Start-PM. Ärendet. Detaljplan för fastigheterna Holmia 1, 2 och 3 i stadsdelen Hersby Dnr MSN/2014:792. Planutskottet

Transkript

1 Dnr MSN/2014:792 Planutskottet Start-PM Detaljplan för fastigheterna Holmia 1, 2 och 3 i stadsdelen Hersby Ärendet Kommunfullmäktige godkände i juni 2014 ett planprogram för Centrum-Torsvik. Miljöoch stadsbyggnadskontoret föreslår nu att en detaljplan för Holmia 1, 2 och 3 i Hersby upprättas i enlighet med planprogrammet. Fastighetsägaren vill ändra användningen för Villa Oldenburg på Holmia 1 och bygga bostadshus på Holmia 2 och 3. Planområdet omfattar tre fastigheter i västra delen av kvarteret Holmia.

2 Bakgrund Stiftelsen Ulf Lundahls minnesfond inkom 2007 med en ansökan om ändring av detaljplanen för Holmia 1. Under planarbetet, som pågick periodvis mellan år 2007 och 2011, utreddes möjligheten att ha en skola i Villa Oldenburg. I december 2011 avbröts planarbetet och avtalen upphörde att gälla då kommunstyrelsen fastställde att Holmia 1 i fortsättningen skulle ingå i planprogrammet för Centrum-Torsvik. Stiftelsen Ulf Lundahls minnesfond lämnade under hösten 2014 in en promemoria över tänkbar utveckling av fastigheterna Holmia 1, 2 och 3. I promemorian står det att målsättningen enligt stiftelsens gåvobrev är att fastigheterna blir en hemvist för unga människors utbildning och att Villa Oldenburg ska komma många personer till del. Det är samtidigt angeläget att detaljplanen tillåter såväl öppna verksamheter som begränsad näringsverksamhet (kontor) då det ökar möjligheterna att finna lämpliga huvudmän för verksamheterna. Ägandet av fastigheterna på Holmia 1, 2 och 3 är långsiktigt eftersom Stiftelsen Ulf Lundahls minnesfond inte får lov att sälja marken enligt stadgarna. De nya husen avses bli hyresrätter i någon form. Studentbostäder eller ungdomsbostäder (mindre lägenheter) har diskuterats som möjlig användning. Syfte Planens syfte är att ge Villa Oldenburg på fastigheten Holmia 1 ett bredare användningsområde och att bebygga granntomterna Holmia 2 och 3 med bostäder. De nya husens volymer ska anpassas till områdets karaktär av villastad och placeras med respektavstånd till Villa Oldenburg. Villa Oldenburg på Holmia 1 har ett högt kulturhistoriskt värde och lämplig verksamhet i byggnaden behöver utredas. De tre fastigheterna ligger i en kulturhistoriskt värdefull bebyggelsemiljö vilket medför höga krav på planering och gestaltning. Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Planområdet är beläget öster om Lidingö centrum i västra delen av kvarteret Holmia i stadsdelen Hersby. Detaljplanen omfattar fastigheterna Holmia 1, 2 och 3. Holmia 1 har adresserna Fylgiavägen 2 och 4, Holmiavägen 2 samt Lejonvägen 32. Holmia 2 har adressen Lejonvägen 30 och Holmia 3 har adressen Holmiavägen 4. Fastigheterna ägs av Stiftelsen Ulf Lundahls minnesfond och den totala arealen för området är kvadratmeter. Holmia 1 har arealen 3850 kvadratmeter, Holmia 2 arealen kvadratmeter och Holmia 3 arealen kvadratmeter. 2

3 De tre fastigheterna Holmia 1, 2 och 3. Förslag till planområdesgräns ritad i rött. Exakt avgränsning avgörs under planarbetet. Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan I översiktsplan 2012 redovisas aktuellt område som bostad inklusive park, skola och andra bostadselement. Området redovisas vidare som kulturhistoriskt värdefull bebyggelsemiljö i gällande översiktsplan. Detaljplan Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes den 7 februari 1913 (0186-AQ13G). Planen anger bland annat att användningen är bostadsändamål, att en huvudbyggnad får uppföras inom varje fastighet och att huvudbyggnaden får inredas för högst två familjer. Huvudbyggnadens placering får inte ligga närmare tomtgräns än 6 meter och på varje tomt får en grindstuga för bostadsändamål på högst 30 kvadratmeter uppföras. Byggnaderna på en tomt får tillsammans uppta högst så stort utrymme i kubikmeter räknat som tomtarealen innehåller antal kvadratmeter. Fastighetsplan För området finns en fastighetsplan som är den tomtindelning som fastställdes den 23 februari Fastighetsplanen är delvis genomförd för den del som berör Holmia 1. I den nya detaljplanen upphävs den gamla fastighetsplanen för området och då uppstår möjligheten att justera de olika fastigheternas gränsdragningar. 3

4 Planprogram för Centrum-Torsvik Miljö- och stadsbyggnadskontoret tog fram ett planprogram för Centrum-Torsvik som godkändes av kommunfullmäktige den 16 juni Planprogrammet redovisar lämplig markanvändning och ger riktlinjer för den fortsatta planeringen. Holmia 1, 2 och 3 ingår i planprogrammet där det står att ny bebyggelse på dessa fastigheter endast bör ske på befintliga tomter i kvarteret Holmia. Det står också angivet att den nya bebyggelsen bör ha en villaliknande karaktär i två till tre våningar. Gestaltningsprogram för Centrum-Torsvik Ett gestaltningsprogram håller på att tas fram för hela stadsutvecklingsområdet Centrum-Torsvik. Det beräknas antas under Tanken är att kommande detaljplaner ska luta sig mot gestaltningsprogrammet. Kulturmiljöprogram Lidingö stad tog 1990 fram kulturmiljöprogrammet Lidingös kulturhistoriska miljöer. Det har fungerat som underlag till gällande översiktsplan Översiktplan 2012 hänvisar till kulturmiljöprogrammets redovisning av kvarteret Holmias kulturhistoriska värde och Villa Oldenburgs kulturhistoriska betydelse. Förutsättningar och förändringar Stads- och landskapsbild Arbetet med utvecklingen av Centrum-Torsvik ska enligt planprogrammet ske med ledorden småskaligt, varierat och anpassat till platsen. Holmia är granne till Lidingö centrum och samtidigt del av Lidingös äldsta bebyggelse. Placeringen i gränslandet mellan centrum och villastad ställer höga krav på avvägningar kopplade till ledorden. Ledorden påverkar planarbetet avseende stads- och landskapsbild för Holmia 1, 2 och 3. Småskalighet kan innebära att de planerade byggnaderna ska anpassas till villastaden för att bevara den gröna karaktären med uppvuxna träd och grönska. För att skapa en variation inom området är arkitektur och gestaltning av betydelse under planarbetet. Inspiration till den nya bebyggelsen går att hämta i såväl utformningen av Lidingö centrum som i villastadskaraktären runt Holmia. Bebyggelse På Lidingö finns en tradition av att bygga hus som är anpassade till topografin. De nya husen bör därför anpassas till terrängen så att landskapet behåller sin kontur och karaktär. Det är viktigt att den tillkommande bebyggelsen tillvaratar platsens specifika förutsättningar och passar in i närliggande bebyggelsemiljöer. Kriterier för god arkitektur på Holmia 2 och 3 kommer att specificeras vidare i planarbetet. 4

5 Fastighetsägarens förslag på hur Holmia 2 och 3 kan utvecklas. Förslaget ger en exploatering på cirka 2000 kvm bruttoarea. Natur Idag innehåller planområdet till största delen naturlika planteringar med olika träd, bland annat björk, lärk, poppel och tall. Bland tallbeståndet finns en del gamla exemplar som bör få skyddsbestämmelser mot fällning. Ett av villastadens betydelsefulla signum är högvuxna träd. En trädinventering har gjorts men den behöver kompletteras i det fortsatta planarbetet. Kulturmiljö Bebyggelsemiljö Holmia är det äldsta villastadskvarteret på Lidingö och har idag en mycket välbevarad och genuin kvartersmiljö från 1900-talets början. Villorna i området har till stor del ursprungliga exteriörer i nationalromantik, jugend och jugendbarock. Husen är individuellt utformade med indragna placeringar. Tomtindelningen är bevarad och har en förankring i områdets kulturhistoria och i den stadsplan som togs fram De stora tomterna på Holmia 1, 2 och 3 karaktäriseras bland annat av staket, grindar, murar, terrasser och höga karaktärsträd. När huset på fastigheten Holmia 1 byggdes gjordes det i samklang med naturen. Skydds- och varsamhetsbestämmelser bör även omfatta de naturlika tomternas innehåll och hur bebyggelsemiljön är utformad. 5

6 Villa Oldenburg sedd från hörnet Lejonvägen - Fylgiavägen. Villa Oldenburg Villa Oldenburg byggdes 1909 och är en av Villastadens äldsta och mest monumentala villor. Den är ritad av Per Olof Hallman som under tidigt 1900-tal var en av landets främsta stadsplanearkitekter. Han ritade år 1913 den ovan nämnda stadsplanen för Lidingö där kvarteret Holmia ingår. Villa Oldenburg på fastigheten Holmia 1 bedöms ha ett mycket högt kulturhistoriskt värde. Villan karaktäriseras av jugendbarock med stora burspråk, portaler, bågformiga frontespiser och ett mäktigt avdelat takfall med glasat fönsterband. En mer ingående kulturhistorisk bedömning av byggnaden gjordes tidigare (dnr 2007:11842). Fastighetsägaren har varsamt renoverat utsidan av Villa Oldenburg mellan år 2010 och Den gamla kulören har återställts och nytt tak har lagts. Nu kvarstår renovering av ytorna invändigt. Markförhållanden Marken i planområdet består av berg och morän. En viss variation förekommer, Holmia 3 består helt av berg, Holmia 1 till större delen av berg och Holmia 2 till större delen av morän. Gator och trafik I den fortsatta planeringen behöver in- och utfarter från angränsande gator studeras. En eventuell infart från Lejonvägen behöver utredas då nivåskillnaderna gör det svårt med bara en infart från Holmiavägen. Hänsyn behöver också tas till den kulturhistoriskt värdefulla muren när infarter planeras. 6

7 Teknisk försörjning VA och el finns indraget till Holmia 1 och anslutningspunkt i gatan finns till Holmia 2 och 3. Bredband finns inte. Fastighetsägaren har installerat en bergvärmeanläggning som idag har överkapacitet. Parallellt med planarbetet kan fastighetsägaren studera om de nya husen går att koppla till befintlig bergvärme. Enligt stadens dagvattenpolicy ska lokalt omhändertagande av dagvatten väljas i första hand och dagvattnet ska fördröjas så nära källan som möjligt. Planen ska redovisa lämplig lösning. Buller Enligt planprogrammet kommer remsan närmast Lejonvägen att ha en bullernivå på decibel, db (A), vid ett utbyggt Centrum-Torsvik. En indragen husplacering bör övervägas vid framtida bebyggelse på Holmia 2 och 3, både av kulturhistoriska skäl och av bullerskäl. Tillgänglighet Inom planområdet finns det stora nivåskillnader. Frågor gällande tillgänglighet ska studeras i planarbetet. Miljökonsekvenser En behovsbedömning har upprättats inom ramen för programarbetet med Centrum- Torsvik. Enligt den bedömdes att planprogrammet inte får en betydande miljöpåverkan. En ny behovsbedömning kommer att tas fram för denna detaljplan. Kommunal service Service och handel är huvudsakligen lokaliserad till Lidingö centrum. Här finns även biograf, polisstation, vårdcentral och bibliotek. I närheten av planområdet finns idag två fristående förskolor. I den nya detaljplanen för Lidingö centrum ska lämplig plats för ny förskola ses över. Frågor att utreda Under planarbetet återstår flera frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare: Användning av Villa Oldenburg med förslag på skyddsbestämmelser (q och k) Gestaltning och arkitektur på Holmia 2 och 3 (inklusive solstudier) Höjder och bruttoarea Parkering och trafik Dagvatten (LOD) 7

8 Buller Kulturmiljö (tomtfördelning, hus och trädgård) Kompletterande trädinventering Naturinventering (inklusive inventering av hårda delar såsom berg i dagen) Avfallshantering Genomförande Genomförande och ekonomi Plankostnadsavtal ska upprättas med sökande parter. Utredningar bekostas av fastighetsägaren. Fastighetsbildningsfrågor kan bli aktuella. Erforderliga genomförandeavtal ska tecknas. Planprocess och preliminär tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med normalt planförfarande enligt PBL 2010:900. Den kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande preliminära tidplan: Samråd Tredje kvartalet 2016 Granskning Andra kvartalet 2017 Antagande Första kvartalet 2018 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att det är viktigt att finna en lämplig användning för Villa Oldenburg och för platsen rätt utformning av ny bebyggelse på grannfastigheterna Holmia 2 och 3. Villa Oldenburg står idag tom sånär som på en liten lägenhet. Med rätt funktion kan villan berika området. De höga kulturvärdena är en viktig aspekt både i huset och på tomten. Parkeringsfrågan på fastigheten Holmia 1 behöver också lösas. Gällande hela planen blir en viktig fråga vad platsen tål avseende ny exploatering. Kvarteret Holmia bör hållas samman och endast förtätas måttligt med ny bostads- 8

9 bebyggelse. Stora krav på anpassning, placering och utformning måste ställas när tillskott görs i bebyggelsen. Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att det inom Holmia 2 och 3 kan vara mer lämpligt att bygga två hus än de tre hus, som föreslagits av fastighetsägaren. Tre hus ger för stor andel hårdgjord yta vilket gör att den för kvarteret viktiga trädgårdskaraktären kan försvinna. Tre volymer kan också upplevas som en vägg medan två volymer gör det lättare att skapa siktstråk och behålla den luftiga känslan på platsen. Husvolymerna på platsen ska underordna sig huvudbyggnaden och uppföras med ett lätt och luftigt formspråk. Husen kommer att ha en central plats dels som grannar till Villa Oldenburg och dels som grannar till Lidingö centrum. Det medför höga krav på form och arkitektur av både hus och trädgård. Modeller över olika möjliga byggnadsvolymer och anläggningar på mark behöver tas fram. Likaså en studie i hur platsen kommer att upplevas sett från den mänskliga skalan. Antalet lägenheter på Holmia 2 och 3 kommer att påverka antalet parkeringsplatser på fastigheterna. Utformning och placering av parkeringsplatserna har betydelse för hur mycket man kan bygga och samtidigt behålla en så stor del som möjligt av de natur- och kulturvärden som finns på platsen. Om det går att bygga garage under husen kan en del markparkering utgå. In- och utfarter till fastigheterna i den kuperade terrängen behöver studeras noga. Likaså om det går att ordna en trafiksäker infart från Lejonvägen. Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att med rätt utformning kan den tillkommande bebyggelsen bli en lämplig övergång mellan centrum och villastaden. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Malin Lindqvist Camilla Engström Carita Örnmark Planchef Planarkitekt Planarkitekt 9