Bostaden är lösningen

Transkript

1 Bostaden är lösningen. En helhetsyn på bostadsfrågan. Del 1. Bostaden är lösningen En helhetssyn på bostadsfrågan Del 1

2 Riksbyggen vill härmed tacka alla som bjöd på sin sakkunskap och kompetens: Ann Legeby, Tord af Klintberg, Emma Holmqvist, Patrik Derk, David Alton, Sven Ljung, Markku Rummukainen, Catherina Fored, Lennart Weiss, Barbro Westerholm, Pär Svanberg, Olle Wästberg, Bengt Hansson, Daniel Liljeberg, Teo Strömdahl Östberg, Yvonne Svensson, Patricia Kempff, Bengt Westman, Hannah Wadman, Ingela Lindh, Jonas Hammarlund, Peter Eklund, Petter Jurdell, Stefan Lindbäck och Tobias Olsson.

3 Bostaden är lösningen En väl fungerande bostadsmarknad med hållbara boendemiljöer är grundläggande för såväl samhällets som individens utveckling. Bostadsmarknaden har stor betydelse också för utvecklingen av andra samhällssektorer. Det råder bostadsbrist i Sverige, vilket har stor påverkan på arbetsmarknad och utbildningsnivå men också på äldreomsorg, ungas etablering i vuxenlivet och därmed även barna födandet. Bristen på bostäder drabbar många och är ett hinder för ekonomisk tillväxt och det beskriver vi i denna rapport. Vår analys av samhällsutvecklingen och bostadsmarknaden är första delen av vad som ska bli en bostadspolitisk plattform. Senare i vår kommer vi med denna rapport som bas att presentera åtgärdsförslag för en bättre bostadsmarknad. Huvudförfattare för rapporten är Riksbyggens bostadspolitiska expert Lotta Jaensson. Därutöver har Cattis Carlén, Staffan Eklund och Mårten Lilja medverkat. För att inhämta synpunkter på rapporten och få inspiration till det fortsatta arbetet genomfördes tre rundabordssamtal i mitten av mars med ett antal särskilt inbjudna personer med expertkompetens. Riksbyggen ägs av bostadsrättsföreningar, fackliga organisationer och kooperativa företag med bred förankring i vårt samhälle. Riksbyggens historia, kooperativa värdegrund och strävan att bygga och förvalta med långsiktig hållbarhet motiverar oss att delta i samhällsdebatten. Vår förhoppning är att vi med vår erfarenhet, vår kompetens och våra värderingar ska lämna ett bidrag till en bättre fungerande bostadsmarknad. Riksbyggen, mars 2014 Bostaden är lösningen 1

4

5 Innehållsförteckning Förord 1 1 Sammanfattning 7 2 Bakgrund 2.1 Om Riksbyggen Varför vi gör en analys av behoven på bostadsmarknaden Bostädernas betydelse i samhället Riksbyggens syn på bostaden 20 3 Bostaden i ett sammanhang 3.1 Globala omvärldsfaktorer Finanskris och osäkerhet Fler äldre och konkurrens om yngre Global urbaniseringstrend skapar regional konkurrens Ny teknik skapar möjligheter men ställer krav Miljö- och klimathot Globala flyktingströmmar Svenska omvärldsfaktorer Snabb befolkningstillväxt och ändrad befolkningsstruktur Fler ensamhushåll Trend med stora barnfamiljer Växande storstadsregioner Avfolkning och glesbygdsproblematik Förändrade villkor på arbetsmarknaden En historisk tillbakablick på bostadsfrågan Bostadsfrågan - en tillbakablick Bostadsfrågan blir bostadspolitik Rekordåren Stagnation Försök till förnyelse Kris och återhämtning Modern tid Bostadskooperationen De allmännyttiga bostadsbolagens roll 37 Innehåll 3

6 4 Svensk bostadsmarknad 4.1 Kännetecknande för svensk bostadsmarknad Bostadsmarknadens utmaningar Snabb befolkningsutveckling Geografiskt utbredd bostadsbrist Låg nyproduktionstakt Sverige har högst produktionskostnader i EU Höga markkostnader Långa plan-och byggprocesser Brist på planlagd mark Kommunala särkrav Bristfällig konkurrens Stark prisutveckling på bostäder Dyrare att flytta, billigare att bo Höga trösklar på bostadsmarknaden Osäker andrahandsmarknad Samhällsdebatt om hyressättningssystemet Omfattande upprustningsbehov Behov av energieffektivisering Strukturella utmaningar i bygg- och bostadssektorn 68 5 Konsekvenser på bostadsmarknaden 5.1 Unga får allt svårare att konkurrera på bostadsmarknaden Bolånetaket höjer tröskeln på ägandemarknaden Villkoren på arbets- och bostadsmarknad stänger ute stora grupper Brist på bostäder för äldre Låg investeringstakt i nyproduktion trots stark prisutveckling Byggprocessen är kostnadsdrivande och ett hinder för byggandet Långa mark- och exploateringsprocesser fördyrar Långa planprocesser stänger ute nya aktörer De kommunala särkraven ett hinder för effektivare processer Bostadsbyggandet bär fler kostnader än tidigare Produktionskostnaderna påverkas av marknadsprissättningen Bostadssubventionernas roll för produktionspriset Svårt att finansiera nyproduktion utanför storstadsregioner Förändringar i skattesystemet påverkar rörligheten Effekten av sänkt fastighetsskatt och höjd reavinstskatt Flyttbenägenheten minskar med åldern 84 4 Innehåll

7 5.10 Oklart hur en avreglering av hyresmarknaden påverkar rörligheten Växande oregerlig andrahandsmarknad Bostäder och bostadsområden möter inte dagens behov Områdesutformning påverkar boendemiljön Strukturellt feltänk skapar sociala problem Lägenhetsstorlekarna motsvarar inte dagens behov Behov av större blandning av upplåtelseformer och förtätning Hinder för att genomföra nödvändiga renoveringsåtgärder Speciellt svårt att finansiera upprustning utanför storstadsregionerna Svensk energiomställning går trögt Byggsektorn har svårt att klara framtida utmaningar 92 6 Samhällskonsekvenser av problemfylld bostadsmarknad 6.1 Framtida samhällsförsörjning hotas av att unga stängs ute En osynkad arbets- och bostadmarknad skapar hinder för etablering Försäkringar och bidrag riskerar att bli skuldfällor Omvänd förmögenhetsöverföring En fungerande bostadsmarknad viktigt för utbildningsnivån Tillgång på bostäder en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad Bostadsbristen hämmar Sveriges tillväxt och utveckling Äldres boende är en av kommunernas viktigaste framtidsutmaningar De svenska hushållsskulderna ökar Unga hushåll har högre belåningsgrad Unga hushåll med små marginaler och osäker arbetsmarknad extra utsatta Brister i utveckling av boendemiljö ökar segregationen Sverige når inte energimålen Källor 115 Innehåll 5

8 Ett helhetsgrepp på bostadsmarknaden

9 1. Sammanfattning Grunden för långsiktiga lösningar är att låta bli att förenkla. Det första steget till en fungerande bostadsmarknad är att ta ett helhetsgrepp i bostadsfrågan och påvisa de långsiktiga samhällseffekterna av en icke fungerande bostadsmarknad. Som kooperativt företag med lång erfarenhet, bredd i affärsverksamhet och sin speciella ägarstruktur har Riksbyggen en unik kompetens av olika aspekter på bostadsfrågan. Riksbyggens ägare består av de som bygger och de som bor i husen som byggs. Det finns ett starkt ägarintresse att bidra till en långsiktig hållbar bostadsmarknad. Bostadsmarknaden i ett sammanhang Befolkningsökning, stark urbanisering och växande storstadsregioner innebär stora påfrestningar på landets bostadsmarknader. För glesbygden innebär utvecklingen en allt äldre befolkning, låga födelsetal och yngre som flyttar från kommunen. Industrisamhället har gått mot ett tjänstesamhälle där koncentrationen av människor är en viktig faktor för ekonomisk utveckling. Nationalstaternas roll har minskat och storstadsregioner och finansiella centrum konkurrerar mot varandra om att locka världsmedborgare. Sverige, med få stor stadsregioner, måste skapa förutsättningar för att trygga arbets kraft och kompetensutveckling. Samtidigt står vi inför en klimatproblematik vilket ställer höga krav på energieffektivisering och hållbarhetsperspektiv i samhällsutvecklingen. Sammanfattning 7

10 Sverige växer snabbt En av de största svenska utmaningarna är att Sveriges befolkning ökar snabbt och andelen äldre ökar snabbare än de yngre. De närmaste tio åren kommer befolkningen att öka med över personer, år 2017 passeras 10 miljoner. Idag är 1,8 miljoner människor i Sverige över 65 år. Om drygt femton år kommer den siffran att ha ökat till 2,4 miljoner. 2,4 miljoner svenskar är över 65 år 2030 Utmaningar för svensk bostadsmarknad Sveriges bostadsmarknad är unik. De kooperativt ägda bostadsrätterna, allmännyttan och frånvaron av social housing är några egenskaper som skiljer oss från många andra länder. En genomgående hög boendestandard är också ett utmärkande drag. Bostadsmarknadens utmaningar är många och komplexa: 8 Sammanfattning

11 Konsekvenser och samhällseffekter av bostadsmarknadens utmaningar Framtida samhällsförsörjning hotas när unga stängs ute Den demografiska utvecklingen är en av de största globala utmaningarna. Runt 2030 kommer bara hälften av befolkningen i dagens rika länder vara i arbetsför ålder. Den andra hälften kommer att utgöras av personer som antingen är för unga eller för gamla för att arbeta och den utvecklingen gäller också för Sverige. Global konkurrens om de unga gör att barnafödandet i Sverige idag är har visstidsanställningen som anställningsform ökat och det påverkar möjligheten till en bostad. En senare etablering på arbetsmarknaden innebär också en senare etablering på bostadsmarknaden. Bristen på arbetsmarknadsanknytning, låg inkomst och en otrygg bostadssituation påverkar viljan att bilda familj. Bostadsbrist och höga produktionskostnader Bostadsbristen är ett allvarligt problem i storstadsregioner, studieorter men också i många andra kommuner i landet. Idag byggs och produceras bostäder med utgångspunkt att boendekostnaden är anpassad till en viss målgrupp. Begreppet produktionskostnader antyder att de skulle vara en summering av självkostnaden men vid en marknadsprissättning av slutprodukten kommer varje del av produktionskostnaden också att marknadsprissättas. Varje aktör, markägaren, projektutvecklaren, byggentreprenörerna och numera också kommunen, vill ha sin del av slutpriset. Oförutsäg barhet och långa planprocesser, i kombination med brist på exploaterbar mark gör att mindre aktörer inte klarar att binda kapital. Inte heller klarar de av de höga investeringskostnaderna och utestängs driver upp kostnaderna. Sammantaget leder detta till allt högre priser och de som drabbas värst av bostadsbristen är de som är nya på bostadsmarknaden men också gruppen äldre har svårt att efterfråga lämpliga bostäder. Sammanfattning 9

12 Svårt att finansiera nyproduktion och ombyggnad utanför storstadsregionerna På många orter är det svårt att finansiera nyproduktion och upprustning eftersom betalningsviljan och marknadsvärdet är lägre än i tillväxtregioner. För nyproduktion är risken för tomma lägenheter avgörande. Eftersom exploatören idag tar hela risken, blir valet att inte att bygga på platser i kommuner där man inte kan vara säker på att få avsättning för bostäderna. När det gäller upprustning begränsas investeringen till nivån på det ökade marknadsvärde som upprustningen innebär. Det leder till eftersatt underhåll och standardsänkningar. Redan höga trösklar höjs Bolånetaket har ytterligare försvårat inträdet på bostadsmarknaden. Särskilt unga, med kort tid på arbetsmarknaden, ofta osäkra anställningar och lägre löner gör att de har svårt att bygga upp det kapital som krävs till kontantinsats för att köpa en bostad i storstadsregionerna. De förändrade arbetsmarknadsvillkoren med fler visstidsanställningar skapar generellt hinder på bostadsmarknaden där möjligheten att visa upp betalningsförmåga försvåras av oförutsägbarheten i framtida inkomst. Detsamma gäller för olika och är hänvisade till den osäkra och betydligt dyrare inneboendeoch andrahandsmarknaden. Här finns ett systemfel där en flexiblare arbetsmarknad skapar hinder på bostadsmarknaden. 80 % av unga vuxna kan inte köpa egen bostad En växande och oregerlig andrahandsmarknad Reglerna för uthyrning av privatbostad i andra hand ändrades 2013 i syfte att öka antalet andrahandslägenheter. Det är i sig positivt, men en följd av regeländringarna är att hyresnivåerna vid andrahandsuthyrningar stigit påtagligt. Behovet är stort av mer kunskap om andrahandsmarknaden, både när det gäller hyres nivåer och generösare regler för uthyrning. När andrahandsmarknaden förväntas lösa en allt större del av bostadsbehovet ökar också behovet av acceptabla villkor. 10 Sammanfattning

13 Omvänd förmögenhetsöverföring Historiskt har hushållens förmögenhetsbildning till stor del skett ningar är det svårt för många hushåll att få tillträde till marknaden för ägda bostäder och därmed få del i den förmögenhetsbildningen. Det är också svårt för nytillkommande på bostadsmarknaden att kvalificera sig för ett förstahandskontrakt vilket leder till betydligt högre boendekostnader på andrahandsmarknaden. Det får den paradoxala konsekvensen att nya grupper som inte anses ha betalningsförmåga därmed stängs ute från de lägre kostnaderna på den ordinarie bostadsmarknaden för att istället betala betydligt högre boendekostnader på andrahandsmarknaden. Det innebär en långsiktig kapitalöverföring från ekonomiskt svaga grupper till ekonomiskt starkare och redan etablerade grupper. En fungerande bostadsmarknad viktig för utbildningsnivån Global konkurrens om eftertraktad arbetskraft ställer höga krav på utbildning, utveckling och innovation. Brist på kompetens och högutbildad personal hotar framtida tillväxt och Sveriges konkurrenskraft. Studenternas svårighet att hitta bostad på studieorten i kombination med universitetens problem att rekrytera kompetent personal riskerar i längden att påverka Sveriges utbildningsnivå. Tillgång på bostäder en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad Framförallt i storstadsregionerna med tyngd på Stockholm uppger företagen att bostadsbristen försvårar rekryteringen av arbetskraft. En fjärdedel av tillväxtföretagen i Stockholmsregionen uppger att bostadsbristen försenat rekryteringar och en femtedel uppger att intensiva företag har störst problem men det finns även i andra branscher. Problemen på bostadsmarknaden skapar hinder för en fungerande arbetsmarknad samtidigt som en flexiblare arbetsmarknad skapar hinder på bostadsmarknaden. 25 % av tillväxtföretagen i Stockholm kan inte rekrytera pga bostadsbrist Sammanfattning 11

14 Bostadsbristen hämmar Sveriges tillväxt och utveckling Där människor samlas skapas förutsättningar för tillväxt, teknikutveckling och innovation. Stora marknader ger skalfördelar och bättre utdelning på investeringar. Det blir en positiv tillväxt spiral där tillväxt föder tillväxt. Med urbaniseringsvågen och höga inflyttningstal blir bostadsbristen och höga etableringshinder på bostadsmarknaden allvarlig ur ett tillväxtperspektiv. Företagens svårighet att rekrytera nödvändig personal skapar fördröjningseffekter och uteblivna satsningar. I förlängningen leder det till produktionsbortfall som fungerar konkurrenshämmande för Sveriges utveckling. De svenska hushållsskulderna ökar De senaste 20 åren har hushållens skuldsättning ökat kraftigt och nått en historiskt hög nivå. Numera är det hushållen som står för hela riskkapitalet vid investeringar i småhus och bostadsrätter. Det är därför naturligt att hushållens belåningsgrad idag är betydligt större än den var tidigare när staten bidrog med riskvilligt kapital för bostadsinvesteringar. Skuldkvoten har stigit från runt 90 procent vid mitten av 1990-talet till 174 procent För unga och andra som inte kan få hjälp av familj och heller inte själva klarar bolåne takets krav blir dyra blancolån enda möjligheten för att kunna köpa en bostad. Även en mindre prisnedgång på bostäder kan få bekymmersamma följder för hushåll med små marginaler. Detta gäller särskilt för unga med hög skuldsättning som samtidigt verkar på en osäker arbetsmarknad och har mindre trygga anställningsformer. Hushållens skuldkvot låg på 174 % 2013 Oklar debatt om hyressättningssystemets effekt på rörligheten Enligt kritiker av nuvarande hyressättningssystem skulle en marknadsanpassning av hyrorna stimulera rörlighet då ett antal hushåll skulle flytta från sitt nuvarande boende till en bostad med lägre hyra. Förespråkare för ett avskaffande av dagens hyressätt- 12 Sammanfattning

15 ning påpekar samtidigt att det inte är en absolut avtalsfrihet som föreslås. Det saknas emellertid någon närmare beskrivning av vilka regler som ska säkerställa social och ekonomisk trygghet för hyresgästen efter ett införande av marknadshyror. Om det svenska hyressättningssystemet ersätts med marknadshyror så kommer vi sannolikt att få ett tryck på kommunerna att ordna särskilda bostäder åt utsatta hushåll samtidigt som bostadsbidragen kommer att behöva höjas och då är den diskussion som behöver föras den om ett eventuellt införande av så kallad social housing. Rörligheten påverkas av skattesystemet En önskvärd rörlighet på bostadsmarknaden motverkas av utformningen av fastighetsskatten i kombination med kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av privatbostad. Vid förändringar av dessa skatter år 2008 blev följden att skatten på löpande innehav sänktes medan kapitalvinstskatten höjdes. Skattekostnaden för att bo kvar har därmed sjunkit medan skattekostnaden för att byta bostad har ökat vilket motverkar rörligheten på bostadsmarknaden. Billigare att bo, men dyrare att flytta Äldres bostäder avgörande för den kommunala äldreomsorgen De flesta äldre vill bo i ett eget hem, i sitt närområde och klara sig själva så länge det är möjligt. Det som krävs är att bostaden är trygg och tillgänglighetsanpassad. Bara några få procent av Sveriges äldre bor idag i bostäder som är anpassade utifrån deras specifika behov. Att en hög andel äldre bor i bostäder och en omgivning som inte är tillgänglighetsanpassade gör att de kommer att behöva flytta till ett särskilt boende onödigt tidigt, mot sina egna önskemål och samhällets intresse. De äldre som vill flytta till en mer anpassad egen bostad har svårt att göra det på grund av att det inte finns lämpliga bostäder eller att de är för dyra. Allt färre arbetsföra yngre och ett vikande skatteunderlag, speciellt i glesortskommuner där många av de äldre bor, gör att frågan om äldres boende blir avgörande för att klara äldreomsorgen. Sammanfattning 13

16 En upprustning och stadsdelsutveckling behövs för att möta dagens behov Stora delar av det äldre bostadsbeståndet, med tonvikt på rekordårens bebyggelse, motsvarar inte dagens behov gällande storlek, standard, tillgänglighet eller läge på orten. Slitna fastigheter och dåligt underhållen utemiljö, men också strukturella problem, behöver åtgärdas. Bristande blandning av olika typer av bostäder, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer gör att det ofta är svårt att flytta inom närområdet. Det stora hindret är svårigheten att finansiera upprustningen. Betalningsförmågan bland de boende i rekordårens lägenheter utgör ofta en begränsning då de boende inte klarar stora hyreshöjningar eller en eventuell ombildning till bostadsrätt. Brister i utveckling av boendemiljö ökar segregationen Ofta fokuseras segregationsdebatten på vilka som bor i utsatta områden, medan områdenas fysiska karaktär; boendemiljö, upplåtelseformer, boendestandard och serviceutbud inte tillräckligt uppmärksammas. Segregationsproblematiken måste vidgas till att lyfta fram hur boendet och boendemiljön påverkar förutsättningarna för människors livsvillkor och integration. För att komma tillrätta med inlåsningseffekter och många miljonprogramsom rådens dåliga rykte krävs en inventering och utvärdering av den fysiska miljöns påverkan på exempelvis upplevd trygghet, möjlighet till en fungerande vardag och möjligheten att anpassa sitt boende efter livssituation. 14 Sammanfattning

17 Sverige når inte miljömålet med dagens renoveringstakt För att uppnå de av Riksdagen fastställda miljömål och energi- energi användningen till år Bostäderna i Sverige står för ungefär en tredjedel av all energianvändning. Sverige ligger långt efter många andra länder gällande omställningen till en långsiktigt hållbar bostadssektor. Incitamentet för att göra energieffektiviserande åtgärder är otillräckliga. Slutsatsen är att det är svårt att uppnå målet på en halverad energianvändning i bygg- och bostadssektorn till år Byggsektorn har svårt att klara framtida utmaningar Byggbranschen är inte rustad inför utmaningen att få igång en starkt ökad takt i nyproduktionen och samtidigt genomföra en insatser för nyrekrytering, utbildning och kompetensutveckling inom byggsektorn kommer det inte att vara möjligt att öka takten på nyproduktion och upprustning efter de behov som tidigare beskrivits. Sammanfattning 15

18 Bostäder är förutsättningen för ett fungerande samhälle

19 2. Bakgrund Riksbyggen har en unik erfarenhet av olika aspekter på bostadsfrågan, tack vare vår breda affärsverksamhet, vår kooperativa ägarstruktur och vår historik. Det ger oss möjlighet att påverka bostadsmarknadens utveckling, men också ett ansvar att utifrån medlemmarnas uppdrag berätta om vår syn på bostadsmarknaden och bilda opinion i angelägna frågor. Här beskrivs Riksbyggen, varför vi gör den här bostadsmarknadsanalysen och utgångspunkten för vår syn på bostadens roll i samhället Om Riksbyggen Riksbyggen är ett kooperativt företag som utvecklar attraktiva boendemiljöer med bostadsrätt. Vi är samtidigt en av Sveriges största fastighetsförvaltare med bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare som kunder. Riksbyggens ägare är bostadsrättsföreningar, fackliga organisationer, andra organisationer och kooperativa företag med djup förankring i det svenska samhället. Som medlems- och intresseorganisation verkar vi för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. När Riksbyggen bildades 1940 var Sverige ett land präglat av trångboddhet och torftiga miljöer. Samtidigt var arbetslösheten stor bland landets byggnadsarbetare. Ingen vågade satsa och det saknades dessutom samhällsinstrument för att driva en socialt inriktad bostadspolitik. Riksbyggen bildades då av byggfacken för att skapa arbetstillfällen och nya bostäder. Bakgrund 17

20 Riksbyggen förvaltar cirka bostadsrättsföreningar varav cirka är medlemmar och vi bygger närmare nya lägenheter med bostadsrätt varje år. Riksbyggen förvaltar också cirka hyresrätter varav drygt ingår i det egna fastighetsbeståndet. Riksbyggen deltar i nyproduktion av hyresrätter som delägare i Tornet Bostadsproduktion AB Därför gör vi en analys av behoven på bostadsmarknaden Sedan starten 1940 har vi utvecklats från ett utpräglat byggherreföretag för bostadsbyggande till ett allsidigt serviceföretag inom såväl byggande som fastighetsförvaltning. Här ryms allt från utredning och planering och byggande till förvaltning, boendeservice och renovering eller ombyggnad av fastigheter. Med utgångspunkt från SCB:s redovisning av hushållsstorlekar uppskattas att drygt människor bor i fastigheter som förvaltas av Riksbyggen. Eftersom Riksbyggens ägare består av de som bygger och de som bor i husen, finns ett starkt ägarintresse i att Riksbyggen bidrar till att fylla de behov som individ, näringsliv och samhälle har av en fungerande bostadsmarknad. Samtidigt är Riksbyggen ett affärsdrivande företag med ett intresse att förutsättningar, lagar och regler fungerar ur ett företagsperspektiv. I Riksbyggens analys av bostadsfrågan redogör vi för vår bedömning av bostadsmarknaden s utmaningar, konsekvenser av dessa samt långsiktiga samhällseffekter. 18 Bakgrund

21 Var och en har rätt till en levnadsstandard tillräcklig för den egna och familjens hälsa och välbefinnande, inklusive mat, kläder, bostad, hälsovård och nödvändiga sociala tjänster samt rätt till trygghet i händelse av arbetslöshet, sjukdom, invaliditet, makas eller makes död, ålderdom eller annan förlust av försörjning under omständigheter utanför hans eller hennes kontroll. FN:S ALLMÄNNA DEKLARATION OM DE MÄNSKLIGA RÄTTIGHETERNA, ARTIKEL 25, FÖRSTA STYCKET För att trygga att den enskilde i praktiken kommer i åtnjutande av rätt till bostad, åtar sig parterna att vidta åtgärder som syftar till (1) att främja tillgången till bostäder med rimlig standard, (2) att förebygga och minska hemlösheten i syfte att successivt undanröja den, (3) att göra bostäder ekonomiskt tillgängliga för personer som saknar tillräckliga medel. DEN EUROPEISKA SOCIALA STADGAN, ARTIKEL 31 RÄTT TILL BOSTAD Bakgrund 19

22 2.3. Bostädernas betydelse i samhället En bostadsmarknad i balans med hållbara boendemiljöer är en av grundstenarna för allmän välfärd och trygghet för individen. Den är en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad och därmed för långsiktigt hållbar ekonomisk tillväxt. För den enskilde är en trygg bostadssituation förutsättningen för att kunna studera, arbeta och bilda familj. För arbetsgivarna är en fungerande bostadsmarknad en förutsättning för att kunna rekrytera arbetskraft med rätt kompetens även utanför den lokala arbetsmarknaden. Allas rätt till en bostad kommer till uttryck såväl i FNs deklaration om de mänskliga rättigheterna Riksbyggens syn på bostaden En bra bostad är en rättighet för individen och samtidigt en förutsättning för ett fungerande samhälle. Det är därför viktigt för oss att bidra till en samhällsutveckling med målet att alla ska kunna bo tryggt och bra till ett rimligt pris i både nya och befintliga bostäder med fokus på ekologiskt, socialt och ekonomiskt bär kraftiga boendemiljöer. 20 Bakgrund

23 Den en skildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd skall vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet. REGERINGSFORMEN 1 KAP. (STATSSKICKETS GRUNDER), 2 ANDRA STYCKET Bakgrund 21

24 Dagens situation påverkas av omvärlden och historiska faktorer

25 3. Bostaden i ett sammanhang Det finns ett antal omvärldsfaktorer som har betydelse för den svenska bostadsmarknaden. För att förstå olika skeenden är det viktigt att se utåt mot hur omvärlden påverkar men också att ha en insikt i bakgrund och historik. För att kunna precisera åtgärder och tillvägagångsätt för att få en bättre fungerande bostadsmarknad är det viktigt att kunna koppla ihop omvärld och historia med de utvecklingsförlopp vi ser idag. Genom att förhålla oss till globala och svenska omvärldsfaktorer och se bostadsmarknaden ur ett historiskt sammanhang kan fokus läggas på det som går att påverka Globala omvärldsfaktorer Globala omvärldsfaktorer påverkar i stark utsträckning svensk bostadsmarknad och Sverige generellt. Den demografiska utvecklingen är exempelvis inte unik för Sverige, vilket gör att utmaningen att färre ska försörja fler förvärras genom en global heter som påverkar alla, inte minst i arbetet med hur vi bygger och rustar våra bostäder. Här nedan redogör vi för ett antal omvärldsfaktorer där Sverige som land måste ha strategier för att klara befintliga och framtida utmaningar. Bostaden i ett sammanhang 23

26 Finanskris och osäkerhet Den akuta finansiella kris som utbröt hösten 2008 präglar fortfarande den internationella ekonomin. Trots omfattande penningpolitiska stimulanser och även finanspolitiska stimulanser i vissa länder så har framförallt västvärldens industriländer haft en svag ekonomisk utveckling sedan En konsekvens av detta är att vi under lång tid haft låga räntor och god tillgång till krediter. När den internationella konjunkturen återhämtar sig kommer räntorna att stiga och konkurrensen om krediter att öka. I Euro-området är utvecklingen särskilt osäker och flera sydeuropeiska länder får betraktas som krisekonomier även om det finns vissa tecken på återhämtning. De politiska systemen i flera länder har skakats om rejält vilket givit näring åt auktoritära och protektionistiska politiska strömningar. Sammantaget betyder detta att utvecklingen i Europa är osäker. Försämrad ekonomisk utveckling i ett större land som Frankrike eller en politisk kris i Storbritannien med Fler äldre och konkurrens om yngre Tillgången till sjukvård och utbildning har lett till stora demografiska förändringar. Vi har gått från höga födelse- och dödstal till att färre barn föds och att människor lever allt längre. På bara några årtionden har den globala demografin och befolkningstillväxten ändrats och enligt prognoser kommer förändringarna att bestå. Numera liknar den traditionella befolkningspyramiden alltmer en cylinder, med ökande åldrande befolkningar och en medellivslängd på 70 år. Detta leder automatiskt till en ökad global konkurrens om den yngre och arbetsföra befolkningen. Inte minst för länder med avstannad befolkningstillväxt. I många länder är unga redan en bristvara, då de söker arbete, utbildning eller rättig heter i andra delar av världen. Denna globala förändring är ett faktum och de demokratier som bäst kan möta dessa ungdomsgenerationers behov, inklusive tillgång till goda boendemiljöer och bra bostäder, kommer att vinna konkurrensen om de unga. Unga blir i framtiden en global bristvara 24 Bostaden i ett sammanhang

27 Global urbaniseringstrend skapar regional konkurrens Idag bor mer än hälften av jordens befolkning i städer och urbaniseringstakten kommer att fortsätta vara hög. Industrisamhället har gått mot ett tjänstesamhälle där koncentrationen av människor är en viktig faktor för ekonomisk utveckling. Runtom i världen har det vuxit fram regionala kärnor och ekonomiska zoner, som har blivit grunder för den globala tillväxten. Nationalstaternas betydelse och konkurrenssituation dem emellan har succesivt minskat. I stället konkurrerar storstadsregioner och finansiella centrum alltmer mot varandra i fråga om att locka världsmedborgare. Om Sverige ska vara med och skapa attraktiva innovations- och forskningsmiljöer krävs att storstadsregionerna kan fortsätta att växa Ny teknik skapar möjligheter men ställer krav Ny informationsteknologi har skapat förutsättningar för nya trender såsom konsumtion, boendemönster och distansarbete. I många fall har tekniksprånget lett till miljöförbättringar samtidigt som livskvalitén ökat. Den svenska infrastrukturen och det befintliga bostadsbeståndet måste snabbt anpassas efter de tekniska behov som finns idag för att kunna hänga med i utvecklingen av tillväxtregioner och för att kunna konkurrera på en global marknad. Informationsteknologin kan ge möjlighet till en mer hållbar livsstil Ett uppdaterat bredbandsnätverk skapar förutsättningar för och nya typer av mobilitetslösningar, som tex lätta elfordon och bilpooler kan ytterligare minska bilbehovet. I praktiken skulle färre parkeringsplatser behöva byggas, vilket skapar förutsättningar för tätare bebyggelse med fler och prisvärda bostäder, som i sin tur skapar underlag för mer närservice. Ny teknik ger möjligheter till en mer hållbar livsstil där såväl de sociala, ekologiska och ekonomiska aspekterna måste vägas in. Bostaden i ett sammanhang 25

28 Miljö- och klimathot Mänskligheten står inför stora utmaningar. Befolkningstillväxt och ökad ekonomisk tillväxt leder idag till en ökad resursanvändning som bidrar till ökad klimatförändring och avfall. Dessutom introducerar vi en mängd kemikalier som kan vara farliga för människor och miljö. FN:s vetenskapliga klimatpanel, IPCC, är tydliga med att det är människans påverkan som är huvudorsaken till klimatförändringarna. I IPCC:s rapport från september 2013 slår de fast att atmosfären och världshaven har blivit varmare och att uppvärmningen av klimatsystemet är otvetydig. med 20 procent fram till Dessutom har Riksdagen beslutat att målet för de svenska utsläppen av växthusgaser som inte ingår i systemet för handel med utsläppsrätter ska minska med 40 procent till år 2020 och att halva Sveriges energianvändning ska komma från förnybara energikällor. Visionen är att Sverige år 2050 inte ska ha några nettoutsläpp av växthusgaser. Det ställer höga krav på byggsektorn att minska påverkan eftersom bostäder står för cirka 35 procent av Sveriges energianvändning och följaktligen av en stor del av utsläppen av växthusgaser. I nyproduktionen finns tydliga regler, men nyproduktionen är en begränsad del av Sveriges framtida bostadsbestånd, det mesta är redan byggt. När miljonprogrammet byggdes var fokus inte på energianvändning och dessa bostäder har idag en mycket hög användning. För att nå klimatmålen måste energianvändningen minska i äldre fastigheter. Bostäder står för 35 % av Sveriges energianvändning Det finns många nationella mål och producentansvar inom avfallsområdet. Inom bostadssektorn gäller att materialåtervinningen av hushållens avfall ska öka med minst 90 procent och att producenterna ska ha ansvaret för förpackning- och tidningsinsamlingen. 26 Bostaden i ett sammanhang

29 Riskbegränsning av kemikalier i varor är en komplex fråga som berör hela samhället. Frågan omfattar allt från kunskapsbehov globalt. I bostaden omges de boende av en mängd kemikalier där kunskapen om dess påverkan är mycket låg Globala flyktingströmmar I världen pågår ett antal inhemska eller gränsöverskridande religiösa motsättningar, naturkatastrofer eller statligt förtryck. Följderna blir för många människor förödande och framtvingar migrationsströmmar runt om i världen. Idag finns det också en tydlig indikation att en effekt av den globala uppvärmningen är förhöjda vattennivåer i haven. Det är en klimatförändring som kan slå hårt mot samhällen och städer längs kuster. Många kustområden är dessutom extra utsatta vid naturkatastrofer. I framtiden finns risken att antalet klimatflyktingar kommer att bli av naturresurser eller stora miljöförändringar till stora folkomflyttningar, något som slår hårdast mot den fattiga delen av världsbefolkningen. När de utsatta söker nya tillflyktsorter påverkar det hela världssamfundet. Det vilar därför ett gemensamt ansvar för att hjälpa de som är i behov. För svensk bostadsmarknads del gäller det för aktörerna att lösa såväl kortsiktiga behov med temporära bostäder som långsiktiga behov med mer permanenta lösningar. Bostaden i ett sammanhang 27

30 Befolkningens åldersstruktur 1960 och 2012 samt prognos KÄLLA: SCB 28 Bostaden i ett sammanhang

31 3.2. Svenska omvärldsfaktorer Bostadsfrågan har länge varit något av en isolerad fråga lite utanför det övriga sammanhanget. Det är en av anledningarna till den problematik vi ser idag. För att skapa en fungerande bostadsmarknad behöver bostadsfrågan ses som en del i ett större sammanhang. Bostadsfrågan både påverkar och påverkas av andra delar av samhället. Här nedan går vi igenom några faktorer som är viktiga för förutsättningarna och behoven på svensk bostadsmarknad Snabb befolkningstillväxt och ändrad befolkningsstruktur Sveriges befolkning ökar snabbt, det föds fler barn och vi har en ökad invandring. Samtidigt blir vi friskare och lever allt längre. Andelen äldre växer snabbare än de yngre vilket gör att vi riskerar att få en uppochnervänd befolkningspyramid där den arbetsföra befolkningen är färre än de som ska försörjas. Ensamboende är Sveriges vanligaste hushåll Fler ensamhushåll lingen med fler ensamhushåll i antal håller i sig i Sverige genom den snabba befolkningsutvecklingen, andelen ensamhushåll ligger kvar ungefär som förut. Det växande antalet leder till ökad konkurrens om små lägenheter. I Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät uppger kommunerna att unga och äldre tillhör de hushåll som har svårast att hitta mindre lägenheter som passar deras behov. För ensamstående äldre handlar det också om svårigheter att hitta just tillgänglighetsanpassade bostäder. Detta oavsett om kommunen uppger brist, balans eller överskott på sin bostadsmarknad Trend med stora barnfamiljer Parallellt med en ökad trend mot ensamhushåll går det att se en förändrad familjetrend och tilltagande babyboom. Den långsiktiga trenden har varit att svenska kvinnor föder barn allt senare i livet och genomsnittsåldern för barnafödande låg 2013 på 30,8 år visar siffror SCB. En annan utveckling som inträffat är att de stora barnkullarna från tidigt 1990-tal inte skjuter upp sin familjebild- Bostaden i ett sammanhang 29

32 det kan SCB urskilja en trend att 70- och 80-talisterna, av olika värderingsförklarliga skäl, väljer att skaffa fler än två barn. Av de kommuner som säger sig ha bostadsbrist till Boverket, uppger omkring 65 procent att stora barnfamiljer har svårt att hitta lämpliga bostäder. Även kommuner med balans på bostads marknaden märker av detta problem Växande storstadsregioner Den snabba befolkningstillväxten är särskilt tydlig i Stockholm stod huvudstadsregionen för 53 procent av Sveriges totala procent av befolkningstillväxten bland yrkesaktiva (20 65 år). Åtta av Sveriges tio snabbast växande kommuner 2012 fanns i huvudstadsregionen. Slår befolkningsprognoserna in kommer Stockholm att vara den snabbast växande storstadsregionen i Västeuropa fram till Då förväntas Stockholm dessutom ha ett demografiskt försprång jämfört med många andra snabbväxande konkurrenter tack vare en mer än dubbelt så hög ökningstakt för yrkesaktiva åldrar jämfört med övriga städer. Stockholmsregionen stod 2012 för 53 % av Sveriges befolkningsökning Avfolkning och glesbygdsproblematik I många mindre och medelstora kommuner upplevs helt andra trender än i de kommuner som finns i storstadsområdena och tillväxtregionerna. Faktorer som bidrar till en förändring med en allt äldre befolkning är låga födelsetal, höga dödstal och att yngre flyttar från kommunen. Minskade sysselsättningstillfällen och minskade skatteintäkter får effekter på välfärden i dessa kommuner, enligt en studie TCO låtit SCB genomföra I förlängningen innebär det stora förändringar och nedskärningar för offentlig omsorg och serviceutbud av olika slag i dessa kommuner. Totalt sett minskade befolkningen i 129 av landets kommuner enligt Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät. I cirka 40 av landets kommuner uppgavs ett överskott på bostäder. 30 Bostaden i ett sammanhang

33 Äldrekvot per kommungrupp samt Framtidskommissionens basscenario 2020 och ,7 0,6 0,5 Storstäder Förortskommunere Större städer Övriga kommuner Glesbygdskommuner 0,4 0,3 0,2 0,1 0, År KÄLLOR: SCB ( ) OCH EGNA BERÄKNINGAR. Förändring av befolkningen år Storstäder Förortskommuner till storstäder Större städer Förortskommuner till större städer Pendlingskommuner Turism- och besöks näringskommuner Varuproducerande kommuner Glesbygdkommuner Kommuner i tätbefolkad region Kommuner i glesbefolkad kommun Riket Procent KÄLLA:SCB Bostaden i ett sammanhang 31

34 Förändrade villkor på arbetsmarknaden Den långdragna lågkonjunkturen har medfört svårigheter på arbetsmarknaden. De senaste åren har många industriföretag och verksamheter lagt ner till följd av omstruktureringar och flytt av arbetstillfällen utomlands. Sverige har liksom många andra väster ländska länder de senaste decennierna ställt om från att ha ett produktionsinriktat industrisamhälle till att bli ett konsumtionsorienterat tjänste- och servicesamhälle, där högre utbildning blir en allt viktigare del. Andra förändringar är att visstidsanställningen som anställningsform ökat på bekostnad av tillsvidareanställning också högre upp i åldrarna. En lagändring genomfördes 2007 som bland annat innebar att en ny form av tidsbegränsad visstidsanställning infördes som kallas fri visstidsanställning. I praktiken innebär det en anställning ska kunna avtalas i högst 24 månader under en femårsperiod, innan den övergår till en fast anställning. Den tidigare stabilitet det innebar att ha tillsvidareanställning är inte heller gällande i samma utsträckning och längre perioder av arbetslöshet mellan jobb är inte ovanligt. Visstidsanställningar som anställningsform ökar 3.3. En historisk tillbakablick på bostadsfrågan Likaväl som det finns anledning att lyfta blicken och identifiera omvärldsfaktorer är det viktigt att se bakåt. Det läge som idag råder på bostadsmarknaden är ett resultat av tidigare händelser och beslut. Ekonomiska konjunkturer, politiska ställningstaganden och arkitektoniska strömningar är några av de faktorer som lett fram till den situation där vi är idag. Genom att redogöra för vägen fram till idag har vi också en viktig nyckel för en fungerande bostadsmarknad i framtiden Bostadsfrågan en tillbakablick Hyresnivåerna steg till en av de högsta i Europa, trots statliga subventioner på byggmaterial och hyresregleringar under en period. Bostadsfrågan var ett politiskt debattämne, men den dominerande föreställningen var egentligen att bostadsmarknaden skulle 32 Bostaden i ett sammanhang

35 utvecklas utan politisk inblandning. Det fanns dock vissa initiativ, som stiftelser eller andra organisationer som erbjöd billiga och bra bostäder. Bostadsföreningar (antingen hyreskooperativ eller motsvarighet till bostadsrättsföreningar), bildades bildades Hyresgästföreningen och 1923 HSB Bostadsfrågan blir bostadspolitik Först på 1930-talet blev bostadsfrågan bostadspolitik. Ett avgörande initiativ var när regeringen tillsatte den bostadssociala utredningen Barnrikehus kom 1935 och följdes av statliga lån vid nyproduktion företagen vilka då oftast var samägda mellan privata, kooperativa och kommunala intressenter. De allmännyttiga bolagens bostadsbyggande fick förmånlig finansiering, liksom de kooperativa företagen Rekordåren Den generella sociala bostadspolitiken förverkligades efter kriget. Det bostadsbyggnadsprogram som nu introducerades var kraftfullt med en kombination av statliga och kommunala insatser. Man tog ett helhetsgrepp med både förnyelse av planlagstiftning, hyreslagstiftning och finansieringsfrågor. Bostadspolitiken var inriktad på att öka utbudet, efterfrågan skulle mötas med en omfattande nyproduktion. På så vis kunde spekulation och kraftigt höjda hyror binationen av urbaniseringsvågen och stigande inkomster bland vanliga löntagarhushåll skapade en stark efterfrågan på bostäder. För att råda bot på bostadsbristen ökades ansträngningarna ytterligare och regeringen formulerade vid mitten av 1960-talet att en miljon bostäder skulle byggas de kommande tio åren. Det var målsättningen som var det nya medan metoderna egentligen bestod av en uppskalning av de instrument man redan hade; aktiv samhällsplanering och olika former av finansiellt stöd. Bostaden i ett sammanhang 33

36 Som tidigare nämnts var bostadspolitiken inriktad på att öka utbudet så att balans kunde uppstå på bostadsmarknaden. Så skedde i början på 1970-talet, möjligen lite överraskande för politikerna och marknadsaktörerna. Redan då uppstod problem med tomma lägenheter på många orter Stagnation Mitten av 1970-talet kännetecknas av en avmattning i ekonomin bland annat till följd av oljekrisen. Stor osäkerhet infann sig i bostadspolitiken, då uppgiften eller målet om att öka bostadsbyggandet inte längre var aktuellt. Andra frågor kom i fokus till följd av ifrågasättande av den förda politiken. Det stadsbyggnadsideal som hade präglat tidigare decennier ifrågasattes. Förnyelse och nybyggnation som ett sätt att modernisera staden ersattes av ombyggnad och renoveringar av befintliga byggnader. Högre standard som varit så efterfrågat under efterkrigstiden ifrågasattes också, till exempel genom ockupationer av gamla rivningsobjekt. Intresset för energirenoveringar som en följd av oljekrisen kom att hamna högt upp agendan. Inriktningen på den bostadsproduktion som skedde under dessa år fick ett allt större inslag av småhus. Hög inflation i kombination med generösa ränteavdrag bidrog till villaboendets popularitet Försök till förnyelse Ekonomin återhämtades under 1980-talet. Bostadsbyggandet återhämtade sig men det storskaliga industriella byggandet från slutet av 1960-talet ville man inte upprepa. Dessa behov fanns inte. För att möta kritiken mot en del av dessa bostadsområden var snarare strävan att med industriella metoder skapa varierade uttryck i byggnation och utformning. Återkommande problem med hög inflation och ofullkomligheter i skattesystemet, särskilt de höga marginaleffekterna för höginkomster, ledde fram till en genomgripande reformering av skattesystemet Inkomstskatterna sänktes och fastighetsskatten höjdes. Bostadssubventionerna minskades genom sänkta räntebidrag. 34 Bostaden i ett sammanhang

37 Kris och återhämtning Den djupa ekonomiska kris som Sverige hamnade i under början av den första delen av 1990-talet fick svåra konsekvenser för bostadsmarknaden års skattereform hade redan inneburit högre kostnader för boendet men detta hade till viss del kompenserats med lägre inkomstskatt för hushållen. De nödvändiga statliga budgetåtstramningarna som var en följd av krisen innebar bland annat att systemet med en av staten garanterad ränta för bostadslån avskaffades. Bostadsbyggandet föll kraftigt både till följd av skattereformens effekter och i än högre grad till följd av den ekonomiska krisen som också innebar hög arbetslöshet och fallande reallöner. I mitten av 1990-talet befann sig bostadsmarknaden i en helt ny situation. Finansiering av nyproduktion skedde nu på den ordinarie till fastighetsägare och hushållen. Allmännyttan som under flera decennier stått för en stor del av bostadsbyggandet upphörde nästan helt med nyproduktion. HSB och Riksbyggen som dominerat produktionen av bostadsrätter hade i mitten av 1990-talet en svår tid. Marknaden för nyproduktion av bostadsrätter kom att helt förändras genom att de stora byggentreprenadföretagen nu klev in som projektutvecklare. På det viset kunde de skapa en egen marknad för sin byggverksamhet. I takt med att kommuneras bostadsförsörjningsansvar avreglerades och särreglerna för de allmännyttiga bostadsbolagen slopades ändrades många kommuners förhållningssätt till sitt bostadsförsörjningsansvar. Vid utgången av det förra århundradet hade bostadsmarknaden återhämtat sig och prisutvecklingen var positiv, åtminstone i landets tillväxtorter. På många mindre orter med sjunkande befolkning fanns bekymmer med tomma lägenheter och få utsikter till ökad bostadsefterfrågan. Situationen innebar risk för allvarliga konsekvenser för berörda kommuners ekonomi inrättades Statens bostadsnämnd som under vissa förutsätt- Bostaden i ett sammanhang 35

38 ningar kunde ge bidrag till rivning av delar av det kommunala bostadsbeståndet. hyresrätter till bostadsrätter som fortfarande pågår. Den omfattande ombildningen i de större städerna har ändrat karaktär på bostadsmarknaden, särskilt märkbart i centrala Stockholm där antalet hyresrätter minskat med 20 procent mellan 1991 och Modern tid Återhämtningen av bostadsmarknaden fortsatte och med hjälp av en stark högkonjunktur runt 2005 ökade bostadsbyggandet successivt. Nyproduktion av hyresrätter och bostadsrätter stimulerades finansiellt med ett räntebidrag och för nyproduktion av mindre hyresrätter och studentlägenheter fanns därutöver ett investeringsstöd. Efter regeringsskiftet hösten 2006 avskaffades dessa stöd och politiken har främst varit inriktad på att med hjälp av regelförenklingar underlätta för bostadsproducenterna. En ny bostadsform, ägarlägenheter, introducerades 2008 men har hittills endast haft en marginell betydelse. Sedan 2007 har bostadsbyggandet legat på lägenheter per år. De kraftiga prisökningar på bostäder som skett sedan sekelskiftet förefaller inte ha bidragit till nyproduktion. Farhågor för att hushållssektorns skuldsättning ska leda till problem har motiverat införande av ett så kallat Bolånetak som ska förhindra belåning över 85 procent av marknadsvärdet Bostadsbyggandet ligger på lägenheter per år Bostadskooperationen De första kooperativa bostadsföretagen bildades redan på 1870-talet. Industrialiseringen av Sverige hade då kommit igång på allvar och befolkningen ökade snabbt i de växande städerna. Bostadsbristen var stor och de bostäder som fanns var i allmänhet av mycket låg standard men hyrorna var trots det höga. Mot bakgrund av detta togs de första initiativen till att bilda kooperativa bostadsrättsföreningar enligt självhjälpsprincipen. 36 Bostaden i ett sammanhang

39 ingar. Flera av dessa bostadsföreningar var organisatoriskt vad vi idag skulle kalla kooperativ hyresrätt medan andra förutsatte kontantinsats då man flyttade in. En ständigt aktuell fråga var hur föreningarna skulle kapitaliseras. Höga insatser gav en stabil förening, men begränsade möjligheterna för hushåll med små inkomster att få tillgång till en lägenhet medan låga insatser gjorde att föreningen fick svårt att driva verksamheten och till med riskerade att gå omkull. På Hyresgästföreningens initiativ bildades HSB Nu skedde något nytt som löste några av den tidiga bostadskooperationens problem, nämligen kapitalbildningen och riskspridningen. I de tidiga föreningarna skildes inte byggande och förvaltning åt. Föreningarna hade många fler medlemmar än lägenheter. Detta borde leda till att bygget fortsatte när första huset var uppfört, så att alla medlemmar skulle få en bostad. Men motstånd från de som redan fått lägenhet att inlåta föreningen i en riskfylld byggnadsverksamhet innebar oftast att det bara blev ett hus. HSBs organisation var federativ med regionala byggnadsföreningar som skapade juridiskt självständiga bostadsföreningar (senare bostadsrättsföreningar). Bostadsföreningarna i denna tappning hade inte fler medlemmar än vad lägenheterna räckte till och de kunde ägna sig åt ett långsiktigt förvaltande medan moderföreningen byggde nytt. Riksbyggen bildades 1940 med ett starkt fokus på bostadsbyggande och valde också en federativ organisation med en byggande förening (Riksbyggen) som skapar juridiskt självständiga bostadsrättsföreningar De allmännyttiga bostadsbolagens roll De första allmännyttiga bostadsföretagen uppstod under talet. I vissa fall var de resultatet av kommunala initiativ men lika ofta var det andra socialt inriktade krafter som stod bakom. Insamlingar och filantroper gav grund till flera allmännyttiga bostadsföretag. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagen Bostaden i ett sammanhang 37