetsåret 1999 hade styrelsen sex ordinarie sammanträden enligt följande: Februari Bokslut, genomgång med Vasakronans revisorer April Kvartalsbokslut, prognos Juni Affärsplan, strategidiskussion September Halvårsbokslut, prognos, besök på region Oktober Kvartalsrapport, prognos December Budget Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa styrelsens behov av information och beslutsunderlag. Utöver detta har ett extra styrelsesammanträde hållits för att besluta om firmateckningsrätt och arbetsordning. I denna arbetsordning finns angivet ansvar och befogenheter, styrelsens storlek och sammansättning, anvisningar för hur styrelsesammanträden ska genomföras och hur protokoll ska upprättas, arbetsfördelning styrelse/ordförande/vd, vilka frågor som fordrar beslut av styrelsen, hur ekonomisk rapportering ska utföras samt sekretessregler. Höga krav ställs på den ekonomiska rapporteringen och på underlag i varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets revisor rapporterar varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Den långsiktiga investeringen att stärka Vasakronan som varumärke fortsatte under året. Syftet är att starkare etablera företaget hos kunder och potentiella kunder samt i marknaden.

12 10 Fastighetsmarknaden Den svenska ekonomin har under senare delen av 1990-talet utvecklats positivt. Sysselsättningen stiger och arbetslösheten faller. Tillväxten i ekonomin ligger kring 3 procent. Sverige har idag en låg inflation, en stark tillväxt i näringslivet och en relativt låg räntenivå. Investeringsviljan i fastigheter är på grund av den gynnsamma allmänekonomiska situationen fortsatt stark. Trenden är tydlig mot att industri- och tjänsteföretag renodlar sin verksamhet till kärnaffären och säljer sina fastighetsbestånd till professionella fastighetsaktörer. Telia, SEB, FöreningsSparbanken och Ericsson är exempel på företag som följt denna strategi. Det finns en tydlig trend i fastighetsbranschen mot en större fokusering av verksamheten till exempelvis kontor, hotell eller köpcentra. Dessutom finns en trend mot att fastighetsbolagen blir större. Det finns ett gott utbud av fastigheter till försäljning i de flesta av Vasakronans utvalda 15 städer. Direktavkastningskravet har fortsatt att sjunka över hela landet och antalet fastighetsaffärer är stort. Vakanserna har sjunkit i hela landet och på vissa delmarknader i storstäderna är vakansgraden i princip noll. Med de sjunkande vakansgraderna i centrala lägen har också hyresnivåerna ökat kraftigt, främst i Stockholm där nu enstaka hyreskontrakt tecknats på över kr/m 2. Det är svårt att finna kontorslokaler i Stockholms City, speciellt större ytor. I Göteborg och Malmö har hyresuppgången under 1999 varit i storleksordningen procent. I de stora universitetsstäderna är uppgången i storleksordningen 10 procent. Uppgången på andra marknader i Sverige är relativt måttlig. Flera nybyggnadsprojekt har börjat diskuteras i storstäderna. Byggbolagen är idag mycket intresserade av att förvärva byggrätter. Ett stort antal renoveringsprojekt drivs av de ledande fastighetsbolagen. Däremot finns i princip inga spekulationsbyggen utan företagen inväntar hyresgäster innan byggstart. Hyresnivåer, kontor i bästa läge kr/m % Stockholm Göteborg Malmö 1 T o m september Källa: NewSec Direktavkastningskrav, kontor i bästa läge Stockholm Göteborg Malmö 1 T o m september Källa: NewSec För Vasakronan är en nöjd kund utgångspunkten för en långsiktig och utvecklande relation som ska vara lönsam för båda parter. Vasakronan genomför kontinuerligt måldialoger med samtliga kunder i syfte att förstå deras utvecklingsbehov.

13 11 Konkurrentjämförelse I Sverige har fastighetsbranschen av tradition varit mycket fragmenterad. Uppdelningen av branschen mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har blivit tydligare, även om många bolag äger både och. Ägarbilden är starkt diversifierad och det finns många olika sorters fastighetsägare. Många fastighetsägare äger en fastighet som används för den egna verksamheten. Byggbolagen har traditionellt varit stora fastighetsägare, men en strategiförändring har skett till att byggbolagen idag oftast är med i utvecklingsskedet av fastigheter och därefter säljer till professionella fastighetsföretag. Drott är till exempel ett bolag som Skanska börsnoterat, för att kunna satsa sina resurser på projektutveckling. Försäkringsbolagen är stora fastighetsägare, där fastigheterna är ett komplement till finansiella placeringar. Under 1990-talet har bankerna börsnoterat fastighetsbolag från tidigare pantsatta krediter till exempel Diligentia, Mandamus och Näckebro (ingår nu i Drott). Staten är också en stor fastighetsägare bland annat genom Vasakronan och AP Fastigheter. Statliga företag har också sålt ut stora fastighetsbestånd under senare år exempelvis Telaris fastighetsbestånd (numera Amplion), Stenvalvet och delar av Postfastigheter. Konkurrensen om kunderna har skärpts under hela 1990-talet. Fastighetsbarometern (NKI) och Svenskt Fastighetsindex har blivit goda verktyg för benchmarking inom fastighetsbranschen. Vasakronan jämförs här med ett antal andra svenska fastighetsbolag med stora kommersiella fastighetsinnehav. Företag i fastighetsbranschen har olika redovisningsprinciper avseende bland annat avskrivningstider, administration och aktiveringar. Företag kan ett enskilt år redovisa stora realisationsvinster. Det är därför svårt att göra en helt korrekt jämförelse mellan bolagen. UPPGIFTER UR ÅRSREDOVISNINGAR 1998 SAMT PROFORMAUPPGIFTER Hyresintäkter Bokfört värde Uthyrbar area, Sverige Mkr Drott Wihlborgs Vasakronan AP Fastigheter Tornet Balder/Prifast Diligentia Castellum Hufvudstaden Diös Norrporten Mkr Drott Wihlborgs Vasakronan AP Fastigheter Tornet Balder/Prifast Diligentia Castellum Hufvudstaden Diös Norrporten m 2 kontor/butiker i Sverige Drott Wihlborgs Vasakronan AP Fastigheter Tornet Balder/Prifast Diligentia Castellum Hufvudstaden Diös Norrporten Direktavkastning Resultat efter finansiella poster Soliditet % Drott Wihlborgs Vasakronan AP Fastigheter Tornet Balder/Prifast Diligentia Castellum Hufvudstaden Diös Norrporten Mkr Drott Wihlborgs Vasakronan AP Fastigheter *) Tornet Balder/Prifast Diligentia Castellum Hufvudstaden Diös Norrporten *) Uppgift saknas % Drott Wihlborgs Vasakronan AP Fastigheter Tornet Balder/Prifast *) Diligentia Castellum Hufvudstaden Diös Norrporten *) Avser Balder

14 12 ÖVERSIKT Fastigheterna Funktionell och geografisk renodling Vasakronan har genomgått en strategisk renodling. Fastigheter har sålts för att koncentrera fastighetsbeståndet både funktionsmässigt och geografiskt. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till kommersiella lokaler på 15 orter. Region Syd I södra Sverige har Vasakronan starka marknadspositioner i Linköping, Växjö och Kristianstad. I Malmö har positionen stärkts genom fastighetsförvärv i centrala lägen. I Lund har under det senaste året en marknadsorganisation byggts upp och en expansion inletts. Region Stockholm I Stockholm har Vasakronan en marknadsledande position med kontorslokaler i city- eller innerstadslägen eller i goda kommunikationslägen strax utanför tullarna. I Uppsala har Vasakronan ett samlat fastighetsbestånd i gott kontorsläge. Region Nord Vasakronan är Norrlands största fastighetsägare på kommersiella lokaler med ett stort utbud av lokaler i centrala lägen. I Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå har Vasakronan marknadsledande positioner. Region Väst Starka marknadspositioner finns i Karlstad och Örebro. Under 1999 har ett antal fastighetsförvärv skett i Jönköping för att inta en ledande marknadsposition. Vasakronan är störst på kontor i centrala Göteborg. Organisation Verksamheten är decentraliserad och drivs via fyra regionkontor, 19 marknadsområden samt två dotterbolag, Vasakronan InfraCity AB och Vasakronan Service Partner AB. Vid Vasakronans koncernkontor finns staber för Ekonomi och Finans, Information, IT, Juridik, Personal samt Kvalitet och Miljö. Ett övergripande mål i organisationen är att arbeta med decentraliserat beslutsfattande och att kontinuerligt öka kundfokuseringen.

15 13 MARKNAD Umeå Sundsvall Luleå Gävle Karlstad Region Nord Uppsala M A R K N A D Örebro Göteborg Väst Göteborg Öst Region Väst VD Ekonomi och Finans Information IT Juridik Personal Kvalitet och Miljö Region Stockholm Stockholm Norr Stockholm City Stockholm Öster M A R K N A D Jönköping Region Syd InfraCity Malmö Nord Linköping Malmö Syd Lund Kristianstad Växjö MARKNAD I början av 2000 delades marknadsområde Göteborg i Göteborg Öst och Göteborg Väst för att förbättra kundkontakten ytterligare. Vasakronan Service Partner AB erbjuder fastighetsrelaterade tjänster och är en del av marknadsområde Stockholm Öster. Vasakronans lokalarea m 2 Kontor Butiker Garage Förråd Bostäder Övrigt Totalt Region Syd Väst Stockholm Nord Totalt Vasakronans hyresintäkter 1999 Mkr Kontor Butiker Garage Förråd Bostäder Övrigt Totalt Region Syd Väst Stockholm Nord Eliminering Totalt Vasakronans nyckeltal (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokalarea) Hyres- Drift- Fastighets- Under- Driftkr/m 2 intäkter kostnader skatt håll överskott Region Syd Väst Stockholm Nord Totalt

16 14 Förändring av fastighetsbeståndet Vasakronan har successivt renodlat fastighetsbeståndet till kommersiella lokaler och då främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer med god utvecklingspotential. Under 1999 fortsatte framförallt förvärven av fastigheter. Vasakronan har totalt förvärvat fastigheter för Mkr och avyttrat fastigheter för Mkr med en reavinst på Mkr. AVYTTRAT Specialfastigheter 3,4 Stenvalvet 4,9 Övrigt 1,8 Miljarder kronor Fastighetsaffärer Kungliga Byggnadsstyrelsen Vasakronans fastigheter förvärvsvärde 17,2 Vasakronans fastigheter marknadsvärde 27,2 FÖRVÄRVAT Gotic 1,8 Övrigt 2,8 SEB 4,2 InfraCity 0,8 Fastighetsbeståndet har omstrukturerats kraftigt under de senaste åren. Fastigheter för 10,1 miljarder kronor har sålts och fastigheter för 9,6 miljarder kronor har köpts. Samtidigt har fastighetsbeståndet haft en god värdeökning. Mkr Totalt Försäljning Reavinst Förvärv Historik Enligt riksdagsbeslut upphörde Byggnadsstyrelsen och dess monopolsituation Myndigheter och verk var inte längre tvingade att hyra hos en statlig hyresvärd utan kunde fritt välja på marknaden efter andra sätt att lösa sina lokalbehov. Under 1993 bildades Vasakronan och den 1 oktober 1993 förvärvade Vasakronan fastigheter från staten för totalt 17,2 miljarder kronor inklusive lagfarter. Löptiderna i Vasakronans hyresportfölj var fastlagda utifrån övergångsbestämmelser fastställda av regeringen. Nästan alla hyreskontrakt omförhandlades mellan 1993 och Vasakronan har renodlat beståndet till kommersiella lokaler främst kontor genom att; 1995 sälja fastigheter för Lantbruksuniversitetet till Statliga Akademiska Hus bilda Specialfastigheter Sverige med bland annat kriminalvårdens fastigheter och specialskolor. Under 1998 såldes de två sista specialfastigheterna, polishuset på Kungsholmen i Stockholm och Flygvapenmuseet i Linköping till Specialfastigheter. Sedan delades bolaget ut till Finansdepartementet sälja teknikkonsultföretaget Confortia till Sydkraft Konsult. För att koncentrera företaget till 15 städer har främst följande affär gjorts; 1997 förvärvade det nybildade bolaget Stenvalvet Fastighets AB 188 fastigheter på 98 orter för 4,9 miljarder kronor. Vasakronan har sedan expanderat i Stockholm, Malmö, Göteborg och i 12 andra städer genom att; 1997 förvärva det O-listenoterade Gotic i Malmö med fastigheter värderade till 1,8 miljarder kronor förvärva SEBs rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor förvärva InfraCity med fastigheter värderade till 0,8 miljarder kronor. genomföra ett stort antal fastighetsköp på de utvalda 15 orterna. Vasakronan har i omstruktureringen av bolaget totalt sålt fastigheter för 10,1 miljarder kronor och köpt fastigheter för 9,6 miljarder kronor.

17 15 Investeringar Under 1999 uppgick investeringarna till (5 655) Mkr. Av dessa utgjorde (4 992) Mkr fastighetsförvärv och 935 (633) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar. Under 1999 har Vasakronan investerat framförallt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vasakronan har investerat kraftfullt i ett gynnsamt konjunkturläge. Detta för att omvandla fastighetsbeståndet och kunna erbjuda kunderna effektiva lokaler och uppnå en god värdeutveckling. I Stockholm pågår omfattande investeringsprojekt för totalt Mkr. Den ombyggnad som gjorts i Port 108 inom kvarteret Garnisonen på Östermalm är helt jämförbar med ett nybyggnadsprojekt. Kvarteret Lysbomben på Kungsholmen och kvarteret Primus på Lilla Essingen har båda genomgått omfattande renoveringar. I Malmö har ny- och ombyggnad inom kvarteret Elgen och kvarteret Björnen genomförts för totalt 160 Mkr. Även under 2000 är stora investeringar planerade. I kvarteret Garnisonen pågår ombyggnad av cirka m 2 kontor för SIFO, inom kvarteret Uppfinnaren 2 påbörjas ombyggnad av cirka m 2 kontor för ännu ej kontrakterade hyresgäster och i InfraCity färdigställs Infra Business Center om totalt cirka m 2. Vasakronans investeringar i befintliga fastigheter är samtliga av karaktären förbättringar/ombyggnader för nya hyresgäster. Större beslutade/pågående fastighetsprojekt Beräknad driftöverskottsutveckling, Mkr Beräknat Total fastighets- Driftöver- Driftöver- Driftöver- Driftöver- Region Ort, fastighet färdigställt investering, Mkr skott 1999 skott 2000 skott 2001 skott 2002 Stockholm Stockholm, Garnisonen 3, Port Stockholm Stockholm, Garnisonen, Svea Livgarde Stockholm Stockholm, InfraCity Stockholm Stockholm, Primus Stockholm Stockholm, Uppfinnaren Summa

18 16 Fastighetsaffärer Vasakronan har genom fastighetsförvärv förstärkt marknadspositionen i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Lund, Linköping, Kristianstad, Umeå och Luleå. Samtidigt har främst bostadsfastigheter sålts för att renodla beståndet i Malmö, Växjö, Sundsvall, Linköping, Karlstad och Tumba. I mars förvärvades fastigheten Karl X 1 i Kristianstad av Balder för 12 Mkr. I mars förvärvades också fastigheten Apollo 1 i Gamla Stan i Stockholm för 32 Mkr av Skandia. Dessutom köptes Repslagaren 31 i centrala Lund av LKF, Lunds Kommun, för 75 Mkr. I maj övertogs fastigheten Nordstaden 17:6 i Göteborg från Akelius Fastigheter för 35 Mkr. I maj förvärvades fastigheten Knarrarnäs 6 i Kista/Stockholm av Océ för 75 Mkr. I juli köptes två fastigheter av NCC i Jönköping. En av Jönköpings riktiga profilfastigheter vid den så kallade Ön förvärvades för 157 Mkr och Rälsen 1 vid järnvägsstationen för 10 Mkr. I september förvärvades fyra centralt belägna fastigheter i Göteborg av JM för 274 Mkr. Förvärvet omfattade tre fastigheter i Gårda och Gullbergsvass samt en Inom Vallgraven. I september övertogs två fastigheter i Malmö från Skandia för 117 Mkr. Fastigheterna ligger i inre hamnen och är idag Skandias huvudkontor i Malmö. I september förvärvades Infra- City AB från Agilia Holding, SEB Invest och Stämjärnet (ägt av Merita- Nordbanken). Köpeskillingen för samtliga aktier i InfraCity AB uppgick till 294 Mkr, vilket motsvarade ett fastighetsvärde på 791 Mkr. Bolaget konsoliderades från 1 januari I september förvärvades en centralt belägen fastighet i Linköping av HSB för 11 Mkr i en bytesaffär med byggrätter till cirka 100 bostadslägenheter. I november köptes ytterligare en fastighet i Linköping av Linköpings Kommun för 6 Mkr. I december köptes två fastigheter i Umeå och två fastigheter i Luleå av Tornet för 44 Mkr. I december köptes även en fastighet i Gullbergsvass i Göteborg av NCC för 150 Mkr. Vasakronan har samtidigt fortsatt att renodla fastighetsbeståndet och sålt bostadsfastigheter. I Malmö har tre bostadsfastigheter i centrala Malmö avyttrats till Solrosen Invest för 124 Mkr. Vidare har MKB, Malmö Kommunala Bostadsbolag, köpt två bostadsfastigheter för 20 Mkr och en nybildad bostadsrättsförening har övertagit fastigheten Jasminen 1 för 14 Mkr. Bostadsfastigheterna Gnistan 4 har avyttrats till Bygg Entreprenad Lennart Gullin och Spillkråkan 1 och 2 till Wallhouse. Köpeskillingen uppgick till 40 Mkr. Detta innebär att samtliga bostadsfastigheter som ingick i det fastighetsbestånd som tidigare förvärvades från Gotic och som skulle säljas vidare, nu är sålda. I Växjö har bostadsfastigheter sålts för 8 Mkr. I Sundsvall har två industrifastigheter sålts för 8 Mkr och i Åre har en bostadsfastighet sålts för 1 Mkr. I Karlstad har det tomställda polishuset sålts till JM för 15 Mkr. JM kommer att bygga om fastigheten till bostäder. I Tumba har exploateringsmark för 26 Mkr sålts till Botkyrka kommun och ett polishus i Sandhamn avyttrats till Värmdö kommun. Vasakronan har blivit ledande på kontor i centrala Göteborg. Under 1999 förvärvades fyra fastigheter av JM, en fastighet av NCC och en fastighet från Akelius Fastigheter.

19 17 Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling Tillträdes- Hyresintäkter Driftöverdatum Ort Fastighet Säljare Mkr dag helår skott helår Kristianstad Karl X 1 Balder Lund Repslagaren 31 LKF, Lunds Kommun Stockholm Apollo 1 Skandia Göteborg Nordstaden 17:6 Akelius Fastigheter Stockholm Knarrarnäs 6 Océ Svenska Jönköping Öriket 1 NCC Jönköping Rälsen 1 NCC Malmö Bylgia 1 o 2 Skandia Göteborg Gårda 18:20, 18:24 JM Göteborg Inom Vallgraven 35:12 JM Göteborg Gullbergsvass 3:18 JM Linköping Dalkullan 19 HSB Stockholm Grimsta 14:5 m fl 1 SEB, Nordbanken, Agilia Holding Linköping Djäknen 1 o 2 Linköpings kommun Umeå Skvadronen 1 Tornet Umeå Svarvaren 2 Tornet Luleå Ripan 14 Tornet Luleå Bergnäset 3:54 Tornet Göteborg Gullbergsvass 16:1 NCC Lagfarter 20 Summa InfraCity. 2 Avser aktieförvärv om 294 Mkr motsvarar fastighetsvärde om 791 Mkr. Fastighetsförsäljningar Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes- Hyresintäkter Driftöverdatum Ort Fastighet Köpare Mkr dag helår skott helår Växjö Regementsparken Sällhem Växjö Gripen 2 Spaför Fastighet Malmö Jasminen 1 Brf Versailles Malmö Hagen 1 MKB Malmö Lodet 1 MKB Karlstad Freja 12 JM Stockholm Eknö 1:800 Värmdö kommun Göteborg Torp 50:3 Sveriges Radio Malmö Vintrie 20:62 Svensson/Wadgård Linköping Djäknen 5 HSB Malmö Värnhem 1 Solrosen invest Malmö Reval 2 och Kråkan 32 Solrosen invest Tumba Tumba 7:219 Botkyrka kommun Sundsvall Högom 3:158 Bevego Byggplåt & Ventilation Sundsvall Vävskeden 6 TotalFörvaltning Malmö Gnistan 4 Bygg Entreprenad Lennart Gullin Åre Storlien 1:5, del av Lagun Fastighet Malmö Spillkråkan 1 2 Wallhouse Summa

20 18 Marknadsvärdering Bedömt marknadsvärde, Mkr Region Syd Justerad Kontrakterad Justerat direkt- Bokfört Marknadsårshyra 1 driftöverskott 2 avkastning, % 3 värde 4 värde Malmö Lund Kristianstad Växjö Linköping Region Väst Göteborg Jönköping Karlstad Örebro Övrigt Region Stockholm Stockholm City Gamla Stan Vasastan Östermalm Övriga innerstaden Norra storstockholm Södra storstockholm InfraCity Uppsala Region Nord Sundsvall Gävle Umeå Luleå Övrigt Summa Vid årsskiftet 1999/2000 genomförde NewSec Analys på uppdrag av Vasakronan en bedömning av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Fastigheterna värderades även vid årsskiftena 1997/1998 och 1998/1999 enligt samma grundläggande principer. Innan dess värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna Marknadsvärdering Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter utom de fastigheter som köpts under andra halvåret 1999, vilka har internvärderats. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedöms till 27,2 (22,3) miljarder kronor, inklusive exploateringsmark, en ökning med 4,9 miljarder kronor. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd inklusive investeringar uppgick till 3,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 14 procent. Effekten av köp och försäljningar var 1,7 miljarder kronor och investering 0,9 miljarder kronor. Det bokförda värdet för motsvarande fastigheter är 18,2 (16,5) miljarder kronor, exklusive pågående projekt. Latent skatt på övervärden 193 Kostnad för lokal fastighetsadministration 134 Totalt Samtliga gällande hyreskontrakt per 1 jan 2000 omräknad till helår. 2 Driftöverskott omräknat med gällande hyreskontrakt per 1 jan Underhållskostnader har omräknats till 100 kr/m 2 och år. 3 Direktavkastning beräknat på justerat driftöverskott och bokfört värde per 31 dec Latent skatt redovisas separat. Exklusive pågående projekt. Geografisk analys av fastighetsvärden, jämförbara fastigheter Mkr Förändring, % Stockholm Malmö Göteborg Övriga 12 städer Totalt Vasakronans fastighetsbestånd på jämförbara fastigheter har ökat i värde med 14 procent mellan 1998 och Det totala marknadsvärdet uppgår till 27,2 miljarder kronor.