Bostaden är lösningen. Riksbyggens bostadspolitiska plattform en helhetssyn på bostadsfrågan

Transkript

1 Bostaden är lösningen Riksbyggens bostadspolitiska plattform en helhetssyn på bostadsfrågan

2 Riksbyggen vill härmed tacka alla som bjöd på sin sakkunskap och kompetens: Ann Legeby, Tord af Klintberg, Emma Holmqvist, Patrik Derk, David Alton, Sven Ljung, Markku Rummukainen, Catherina Fored, Lennart Weiss, Barbro Westerholm, Pär Svanberg, Olle Wästberg, Bengt Hansson, Daniel Liljeberg, Teo Strömdahl Östberg, Yvonne Svensson, Patricia Kempff, Bengt Westman, Hannah Wadman, Ingela Lindh, Jonas Hammarlund, Peter Eklund, Petter Jurdell, Stefan Lindbäck och Tobias Olsson.

3 Bostaden är lösningen En väl fungerande bostadsmarknad med hållbara boendemiljöer är grundläggande för såväl samhällets som individens utveckling. Bostadsmarknaden har stor betydelse också för utvecklingen av andra samhällssektorer. Det råder bostadsbrist i Sverige, vilket har stor påverkan på arbetsmarknad och utbildningsnivå men också på äldreomsorg, ungas etablering i vuxenlivet och därmed även barna födandet. Bristen på bostäder drabbar många och är ett hinder för ekonomisk tillväxt och det beskriver vi i denna rapport. Vår analys av samhällsutvecklingen och bostadsmarknaden tillsammans med förslagen till åtgärder för en bättre bostadsmarknad bildar Riksbyggens bostadspolitiska plattform. Huvudförfattare för rapporten är Riksbyggens bostadspolitiska expert Lotta Jaensson. Därutöver har Cattis Carlén, Staffan Eklund och Mårten Lilja medverkat. I arbetet med analys och åtgärdsförslag har ett stort antal människor varit inblandade; externa experter, forskare och branschföreträdare men också många medarbetare och förtroendevalda i Riksbyggen. Lång och bred erfarenhet och ett stort engagemang ligger bakom resultatet och förhoppningen är att bidra till ett ökat byggande, en hållbar stadsutveckling och en bättre fungerande bostadsmarknad. Riksbyggen ägs av bostadsrättsföreningar, fackliga organisationer och kooperativa företag med bred förankring i vårt samhälle. Riksbyggens historia, kooperativa värdegrund och strävan att bygga och förvalta med långsiktig hållbarhet motiverar oss att delta i samhällsdebatten. Vår förhoppning är att vi med vår erfarenhet, vår kompetens och våra värderingar ska lämna ett bidrag till en bättre fungerande bostadsmarknad. Riksbyggen, juni 2014 Bostaden är lösningen 3

4

5 Innehållsförteckning Förord 3 1 Sammanfattning 11 2 Bakgrund 2.1 Om Riksbyggen Därför gör vi en analys av behoven på bostadsmarknaden Bostädernas betydelse i samhället Riksbyggens syn på bostaden 28 3 Bostaden i ett sammanhang 3.1 Globala omvärldsfaktorer Finanskris och osäkerhet Fler äldre och konkurrens om yngre Global urbaniseringstrend skapar regional konkurrens Ny teknik skapar möjligheter men ställer krav Miljö- och klimathot Globala flyktingströmmar Svenska omvärldsfaktorer Snabb befolkningstillväxt och ändrad befolkningsstruktur Fler ensamhushåll Trend med stora barnfamiljer Växande storstadsregioner Avfolkning och glesbygdsproblematik Förändrade villkor på arbetsmarknaden En historisk tillbakablick på bostadsfrågan Bostadsfrågan - en tillbakablick Bostadsfrågan blir bostadspolitik Rekordåren Stagnation Försök till förnyelse Kris och återhämtning Modern tid Bostadskooperationen De allmännyttiga bostadsbolagens roll 45 Innehåll 5

6 4 Svensk bostadsmarknad 4.1 Kännetecknande för svensk bostadsmarknad Bostadsmarknadens utmaningar Snabb befolkningsutveckling Geografiskt utbredd bostadsbrist Låg nyproduktionstakt Sverige har högst produktionskostnader i EU Höga markkostnader Långa plan-och byggprocesser Brist på planlagd mark Kommunala särkrav Bristfällig konkurrens Stark prisutveckling på bostäder Dyrare att flytta, billigare att bo Höga trösklar på bostadsmarknaden Osäker andrahandsmarknad Samhällsdebatt om hyressättningssystemet Omfattande upprustningsbehov Behov av energieffektivisering Strukturella utmaningar i bygg- och bostadssektorn 76 5 Konsekvenser på bostadsmarknaden 5.1 Unga får allt svårare att konkurrera på bostadsmarknaden Bolånetaket höjer tröskeln på ägandemarknaden Villkoren på arbets- och bostadsmarknad stänger ute stora grupper Brist på bostäder för äldre Låg investeringstakt i nyproduktion trots stark prisutveckling Byggprocessen är kostnadsdrivande och ett hinder för byggandet Långa mark- och exploateringsprocesser fördyrar Långa planprocesser stänger ute nya aktörer De kommunala särkraven ett hinder för effektivare processer Bostadsbyggandet bär fler kostnader än tidigare Produktionskostnaderna påverkas av marknadsprissättningen Bostadssubventionernas roll för produktionspriset Svårt att finansiera nyproduktion utanför storstadsregioner Förändringar i skattesystemet påverkar rörligheten Effekten av sänkt fastighetsskatt och höjd reavinstskatt Flyttbenägenheten minskar med åldern 92 6 Innehåll

7 5.10 Oklart hur en avreglering av hyresmarknaden påverkar rörligheten Växande oregerlig andrahandsmarknad Bostäder och bostadsområden möter inte dagens behov Områdesutformning påverkar boendemiljön Strukturellt feltänk skapar sociala problem Lägenhetsstorlekarna motsvarar inte dagens behov Behov av större blandning av upplåtelseformer och förtätning Hinder för att genomföra nödvändiga renoveringsåtgärder Speciellt svårt att finansiera upprustning utanför storstadsregionerna Svensk energiomställning går trögt Byggsektorn har svårt att klara framtida utmaningar Samhällskonsekvenser av problemfylld bostadsmarknad 6.1 Framtida samhällsförsörjning hotas av att unga stängs ute En osynkad arbets- och bostadmarknad skapar hinder för etablering Försäkringar och bidrag riskerar att bli skuldfällor Omvänd förmögenhetsöverföring En fungerande bostadsmarknad viktigt för utbildningsnivån Tillgång på bostäder en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad Bostadsbristen hämmar Sveriges tillväxt och utveckling Äldres boende är en av kommunernas viktigaste framtidsutmaningar De svenska hushållsskulderna ökar Unga hushåll har högre belåningsgrad Unga hushåll med små marginaler och osäker arbetsmarknad extra utsatta Brister i utveckling av boendemiljö ökar segregationen Sverige når inte energimålen 119 Innehåll 7

8 7 Åtgärder för en bättre fungerande bostadsmarknad 7.1 Uppgradera bostadsfrågan Volymmål är en förutsättning för framgång Behoven måste vara utgångsläget för bostadsmarknaden Samarbete mellan stat, region, kommun och marknad Skattesystemet behöver ses över Långsiktigt samhällsbyggande Riksbyggens ståndpunkt Skapa fler bostäder och öka byggandet Delad risk och finansiering Fler bostäder för äldre och yngre En aktiv och långsiktig markpolitik Effektivisera plan-, beslut- och byggprocesser Ökad konkurrens och ett mer effektivt byggande Andrahandsmarknaden Ökad rörlighet och bättre användning av befintligt bostads bestånd Förändringar i skattesystemet för ökad rörlighet Undanröj hinder som utestänger stora grupper Ökad upprustning Förnyelse och stadsutveckling Energieffektivisering Källor Innehåll

9 Innehåll 9

10 Ett helhetsgrepp på bostadsmarknaden

11 1. Sammanfattning Grunden för långsiktiga lösningar är att låta bli att förenkla. Det första steget till en fungerande bostadsmarknad är att ta ett helhetsgrepp i bostadsfrågan och påvisa de långsiktiga samhälls effekterna av en icke fungerande bostadsmarknad. Utifrån den analysen har vi formulerat våra förslag till förändringar för en bättre fungerande bostadsmarknad. Som kooperativt företag med lång erfarenhet, bredd i affärsverk samhet och sin speciella ägarstruktur har Riksbyggen en unik kompetens av olika aspekter på bostadsfrågan. Riksbyggens ägare består av de som bygger och de som bor i husen som byggs. Det finns ett starkt ägarintresse att bidra till en långsiktig hållbar bostadsmarknad. Bostadsmarknaden i ett sammanhang Befolkningsökning, stark urbanisering och växande storstadsregioner innebär stora påfrestningar på landets bostadsmarknader. För glesbygden innebär utvecklingen en allt äldre befolkning, låga födelsetal och yngre som flyttar från kommunen. Industrisamhället har gått mot ett tjänstesamhälle där koncentrationen av människor är en viktig faktor för ekonomisk utveckling. Nationalstaternas roll har minskat och storstadsregioner och finansiella centrum konkurrerar mot varandra om att locka världsmedborgare. Sverige, med få stor stadsregioner, måste skapa förutsättningar för att trygga arbets kraft och kompetensutveckling. Samtidigt står vi inför en klimatproblematik vilket ställer höga krav på energieffektivisering och hållbarhetsperspektiv i samhällsutvecklingen. Sammanfattning 11

12 Sverige växer snabbt En av de största svenska utmaningarna är att Sveriges befolkning ökar snabbt och andelen äldre ökar snabbare än de yngre. De närmaste tio åren kommer befolkningen att öka med över personer, år 2017 passeras 10 miljoner. Idag är 1,8 miljoner människor i Sverige över 65 år. Om drygt femton år kommer den siffran att ha ökat till 2,4 miljoner. 2,4 miljoner svenskar är över 65 år 2030 Utmaningar för svensk bostadsmarknad Sveriges bostadsmarknad är unik. De kooperativt ägda bostadsrätterna, allmännyttan och frånvaron av social housing är några egenskaper som skiljer oss från många andra länder. En genomgående hög boendestandard är också ett utmärkande drag. Bostadsmarknadens utmaningar är många och komplexa: Utbredd bostadsbrist i storstadsregionerna Bostadsunderskott också utanför storstadsregioner Stora grupper äldre och yngre som behöver lämpliga bostäder Stor efterfrågan på små lägenheter Låg nyproduktionstakt och särskilt litet tillskott av hyresrätter Högst produktionskostnader i EU Höga markkostnader och brist på planlagd mark Kommunala särkrav som fördyrar Bristfällig konkurrens i svensk bygg- och bostadssektor Långa plan- och byggprocesser Stark prisutveckling på bostäder Dyrare att flytta än bo kvar Höga trösklar på bostadsmarknaden Osäker andrahandsmarknad Omfattande upprustningsbehov i äldre bestånd Behov av energieffektivisering Strukturella utmaningar i bygg- och bostadssektorn 12 Sammanfattning

13 Konsekvenser och samhällseffekter av bostadsmarknadens utmaningar Framtida samhällsförsörjning hotas när unga stängs ute Den demografiska utvecklingen är en av de största globala utmaningarna. Runt 2030 kommer bara hälften av befolkningen i dagens rika länder vara i arbetsför ålder. Den andra hälften kommer att utgöras av personer som antingen är för unga eller för gamla för att arbeta och den utvecklingen gäller också för Sverige. Global konkurrens om de unga gör att barnafödandet i Sverige idag är viktigt för vår framtida samhällsförsörjning. Under de senare åren har visstidsanställningen som anställningsform ökat och det påverkar möjligheten till en bostad. En senare etablering på arbetsmarknaden innebär också en senare etablering på bostadsmarknaden. Bristen på arbetsmarknadsanknytning, låg inkomst och en otrygg bostadssituation påverkar viljan att bilda familj. Bostadsbrist och höga produktionskostnader Bostadsbristen är ett allvarligt problem i storstadsregioner, studieorter men också i många andra kommuner i landet. Idag byggs och produceras bostäder med utgångspunkt att boendekostnaden är anpassad till en viss målgrupp. Begreppet produktionskostnader antyder att de skulle vara en summering av självkostnaden men vid en marknadsprissättning av slutprodukten kommer varje del av produktionskostnaden också att marknadsprissättas. Varje aktör, markägaren, projektutvecklaren, byggentreprenörerna och numera också kommunen, vill ha sin del av slutpriset. Oförutsäg barhet och långa planprocesser, i kombination med brist på exploaterbar mark gör att mindre aktörer inte klarar att binda kapital. Inte heller klarar de av de höga investeringskostnaderna och utestängs därmed. Konsekvensen blir sämre konkurrens vilket i sin tur driver upp kostnaderna. Sammantaget leder detta till allt högre priser och de som drabbas värst av bostadsbristen är de som är nya på bostadsmarknaden men också gruppen äldre har svårt att efterfråga lämpliga bostäder. Sammanfattning 13

14 Svårt att finansiera nyproduktion och ombyggnad utanför storstadsregionerna På många orter är det svårt att finansiera nyproduktion och upprustning eftersom betalningsviljan och marknadsvärdet är lägre än i tillväxtregioner. För nyproduktion är risken för tomma lägenheter avgörande. Eftersom exploatören idag tar hela risken, blir valet att inte att bygga på platser i kommuner där man inte kan vara säker på att få avsättning för bostäderna. När det gäller upprustning begränsas investeringen till nivån på det ökade marknadsvärde som upprustningen innebär. Det leder till eftersatt underhåll och standardsänkningar. Redan höga trösklar höjs Bolånetaket har ytterligare försvårat inträdet på bostadsmarknaden. Särskilt unga, med kort tid på arbetsmarknaden, ofta osäkra anställningar och lägre löner gör att de har svårt att bygga upp nödvändigt kapital. Ungefär 80 procent av de unga vuxna saknar det kapital som krävs till kontantinsats för att köpa en bostad i storstadsregionerna. De förändrade arbetsmarknadsvillkoren med fler visstidsanställningar skapar generellt hinder på bostadsmarknaden där möjligheten att visa upp betalningsförmåga försvåras av oförutsägbarheten i framtida inkomst. Detsamma gäller för olika stödsystem. Unga stängs ute från den ordinarie bostadsmarknaden och är hänvisade till den osäkra och betydligt dyrare inneboendeoch andrahandsmarknaden. Här finns ett systemfel där en flexiblare arbetsmarknad skapar hinder på bostadsmarknaden. 80 % av unga vuxna kan inte köpa egen bostad En växande och oregerlig andrahandsmarknad Reglerna för uthyrning av privatbostad i andra hand ändrades 2013 i syfte att öka antalet andrahandslägenheter. Det är i sig positivt, men en följd av regeländringarna är att hyresnivåerna vid andrahandsuthyrningar stigit påtagligt. Behovet är stort av mer kunskap om andrahandsmarknaden, både när det gäller hyres nivåer och generösare regler för uthyrning. När andrahandsmarknaden förväntas lösa en allt större del av bostadsbehovet ökar också behovet av acceptabla villkor. 14 Sammanfattning

15 Omvänd förmögenhetsöverföring Historiskt har hushållens förmögenhetsbildning till stor del skett genom värdetillväxt i ägda bostäder. Under nuvarande förutsättningar är det svårt för många hushåll att få tillträde till marknaden för ägda bostäder och därmed få del i den förmögenhetsbildningen. Det är också svårt för nytillkommande på bostadsmarknaden att kvalificera sig för ett förstahandskontrakt vilket leder till betydligt högre boendekostnader på andrahandsmarknaden. Det får den paradoxala konsekvensen att nya grupper som inte anses ha betalningsförmåga därmed stängs ute från de lägre kostnaderna på den ordinarie bostadsmarknaden för att istället betala betydligt högre boendekostnader på andrahandsmarknaden. Det innebär en långsiktig kapitalöverföring från ekonomiskt svaga grupper till ekonomiskt starkare och redan etablerade grupper. En fungerande bostadsmarknad viktig för utbildningsnivån Global konkurrens om eftertraktad arbetskraft ställer höga krav på utbildning, utveckling och innovation. Brist på kompetens och högutbildad personal hotar framtida tillväxt och Sveriges konkurrenskraft. Studenternas svårighet att hitta bostad på studieorten i kombination med universitetens problem att rekrytera kompetent personal riskerar i längden att påverka Sveriges utbildningsnivå. Tillgång på bostäder en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad Framförallt i storstadsregionerna med tyngd på Stockholm uppger företagen att bostadsbristen försvårar rekryteringen av arbetskraft. En fjärdedel av tillväxtföretagen i Stockholmsregionen uppger att bostadsbristen försenat rekryteringar och en femtedel uppger att de misslyckats med rekrytering av samma anledning. Kunskapsintensiva företag har störst problem men det finns även i andra branscher. Problemen på bostadsmarknaden skapar hinder för en fungerande arbetsmarknad samtidigt som en flexiblare arbetsmarknad skapar hinder på bostadsmarknaden. 25 % av tillväxtföretagen i Stockholm kan inte rekrytera pga bostadsbrist Sammanfattning 15

16 Bostadsbristen hämmar Sveriges tillväxt och utveckling Där människor samlas skapas förutsättningar för tillväxt, teknikutveckling och innovation. Stora marknader ger skalfördelar och bättre utdelning på investeringar. Det blir en positiv tillväxt spiral där tillväxt föder tillväxt. Med urbaniseringsvågen och höga inflyttningstal blir bostadsbristen och höga etableringshinder på bostadsmarknaden allvarlig ur ett tillväxtperspektiv. Företagens svårighet att rekrytera nödvändig personal skapar fördröjningseffekter och uteblivna satsningar. I förlängningen leder det till produktionsbortfall som fungerar konkurrenshämmande för Sveriges utveckling. De svenska hushållsskulderna ökar De senaste 20 åren har hushållens skuldsättning ökat kraftigt och nått en historiskt hög nivå. Numera är det hushållen som står för hela riskkapitalet vid investeringar i småhus och bostadsrätter. Det är därför naturligt att hushållens belåningsgrad idag är betydligt större än den var tidigare när staten bidrog med riskvilligt kapital för bostadsinvesteringar. Skuldkvoten har stigit från runt 90 procent vid mitten av 1990-talet till 174 procent För unga och andra som inte kan få hjälp av familj och heller inte själva klarar bolåne takets krav blir dyra blancolån enda möjligheten för att kunna köpa en bostad. Även en mindre prisnedgång på bostäder kan få bekymmersamma följder för hushåll med små marginaler. Detta gäller särskilt för unga med hög skuldsättning som samtidigt verkar på en osäker arbetsmarknad och har mindre trygga anställningsformer. Hushållens skuldkvot låg på 174 % 2013 Oklar debatt om hyressättningssystemets effekt på rörligheten Enligt kritiker av nuvarande hyressättningssystem skulle en marknadsanpassning av hyrorna stimulera rörlighet då ett antal hushåll skulle flytta från sitt nuvarande boende till en bostad med lägre hyra. Förespråkare för ett avskaffande av dagens hyressätt 16 Sammanfattning

17 ning påpekar samtidigt att det inte är en absolut avtalsfrihet som föreslås. Det saknas emellertid någon närmare beskrivning av vilka regler som ska säkerställa social och ekonomisk trygghet för hyresgästen efter ett införande av marknadshyror. Om det svenska hyressättningssystemet ersätts med marknadshyror så kommer vi sannolikt att få ett tryck på kommunerna att ordna särskilda bostäder åt utsatta hushåll samtidigt som bostadsbidragen kommer att behöva höjas och då är den diskussion som behöver föras den om ett eventuellt införande av så kallad social housing. Rörligheten påverkas av skattesystemet En önskvärd rörlighet på bostadsmarknaden motverkas av utformningen av fastighetsskatten i kombination med kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av privatbostad. Vid förändringar av dessa skatter år 2008 blev följden att skatten på löpande innehav sänktes medan kapitalvinstskatten höjdes. Skattekostnaden för att bo kvar har därmed sjunkit medan skattekostnaden för att byta bostad har ökat vilket motverkar rörligheten på bostadsmarknaden. Billigare att bo, men dyrare att flytta Äldres bostäder avgörande för den kommunala äldreomsorgen De flesta äldre vill bo i ett eget hem, i sitt närområde och klara sig själva så länge det är möjligt. Det som krävs är att bostaden är trygg och tillgänglighetsanpassad. Bara några få procent av Sveriges äldre bor idag i bostäder som är anpassade utifrån deras specifika behov. Att en hög andel äldre bor i bostäder och en omgivning som inte är tillgänglighetsanpassade gör att de kommer att behöva flytta till ett särskilt boende onödigt tidigt, mot sina egna önskemål och samhällets intresse. De äldre som vill flytta till en mer anpassad egen bostad har svårt att göra det på grund av att det inte finns lämpliga bostäder eller att de är för dyra. Allt färre arbetsföra yngre och ett vikande skatteunderlag, speciellt i glesortskommuner där många av de äldre bor, gör att frågan om äldres boende blir avgörande för att klara äldreomsorgen. Sammanfattning 17

18 En upprustning och stadsdelsutveckling behövs för att möta dagens behov Stora delar av det äldre bostadsbeståndet, med tonvikt på rekordårens bebyggelse, motsvarar inte dagens behov gällande storlek, standard, tillgänglighet eller läge på orten. Slitna fastigheter och dåligt underhållen utemiljö, men också strukturella problem, behöver åtgärdas. Bristande blandning av olika typer av bostäder, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer gör att det ofta är svårt att flytta inom närområdet. Det stora hindret är svårigheten att finansiera upprustningen. Betalningsförmågan bland de boende i rekordårens lägenheter utgör ofta en begränsning då de boende inte klarar stora hyreshöjningar eller en eventuell ombildning till bostadsrätt. Brister i utveckling av boendemiljö ökar segregationen Ofta fokuseras segregationsdebatten på vilka som bor i utsatta områden, medan områdenas fysiska karaktär; boendemiljö, upplåtelseformer, boendestandard och serviceutbud inte tillräckligt uppmärksammas. Segregationsproblematiken måste vidgas till att lyfta fram hur boendet och boendemiljön påverkar förutsättningarna för människors livsvillkor och integration. För att komma tillrätta med inlåsningseffekter och många miljonprogramsområdens dåliga rykte krävs en inventering och utvärdering av den fysiska miljöns påverkan på exempelvis upplevd trygghet, möjlighet till en fungerande vardag och möjligheten att anpassa sitt boende efter livssituation. 18 Sammanfattning

19 Sverige når inte miljömålet med dagens renoveringstakt För att uppnå de av Riksdagen fastställda miljömål och energieffektiviseringsdirektivet från EU behöver Sverige halvera energi användningen till år Bostäderna i Sverige står för ungefär en tredjedel av all energianvändning. Sverige ligger långt efter många andra länder gällande omställningen till en långsiktigt hållbar bostadssektor. Incitamentet för att göra energieffektiviserande åtgärder är otillräckliga. Slutsatsen är att det är svårt att uppnå målet på en halverad energianvändning i bygg- och bostadssektorn till år Byggsektorn har svårt att klara framtida utmaningar Byggbranschen är inte rustad inför utmaningen att få igång en starkt ökad takt i nyproduktionen och samtidigt genomföra en omfattande upprustning av befintligt bostadsbestånd. Utan stora insatser för nyrekrytering, utbildning och kompetensutveckling inom byggsektorn kommer det inte att vara möjligt att öka takten på nyproduktion och upprustning efter de behov som tidigare beskrivits. Sammanfattning 19

20 Åtgärder för en bättre fungerande bostadsmarknad En ny riktning behövs Den situation vi nu har är resultatet av den sammanlagda effekten av skattereformen 1990, den ekonomiska krisen i mitten av 1990-talet samt omfattande förändringar i boendebeskattningen som gjorts därefter. Staten och kommunerna tog tidigare ett direkt ansvar för bostadsbyggandet genom olika former av finansiellt stöd samt en aktiv markpolitik. Skattereformen och därefter krispolitiken har helt vänt på perspektivet. Denna utveckling måste återigen vändas så att drivkrafterna att bygga bostäder och rörligheten på bostadsmarknaden ökar. Volymmål är en förutsättning för framgång Till stor del kan den bekymmersamma situationen på bostadsmarknaden förklaras av en utbudsbrist. För att komma tillrätta med både de höga boendekostnaderna och svårigheterna för särskilt unga att få en bostad krävs en omfattande nyproduktion tills underskottet är åtgärdat och marknaden är mer i balans. Bostadsbyggandet måste därför uppgå till minst nya bostäder per år. Vidare måste lägenheter per år förnyas och rustas upp tills upprustningsbehovet är åtgärdat och bostäderna motsvarar dagens behov. Denna takt måste hållas tills utbudsbristen är åtgärdad. Behoven måste vara utgångsläget för bostadsmarknaden Politiken måste själv klara ut vilket mål bostadspolitiken har. Behoven ska styra bostadspolitikens inriktning. Om politiken både har mål för hur mycket som ska byggas och medel för inriktningen på detta byggande är det naturligt att utforma aktörernas verktyg så att det blir möjligt att nå målen. 20 Sammanfattning

21 Samarbete mellan stat, region, kommun och marknad Rollfördelningen mellan stat, kommun och marknad måste klargöras. Det är uppenbart att marknaden inte kan försörja samhället med bostäder, lika lite som stat, region eller kommun kan kommendera fram nya bostäder. Det krävs en fortsatt samverkan mellan marknadsaktörer och det offentliga för att åstadkomma en tillräcklig nyproduktion av bostäder. Delad risk och finansiering Staten och kommunerna har sedan 1990-talskrisen nästan helt och hållet avstått från risktagande och deltagande i finansiering av bostadsbyggandet. Samtidigt har allt fler kostnader som inte är direkt kopplade till bostadsprojekt belastat projekten och därmed de boende. Risken för att producera nya bostäder hamnar idag enbart hos producenterna. Därefter är det hushållen som i slutänden står för finansiering och risktagande. När det gäller hyresrättsfastigheter är det fastighetsägarna. Konsekvensen är att Sveriges hushåll idag tillhör de mest skuldsatta i Europa. Varken hushållen eller allmännyttiga och privata fastighetsägare förmår finansiera det väsentligt ökade byggande som behövs. Om produktionstakten av bostäder ska kunna öka behövs ett statligt och kommunalt deltagande i finansiering och riskhantering. Om fler aktörer ska våga bygga fler bostäder för alla grupper måste risker och finansieringen delas. Skattesystemet behöver ses över Olika slag av inlåsningseffekter gör att det befintliga beståndet av bostäder inte används optimalt, vilket förvärrar bostadsunderskottet. En del av förklaringen till detta finns i beskattningen av boendet. Detta är komplexa frågor som har stor betydelse för hushållens trygghet och planering av sina investeringar. Förändringar ska därför vara genomtänkta och långsiktiga vilket förutsätter bred politisk förankring över blockgränserna. Det behövs en översyn av skattesystemet så att det blir neutralt i förhållande till olika upplåtelseformer samt stimulerar nybyggande och förnyelse av befintligt bestånd. Sammanfattning 21

22 Långsiktigt samhällsbyggande Det är då nödvändigt att frågan om bostadsförsörjningen blir en tvärsektoriell fråga som likställs med sysselsättning och utbildning och andra tunga områden. Såväl staden som landsortens utveckling måste bli en högt prioriterad fråga som genomsyrar politiska beslut inom många områden och på flera nivåer. Städer, stadsdelar och bostadsområden byggs för människor nu men också kommande generationer och måste fungera långsiktigt. Riksbyggens ståndpunkt Riksbyggen är en långsiktig aktör på bostadsmarknaden. Vi vet vilka villkor och förutsättningar som gäller för att bygga, förvalta och rusta upp bostäder. Riksbyggen engagerar sig i den bostadspolitiska debatten därför att dagens situation är så alarmerande att bristen på bostäder hotar samhällsutvecklingen. Tillsätt ett samhällsbyggnads- och bostadsdepartment och skapa förutsättningar för både en stadspolitik och glesbygdspolitik. Låt staten spela en aktiv roll i bostadsförsörjningen. Frågan om bostadsförsörjning är för viktig för att lämna över till enbart till kommuner och marknad. Alla parter måste samverka för en hållbar utveckling. Öka nyproduktionen av bostäder och sätt ett volymmål. Ett volymmål kräver en konkret handlingsplan och bör vara baserat på nuvarande och framtida behov. Ta fram en ny arkitekturpolitik. Genom att det finns en politik för hur gestaltningen av det offentliga rummet ska se ut kan byggprocessen på sikt förenklas. En arkitekturpolitik behövs dessutom för att vi ska bygga städer, inte bara bostäder. 22 Sammanfattning

23 Låt bostadsbyggandet inkludera alla hållbarhetsdimensioner; sociala, ekonomiska och ekologiska. Bostadsbyggande är mer än en produktionsfråga, det handlar om att ta ett helhetsgrepp och se bostadens roll för individ och samhälle. Satsa på ett mer differentierat bostadsbyggande. Särskilt i storstadsområdena byggs det i stor utsträckning bostadsrätter. Ett varierat byggande med blandad bebyggelse och olika upplåtelseformer gynnar alla. Värna den höga svenska boendestandarden och tänk långsiktigt i frågor gällande förändring av standardkrav. Det kan finnas skäl att omvärdera vissa standardkrav men det måste göras utifrån en långsiktig och grundlig konsekvensanalys. Att försämra standard avseende till exempel tillgänglighet kan skapa problem i framtiden när ett allt högre antal äldre behöver bostäder. Underlätta en frivillig och socialt motiverad rörlighet på bostadsmarknaden. Om människors behov får styra kommer bostadsbeståndet att användas på bästa sätt från både individ och samhällsperspektiv. För att behoven ska styra måste onödiga hinder röjas undan. Utforma stödet till renoveringar och upprustningar så att de är neutrala i förhållande till olika upplåtelseformer. Det är inte rimligt att reglerna för ROT-avdraget bara går att använda för privatpersoner och inte fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Förtydliga bostadssektorns viktiga roll för att medverka till att Sverige når miljömålen. Det är avgörande att komma tillrätta med den höga energiförbrukningen i Sveriges äldre bostadsbestånd om Sveriges ska uppnå klimatmålen. Sammanfattning 23