Lång tradition av ÅRSREDOVISNING 2016

Transkript

1 Lång tradition av ÅRSREDOVISNING 2016

2 Innehåll 3 Året i korthet 4 Tagehus i korthet 7 Koncernchefen har ordet 9 Ordförande har ordet 11 Affärsmodell och mål 15 Bostäder 21 Hotell och Konferens 27 Bad och Fritid 33 Flyg 37 Investeringar 42 Resultat och nyckeltal 46 Finansiering 48 Organisation och medarbetare 50 Hållbarhet 56 Styrelse och ledning TAGEHUS HOLDING AB 59 Förvaltningsberättelse 63 Resultaträkning 64 Balansräkning 66 Rapport över förändring i eget kapital koncernen 67 Rapport över förändring i eget kapital moderbolaget 68 Kassaflödesanalys 69 Tilläggsupplysningar 76 Noter 89 Revisionsberättelse T LJUNGBERG BV 91 Förvaltningsberättelse 94 Resultaträkning 95 Balansräkning 96 Definitioner 97 Fastighetsförteckning 98 Tagehus historia 99 Adresser Lång tradition av otraditionella affärer Med ett brett investeringsmandat och en flexibel organisation har Tagehus hittat en egen nisch som har utrymme även för mer ovanliga affärer där andra aktörer kanske inte har samma förutsättningar. Läs mer i Koncernchefen har ordet, sid 7.

3 Året i korthet Mkr Rörelsens intäkter (1 246 Mkr) 222 Mkr Förvaltningsresultat (194 Mkr) 638 Mkr Årets resultat (530 Mkr) Mkr Fortsatt stark utveckling för bostadsutvecklaren Credentia med 160 byggstarter medan antalet sålda lägenheter ökade med drygt 50 procent Tagehus vann anbud som operatör av ett nytt hotell som ska byggas i Solna strand Medley utvecklade en breddad satsning på träning och hälsa för att bidra till ökad folkhälsa Rockton tecknar avsiktsförklaring om förvärv av upp till 20 jetflygplan från Mitsubishi Aircraft Portföljram om 100 Mkr etablerad inom segmentet Investeringar för ökad satsning på mer likvida investeringar Ökat fokus på hållbarhetsfrågor och anställning av hållbarhetsansvarig Eget kapital (3 236 Mkr) 464 Mkr Investeringar om (157 Mkr), främst i fastighetsförädling och nybyggnation Siffrorna ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Syftet är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. 3

4 TAGEHUS I KORTHET Tagehus i korthet Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterföretag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade och det finns både noterade och onoterade bolag i portföljen. Tagehus är familjeägt och har varit verksamt under tre generationer. Kapitalet som byggts upp har återinvesterats. Verksamheten är indelad i fem affärssegment inriktade på bostäder, hotell- och konferensfastigheter inklusive drift av dessa, bad- och fritid inklusive byggande, finansiering och ägande av badanläggningar samt leasing av flygplan. Det femte affärssegmentet är Investeringar med Atrium Ljungberg som den viktigaste strategiska investeringen där Tagehus har en aktiv roll i styrelsen som en av huvudägarna. Det är Tagehus största investering i ett enskilt bolag. På koncernnivå finns 13 medarbetare på huvudkontoret i Stockholm medan ytterligare totalt 618 personer är anställda i åtta olika dotterföretag i Sverige och Nederländerna. Vid utgången av 2016 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på (6 227) Mkr och det egna kapitalet uppgick till (3 236) Mkr. Substansvärdestillväxten har i genomsnitt varit 15 procent de senaste fem åren. Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans Mkr Värde tillgångar 631 Antal medarbetare 53 % Soliditet TAGEHUS Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning. För att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma markeras tillgångarna med AB respektive BV. AB BV Tillgångar som tillhör Tagehus Holding AB Tillgångar som tillhör T Ljungberg BV Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens allmänna råd (K3-reglerna), vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt nederländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Efter den formella delen följer ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. 4

5 TAGEHUS I KORTHET Tillsammans bygga bestående värden för kommande generationer. 5

6 6 Bild kommer

7 KONCERNCHEFEN HAR ORDET Tagehus kan vara pussel- biten i kombinationsaffärer Det är en förmånlig sits att ha en stark finansiell ställning, vilket skapar flexibilitet när intressanta affärsmöjligheter dyker upp. Tagehus vill hitta nya vägar att växa, till exempel genom förvärv, partnerskap med andra företag eller olika typer av samarbeten med till exempel kommuner. Vad var det viktigaste som hände 2016? Vi konkretiserade tillväxtmålen på 10 procent för varje del av verksamheten. Som en konsekvens av det arbetade vi mycket med att hitta lämpliga finansieringslösningar för den fortsatta tillväxten. Vi vidareutvecklade samarbetet inom och mellan våra olika segment. Den struktur vi nu har medför stora frihetsgrader för fortsatt tillväxt inom respektive segment. Värt att särskilt framhålla i år är Credentia, där vi har kunnat se resultatet av vår satsning på byggoch bostadsutvecklingsbolaget som gått mycket bra i den starka bostadsmarknaden. Vi har nu även fått nödvändiga tillstånd för att gå vidare med förädlingen av beståndet på Lidingö. Inom segmentet flyg skapade Rockton en hel del uppmärksamhet under året när bolaget tecknade en avsiktsförklaring med Mitsubishi Aircraft Corporation avseende förvärv av deras nya modell av jetflygplan för regionalflyg. Marriott Amsterdam genomförde en omfattande renovering. Vi har samarbetat framgångsrikt under 25 år och Marriott förlängde från och med 2016 vårt managementavtal med tio år, med option på ytterligare fyra gånger tio år. Medley genomförde en viktig omorganisation för att nå bättre lokal förankring och närvaro. Något särskilt värt att notera avseende resultatet 2016? Det är klart att vi hela tiden vill bli bättre men jag är i stort sett nöjd med året och den resultatutveckling som Tagehus har. Förvaltningsresultatet ökade med drygt 10 procent, vilket ligger i linje med våra förväntningar i rådande marknad. Vi arbetar kontinuerligt med att utveckla alla våra verksamheter och det är naturligt att de befinner sig i olika utvecklingsfaser. Kort sagt är det sällan allt ger full effekt samtidigt utan vi behöver både så och skörda för att skapa uthållig tillväxt. Ni har beslutat er att växla upp tillväxttakten, på vilket sätt ska det ske? Tagehus ska bli mer aktivt på förvärvssidan. Vi ska göra allt vi kan för att växa organiskt, men samtidigt ser vi att det kan bli utmanande att öka omsättning och förvaltningsresultat med 10 procent per år. Det troliga är att vi måste göra kompletteringsförvärv av fastigheter och rörelser. Vi måste vara kreativa för att hitta affärer i en transaktionsmarknad med höga prisförväntningar generellt. Ett sätt att göra det är att ingå partnerskap med exempelvis bygg- eller fastighetsbolag där vi kan ta hand om delar som vi är bra på, till exempel badhus eller hotellprojekt där vi är beredda att ta risk. 7

8 KONCERNCHEFEN HAR ORDET Vi arbetade hårt i ett par olika budprocesser under året, men valde att avböja när priset blev fel. Vi är i en förmånlig sits då vi har bäddat för att vi själva äger timingfrågan. Ni letar aktivt nya affärsmöjligheter, vilken typ av affärer står högst på önskelistan? Det finns potential i alla segment, men högt på listan står att utöka vår kapacitet generellt inom bostadsproduktion. Vi tycker också att hotellverksamhet är mycket spännande, där vi har tillgång till en samlad kompetens inom hotell, konferens och restaurangdrift. Vidare ser vi ett ökat intresse av kommunprojekt som kombinerar bostäder och bad med hotell, där vår kompetens är unik. Har ni kapacitet att finansiera större affärer, även i ett läge med stigande räntor? Under 2016 la vi grunden för finansieringen av vår tillväxtplan. Vi kommer under det kommande året att tillsammans med våra banker arbeta för att säkerställa att resterande del av tillväxtplanen fram till 2020 är fullt finansierad. Att kunna visa på goda kassaflöden har varit en medveten strategi då det alltmer får anses vara en nyckel till vår finansiering. På vilket sätt kan Tagehus vara en partner till kommuner? Vi har en unik position i det att vi kan vara ett stöd för såväl kommuner som kommersiella aktörer. Vi är via våra dotterföretag en direkt samarbetspartner till kommuner kring enskilda badhus, bostäder och hotell. Vi har utvecklat spetskompetens relaterad till exempelvis badanläggningar och hotelldrift och sammantaget gör det att vi förstår de perspektiv som slutkund, kommun och fastighetsägare har. Vår förmåga till förståelse hela vägen ger oss en fördel såväl när det gäller enskilda objekt som mer komplexa kombinationsaffärer av bostäder, bad och hotell. Segmentet Investeringar kompletteras med en aktieportfölj om 100 Mkr, vad är bakgrunden? Tagehus behöver utvecklas mer mot kapitalmarknadshållet och det här är ett bra sätt att utöka vår närvaro i marknaden. Segmentet Investeringar får mer managementfokus och det är positivt att vi ökar vår riskspridning ytterligare genom denna satsning på mer likvida tillgångar. Ni tar ett större grepp om hållbarhet och har anställt en hållbarhetsansvarig, varför nu? För att det är bra för våra affärer. Tagehus har nått en storlek där vi måste kunna visa hur det ser ut inom hållbarhetsområdet. Vi gör redan en hel del inom hållbarhetsarbetet och nu vill vi kunna redogöra för det på ett bättre sätt för våra intressenter. Vi ska vidareutveckla hållbarhetsarbetet med tydliga målbilder för till exempel mångfald och samhällsansvar. Vilka är utsikterna inför 2017? Utsikterna för Tagehus är fortsatt goda. Vi är välpositionerade för fortsatt tillväxt inom samtliga segment. Vi har stärkt såväl organisation som våra nätverk ytterligare med ny kompetens inom flera områden. Rent fysiskt samlade vi under året verksamheter på samma adress för att stimulera utbytet och idéflödet ytterligare. Jag noterar också att vi har ett bra flöde av nya affärsmöjligheter inom samtliga segment, vilket sammantaget bidrar till de positiva utsikterna. Slutligen vill jag verkligen passa på att tacka samtliga medarbetare för det gångna årets fina insatser. Karl Lilja Koncernchef Tagehus 8

9 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Grunden lagd för nästa steg på tillväxtresan Ska Tagehus tillväxtmål uppnås måste hela organisationen ligga i framkant. Under året arbetade styrelsen bland annat med att ytterligare stärka grunden för Tagehus inför nästa steg i koncernens tillväxtresa, inklusive utvärdering av kompetensbehov och strukturfrågor samt planering och säkerställande av den långsiktiga finansieringen. 9

10 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Vad var styrelsens arbete inriktat på under 2016? Den tillväxt vi haft under senare år och den storlek på Tagehus som vi ser framför oss på sikt kommer att ställa större krav på vår organisation. Styrelsen stärkte därför sina arbetsrutiner och utvärderade bland annat koncernstrukturen, kompetensbehov samt finansiering inför nästa steg i tillväxtresan. Är Tagehus rätt positionerat inom sina respektive segment? Ja, men vi kan hela tiden bli bättre. Det är viktigt att vi har en högre grad av flexibilitet så att vi kan agera snabbare på möjligheter. Ett exempel på det är vår satsning på värdepappersportföljen inom segmentet Investeringar. Där kan vi göra en stor affär i morgon om vi vill, samtidigt som portföljens mer likvida tillgångar gör att vi kan anpassa oss till ändrade förhållanden dagligen. Är någon särskild verksamhet värd att lyftas fram? Vändningen som Credentia gjort är imponerande, från att ha haft betydande utmaningar i balansräkningen bara för fyra fem år sedan, till att 2016 omsätta 390 Mkr med ett resultat om 37 Mkr. Credentias lägenhetsförsäljning 2016 låg väl i nivå med många andra mer namnkunniga spelare. Slutligen har ledningen lyckats bygga upp en stark portfölj av byggrätter som säkrar utvecklingen under flera år framöver. Hur ser du på riskerna i verksamheten? Generellt skulle man kunna säga att Tagehus största styrka är även dess största svaghet, nämligen att vi inte är fokuserade inom ett enskilt område. Vi har flera inriktningar, men det är en del i riskspridningen. Mer konkret kan politiska risker vid upphandlingar vara svåra att navigera. Samtidigt kan man säga att ändrade regelverk förvisso innebär risker men det innebär också möjligheter, särskilt för mindre och snabbfotade företag som Tagehus. Tagehus har funnits i sin nuvarande form i sju år, hur ser du på utvecklingen så här långt? Vi hade kunnat skapa bättre avkastning om vi hade belånat oss mer men det hade skett till ökad risk. Sett till den låga risk vi tagit har Tagehus skapat god avkastning. De riktigt fina affärerna där det gick att köpa bra fastigheter till bra priser kommer vi inte att få se på samma sätt framöver som under de gångna sju åren. Tittar vi framåt kommer passivsidan, det vill säga finansieringen, att få relativt större betydelse för den avkastning vi kan skapa. Att spara tio punkter på finansieringen kan komma att vara viktigare än att förvärva ytterligare en fastighet, allt annat lika. Stämmer denna tes måste vi titta på åtgärder som kan bidra till att sänka våra finansieringskostnader ytterligare. Därtill ska vi förstås fortsätta att göra bra affärer. Vad kommer att vara styrelsens fokus under 2017? Givet den goda bostadsmarknaden kommer Credentia fortsatt stå i fokus. Vi tror också att det kan komma att uppstå en del intressanta förvärvsmöjligheter framöver, bland annat inom bostadsutveckling. Hur bedömer du Tagehus utsikter i ett längre perspektiv? Jag tycker att det fortsatt ser positivt ut även om jag tror att det kommer att krävas mer arbete än tidigare för att skapa avkastning. Tagehus har komparativa fördelar som vi kan nyttja i ökad utsträckning för att skapa nya affärer. Johan Ljungberg Styrelseordförande, Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV Hur vill du beskriva kreditmarknaden under det gångna året? Om jag bara uttalar mig för Tagehus räkning blev vi, mer än på länge, premierade av bankerna som en långsiktig kund. Jag tycker att bankerna har ställt upp på ett bra sätt för oss. 10

11 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Affärsmodell och mål Genom förädling och vidareutveckling av fastigheter och andra tillgångar inklusive rörelsedrivande verksamheter skapar Tagehus substans värdetillväxt. Flertalet verksamheter har fastighetskoppling, men i portföljen finns även en flygplansverksamhet och andra investeringar som visar på Tagehus långa tradition av otraditionella affärer. Som en del i riskspridningen verkar Tagehus inom fem segment; Bostäder, Hotell och Konferens, Bad och Fritid, Flyg och Investeringar. I varje segment finns företag och nyckelpersoner med strategiskt kunnande och en stark marknadsposition varifrån verksamheten kan expandera. Ett exempel är Medley som med stöd av Tagehus kunnande inom badhusanläggningar tillsammans kan erbjuda allt från att bygga, driva, äga och förvalta bad- och fritidsanläggningar åt kommuner. Vision Tillsammans bygga bestående värden för kommande generationer. Affärsidé Skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla tillgångar med långsiktigt stabil och god värdepotential. Affärsmodell Affärsmodellen bygger på aktivt och ansvarsfullt företagande vilket talar för majoritetsinvesteringar. Styrning och kontroll av enskilda innehav hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. Affärsmodellen är sprungen ur det fastighetskunnande och kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940-talet. Genom att utveckla och förädla tillgångar i Sverige och Nederländerna uppnås riskspridning samtidigt som Tagehus kan få hävstång på sin kompetens. Med ett öppet och långsiktigt investeringsperspektiv möjliggörs investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Tagehus kan göra affärer där andra aktörer på grund av skilda investeringsmandat, annat geografiskt fokus eller av andra skäl kan vara förhindrade att delta. Tagehus tillämpar inga bestämda exithorisonter. 11

12 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Strategi Tagehus fokus ligger på tillväxt av förvaltningsresultat och eget kapital. För att skapa tillväxt är strategin att investera i fastigheter, fastighetsrelaterade tillgångar, flyg och värdepapper med en hög avkastning i relation till risknivån. Även rörelsedrivande verksamheter är intressant, särskilt när dessa kan vara hyresgäster i det egna fastighetsbeståndet. Tillväxtmålen ska nås genom en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Exempel på investeringar är bostäder, hotell, hotellrörelser, badanläggningar, flygrelaterade tillgångar samt börsnoterade fastighetsbolag och andra värdepapper. Strategiska initiativ Strategisk grund Åtgärder 2016 Äga både belåningsbara tillgångar och kassaflödesgenererande rörelser Bygga starka marknadspositioner och affärskompetens kring strategiska tillgångar Stärka förutsättningarna för att göra affärer genom att utveckla och samordna kundrelationer Kompetensförsörjning Bättre förutsättningar att utveckla de kombinerade tillgångarna för att uppnå en hög avkastning i relation till risknivå Utveckla affärsmannaskap och kunnande kring strategiska tillgångar för att skapa nya affärsmöjligheter och därmed potential att höja tillgångarnas värde Bättre förutsättningar att lösa fler utmaningar åt kunderna Säkerställa kontinuitet och rätt kompetens Förvärvsgrupper etablerade för identifiering av rörelse- och fastighetsförvärv Vann anbud på hotellrörelse Strategisk satsning på närmare samarbete inom segmenten Hotellrörelseerbjudandet stärkt med restaurangkompetens Dialogen om att bygga och utveckla bostäder vidgades till fler kommuner Kartläggning ur kompetens- och successionsperspektiv Hållbarhetsansvarig anställd FÖRUTSÄTTNINGAR Säkerställa god tillgång till finansiering Tagehus ska vila på starka finanser för att säkerställa självständighet och finansiell motståndskraft, oavsett konjunktur Portfölj av belåningsbara tillgångar inom olika tillgångsslag Möjliggör affärsmässiga beslut vid förvärv och avyttringar, vilket därmed skapar förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning Planering och förberedelser för att säkra fullt finansierad långsiktig tillväxtplan Disciplinerade förvärvsprocesser där objekt som bedömts övervärderade avståtts 12

13 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Tillväxtmål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2016 Omsättningen ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2016 med 4 procent. Intäkterna har ökat med 17 procent per år i genomsnitt under perioden Mkr 1 290, , ,0 775,3 677, Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Förvaltningsresultatet ökade med 15 procent under Förvaltningsresultatet har ökat med 11 procent i genomsnitt under perioden och ligger i linje med målsättningen. Mkr 193,9 222,1 173,9 145,3 124, Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Det egna kapitalet ökade för 2016 med 15 procent. Det egna kapitalet har ökat med 13 procent i genomsnitt under perioden % Soliditetsmål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2016 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 200 procent. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 464 procent för Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste femårsperioden har uppgått till 338 procent. % Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 53 procent för 2016, vilket är på samma nivå som den genomsnittliga soliditeten för perioden % Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,2 år för År 2,1 2,0 2,5 2,9 2, Sociala mål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2016 Hållbarhet ska vara en integrerad del av den affärsstrategin och inkluderas i arbetet på alla nivåer. Tagehus arbete ska ta hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska värden. Hållbarhetskoordinator har anställts för att kartlägga pågående initiativ och hantera framtida handlingsplaner. Arbetsplatsen ska vara attraktiv och inkluderande med låg personalomsättning. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Under 2016 avslutade en person sin anställning hos moderbolaget. 13

14 14

15 BOSTÄDER Tålamod viktig ingrediens för lyckad bostadsutveckling Tålamodet att invänta den rätta affären är en av Tagehus styrkor. Förutsättningarna för att förädla fastigheter eller utveckla nya bostäder kanske inte finns där i dag. Men plötsligt händer det mark blir tillgänglig eller en fastighet får förädlas eller byggas ut med fler bostäder. Att skapa nya möjligheter får ta tid. Tagehus har kunskapen, flexibiliteten och råd att vara långsiktigt. Mkr Intäkter 451,0 404,6 Förvaltningsresultat 38,0 27,7 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 18,4 16, ,9 Mkr Redovisat värde tillgångar 15

16 BOSTÄDER Produktion och försäljning av bostäder i Norrtäljetrakten utvecklades mycket starkt under året. Det strategiskt viktiga arbetet med att identifiera, förvärva och förädla mark för produktion av bostäder fortsatte, liksom arbetet med att vidareutveckla bostadsbestånden på Lidingö och i Åre, två mycket starka delmarknader. MARKNAD Efterfrågan på bostäder var fortsatt mycket stark Även om bostadsbyggandet enligt Lantmäteriet ökade med cirka 18 procent under året till cirka bostäder, var det inte tillräckligt för att möta efterfrågan, vilket påverkade prisbilden. Tagehus har valt att verka på utvalda lokala bostadsmarknader i Norrtäljetrakten, Åre samt på Lidingö. I takt med de kraftiga boprisökningarna i Stockholm har andra orter runt huvudstaden blivit intressantare, exempelvis Norrtälje. Åre är intressant som snabbväxande regionalt center för sport och fritidsaktiviteter vilket skapar nya arbetstillfällen. Bostadsmarknaden i Norrtälje var fortsatt stark under året. Prisuppgången på bostadsrätter uppgick till 7 procent under tolvmånadersperioden fram till och med januari I slutet av 2016 uppgick snittpriset i Norrtälje till cirka kronor per kvadratmeter, enligt Svensk Mäklarstatistik. Bostadsmarknaden i Åre var också mycket stark Åre kommun fortsätter att satsa på besöks näringen, befolkningen växer och många vill bosätta sig permanent i Åre. Utbudet består dock mest av fritidsboende vilket skapat brist på vanliga hyres- och bostadsrättslägenheter. Prisuppgången på bostadsrätter uppgick till 25 procent under tolvmånadersperioden fram till och med januari I slutet av 2016 uppgick snittpriset i Åre till cirka kronor per kvadratmeter, enligt Svensk Mäklarstatistik. I centrala Åre noterades priser uppåt cirka kronor per kvadratmeter. Främsta skälet till de relativt höga priserna är efterfrågan på skid- och semesterlägenheter. Som en följd av bostadsbristen räknar Åre kommun med ökad förtätning samt att fler höghus byggs under kommande år. Sammantaget äger och förvaltar Tagehus cirka 900 hyreslägenheter, varav 84 ingår i underkoncernen Credentias bestånd. BOSTADS- OCH SAMHÄLLSUTVECKLING Tagehuskoncernen kan erbjuda projektering, utveckling och produktion av såväl bostadsrätter som hyresrätter. Bakom erbjudandet står den Norrtäljebaserade bygg- och fastighetskoncernen Credentia med en 90 år lång branscherfarenhet. Erbjudandet har successivt breddats och innefattar numera även utveckling och produktion av radhus och koncept för mindre lägenheter, compact living, vilket gör det möjligt att attrahera nya målgrupper. Utöver en större bredd av bostadsalternativ innefattar Credentias erbjudande även annan service som utveckling och produktion av förskolor och äldreboenden. Breddningen av erbjudandet gör att Tagehuskoncernen med Credentias stöd lättare kan hjälpa kommuner ta ett större grepp 16

17 BOSTÄDER om olika samhällsbehov. Under 2016 arbetade Credentia med att vidareutveckla sitt erbjudande inom samhällsbyggnad. Under 2017 avser Credentia påbörja projektering för produktion av hyresrätter i Norrtälje som kommer att ingå i förvaltningsportföljen av bostäder. Beslutet är delvis en följd av att kommuner allt oftare kräver en varierad bebyggelse med olika upplåtelseformer. Efter en snabb tillväxt under senare år har Credentia cirka 300 lägenheter i produktion. Credentia AB Credentia har 74 årsarbetare och är inriktat på tre verksamhetsområden: Projektutveckling samt nyproduktion av främst bostadsrätter och småhusområden Förvaltning av den egna fastighetsportföljen i Roslagen med omnejd. Portföljen utgörs främst av bostäder och hade ett marknadsvärde om cirka 116 (108) Mkr Bygg- och VVS-arbete på entreprenad. Verksamhet 2016 Till de större produktionerna under året hörde Trollsländan med byggstart av 42 bostadsrätter i centrala Norrtälje, två nya etapper om sammanlagt 85 bostadsrätter i Solbacka Strand öster om Norrtälje samt en ny etapp om 33 bostadsrätter i Östhammar. Projektet Solbacka Strand, som även innefattar ett 60-tal villatomter, har pågått under flera år och beräknas stå fullt klart Sammantaget 2016 byggstartades 160 lägenheter i egen regi. Försäljningen ökade med drygt 50 procent till totalt 156 lägenheter under året, jämfört med 99 lägenheter under fjolåret. Vidare färdigställdes 60 lägenheter på entreprenad åt beställare i Norrtälje och Sigtuna. Under året förvärvades sammanlagt tre fastigheter i Norrtälje med potential för att bygga omkring 150 bostäder. Vidare lades mycket arbete ned på bland annat detaljplanearbete för att förädla Credentias marktillgångar och därmed säkerställa möjligheterna till fortsatt hög bostadsproduktion. I linje med att expandera verksamheten till fler orter drev Credentia bland annat detaljplanearbete för att bebygga egen mark med 200 lägenheter i Rimbo, samt träffade avtal om förvärv av en fastighet i Österåker. Resultat Credentiakoncernens omsättning uppgick till 390 (347) Mkr 2016, medan rörelseresultatet blev 37 (11) Mkr. Det långsiktiga tillväxtmålet är 10 procent, varav extern entreprenadverksamhet ska utgöra cirka en tredjedel av den totala omsättningen. Portföljen innehöll (893) byggrätter per den 31 december Utsikter Med den starka bostadsmarknaden är utsikterna för 2017 fortsatt goda. Till de intressantare projekten under året hör produktionsstart av 50 radhus i Solbacka Strand. Ur ett strategiskt perspektiv är fokus fortsatt att etablera sig på fler lokala marknader, främst norr om Stockholm och i Mälardalen. Tagehus investerade i Credentia första gången

18 BOSTÄDER Åkersberga markutvecklingsprojekt AB Täljöviken är ett markområde om cirka 200 hektar strax utanför Åkersberga, cirka tre mil nordost om Stockholm. Avsikten är att bygga cirka bostäder samt kommersiella lokaler under en period om år. Utbyggnaden kommer att knyta ihop Åkersberga och Österskär söderut med Svinninge. Bindande avtal är tecknade för försäljning av samtliga cirka 400 byggrätter i den första detaljplanen som vunnit laga kraft. Byggnation av infrastruktur påbörjades under tredje kvartalet 2016 och de första bostäderna väntas vara klara för inflyttning under hösten I början av 2017 befann sig arbetet med nästföljande detaljplan i sin slutfas, medan arbetet med ytterligare en detaljplan fortskred under Tagehus engagemang sker genom samarbetspartnern Imprestor Fastighets AB i samverkan med LO och Peab Bostad. Tagehus äger sedan 2007 en andel motsvarande 10 procent i projektet, vilket efter balansdagen ökat till 20 procent. Dessutom ägs 10 procent av ett närbesläktat bolag. BV Åre-regionen bostäder och markprojekt AB Tagehus äger totalt cirka 370 lägenheter i Åre- regionen, varav cirka 290 lägenheter nära centrala Åre. Till det senare beståndet hör två relativt stora parkeringsgarage. Under 2016 inleddes en process om en detaljplaneändring för förtätning av området. Under året genomfördes även renoveringar av delar av beståndet. En tidigare inledd process återupptogs för att omvandla delar av beståndet till bostadsrätter. Resterande bestånd om cirka 80 lägenheter ligger i Duved. Vidare äger Tagehus tomtmark i det expansiva fritidshusområdet Björnen öster om Åre sedan Åre-beståndet är en bra bas för att långsiktigt vidareutveckla närvaron och utvärdera nya potentiella investeringar i regionen. Tagehus har under året sålt ett bestånd i Järpen med cirka 100 lägenheter. Lidingö hyresrätter AB Bostadsbeståndet på Lidingö utgörs av drygt 460 hyresrätter inklusive knappt kvadratmeter lokalyta nära Käppala station. Under året fortsatte renoveringsarbetet av beståndet planenligt. I samband med renoveringen kommer Tagehus i ett första skede att bygga 30 taklägenheter. Möjligheterna att skapa ytterligare värde i beståndet bedöms som fortsatt goda. Investeringen i dessa fastigheter gjordes vid årsskiftet BV Övriga utvecklingsprojekt BV Ett markutvecklingsprojekt i anslutning till Krägga Herrgård knappt sex mil nordväst om Stockholm omfattar 50 villatomter. Under 2016 inkom ett bud på marken som är under utvärdering. I samarbete med Imprestor har Tagehus även intressen i två andra markutvecklingsprojekt i Stockholmsområdet, Morningside Marina i Saltsjö- Duvnäs samt Österhagen i Länna. Framtagandet av detaljplanen för bostäder i Morningside Marina befann sig i sin slutfas i början av 2017 och med byggstart planerad till första delen av Detaljplanen för Lännaprojektet löpte vidare under året och projektet omfattar nu cirka 150 byggrätter samt ett vårdboende, vilket är betydligt större än tidigare planerat. Slutligen äger Tagehus drygt 22 procent i fastighetsutvecklaren Redab, som är verksam i London och södra England. Per den 31 december 2016 hade Redab ett substansvärde om 46,9 Mkr. 18

19 BOSTÄDER Plötsligt händer det Under 2016 förvärvade Credentia byggrätterna till produktion av 50 bostadsrättslägenheter i den första etappen av utbyggnaden av Täljöhalvön, sydost om centrala Åkersberga. Den ursprungliga investeringen i Täljöprojektet gjordes 2007 av föregångaren till Tagehus. Investeringen i Täljöprojektet genomförs i samarbete med Imprestor Fastighets AB, som Tagehus har samverkan med i flera fastighets- och markutvecklingsprojekt. Projektfastigheten ligger på Täljöhalvön i Åkersberga och ägdes tidigare av LO. I samband med att en fördjupad översiktsplan för området antogs av kommunfullmäktige i Österåker under 2006 beslutade sig LO för att bilda ett konsortium för att utveckla området. Konsortiet kom att bestå av LO, Peab Bostad och Imprestor. Tagehus, med en lång relation till personerna bakom Imprestor, gick in som delägare i Imprestors andel av konsortiet. Täljöprojektet är ett av de största bostadsutvecklingsprojekten i Stockholmsregionen med cirka planerade bostäder. Området kommer att bli en ny mycket attraktiv stadsdel i Åkersberga med en genomarbetad strategi för att skapa bland annat gemenskap, utflyktsmål, kommersiellt utbud och mötesplatser. Samtliga byggrätter i den första detaljplanen, detaljplan Täljöviken är sålda och byggandet av infrastrukturen pågår för fullt. Byggandet av nästa etapp, detaljplan Näsängen, förväntas påbörjas om cirka ett år och därefter följer detaljplan Kanalstaden, som ansluter mot nuvarande Åkersberga Centrum. Mer information om projektet finns på Under första halvåret 2017 förvärvade Tagehus Imprestors andel av Täljöprojektet. Imprestor Fastighets AB kvarstår dock som projektledare för projektet under ledning av Magnus Birke. På bilden syns Ronny Jansson, Credentia och de två ledande personerna i Imprestor Fastighets AB, Anders Orrling och Magnus Birke. 19

20 20

21 HOTELL OCH KONFERENS Redo att tillreda nästa hotellkoncept Tagehus har lång erfarenhet av att äga och driva hotellrörelser. Bara i Amsterdam välkomnas cirka hotellgäster per år. Tagehus projekterar och bygger nya hotell och kan numera även stå för utformning av inredning och design. En liten hotellverksamhet håller på att bli större. Mkr Intäkter 405,6 382,2 Förvaltningsresultat 102,6 67,7 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 30,1 6, ,9 Mkr Redovisat värde tillgångar 21

22 HOTELL OCH KONFERENS Hotellmarknaden var fortsatt stark under året drivet av god konjunktur och ökat turistande på Tagehus huvudmarknader i Amsterdam, Stockholm och Mälardalen. Tagehus vann ett anbud på ett nytt hotell i Solna medan konferensverksamheten började se resultatet av sina investeringar. MARKNADEN Den internationella turistmarknaden växte knappt 4 procent 2016 enligt Världsturismorganisationen UNWTO. Tillväxten drevs huvudsakligen av förbättrade snittpriser, inte minst mot slutet av året. Det var sjunde året i rad med tillväxt och Världsturismorganisationen är fortsatt positiv och bedömer att tillväxten kommer att öka med 2-3 procent i Europa För Amsterdam ökade logiintäkterna per disponibelt rum (RevPar) med 2 3,5 procent till euro 2016, enligt olika branschmätningar. Beläggningen minskade samtidigt med 0,5 procentenheter till 79,5 procent. I Stockholms kommun ökade logiintäkterna mätt som RevPar med 7 procent, enligt Visita, medan antalet belagda rum ökade med 4,7 procent. Även i Mälardalen var utvecklingen god med en ökning av RevPar. För 2017 väntas tillväxten dock mattas något i Stockholm på grund av ytterligare tillskott av hotellrumskapacitet. Konferens- och privatmarknaden visade generellt en blygsam tillväxt i Stockholmsregionen Det var främst aktivitets- och upplevelsebaserade besök som drev tillväxten, exempelvis brunch, bröllop och romantiska weekendpaket. HOTELL- OCH KONFERENSFASTIGHETER SAMT DRIFT I segmentet ingår tre hotellfastigheter i Amsterdam, Stockholm samt Enköping. Därtill ingår två konferensanläggningar sydost om Enköping. Samtliga hotell drivs under kända varumärken som Marriott, Best Western och First Hotels. Konferensanläggningarna profileras individuellt men har gemensam förvaltning. VERKSAMHET 2016 Då Tagehus har komplett hotellmanagementkapacitet i Amsterdam utvärderades potentiella förvärv av ytterligare hotellfastigheter. Med egna resurser redan på plats inom bland annat management, HR och försäljning skulle det gå att uppnå betydande synergier genom att addera ytterligare ett hotell till portföljen. Utbudet av hotellfastigheter är dock begränsat samtidigt som transaktionsmarknaden var stark med kraftigt stigande priser, inte minst under Även i Stockholm och Mälardalen finns möjlighet att utvinna stordriftsfördelar om nuvarande bestånd utökades med ytterligare hotellverksamheter. Tagehus kan erbjuda ett helhetsåtagande inom projektering, byggnation, ägande och drift av hotell som även inkluderar inrednings- och designkoncept. Under året lades två anbud på hotelldriftsverksamheter i Stockholmsregionen. 22

23 HOTELL OCH KONFERENS Amsterdam Marriott hotel BV Hotellfastigheten har bästa läge vid Stadhouderskade i centrala Amsterdam och drivs av Marriott. Hotellet, som vann utmärkelsen Årets Marriott Hotell 2016 i Europa, är femstjärnigt och omfattar cirka kvadratmeter fördelade på 396 rum. Turism och affärsresande gjorde att senare års positiva resultatutveckling fortsatte även under 2016, trots en omfattande renoveringsfas. Logiintäkterna per disponibelt rum (RevPar) ökade 0,2 procent till knappt 166,3 euro medan beläggningen minskade med 4 procent på grund av renoveringen. Omsättningen var oförändrad på 30,7 (30,7) MEUR med ett resultat om 7,1 (3,2) MEUR, baserat på en beläggning om 79 (83) procent. Merparten av resultatförbättringen var en följd av ändrade avtalsvillkor för vinstdelning i samband med att Marriott utnyttjade sin option och förlängde avtalet med Tagehus i ytterligare tio år från den 1 januari En god besöksmarknad tillsammans med ett ambitiöst arbete på intäkts- och kostnadssidan bidrog också till det starka resultatet. Den rumsrenovering som inleddes redan i slutet av 2015 fortsatte under året och väntas vara klar i april Sammantaget uppgår investeringen till cirka 8,8 MEUR. Rumspriserna justeras upp allteftersom renoveringarna blir klara. Tagehus har det formella arbetsgivaransvaret för hotellets cirka 190 (180) anställda. Rörelsen drivs dock med hjälp av Marriott enligt ett långsiktigt managementavtal. Hotellfastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter det att en första investering gjordes Marriott är en stark partner med närmare hotell i 120 länder. Samarbetet med Marriott ger värdefulla erfarenheter som används då nya investeringar i hotellfastigheter utvärderas. Amsterdam fastighetsportfölj BV Utöver Marriott-fastigheten ägde Tagehus ytterligare en fastighet i centrala Amsterdam vid årsskiftet. Tidigare under året avyttrades en delägd kontorsfastighet då prisnivåerna kommit upp, medan ett avtal tecknats i början av 2017 om förvärv av en mindre fastighet för blandat bruk. Kontorsfastigheten utgörs av kvadratmeter uthyrningsbar yta samt ett 20-tal parkeringsplatser. Tanken då fastigheten förvärvades år 2000 var att på sikt konvertera den till hotell då den ligger i direkt anslutning till Marriott-fastigheten. Största hyresgäst är modekedjan Tommy Hilfiger på ett femårigt kontrakt med möjlighet till förlängning om två gånger fem år. Fastigheten under förvärv ligger i norra Amsterdam och har en uthyrningsbar yta om kvadrat - meter. Fastigheten är belägen vid vattnet och rymmer kontor, parkering och lokaler för blandat bruk, bland annat en fotostudio. Området är under utveckling och det finns potential att förädla fastig heten på sikt. Tillträde är beräknat till april Solna strand Grow hotel AB Hösten 2016 vann Tagehus ett anbud som operatör av ett nytt hotell som uppförs i Solna strand. Arbetet befinner sig i projekteringsfasen och sker i samarbete med fastighetsägaren Humlegården. Tagehus nyttjar till stor del samma byggkompetens och nätverk som bland annat uppförde Time Hotel i Vasastan. Det nya hotellet kommer att ingå i kedjan Best Western och ligger mellan Solna och Sundbyberg med närhet till lokala kommunikationer, flygbussar och restauranger. Hotellet ska vara fyrstjärnigt med 176 rum, restaurang, bar, lounge, gym och 23

24 HOTELL OCH KONFERENS bastu. Grow väntas öppna hösten 2018 och syftar till att tillgodose det växande service- och övernattningsbehovet i det företagstäta närområdet. Projektet är ytterligare ett bevis för att Tagehus har etablerat ett konkurrenskraftigt erbjudande inom projektering, byggnation, ägande och drift av hotell inklusive designkoncept. Stockholm Time Hotel AB Time Hotel ligger i Vasastan i Stockholm och ingår i hotellkedjan Best Western. Hotellet är fyrstjärnigt och har 144 rum samt två konferenslokaler. RevPar ökade med 5 (4) procent medan beläggningen var 82 (79) procent. Liksom föregående år var de främsta orsakerna till förbättringen ökad turism samt ett ökat antal affärsresenärer. Under 2016 bidrog även den svaga svenska växelkursen samt att Sverige fick fler direktflyg till den ökade beläggningen. Tagehus äger fastigheten och har tecknat ett 20-årigt omsättningsbaserat hyresavtal med driftbolaget. Enköping Hotel Park Astoria AB Hotellfastigheten genomgick en omfattande ombyggnad av lobby, restaurang och konferensdelar där de sista delarna färdigställdes i slutet av Hotellet ligger i centrala Enköping och har en position som liknar det traditionella stadshotellets med restaurang och konferensdel. Sedan verksamheten öppnat i full skala igen har trenden i början av 2017 varit positiv med fler restaurangbesök, övernattningar och konferensbokningar. Efter att ha investerat i hotellfastigheten 2014 övertogs även hotellrörelsen Tagehus äger 51 procent av hotellfastigheten som består av 135 rum fördelade på kvadratmeter. Hotellrörelsen ägs till 51 procent av familjen Chibba, som tecknat ett hyresavtal med Tagehus. Resterande del av rörelsen ägs av Tagehus. Mälardalen Herrgårdarna Krägga och Tammsvik BV Under 2016 fortsatte Krägga Herrgård satsningen på premiumsegmenten i både konferens- och privatmarknaden baserat på de investeringar som gjorts i anläggningen under föregående år. Erbjudandet profilerades tydligare och breddades med, förutom konferens- och weekendpaket, afternoon tea, brunch och bröllopsarrangemang av mer exklusiv karaktär. Gensvaret från kunderna var mycket positivt och omsättningen steg cirka 36 procent till knappt 26 Mkr. Omsättningsökningen kom från både ökad beläggning och prishöjningar. Krägga Herrgård med anor sedan 1300-talet har sjöläge och ligger i närheten av Bålsta, drygt fem mil nordväst om Stockholm. Totalt finns elva byggnader på en areal om cirka kvadratmeter inom egendomen. Anläggningen har 47 rum och matsalar med kapacitet för drygt 110 gäster. Långsiktigt finns behov av ytterligare kapacitetsinvesteringar vid Krägga för att kunna ta emot fler gäster. Tammsvik Konferens och Herrgård (Tammsvik) från 1920-talet har sjöläge och ligger i närheten av Bro, cirka 45 kilometer nordväst om Stockholm. Anläggningen utgörs av ett tiotal byggnader med drygt 100 rum, restaurang, poolhus, konferenslokaler samt stort aktivitetsområde. En exklusivare konferensvilla, Mälargården med 16 rum, två konferensrum samt relaxavdelning, hör också till anläggningen. Tammsvik verkar på konferensmarknaden under varumärket Happy Tammsvik med inriktning mot kreativa möten. Devisen är Vi tar humorn och ditt möte på allvar. Även Tammsvik såg en positiv utveckling för både beläggning och pris och omsättningen steg knappt 17 procent till drygt 42 Mkr. Åre Ski Inn BV Åre Ski Inn ligger mitt i Åres skidområde med café, restaurang och bar med totalt 300 gästplatser. Anläggningen inrymmer även en konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar. Verksamheten drivs i egen regi under ledning av ett värdpar och har tio medarbetare på säsongsbasis. Under året breddades utbudet och bland annat installerades ett mikrobryggeri. Omsättningen uppgick till 9,3 (7,9) Mkr och rörelseresultatet till 0,6 (0,1) Mkr för helåret. 24

25 HOTELL OCH KONFERENS Nytt hotellprojekt Tagehus har lagt en ambitiös expansionsplan för att utveckla erbjudandet inom projektering, byggnation, ägande och drift av hotellfastigheter, inklusive designkoncept. För att möjliggöra detta kompletterade och stärkte Tagehus sitt erbjudande under året genom att samarbeta närmare med spetskompetenser inom design, mat och upplevelser som Note Design Studio och Aveqia. Fokus ligger på hotell i Stockholm och Mälardalen, där Tagehus kan utvinna synergier ur existerande driftsorganisation. Under 2016 vann Tagehus anbudet som operatör för Best Western Grow Hotel som håller på att projekteras i Solna strand på uppdrag av fastighetsägaren Humlegården. Planen är att öppna hotellet hösten Tagehus bedömer att det finns goda möjligheter att vinna ytterligare hotellanbud de närmaste åren. På bilden syns delar av teamet bakom Grow Hotelprojektet, Reshi Chibba, Time Hotel, David Berggren, Aveqia och Johannes Karlström, Note Design Studio. 25

26 26

27 BAD OCH FRITID Lär dig nya simsätt bentag förbjudet Medley vill locka fler att vara fysiskt aktiva. Genom seniorträning, cirkusgympa, löparkurs eller vanlig simskola bidrar Medley till ett friskare samhälle. Medley och Tagehus föryngrar inte bara besökarna utan kan även bygga nytt badhus - med 30 års anti-aging -garanti. Alla vinner på bättre folkhälsa. Mkr Intäkter 333,4 332,5 Förvaltningsresultat 21,0 30,7 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) ,9 525,6 Mkr Redovisat värde tillgångar 1 Under 2016 har ett stort omställningsprojekt genomförts, viket har påverkat resultatet negativt. 27

28 BAD OCH FRITID Medley organiserade om verksamheten under året för att bli mer lokal och därigenom komma närmare kunden. För att bredda publiken och locka dem som inte är så aktiva idag ökade fokuset på hälsa. Bygget av Järfälla simhall fortskred enligt plan och anbud på ytterligare simhallsfastigheter förbereddes. MARKNADEN FÖR ÄGANDE OCH DRIFT AV BADHUS Av de cirka 450 offentliga baden i Sverige beräknas cirka 15 procent drivas i privat regi vilket bedöms motsvara cirka 20 procent av den totala omsättningen. Medleys marknadsandel av baden i privat regi bedöms uppgå till omkring 50 procent. Marknadstillväxten beror på kommunernas beredskap att fortsätta effektivisera, öka servicen och bredda utbudet av bad- och hälsorelaterade tjänster i befintliga simhallar. En annan möjlighet är att överta driften i samband med att kommuner låter bygga nya simhallar. Under året var flera kommunala badhusutredningar och upphandlingar av såväl drift som uppförande av nya badhus aktuella. Förutsättningarna är många gånger komplexa där kommunens totala investeringar i det längre perspektivet för effektivitet, kvalitet och andra relevanta parametrar är centrala för att kunna fatta beslut på en så kostnadseffektiv och korrekt grund som möjligt. Drift av idrottsanläggningar på uppdrag av kommuner utgör ytterligare potential för Medley. Tagehus erbjuder även att projektera, bygga, äga och hyra ut badhusfastigheter. Många kommuner står inför valet att bygga ett nytt badhus eller renovera det befintliga, som många gånger kan vara 50 år eller äldre. Många badhus är drabbade av eftersatt underhåll vilket kräver stora investeringar. Den långsiktiga investeringshorisonten gör att Tagehus kan garantera underhållet, en fräsch simhall och en sund verksamhet under 30 års tid så att inte underhållsskulder byggs upp. Vad gäller marknaden för nya badhusfastigheter så uppskattades den vara värd cirka 40 Mdr kronor, enligt branschorganisationen Svenska Badbranschen. Beräkningen utgår från att cirka 380 anläggningar är i kommunal drift idag, varav cirka 290 är äldre än 40 år och i behov av renovering inom år, alternativt ersätts med nybyggda anläggningar. 28

29 BAD OCH FRITID FOLKHÄLSAN Utvecklingen av levnadsvanorna i Sverige har generellt varit positiv under de senaste tio åren. Hälsan och förutsättningarna för att ha en god hälsa är dock inte jämnt fördelade, det finns skillnader mellan olika grupper i samhället och skillnaderna ökar dessutom för vissa indikatorer, exempelvis utbildningsnivå, enligt Folkhälsomyndighetens årsrapport Andelen personer med fetma (BMI +30) har ökat både bland kvinnor och män. Trots ett ökat intresse för hälsa och välbefinnande visar den nationella folkhälsoenkäten, HLV, att andelen kvinnor och män som är fysiskt aktiva minst 30 minuter per dag har varit oförändrad den senaste tioårsperioden. Sveriges kommuner har ett ansvar för folkhälsa och fysisk aktivitet. Genom kommunernas planmonopol och deras ansvar för planering, byggande och förvaltning av den byggda miljön, har de stor möjlighet att påverka utformning och strukturer som stödjer fysisk aktivitet, enligt Boverket. Medleys verksamhet AB Under ny ledning omorganiserade Medley verksamheten 2016 för att bättre kunna ta tillvara på de lokala möjligheterna. Från att tidigare ha varit mer centralstyrt har Medley i dag regionchefer som lättare kan fånga upp lokala önskemål, idéer och goda exempel. Under året förbereddes en delvis ny approach som sjösattes i början av 2017 med ökat fokus på träning och hälsa. Syftet är att locka individer och grupper som inte är så fysiskt aktiva i dag. Det ska vara enkelt och roligt att komma till den lokala simhallen och röra på sig. Det ska vara attraktiva erbjudanden för kommunen så att olika samhällsgruppers behov kan mötas, till exempel seniorer. Vidare förde Medley diskussioner under året om att driva undervisning och andra vattenaktiviteter även hos andra fastighetsägare än de kommunala. Resultat Medleys omsättning var oförändrad på 332 (332) Mkr för helåret. Rörelseresultatet landade på 9,2 (17,6) Mkr. Resultatet minskade delvis på grund av omställningsarbetet. Förändringarna av de sociala avgifterna för unga hade också en kraftig inverkan på resultatet, då Medley har många unga medarbetare. Därtill sjönk intäkterna vid två badanläggningar i samband med oplanerade stängningar. Antalet besök var i stort sett oförändrat på 3,3 (3,3) miljoner. Historiskt har cirka 60 procent varit badbesök och i snitt har fyra av tio besökare varit barn och ungdomar. Medley driver även sporthallar och utomhusanläggningar. Räknas besökare till dessa anläggningar in uppskattas det totala antalet besök till sex sju miljoner per år. 29

30 BAD OCH FRITID Medley har drivit och utvecklat bad- och friskvårdsverksamheter sedan Vid årsskiftet drev Medley 34 (36) bad- och friskvårdsanläggningar i 22 (21) kommuner. Utsikter Medley ska kunna vara en problemlösare och partner till kommuner inom det hälsorelaterade området. Genom att sänka trösklarna till aktivitet och rörelse kan Medley spela en viktig roll för att bidra till att hälsotrenden breddas till fler samhällsgrupper. Badhusfastigheter AB Byggnationen av det nya badhuset i Järfälla fortskred i stort sett enligt plan under året. Kommunen gjorde en del tilläggsbeställningar som medförde vissa tidsförskjutningar. Planen är att det nya badhuset ska stå klart våren Vid badanläggningen i Tyresö investerade Tagehus i förbättrad badvattenrening, vilket bidrar till att öka kapaciteten. Tillsammans med kommunen håller Tagehus på att titta på möjligheterna att bygga ut anläggningen för att möta ett ökat besökstryck då Tyresös befolkning växer. Antalet besökare vid Tagehus badhus i Tyresö har ökat till cirka sedan öppnandet i januari 2013, vilket i det närmaste är en fördubbling jämfört med ursprunglig prognos. I övrigt fortsatte Tagehus dialogen under året med olika kommuner om byggnation av nya badhus inklusive förberedelser för att lämna in fler anbud. Att bygga badhus kan vara såväl tekniskt som ekonomiskt komplext för att hitta det mest prisvärda alternativet i ett längre perspektiv. Badhus måste kunna hantera fukt och stora skillnader mellan utom- och inomhustemperaturer vilket ställer krav på byggnaden och på tekniska installationer. De billigaste alternativen är därmed inte alltid de bästa i ett längre perspektiv. Kommunernas inställning till privata badhusaktörer varierar och många kommuner håller på att utreda badhusfrågan. Vissa kommuner anser att kommunalt ägande är bäst. Andra kommuner är positiva till den kunskap som aktörer som Tagehus tillför, liksom att det finns privata aktörer som är beredda att ta på sig risken och finansieringen av ett nytt badhus. 30

31 BAD OCH FRITID Folkhälsa för fler Det är trendigt att vara fysiskt aktiv och äta hälsosamt. Samtidigt är det fortfarande stora grupper i samhället som inte är så fysiskt aktiva. Här kan Medley göra en viktig insats. Simhallar och sportanläggningar är ofta naturliga mötesplatser i lokalsamhället och med dessa som utgångspunkt vill Medley bidra till att hälsotrenden breddas i det svenska samhället. Under 2016 arbetade Medley med att utveckla sitt erbjudande i syfte att locka fler grupper i samhället att bli mer fysiskt aktiva. Vi vill att våra simhallar ska vara en mötesplats för besökare i alla åldrar, en mötesplats för lärande och aktivitet, en mötesplats för gemenskap och samvaro. Nu har vi en organisation som är mer redo än någonsin att förverkliga detta i fler kommuner runt om i landet. Det är något som vi nu kommer att börja jobba med under , säger Medleys VD Pia Claesson. Som den största privatägda aktören inom simhallsdrift har Medley lång erfarenhet och byggt upp omfattande kunskaper om träning och fysisk hälsa. Vi vet att fler individer vill aktivera sig, vi vet också att det kan vara svårt att komma igång om man inte tränat på länge. Vi ska sänka trösklarna så att det blir så enkelt som möjligt att börja röra på sig och hitta bra träningsformer så att det inte bara blir några få träningspass. Den svenska hälsotrenden måste breddas, säger Pia Claesson. 31

32 32

33 FLYG Satsar på korta sträckor på lång sikt Rockton leasar turbopropplan för regional flygtrafik. Regionalflyget växer och nya linjer och resenärer tillkommer ständigt. Flygbolagen behöver mera kapacitet och Rockton har därför tecknat en avsiktsförklaring med Mitsubishi om leverans av jetflygplan kommande decennium. Mkr Intäkter 102,4 124,8 Förvaltningsresultat 40,4 39,4 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 6,9 22,7 537,4 Mkr Redovisat värde tillgångar 33

34 FLYG Segmentet Flyg, där Rockton ingår, hade ännu ett bra år. Till de större transaktionerna hörde tecknande av en avsiktsförklaring om förvärv av upp till 20 re - gionala jetflygplan från Mitsubishi Aircraft Corporation samt förvärv och uthyrning av tre jetmotorer. MARKNADEN Flygpassagerartrafiken fortsatte att växa under Tillväxten ökade med 8,8 procent, mätt som antalet betalda passagerarkilometer (RPK), enligt den internationella branschorganisationen IATA. I Europa var tillväxten 4,6 procent under året, mätt som RPK. På lång sikt bedöms flygtrafiken i Europa öka 2,5 procent per år, eller motsvarande 570 miljoner passagerare per år. Totalmarknaden väntas uppgå till 1,5 miljarder passagerare, enligt IATA:s senaste långtidsprognos som sträcker sig till och med år För den regionala flygtrafiken i Europa, som är Rocktons främsta marknad, kan tillväxttakten dock avvika från övrig passagerartrafik. För 2017 bedömer Rockton att tillväxttakten kan komma att avta något. Drivkrafter i Europa är den fortsätta expansionen av lågprisflyget samt den allmänna konjunkturen som i sin tur påverkar affärsresandet. Rockton AB hanterar hela kedjan från att identifiera och genomföra investeringstransaktioner till att placera flygplan på lease och förvalta desamma under leasingperioden för att sedan avyttra dem när så är gynnsamt. Det gör att Rockton även är aktivt på den internationella transaktionsmarknaden för flygplan. Under året blev det svårare att identifiera investeringar med potentiell hög avkastning då mycket investeringsvilligt kapital sökt sig till flygleasing de senaste åren, bland annat från Kina, vilket haft som följd att avkastningskraven blivit lägre. VERKSAMHETEN UNDER ÅRET AB BV Rockton AB:s huvudfokus är investeringar i och förvaltning av flygplan. Rockton kan erbjuda finansiellt flexibla lösningar och normalt god tillgänglighet på plan till flygbolag. Under året leasades två flygplan ut till en ny kund i Schweiz efter att det tidigare leasingavtalet löpt ut. Fyra flygplan avyttrades så att flottan totalt bestod av 22 (27) heleller delägda flygplan, plus tre flygplansmotorer per den 31 december. Samtliga leasingkunder av flygplan utgjordes av regionala flygbolag som BRA Sverige, brittiska Eastern Airways, skotska Loganair samt schweiziska SkyWork Airlines. Den genomsnittliga kontraktslängden uppgick till 37 (41) månader vid utgången av året. Genomsnittsåldern på flottan var 21 (20) år. Investeringarna har främst gjorts i flygplan av modell Saab 2000, som är solitt byggda och har en lång teknisk och förväntad ekonomisk livslängd. Liksom tidigare år utvärderades potentiella förvärv, av såväl enstaka begagnade flygplan som hela portföljer av plan. Rockton tecknade under sommaren ett intentionsavtal med Mitsubishi Aircraft Corporation om en order på tio jetflygplan av typen MRJ90 för regional flygtrafik, med option på förvärv av ytterligare tio flygplan. Det är en helt ny flygplanstyp och leverans av planen väntas inte påbörjas förrän på 2020-talet. RESULTAT Flygplanen ägs av Rockton Aviation AB. För helåret uppgick Rockton Aviations omsättning till 131 (125) Mkr och rörelseresultatet till 50 (45) Mkr. Resultatet efter finansiella poster var 53 (24) Mkr, inklusive en resultateffekt om 30 (1) Mkr från flygplanshandeln. Tagehus äger 99 procent av Rockton Aviation AB samt 57 procent i förvaltningsbolaget Rockton AB. Tagehus har även ett direktägande i ett konsortium som äger sammanlagt tio flygplan som här redovisas som delägda. 34

35 FLYG Fartfylldare Under 2016 gjorde Rockton en lite mer ovanlig affär i det att bolaget förvärvade tre flygplansmotorer av isländska Air Atlanta. Samtidigt tecknades ett flerårigt leasingavtal mellan Rockton och Air Atlanta. Jetmotorerna är tillverkade av General Electric och används på större plan av typ Boeing 747 och Boeing 767. Rocktons finansiella flexibilitet och förståelse för kundens behov bidrog till att möjliggöra affären. Kommersiella flygplansmotorer kan vara legalt fristående från själva flygplanet, vilket möjliggör handel, investering och leasing av flygplansmotorer. På bilden syns Niklas Lund, Robert Küller och Ulf Liljenberg från Rockton. 35

36 36

37 INVESTERINGAR att köpa undervärderade värdepapper och tvärtom Det som är ute i dag kan vara inne i morgon. Genom att utveckla sin investerings strategi och ibland agera motvalls är tanken att en ökad satsning på värdepapper inom investeringssegmentet ska skapa långsiktiga värden, samtidigt som Tagehus stärker sina relationer till kapitalmarknaden. Mkr Intäkter 1 58,1 57,0 Förvaltningsresultat 44,7 44,3 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 19,6 25, ,3 Mkr Redovisat värde tillgångar 1 inkluderar även finansiella intäkter 37

38 INVESTERINGAR Under året beslutades att utöka investeringsverksamheten med 100 Mkr i mer likvida investeringar, främst börsnoterade aktier. Till segmentet hör även det strategiska innehavet i Atrium Ljungberg där Tagehus är en aktiv ägare via styrelsen. NY INVESTERINGSPORTFÖLJ AB BV Under 2016 beslutades att bygga upp en investeringsportfölj med inriktning på mer likvida tillgångar, inklusive börsnoterade aktier. En god riskjusterad avkastning med begränsad nedsida ska uppnås främst via långsiktiga aktieinvesteringar. Hösten 2016 aktiverades cirka 50 Mkr med målsättningen att totalt 100 Mkr ska stå till portföljens förfogande under första halvåret Målet är 10 procents totalavkastning årligen. Det är ett relativt öppet investeringsmandat med tydliga riskbegränsningar. Investeringsbesluten baseras nästan uteslutande på analys av relationen mellan bolagens långsiktiga förutsättningar och den förväntade utväxlingen på aktuell aktievärdering, men viss vikt läggs också på taktiska aspekter. Vissa hedgestrategier kommer att användas. Värdepappershandelns balansomslutning var cirka 49,6 (13,1) Mkr den 31 december. Utöver värdeskapande innebär satsningen ett närmande till kapitalmarknaden samtidigt som kunskap om trender och annan värdefull finansmarknadsinformation löpande inhämtas. Inom segmentet bedrivs även en begränsad kapitalförvaltning. Kapital placeras förutom i noterade aktier även i svenska och ryska fonder. Per den 31 december 2015 uppgick de totala investeringarna till 116 (74) Mkr. För fondplaceringar uppgår risk- och förlustmandaten till maximalt 5 Mkr på den svenska marknaden och till motsvarande 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. 38

39 INVESTERINGAR ATRIUM LJUNGBERG AB BV Atrium Ljungberg äger 50 (48) fastigheter med ett fastighetsvärde om drygt 36 (31) Mdr kronor och är därmed ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Affärsidén är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla attraktiva handels-, kontors- och stadsmiljöer på starka geografiska delmarknader. Drygt tre fjärdedelar av beståndet finns i Stockholmsområdet och resterande bestånd i Uppsala, Malmö och Göteborg. I portföljen finns framför allt handels- och kontorsfastigheter med en uthyrbar area om drygt 1,1 miljon kvadratmeter. Bland handelsplatserna finns köpkvarteret i Sickla, Farsta Centrum och Port73 i Stockholmsregionen, Gränbystaden i Uppsala samt Mobilia i Malmö. Kontorsfastigheterna, vars andel av portföljen är jämnstor med handelsfastigheterna, ligger främst i Stockholmsregionen, exempelvis Glashuset vid Slussen och det växande beståndet i Hagastaden. Under året förvärvades kontorsfastigheter i bland annat Kista och Sundbyberg medan nybyggnation pågår i Nacka av kontorshuset Sickla Front II om kvadratmeter. Atrium Ljungberg äger kontorsfastigheter även i Malmö och Göteborg. Antalet bostäder uppgår till cirka 700 och är främst koncentrerade till Kista och Malmö. Planen är att öka bostadsproduktionen och byggstarta 300 lägenheter per år från och med Bostäder utgör ett bra komplement till Atrium Ljungbergs befintliga områden i bland annat Sickla och Gränbystaden då de bidrar till att skapa mer levande stadsmiljöer. Verksamhet 2016 Atrium Ljungberg gjorde flera förvärv under året, bland annat resterande del av Söderhallarna vid Medborgarplatsen i Stockholm där man sedan tidigare ägde kontorsdelen. Förvärvet underlättar genomförandet av strategin att skapa attraktiva mötesplatser. Efter att ha nettosålt 2015 uppgick fastighetsförvärven totalt till (872) Mkr

40 INVESTERINGAR sade ökningen av driftöverskottet. Årets resultat uppgick till (2 784) Mkr, motsvarande 20,13 kronor per aktier. Den årliga aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt. För 2016 var den föreslagna utdelningen 3,95 (3,55) kronor per aktie, vilket motsvarar 69,9 (64,1) procent av det utdelningsbara resultatet och en direktavkastning om 2,9 procent. Utdelningen i kronor per aktie har aldrig sänkts sedan Tagehus innehar ( ) aktier i Atrium Ljungberg, motsvarande 13,5 (13,5) procent av kapitalet och 10,6 (10,6) procent av rösterna. FOKUS (AB) Tidskriften Fokus sammanfattar och analyserar utvecklingen i Sverige och internationellt inom bland annat politik, ekonomi, vetenskap, kultur och livsstil. Tidskriften utges veckovis och är politiskt oberoende, utan kopplingar till något parti eller organisation. Tidskriftsmarknaden är utmanande och räckvidden sjönk 5 procent till (75 000) läsare per utgåva, enligt Orvesto Konsument 2016 helår. Prenumerationsintäkterna ökade dock under året. Under året utsågs Resumés förre chefredaktör Claes de Faire till ny VD efter Lars Grafström, som Försäljningen av fastigheter stannade på 23 Mkr, jämfört med 2015 då fastigheter för Mkr såldes. Förvärven kommer att bidra till ökade intäkter under Under året ökade projektportföljen med cirka 2 Mdr kronor till 11 Mdr kronor. I den pågående projektportföljen kvarstår investeringar för 2017 om knappt 1,5 Mdr kronor, vilket är över målet om 1 Mdr kronor i investeringar per år. För 2017 beräknas projekt om cirka 2 Mdr kronor startas. Satsningarna sker främst inom handel, kontor och bostäder i Gränbystaden, Sickla samt Hagastaden. Resultat För 2016 var driftsöverskottet från fastighetsförvaltningen (1 450) Mkr, en ökning på 0,5 procent. Målet är en ökning med 10 procent per år. Avyttringen av icke-strategiska handelsfastigheter om 1,3 Mdr kronor samt en investeringstakt som låg under målet förklarar den begränvalde att lämna tidskriften efter elva år. Claes de Faire tillträdde sin nya tjänst i början av Fokus är flerfaldigt prisbelönad och har under åren bland annat vunnit Publicistklubbens stora pris och utsetts till Årets tidskrift samt Årets tidskrift inom digitala medier. Medarbetare har utnämnts till Årets journalist, Årets krönikör, Årets medierookie, Årets genombrott och Årets annonssäljare. Fokus grundades 2005 och ges ut av förlaget FPG Media AB. Tagehus investerade i FPG Media 2005 och har en ägarandel om 22,2 (19,4) procent. 40

41 INVESTERINGAR Stärkta kapitalmarknadsrelationer Efter att under flera år ha haft en relativt begränsad investerings- och värdepappersverksamhet beslutades under 2016 att bygga upp en portfölj med en total investeringsram om 100 Mkr. Den första hälften om 50 Mkr investerades under 2016 och resterande del ska enligt planen skjutas till under Förutom riskspridning får Tagehus mer likvida tillgångar i portföljen samtidigt som värdepappersinvesteringarna innebär fördjupade kontakter med kapitalmarknaden och dess aktörer. Investeringsbesluten baseras nästan uteslutande på analys av relationen mellan bolagens långsiktiga förutsättningar och den förväntade utväxlingen på aktuell aktievärdering, men viss vikt läggs också på taktiska aspekter. Vissa hedgestrategier kommer att användas. Bland dem som arbetat med den nya portföljen återfinns Olof Nord. 41

42 RESULTAT OCH NYCKELTAL Resultat och nyckeltal Tagehus intäkter ökade med 4 procent under året till 1,3 Mdr kronor. Förvaltningsresultatet ökade med 15 procent till 222 Mkr, främst drivet av förbättrat resultat hos Credentia samt ändrad vinstdelning med Marriott för hotellrörelsen i Nederländerna. Det egna kapitalet uppgick till Mkr vid årets utgång, en uppgång med 15 procent. Intäkterna uppgick till (1 246) Mkr för 2016, främst på grund av ökad volym hos Credentia. Rörelseresultatet uppgick till 215 (205) Mkr, exklusive avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultatet blev 222 (194) Mkr, där framför allt en förändrad vinstdelning med Marriott och förbättrad lönsamhet hos Credentia varit bidragande faktorer. Inom Bad och Fritid har ett stort omställningsprojekt genomförts under året, vilket påverkat resultatet negativt. Förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, motsvarade 17,2 (15,6) procent av rörelsens intäkter. Realisationsvinster har tidigare år inkluderats i förvaltningsresultatet. Tagehus har i år valt att särredovisa dessa och även tidigare år har redovisats på samma sätt. Realisationsvinsterna uppgår till 73 (2) Mkr och dessa är hänförliga till försäljning av såväl fastigheter och flygplan. Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 536 (533) Mkr. De största värdeförändringarna beror främst på ökade värden på såväl finansiella som materiella innehav, medan räntederivaten uppvisar en negativ värdeutveckling. Under året gjordes investeringar om 464 (157) Mkr, varav huvuddelen utgjordes av nyproduktion eller större renoveringsprojekt i koncernens fastigheter. Vidare har finansiella investeringar ökat i omfattning. Investeringarna finansierades med internt genererade medel samt extern finansiering. Balansomslutningen har ökat från Mkr till Mkr. Förändringen är hänförlig till gjorda materiella och finansiella investeringar samt orealiserade värdeförändringar. Det egna kapitalet har ökat från Mkr till Mkr. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har värderats till substansvärde. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 procent i Sverige. I Nederländerna har avsättning gjorts med 25,0 procent för innehav av värdepapper och 12,5 procent för fastigheter. Räntetäckningsgraden var 463,5 (390,4) procent vid årets utgång och har beräknats som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan av avskrivningar. Soliditeten uppgick till 53,4 (52,0) procent. Belåningsgraden minskade under året från 35,8 procent till 35,0 procent. NYCKELTALSANALYS Mkr Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter (%) 17,2 15,6 12,2 22,4 21,5 Räntetäckningsgrad (%) 463,5 390,4 257,1 331,9 283,8 Avkastning på eget kapital (%) 18,4 17,6 7,5 17,2 13,5 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar (%) 9,7 4,9 0,1 5,0 3,6 Avkastning på totalt kapital (%) 11,8 11,3 6,3 12,6 10,5 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar (%) 5,7 4,0 2,2 5,0 4,5 Soliditet (%) 53,4 52,0 48,9 56,1 52,9 Belåningsgrad (%) 35,0 35,8 39,7 34,4 37,4 Medelränta räntebärande skulder (%) 2,8 2,7 3,1 4,7 4,8 Medelantal anställda

43 RESULTAT OCH NYCKELTAL RESULTATRÄKNING Mkr Rörelsens intäkter 1 290, , ,0 775,3 677,3 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 1 075, ,0 882,0 628,2 521,3 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 215,1 204,5 143,0 147,1 156,0 Finansiella intäkter 63,4 62,1 60,6 105,2 67,1 Finansiella kostnader 61,0 66,7 79,4 75,0 79,1 Kursdifferenser 4,6 6,0 0,5 3,4 1,3 Förvaltningsresultat 222,1 193,9 124,7 173,9 145,3 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 117,0 125,5 111,5 91,3 80,4 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 72,8 1,7 16,7 23,9 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 536,1 533,2 211,2 352,5 250,1 Resultat före skatt 714,0 603,3 241,1 459,0 315,0 Skatt på årets resultat 75,9 73,0 43,0 60,6 48,3 Årets resultat 638,1 530,3 198,1 398,4 266,7 Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare 627,5 526,2 192,2 396,8 268,8 Minoritetsintresse 10,6 4,1 5,9 1,6 2,1 BALANSRÄKNING Mkr Materiella anläggningstillgångar 3 789, , , , ,5 Finansiella anläggningstillgångar 2 505, , , , ,6 Övriga anläggningstillgångar 67,4 165,6 181,7 180,3 87,9 Omsättningstillgångar exkl. kassa 391,3 336,3 194,6 193,2 198,6 Kassa 213,4 232,4 222,4 125,0 88,0 Summa tillgångar 6 966, , , , ,6 Eget kapital 3 719, , , , ,9 Avsättningar 311,3 253,0 189,6 155,2 141,4 Räntebärande långfristiga skulder 2 354, , , , ,5 Övriga långfristiga skulder 86,5 83,0 179,6 54,1 76,9 Räntebärande kortfristiga skulder 82,8 89,0 123,6 125,9 91,7 Övriga kortfristiga skulder 412,6 424,0 278,6 219,0 167,2 Summa eget kapital och skulder 6 966, , , , ,6 43

44 RESULTAT OCH NYCKELTAL SEGMENTSRAPPORTERING 2016 Mkr Bostäder Hotell och Konferens Bad och Fritid Flyg Övrig verksamhet Investeringar Elimineringar Summa RESULTATRÄKNING Rörelsens intäkter 451,0 405,6 333,4 102,4 1,0 12,8 13, ,6 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 397,3 273,1 308,8 67,9 1,9 40,1 13, ,5 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 53,7 132,5 24,6 34,5 2,9 27,3 215,1 Finansiella intäkter 4,9 5,1 0,2 3,1 58,8 19,2 17,7 63,4 Finansiella kostnader 20,7 24,8 3,8 4,2 11,5 13,7 17,7 61,0 Kursdifferenser 0,1 7,0 0,3 2,8 4,6 Förvaltningsresultat 38,0 102,6 21,0 40,4 44,7 24,6 222,1 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 26,2 57,3 19,4 13,5 0,6 117,0 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 11,8 29,5 31,5 72,8 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 92,1 213,5 1,9 33,6 271,8 5,8 536,1 Resultat före skatt 115,7 258,8 0,3 22,8 348,0 31,0 714,0 Skatt på årets resultat 23,1 47,2 0,2 4,2 13,8 12,2 75,9 Årets resultat 92,6 211,6 0,1 18,6 334,2 18,8 638,1 Tillgångar per segment 1 572, ,9 525,6 537, ,3 294,0 382, ,8 Eget kapial per segment 546,9 773,8 132,6 279, ,5 113, ,0 INVESTERINGAR PER SEGMENT Materiella investeringar 41,8 66,8 129,7 80,3 3,1 0,8 322,5 Förvärv dotterföretag 1,1 28,8 29,9 Immateriella investeringar 2,0 2,0 Finansiella investeringar 2,4 107,3 109,7 Investeringar totalt 44,2 67,9 131,7 80,3 110,4 29,6 464,1 44

45 RESULTAT OCH NYCKELTAL SEGMENTSRAPPORTERING 2015 Mkr Bostäder Hotell och Konferens Bad och Fritid Flyg Övrig verksamhet Investeringar Elimineringar Summa RESULTATRÄKNING Rörelsens intäkter 404,6 382,2 332,5 124,8 2,7 12,5 13, ,5 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 361,9 290,1 298,0 65,6 1,4 37,8 13, ,0 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 42,7 92,1 34,5 59,2 1,3 25,3 204,5 Finansiella intäkter 4,7 0,4 0,4 1,4 54,3 18,4 17,5 62,1 Finansiella kostnader 19,7 24,8 4,2 11,4 11,3 12,8 17,5 66,7 Kursdifferenser 9,8 3,8 6,0 Förvaltningsresultat 27,7 67,7 30,7 39,4 44,3 15,9 193,9 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 27,9 62,1 20,1 14,9 0,5 125,5 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 1,2 0,5 1,7 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 82,7 57,7 17,7 40,1 330,0 5,0 533,2 Resultat före skatt 83,7 63,3 28,3 65,1 374,3 11,4 603,3 Skatt på årets resultat 15,1 24,4 2,8 14,1 15,8 0,8 73,0 Årets resultat 68,6 38,9 25,5 51,0 358,5 12,2 530,3 Tillgångar per segment 1 447, ,4 541,3 478, ,3 379,8 469, ,2 Eget kapial per segment 459,6 632,1 227,6 261, ,6 110, ,0 INVESTERINGAR PER SEGMENT Materiella investeringar 20,2 18,1 50,8 1,4 0,5 91,0 Förvärv dotterföretag 1,9 0,1 0,1 2,1 Immateriella investeringar 0,1 0,1 Finansiella investeringar 26,1 28,5 8,9 63,5 Investeringar totalt 20,2 46,1 51,0 29,9 9,0 0,5 156,7 45

46 FINANSIERING Finansiering Finansverksamhetens roll är att säkerställa kapitalförsörjningen genom en långsiktigt stabil kapitalstruktur samt skapa bästa möjliga finansnetto inom givna ramar för riskexponeringen. Finansieringen av den planerade expansionen fram till 2020 utgjorde ett viktigt inslag i årets arbete. LÅNEFINANSIERING Under 2016 upptogs lån på totalt 253 Mkr, främst för investeringar i fastigheter och flyg. Vidare refinansierades lån för totalt 101 Mkr. Ett viktigt inslag i finansieringsverksamheten under året var utvärderingen av hur den fortsatta expansionen ska finansieras fram till 2020, ett arbete som fortsätter under Vidare utsågs en finansieringsgrupp i syfte att arbeta mer strategiskt med finansieringsfrågor. Låneportföljen på Mkr är uppdelad på 31 olika lån hos sex långivare i Sverige och Österrike. Under 2016 togs en större andel lån till fast ränta jämfört med föregående år. Under 2017 förfaller lån på cirka 643 Mkr, varav 389 hade refinansierats under våren Hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år anges i finans policyn. Tagehus finansieras via eget kapital och externa lån. Vid var tid eftersträvas balans mellan god avkastning på eget kapital och rimliga risknivåer. Risktoleransen ställs mot målet om en långsiktig soliditet över 40 procent. De senaste fem åren har soliditeten i praktiken uppgått till i snitt 53 procent. Utöver ställda säkerheter innehåller vissa låneavtal åtaganden avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Samtliga åtaganden var uppfyllda per 31 december Finanspolicyn i kombination med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till Tagehus låga belåningsgrad och starka finansiella ställning med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holdingkoncernen tecknar ofta större låneavtal på löptider upp till sju år. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i euro med en löptid på minst fem år för investeringar på den RÄNTEBINDNING TAGEHUS KAPITALBINDNING TAGEHUS Mkr Andel, % Mkr Andel, % Räntebindningstiden inklusive derivat var 2,2 år vid årsskiftet Målet är en jämn fördelning av lånens förfallostruktur 46

47 FINANSIERING nederländska marknaden och i svenska kronor för investeringar i Sverige. För finansiering av Flyg tas lån i amerikanska dollar. Tagehus Holding har lång kapitalbindning och en jämn fördelning av förfallostrukturen som målsättning. På rörliga krediter uppnås lämpliga risknivåer med hjälp av ränteswappar. En swap innebär att bolaget erhåller fast ränta till ett i förväg överenskommet pris, på löptider på upp till sju år. T Ljungberg BV-koncernen arbetar med en kombination av lån med rörlig ränta och fasträntelån. Vid utgången av 2016 var 46 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är varierar över tiden. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsning. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 2,2 år. Enligt Tagehus målsättningar ska räntebindningen ligga mellan ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 2,8 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen för Tagehus ska överstiga 3,0 år men hade vid årsskiftet minskat till 2,2 år, exklusive lånelöften, då större låneförfall sker de närmaste åren. Se diagram på föregående sida. LÅG BELÅNINGSGRAD Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånat. I Tagehus uppgår den justerade soliditeten till 53 procent. Valutarisker ska i möjligaste mån undvikas, enligt finanspolicyn. Tagehus Holdingkoncernen har inga lån i utländsk valuta, förutom ett dollarlån. T Ljungberg BV-koncernen har lån i euro för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. LIKVIDITETSPLANERING Tagehus håller vid var tid tillgänglig likviditet, i form av kassa eller outnyttjade kreditlöften, för att kunna möta eventuella behov i samband med nyinvesteringar eller i den löpande verksamheten. Enligt policyn ska likviditet och kreditfaciliteter uppgå till 119 Mkr, vilket motsvarar cirka 5 procent av total låneportfölj. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Tagehus intäkter utgörs av utdelningar från främst noterade innehav, hyres- och leasingintäkter, entreprenadintäkter samt bad- och friskvårdstjänster. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. TILLGÅNGAR OCH EGET KAPITAL TILLGÅNGAR OCH RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Mkr Tillgångar Eget kapital Tillgångar Räntebärande skulder Aktier, fastigheter och flygplan utgör säkerheter för lånen Tagehus policy är att inte vara högbelånat 47

48 ORGANISATION OCH MEDARBETARE Organisation och medarbetare Organisationen stärktes under året med en hållbarhetsansvarig för att ta ett samlat grepp om hållbarhetsfrågorna inom hela koncernen. Processer och arbetsformer för att öka utbytet inom och mellan segmenten förstärktes också i syfte att lättare kunna identifiera nya affärsmöjligheter. Under året arbetade Tagehus med att utveckla samarbetet inom samt mellan respektive segment. Som en del i det arbetet flyttade flera verksamheter närmare varandra rent fysiskt för att på så sätt underlätta erfarenhetsutbyte. Vidare anställdes en hållbarhetsansvarig för att utveckla hållbarhetsarbetet, samtidigt som Tagehus på ett bättre sätt kommer att kunna stötta koncernbolagen och de rörelsedrivande verksamheterna i deras hållbarhetsarbete. Hållbarhetsfrågorna är och kommer att vara en viktig del i den fortsatta affärsverksamheten. Tagehus stöttar sina koncernbolag och rörelsedrivande verksamheter även med finansiering, affärsutveckling och styrelsekompetens. För Tagehus är det viktigt att entreprenörsandan ständigt hålls levande och de enskilda entreprenörerna är därför centrala i organisationen. Koncernen har en rad verksamhetsområden, projekt och investeringar vilket sammantaget skapar en omväxlande arbetsmiljö som gör Tagehus till en attraktiv arbetsgivare. Kreativitet och lojalitet värderas högt samtidigt som medarbetarna erbjuds stora utvecklingsmöjligheter. Affärsmodellen bygger på att organisationen kan agera snabbt när affärsmöjligheter yppar sig. Tagehus har en relativt platt organisation för att underlätta flexibilitet samtidigt som egna initiativ uppmuntras. VÄRDERINGAR Tagehus värdegrund vilar på en byggmästartradition med långsiktigt perspektiv. Verksamheten präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Tagehus verkar utifrån fyra grundläggande värderingar: Långsiktigt ägarperspektiv Hög affärsmoral Tillit Respekt för individen FÖRHÅLLNINGSSÄTT Som ett komplement till värderingarna preciserade Tagehus under året ett antal grundpelare som är viktiga om tillväxtmålen ska uppnås. Affärssinne Förtroende Kompetens Varsamhet Sammantaget ska förhållningssättet läsas som en passion för att göra affärer, att arbeta med människor och agera relationsskapande på ett professionellt och kompetent sätt. Tagehus ska vara en god aktör i samhället och avkastning ska åstadkommas med varsamhet. Detta förhållningssätt ökar förutsättningarna för Tagehus att uppnå tillväxt. 48

49 Varför väljer en ung ekonom Tagehus? ORGANISATION Tagehus hade vid årsskiftet 13 (13) personer anställda vid huvudkontoret, varav ledningen utgjordes av fyra (fyra) personer. Huvudkontoret hade totalt sju kvinnor och sex män, där mer än hälften hade akademisk utbildning. Medelåldern uppgick till 49 (47) år medan antalet anställningsår uppgick till i snitt åtta (nio) år. Atmosfären präglas av personligt engagemang på alla nivåer och nära relationer mellan individer. Såväl sjukfrånvaro som personalomsättning var fortsatt låg. Flertalet medarbetare finns i koncernbolagen. Medley hade 300 (292) medarbetare vid årets utgång. Marriott hade 190 (180) medarbetare. Tagehus har ett managementavtal med Marriott för hotelldriften, inklusive ett formellt personalansvar. Avtalet är utformat så att dessa personalresurser kan stå till förfogande om ytterligare hotellsatsningar görs i Amsterdam Moderföretag Tagehus Holding AB/ T Ljungberg BV Bostäder Credentiakoncernen Hotell och Konferens Marriott Hotel Tammsvik Konferens och Herrgård Krägga Herrgård Åre Ski Inn Grythyttans Gästgivaregård TLBV Förvaltning Bad och Fritid Medleykoncernen Investeringar RGG Adm-Gruppen Tagehus totalt Varför valde du att jobba på Tagehus? Det är en familjär känsla och Tagehus har många skilda verksamheter som gör jobbet väldigt intressant. Det innebär att arbetsuppgifterna varierar och att det finns en chans att utvecklas inom företaget. Dessutom är det inte så hög personalomsättning och det tar jag som ett gott tecken på att det är en bra arbetsplats. Har jobbet blivit som du förväntat dig? Det kändes rätt från början och det har blivit bättre än förväntat, jag trivs jättebra. Man märker att det inte är några direkta hierarkier utan en ganska platt organisation och det är bra. Jag gillar också att Tagehus har ett miljötänk, även om det inte har varit så uttalat tidigare och att vårt kontor ligger i en fastighet med hög miljöstandard. Det kändes rätt från början. Jenny Strandberg Från badvakt till informationschef Kan du berätta lite om din utveckling inom Medley? Jag började min anställning på Medley år 2006 som timvikarierande badvakt i Linköpings simhall, vid sidan av universitetsstudier och en elitsatsning i simning. Det innebar badbevakning, simskolor, städning och massor av härlig kontakt med alla besökare. När jag var klar med mina studier 2009 blev jag erbjuden jobb på Medleys huvudkontor i Solna. Efter ett par år på marknadsavdelningen fick jag rollen som informationsansvarig och sedermera informationschef och en del av ledningsgruppen. Vad är det som gjort att du blivit kvar i mer än tio år? Det bästa med att jobba på Medley är att få vara en del av att påverka människors vardag i en positiv riktning genom ökad hälsa, simkunnighet och glädje. Som arbetsgivare upplever jag att Medley alltid uppmuntrat initiativ och idéer från medarbetare på alla nivåer. Det har också funnits en möjlighet till personlig utveckling och att avancera till nya spännande arbetsuppgifter. Att Medley dessutom är en del i Tagehuskoncernen har gett en ökad trygghetskänsla. För mig har det alltid varit spännande att vara en del av ett större sammanhang. Det bästa med att jobba på Medley är att få vara en del av att påverka människors vardag i en positiv riktning. Hans Albrektsson 49

50 HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet på Tagehus Tagehus vill bygga ett bättre samhälle och skapa bestående värden för kommande generationer. Hållbarhetsarbetet ska präglas av långsiktighet, respekt och engagemang och genomsyra koncernen. Som ett engagerat familjeägt företag vill Tagehus under 2017 ta ett större ansvar för att bidra till en hållbar utveckling för kommande generationer. Tagehus strävar efter att integrera hållbarhetsarbetet till att bli en naturlig del av alla affärsverksamheter. Hållbarhetsarbetet betraktas som en investering och ett sätt att ständigt utveckla de olika affärssegmenten. I en globaliserad värld påverkar lokala handlingar samhället, ekonomin och miljön globalt. Med detta som utgångspunkt är det viktigt för Tagehus att säkerställa att risker hanteras samt att koncernen inklusive dotterföretag arbetar vidare med ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Tagehus mål är att skala upp och strukturera hållbarhetsarbetet genom att bygga på det som redan gjorts. I början av 2017 anställdes en hållbarhetskoordinator som kommer att rapportera och jobba strategiskt med dessa frågor samt Tagehus som samhällsaktör. Genom att engagera sig i frågor som ligger nära affärssegmenten kan Tagehus bidra med kunskap, nätverk och resurser. I det här avsnittet finns några exempel på hur Tagehus jobbar med hållbarhet som skapar skillnad i de olika affärssegmenten. Det har varit inspirerande att få se den mångfald av initiativ som Tagehus arbetar med inom social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet och vi har höga ambitioner för Tillsammans bygger vi en stark struktur och kultur kring hållbarhetsarbetet så att vi lättare kan prioritera, utveckla och hitta nya samarbeten i koncernen. Sarah Anwar, Hållbarhetskoordinator 50

51 HÅLLBARHET Credentia Ett av Tagehus dotterföretag som ständigt arbetar med att utveckla sina lokala samarbeten och den lokala förankringen samtidigt som de vill utöka sitt miljöansvar är byggbolaget Credentia. Credentias hållbarhetsarbete är en naturlig del av verksamheten och vi ser samhällets krav som ett minikrav och vi strävar ständigt efter förbättringar som bidrar till ett hållbart samhälle för dagens och kommande generationers invånare Credentias Hållbarhetspolicy Credentias systematiska miljöarbete innebär löpande utfasning av farliga ämnen, planerad materialhushållning samt kontinuerlig mätning av avfall under produktionstiden för att minska förbrukningen. Parallellt med att minska förbrukningen arbetar Credentia för en större användning av miljövänliga material. Credentias mål är att integrera hållbarhetsarbetet i sitt nya verksamhetssystem Credentia definierar sitt hållbarhetsarbete som ett sätt att jobba för att få ett tryggt och dynamiskt samhälle. Credentia prioriterar att vara delaktig i lokala samhällsaktiviteter. Credentia stödjer därför flera lokala organisationer inom ungdomsidrotten bland annat fotboll, ishockey, handboll och Roslagen SOL som riktar sig mot unga funktionsvarierade. Bolaget samarbetar även med Idrottsgalan, Kulturgalan, Jazzmusikens vänner och polisen som ett sätt att stärka och skapa engagemang i lokalsamhället. Fakta: Credentias produktion är kvalitet- och miljöcertifierad enligt ISO 9001 och ISO sedan Credentia investerar SEK per år i att sponsra lokala föreningar och events. 51

52 HÅLLBARHET Medley Med avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling har Tagehus dotterföretag Medley skapat en fempunktslista över vad bolaget kan göra för att bidra till att förbättra för kommuner och badgäster. Genom att inspireras av globala utmaningar hittar Medley lokala lösningar och visar att alla kan vara med och påverka. Målen Medley valt att organisera sig kring är hälsa och välbefinnande, rent vatten och sanitet, anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, hållbar konsumtion och produktion samt genomförande och globalt partnerskap. Målen om anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt arbetar Medley med genom att främja en god och motiverande arbetsplats med hänsyn till psykosociala aspekter i arbetsmiljön. Genom FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING Säkerställa att alla kan leva ett hälsosamt liv och verka för alla människors välbefinnande i alla åldrar. Säkerställa tillgång till och hållbar vattenoch sanitetsförvaltning för alla. Verka för en inkluderande och långsiktigt hållbar ekonomisk tillväxt, full och produktiv sysselsättning med anständiga arbetsvillkor för alla. Främja hållbara konsumtions- och produktionsmönster. Stärka genomförandemedlen och återvitalisera det globala partnerskapet för hållbar utveckling. 52

53 HÅLLBARHET medarbetarundersökningar vill Medley öka trygghet och motivation utifrån individ-, grupp- och ledarnivåer. För att anpassa sin miljöpåverkan har Medley aktivt arbetat med att kartlägga kemikalier och minska användningen av kemikalier vid sina anläggningar. Medley har även kartlagt vatten rening och energiåtgång samt utvecklat en miljöpolicy. HÄLSA FÖR ALLA God hälsa är en förutsättning för människors möjligheter att kunna delta fullt ut i samhället och för att alla ska kunna nå sin fulla potential. Medley ser en ökad medvetenhet om hälsa och träning i samhället men vet också att även om trenden är positiv så är det fortfarande bara en begränsad del av befolkningen som är träningsintresserad. Insikten om detta ledde till satsningen Hälsa För Alla. I satsningen ingår både att öka antalet besökare men också en extra satsning på underrepresenterade grupper. Genom att tänka på badhus som en mötesplats och en plats för möten mellan generationer ska aktiviteter erbjudas för att locka underrepresenterade yngre grupper och seniorer. Fakta: Medley jobbar med att öka simkunnigheten och lära fler att simma. Idag är Medley Sveriges största privata simskoleaktör. SIMMA FÖR LIVET Satsningen Simma För Livet är ett samarbete mellan Medley och Simma Sverige som genomförs på anläggningar runt om i hela landet. Under en dag har anläggningarna fri entré för alla som vill delta och simma för ökad tillgång till rent vatten. Varje simmad meter under dagen registreras och multipliceras med 10 öre. Den sammanlagda summan går sedan till Water Aid, en världsomspännande organisation som jobbar i 37 länder med att förändra miljoner människors liv varje år genom tillgång till rent vatten, sanitet och hygien. Fakta: personer fick tillgång till rent vatten genom Medleys samarbete med WaterAid. CAMP GROSVAD Det femte hållbarhetsmålet arbetar Medley med genom att skapa nära partnerskap med kommunerna för att genomföra olika projekt och aktiviteter med koppling till hållbarhetsmålsättningarna. Camp Grosvad är ett exempel på ett projekt som är ett samarbete med Finspångs kommun. Camp Grosvad är en gratis sommarlovsaktivitet för barn och ungdomar mellan 6 15 år med målet att bidra till integration och gemenskap i kommunen. Camp Grosvad kommer att genomföras även 2017 och då kommer Medley att vara än mer involverat. Kommunens ambition är att det ska genomföras varje sommar i många år framöver. Fakta: Camp Grosvad hade 255 deltagare mellan 6 15 år med över 25 olika nationaliteter. 53

54 HÅLLBARHET Hotell och Konferens Att vara miljövänlig är både en fråga som medarbetarna brinner för och ett sätt att affärsutveckla. Att vara miljösmart är en tillgång, säger Tanja Askrabic, marknadschef på Krägga Herrgård. Genom att utveckla utbudet av befintliga laddstolpar och initiera samarbete med Tesla kring laddstationer för elbilar hittade vi både ett sätt att utveckla vårt miljöarbete och nå nya kunder. Det är inte bara bra för miljön utan också en konkurrensfördel. Tammsvik Konferrens och Herrgård (Tammsvik), inklusive Mälargården och Krägga Herrgård (Krägga) är alla Svanenmärkta anläggningar vilket innebär att de har tagit ett helhetsgrepp om sitt miljöarbete. Verksamheten arbetar från topp till tå mot det hållbara samhället. För att bli Svanenmärkt måste en verksamhet uppfylla ett antal gränsvärden som handlar om till exempel energi- och vattenförbrukning, vilka råvaror och livsmedel som köps in och hur de används. Att tänka grönt är en livsstil. En livsstil som du inte ska behöva kompromissa med bara för att du är på resande fot. På Happy Tammsvik tar vi ansvar för miljön och gör vad vi kan för att bidra till hållbarhet. När allt kommer omkring finns det ju bara ett jordklot, Tammsviks Miljöpolicy. Tammsvik vill arbeta aktivt med att minska avfallsmängderna. En tredjedel av all mat som produceras globalt per år konsumeras aldrig. Dagens matsvinn och överkonsumtion står för en betydande del av miljöpåverkan. Genom att använda appen Karma hjälper Tammsvik till att bekämpa matsvinnet och att skapa ett mer hållbart samhälle. Karma är en digital plattform som erbjuder konsumenter möjligheten att rädda överskottsmat från restaurangen som take-away till ett rabatterat pris. 54

55 HÅLLBARHET Rockton Rockton inledde sitt hållbarhetsarbete med att utvärdera vad som kändes värdefullt samtidigt som bolaget ville hitta ett projekt som på ett relevant sätt var kopplat till verksamheten. Det slutade med att man i september 2016 valde att starta ett samarbete med den humanitära hjälporganisationen AirLink. Sedan 2010 har Air- Link arbetat med sina flygbolagspartners för att bidra med livsviktiga transporter till ett antal katastrofområden, inklusive jordbävningen på Haiti, tsunamin i Japan, orkanen Sandy i USA, tyfonen Haiyan i Filippinerna och ebolakrisen i Västafrika. Genom sina samarbeten inom flygbranschen organiserar och sköter AirLink logistiken kring att flyga förnödenheter och personal från olika icke-statliga organisationer till katastrofdrabbade områden utan kostnad för hjälporganisationerna. Fakta: Under 2016 har AirLink transporterat över 360 passagerare och mer än kg material som stöd i samband med 16 humanitära insatser runt omkring i världen 55

56 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse och ledning

57 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse Tagehus Holding AB JOHAN LJUNGBERG 1 Styrelseordförande. Född: Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelse ordförande Atrium Ljungberg AB med flera. PER-ERIK HASSELBERG 3 Ledamot. Född: Utbildning: Jur. kand. Stockholms Universitet. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseledamot i ett antal privatägda bolag samt tidigare advokat och delägare i Linklaters Advokatbyrå. JOHAN THORELL 2 Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Sagax AB, Hemsö Fastighets AB, Oscar Properties Holding AB med flera. TOM LJUNGBERG 4 Styrelsesuppleant. Född: Utbildning: Studier i medie och kommunikationsvetenskap, Uppsala universitet. Invald: Övriga uppdrag: Inga. Ledning Tagehus KARL LILJA 5 Koncernchef Tagehus, VD Tagehus Holding AB. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholms Universitet. Anställd: Övriga uppdrag: Inga. HJÖRDIS BERG 6 CFO Tagehus. Född: Utbildning: Executive MBA i internationellt företagande Uppsala Universitet, Civilekonom, Växjö Högskola. Anställd: Övriga uppdrag: Inga. JOHAN FRENCKNER 7 Investeringsansvarig Tagehus. Född Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholm Universitet. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. Se Styrelse T Ljungberg BV. FREDRIK WAERN 8 Styrelse T Ljungberg BV FREDRIK WAERN 8 VD T Ljungberg BV. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. ÅKE LJUNGBERG 9 Ledamot. Född: Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Inga. 57

58 Finansiell information Tagehuskoncernens ägande fördelar sig på innehav i andra bolag och direktägande av fastigheter främst i Stockholm, Åre och Norrtälje. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastig heter finns i portföljen. Därtill finns en projektportfölj för bostadsrättsproduktion fördelad på Norrtälje och Östhammars kommuner. Byggrörelsen inom koncernen har möjlighet att vid förändrade efterfrågemönster ställa om till produktion av hyresrätter och entreprenaduppdrag. Slutligen finns flygplan och andra tillgångar bland koncernens innehav. TAGEHUS HOLDING AB T LJUNGBERG BV 59 Förvaltningsberättelse 63 Resultaträkning 64 Balansräkning Rapport över förändring i eget kapital koncernen Rapport över förändring i eget kapital moderbolaget 91 Förvaltningsberättelse 94 Resultaträkning 95 Balansräkning 68 Kassaflödesanalys 69 Tilläggsupplysningar 76 Noter 89 Revisionsberättelse 58

59 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Förvaltningsberättelse Årsredovisningen är upprättad i tkr. Belopp inom parentes avser föregående år. VERKSAMHETEN Tagehus Holding AB är moderbolag i en koncern som investerar i bolag och bedriver fastighetsförvaltning och handel med värdepapper. Dessutom bedrivs fastighetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till externa parter. Verksamheten är indelad i affärssegmenten Bostäder, Hotell och Konferens, Bad och Fritid, Flyg, Investeringar samt Övrig verksamhet. De olika affärssegmenten beskrivs närmare nedan. Under året har en ny simhall åt Järfälla kommun börjat byggas. Vidare har omfattande renoveringsprojekt genomförts för koncernens fastigheter. Verksamheten för dotterföretaget Credentia AB har fortsatt att utvecklas väl med ett ökat antal sålda lägenheter i de bostadsrättsprojekt främst i Norrtälje som Credentia driver. Året har i övrigt präglats av såväl förvärv som försäljningar av tillgångar, vilka närmare beskrivs nedan. Koncernen uppvisar totalt sett en positiv resultatutveckling. BOSTÄDER Bostäder omfattar ägande och förvaltning av cirka 700 (700) hyresbostäder på Lidingö, i Åre och Norrtälje. Ett omfattande renoveringsprojekt, som beslutats för Lidingöbeståndet, avseende inre och yttre underhåll, har fortsatt under året. Även för koncernens övriga bestånd har en uppdatering gjorts av fastigheternas inre och yttre underhåll. Credentia AB, ett bygg- och fastighetsbolag i Norrtälje ingår i segmentet. Verksamheten består av förvaltning av egna fastigheter, projektutveckling avseende nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden samt entreprenadverksamhet. Vid utgången av 2016 har bolaget en portfölj på cirka (900) byggrätter till ett nyproduktionsvärde på cirka 4 miljarder (drygt 3 miljarder föregående år). Marknaden för försäljning av bostadsrätter har varit bra med 156 (99) sålda lägenheter och 173 (156) lägenheter har under året säljstartats i nya projekt. Som ett första steg att bredda bolagets marknad har ett fastighetsförvärv gjorts i Österåker. Dessutom har två fastigheter förvärvats i Norrtälje. Samtliga förvärv har tillträde under Ekonomisk översikt Koncern Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % 25,7 28,1 28,7 35,4 34,5 Vinstmarginal, % 13,6 6,2 6,1 10,4 9,6 Moderföretag Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % 39,6 41,2 43,3 51,7 48,8 Bolaget tillämpar sedan 2014 regelverket K3. Tidigare tillämpade företaget Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. År 2013 har omräknats i enlighet med K3. Omräkning av tidigare år har ej skett. Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar. 59

60 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Tagehus Holding AB är delägare i ett större markutvecklingsprojekt i Österåker. Vidare har vi startat ett nybyggnadsprojekt i Åre, som innefattar avstyckning och förtätning av befintliga fastigheter. Vi äger också tomter i Åre Björnen. Hyresintäkterna uppgår till (53 484) tkr och entreprenadintäkterna till ( ) tkr. Rörelseresultat för segmentet Bostäder uppgår till (12 834) tkr. I resultatet ingår realisationsresultat vid försäljning av fastigheter på ( 51) tkr. HOTELL OCH KONFERENS Affärssegmentet Hotell och Konferens omfattar ägande av två hotellfastigheter, en helägd tomträttsfastighet i Stockholm och en delägd i Enköping (51 procent). Vidare bedriver vi sedan 2015 hotellrörelse i Enköping, där koncernens andel uppgår till 49 procent. Under 2016 har vi startat projektering för ytterligare en hotellrörelse i Solna. Intäkterna inom segmentet Hotell och Konferens uppgår till (26 955) tkr och rörelseresultatet till (10 748) tkr. BAD OCH FRITID Inom koncernen bedrivs projekt för att utveckla bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad AB har aktivt bedrivit marknadsföring och utveckling av bad- och friskvårdsanläggningar i syfte att erhålla nya avtal med kommuner i Sverige. Järfälla Nya Badanläggning AB, ett dotterföretag till Tagebad AB, ska enligt avtal med Järfälla kommun uppföra, äga och driva en ny bad- och friskvårdsanläggning i Jakobsberg. Under året förvärvade bolaget den fastighet där anläggningen uppförs. Byggnation av anläggningen har pågått under året. Denna väntas bli klar våren Tyresö Nya Badanläggning AB, ett dotterföretag till Tagebad AB, äger och driver en bad- och friskvårdsanläggning i Tyresö kommun. Anläggningen har varit i drift sedan december 2012 och har sedan dess haft mycket goda besökstal. Badvattenreningsanläggningen har under året kompletterats för att säkerställa kapacitet och säkerhet för det stora antalet badgäster samt öka energieffektiviteten. Inom segmentet finns det helägda dotterföretaget Medley Holding AB (Medley). Medley är ett företag verksamt inom bad och friskvård. Företaget är Nordens största operatör av bad- och friskvårdsanläggningar med drygt 30 anläggningar i sammanlagt 22 kommuner. Under 2016 hade bolaget cirka 3,3 (3,3) miljoner besök vid sina badanläggningar. Intäkterna inom segmentet Bad och Fritid uppgår till ( ) tkr och rörelseresultat till (14 404) tkr. FLYG Flyg etablerades under 2011 och ägde vid årets ingång 16 flygplan. Dessa hyrs ut till olika operatörer på den europeiska regionalflygmarknaden. Det finns leasingkontrakt för samtliga flygplan. Hälften av flottan har en kontraktstid som löper till år 2020 eller längre. Fyra flygplan har avyttrats under året med vinst. Dessutom har förvärv gjorts av tre flygplansmotorer, vilka också leasas ut. Ägandet av flygplanen ligger i dotterföretaget Rockton Aviation AB, där Tagehuskoncernen äger 50 procent, T Ljungberg BV 49 procent och resterande aktier ägs av en extern part. Då Tagehus Holding AB via avtal innehar mer än 50 procent av rösterna i detta bolag konsolideras detta fullt ut i koncernredovisningen. Ägandet av flygplansmotorerna ligger i ett dotterföretag till Rockton Aviation AB. Tagehus Holding AB är sedan tidigare delägare i Rockton AB, ett så kallat leasemanagementbolag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärssegment. Intäkterna inom segmentet Flyg uppgår till ( ) tkr och rörelseresultatet till (44 849) tkr. I resultatet ingår realisationsvinster vid försäljning av flygplan med (514) tkr. INVESTERINGAR De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen innehar ( ) aktier samt via aktielån ytterligare ( ) aktier. Innehavet motsvarar 12,7 (12,7) procent av kapitalet och 10,01 (10,01) procent av rösterna. Samtliga aktier innehas av moderbolaget. Atrium Ljungberg AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Värdetillväxt skapas genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Värdepappershandel bedrivs i det helägda bolaget RGG Adm-Gruppen AB. Handeln bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Under året har bolagets verksamhet breddats till att inkludera mer långsiktiga investeringar i små och medelstora börsnoterade bolag. Resultat efter finansnetto uppgår till (1 485) tkr. Det samlade resultatet efter finansnetto för segmentet Investeringar uppgår till (42 309) tkr. ÖVRIG VERKSAMHET Moderbolaget investerar i olika verksamheter samt leder och hanterar, förutom den egna koncernen, administrationen åt ett tjugotal externa bolag. 60

61 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR RESULTAT Koncernen redovisar för perioden ett resultat efter finansiella poster på (54 307) tkr och moderbolaget ett resultat på (5 808) tkr. Årets resultat uppgår till (52 461) tkr för koncernen och (48 359) tkr för moderbolaget. Resultatet har påverkats av realisationsresultat vid försäljning av tillgångar med (463) tkr. Det underliggande resultatet visar en positiv utveckling för i princip samtliga enheter utom Bad och Fritid, där ett stort omställningsprojekt har genomförts under året. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel uppgår till ( ) tkr för koncernen och (49 956) tkr för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgår till ( ) tkr för koncernen och ( ) tkr för moderbolaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier eller fastigheter med bästa rätt. Lånen har långa löptider med korta räntebindningar. Derivat i form av swappar används för att minimera ränterisken. Framtida lånebehov säkerställs med bekräftade lånelöften. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 3,0 (2,9) procent. Om räntebärande skulder avseende segmentet Flyg exkluderas uppgår medelräntan till 2,6 (2,8) procent. Medellöptiden för räntebindningen uppgick till 2,6 (2,7) år, vilket ligger inom det intervall som den gällande finanspolicyn stipulerar (ett till tre år). Eget kapital uppgick på balansdagen till ( ) tkr för koncernen och ( ) tkr för moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 25,7 (28,1) procent för koncernen och 39,6 (41,2) procent för moderbolaget. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på såväl innehav i andra bolag som direktägande av fastigheter främst i Stockholm, Åre och Norrtälje. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter finns i portföljen. Koncernen har även en projektportfölj för bostadsrättsproduktion som är fördelad på Norrtälje och Östhammars kommuner. Bestånden finns i centrala lägen. Byggrörelsen inom koncernen kan vid en nedgång i efterfrågan på bostadsrätter ställas om till produktion av hyresrätter eller andra externa entreprenaduppdrag. Slutligen finns andra tillgångar än fastigheter bland koncernens innehav. Den enskilt största tillgången utgörs av innehav av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. Finansverksamheten ska bedrivas enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Denna reglerar risker avseende räntor, finansiering, motparter och kontrollsystem. Enligt policyn ska finansiella risker begränsas samtidigt som en aktiv förvaltning långsiktigt ska trygga finansieringen till lägsta möjliga kostnad. Den dominerande risken utgörs av att förändringar av marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden på ett negativt sätt. För att begränsa ränterisken bör den genomsnittliga räntebindningstiden vara ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. För att underlätta refinansiering vid låneförfall har Tagehuskoncernen valt att sprida förfall av lån över tiden samt att arbeta med flera olika banker. Såväl moderbolag som koncern har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal, vilket också underlättar framtida refinansiering av lån. Tagehuskoncernen arbetar nästan uteslutande med transaktioner i svenska kronor. Undantag görs för segmentet Flyg där merparten av intäkter och kostnader inklusive kostnader för finansiering utgörs av flöden i dollar. Sammanfattningsvis kan sägas att koncernen inte har någon större valutarisk. HÅLLBARHET Tagehus Holding AB tillsammans med dotterföretag har ökat hållbarhetsarbetet under 2016/2017 med fokus på ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Hållbarhetsarbetet betraktas som en investering och ett sätt att ständigt utveckla de olika affärssegmenten. Därför har Tagehus Holding i början av 2017 anställt en hållbarhetskoordinator som kommer att rapportera och jobba strategiskt med hållbarhetsarbetet och Tagehus som samhällsaktör. Bostäder enligt miljöpolicyn ställer krav på att minska fastigheternas påverkan på klimatet och miljön, såväl i förvaltningsverksamheten som i fastighetsutvecklingen. Ett exempel på hur vi systematiskt minskar miljöpåverkan är att alla elavtal som Tagehus har tecknat för våra hyresfastigheter är 100 procent vattenkraft. Bygg- och fastighetsbolaget Credentias produktion är kvalitets- och miljöcertifierad enligt ISO 9001 och ISO sedan Credentias systematiska miljöarbete bidrar ständigt med utfasning av farliga ämnen och planerad materialhushållning och mäter kontinuerligt avfall under produktionstiden för att minska förbrukningen. Parallellt med att minska denna arbetar Credentia för en större användning av ekologiska material. Baserat på FN:s globala mål för hållbar utveckling har dotterföretaget Medley skapat en fempunktslista över vad de kan göra för att bidra till att förbättra för badgäster och kommuner. Medleys mål inkluderar att främja FN:s globala mål för hälsa och rent vatten. Medley arbetar genom att skapa nära partnerskap med kommunerna för att genomföra olika projekt och aktiviteter med kopp- 61

62 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR ling till hållbarhetsmålsättningarna. I satsningen Hälsa För Alla ingår både att öka antalet besökare men också en extra satsning på underrepresenterade grupper. Satsningen Simma För Livet är ett samarbete mellan Medley och Simma Sverige som genomförs på anläggningar runt om i hela landet för alla som vill delta och simma för ökad tillgång till rent vatten. Den sammanlagda summan går till WaterAid, en världsomspännande organisation som jobbar i 37 länder med att förändra miljoner människors liv varje år genom tillgång till rent vatten personer fick tillgång till rent vatten genom Medleys samarbete med WaterAid. Under 2016 valde dotterföretaget Rockton att starta ett samarbete med den humanitära hjälporganisationen AirLink. Genom sina samarbeten inom flygbranschen organiserar de och sköter logistiken kring att flyga förnödenheter och personal från olika icke-statliga och ideella organisationer (NGOS) till katastrofdrabbade områden utan kostnad för hjälporganisationerna. BOLAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten kommer fortsättningsvis att bedrivas med ett fokus på fastigheter och investeringar inom övriga befintliga affärssegment på minst samma förvaltningsnivå som för innevarande år. RESULTATDISPOSITION Förslag till disposition av bolagets vinst (kr). Till bolagsstämmans förfogande står Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår Utdelning kr per aktie Återbetalning av aktieägartillskott Överföres i ny räkning STYRELSENS YTTRANDE ENLIGT 18 KAP 4 AKTIEBOLAGSLAGEN (2005:551) Detta yttrande är framtaget i enlighet med bestämmelserna i 18 kap 4 aktiebolagslagen och utgör styrelsens bedömning av om den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till vad som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen har föreslagit aktieägare att på årsstämman besluta om en vinstutdelning till ett maximalt belopp om kronor. Styrelsens bedömning är att storleken på den föreslagna utdelningen utgör en betryggande avvägning mellan koncernens kapitalstruktur och framtida tillväxtmöjligheter. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och kan därmed försvaras med hänsyn tagen till aktiebolagslagens så kallade försiktighetsregel (17 kap. 3 aktiebolagslagen 2005:551). Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 62

63 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Resultaträkning Tkr Rörelsens intäkter 1 Not Koncernen Moderföretag Intäkter Bad och Fritid Intäkter Flyg Intäkter entreprenaduppdrag Hyresintäkter m.m Resultat tradingverksamhet Fakturerade arvoden Övriga fakturerade kostnader Realisationsresultat vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Rörelsens kostnader 1, 4 Driftkostnader Bad och Fritid Driftkostnader Flyg Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Administrations- och försäljningskostnader 2, 3, Utvecklingskostnader Rörelseresultat 5, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Hänförligt till Moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse

64 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Balansräkning Koncernen Moderföretag Tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Goodwill Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Förbättringsutgifter på annans fastighet Förvaltningsfastigheter Flygplan Inventarier och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Exploateringsfastigheter Värdepapper Övrigt varulager Kortfristiga fordringar Kund- och hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

65 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Koncernen Moderföretag Tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 34, 35 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Balanserad vinst Årets resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Minoritetsintressen Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Långfristiga skulder 36, 37 Övriga skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Skulder till delägare Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Fakturerad men ej upparbetad intäkt Förskott från kunder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till intresseföretag 50 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

66 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Rapport över förändring i eget kapital koncernen Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse Summa eget kapital Utgående balans per 31 december Rättelse av fel (se not 25) Ingående balans per 1 januari Justering minoritetsintresse Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Summa värdeförändringar Transaktioner med ägare: Erhållet aktieägartillskott Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Summa värdeförändringar Transaktioner med ägare: Förvärv av minoritet Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december

67 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Rapport över förändring i eget kapital moderföretag Tkr Aktie kapital Balanserat resultat Årets resultat Utgående balans per 31 december Rättelse av fel (se not 25) Ingående balans per 1 januari Disposition av föregående års resultat Årets resultat Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Mottaget aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Disposition av föregående års resultat Årets resultat Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december Aktiekapitalet består av stycken aktier med kvotvärdet kronor. Villkorade aktieägartillskott med återbetalningsskyldighet endast ur uppkomna vinstmedel uppgår vid årets slut till (74 626) tkr. 67

68 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Kassaflödesanalys Tkr Den löpande verksamheten Koncernen Moderföretag Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta m.m Erlagd ränta m.m Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av kundfordringar Förändring av övriga fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag Lämnade aktieägartillskott Förvärv av minoritet Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Erhållna utdelningar på aktier Ökning av långfristiga fordringar Amortering av långfristiga fordringar Förvärv av kortfristiga placeringar Avyttring av kortfristiga placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 900 Netto av återbetalade och erhållna aktieägartillskott Upptagna långfristiga lån Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Lösen/amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Realisationsresultat vid försäljning/utrangering av anläggningstillgångar Justering för internvinst Återförda avsättningar till pensioner 113 Avsättningar för garantiåtgärder

69 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Tilläggsupplysningar ALLMÄNT OM FÖRETAGET Tagehus Holding AB med org nr är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Valhallavägen 117 F, Stockholm. Bolagets verksamhet omfattar huvudsakligen att investera i bolag, fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling samt säljer administrativa tjänster till koncernföretag och externa företag. REDOVISNINGSPRINCIPER Bolaget och koncernen tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3-reglerna). Redovisningsprinciperna är oförändrade mot föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Tagehus Holding AB och de företag över vilka moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett annat företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen av om ett bestämmande inflytande föreligger, ska hänsyn tas till innehav av finansiella instrument som är potentiellt röstberättigade och som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras till röstberättigade eget kapital instrument. Hänsyn ska också tas till om företaget genom agent har möjlighet att styra verksamheten. Bestämmande inflytande föreligger i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Ett dotterföretags intäkter och kostnader tas in i koncernredovisningen från och med tidpunkten för förvärvet till och med den tidpunkt då moderföretaget inte längre har ett bestämmande inflytande över dotterföretaget. Se avsnitt Rörelseförvärv nedan för redovisning av förvärv och avyttring av dotterföretag. Redovisningsprinciperna för dotterföretag överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna transaktioner, mellanhavanden samt orealiserade vinster och förluster hänförliga till koncerninterna transaktioner har eliminerats vid upprättandet av koncern redovisningen. Minoritetsintresse Koncernens resultat och komponenter i eget kapital är hänförligt till moderföretagets ägare och minoritetsintresse. Minoritetsintressen redovisas separat inom eget kapital i koncernbalansräkningen och i direkt anslutning till posten Årets resultat i koncernresultaträkningen. Om koncernmässigt eget kapital avseende dotterföretaget är negativt, redovisas minoritetsintresset i dotterföretaget som en fordran på minoriteten, en negativ post inom eget kapital, endast om minoriteten har en bindande förpliktelse att täcka kapitalunderskottet och har förmåga att fullgöra förpliktelsen. RÖRELSEFÖRVÄRV Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalinstrument och utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet. Exempel på utgifter är transaktionskostnader. I köpeskillingen ingår villkorad köpeskilling, förutsatt att det vid förvärvstidpunkten är sannolikt att köpeskillingen kommer att justeras vid en senare tidpunkt och att beloppet kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Anskaffningsvärdet för den förvärvade enheten justeras på balansdagen och när den slutliga köpeskillingen fastställs, dock ej senare än ett år efter förvärvstidpunkten. De identifierbara förvärvade tillgångarna och övertagna skulderna redovisas till verkligt värde per förvärvstidpunkten med undantag av: pensionsförpliktelser fastställs enligt K3 kapitel 28 Ersättningar till anställda, uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder fastställs enligt K3 kapitel 29 Inkomstskatter, skulder för aktierelaterade ersättningar fastställs enligt K3 kapital 26 Aktierelaterade ersättningar, immateriella tillgångar utan aktiv marknad, samt ansvarsförbindelser vilka värderas enligt K3 kapitel 21 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar. En avsättning som avser utgifter för omstrukturering av den förvärvade enhetens verksamhet ingår i förvärvsanalysen endast i den utsträckning som den förvärvade enheten redan före förvärvstidpunkten uppfyller villkoren för att få redovisa en avsättning. 69

70 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Vid förvärv av färre än samtliga andelar av den förvärvade enheten läggs värdet av minoritetens andel till anskaffningsvärdet. Minoritetens andel av den förvärvade enhetens tillgångar och skulder, inklusive goodwill eller negativ goodwill, värderas till verkligt värde. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, verkligt värde på minoritetens andelar och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i koncernbalansräkningen. Om skillnaden är negativ, ska värdet på identifierbara tillgångar och skulder omprövas. Negativ goodwill som motsvarar förväntade framtida förluster intäktsförs i takt med att förlusterna uppkommer. Negativ goodwill som motsvarar verkligt värde på icke monetära tillgångar upplöses i resultaträkningen under tillgångarnas kvarvarande vägda genomsnittliga nyttjandeperiod. Den del av negativ goodwill som överstiger de identifierbara icke-monetära tillgångarnas verkliga värde redovisas direkt i resultaträkningen. Se även avsnitt Goodwill nedan. Förvärv eller avyttring av andelar i företag som är dotterföretag såväl före som efter förändringen anses vara en transaktion mellan ägare och effekten av transaktionen redovisas direkt i eget kapital. Förvärvas ytterligare andelar i ett företag som inte är dotterföretag så att bestämmande inflytande uppkommer, anses de ursprungliga andelarna i koncernredovisningen avyttrade. Den vinst eller förlust, beräknad som skillnaden mellan verkligt värde och koncernmässigt redovisat värde, redovisas i koncernresultaträkningen. När moderföretaget förlorar bestämmande inflytande över ett dotterföretag, anses samtliga andelar avyttrade och den vinst eller förlust som uppstår vid avyttringen redovisas i koncernresultaträkningen. Finns andelar kvar efter avyttringen, redovisas de enligt kapitel 11 Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet, kapitel 14 Intresseföretag eller kapitel 15 Joint Venture med det verkliga värdet vid försäljningstidpunkten som anskaffningsvärde. GOODWILL Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på ett förvärvat dotterföretags identifierbara tillgångar och skulder på förvärvsdagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde och efter det första redovisningstillfället värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Goodwill skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden vilken uppgår till fem till tio år. Goodwill härrör från förvärv av dotterföretag i segmentet Bad och Fritid. I underkoncernen Medley Holding AB bedöms avskrivningstiden för goodwill till fem år baserat på intäktsgenererande kontrakt i förvärvade dotterföretag. I moderbolaget Tagehus Holding AB härrör goodwillen från år 2012 då Medley Holding AB förvärvades. Avskrivningstiden för goodwill bedömdes då till tio år baserat på intäktsflödet från förvärvade kontrakt. Genomsnittlig kvarvarande kontraktstid för underkoncernens avtal är cirka åtta år, varför bedömningen tio år kvarstår. Per varje balansdag gör företaget en bedömning om det finns någon indikation på att värdet av goodwill är lägre än det redovisade värdet. Finns det en sådan indikation beräknar företaget återvinningsvärdet för goodwill och upprättar en nedskrivningsprövning. Vid prövning av nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas bli gynnade av förvärvet. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, fördelas nedskrivningsbeloppet, först minskas det redovisade värdet för goodwill som hänförts till den kassagenererande enheten och sedan minskas det redovisade värdet på övriga tillgångar i proportion till det redovisade värdet för varje tillgång i enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill återförs i en senare period endast om nedskrivningen föranleddes av en särskild extern omständighet av ovanlig karaktär som inte förväntas upprepas och senare händelser har inträffat som upphäver verkningarna av denna omständighet. INTRESSEFÖRETAG Ett intresseföretag är ett företag där koncernen utövar ett betydande men inte bestämmande inflytande, normalt omfattar det företag där koncernen innehar procent av rösterna. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden redovisas en investering i ett intresseföretag inledningsvis till tillgångens anskaffningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Det redovisade värdet justeras även för att återspegla andra förändringar i intresseföretagets egna kapital. Om koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller överstiger det redovisade värdet på andelarna i intresseföretaget, minskas det redovisade värdet tills det redovisade värdet är noll. Ytterligare förluster redovisas som avsättning endast till den del ägarföretaget har en legal förpliktelse eller informell förpliktelse att täcka förlusterna eller om ägarföretaget gjort utbetalningar för intresseföretagets räkning. Redovisar intresseföretaget kommande räkenskapsår vinst ska ägarföretaget redovisa sin andel av vinster först när dessa överstiger andelen av de förluster som inte har redovisats av ägarföretaget. 70

71 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Andel i intresseföretagets resultat efter skatt redovisas som Resultat från andelar i intresseföretag i koncernens resultaträkning. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG Vid upprättande av koncernredovisning omräknas utländska dotterföretags tillgångar och skulder till svenska kronor enligt balansdagens kurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs, om inte valutakursen fluktuerat väsentligt under perioden då istället transaktionsdagens valutakurs används. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas direkt mot eget kapital. Vid avyttring av ett utländskt dotterföretag redovisas sådana omräkningsdifferenser i resultaträkningen som en del av realisationsresultatet. INTÄKTSREDOVISNING Administrativa tjänster intäktsförs när tjänsterna tillhandahålles kunden efter avdrag för rabatter. Hyres- och leasingintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal varvid endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas baserat på de finansiella tillgångarnas fastställda värden. Mottagen utdelning redovisas när aktieägarnas rätt till erhållande av utdelning har fastställts. Realisationsresultat redovisas som intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkter från tjänsteuppdrag redovisas när tjänsten är utförd. En delvis utförd tjänst redovisas i årets resultat baserat på färdigställandegraden på balansdagen. Försäljning av varor intäktsförs vid leverans av varor till kunden. Utförda entreprenaduppdrag vinstavräknas med fast pris i takt med att arbetet utförs, s k successiv vinstavräkning. Vid beräkning av upparbetad vinst har färdigställandegraden beräknats som nedlagda utgifter per balansdagen i relation till de totalt beräknade utgifterna för att fullgöra uppdraget. En befarad förlust redovisas omedelbart som en kostnad. När utfallet av ett tjänsteuppdrag inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt sker intäktsredovisning endast med belopp som motsvarar uppkomna uppdragsutgifter som sannolikt kommer att ersättas av beställaren. Uppdragsutgifter redovisas som kostnader i den period då de uppkommer. LEASINGAVTAL Ett finansiellt leasingavtal är ett avtal enligt vilket de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Övriga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernen som leasetagare Tillgångar som innehas enligt finansiella leasingavtal redovisas som anläggningstillgångar i koncernens balansräkning till verkligt värde vid leasingperiodens början eller till nuvärdet av minimileasingavgifterna om detta är lägre. Den skuld som leasetagaren har gentemot leasegivaren redovisas i balansräkningen under rubrikerna Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder. Leasingbetalningarna fördelas mellan ränta och amortering av skulden. Räntan fördelas över leasingperioden så att varje redovisningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats på den under respektive period redovisade skulden. Räntekostnader redovisas direkt i resultaträkningen om de inte är direkt hänförliga till anskaffning av en tillgång som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning och aktiveringsprincipen tillämpas. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. Koncernen som leasegivare Vid första redovisningstillfället redovisar leasegivaren ett finansiellt leasingkontrakt som en fordran i balansräkningen. Det redovisade beloppet motsvarar nettoinvesteringen i leasingavtalet. Nettoinvesteringen motsvaras av leasingobjektets verkliga värde då avtalet ingås inklusive eventuella direkta utgifter som uppstår till följd av att avtalet ingås. Leasegivaren fördelar den finansiella intäkten i ett finansiellt leasingavtal så att en jämn förräntning erhålls i varje period på den nettoinvestering i ett finansiellt leasingavtal som företaget har. Leasingintäkter vid operationella leasingavtal intäktsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar hur de ekonomiska fördelar som hänförs till objektet minskar över tiden. UTLÄNDSK VALUTA Företagets redovisningsvaluta är svenska kronor. Vid varje balansdag räknas monetära poster i utländsk valuta om till balansdagens kurs. Icke-monetära poster, som värderas till historiskt anskaffningsvärde i en utländsk valuta, räknas inte om. Valutakursdifferenser redovisas i rörelseresultatet eller som finansiell post utifrån den underliggande affärshändelsen, i den period de uppstår. 71

72 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR LÅNEUTGIFTER Låneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljs inräknas i tillgångens anskaffningsvärde till den tidpunkt då tillgången är färdigställd för dess avsedda användning eller försäljning. Övriga låneutgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Företaget har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premier erläggs. Det finns inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. INKOMSTSKATT Skattekostnaden (intäkten) utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Nettot redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Aktuell skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den s k balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur företaget, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella tillgångar som förvärvats separat redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens uppskattade nyttjandeperiod. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns en indikation på att dessa har förändrats jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Effekten av eventuella ändringar i uppskattningar och bedömningar redovisas framåtriktat. Avskrivning påbörjas när tillgången kan användas. Anskaffning genom intern upparbetning Koncernen tillämpar aktiveringsmodellen vilket innebär att arbetet med att ta fram en internt upparbetad immateriell anläggningstillgång delas upp i en forskningsfas och en utvecklingsfas. Samtliga utgifter som härrör från koncernens forskningsfas redovisas som kostnad när de uppkommer. Samtliga utgifter för konceptutvecklingsarbete i Bad och Fritid redovisas som en tillgång om samtliga följande villkor är uppfyllda: det är tekniskt möjligt att färdigställa den immateriella anläggningstillgången så att den kan användas eller säljas, företagets avsikt är att färdigställa den immateriella anläggningstillgången och att använda eller sälja den, det finns förutsättningar för att använda eller sälja den immateriella anläggningstillgången, det är sannolikt att den immateriella anläggningstillgången kommer att generera framtida ekonomiska fördelar, det finns erforderliga och adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen och de utgifter som är hänförliga till den immateriella anläggningstillgången under dess utveckling kan beräknas tillförlitligt. 72

73 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Goodwill redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Koncern Moderföretag Immateriella tillgångar Goodwill 5 10 år - Balanserade utgifter för utvecklingsarbete 5 år - MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet för att bringa den på plats och i skick att användas. Tillkommande utgifter inkluderas endast i tillgången när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla företaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter bedöms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången tas i bruk. Avskrivningar på flygplan beräknas med utgångspunkt från tillverkningstidpunkten. Kostnader för vissa större underhållsåtgärder på flygplanen betalas löpande in i förskott baserat på brukandet av flygplanet. Inbetalade belopp skuldförs. Hyrestagare har rätt att erhålla ersättning från underhållsreserver när motsvarande underhåll har genomförts. Underhållsreserverna har fördelats mellan en kortfristig och en långfristig del med hänsyn till den förväntade tidpunkten för underhållsåtgärder. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Koncern Moderföretag Byggnader Stomme år Fasad 50 år Tak 40 år Stammar år Installationer år Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar 20 år Förbättringsutgifter på annans fastighet 3 10 år 10 år Inventarier 5 15 år 5 år Flygplan 30 år Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och därför skrivs mark inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Då företaget ändrar bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella restvärde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Nedskrivningar av materiella anläggnings tillgångar och immateriella tillgångar exklusive goodwill Vid varje balansdag analyserar koncernen de redovisade värdena för materiella anläggningstillgångar och immateriella tillgångar för att fastställa om det finns någon indikation på att dessa tillgångar har minskat i värde. Om så är fallet, beräknas tillgångens återvinningsvärde för att kunna fastställa värdet av en eventuell nedskrivning. Där det inte är möjligt att beräkna återvinningsvärdet för en enskild tillgång, beräknar koncernen återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader är det pris som koncernen beräknar kunna erhålla vid en försäljning mellan kunniga, av varandra oberoende parter, och som har ett intresse av att transaktionen genomförs, med avdrag för sådana kostnader som är direkt hänförliga till försäljningen. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. 73

74 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Om återvinningsvärdet för en tillgång fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, skrivs det redovisade värdet på tillgången ned till återvinningsvärdet. En nedskrivning ska omedelbart kostnadsföras i resultaträkningen. Vid varje balansdag görs en bedömning om den tidigare nedskrivningen inte längre är motiverad. Om så är fallet återförs nedskrivningen helt eller delvis. En återföring av en nedskrivning redovisas direkt i resultaträkningen. FINANSIELLA INSTRUMENT En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör. Vid det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar och kortfristiga skulder till anskaffningsvärde. Långfristiga fordringar samt långfristiga skulder värderas vid det första redovisningstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter periodiseras som en del i lånets räntekostnad enligt effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden. Vid värdering efter det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, dvs. det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kortfristiga skulder värderas till nominellt belopp. Med upplupet anskaffningsvärde avses det belopp till vilket tillgången eller skulden initialt redovisades med avdrag för amorteringar, tillägg eller avdrag för ackumulerad periodisering enligt effektivräntemetoden av den initiala skillnaden mellan erhållet/betalat belopp och belopp att betala/erhålla på förfallodagen samt med avdrag för nedskrivningar. Derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringen sker enligt riktlinjer och ramar fastställda i företagets finanspolicy. Tagehus Holdingkoncernen använder sig av ränteswappar för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebildningstid. Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i portföljen. Koncernen och moderföretaget tillämpar säkringsredovisning i syfte att minska fluktuationer i resultatet som en följd av säkring av ränterisker. Omvärdering sker ej av den säkrade posten om det finns en motsatt värdeförändring på säkringsinstrumentet. Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag utvärderas om det finns indikationer på att en eller flera finansiella anläggningstillgångar minskat i värde. Exempel på sådana indikationer är betydande finansiella svårigheter hos låntagaren, avtalsbrott eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs. För finansiella anläggningstillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde beräknas nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av företagsledningens bästa uppskattning av framtida kassaflöden. VARULAGER Varulagret i form av värdepapper värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Vid bedömning av verkligt värde tillämpas en kollektiv värdering eftersom innehavet är att betrakta som en enhet (portfölj). Övrigt varulager värderas, med tillämpning av först in-först ut principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balans dagen. EXPLOATERINGSFASTIGHETER Exploateringsfastigheter omfattar fastigheter, obebyggda eller bebyggda, avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med äganderätt samt mark för projektfastigheter. LIKVIDA MEDEL Likvida medel inkluderar kassamedel och disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter och är föremål för en obetydlig risk för värdefluktuationer. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten för förvärvet. AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när moderföretaget eller koncernen har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsättning omprövas varje balansdag och justeras så att den återspeglar den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen, motsvarar det redovisade värdet nuvärdet av dessa utbetalningar. En avsättning för förlustkontrakt redovisas då de oundvikliga utgifterna för att uppfylla kontraktet överstiger de förväntade ekonomiska fördelarna. 74

75 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR EVENTUALFÖRPLIKTELSER En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller en befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. EVENTUALTILLGÅNGAR En eventualtillgång är en möjlig tillgång till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. En eventualtillgång redovisas inte som en tillgång i balansräkningen. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen visar koncernens förändring av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. DEFINITION AV NYCKELTAL Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i procent av rörelsens intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. REDOVISNINGSPRINCIPER FÖR MODERFÖRETAGET Koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Aktieägartillskott som lämnas redovisas som en ökning av andelens redovisade värde. Mottaget aktieägartillskott redovisas direkt i eget kapital. Leasing I moderföretaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Koncernledningen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Koncernledningen fastställer bedömd nyttjandeperiod och därmed sammanhängande avskrivning för koncernens immateriella och materiella anläggningstillgångar. Dessa uppskattningar baseras på historisk kunskap om motsvarande tillgångars nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod samt bedömda restvärden prövas varje balansdag och justeras vid behov. Inom affärssegmentet Bad och Fritid har ett koncept för bad- och friskvårdsanläggningar utvecklats. Nedlagda utvecklingskostnader består av såväl externt köpta tjänster som internt upparbetade kostnader. Syftet med utvecklingsarbetet är att få ekonomiska fördelar samt minimera risker i framtida simhallsprojekt. Utvecklingskostnaderna är sådana kostnader som är användningsbara för andra framtida simhallsprojekt. Den delen har aktiverats under rubriken Balanserade utvecklingskostnader. Nyttjandetiden har uppskattats till fem år. Skillnaderna mellan moderföretagets och koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt när rätten att få utdelning bedöms som säker och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intresseföretag Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelning från andelar i intresseföretag redovisas som intäkt i resultaträkningen. 75

76 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 1 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM KONCERNEN not 4 PERSONAL Moderföretag Andel av försäljningen som avser koncernföretag 49,8% 60,2% Andel av inköpen som avser koncernföretag Medelantalet anställda Moderföretag Män 4 4 Kvinnor 9 9 Totalt i moderföretaget not 2 LEASINGAVTAL Koncern Moderföretag tkr Operationella leasingkostnader Årets leasingkostnader Avtalade framtida leasingavgifter: Förfaller inom ett år Förfaller senare än ett år men inom fem år Förfaller senare än fem år not 3 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncern Moderföretag tkr Deloitte AB Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag Övriga tjänster Dotterföretag Män Kvinnor Totalt i dotterföretag Koncernen totalt Koncern Moderföretag Löner, ersättningar m.m Styrelse och VD Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Sociala kostnader Könsfördelning i styrelse och företagsledning Antal styrelseledamöter, varav kvinnor 2 2 Antal övriga befattningshavare inkl. VD, varav kvinnor Pensionsförpliktelser till styrelse och VD Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. 76

77 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 5 AV-OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern Moderföretag tkr Av- och nedskrivningar fördelade per tillgång: Goodwill Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Fastigheter Flygplan Inventarier och installationer Förbättringsutgifter på annans fastighet Av- och nedskrivningar fördelade per funktion: Driftkostnader Bad och Fritid Driftkostnader Flyg Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Utvecklingskostnader Administrations- och försäljningskostnader not 6 SPECIFIKATION AV RÖRELSERESULTAT Koncern Moderföretag tkr Bad och Fritid Flyg Investeringar Bostäder Hotell och Konferens Ej fördelad administration not 7 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Realisationsresultat vid avyttring av andelar Tilläggsköpeskilling förvärv från tidigare år not 8 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Utdelning från intresseföretag Realisationsresultat vid avyttring av andelar Nedskrivning av andelar och fordringar i intresseföretag Återföring av tidigare gjorda nedskrivningar i intresseföretag Resultatandel i intresseföretag not 9 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern Moderföretag tkr Utdelning aktier Nedskrivning av aktieinnehav Realisationsresultat vid avyttring av aktier och andelar Återförd nedskrivning

78 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 10 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncern Moderföretag tkr Utdelningar aktier (kortfristiga placeringar) Nedskrivning av kortfristig placering Ränteintäkter, övriga Kursdifferenser not 11 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncern Moderföretag tkr Räntekostnader, övriga Räntekostnader, koncernföretag Kursdifferenser not 12 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Koncern Moderföretag tkr Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Effekt av ej avdragsgilla kostnader Effekt av ej skattepliktiga intäkter Utnyttjande av tidigare års underskott Effekt av internvinst Förluster utan motsvarande aktivering av underskottsavdrag 47 5 Redovisad skattekostnad Följande komponenter ingår i skattekostnaden Skatt avseende förändring av uppskjuten skattefordran/skuld Aktuell skatt Redovisad skattekostnad not 13 GOODWILL Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Goodwill härrör från förvärv av dotterföretag i segmentet Bad och Fritid. I underkoncernen Medley Holding AB bedöms avskrivningstiden för goodwill till fem år och baserat på intäktsgenererande kontrakt i förvärvade dotterföretag. I moderbolaget Tagehus Holding AB härrör goodwillen från år 2012 då Medley Holding AB förvärvades. Avskrivningstiden för goodwill bedömdes då till tio år baserat på intäktsflödet från förvärvade kontrakt. Genomsnittlig kvarvarande kontraktstid för underkoncernens avtal är cirka åtta år, varför bedömningen tio år kvarstår. 78

79 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 14 BALANSERADE UTGIFTER FÖR UTVECKLINGS- ARBETEN OCH LIKNANDE ARBETEN Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Årets aktiverade utgifter/inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Immateriella anläggningstillgångar består av konceptutveckling av bad- och friskvårdsanläggningar samt utveckling av kassaredovisningssystem för dotterföretaget Medley Holding AB, båda inom affärssegmentet Bad och Fritid. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. not 16 FLYGPLAN Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 30 år med ett restvärde på 15 procent, beräknat från det ursprungliga tillverkningsdatumet. not 15 BYGGNADER OCH MARK Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Varav byggnader Varav mark

80 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 17 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER not 18 FÖRBÄTTRINGSUTGIFTER PÅ ANNANS FASTIGHET Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar från pågående nyanläggningar Omklassificering till exploateringsfastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående uppskrivningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificering till exploateringsfastighet Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Redovisat värde mark Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgår till (1 139) miljoner kronor. Värdering till verkligt värde har gjorts internt med obelånad kassaflödesmodell. Efter den detaljerade kalkylperioden (tio år) har ett restvärde fastställts genom en evighetskapitalisering av ett enskilt års driftnetto. Antaganden har baserats på befintlig kontraktssituation tillsammans med egna bedömningar vad avser hyresvillkor för framtida uthyrning av idag vakant area samt hyresvillkor vid förlängning av befintliga kontrakt. Drift- och underhållskostnader har baserats på egen historik, för de fastigheter där tillräcklig historik finns, och egna bedömningar vad avser övriga fastigheter. Kalkylräntan (under den detaljerade kalkylperioden) och direktavkastningskravet (som används för att bestämma restvärdet) har baserats på information om relevanta transaktioner genomförda i marknaden samt på egna bedömningar utgående från den aktuella fastighetens uthyrningssituation samt generella marknadsrörelser. Kalkylräntan har satts till 5,6 9,5 procent och direktavkastningskravet till 3,2 8,0 procent. Koncern Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar 208 Omklassificeringar från inventarier 591 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 208 Omklassificeringar från inventarier 383 Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5 25 år. not 19 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nedlagda kostnader Förskott nyanläggningar Försäljning Omklassificering till förvaltningsfastigheter Valutakursförändring Justering för internvinst Utgående redovisat värde Investeringarna avser nyanläggning och utveckling inom affärssegmenten Bad och Fritid, Bostäder samt Hotell och Konferens. 80

81 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 20 INVENTARIER OCH INSTALLATIONER not 21 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG tkr Koncern Moderföretag Ingående anskaffningar Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificering till förbättringsutgifter på annans fastighet 591 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Omklassificering till förbättringsutgifter på annans fastighet 383 Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Tillkommande under året Omklassificering från kortfristiga fordringar hos koncernföretag Amorteringar under året Redovisat värde vid årets slut Inventarier som innehas under finansiella leasingavtal ingår med följande belopp: Anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Leasingavtalen avser leasing av personbilar, gym- och ismaskiner. 81

82 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärv av andelar Försäljning av andelar 53 Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Dotterföretag Org nr / Säte Antal/ kapital andel Redovisat värde Antal/ kapitalandel Redovisat värde BirgittaHus AB, , Stockholm 100% % AB Skalmejblåsaren & Co KB, , Stockholm 90% % Kristine Fastigheter AB, , Stockholm 100% % 120 Tagehus Fastigheter AB, , Stockholm 100% % RGG Adm-Gruppen AB, , Stockholm 100% % Åre-Torpet Holding AB, , Stockholm 100% % Tagebad AB, , Stockholm 100% % Medley Holding AB, , Stockholm 100% % Rockton Aviation AB, , Stockholm 50% % 525 Tagehus Bad & Fritid AB, , Stockholm 100% % 50 Tagehus Invest AB , Stockholm 100% % 53 Credentia AB , Norrtälje 92,4% % Tagehus Lidingö KB , Stockholm 90% % Tillkommer indirekt ägda dotterföretag Säte Kapitalandel Antal andelar Åretorpet Lägenheter AB ( ) Stockholm 100% AB Skalmejblåsaren & Co KB ( ) Stockholm 10% Tagehus Lidingö KB ( ) Stockholm 10% Tyresö Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% Järfälla Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% 500 Centrum 29:5 AB ( ) Stockholm 51% 255 Are-Torpet Eesti OU ( ) Estland 50% 1 Rockton Aviation Equipment Leasing AB ( ) Stockholm 100% Rockrose Aircraft Holding AB ( ) Stockholm 100% Underkoncern Medley Holding AB Medley AB ( ) Stockholm 100% Atlag Sportcenter AB ( ) Stockholm 100% Underkoncern Credentia AB Görla VVS AB ( ) Norrtälje 100% TOTEB Totalentreprenören i Norrtälje AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Invest AB ( ) Norrtälje 100% Solbackastrand AB ( ) Norrtälje 100% Underkoncern Credentia Invest AB Credentia Bostad AB ( ) Norrtälje 100% Rova Fastighets AB ( ) Norrtälje 100% 500 Centrumtorget i Hallstavik AB ( ) Norrtälje 100% Elmstagården AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Affärsfastigheter AB ( ) Norrtälje 100% Lönnenprojektet AB ( ) Norrtälje 100% Preparator 2 AB ( ) Norrtälje 100% 100 Östhammarsbostäder AB ( ) Norrtälje 100% 100 Norrtälje Bostäder AB ( ) Norrtälje 100% Casobo AB ( ) Stockholm 100%

83 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 23 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärv av andelar Resultatandel i intresseföretag Omklassificering till koncernföretag 225 Försäljning Lämnade tillskott Omklassificering från andra långfristiga värdepappersinnehav Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Omklassificeringar från nedskrivningar av övriga aktier och andelar Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Intresseföretag Org nr, säte Antal Andel % Koncern Cemi Specialfastigheter AB, Redovisat värde Redovisat värde , Stockholm ,0% Åre Personalboende AB (fd Tajohus AB), , Stockholm ,0% Rockton AB, , Stockholm ,8% Rockrose Aircraft Holding AB , Stockholm 225 Ostrea Förvaltnings AB , Stockholm ,2% Apicius AB, , Stockholm ,0% Hotel PA Enköping AB, , Stockholm ,0% Moderföretag Cemi Specialfastigheter AB, , Stockholm ,0% Åre Personalboende AB (fd Tajohus AB), , Stockholm ,0% Rockton AB, , Stockholm ,8% Rockrose Aircraft Holding AB , Stockholm 225 Ostrea Förvaltnings AB , Stockholm ,2% Apicius AB, , Stockholm ,0%

84 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 24 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV not 25 RÄTTELSE AV FEL tkr Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Investeringar under året Försäljning Omklassificeringar till andelar i intresseföretag Omvärdering av innehav Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Omklassificeringar till nedskrivningar av andelar i intresseföretag Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Specifikation av värdepapper Koncern Redovisat Marknadsvärde värde Redovisat Marknadsvärde värde Noterade andelar Onoterade andelar Moderföretag Noterade andelar Onoterade andelar Moderföretaget och koncernen har år 2013 tolkat reglerna för beräkning av realisationsresultat vid försäljning av ett näringsbetingat aktieinnehav fel. Det bokförda realisationsresultatet 2013 skulle i moderföretaget ha varit tkr högre och i koncernen tkr högre. Rättelse av felet redovisas direkt mot eget kapital. Inga resultatposter för moderföretaget eller koncernen påverkas för innevarande år eller året dessförinnan. Rättelse av felet påverkar den ingående balansen för jämförelseåret avseende Andra långfristiga värdepappersinnehav och Eget kapial i moderföretaget med tkr och i koncernen med tkr. not 26 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncern Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Nya långfristiga fordringar Återbetalning av lån Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat värde vid årets slut Ökningen av fordringarna under året är hänförlig till gjorda försäljningar till bostadsrättsföreningar inom Credentiakoncernen. De noterade innehaven består av B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Tagehus Holding AB har år 2010 genom ett aktielån lånat B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) av T. Ljungberg B.V. (motsvarande 1,1 procent av samtliga röster) med fullständigt ägarinflytande över aktierna. I och med lånet innehar Tagehus Holding AB totalt 10,01 (10,01) procent av samtliga röster i Atrium Ljungberg AB (publ) genom ( ) antal röster. Lånet löper tills vidare med en uppsägningstid för båda parter om tre månader. Som kompensation för de lånade aktierna betalar Tagehus Holding AB en ersättning om 2,9 procent årligen baserat på de lånade aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för lånet. Marknadsvärdet uppgick per till tkr och vid tidpunkten för lånet till tkr. Tagehus Holding ABs åtagande att återlämna aktierna till T. Ljungberg B.V. när lånet förfaller redovisas som en eventualförpliktelse i not. 84

85 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 27 EXPLOATERINGSFASTIGHETER not 29 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING Koncern tkr Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Omklassificeringar från förvaltningsfastigheter Avyttring och utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående uppskrivning 941 Omklassificering från förvaltningsfastigheter Avyttring och utrangering Utgående ackumulerade uppskrivningar Redovisat värde vid årets slut Exploateringsfastigheter omfattar fastigheter som innehas utan ambitioner att bedriva förvaltning av tillgången. Underkoncernen Credentia AB har under 2015 ändrat bedömning och omklassificerat de fastigheter som tidigare klassificerades som förvaltningsfastigheter. not 28 VÅRDEPAPPER Koncern tkr Bokfört värde I dotterföretaget RGG Adm-Gruppen AB bedrivs kapitalförvaltning inklusive aktiehandel. Värdepapper i form av aktier och fonder redovisas som varulager. Under året har omvärdering av tillgångsposten skett med 0 (0) tkr. Koncern tkr Fordran Upparbetade intäkter på entreprenader Avgår: Delfakturering på entreprenader Skuld Delfakturering på entreprenader Avgår: Upparbetade intäkter på entreprenader not 30 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncern Moderföretag tkr Förutbetalda hyreskostnader Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Bad och Fritid Upplupna intäkter Flyg Övriga upplupna intäkter not 31 KORTFRISTIGA PLACERINGAR Koncern Moderföretag tkr Noterade aktier och andelar Övriga aktier och andelar 1 1 Fondplaceringar

86 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 32 UPPSKJUTEN SKATTESKULD not 34 DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Justering av tidigare års förvärv 219 Avsatt för underskottsavdrag Skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på obeskattade reserver Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Moderföretaget har inga outnyttjade underskottsavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 22 procent. not 33 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN tkr Balanserat resultat Årets vinst Utdelning till aktieägarna Balanseras i ny räkning not 35 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Koncern tkr Avsättning för pensioner 38 Avsättning för garanti- och projektkostnader Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Avsatt under året Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Utgående redovisat värde Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Moderföretaget har inga outnyttjade underskottsavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 22 procent. not 36 LÅNGFRISTIGA SKULDER Koncern Moderföretag tkr Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år

87 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 37 DERIVATINSTRUMENT not 39 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR EGNA SKULDER På balansdagen fanns ränteswappar i koncernen på nominellt ( ) tkr och i moderföretaget på nominellt ( ) tkr. Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivaten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Marknadsvärdet på derivatinstrumentet var på balansdagen följande: tkr Koncern Moderföretag Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med positiva verkliga värden Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med negativa verkliga värden Totalt ej redovisat i balansräkningen not 38 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncern Moderföretag tkr Borgensåtaganden, externa Borgensåtagande till förmån för övriga koncernföretag Bankgarantier Lån andra aktier och andelar Övriga eventualförpliktelser Koncern Moderföretag tkr Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Andra aktier och andelar Andelar i koncernföretag Ställda säkerheter flygplansverksamhet Finansiella anläggningstillgångar Koncernen har ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar, företagsinteckningar och andra långfristiga värdepapper för skulder till kreditinstitut. Inom segmentet Bad och Fritid har dotterföretaget Tagebad AB pantsatt andelar i dotterföretag till förmån för kommuner för deras borgensåtagande för dotterföretagens skulder till kreditinstitut. Rockton Aviation AB s upplåning om (39 740) tkr är säkerställd genom fem pantsättningar. I moderföretaget Tagehus Holding AB har aktierna i dotterföretaget Rockton Aviation AB pantsatts. I Rockton Aviation AB är upplåning säkerställd genom pantbrev i flygplan, leasehyror avseende flygplanen, försäkringsbrev avseende flygplanen samt underhållsreserven. Banken kan ej påkalla pant utöver upptaget lån men har möjligheten att välja vilken av panterna som ska nyttjas för att säkerställa lånen. Moderföretaget har pantsatt Andra långfristiga värdepapper för skulder till kreditinstitut. not 40 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER tkr Koncern Moderföretag Upplupna personalrelaterade kostnader Upplupna räntekostnader Upplupen fastighetsskatt Övriga upplupna kostnader Förutbetalda intäkter Bad och Fritid Förutbetalda hyresintäkter Förutbetalda intäkter Flyg

88 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 41 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Koncern tkr Kortfristig del av underhållsreserv flygplan Kortfristiga låneskulder Övriga kortfristiga skulder not 42 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Inga väsentliga händelser har skett efter räkenskapsårets slut. Stockholm Johan Ljungberg Per-Erik Hasselberg Johan Thorell Karl Lilja Styrelseordförande Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 7 april Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor 88

89 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Tagehus Holding AB organisationsnummer RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dessas finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och den återfinns på sidorna 1-58, samt Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. 89

90 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen finns på Revisorsnämndens webbplats: documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen finns på Revisorsnämndens webbplats: documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Stockholm den 7 apil 2017 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor 90

91 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM T Ljungberg BV T Ljungberg BV:s största tillgång är en hotellfastighet med det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam. Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 190 på helårsbasis och rörelsen sköts med hjälp av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löper till Option finns på förlängning av avtalet i ytterligare fyra gånger tio år vardera. Utdrag ur T Ljungberg BV:s förvaltningsberättelse Sammanställningen är upprättad i keuro VERKSAMHETEN T Ljungberg BV bildades 1990 i Amsterdam, Nederländerna. Bolaget är moderbolag i en koncern som bedriver fastighets- och kapitalförvaltning samt hotell- och restaurangrörelse. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet och tillhandahållande av administrativa tjänster, i huvudsak till egna dotterföretag. HOTELL OCH RESTAURANGRÖRELSE T Ljungberg BV:s största tillgång är det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam som drivs i dotterföretaget Leisure International Nederland BV (LIN). Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 190 på helårsbasis och rörelsen sköts med hjälp av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löpte till 2015 och som kan förlängas med upp till fem perioder om tio år vardera. Marriott har förlängt den första av dessa perioder, det vill säga LIN betalar en rörlig ersättning (royalty och licensavgift) samt en vinstdelning till Marriott. Under de senaste åren har hotellet genomgått en omfattande renovering och uppgradering och har rummen uppdaterats på nytt. I det stora hela har LIN en modern, mycket konkurrenskraftig anläggning i bästa läge i Amsterdam. Under november 2015 februari 2016 renoverades 116 av 396 rum och under perioden november 2016 mars 2017 resterande rum för totalt cirka keur. Under maj 2016 har en ny externvärdering gjorts av hotellet. Övervärdet har lagts till mark och byggnad, men också omvärderingsreserven och latent skatt har ökats. I slutet av 2013 övertog TLBV Hospitality rörelserna på Krägga och Tammsvik (TLBV Hospitality ägde redan fastig heterna) för att på så sätt kunna ta ett mer helhetsinriktat grepp om dessa tillgångar. Under de senaste åren har TLBV Hospitality gjort omfattande investeringar häri för att ompositionera verksamheten. Det verkar nu ge resultat och under 2016 har tidigare underskott minskats kraftigt. 91

92 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Dessutom drivs Åre Ski Inn Bar, Restaurang & Café i ett dotterdotterföretag. Där har vi under 2014 gjort omfattande investeringar i en ny entré, nytt mattorg och nya toaletter, vilket ännu inte gett önskvärda resultatförbättringar. Det kan dock vara lite för tidigt att bedöma utfallet då de senaste säsongerna präglats av extremt blåsigt väder då liftarna har stått stilla. FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsförvaltning bedrivs i det helägda dotterföretaget Prima Project BV med ett kontorshus om cirka kvadratmeter samt 21 parkeringsplatser på egen mark på Tesselschaadestraat 4 12 i Amsterdam tecknade Prima Project ett femårigt hyresavtal med Tommy Hilfiger, där de efter omfattande renoveringar övertog större delen av fastigheten from 1 juli Under 2016 renoverades en del av elsystemet, men i övrigt skedde inga större investeringar. Fastighetsförvaltning har också bedrivits i intressebolaget HeRaSi Real Estate BV (33,0 procent) med en fastighet benämnd Metropool om cirka kvadratmeter inklusive 68 egna parkeringsplatser på Weesperstraat i centrala Amsterdam. Denna fastighet såldes sommaren Fastighetsförvaltning bedrivs även i de svenska dotterdotterföretagen Eden Hotell AB (Tammsvik) och Krägga Properties AB samt VV Danderyd AB. Via intressebolaget Redab Properties Plc (22,4 procent) bedrivs fastighetsutveckling i London. För närvarande har bolaget ett utvecklingsprojekt i Southend-on- Sea och ett annat i Croyden söder om London. Båda är för närvarande under försäljning. Vidare har Redab en lägenhet kvar att sälja i centrala London. UTVECKLINGSPROJEKT INOM FASTIGHETSSEKTORN T Ljungberg BV har intressen i ett större markutvecklingsprojekt i Åkersberga norr om Stockholm samt ett mindre i Länna söder om Stockholm via Imprestorkoncernen. Via intressebolaget Duvnäs Fastighets AB, där vi under 2015 sålt hälften av vårt innehav (6,1 procent) med god vinst, drivs en omvandling av en sjötomt med marina i Saltsjöbaden till bostadsrätter. Vidare har T Ljungberg BV, via svenska dotterdotterföretag, egen markutveckling runt Krägga Herrgård, Bålsta. KAPITALFÖRVALTNING De finansiella placeringarna inom kapitalförvaltningen avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där innehavet 31 december 2016 uppgick till aktier inklusive utlånade via ett aktielån till Tagehus Holding AB. Totalt har koncernen 2,01 procent av aktierna i bolaget. Posten tas upp som intressebolag i och med att koncernens ägare tillsammans har ett bestämmande inflytande över Atrium Ljungberg. Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydlig fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. T Ljungberg BV äger också aktier i Skistar och A-aktier i det noterade fastighetsbolaget Sagax. Därtill finns mindre innehav i det onoterade internetspelbolaget World Mind Masters, Rockton AB med rådgivning och management kring flyginvesteringar och NetClean som arbetar med identifiering och skydd mot barnporr i datorer. Samtliga bolag är intressebolag förutom det sistnämnda. Moderbolaget har också fondinvesteringar och viss utlåningsaktivitet. FLYGINVESTERINGAR Under slutet av 2011 förvärvade moderbolaget 50 procent i det då nystartade bolaget Rockton Aviation AB, vilka 2011/12 förvärvade 19 Saab 2000 och Saab 340 flygplan. Tillsammans med Rockton AB bildar bolaget ett affärsområde inom koncernen. Kassaflödet härifrån har varit bättre än väntat. Under 2015 förvärvade bolaget 8 procent av Rockton Aviation AB och 13,7 procent av Rockton AB av en av grundarna. Under 2016 har RAAB sålt fyra flygplan med god vinst samt startat ett dotterföretag, Rockton Equipment Leasing AB, som i sin tur köpt tre flygmotorer. ÖVRIG VERKSAMHET Som komplement till bolagens verksamhet äger T Ljungberg BV-koncernen en båtcharter-verksamhet och är delägare (25 procent) i ett mindre flygplan. Moderbolaget utför administrations- och managementtjänster, i huvudsak internt inom koncernen. 92

93 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM SUMMERING AV VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Marriott Hotel hade det bästa året någonsin, trots att en komplett rumsrenovering pågått under året. HeRaSi såldes sin fastighet (lånen till WeWork och Zoku är kvar). Prima Project refinansierades till 2,01 procent på ett nytt femårigt lån under hälften av det gamla lånets ränte sats. I de svenska dotterdotterföretagen har investeringarna i markutveckling runt Krägga Herrgård fortsatt och detsamma gäller renoveringar och reparationer i konferensfastigheterna. Väsentliga resurser har även tillförts rörelserna för att ompositionera dessa. Vidare har dotterföretaget Åredalens Lägenheter sålt sina fastigheter i Järpen med en mindre vinst. Rockton Aviation AB sålde fyra flygplan med en god vinst och tre nya motorer förvärvades. RESULTAT T Ljungberg BV-koncernen och moderbolaget - redovisar ett resultat efter skatt på (6 895) keur, vilket är det bästa resultatet någonsin. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel vid årsskiftet uppgick till (13 501) keur för koncernen och 804 (417) keur för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgick till (96 740) keuro för koncernen och (59 650) keur för moderbolaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier och fastigheter med bästa rätt och i en valuta matchande tillgången. Lånen har långa löptider och långa räntebindningar för att matcha tillgångarnas långsiktiga karaktär. Snitträntan för externa räntebärande skulder sänktes till 2,30 (2,54) procent och medellöptiden uppgick vid årsskiftet till 2,3 (1,7) år. Eget kapital uppgick på balansdagen till ( ) keur i koncernen och moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 57,6 (52,2) procent. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på hel- och delägda fastigheter inom olika kategorier som bostäder, hotell och kontor samt i olika utvecklingsfaser, vilket bidrar till en viss riskspridning. Risken minskar ytterligare genom att koncernen är verksam på olika europeiska marknader. Det kan noteras att T Ljungberg BV-koncernen har en relativt stor andel, och därmed exponering mot hotell, där den största tillgången är Marriott Hotel i Amsterdam inklusive den fulla rörelserisken. T Ljungberg BV-koncernen redovisar sitt resultat i euro och det kan därmed fluktuera främst beroende på valutakursutvecklingen i Sverige och Storbritannien där delar av investeringarna finns. För att i görligaste mån minska ovanstående och andra risker investerar koncernen i olika tillgångsslag, vid olika tidpunkter och i olika valutor, vilka matchas mot lån i samma valuta i den mån lån upptas. Det kan till sist noteras att koncernen har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT T Ljungberg Investment BV har förvärvat en fastighet med kontor/annan användning i norra Amsterdam. BOLAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Bolagets verksamhet kommer även fortsättningsvis att bedrivas i enlighet med nuvarande riktlinjer och med fokus på fastigheter och fastighetsrelaterade investeringar. Amsterdam 6 april 2017 Fredrik Waern Åke Ljungberg 93

94 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Resultaträkning Euro i tusental Koncernen Rörelsens intäkter Intäkter från hotell- och konferensverksamhet Intäkter övriga rörelsebolag Hyresintäkter Realisationsresultat vid försäljning av tillgångar Resultat från övriga värdepapper Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Kostnader för hotell- och konferensverksamhet Kostnader övriga rörelsebolag Fastighetskostnader Av- och nedskrivningar Nedskrivningar av fordringar/finansiella investeringar Personalkostnader Övriga externa kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Kursdifferenser Resultat efter finansiella poster Resultat från intresseföretag Minoritetsintressen 3 Resultat före skatt Skatt Årets resultat

95 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Balansräkning Koncernen Euro i tusental TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill Materiella anläggningstillgångar Mark Byggnader Aktiverade förbättringsåtgärder Inventarier, maskiner och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Lån till intresseföretag Andra långfristiga fordringar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Koncernen Euro i tusental EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintressen Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

96 DEFINITIONER Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång. Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster efter återläggning av av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar samt före realisationsvinster och orealiserade värdeförändringar och skatt. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång. 96

97 FASTIGHETER Fastighetsförteckning Uthyrbar area, kvm Fastighetsbeteckning Stad/kommun Adress Hotell- och konferens Lokaler/ kontor Bostäder Garage Summa Övrigt, kvm Taxeringsvärde, tkr Koncern BOSTÄDER Förvaltnings-/rörelsefastigheter Totten 15:28 mfl Åre Granlidsvägen 1-5, Tottebovägen AB Totten 1:246 Åre Tottvägen 12-35, BV Hamre 1:258 Duved Karolinervägen 31 A-J, BV Ol Persvägen 1 A-C m.fl Åre Prästbord 1:116 Åre Årevägen AB Herkules 1 Lidingö Merkuriusvägen AB Juno 2 & 3 Lidingö Jupitervägen AB Storseglet 11 Danderyd Kevinge Strand 39A BV Hallsta 38:1 Hallstavik Gottstavägen 4A-C AB Fältmätaren 3 Norrtälje Stockholmsvägen AB Låset 1, 3, Tälje 2:76 Norrtälje Baldersgatan 3, AB Bryggårdsgatan 1 Norrland 14 Norrtälje Grönlandsgatan / AB Kyrkogatan Älmsta 1:109, 1:110, 1:30 Älmsta Värdshusvägen 6-16, AB 18-22, Östhammar 2:24 Östhammar Slottsgatan AB Emmaus 66 Norrtälje Solbacka Strand AB Exploateringsfastigheter/utvecklingsprojekt Tälje 3:81 m fl. Norrtälje Solbacka Strand AB Krägga 1:213 m.fl Håbo BV Åre-Svedje 1:180-1:188 Åre AB Balder 5, 10 Norrtälje Narvagatan 33, AB Balders-gatan 2 / Bangårdsgatan Haren 1 Norrtälje Sveagatan AB Haren 7 Norrtälje Sveagatan AB Sparven 6 Norrtälje Roslagsgatan AB HOTELL OCH KONFERENS Marriott Amsterdam R6065 Amsterdam Stadthouderskade BV Skalmejblåsaren 8 Stockholm Vanadisvägen 12, Hagagatan AB 27 Centrum 29:5 Enköping Kyrkogatan 7, AB Tullgatan 13 Krägga 1:211 m.fl. (Krägga Håbo Bålsta BV Herrgård) Brunnsvik 1:4, Säbyholm 5:2, Upplands-Bro Bro BV 5:4 (Tammsvik) Lien 2:43 (Åre Ski Inn) Åre VM Platån BV Prima Project RR 273 Amsterdam Tesselschadestraat BV Galären 1 Västerås BV BAD OCH FRITID Forellen 18 (Tyresö badhus) Tyresö Simvägen AB Summa Fastighetsförteckningen omfattar fastigheter i bolag, vilka ägs till minst 50 procent. AB avser tillgångar i Tagehus Holding AB med dotterföretag. BV avser tillgångar i T. Ljungberg BV med dotterföretag. 97

98 TAGEHUS HISTORIA Tagehus historia med ett långsiktigt investeringsperspektiv 1940-talet Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundar i Stockholm Tage satsar på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. Verksamhetens omfattning är mindre och Tage känner personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter ska vara nöjda med affären hörde och hör fortfarande till de grundläggande värderingarna talet Verksamheten breddas till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter talet Tage Ljungbergs barn Åke Ljungberg och Birgitta Holmström börjar arbeta i firman talet I slutet av årtiondet delas verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB talet T Ljungberg BV etableras i Nederländerna i samband med att en hotellfastighet förvärvas i centrala Amsterdam i början av decenniet. LjungbergGruppen börsnoteras talet LjungbergGruppen fusioneras med Atrium Fastigheter 2006 och bildar Atrium Ljungberg talet Tagehus Holding AB bildas 2010 och tar över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen sker i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrar samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökar ägandet i Atrium Ljungberg. Med bas i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden 98

99 Adresser Tagehus Holding AB Vallhallavägen 117 F Stockholm Tel: T Ljungberg BV Stadhouderskade ES Amsterdam Tel: HALLVARSSON & HALVARSSON GRAFISK FORM: SJÖ & BERG TRYCK: ELANDERS FOTO: MATS HÖGBERG, ISTOCK PHOTO, SCANDINAV BILDBYRÅ, TAGEHUS BILDBANK SAMT BILDER FRÅN SAMARBETSPARTNERS OCH DOTTER- OCH INTRESSEBOLAG: ATRIUM LJUNGBERG, CREDENTIA, FOKUS, MEDLEY, NOTE DESIGN STUDIO OCH ROCKTON.

100