En del av din vardag ÅRSREDOVISNING 2017

Transkript

1 En del av din vardag ÅRSREDOVISNING 2017

2 Innehåll 3 Året i korthet 4 Tagehus i korthet 7 Koncernchefen har ordet 9 Ordförande har ordet 12 Affärsmodell och mål 16 Finansiering 18 Hållbarhet 27 Bostäder 33 Hotell och Konferens 39 Bad och Fritid 45 Flyg 49 Investeringar 54 Styrelse och ledning 56 Finansiell rapportering 56 Tagehus Resultat, ekonomisk ställning och nyckeltal 59 Tagehus Segmentsrapportering TAGEHUS HOLDING AB 62 Förvaltningsberättelse 67 Resultaträkning 68 Balansräkning 70 Rapport över förändring i eget kapital koncernen 71 Rapport över förändring i eget kapital moderföretaget 72 Kassaflödesanalys 73 Tilläggsupplysningar 80 Noter 95 Revisionsberättelse T LJUNGBERG BV 98 Förvaltningsberättelse 101 Resultaträkning 102 Balansräkning 104 Definitioner 105 Fastighetsförteckning 106 Tagehus historia 107 Adresser 15:30 Tagehus producerar, äger och säljer bostäder, äger och driver hotell, konferensgårdar och badhus samt leasar ut passagerarflygplan. Ett tidskriftsförlag ryms också i huset. Alla tjänster är sådana som familjen Bengtsson i Norrtälje stöter på i vardagen.

3 Året i korthet Mkr Rörelsens intäkter (1 291 Mkr) 362 Mkr Årets resultat (638 Mkr) 289 Mkr Förvaltningsresultat (222 Mkr) Mkr Eget kapital (3 719 Mkr) Mkr Investeringar främst i materiella investeringar och bolagsförvärv (464 Mkr) Credentia utvecklade ett bostadskoncept för Täljö Strandäng och kommer även delta i utvecklingen av Näsängen i Täljöviken, sydost om Åkersberga, som är ett av de större bostadsutvecklingsprojekten i Storstockholmsregionen Credentia breddar erbjudandet genom förvärv av en majoritetspost i Roslagens Byggnadsentreprenad AB, (RBE) Rockton förvärvade en Airbus A320 som leasades på ett nioårskontrakt till ett polskt flygbolag Järfälla badhus färdigställdes 2017 och invigdes våren 2018 Förvärv av kontorsfastighet om kvadratmeter med långsiktig förädlingspotential i norra Amsterdam Fortsatt integration av hållbarhet i affärsverksamheten Siffrorna ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Syftet är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. NYCKELTALSANALYS Mkr Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter (%) 20,6 17,2 15,6 12,2 22,4 Räntetäckningsgrad (%) 521,1 463,5 390,4 257,1 331,9 Avkastning på eget kapital (%) 9,5 18,4 17,6 7,5 17,2 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar (%) 6,9 9,7 4,9 0,1 5,0 Avkastning på totalt kapital (%) 6,2 11,8 11,3 6,3 12,6 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar (%) 4,2 5,7 4,0 2,2 5,0 Soliditet (%) 49,5 53,4 52,0 48,9 56,1 Belåningsgrad (%) 36,2 35,0 35,8 39,7 34,4 Medelränta räntebärande skulder (%) 2,5 2,8 2,7 3,1 4,7 Medelantal anställda

4 TAGEHUS I KORTHET Tagehus i korthet Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterföretag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade och det finns både noterade och onoterade bolag i portföljen. Tagehus är familjeägt och har varit verksamt under tre generationer. Kapitalet som byggts upp har återinvesterats. Verksamheten är indelad i fem affärssegment inriktade på bostäder, hotell- och konferensfastigheter inklusive drift av dessa, bad- och fritid inklusive byggande, finansiering och ägande av badanläggningar samt leasing av flygplan. Det femte affärssegmentet är Investeringar med Atrium Ljungberg som den viktigaste strategiska investeringen där Tagehus som en av huvudägarna har en aktiv roll i styrelsen. Det är Tagehus största investering i ett enskilt bolag. På koncernnivå finns 15 medarbetare på huvudkontoret i Stockholm medan ytterligare totalt 671 personer är anställda i nio olika dotterföretag i Sverige och Nederländerna. Vid utgången av 2017 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på (6 967) Mkr och det egna kapitalet uppgick till (3 719) Mkr. Substansvärdestillväxten har i genomsnitt varit 13 procent de senaste fem åren. Vid utgången av år 2017 ägs Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV av familjen Ljungberg Mkr Värde tillgångar 686 Antal medarbetare 50 % Soliditet TAGEHUS Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning. För att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma markeras tillgångarna med AB respektive BV. AB BV Tillgångar som tillhör Tagehus Holding AB Tillgångar som tillhör T Ljungberg BV Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens allmänna råd (K3-reglerna), vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt nederländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Givet dessa redovisningsreglers konservativa värderingar har värderingarna i den icke-formella delen av årsredovisningen marknadsanpassats, utan att fullt ut tillämpa IFRS. Sidorna utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Efter den formella delen följer ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. 4

5 07:25 Komfort. Maria, är du sugen på att grilla ikväll? Vi har ju en jättestor balkong men har inte ätit middag där ute sedan vi flyttade hit till Solbacka. 5

6 6

7 KONCERNCHEFEN HAR ORDET Investeringar för framtiden och rekordresultat Det var ett investeringstungt år med satsningar inom samtliga affärssegment. Koncernen ökade ägandet i Täljöprojektet i Åkersberga där byggoch fastighetsbolaget Credentia är med och utvecklar en av de största utbyggnaderna i Storstockholm på många år tillsammans med LO och Peab. Vad var det viktigaste som hände 2017? Det var hög aktivitetsnivå med investeringar på drygt 1 miljard kronor, vilket är mer än någonsin tidigare. Vi agerade brett på de investeringsmöjligheter vi såg inom områdena där vi verkar. Vi ökade till exempel vårt projektägande i den stora utbyggnaden av Täljöviken i Åkersberga. Det är en strategiskt viktig investering som vi och Credentia kan bygga vidare på under lång tid. Utomlands genomförde vi en större rumsrenovering vid vår hotellfastighet i Amsterdam som drivs av Marriott och som färdigställdes i början av Vi tillträdde en kontorsfastighet i norra Amsterdam belägen i ett intressant utvecklingsområde på sikt. Vi tittade på en rad potentiella investeringar både i Sverige och Amsterdam inom flyg, fastigheter, mark och bygg, varav ungefär hälften ledde till affär. En stor del av investeringarna har varit av internationell karaktär i en annan konjunkturcykel än Sverige. Vi har haft svårt att acceptera prisnivån i Sverige. Vad är du mest nöjd med för 2017? Jag är nöjd med att vi fortsatt lyckats växa på ett balanserat sätt genom nya investeringar över hela vårt investeringsspektrum, samtidigt som vi vidare utvecklat existerande tillgångar. Det har stärkt våra kassaflöden och skapat god värdetillväxt. Genom att vi investerade mycket kapital under året har vi sått för framtiden. Framgången tenderar att växla mellan segmenten och då vi 2017 hade en högre lägstanivå och undvek negativt resultat i samtliga segment gav det sammantaget ett riktigt bra resultat. Vad har förbättringspotential? Friskvårdsbranschen är i förändring och det har påverkat marknadsförutsättningarna för Medley. Det har bland annat inneburit ökad konkurrens samtidigt som bolaget befunnit sig i en omställningsfas. Det har tagit tid att tackla utmaningarna men nu tycker jag att Medley är på rätt väg. Renoveringen av lägenhetsbeståndet på Lidingö hade kunnat löpa smidigare i första fasen, men vi har dragit lärdom av det och jag kan lova att det kommer att bli bättre när vi påbörjar nästa fas. Tagehus kan vara den pusselbit som får komplexa affärer att falla på plats, kan du utveckla det? Vi har en bred palett av kompetenser och nätverk inom de branscher vi verkar, vilket ger oss möjlighet att forma team kring de affärsmöjligheter som dyker upp. Därigenom har vi goda förutsättningar att lösa ganska många utmaningar som kan stå i vägen för en affär. Det är en av våra styrkor vid sidan av långsiktighet och starka finanser. 7

8 KONCERNCHEFEN HAR ORDET Dotterföretaget Rockton köpte ett Airbusplan. Hur ser risker och möjligheter ut inom flygleasing? Jag har respekt för att det inte är många aktörer i Sverige som är verksamma inom flygleasing. I en komplicerad bransch krävs stor medvetenhet om risker men den långa erfarenhet och kompetens som Rockton besitter är närmast unik i Sverige. Rockton har under lång tid bevisat att de kan behärska risker och möjligheter inom flygplansleasing. Bolaget grundades 1998 och har varit med i såväl upp- som nedgång. Flygleasing har mycket starka kassaflöden; tittar vi tillbaka på de senaste åren uppgår förvaltningsresultatet efter räntor till procent av intäkterna. Den stora risken är att leasingkunden, det vill säga flygbolaget, går i konkurs och då handlar det om att snabbt kunna placera om planet och det är Rockton bra på. Under året arbetade Tagehus med ytterligare anbud på badhusbyggen, är konceptet etablerat nu? Marknaden för vårt koncept att bygga, äga och förvalta badhus på uppdrag av kommun är ännu i sin linda. Vi är ett privat alternativ till att kommunen själv bygger, finansierarar, äger och driver badhus. Nu börjar vi se fler konkurrenter, vilket är positivt då det bidrar till att definiera ett privat alternativ i marknaden. Jag tycker att vi har hittat ett prisvärt och konkurrenskraftigt kvalitetskoncept. Vi har funnits på marknaden några år nu och märker att allt fler kommuner uppskattar vår kompetens, börjar känna igen vår modell och tycka att den är funktionell. Hur vill du kommentera årets resultat? Vi redovisar ett förvaltningsresultat på 289 Mkr, exklusive reavinster, vilket med god marginal är vårt bästa resultat någonsin. Utfallet beror bland annat på att våra investeringar för att stötta Credentias bostadsproduktion har gett resultat. Hotellverksamheten och särskilt Marriott i Amsterdam gick mycket bra under året samtidigt som vår konferensverksamhet kring Mälardalen lyckades bättre med att balansera intäkter och kostnader. Har något särskilt affärssegment prioritet framöver, eller är alla lika viktiga? Det närmaste året kommer vi relativt sett att investera mer i sådant som inte är fastighetsrelaterat. Jag syftar på våra rörelsedrivande bolag till exempel inom flyg, hotell samt på vår investeringsportfölj. Vi följer hur alla våra marknader utvecklas, en sämre konjunktur kan också vara intressant då det kan innebära möjligheter att investera. Långsiktigt är bostadsproduktion fortsatt intressant. Som huvudägare i Credentia är vi med och utvecklar Täljöviken, som med cirka planerade bostäder hör till de större utvecklingsprojekten i Storstockholm på många år. Genom förvärvet av en majoritetspost i Roslagens Byggnadsentreprenad breddar Credentia sin kompetens inom bostadsproduktion inklusive att bygga prisvärda bostäder. Jag är stolt över och ser fram emot att vi som delägare i Täljöprojektet kan vara med och utveckla området tillsammans med LO och Peab under många år framöver. Vilka är utsikterna inför 2018? Internt överväger vi att gå över till redovisning enligt IFRS samt se över och förenkla vår koncernstruktur, vilket kommer att göra oss mer transparenta samtidigt som det förbättrar förutsättningarna för att få goda finansieringsvillkor. Ett genomgående tema i vårt inre arbete är professionalisering av verksamheten och där utgör vårt hållbarhetsarbete en viktig komponent. Vi ska främst ägna oss åt att ta hand om det vi har och sannolikt inte vara lika investeringstunga som i fjol. Med det sagt så har vi större affärer vi tittar på inom flyg och hotell samt följdinvesteringar som Credentia kommer att göra inom bostadsproduktionen för att kunna växa utanför hemmabasen Norrtälje. Jag vill verkligen tacka medarbetare, samarbetspartners och alla övriga som bidragit under 2017, vi är beroende av er vilja och kunskap för att föra vår koncern framåt. Karl Lilja Koncernchef Tagehus 8

9 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Vi ska växa och bredda oss utanför fastighetsmarknaden Tagehus kunde lägga ännu ett starkt år bakom sig Med stabila finanser är koncernen väl förberedd att tillvarata eventuella möjligheter som kan uppstå på bostadsmarknaden. Samtidigt ska Tagehus icke-fastighetsrelaterade verksamheter fortsätta växa. 9

10 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Ägarfamiljen Ljungberg har varit i bygg- och fastighetsbranschen sedan Hur ser du på det senaste årets oro på bostadsmarknaden? Det har skett en korrigering efter många år av stigande bostadspriser. På Tagehus är det en förutsättning att planera för att en nedgång kan inträffa då det har hänt ett antal gånger sedan Istället för att dela ut vinster återinvesterar vi eget kapital i våra projekt, vilket skapar utrymme att öka vår belåning om vi skulle önska. Det innebär att även om marknaden skulle försvagas ytterligare har vi handlingsutrymme att agera. Vi har påbörjat byggprojekt som var planerade sedan tidigare. Med en högre andel eget kapital kommer det, allt annat lika, att tära på avkastningen på eget kapital men det är fortfarande att föredra framför risken att få problem. Vi tror att det kan fortsätta uppstå problem här och var på bostadsmarknaden. I delar av Stockholm har det förekommit en större andel spekulation än vad många kanske varit medvetna om, medan vi har haft begränsat med spekulation på våra lokala marknader. Det är bostadskunder som fått ändrade levnadsförhållanden som behöver en annan bostad även i en trögare marknad. Det är klart att skulle bostadsmarknaden stå still i ytterligare ett till två år, så får de flesta problem. Tagehus har under det senaste året fått en hel del propåer om byggrätter och att gå in som partner eller finansiär i olika projekt. För att summera ser jag möjligheter i denna marknad. Vilka var de främsta frågorna på styrelsens bord 2017? Sättningen på bostadsmarknaden har varit en stor fråga. Credentia har hanterat det väl genom att öka andelen eget kapital i byggprojekt alternativt genom byggstart vid lägre försäljningsgrader än tidigare. Vi ökade också vår byggrättsportfölj med Täljöviken i Åkersberga som utgör en spännande möjlighet långsiktigt. Sammantaget känner jag mig trygg med nuvarande nivå på våra åtaganden i bostadsmarknaden. En annan viktig avvägning har varit flygsatsningarnas omfattning. Netto innebar transaktionerna 2017 ungefär samma omfattning på våra flyginvesteringar som tidigare, men vi gick från många äldre flygplan till färre, större och nyare plan. Tagebads badfastigheter tuffar på. Vår badanläggning i Tyresö utvecklas väldigt väl och vi tror att Järfälla nya simhall också kommer att gå bra när den öppnar våren Medleys drift av badoch motionsanläggningar är däremot utmanande. Det sker strukturella förändringar i marknaden där bland annat bundna medlemskap är på väg att försvinna, vilket påverkar förutsägbarheten. Vi ser också ökad konkurrens i närliggande marknadssegment som rehabilitering och enklare hälsovård. Detta ställer stora krav på att fortsätta utveckla Medleys organisation och erbjudande. Var det några andra viktiga händelser under 2017? Vi gjorde en större investering i fastighetsbolaget K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ). Jag har stort förtroende för bolaget som har duktiga medarbetare och en bra affärsidé som bygger strukturkapital. De har ett industriellt tänk där man producerar volymelement i trä i fabrik vilket är rationellt och har många fördelar. K2A har en smidig och helt digitaliserad lösning för uthyrning, inoch utflyttning. Tagehus förvärvade 17,0 procent av rösterna i K2A och agerar aktiv ägare genom styrelsen. Vidare växlade vi upp aktiviteten inom vår kapitalförvaltning genom att stegvis börja investera i icke-noterade bolag. Det är en del av vår långsiktiga riskspridning. 10

11 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Hur pass sentimental är Tagehus som ägare? Jag tycker att vi har visat tydligt att vi inte är sentimentala som ägare. Vi sålde hyreshus 2010 i Stockholms innerstad, trots att det var far eller farfar som hade byggt dem. Vi sålde Grythyttan och under det gångna året sålde vi även flygplan, även om de förstås inte hade samma historiska värde. Credentia har sålt förvaltningsfastigheter för att nästan helt övergå till att bli en bostadsutvecklare. Vi är ett familjeföretag, men de sentimentala bitarna blir färre. I år stärker och breddar Tagehus sin styrelsekompetens, varför? Vi får in två nya ledamöter, Jan-Olof Backman och Mats Lönnqvist som båda har omfattande kompetens och erfarenhet, inklusive på fastighetsområdet. Jan-Olof har ett förflutet inom byggbranschen, sitter i Vasakronans styrelse och är tidigare ordförande i Höga Kusten Flyg. Jan-Olof var även drivande i utvecklingen av Coor Service Management till ett stort tjänsteföretag. Mats har en rad styrelseuppdrag på sitt CV, bland annat i Sveafastigheter fastighetsfonder. Han har varit med och hanterat utmanande situationer för många stora bolag. Sammantaget handlar det om bred och djup kompetens inom näringsliv, bolagsutveckling och fastigheter. Vi har höga ambitioner och då är det viktigt att vi har den kraft och kompetens som krävs för att kunna ta nästa steg i vår utveckling. Vad kommer att vara styrelsens fokus 2018? Vi ska växa och bredda oss utanför fastighetsmarknaden. Till exempel är hotelldrift intressant av flera skäl samtidigt som att det är knutet till fastighetskunnande. Som ägare till en hotellfastighet kan vi själva överta driften om det visar sig att operatören inte håller måttet. Över tid har hotelldrift varit lönsamt, man kan också tänka sig det omvända, om vi är operatör skulle vi kunna köpa hotellfastigheten. Vilka är Tagehus utsikter i ett längre perspektiv? Vi kommer att fortsätta investera inom våra segment och de är rätt många spår. Allt annat lika avser vi dock att satsa mer på andra områden än fastigheter i relativa termer. På bostadsmarknaden kommer vi att ha ett opportunistiskt förhållningssätt. Vi är väl rustade och vi behöver därför inte fundera så mycket på om det blir någon tillväxt eller inte i bostadsmarknaden. Vi satsar även mer på hållbarhetsarbete, vilket är spännande. Det är bra och viktigt för att ytterligare öka medvetenheten på Tagehus inom dessa frågor samtidigt som det innebär att vi kan vara mer proaktiva. Johan Ljungberg Styrelseordförande, Tagehus Holding AB 11

12 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Affärsmodell och mål Genom förädling och vidareutveckling av fastigheter och andra tillgångar inklusive rörelsedrivande verksamheter skapar Tagehus substansvärdetillväxt. Flertalet investeringar har fastighetskoppling, men i portföljen finns även en flygleasingverksamhet. Som en del i riskspridningen verkar Tagehus inom fem segment; Bostäder, Hotell och Konferens, Bad och Fritid, Flyg samt Investeringar. I varje segment finns företag och nyckelpersoner med strategiskt kunnande och en stark marknadsposition varifrån verksamheten kan expandera. Ett exempel är Medley som med stöd av Tagehus kunnande inom badhusanläggningar tillsammans kan erbjuda allt från att bygga, driva, äga och förvalta bad- och fritidsanläggningar åt kommuner. Vision Tillsammans bygga bestående värden för kommande generationer. Affärsidé Skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla tillgångar med långsiktigt stabil och god värdepotential. Affärsmodell Affärsmodellen bygger på aktivt och ansvarsfullt företagande vilket talar för majoritetsinvesteringar. Styrning och kontroll av enskilda innehav hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. Affärsmodellen är sprungen ur det fastighetskunnande och kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940-talet. Genom att utveckla och förädla tillgångar i Sverige och Nederländerna uppnås riskspridning samtidigt som Tagehus kan få hävstång på sin kompetens. Med ett öppet och långsiktigt investeringsperspektiv möjliggörs investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Tagehus kan göra affärer där andra aktörer på grund av skilda investeringsmandat, annat geografiskt fokus eller av andra skäl kan vara förhindrade att delta. Tagehus tillämpar inga bestämda exithorisonter. 12

13 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Strategi Tagehus ska öka det egna kapitalet genom att investera i tillgångar med god värdetillväxt i förhållande till risknivån. För att skapa värdetillväxt är strategin att investera i fastigheter, projektutveckling samt värdepapper med ett långsiktigt perspektiv. Tagehus investerar även i flygplan och flygrelaterade tillgångar samt rörelsedrivande verksamheter som kan vara hyresgäster i det egna fastighetsbeståndet. Dessa investeringar bidrar till ökad handlingsfrihet genom goda och stabila kassaflöden. Exempel på investeringar är bostäder, hotellfastigheter, byggverksamheter, hotellrörelser, badanläggningar, flygrelaterade tillgångar samt börsnoterade fastighetsbolag och andra värdepapper. Tillväxtmålen ska nås genom en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Överskotten återinvesteras i verksamheten. Strategiska initiativ Strategisk grund Åtgärder 2017 Äga både belåningsbara tillgångar och kassaflödesgenererande rörelser Bygga starka marknadspositioner och affärskompetens kring strategiska tillgångar Stärka förutsättningarna för att göra affärer genom att utveckla och samordna kundrelationer Kompetensförsörjning Bättre förutsättningar att utveckla de kombinerade tillgångarna för att uppnå en hög avkastning i relation till risknivå Utveckla affärsmannaskap och kunnande kring strategiska tillgångar för att skapa nya affärsmöjligheter och därmed potential att höja tillgångarnas värde Bättre förutsättningar att lösa fler utmaningar åt kunderna Säkerställa kontinuitet och rätt kompetens Förvärv av en Airbus A320 Förvärv av Roslagens Byggnadsentreprenad via Credentia Ökat delägande i projektområdet Täljöviken Vidareutveckling av Medleys koncept och erbjudande inom bad och friskvård Förädling av konferensgårdarnas marknadsposition Administrativa funktioner inom koncernen flyttade till huvudkontoret Rekryteringsprocess för att stärka styrelsekompetensen FÖRUTSÄTTNINGAR Säkerställa god tillgång till finansiering Tagehus ska vila på starka finanser för att säkerställa självständighet och finansiell motståndskraft, oavsett konjunktur Portfölj av belåningsbara tillgångar inom olika tillgångsslag Möjliggör affärsmässiga beslut vid förvärv och avyttringar, vilket därmed skapar förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning Planering för att genom ändringar i koncernstrukturen sänka lånekostnaderna Disciplinerade förvärvsprocesser där objekt som bedömts övervärderade avståtts 13

14 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Tillväxtmål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2017 Omsättningen ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2017 med 8 procent. Intäkterna har ökat med 16 procent per år i genomsnitt under perioden Mkr 1 245, , , ,0 775, Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Förvaltningsresultatet ökade med 30 procent under Förvaltningsresultatet har ökat med 15 procent i genomsnitt under perioden och ligger i linje med målsättningen. Mkr 288,7 193,9 222,1 173,9 124, Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Det egna kapitalet ökade för 2017 med 5 procent. Det egna kapitalet har ökat med 13 procent i genomsnitt under perioden % Soliditetsmål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2017 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 200 procent. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 521 procent för Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste femårsperioden har uppgått till 386 procent. % Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 50 procent för Den genomsnittliga soliditeten för perioden uppgår till 52 procent. % Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,0 år för År 2,9 2,5 2,0 2,2 2,

15 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Hållbarhetsmål Hållbarhet ska vara en integrerad del av Tagehus affärsstrategi och inkluderas i arbetet på alla nivåer. Tagehus verksamhet ska ta hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska värden. Mer om hållbarhetsmålen och relaterade åtgärder går att läsa på sidorna Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2017 Miljö. Tagehus vill driva sina verksamheter så att de minskar de negativa konsekvenserna på miljön och samtidigt utveckla verksamheterna genom att tänka resurssmart och hållbart. Tagehus ska verka för att begränsa användningen av energi och vatten i sina verksamheter. Under 2017 förstärkte Tagehus koncernens organisation genom att anlita en energicontroller och göra en energikartläggning som visade att av Tagehus fastigheter har bostäderna i Åre samt Tagehus badanläggningar störst besparingspotential. Medarbetare. Tagehus ska verka för mångfald och jämställdhet samt inkluderande och lärande arbetsplatser. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Alla medarbetare på moderföretaget arbetade med arbetsmiljö och kulturfrågor, inklusive utarbetade rutiner, aktiva åtgärder för inkludering och trygghet på jobbet och mål och strategi kring hur Tagehus kan nå en jämställd styrelse. Kommande generationer. Tagehus vill ta större samhällsengagemang genom att skapa långsiktiga samarbeten. Tagehus samhällsengagemang syftar till att bidra till ett bättre framtida samhälle. Tagehus samhällsengagemang har utökats och långsiktiga strategier har utarbetats för samtliga initiativ på området. 15

16 FINANSIERING Finansiering Målet för finansieringsverksamheten är att skapa bästa möjliga finansnetto inom ramarna för riskexponeringen samt säkerställa en långsiktigt stabil kapitalstruktur för koncernen. Under 2017 låg fokus för finansieringsverksamheten på att bibehålla en fortsatt stabil finansieringsstruktur. LÅNEFINANSIERING Under 2017 upptogs lån på totalt 547 (253) Mkr, främst för investeringar i fastigheter och flygplan. Vidare refinansierades lån för totalt 366 (101) Mkr. Låneportföljen på (2 379) Mkr är uppdelad på ett 40-tal olika lån hos sju långivare i Sverige, Nederländerna, Luxemburg och Österrike. Under 2016/2017 togs en större andel lån till fast ränta jämfört med tidigare år. Under 2018 förfaller lån på totalt 794 Mkr, varav 384 Mkr förfaller under våren och dessa har i sin helhet refinansierats. Hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år anges i finanspolicyn. Tagehus finansieras via eget kapital och externa lån. Vid var tid eftersträvas balans mellan god avkastning på eget kapital och rimliga risknivåer. Risktoleransen ställs mot målet om en långsiktig soliditet över 40 procent. De senaste fem åren har soliditeten uppgått till i snitt 52 (53) procent. Utöver ställda säkerheter innehåller vissa låneavtal åtaganden avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Finanspolicyn i kombination med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till den låga belåningsgraden och den starka finansiella ställningen med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holding-koncernen tecknar ofta större låneavtal på löptider upp till sju år. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i euro med en löptid på minst fem år för investeringar i Nederländerna och i svenska kronor för investeringar i Sverige. Inom Flyg-segmentet tas lån i amerikanska dollar. RÄNTEBINDNING TAGEHUS KAPITALBINDNING TAGEHUS Mkr Andel, % Mkr Andel, % Räntebindningstiden inklusive derivat var 2,2 år vid årsskiftet Målet är en jämn fördelning av lånens förfallostruktur 16

17 FINANSIERING Koncernens målsättning är lång kapitalbindning och en jämn fördelning av lånens förfallostruktur. För rörliga krediter används ränteswappar för att uppnå lämpliga risknivåer. En swap innebär att bolaget erhåller fast ränta till ett i förväg överenskommet pris, på löptider på upp till sju år. T Ljungberg BV-koncernen arbetar med en kombination av lån med rörlig ränta och fasträntelån. Vid utgången av 2017 var 29 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är varierar över tiden. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsning. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 2,0 år. Räntebindningen ska ligga mellan ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 2,5 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen låg på 2,4 år, vilket kan jämföras med målet att överstiga 3,0 år, exklusive lånelöften. Se diagram på sidan 16. LÅG BELÅNINGSGRAD Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånat. I Tagehus uppgick den justerade soliditeten till 50 procent. Valutarisker ska i möjligaste mån undvikas. Tagehus Holding-koncernen har inga lån i utländsk valuta, förutom två dollarlån. T Ljungberg BV-koncernen har lån i euro för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. LIKVIDITETSPLANERING Tagehus håller vid var tid likviditet tillgänglig i form av kassa eller outnyttjade kreditlöften, för att kunna möta eventuella behov i samband med investeringar eller i den löpande verksamheten. Likviditet och kreditfaciliteter ska motsvara 10 procent av total låneportfölj, enligt finanspolicyn. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Tagehus intäkter utgörs av utdelningar från främst noterade innehav, hyres- och leasingintäkter, entreprenadintäkter samt bad- och friskvårdstjänster. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. TILLGÅNGAR OCH EGET KAPITAL TILLGÅNGAR OCH RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Mkr Tillgångar Eget kapital Tillgångar Räntebärande skulder Aktier, fastigheter och flygplan utgör säkerheter för lånen Tagehus policy är att inte vara högbelånat 17

18 HÅLLBARHET Hållbart företagande Tagehus hållbarhetsarbete ska präglas av långsiktighet, respekt och engagemang. Det ska genomsyra hela koncernen. Tagehus strävar efter att agera på ett långsiktigt ansvarsfullt sätt. Ansvarstagandet inbegriper ekonomi, miljö och socialt ansvar. Tagehus investeringar präglas av långsiktighet och samma mindset gäller insatserna inom hållbarhet. Tagehus vill driva sina verksamheter så att de minskar de negativa konsekvenserna på människor och miljö. Samtidigt vill Tagehus utveckla verksamheterna genom att tänka resurssmart och hållbart, för att öka den positiva inverkan på omvärlden. Tagehus är en starkt decentraliserad koncern med verksamheter i skilda branscher och bolag med hög grad av självbestämmande. Dessa omständigheter har bidragit till att koncernen fram till 2016 saknade en gemensam ansats för hållbarhet. UTVECKLING AV HÅLLBARHETSSTRATEGI FÖR KONCERNEN Under året fortsatte utvecklingen av en gemensam hållbarhetsstrategi för Tagehuskoncernen. Processen involverar Tagehus Holding och dotterföretagen. Målet är att definiera relevanta fokusområden för respektive verksamhet samt ett fungerande arbetssätt för koncernen. Årets insatser gick ut på att öka kunskapsnivån, analysera verksamheterna och deras påverkan på samhälle och miljö samt definiera fokusområden. Arbetet innefattade en inventering av befintligt arbete och pågående projekt inom Tagehus och dotterföretagen. En riskanalys påbörjades också. Under hösten träffades koncernens alla chefer under en heldag med fokus på hållbarhet. Syftet var dels att öka kunskaperna, dels att få igång koncernens samarbete kring hållbarhet. Flera externa experter fanns på plats, bland annat från CSR Sweden, Ax Foundation och Huskurage. Denna kickoff gav många värdefulla insikter och perspektiv, i synnerhet när det gäller antikorruption, mångfald, jämställdhet, kompetensförsörjning och arbetsplatskultur. Insatserna resulterade i att Tagehus identifierade de områden som är viktiga att arbeta med framåt. FOKUSOMRÅDEN INOM HÅLLBARHET Arbetet med Tagehus strategi för hållbarhet utmynnade i fokusområden på övergripande nivå: Miljö Energi Vatten Medarbetare Inkluderande och lärande arbetsplatser Mångfald och jämställdhet Kommande generationer Samhällsengagemang Dotterföretagen har kommit olika långt inom respektive område. Till att börja med kommer fokus att ligga på energi och vatten, företrädesvis inom fastighetsverksamheten. NÄSTA STEG Efter denna inledande fas avser Tagehus vidareutveckla koncernens hållbarhetsstrategi och engagera fler dotterföretag. Ambitionen är att dotterföretagen ska ta fram egna hållbarhetsrelaterade indikatorer och mål, med relevans för deras verksamheter och övergripande målsättningar. Ambitionen i närtid är också att utveckla Tagehus hållbarhetsorganisation. Organisationen kommer att bestå av en hållbarhetsansvarig och en styrgrupp med representanter från respektive dotterföretag. Hållbarhetsansvarig och styrgruppen kommer att ansvara för framdrift, samordning och utvärdering av dotterföretagens hållbarhetsarbete. Styrelse och ledning kommer att involveras i en årlig utvärdering av dotterföretagens hållbarhetsarbete och resultat. 18

19 HÅLLBARHET HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN Tagehus Holding AB har upprättat en hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten innehåller information om koncernens insatser inom miljö, sociala förhållanden och personal, respekt för mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption. Fram till 2016 arbetade koncernbolagen med egna initiativ inom hållbarhet. Under 2017 fortsatte Tagehus Holding med utvecklingen av en koncerngemensam strategi för hållbarhet. I takt med att implementeringen fortsätter, kommer koncernen också kunna utveckla den externa redovisningen inom ovan nämnda hållbarhetsområden års hållbarhetsrapport finns på följande sidor: Affärsmodell: sid 12 Risker och riskhantering: sidorna Upplysningar inom ovan nämnda hållbarhetsområden: sidorna

20 HÅLLBARHET Miljö ENERGI Bygg- och fastighetsbranschen står för omkring en tredjedel av Sveriges energianvändning. För att minska fastigheternas energianvändning har Tagehus börjat systematisera sitt energiarbete samt följa upp fastigheternas energianvändning. Plan för energi Under 2017 förstärkte Tagehus koncernens organisation genom att anlita en energicontroller. Under 2018 ska ett centralt verktyg implementeras för uppföljning av el, värme och tappvatten. Det initiala målet med dessa två åtgärder är att identifiera möjliga energi-, vatten- och kostnadsbesparingar. Den energikartläggning som genomfördes under året visade att av Tagehus fastigheter har bostäderna i Åre samt Tagehus badanläggningar störst besparingspotential. BOSTÄDER (ÅRE) Tagehus har cirka kvadratmeter bostadsyta i Åre. Mål Tagehus bostadsbestånd i Åre ska minska energianvändningen per kvadratmeter A-temp 1 med 10 procent till år 2020, i relation till 2016 års värden. Åtgärder En rad åtgärder ska genomföras under Bland annat ska äldre installationer såsom fläktar, pumpar och fjärrvärmecentraler bytas till nya, mer energieffektiva. De nya installationerna har så kallad smart styrning som säkerställer gott inomhusklimat samtidigt som energianvändningen minimeras. BADANLÄGGNINGAR Koncernbolagen Tagebad och Medley är tillsammans den största privata ägaren och aktören inom badanläggningar i Sverige. Koncernen planerar för expansion genom nybyggnation och drift av fler badhus. Därför är det viktigt att en solid grund läggs genom att utveckla ett mer resurseffektivt och hållbart sätt att bygga och driva badanläggningar. Förutsättningarna att genomföra åtgärder ser olika ut, i och med att Tagehus inte äger alla badanläggningar där verksamhet bedrivs. Tagehus äger badanläggningar i Tyresö och Järfälla. Mål Tagehus ska säkerhetsställa energieffektivitet i alla nya egenägda badanläggningar. Åtgärder För att säkerhetsställa energieffektivitet ska rutiner samt mål tas fram som tillämpas vid byggnation och drift. Vidare kommer badhusens energianvändning att löpande följas upp med start i Tyresö och Järfälla för att säkra optimal drift och snabbt kunna åtgärda eventuella avvikelser. Energianvändning: Tagehus badanläggningar (MWh) 2016 Fjärrvärme El Total Energianvändning: Bostäder, Åre Mkr (MWh) (kwh/m 2 ) (MWh) (kwh/m 2 ) Fjärrvärme El Total A-temp är den invändiga arean för våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 C i en byggnad. 20

21 HÅLLBARHET VATTEN Tagehus fastigheter använder kommunalt dricksvatten. Badanläggningarna har störst besparingspotential, framförallt vid de anläggningar som Tagehus bygger och äger själva. Än så länge är det enbart badanläggningen i Tyresö som har dokumenterat sin vattenförbrukning. Dessa uppgifter presenteras här. Vattenanvändning: Tyresö badanläggning (KBM) (Liter/ besökare) (KBM) (Liter/ besökare) Mål Tagehus ska säkerställa vatteneffektivitet i alla nya egenägda badanläggningar, till år Med effektivitet avses en förbrukning på under 130 liter vatten per besökare. Åtgärder Tagehus kommer att jobba på samma sätt med vatten som med energi; rutiner för byggnation och drift ska tas fram och detaljerade mål utöver effektivitetsmål ska sättas upp. Vattenanvändningen kommer att följas upp månadsvis. Vatten

22 HÅLLBARHET Medarbetare Tagehus stöttar sina koncernbolag och rörelsedrivande verksamheter med finansiering, affärsutveckling och styrelsekompetens. För Tagehus är det viktigt att entreprenörsandan hålls levande och de enskilda entreprenörerna är därför centrala i organisationen. Koncernen har en rad verksamhetsområden, projekt och investeringar som skapar en omväxlande och attraktiv arbetsmiljö. Kreativitet värderas högt samtidigt som medarbetarna erbjuds goda utvecklingsmöjligheter. Inom Tagehuskoncernen jobbar totalt 686 (656) medarbetare. Fördelningen mellan kvinnor och män är 48/52 procent. Merparten av medarbetarna finns inom Hotell och Konferens samt Bad och Fritid. VÄRDERINGAR Tagehus värdegrund vilar på en byggmästartradition med ett långsiktigt perspektiv. Tagehus verkar utifrån fyra grundläggande värderingar: långsiktigt ägarperspektiv, hög affärsmoral, tillit och respekt för individen. INKLUDERANDE OCH LÄRANDE ARBETSPLATSER Tagehus långsiktiga approach innebär att koncernen engagerar chefer och medarbetare i att bygga och behålla inkluderande och lärande arbetsplatser. Under 2017 påbörjade Tagehus en genomgång av koncernens arbetsmiljöarbete. Samtliga chefer intervjuades och arbetet utmynnade i förbättringsområden och en handlingsplan. I enlighet med planen har Tagehus hållit workshops för chefer om arbetsbelastning, diskriminering, kränkande särbehandling och sexuella trakasserier. Tagehus uppdaterade också koncernens arbetsmiljöpolicy inom nämnda områden samt införde nya rutiner. Mål Tagehus ska ha attraktiva och inkluderande arbetsplatser, med låg personalomsättning. Tagehus ska utbilda alla chefer i mänskliga rättigheter och lika behandling. 22

23 HÅLLBARHET Åtgärder Under 2018 fortsätter Tagehus att jobba aktivt med arbetsmiljön. Detta kommer att vara ett centralt område för flera sammankomster och workshops. Alla chefer på Tagehus, Credentia, Medley, Happy Tammsvik och Krägga Herrgård ska utbildas i mänskliga rättigheter och lika behandling. Vidare kommer chefer att utbildas inom antikorruption. MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET Tagehus värdesätter en mångfald av deltagande och perspektiv. Genom att spegla det samhälle Tagehus är en del av blir koncernen mer innovativ och relevant som investerare, fastighetsägare och arbetsgivare. Tagehus eftersträvar en jämn fördelning mellan kvinnor och män, såväl bland medarbetare som i styrelse och ledning. Koncernledningen består av två män och en kvinna. Styrelsen i Tagehus utgjordes endast av män. I koncernens dotterföretag uppgick andelen kvinnliga styrelseledamöter till 10 procent totalt Sammantaget hade Tagehuskoncernen en jämn könsfördelning 2017; vid årets utgång bestod medarbetarstyrkan av 355 män och 331 kvinnor. MEDARBETARE I TAGEHUSKONCERNEN (2017) Moderföretag Tagehus Holding AB/ T Ljungberg BV Bostäder Credentiakoncernen Hotell och Konferens Marriott Hotel Tammsvik Konferens och Herrgård Krägga Herrgård Åre Ski Inn Grythyttans Gästgivaregård 9 TLBV Förvaltning Bad och Fritid Medleykoncernen Tagehus Bad och Fritid 1 Investeringar RGG Adm-Gruppen Tagehus totalt Mål Tagehus mål är jämn könsfördelning (minst 60/40) i styrelsen till år Åtgärder För att nå målet om jämn könsfördelning krävs aktivt arbete med företagskultur och rekryteringsprocesser, bland annat i form av utbildning inom jämställdhet och mångfald. Konkret innefattar det att se över kraven på externa rekryteringspartner. 48 % Kvinnor 52 Könsfördelning i Tagehuskoncernen % Män 23

24 HÅLLBARHET Kommande generationer I dagsläget driver Tagehus ett antal projekt för att bidra till samhället. Två av dessa är Rocktons samarbete med organisationen Airlink samt Medleys Simma för livet. Rockton samarbetar med Airlink sedan Airlink bidrar vid katastrofer i olika delar av världen, genom att länka samman flygbolag med hjälporganisationer. De ser till att förnödenheter och personal når katastrofdrabbade områden utan kostnad. Under 2017 bidrog Airlink bland annat i Bangladesh och Sierra Leone. Rockton ingår i en kommitté som bistår med Airlinks utveckling genom att hitta partners inom flygindustrin, bland stiftelser och i svenskt näringsliv. Simma för Livet 2017 En dag i oktober genomfördes eventet Simma för Livet i alla Medleys simanläggningar i Sverige. För varje simmad meter gick 10 öre till WaterAid. Sponsorer var Tagehus, Tagebad, Happy Tammsvik, Krägga Herrgård och Credentia, tillsammans med Medley. Eventet lockade besökare i åldrarna 1 98 år och med olika simkunnighet, från guldhjältarna Lars Frölander och Therese Alshammar till simskoledeltagare. Totalt simmades det nästan ett kvarts varv runt jorden. Det innebar kronor till Water Aids insatser för att barn i Uganda, Etiopien och Kenya ska få tillgång till rent vatten. Simma för Livet lockar fram det bästa ur både medarbetare och besökare. Det är en häftig uppvisning av simhallen som kommunens främsta mötesplats. För oss är det självklart att bidra till hållbara satsningar och det tänker vi fortsätta med, säger Pia Claessen, VD Medley. 24

25 20:05 Inte bara familjen Bengtsson sorterar sina sopor. Credentia som byggt familjens bostad, är ISO certifierat och källsorterar så långt som möjligt på byggarbetsplatsen vid ny- och ombyggnad. 25

26 14:47 Hemma på vår gata i Roslagen. Jag vill inte gå till Lindholmens naturreservat, jag vill köpa lördagsgodis mamma! Va, nu när du äntligen fått på dig skorna Lisa?! Det finns fina gamla ekar där från 1700-talet säger pappa. 26

27 BOSTÄDER Möjligheter för långsiktiga Koncernen stärkte sin ställning inom bostäder under året. Ökad osäkerhet på bostadsmarknaden kan öppna intressanta förvärvsmöjligheter för långsiktiga aktörer som Tagehus. Mkr Intäkter 543,0 451,0 Förvaltningsresultat 75,6 38,0 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 11,9 18, ,6 Mkr Redovisat värde tillgångar 27

28 BOSTÄDER Erbjudandet inom bostadsproduktion breddades under året genom Credentias strategiskt viktiga förvärv av en majoritetspost i Roslagens Byggnadsentreprenad med cirka 68 Mkr i omsättning. I koncernens förvaltningsportfölj ingår ett bestånd om cirka 900 hyresrätter på utvalda delmarknader i Norrtälje, Åre och på Lidingö. Långsiktigt bedöms bostadsmarknaden vara fortsatt intressant. MARKNAD Tagehus har valt att verka på lokala bostadsmarknader. Mindre lokala marknader har ofta inte lika hård konkurrens som storstäderna, samtidigt som efterfrågan kan vara mycket god driven av lokala faktorer. Åre är intressant som snabbväxande regionalt center för sport och fritidsaktiviteter vilket skapar nya arbetstillfällen och efterfrågan på bostäder. En avmattning på bostadsrättsmarknaden i Norrtälje noterades i slutet av 2017, efter att ha varit stark hela året. Prisuppgången på bostadsrätter stannade vid cirka 2 procent, motsvarande drygt kronor per kvadratmeter, enligt Svensk Mäklarstatistiks årshistorik. Trots avmattningen i slutet av året hade Credentia ett starkt år. I början av 2018 var det återigen mycket kunder på visningarna. Amorteringskravet slår relativt sett inte lika hårt mot Credentia, vars kunder ofta har varit i bostadsmarknaden en längre tid samtidigt som Norrtäljes kvadratmeterpriser ligger lägre och därmed inte kräver lika höga lån. Bostadsmarknaden i Åre var också mycket stark. Kommunen satsar på besöksnäringen och på att göra Åre till en attraktiv sport- och fritidsdestination. I februari 2019 står Åre värd för alpina VM. Prisuppgången på bostadsrätter i Åre har varit kraftig sedan 2014 och uppgick till 6,6 procent för 2017, motsvarande kronor per kvadratmeter, enligt Svensk Mäklarstatistiks årshistorik. Sammantaget äger och förvaltar Tagehus cirka 900 hyreslägenheter, varav 82 ingår i Credentias bestånd. BOSTADS- OCH SAMHÄLLSUTVECKLING Norrtäljebaserade Credentia, som ingår i segmentet Bostäder, kan erbjuda projektering, utveckling och produktion av bostads- och hyresrätter. Sedan grundandet 1927 har Credentia successivt breddat sitt erbjudande och på senare år har bolaget även byggt samhällsfastigheter som brandstation och förskolor. Norrtälje kommun har varit positiv till att privata aktörer bygger och äger samhällsfastigheter. Credentia har byggt, äger och förvaltar en förskole fastighet på egen mark i Norrtälje. Under fjärde kvartalet 2017 påbörjades byggprojektering på entreprenad av ytterligare en skola i Rimbo för 350 elever. Genom förvärvet av en majoritetspost i Roslagens Byggnadsentreprenad, RBE, breddades Credentias erbjudande till att även omfatta trähus samt rad- och kedjehus. Förvärvet är strategiskt då det gör att bolaget kan vända sig till fler kundgrupper. RBE har omfattande kompetens och 28

29 BOSTÄDER erfarenhet av totalentreprenader och produktion i egen regi. Genom förvärvet stärker Credentia sin portfölj av byggrätter. Med RBE följer även varumärket Hemrik, som är en del i att bredda utbudet av bostäder. RBE började integreras i Credentia under hösten Credentia AB Credentia hade 102 årsarbetare vid utgången av året, varav 13 tillkom genom förvärvet av RBE. Credentias verksamhet är i huvudsak inriktad på: Projektutveckling samt nyproduktion av främst bostadsrätter och småhusområden men även samhällsfastigheter Förvaltning av den egna fastighetsportföljen i Roslagen med omnejd. Portföljen utgörs främst av bostäder och hade ett marknadsvärde om cirka 159 (116) Mkr Bygg- och VVS-arbete på entreprenad. Verksamhet 2017 Under 2017 påbörjades projekteringen av ett 40-tal hyresrätter som kommer att ingå i Credentias förvaltningsportfölj. Satsningen på hyresrätter är delvis en följd av att kommunala motparter ofta önskar en varierad bebyggelse med olika upplåtelseformer, samtidigt som det innebär en ökad riskspridning för Credentia. Den långsiktiga satsningen på att bredda närvaron till omkringliggande orter utvecklades väl. Försäljningen av bostäder i Östhammar gick bra under året och planen är att förvärva ytterligare mark på orten. Lägre markpriser bidrar till att det går att bygga bostäder billigare i Östhammar. Forsmark och Svensk Kärnbränslehantering hör till de större lokala arbetsgivarna som bidrar till bostadsefterfrågan. Rimbo är en annan ort där Credentia investerat i mark och som bedöms ha en intressant potential. Efter ett omfattande detaljplanearbete räknar Credentia med att kunna bygga uppåt 250 lägenheter i Rimbo, inklusive 40 radhus. Liksom i Östhammar går det att producera bostäder till rimliga priser i Rimbo. En första etapp med 19 bostadsrätter som Credentia producerat såldes snabbt slut under året. Närheten till Arlanda gör Rimbo intressant. Sigtuna kommun, Swedavia och privata aktörer avser utveckla cirka 800 hektar kring Arlanda med visionen att regionen ska ha arbetstillfällen år Till Credentias strategiskt viktiga satsningar hör Täljöviken sydost om Åkersberga, där bolaget äger 50 byggrätter. Credentia har tagit fram ett bostadskoncept för detaljplaneområdet Täljö Strandäng med planerad byggstart Credentia kommer även att vara med och utveckla detaljplaneområdet Näsängen om bostäder, kommersiella lokaler och skolor. Täljöprojektet är ett av de större bostadsutvecklingsprojekten i Stockholmsregionen med cirka planerade bostäder under en årsperiod. Marken ägs av Runö Fastigheter HB, varav Tagehus äger 30 procent. Övriga ägare är 29

30 BOSTÄDER Åre-regionen hyresrätter och tomtmark AB Tagehus äger totalt cirka 370 lägenheter i Åreregionen, varav cirka 290 lägenheter nära centrala Åre. Planer på att förtäta området lades ned under året. Det resterande beståndet om cirka 80 lägenheter ligger i Duved. En process för att omvandla delar av beståndet till bostadsrätter pågick under året. Vidare äger Tagehus tomtmark i det expansiva fritidshusområdet Björnen öster om Åre sedan Åre-beståndet är en bra bas för att långsiktigt vidareutveckla närvaron och utvärdera nya potentiella investeringar i regionen. BV LO:s Bantorget Fastighets AB samt Peab. Tagehus ökade sitt ägande i Runö Fastigheter 2017, efter att ha gjort sin första markinvestering i området I Solbacka Strand öster om Norrtälje byggstartades 85 bostäder. Projektet Solbacka Strand har pågått i många år och beräknas stå fullt klart Vid färdigställande kommer Credentia att ha byggt drygt 250 bostäder i området. Sammantaget byggstartade Credentia 144 (160) lägenheter i egen regi under året. Försäljningen uppgick till 155 (156) lägenheter. Credentia hade 271 (300) hyres- och bostadsrättslägenheter i produktion vid utgången av Portföljen innehöll (1 161) byggrätter per den 31 december Resultat Credentias omsättning var 561 (390) Mkr, vilket motsvarade en ökning om 44 procent. Rörelseresultatet ökade 93 procent till 72 (37) Mkr. RBE stod för 69 Mkr av omsättningen. Credentia äger 60 procent av RBE, som konsoliderades från och med den 1 juli Credentias långsiktiga tillväxtmål är 10 procent, varav extern entreprenadverksamhet ska utgöra cirka en tredjedel av den totala omsättningen. Tagehus investerade i Credentia första gången Lidingö hyresrätter AB Bostadsbeståndet på Lidingö utgörs av drygt 460 hyresrätter inklusive knappt kvadratmeter lokalyta nära Käppala station. Under året fortsatte renoveringsarbetet av två av huskropparna som också inkluderade nybyggnation av ett 20-tal taklägenheter. Arbetet har varit mer komplicerat och tagit längre tid än vad som förutsågs initialt. Renoveringsarbetet kommer att pausas och utvärderas och återupptas igen under Möjligheterna att skapa ytterligare värde i beståndet bedöms fortsatt som goda. Investeringen i dessa fastigheter gjordes vid årsskiftet Intressebolag och övriga utvecklingsprojekt Tagehus förvärvade under året 13,2 procent av rösterna och 9,4 procent av aktierna i fastighetsbolaget K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB av Olle Knaust. I samband med förvärvet fick Tagehus även en styrelseplats. K2A:s fokus ligger på långsiktig och effektiv förvaltning av egenproducerade hyreslägenheter. Vid sidan av bostäder äger, utvecklar och förvaltar bolaget även samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter i syfte att stärka det löpande kassaflödet. Portföljen inklusive bostadsprojekten finns på 15 orter i Sverige, med fokus på Mälardalen och utvalda universitets- och högskoleorter. Fastighets- och projektportföljen uppgår till cirka bostäder, varav cirka studentbostäder. Ett markutvecklingsprojekt om 50 villatomter i anslutning till Krägga Herrgård drygt fem mil nordväst om Stockholm avyttrades till den norska bostadsutvecklaren Obos. Mindre äganden i mark- och bostadsutvecklingsprojekt i Stockholmsområdet samt södra England var under avveckling med avsikten att helt avslutas

31 BOSTÄDER Täljöhalvön är ett av de större bostadsutvecklingsprojekten i Stockholmsregionen med cirka planerade bostäder under en period om år. De nya stadsdelarna invid Åkersberga kommer att vara attraktiva bland annat för satsningen på områdets offentliga rum och mötesplatser. 31

32 19:45 Middag på Krägga Herrgård. Vilken bra idé med en miniweekend här Maria och så god mat! Vi borde åka bort oftare. Ska vi inte resa i väg allihop när du fyller år? 32

33 HOTELL OCH KONFERENS Långhelg i Amsterdam eller herrgårdsweekend? Globalisering och ökat resande bedöms vara en fortsatt stark underliggande trend som gör det intressant att investera långsiktigt i Hotell- och Konferenssegmentet. Mkr Intäkter 421,0 405,6 Förvaltningsresultat 113,8 102,6 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 19,4 30, ,3 Mkr Redovisat värde tillgångar 33

34 HOTELL OCH KONFERENS Den underliggande efterfrågan på hotellöver nattningar var fortsatt stark i Amsterdam och Stockholm 2017, men ett stort tillskott av hotellrum påverkade Stockholmsmarknaden under hösten. Inom konferens- och weekendsegmenten fortsatte Tagehus kvalitetssatsningarna vid herrgårdarna i Mälardalen för att ytterligare öka attraktionskraften. MARKNADEN Turismen i norra Europa (tourist arrivals) växte med 5 procent under 2017, enligt Världsturismorganisationens UNWTO:s barometer. Den långsiktiga trenden för internationell turism uppgår till drygt 4 procent räknat sedan Organisationen bedömer att tillväxten i den europeiska turismen fortsätter 2018, men att den mattas något till en tillväxt på mellan 3,5 och 4,5 procent. Efterfrågan på hotellrum i Amsterdam var hög 2017 och fortsatte att vara hög under inledningen av Amsterdam uppfattas som en säker och centralt belägen stad i Europa, vilket gör den attraktiv för turism och för globala företag som efter Brexit överväger att flytta sina europeiska huvudkontor från Storbritannien. Redan i dag utgör Amsterdamområdet en bas för många internationella företag. Hotellmarknaden generellt i Amsterdam hade en beläggningsgrad på 81,5 procent för 2017 medan logiintäkterna per disponibelt rum, Rev PAR, uppgick till 117,25 euro, motsvarande en ökning om 10,3 procent från Den jämförbara hotellmarknaden i det övre segmentet, där Marriott verkar, hade en beläggningsgrad på 81,3 procent och en RevPAR om 145,97 euro, motsvarande en ökning om 6,3 procent jämfört med För Stockholms kommun uppgick RevPAR till 883 (890) kronor medan beläggningsgraden var 71 (73) procent under 2017, enligt hotellkonsulten Annordia och SCB. Under året tillkom cirka nya hotellrum, särskilt i centrala Stockholm. Antalet övernattningar ökade också men rumsutbudet ökade mer än efterfrågan. Av det totala antalet besökare fortsätter andelen turister öka på bekostnad av affärsresenärer. För 2018 väntas tillväxten mattas något i Stockholm på grund av det senaste årets tillskott av hotellrumskapacitet. Konferensmarknaden i Mälardalen bedöms ha utvecklats i stort sett neutralt Större och nyare hotell i Stockholm och kring Mälardalen tar andelar av konferensmarknaden genom att utveckla sina konferenserbjudanden. Det finns ingen tillförlitlig statistik över konferensoch privat marknaden vid herr- och kursgårdar, vilket försvårar en mer exakt marknadsbeskrivning. Privat marknaden bedöms ha fortsatt att öka, bland annat till följd av trenden med weekendresor. Gästerna tenderar även att unna sig bättre rumsstandard och bättre mat- och dryckeskvalitet. 34

35 HOTELL OCH KONFERENS HOTELL- OCH KONFERENSFASTIGHETER Tagehus affärssegment inkluderar tre hotellfastigheter i Amsterdam, Stockholm samt Enköping. Därtill ingår två konferensanläggningar sydost om Enköping. Samtliga hotell drivs under kända varumärken som Marriott och Best Western. Konferens anläggningarna profileras individuellt men har gemensam förvaltning. VERKSAMHET 2017 Tagehus kan erbjuda ett helhetsåtagande inom projektering, byggnation, ägande och drift av hotell inklusive inrednings- och designkoncept. Under året arbetade Tagehus med nya anbud på hotelldrift i Stockholmsregionen. Ökad konkurrens gör det än viktigare att läget är mycket centralt för att det ska vara intressant att ta sig an hotelldriften. I Amsterdam utvärderade Tagehus förvärv av fastig heter för hotelldrift, men efter en stark konjunkturuppgång är prisnivån utmanande. Samtidigt finns planer på att tillföra Amsterdam ytterligare hotellrum fram till 2023, enligt banken ABN Amro. Amsterdam Marriott hotel BV Hotellfastigheten har bästa läge vid Stadhouderskade i centrala Amsterdam och drivs av Marriott. Hotellet är femstjärnigt och hör till Marriotts främsta hotell i Europa med cirka kvadratmeter fördelade på 396 rum. Under våren avslutades en omfattande rumsrenovering som pågått sedan Logiintäkterna per disponibelt rum RevPAR ökade drygt 6 procent till knappt 176,50 euro. Omsättningen uppgick till 32,3 (30,7) MEUR med ett resultat om 7,5 (7,1) MEUR, baserat på en beläggning om cirka 80 (79) procent. En stark konjunktur och en fortsatt god besöksmarknad bidrog till resultatet. Tagehus har det formella arbetsgivaransvaret för hotellets 214 (215) anställda. Rörelsen drivs med hjälp av Marriott enligt ett långsiktigt managementavtal. Hotellfastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter det att en första investering gjordes Marriott är en stark partner med över hotell i fler än 120 länder. Samarbetet med Marriott ger värdefulla erfarenheter som används då investeringar i hotellfastigheter och -projekt utvärderas. Amsterdam fastighetsportfölj BV Utöver Marriott-fastigheten äger Tagehus ytterligare två fastigheter i Amsterdam. Den ena utgörs av en kontorsfastighet om kvadratmeter uthyrningsbar yta. Tanken då fastigheten förvärvades år 2000 var att konvertera den till hotellrum då den ligger invid Marriott-hotellet. Största hyresgäst är modekedjan Tommy Hilfigers administration på ett femårigt kontrakt med möjlighet till förlängning om två gånger fem år. Den andra fastigheten förvärvades och tillträddes våren 2017 och ligger vid Ij-floden i norra Amsterdam, som är ett område under utveckling. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om kvadratmeter och rymmer kontor, parkering och lokaler för blandat bruk. Långsiktigt finns potential att förädla fastigheten. Solna strand Grow hotel AB Byggnationen av hotellet samt framtagande av interiörer fortsatte enligt plan under Grow ligger i Solna strand och kommer att vara fyrstjärnigt med 176 rum, restaurang, bar, lounge, gym och 35

36 HOTELL OCH KONFERENS 2014 övertogs även hotellrörelsen Tagehus äger 51 procent av fastigheten med 135 rum på kvadratmeter. Hotellrörelsen är familjeägd till 51 procent medan Tagehus äger resterande del. bastu. Invigning väntas ske senhösten 2018 för att möta service- och övernattningsbehovet i det företagstäta området. Tagehus kommer att svara för hotelldriften under varumärket Best Western och utvecklingsarbetet sker i samarbete med fastighetsägaren Humlegården. Stockholm Time Hotel AB Time Hotels RevPAR sjönk 3 (+5) procent medan beläggningen uppgick till 78 (82) procent. Tillskottet av cirka nya hotellrum i Stockholm under 2017 påverkade beläggningen. Under våren var ett stort antal hotellrum tillfälligt avstängda i samband med en uppgradering av ventilationssystemet, vilket påverkade beläggningen. Det fanns under hösten även vissa tecken på att inhemska resenärer höll lite hårdare i plånboken som en följd av ökad osäkerhet på bostadsmarknaden. Time Hotel ligger i Vasastan i Stockholm och ingår i kedjan Best Western. Hotellet är fyrstjärnigt med 144 rum samt två konferenslokaler. Tagehus äger fastigheten och har ett 20-årigt omsättningsbaserat hyresavtal med driftbolaget. Enköping Hotel Park Astoria AB Hotellets RevPAR ökade cirka 25 (-5) procent medan beläggningen uppgick till 47,8 (39) procent. Utvecklingen var exceptionellt god och drevs av en enskild stor kund som förlade en rad aktiviteter i närområdet med många övernattningar som följd. Aktivitetsnivån bedöms inte bli lika intensiv under Hotellet är centralt beläget i Enköping och har en marknadsposition som närmast liknar det traditionella stadshotellets med restaurang och konferensdel. Efter att ha förvärvat hotellfastigheten Mälardalen Herrgårdarna Krägga och Tammsvik BV Krägga Herrgård satsar på premiumsegmenten inom konferens- och privatmarknaden och i linje med det fortsatte uppgraderingarna av såväl tekniska installationer, nya erbjudanden som profileringen av varumärket. Krägga vänder sig till en publik med höga förväntningar. Omsättningen minskade till drygt 22 (26) Mkr. Omsättningen påverkades bland annat av att en flygel hölls stängd under delar av året till följd av renoveringsarbeten. Krägga Herrgård med anor sedan 1300-talet har sjöläge och ligger i närheten av Bålsta, drygt fem mil nordväst om Stockholm. Totalt finns elva byggnader på en areal om cirka kvadratmeter inom egendomen. Anläggningen har 46 hotellrum samt matsalar och festlokal med kapacitet för drygt 400 gäster. Långsiktigt finns behov av ytterligare kapacitetsinvesteringar vid Krägga för att kunna ta emot fler gäster. Tammsvik Konferens och Herrgård verkar på konferensmarknaden under varumärket Happy Tammsvik med inriktning mot konferens och kreativa möten. Även på Tammsvik gjordes fortsatta investeringar för att lyfta upplevelsen. Tammsvik visade en något svagare utveckling, bland annat till följd av att ny konferenskapacitet tillkom i närområdet och omsättningen sjönk till knappt 39 (42) Mkr. Från och med 2018 har Tammsvik ny ledning. Anläggningen har sjöläge och byggdes på 1920-talet nära Bro, knappt fem mil nordväst om Stockholm. Tammsvik består av ett tiotal byggnader med drygt 100 rum, restaurang, pool- och relaxområde, annorlunda konferenslokaler samt ett stort aktivitetsområde. En exklusivare konferensvilla, Mälargården med 16 rum, två konferensrum samt relaxavdelning, hör också till egendomen. Åre Ski Inn BV Åre Ski Inn ligger mitt i Åres skidområde med café, restaurang och bar med totalt 300 gästplatser. Anläggningen inrymmer även en konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar. Verksamheten drivs i egen regi med ett tiotal säsongsanställda. Omsättningen var 9,2 (9,3) Mkr och rörelseresultatet 0,4 (0,6) Mkr. 36

37 HOTELL OCH KONFERENS Teknikdagis. Dagens uppkopplade liv är inte bara positivt. Krägga Herrgård erbjuder ett teknikdagis där mobiler och annat som inte används i mötet kan låsas in. Med ökad digital stress blir det alltmer angeläget att skapa balans, vilket underlättas med Kräggas koncept Urkoppling & Avkoppling. 37

38 14:52 Aktiv fritid. Det där gjorde ni bra ungar, OS-guld i vattenkrig. Nu blir det medaljutdelning i caféet! Medley driver bad- och motionsverksamhet vid ett 30-tal anläggningar runt om i Sverige, bland andra Vilundabadet. 38

39 BAD OCH FRITID Medley Kommunal partner för bättre folkhälsa Motion, hälsa och välbefinnande är en underliggande stark trend där Tagehus investerar långsiktigt. Mkr Intäkter 335,3 333,4 Förvaltningsresultat 11,8 21,0 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 1 neg ,6 Mkr Redovisat värde tillgångar 1 Ett stort omställningsprojekt har påverkat resultatet negativt. 39

40 BAD OCH FRITID Medley fortsatte utveckla sitt baderbjudande, bland annat för att kunna locka människor och samhällsgrupper som inte är så fysiskt aktiva i dag. I Järfälla invigdes det nya badhuset våren BADHUSMARKNADEN Många kommuner står inför valet att bygga ett nytt badhus eller renovera det befintliga, som många gånger kan vara 50 år eller äldre. Många badhus är drabbade av eftersatt underhåll vilket kräver stora investeringar. Den långsiktiga investeringshorisonten gör att Tagehus kan garantera underhållet, en fräsch simhall och en sund verksamhet under 30 års tid så att inte underhållsskulder byggs upp. Marknaden för nya badhusfastigheter är värd cirka 40 Mdr kronor, enligt branschorganisationen Svenska Badbranschens uppskattningar. Beräkningen grundar sig på de cirka 380 anläggningar som är i kommunal drift, varav cirka 290 är över 40 år med renoveringsbehov inom år eller som bör ersättas av nybyggda anläggningar. Intresset för att låta privata aktörer projektera, bygga, driva och äga badhus skiftar över tid och mellan kommuner. Under 2017 var ett mindre antal badhusanbud ute men under början av 2018 noterades ett något ökat intresse bland kommuner. För en kommun ställs stora investeringsbehov, bland annat i badhus, mot begränsade ekonomiska resurser, vilket kan göra privata alternativ intressanta. Tagehus erbjuder att projektera, bygga, äga och hyra ut badhusfastigheter. För närvarande har Tagehus valt att begränsa badhusverksamheten till i första hand Mälardalsregionen. Tagehus kan tillföra kommuner lång erfarenhet och omfattande tekniskt kunnande inom badhusfastigheter samt beredskap att ta på sig såväl risk som finansiering vid ett nytt badhusbygge. Verksamheten inom badhusfastigheter 2017 AB Inom Tagehus segment badhusfastigheter var aktiviteten stor under året. Byggnationen av badhuset i Järfälla slutfördes i stort sett enligt plan. Invigningen skedde i mitten av april 2018, några månader efter ursprunglig plan till följd av kommunala tilläggsbeställningar avseende bland annat en åskådarbalkong. Järfälla badhus förväntas få cirka besökare per år, men då inflyttningen är stor i närområdet kan besöksantalet komma att bli större. 40

41 BAD OCH FRITID I början av 2018 fördes diskussioner med kommunen om att eventuellt även överta det gamla badhuset för att i samarbete med Medley driva rehabiliterings- och friskvårdsverksamhet där. I ett långsiktigt perspektiv kan det vara tekniskt och finansiellt komplext att identifiera det mest prisvärda alternativet för att bygga ett nytt badhus. Badhus måste klara fukt och stora skillnader i utom- och inomhustemperatur, vilket ställer höga krav på byggnaden och dess tekniska installationer. Det som kan vara det billigaste byggalternativet i dag behöver inte alltid vara det räknat på badhusets hela livstid. MARKNADEN FÖR BADHUSDRIFT Sverige har cirka 450 offentliga bad varav omkring 15 procent bedöms drivas i privat regi, vilket motsvarar cirka 20 procent av marknadens totala omsättning. Medleys marknadsandel av driften i privat regi bedöms uppgå till omkring 50 procent. Marknadstillväxten beror på kommunernas beredskap att förbättra service, tillgänglighet och utbud av bad- och motionsmöjligheter. En delmarknad för Medley är att överta driften i samband med att kommuner låter bygga nya simhallar. Möjligheterna att ta nya marknadsandelar påverkas också av konkurrensen och där såg Medley nya aktörer komma in på marknaden under Under 2017 var flera kommunala upphandlingar aktuella av såväl drift som byggnation av nya badhus. Förutsättningarna är många gånger komplexa där en förståelse för vad som verkligen blir de totala investeringarna i ett längre perspektiv för önskad effektivitet, kvalitet och andra parametrar är centrala för att kunna fatta beslut på så kostnadseffektiva och korrekta grunder som möjligt. Folkhälsa Utvecklingen av levnadsvanorna i Sverige har generellt varit positiv de senaste tio åren. Förutsättningarna för att ha en god hälsa är dock inte jämnt fördelade mellan olika grupper i samhället, enligt Folkhälsomyndigheten. Sveriges kommuner har ett ansvar för folkhälsa och fysisk aktivitet. Genom kommunernas planmonopol och deras ansvar för planering, byggande och förvaltning av den byggda miljön, har de stor möjlighet att påverka utformning och strukturer som stödjer fysisk aktivitet, enligt Boverket. 41

42 BAD OCH FRITID Medleys verksamhet 2017 AB Medley vill vara kommunens partner i arbetet med att förbättra folkhälsan. Under året fortsatte omställningsarbetet inom Medley i syfte att stärka erbjudandet till individer och grupper som inte är så fysiskt aktiva i dag. Tanken är att sänka trösklarna så att det ska vara lätt och roligt att börja röra på sig. Med Glad träning vill Medley erbjuda enkla alternativ till mer krävande och svåra koncept. Medleys nya träningspass är egenutvecklade istället för licensbaserade. Mottagandet av de nya och inkluderande koncepten har varit positivt. Ett tecken på det var att antalet sålda medlemskort vid årsskiftet var det högsta någonsin liksom beläggningen vid anläggningarna. Som en del i det stärkta erbjudandet förädlade Medley även sitt servicekoncept inklusive värderingar och kundbemötande. Under året vann Medley driftupphandlingarna i Sollentuna och det stora Lögarängsbadet i Västerås. I Lomma valde kommunen att ta tillbaka driften av badverksamheten när avtalet löpte ut. Resultat Medleys omsättning uppgick till 331 (332) Mkr för helåret. Rörelseresultatet landade på -4,2 (9,2) Mkr. Resultatet påverkades av de fortsatta investeringarna i att ställa om verksamheten inklusive bland annat nya koncept och digitalisering. Medleys intäkter kommer huvudsakligen från fyra källor; tränings- och klippkort, inträdesavgifter, kommunala ersättningar för verksamhetsdriften och slutligen utbildnings- och caféverksamheter. Antalet besök var i stort sett oförändrat på 3,3 (3,3) miljoner. Historiskt har cirka 60 procent varit badbesök och i snitt har fyra av tio besökare varit barn och ungdomar. Medley driver även sporthallar och utomhusanläggningar. Räknas besökare till dessa anläggningar in uppskattas det totala antalet besök vara sex till sju miljoner per år. Medley har drivit och utvecklat bad- och friskvårdsverksamheter sedan Vid årsskiftet drev Medley 35 (37) bad- och friskvårdsanläggningar i 21 (22) kommuner. Utsikter Under 2018 övertar Medley driften vid Lögarängsbadet i Västerås samt vid Järfällas nya badhus som enligt planerna öppnar under våren. Under 2018 skulle kommuner göra nya upphandlingar av sju av Medleys befintliga kontrakt. 42

43 BAD OCH FRITID Inkluderande. Medley kan stötta kommunen i arbetet med att förbättra folkhälsan. Erbjudandet har stärkts med egenutvecklade och inkluderande koncept för att locka individer och grupper som inte är så fysiskt aktiva i dag. 43

44 06:10 Långweekendresa! Klockan är bara 6 men stämningen är på topp. Maria fyller år och det ska firas! Resan går till Skottland via London med Eastern Airways, en av Rocktons leasingkunder. 44

45 FLYG Ett kunskapshus inom flygplansleasing Rockton är en av få svenska aktörer som förvärvar, förvaltar och leasar flygplan till flygbolag, främst i Europa. Mkr Intäkter 98,6 102,4 Förvaltningsresultat 60,5 40,4 Räntetäckningsgrad (%) ,3 Mkr Redovisat värde tillgångar Avkastning på eget kapital (%) neg. 6,9 45

46 FLYG Segmentet Flyg, där Rockton ingår, hade ännu ett bra år drivet av transaktioner, en stabil konjunktur och ett fortsatt lågt oljepris. Till de större affärerna hörde ett förvärv av en Airbus A320 som leasades ut på ett nioårskontrakt till det polska flygbolaget Small Planet. MARKNADEN Den internationella flygpassagerartrafiken uppvisade ännu ett starkt år Tillväxten ökade med 7,5 procent, mätt som antalet betalda passagerarkilometer (RPK), enligt den internationella branschorganisationen IATA. I Europa var tillväxten 8,2 procent mätt som RPK. En allt starkare konjunktur, lågprisflygets ökade popularitet samt relativt låga oljepriser bidrog till tillväxten. Hela Rocktons flotta av flygplan och flygmotorer var uthyrd under året. Inom flygplansleasing var det så kallade narrowbody segmentet starkast, vilket också är den dominerande delen av marknaden. Det relativt låga oljepriset bidrog till att även något äldre och därmed inte lika bränslesnåla flygplan var fortsatt konkurrenskraftiga. Marknaden för leasing av enskilda flygplansmotorer, där Rockton också är verksamt, utvecklades i linje med den generella flygleasingmarknaden. För flygbolag med större flottor behövs extra motorer, särskilt om flygplanen börjar bli fem till sex år eller äldre. ERBJUDANDE OCH VERKSAMHET Rockton AB hanterar hela kedjan från att identifiera och genomföra investeringstransaktioner till att förvalta och leasa ut flygplan och i viss utsträckning jetmotorer, för att sedan avyttra dem. Det gör att Rockton är aktivt på den internationella transaktionsmarknaden för flygplan. Den tilltagande konkurrensen och inflödet av kapital i marknaden bidrog till att Rockton allteftersom vidgat investeringsperspektivet till att förutom jetmotorer även komma att omfatta andra flygplanstyper än regionalflygplan. I slutet av 2017 förvärvades en Airbus A320 av isländska Icelease. A320 tar cirka 180 passagerare och hör till de mest sålda flygplansserierna genom tiderna. Rockton kan erbjuda finansiellt flexibla lösningar och även gå in i mer komplicerade transaktioner som andra aktörer av olika skäl kan vara förhindrade från att göra. Fem flygplan avyttrades varefter flottan bestod av 12 (22) hel- eller delägda flygplan, plus tre flygplansmotorer per den 31 december Leasingkunderna utgjordes av regionala flygbolag som brittiska Eastern Airways och schweiziska SkyWork Airlines. Andra kunder inkluderar Air Atlanta samt det polska charterflygbolaget Small Planet. Två flygbolag lämnade kundlistan i samband med avyttringen av flygplan under året. Den genomsnittliga kontraktslängden var 39 (37) månader vid årets slut. Flottans genomsnittsålder var 22 (21) år. RESULTAT Flygplanen ägs av Rockton Aviation AB och dess dotterföretag. För helåret uppgick Rockton Aviations omsättning till 101 (131) Mkr och rörelseresultatet till 56 (50) Mkr. Resultatet efter finansiella poster var 51 (53) Mkr, inklusive en resultateffekt om 25 (30) Mkr från flygplanshandel. I ett längre perspektiv har vinster från flygplansförsäljningar i snitt stått för en dryg tiondel av bruttointäkterna. Tagehus äger 100 procent av Rockton Aviation AB samt 57 procent i förvaltningsbolaget Rockton AB. Tagehus har även ett direktägande i ett konsortium som äger sammanlagt två flygplan som här redovisas som delägda. För 2018 förväntar sig IATA en efterfrågeökning om 6,0 procent i den internationella flygpassagerartrafiken. I Europa, som är Rocktons huvudsakliga marknad, uppgick de annonserade kapacitetsökningarna i början av 2018 till 5,5 procent, vilket sammantaget talar för en fortsatt god marknad, enligt branschorganisationen. 46

47 FLYG Airbus A320. Under 2017 förvärvade Rockton en Airbus A320 som leasats ut till polska Small Planet Airlines. En A320 tar cirka 180 passagerare och hör till de mest sålda flygplansserierna genom tiderna. Small Planet trafikerar Europa och Asien. 47

48 16:34 Vidgat investeringsfokus. Inom investeringsverksamheten utökades mandatet under året till att även omfatta investeringar i onoterade bolag. Familjen Bengtssons investeringar verkar däremot lite mer osäkra, då Lisa precis har märkt att mamma försöker fuska i monopol 48

49 INVESTERINGAR En solid grund Tagehus verksamhet vilar på erfarenheter som byggts upp sedan 1940-talet, då byggmästare Tage Ljungberg grundade sin byggoch fastighetsrörelse. Ägandet i börsnoterade Atrium Ljungberg är i dag ett kärninnehav. Mkr Intäkter 1 84,5 58,1 Förvaltningsresultat 62,9 44,7 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 10,2 19, ,0 Mkr Redovisat värde tillgångar 1 Inkluderar även finansiella intäkter 49

50 INVESTERINGAR Investeringsverksamheten fortsatte expandera 2017 då ett investeringsmandat tillkom inom onoterade bolag. Till segmentet hör även det strategiska kärninnehavet i Atrium Ljungberg där Tagehus är en aktiv ägare via styrelsen. INVESTERINGAR I ONOTERADE BOLAG AB Under har investeringsverksamheten breddats med sammanlagt två nya mandat. Sedan 2016 finns ett investeringsmandat om 100 Mkr med inriktning på likvida tillgångar, inklusive noterade aktier. Här är målet 10 procents totalavkastning årligen, främst via långsiktiga aktieinvesteringar. Investeringsbeslut baseras i stor utsträckning på bolagens bedömda långsiktiga förutsättningar. Inom detta mandat är Tagehus berett att ta en mer aktiv ägarroll, exempelvis genom att sitta med i valberedningar. Under 2017 togs beslut om att inleda ett nytt investeringsområde inom onoterade verksamheter. Inriktningen är främst tillväxt- och innovationsdrivna bolag inom teknik och mjukvara i relativt tidiga utvecklingsskeden. Då detta mandat inte har en fondstruktur kan Tagehus vara flexibelt kring både exithorisont och transaktionsstruktur. Önskvärd exithorisont är satt till tre till fem år men Tagehus kan ha en betydligt längre horisont i vissa fall. Investeringar kan ske i form av aktier, inklusive befintliga aktier, samt lån, optioner och konvertibler. Inriktningen är passiva kapitalinvesteringar om Mkr per investering och upp till 20 procents ägande. Den första investeringen gjordes i ett dataspelsföretag i början av För båda portföljerna uppnår Tagehus flexibilitet genom relativt öppna investeringsmandat. Att kunna kombinera aktie- och skuldinvesteringar gör Tagehus till en stark och intressant motpart. Under året tecknade Tagehus till exempel ett treårigt finansieringsavtal om 50 Mkr med Clavister som utvecklar säkerhetslösningar för mobiloperatörer. Lånet är utfärdat mot säkerhet och kan återbetalas genom utfärdande av nya teckningsoptioner baserade på ett lösenpris om 20 SEK. Båda mandaten arbetar med olika riskbegränsningsåtgärder. I det onoterade segmentet är avsikten att sprida investeringarna på fem till tio bolag i olika branscher och i olika mognadsfas. I den publika portföljen har viss marknadsrisk eliminerats via terminer (futures), medan viss cyklisk risk reducerats genom blankning av enskilda aktier. Optioner används för att få skydd vid en börsnedgång. Analys av enskilda investeringar innehåller alltid risktänk men fokus ligger på att hitta rätt avvägning mellan risk och potential. Värdepappershandelns balansomslutning var cirka 67,2 (49,6) Mkr den 31 december Utöver värdeskapande innebär satsningarna ett närmande till kapitalmarknaderna samtidigt som kunskap om trender och annan värdefull finansmarknadsinformation löpande inhämtas. Inom segmentet bedrivs även en begränsad kapitalförvaltning. Kapital placeras förutom i noterade aktier även i svenska och ryska fonder. Per den 31 december 2017 uppgick de totala investeringarna till 194 (116) Mkr. För fondplaceringar uppgår risk- och förlustmandaten till maximalt 5 Mkr på den svenska marknaden och till motsvarande 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. 50

51 INVESTERINGAR ATRIUM LJUNGBERG AB BV Fastighetsbolaget Atrium Ljungbergs affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla attraktiva stadsmiljöer på starka geografiska delmarknader där kontor, handel och bostäder blandas med kultur, service och utbildning. Vid årsskiftet ägde Atrium Ljungberg 53 (50) fastigheter med ett fastig hetsvärde om 41 (36) Mdr kronor och var därmed ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Cirka tre fjärdedelar av beståndet finns i Stockholmsområdet och resterande bestånd i Uppsala, Malmö och Göteborg. I portföljen finns framför allt kontors- och handelsfastigheter med en uthyrbar area om drygt 1,1 miljon kvadratmeter och en kontrakterad årshyra om cirka 2,4 Mdr kronor. En viktig del av strategin är att äga och utveckla stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad genom ny- och tillbyggnation på egna byggrätter och fastigheter. Tanken är att ett stadsområde med ett varierat innehåll skapar en mer levande och attraktiv plats. Till stadsområden som Atrium Ljungberg utvecklat och har större ägarintressen i hör Sickla i Nacka och Gränbystaden i Uppsala. Kontorsbeståndet, som är den största andelen av portföljen med 45 procent, ligger i Storstockholm, Göteborg och Malmö. Liksom 2016 förvärvades ytterligare kontorsfastigheter under 2017, bland annat i centrala Stockholm samt i Göteborg där ytterligare kvadratmeter uthyrbar kontorsarea tillkom på Lindholmen. Stockholms stad godkände i slutet av året exploatering med marköverlåtelse av en fastighet i Hagastaden med en byggrätt om cirka kvadratmeter BTA. Under året avyttrades handelsplatsen Port73 i Haninge. Bostadsbeståndet är främst koncentrerat till Kista och Malmö och stod för 3 procent av fastighetsportföljen. Ytmässigt omfattas bolagets projektportfölj av till hälften bostäder och till hälften kontor, handel, utbildning samt hotell. Möjlighet finns att byggstarta cirka 300 bostadsrätter och 51

52 INVESTERINGAR hyreslägenheter per år från Bostadsbyggandet kommer att genomföras i anslutning till bolagets befintliga områden och i den takt som det bedöms gynnsamt för affären. Projektportföljen En viktig källa till värdeskapande är den egna projektutvecklingsportföljen. Vid årsskiftet pågick tolv projekt. Under året investerades 1,6 Mdr kronor i egna fastigheter, vilket var klart över målet om 1 Mdr kronor i investeringar per år. Utöver pågående projekt innehåller projektportföljen 14 Mdr kronor i potentiella nya investeringar kommande år. De två största projekten som bolaget planerar att byggstarta 2018 är kontorsfastigheten Life City i Hagastaden och Bas Barkarby i Järfälla, en mötesplats för lärande, näringsliv och kultur. Resultat För 2017 ökade driftsöverskottet från fastighetsförvaltningen med 13 procent till (1 458) Mkr, vilket var över målet om en 10 procentig ökning per år. Årets resultat uppgick till (2 681) Mkr, motsvarande 19,21 (20,13) kronor per aktie. För 2017 var den föreslagna utdelningen 4,50 (3,95) kronor per aktie, vilket motsvarar 65,1 (69,9) procent av det utdelningsbara resultatet och en direktavkastning om 3,5 (2,8) procent. Den årliga aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt. Utdelningen i kronor per aktie har aldrig sänkts sedan Tagehus innehar ( ) aktier i Atrium Ljungberg, motsvarande 13,6 (13,5) procent av kapitalet och 10,7 (10,6) procent av rösterna. FOKUS AB Tidskriften Fokus sammanfattar och analyserar utvecklingen i Sverige och internationellt inom bland annat politik, ekonomi, vetenskap, kultur och livsstil. Tidskriften utges veckovis och är politiskt oberoende, utan kopplingar till något parti eller organisation. I slutet av 2017 förvärvade Fokus ägarbolag FPG Media tidskriftsförlaget Vetenskapsmedia med fyra andra tidskrifter inklusive Forskning & Framsteg. Syftet är att bygga ett mediehus vilket bedöms komma alla ingående tidskrifter till godo i längden. I början av 2018 startade Fokus även ett annonspaket tillsammans med Affärsvärlden. Fokus räckvidd ökade 8 procent till (71 000) läsare per utgåva, enligt Orvesto Konsument 2017 helår. Prenumerationsintäkterna minskade något under året. Fokus är flerfaldigt prisbelönad och har under åren bland annat vunnit Publicistklubbens stora pris och utsetts till Årets tidskrift samt Årets tidskrift inom digitala medier. Medarbetare har utnämnts till Årets journalist, Årets krönikör, Årets medierookie, Årets genombrott och Årets annonssäljare. Fokus grundades 2005 och ges ut av förlaget FPG Media AB. Tagehus investerade i FPG Media 2005 och har en ägarandel om 19,8 (22,2) procent. 52

53 INVESTERINGAR Investeringar i onoterat. Under 2017 tog Tagehus beslut om ett nytt investeringsmandat inom onoterade verksamheter. Inriktningen är främst tillväxt- och innovationsdrivna bolag inom teknik och mjukvara i relativt tidiga utvecklingsskeden. 53

54 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse och ledning

55 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse Tagehus Holding AB JOHAN LJUNGBERG 1 Styrelseordförande. Född: Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelse ordförande Atrium Ljungberg AB med flera. PER-ERIK HASSELBERG 3 Ledamot. Född: Utbildning: Jur. kand. Stockholms Universitet. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseledamot i ett antal privatägda bolag samt tidigare advokat och delägare i Linklaters Advokatbyrå. JOHAN THORELL 2 Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Sagax AB, Hemsö Fastighets AB, Oscar Properties Holding AB med flera. TOM LJUNGBERG 4 Styrelsesuppleant. Född: Utbildning: Studier i medie och kommunikationsvetenskap, Uppsala universitet. Invald: Övriga uppdrag: Inga. Se Styrelse T Ljungberg BV. FREDRIK WAERN 5 Ledning Tagehus KARL LILJA 6 Koncernchef Tagehus, Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholms Universitet. Anställd: Övriga uppdrag: Inga. JOHAN FRENCKNER 8 HJÖRDIS BERG 7 CFO Tagehus. Född: Utbildning: Executive MBA i internationellt företagande Uppsala Universitet, Civilekonom, Växjö Högskola. Anställd: Övriga uppdrag: Inga. Investeringsansvarig Tagehus. Född Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholm Universitet. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. Styrelse T Ljungberg BV FREDRIK WAERN 5 Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. ÅKE LJUNGBERG 9 Ledamot. Född: Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Inga. 55

56 FINANSIELL RAPPORTERING Resultat, ekonomisk ställning och nyckeltal Tagehus intäkter ökade med 8 procent under året till 1,4 (1,3) Mdr kronor. Förvaltningsresultatet steg med 30 procent till 289 (222) Mkr, drivet av förbättrat resultat inom samtliga segment förutom Bad och Fritid. Det egna kapitalet uppgick till (3 719) Mkr vid årets utgång, en uppgång med 5 procent. Under 2017 har en utdelning gjorts på 150 Mkr i den holländska koncernen, som är en del av Tagehus, vilken är en förklaring till att målet på 10 procents ökning ej har kunnats nås. Intäkterna uppgick till (1 291) Mkr för 2017, främst på grund av ökad volym hos Credentia. Rörelseresultatet uppgick till 263 (215) Mkr, exklusive avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultatet blev 289 (222) Mkr, där samtliga segment utom Medleykoncernen bidrog till det förbättrade resultatet. Förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, stod för 20,6 (17,2) procent av rörelsens intäkter. Realisationsvinsterna blev 25 (73) Mkr och kommer från försäljning av flygplan. Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 219 (536) Mkr. Positiva värdeförändring uppvisas för såväl fastigheter, värdepapper och räntederivat men flygplansinvesteringarna har värderats ned. Kassaflödet återinvesteras i verksamheten. Under året gjordes investeringar om (464) Mkr, varav huvuddelen utgjordes av investeringar i fastigheter och flygplan. De finansiella investeringarna fortsatte att öka i omfattning och finansierades med internt genererade medel. Balansomslutningen ökade till (6 967) Mkr, främst till följd av materiella och finansiella investeringar samt orealiserade värdeförändringar. Det egna kapitalet ökade till (3 719) Mkr. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har värderats till det lägsta av substansvärde och börskurs. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 procent i Sverige. I Nederländerna har skatteavsättning gjorts med 25,0 procent för värdepappersinnehav och 12,5 procent för fastigheter. Räntetäckningsgraden var 521 (464) procent vid årets utgång och är beräknat som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan från avskrivningar. Soliditeten uppgick till 49,5 (53,4) procent. Belåningsgraden ökade under året till 36,2 (35,0) procent. 56

57 FINANSIELL RAPPORTERING NYCKELTALSANALYS Mkr Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter (%) 20,6 17,2 15,6 12,2 22,4 Räntetäckningsgrad (%) 521,1 463,5 390,4 257,1 331,9 Avkastning på eget kapital (%) 9,5 18,4 17,6 7,5 17,2 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar (%) 6,9 9,7 4,9 0,1 5,0 Avkastning på totalt kapital (%) 6,2 11,8 11,3 6,3 12,6 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar (%) 4,2 5,7 4,0 2,2 5,0 Soliditet (%) 49,5 53,4 52,0 48,9 56,1 Belåningsgrad (%) 36,2 35,0 35,8 39,7 34,4 Medelränta räntebärande skulder (%) 2,5 2,8 2,7 3,1 4,7 Medelantal anställda RESULTATRÄKNING Mkr Rörelsens intäkter 1 398, , , ,0 775,3 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar , , ,0-882,0-628,2 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 262,9 215,1 204,5 143,0 147,1 Finansiella intäkter 91,7 63,4 62,1 60,6 105,2 Finansiella kostnader -68,5-61,0-66,7-79,4-75,0 Kursdifferenser 2,6 4,6-6,0 0,5-3,4 Förvaltningsresultat 288,7 222,1 193,9 124,7 173,9 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -142,4-117,0-125,5-111,5-91,3 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 25,3 72,8 1,7 16,7 23,9 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 218,7 536,1 533,2 211,2 352,5 Resultat före skatt 390,3 714,0 603,3 241,1 459,0 Skatt på årets resultat -28,3-75,9-73,0-43,0-60,6 Årets resultat 362,0 638,1 530,3 198,1 398,4 Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare 360,8 627,5 526,2 192,2 396,8 Minoritetsintresse 1,2 10,6 4,1 5,9 1,6 57

58 FINANSIELL RAPPORTERING BALANSRÄKNING Mkr Materiella anläggningstillgångar 4 352, , , , ,2 Finansiella anläggningstillgångar 2 969, , , , ,2 Övriga anläggningstillgångar 62,7 67,4 165,6 181,7 180,3 Omsättningstillgångar exkl kassa 404,9 391,3 336,3 194,6 193,2 Kassa 124,6 213,4 232,4 222,4 125,0 Summa tillgångar 7 913, , , , ,9 Eget kapital 3 921, , , , ,1 Avsättningar 321,8 311,3 253,0 189,6 155,2 Räntebärande långfristiga skulder 2 635, , , , ,6 Övriga långfristiga skulder 278,6 86,5 83,0 179,6 54,1 Räntebärande kortfristiga skulder 228,6 82,8 89,0 123,6 125,9 Övriga kortfristiga skulder 528,6 412,6 424,0 278,6 219,0 Summa eget kapital och skulder 7 913, , , , ,9 58

59 FINANSIELL RAPPORTERING SEGMENTSRAPPORTERING 2017 Mkr Bostäder Hotell och Konferens Bad och Fritid Flyg Investeringar Övrig verksamhet Elimineringar Summa RESULTATRÄKNING Rörelsens intäkter 543,0 421,0 335,3 98,6-0,2 13,9-13, ,3 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -447,3-282,0-319,9-39,0-10,0-50,5 13, ,4 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 95,7 139,0 15,4 59,6-10,2-36,6 0,0 262,9 Finansiella intäkter 1,6 2,0 0,2 5,3 84,7 14,7-16,8 91,7 Finansiella kostnader -21,8-27,2-3,8-6,8-11,2-14,5 16,8-68,5 Kursdifferenser 0,1 0,0 0,0 2,4-0,4 0,5 0,0 2,6 Förvaltningsresultat 75,6 113,8 11,8 60,5 62,9-35,9 0,0 288,7 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -30,3-63,4-22,6-25,3 0,0-0,8 0,0-142,4 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar -0,2 0,0 0,0 25,4 0,0 0,1 0,0 25,3 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 33,5 144,1-4,1-104,5 135,3 14,4 0,0 218,7 Resultat före skatt 78,6 194,5-14,9-43,9 198,2-22,2 0,0 390,3 Skatt på årets resultat -4,8-36,1-1,7 10,5-0,2 4,0 0,0-28,3 Årets resultat 73,8 158,4-16,6-33,4 198,0-18,2 0,0 362,0 Tillgångar per segment 2 000, ,3 603,6 485, ,0 322,4-456, ,9 Eget kapial per segment 689,5 863,0 119,3 186, ,5 50, ,3 INVESTERINGAR PER SEGMENT Materiella investeringar 177,3 167,6 106,8 171,5 0,0 1,9 0,0 625,1 Förvärv dotterföretag 233,6 1,6 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 235,3 Immateriella investeringar 0,0 0,0 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 1,2 Finansiella investeringar 5,6 0,0 0,0 0,0 169,6 0,0 0,0 175,2 Investeringar totalt 416,5 169,2 108,0 171,5 169,7 1,9 0, ,8 59

60 FINANSIELL RAPPORTERING SEGMENTSRAPPORTERING 2016 Mkr Bostäder Hotell och Konferens Bad och Fritid Flyg Investeringar Övrig verksamhet Elimineringar Summa RESULTATRÄKNING Rörelsens intäkter 451,0 405,6 333,4 102,4-1,0 12,8-13, ,6 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -397,3-273,1-308,8-67,9-1,9-40,1 13, ,5 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 53,7 132,5 24,6 34,5-2,9-27,3 0,0 215,1 Finansiella intäkter 4,9-5,1 0,2 3,1 58,8 19,2-17,7 63,4 Finansiella kostnader -20,7-24,8-3,8-4,2-11,5-13,7 17,7-61,0 Kursdifferenser 0,1 0,0 0,0 7,0 0,3-2,8 0,0 4,6 Förvaltningsresultat 38,0 102,6 21,0 40,4 44,7-24,6 0,0 222,1 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -26,2-57,3-19,4-13,5 0,0-0,6 0,0-117,0 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 11,8 0,0 0,0 29,5 31,5 0,0 0,0 72,8 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 92,1 213,5-1,9-33,6 271,8-5,8 0,0 536,1 Resultat före skatt 115,7 258,8-0,3 22,8 348,0-31,0 0,0 714,0 Skatt på årets resultat -23,1-47,2 0,2-4,2-13,8 12,2 0,0-75,9 Årets resultat 92,6 211,6-0,1 18,6 334,2-18,8 0,0 638,1 Tillgångar per segment 1 572, ,9 525,6 537, ,3 294,0-382, ,8 Eget kapial per segment 546,9 773,8 132,6 279, ,5 113, ,0 INVESTERINGAR PER SEGMENT Materiella investeringar 41,8 66,8 129,7 80,3 3,1 0,8 0,0 322,5 Förvärv dotterföretag 0,0 1,1 0,0 0,0 0,0 28,8 0,0 29,9 Immateriella investeringar 0,0 0,0 2,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,0 Finansiella investeringar 2,4 0,0 0,0 0,0 107,3 0,0 0,0 109,7 Investeringar totalt 44,2 67,9 131,7 80,3 110,4 29,6 0,0 464,1 60

61 Finansiell information Tagehuskoncernens ägande fördelar sig på innehav i andra bolag och direktägande av fastigheter främst i Stockholm, Åre och Norrtälje. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastig heter finns i portföljen. Därtill finns en projektportfölj för bostadsrättsproduktion fördelad på Norrtälje och Östhammars kommuner. Byggrörelsen inom koncernen har möjlighet att vid förändrade efterfrågemönster ställa om till produktion av hyresrätter och entreprenaduppdrag. Slutligen finns flygplan och andra tillgångar bland koncernens innehav. TAGEHUS HOLDING AB 62 Förvaltningsberättelse 67 Resultaträkning 68 Balansräkning T LJUNGBERG BV 98 Förvaltningsberättelse 101 Resultaträkning 102 Balansräkning 70 Rapport över förändring i eget kapital koncernen 71 Rapport över förändring i eget kapital moderföretaget 72 Kassaflödesanalys 73 Tilläggsupplysningar 80 Noter 95 Revisionsberättelse 61

62 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Förvaltningsberättelse Årsredovisningen är upprättad i tkr. Belopp inom parentes avser föregående år. VERKSAMHETEN Tagehus Holding AB är moderföretag i en koncern som investerar i bolag och bedriver fastighetsförvaltning och handel med värdepapper. Dessutom bedrivs fastighetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till externa parter. Verksamheten är indelad i affärssegmenten Bostäder, Hotell och Konferens, Bad och Fritid, Flyg, Investeringar samt Övrig verksamhet. De olika affärssegmenten beskrivs närmare nedan. Under året har bygget av en ny simhall åt Järfälla kommun fortsatt. Vidare har omfattande renoveringsprojekt genomförts för koncernens fastigheter. Verksamheten för dotterföretaget Credentia AB har fortsatt att utvecklas väl i de bostadsrättsprojekt i Norrtälje och Östhammar som Credentia driver. Även flygverksamheten uppvisar ännu ett år med bra resultatutveckling. Året har i övrigt präglats av såväl förvärv som försäljningar av tillgångar, vilka närmare beskrivs nedan. Koncernen har totalt sett en positiv resultatutveckling. BOSTÄDER Bostäder omfattar ägande och förvaltning av cirka 700 (700) hyresbostäder på Lidingö, i Åre och Norrtälje. Ett omfattande renoveringsprojekt, som beslutats för Lidingöbeståndet, avseende inre och yttre underhåll, har fortsatt under året. Även för koncernens övriga bestånd har en uppdatering gjorts av fastigheternas inre och yttre underhåll. Credentia AB, ett bygg- och fastighetsbolag i Norrtälje ingår i segmentet. Verksamheten består av förvaltning av egna fastigheter, projektutveckling avseende nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden samt entreprenadverksamhet. Vid utgången av 2017 har bolaget en portfölj på cirka (1 200) byggrätter till ett nyproduktionsvärde på cirka 3,6 Mdr kronor (cirka 4 Mdr kronor föregående år). Produktionsstart har under året gjorts av 144 bostadsrätter i sju projekt. Marknaden för försäljning av bostadsrätter har under året varit bra men visat en nedgång sista kvartalet. Sålda lägenheter under året upp Ekonomisk översikt Koncern Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Vinstmarginal, % 9,7 13,6 6,2 6,1 10,4 Soliditet, % 23,1 25,7 28,1 28,7 35,4 Moderföretag Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % 34,2 39,6 41,2 43,3 51,7 Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar. 62

63 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR går till 156 (156) och 137 (173) lägenheter har under året säljstartats i nya projekt. Som ett första steg att bredda bolagets marknad har avtal träffats om ett fastighetsförvärv i Österåker med tillträde Vidare har förvärv gjorts av bolaget Roslagens Byggentreprenad AB. Syftet med förvärvet är att komplettera produktportföljen med ett nytt varumärke inom Credentias befintliga verksamhetsområde. Tagehus Holding AB är delägare i ett större markutvecklingsprojekt i Österåker. Under året har förvärv gjorts som innebär att Tagehus Holding AB:s ägarandel i projektet uppgår till totalt 30 procent. Utvecklingsprojektet beräknas omfatta byggrätter på totalt stycken fördelat på en lång tidsperiod. Vidare har vi startat ett nybyggnadsprojekt i Åre, som innefattar avstyckning och förtätning av befintliga fastigheter samt äger tomter i Åre Björnen. Hyresintäkterna uppgår till (54 767) tkr och entreprenadintäkterna till ( ) tkr. Rörelseresultat för segmentet Bostäder uppgår till (34 432) tkr. I resultatet ingår realisationsresultat vid försäljning av fastigheter på 0 (9 017) tkr. HOTELL OCH KONFERENS Affärssegmentet Hotell och Konferens omfattar ägande av två hotellfastigheter, en helägd tomträttsfastighet i Stockholm och en delägd i Enköping (51 procent). Vidare bedriver vi hotellrörelse i Enköping, där koncernens andel uppgår till 49 procent. Det arbete som vi startade under 2016 med att projektera ytterligare en hotellrörelse i Solna har fortsatt under året. Hotellrörelsen väntas tas i bruk under senare delen av Intäkterna inom segmentet Hotell och Konferens uppgår till (28 973) tkr och rörelseresultatet till (10 317) tkr. BAD OCH FRITID Inom koncernen bedrivs projekt för att utveckla bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad AB har aktivt bedrivit marknadsföring och utveckling av bad- och friskvårdsanläggningar i syfte att erhålla nya avtal med kommuner i Sverige. Järfälla Nya Badanläggning AB, ett dotterföretag till Tagebad AB, ska enligt avtal med Järfälla kommun uppföra, äga och driva en ny bad- och friskvårdsanläggning i Jakobsberg. Byggnation av anläggningen har pågått under året. Anläggningen har tagits i bruk under mars Tyresö Nya Badanläggning AB, ett dotterföretag till Tagebad AB, äger och driver en bad- och friskvårdsanläggning i Tyresö kommun. Anläggningen har varit i drift sedan december 2012 och har sedan dess haft mycket goda besökstal. Inom segmentet finns också det helägda dotterföretaget Medley Holding AB (Medley). Medley är ett företag verksamt inom bad och friskvård. Företaget är Nordens största operatör av bad- och friskvårdscenter med drygt 30 anläggningar i sammanlagt 21 kommuner. Bolaget har under året arbetat med att öka lönsamheten både genom ändrad mix av intäkterna samtidigt som kostnaderna har minskats för organisationen. Intäkterna inom segmentet Bad och Fritid uppgår till ( ) tkr och rörelseresultat till (5 137) tkr. FLYG Flyg etablerades under 2011 och ägde vid årets ingång tolv flygplan och tre flygplansmotorer. Dessa hyrs ut till olika operatörer på den europeiska regionalflygmarknaden. Det finns leasingkontrakt för samtliga flygplan. Fem flygplan har avyttrats under året med god vinst. Dessutom har förvärv gjorts av en Airbus A , som är uthyrt på ett längre leasingkontrakt. Under året har ett nytt ägarbolag skapats, Rockton Aviation Holding AB. Ägandet av flygplanen ligger i dotter eller dotterdotterföretag till detta bolag. Rockton Aviation Holding AB ägs till 51 procent av Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV äger resterande 49 procent. Tagehus Holding AB är sedan tidigare delägare i Rockton AB, ett så kallat lease-managementbolag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärssegment. Intäkterna inom segmentet Flyg uppgår till ( ) tkr och rörelseresultatet till (50 479) tkr. I resultatet ingår realisationsvinster vid försäljning av flygplan med (29 525) tkr. INVESTERINGAR De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen innehar ( ) aktier samt via aktielån ytterligare ( ) aktier. Innehavet motsvarar 12,8 (12,7) procent av kapitalet och 10,01 (10,01) procent av rösterna. Samtliga aktier innehas av moderföretaget. Atrium 63

64 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Ljungberg AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Värdetillväxt skapas genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. Värdepappershandel bedrivs i det helägda bolaget RGG Adm-Gruppen AB. Handeln bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Under de senaste två åren har bolagets verksamhet breddats till att inkludera mer långsiktiga investeringar i små och medelstora börsnoterade bolag. Resultat efter finansnetto är negativt för såväl innevarande som föregående år. Det samlade resultatet efter finansnetto för segmentet Investeringar uppgår till (75 201) tkr. I resultatet ingår realisationsresultat vid försäljning av långfristiga värdepappersinnehav på 0 (31 482) tkr. ÖVRIG VERKSAMHET Moderföretaget investerar i olika verksamheter samt leder och hanterar, förutom den egna koncernen, administrationen åt ett tjugotal externa bolag. RESULTAT Koncernen redovisar för perioden ett resultat efter finansiella poster på ( ) tkr och moderföretaget ett resultat på (39 607) tkr. Årets resultat uppgår till ( ) tkr för koncernen och (68 202) tkr för moderföretaget. Koncernens resultat har påverkats av realisationsresultat vid försäljning av tillgångar med (70 024) tkr. Det underliggande resultatet visar en positiv utveckling för samtliga enheter utom Bad och Fritid, där ett stort omställningsprojekt har genomförts under året. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel uppgår till ( ) tkr för koncernen och (1 318) tkr för moderföretaget. De långfristiga skulderna uppgår till ( ) tkr för koncernen och ( ) tkr för moderföretaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier eller fastigheter med bästa rätt. Lånen har långa löptider med antingen lån till fast ränta eller med korta räntebindningar. I sistnämnda fall används derivat i form av swappar för att minimera ränterisken. Framtida lånebehov säkerställs med bekräftade lånelöften. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 2,6 (3,0) procent. Om räntebärande skulder avseende segmentet Flyg exkluderas uppgår medelräntan till 2,4 (2,6) procent. Medellöptiden för räntebindningen uppgick till 2,5 (2,6) år, vilket ligger inom det intervall som den gällande finanspolicyn stipulerar (ett till tre år). I ett låneavtal med en bank för ett av koncernens dotterföretag finns en covenant som reglerar vilken soliditetsnivå som Tagehus Holdingkoncernen ej får understiga. Sedan låneavtalet ingicks har skillnaderna mellan marknadsvärden och bokförda värden för koncernens tillgångar ökat kraftigt. Med anledning av detta har genom beslut i bankens kreditkommitté den 14 maj 2018 tillägg gjorts för justerad soliditet samt covenanten för synlig soliditet har minskats från 25 till 20 procent. Justerad soliditet, som är baserad på marknadsvärden, får inte understiga 35 procent. De aktuella nyckeltalen per årsskiftet uppgick till 45 procent (justerad soliditet) respektive 23,1 procent (synlig soliditet). Bankens beslut får inte någon finansiell påverkan på bolaget. Eget kapital uppgick på balansdagen till ( ) tkr för koncernen och ( ) tkr för moderföretaget, vilket motsvarar en soliditet på 23,1 (25,7) procent för koncernen och 34,2 (39,6) procent för moderföretaget. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på såväl innehav i andra bolag som direktägande av fastigheter främst i Stockholm, Åre och Norrtälje. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter finns i portföljen. Koncernen har även en bostadsrättsportfölj som är fördelad på Norrtälje och Östhammars kommuner. Bestånden finns i centrala lägen. Byggrörelsen inom koncernen kan vid en nedgång i efterfrågan på bostadsrätter ställas om till produktion av hyresrätter eller andra externa entreprenaduppdrag. Slutligen finns andra tillgångar än fastigheter bland koncernens innehav. Den enskilt största tillgången utgörs av innehav av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. Bolaget har haft en stadig substansvärdetillväxt men börskursen var vid årsskiftet lägre än värdering till såväl koncernens egna kapital som långsiktigt substansvärde (EPRA NAV). Vid en lägre börskurs kan pantsättning med aktier i Atrium Ljungberg AB som säkerhet för Tagehus Holdingkoncernens lån behöva kompletteras. Finansverksamheten ska bedrivas enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Denna reglerar risker avseende räntor, finansiering, motparter och kontrollsystem. Enligt policyn ska finansiella risker begränsas samtidigt som en aktiv förvaltning långsiktigt ska trygga finansieringen till lägsta möjliga kostnad. Den dominerande risken utgörs av att förändringar av marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden på ett negativt sätt. För att begränsa ränterisken bör den genomsnittliga räntebind 64

65 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR ningstiden vara ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. För att underlätta refinansiering vid låneförfall har Tagehuskoncernen valt att sprida förfall av lån över tiden samt att arbeta med flera olika banker. Såväl moderföretag som koncern har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal, vilket också underlättar framtida refinansiering av lån. Tagehuskoncernen arbetar nästan uteslutande med transaktioner i svenska kronor. Undantag görs för segmentet Flyg där merparten av intäkter och kostnader inklusive kostnader för finansiering utgörs av flöden i amerikanska dollar. Sammanfattningsvis kan sägas att koncernen inte har någon större valutarisk. HÅLLBARHET Under året har Tagehus Holding fortsatt utvecklingen av en gemensam ansats för hållbarhet. Vi har ökat vår kunskapsnivå, analyserat verksamheterna och deras påverkan på miljö och samhälle samt fastställt vilka områden vi ska fokusera på och hur det ska göras. Utvecklingen av en strategi för hållbarhet för Tagehus Holding är ett pågående arbete som involverar alla våra dotterföretag. Målet är att definiera relevanta fokusområden för respektive verksamhet samt ett fungerande arbetssätt för koncernen. De valda fokusområdena är miljö (vatten, energi), medarbetare (mångfald och jämställdhet, inkluderande och lärande arbetsplatser) och samhällsengagemang (Simma för livet, AirLink). En årlig rapportering och utvärdering av hållbarhetsarbete och resultat ska ske. Miljö Under året har en energikartläggning av koncernens verksamheter genomförts. Störst potential till energibesparing finns för bostäderna i Åre samt koncernens badoch friskvårdsanläggningar. Under 2018 kommer vi att implementera ett centralt energiuppföljningssystem för el, värme och tappvatten för att kunna identifiera besparingspotential gällande såväl volym som kostnader. Vi har som mål att minska energianvändningen per kvadratmeter med 10 procent till 2020 jämfört med 2016 års värden. För att minska energianvändning i Tagehus bostäder i Åre ska ett flertal åtgärder genomföras under För att säkerhetsställa att alla badanläggningar som byggs är energieffektiva ska rutiner tas fram och användas vid byggnation och vid drift. Av koncernens fastigheter är det badanläggningarna som använder mest vatten och har stor potential till besparing. Vi ska säkerställa att alla badanläggningar som byggs är resurseffektiva gällande vatten. Målet är att minska vattenanvändningen från 147 till 130 liter per besökare för de anläggningar vi äger, från år 2016 till Medarbetare Tagehus Holding har under året genomfört en analys och kartläggning av det systematiska arbetsmiljöarbetet för att identifiera förbättringsområden och ta fram en handlingsplan. I enlighet med planen har workshops om diskriminering, arbetsbelastning, kränkande särbehandling och sexuella trakasserier anordnats. För Credentia är det viktigt att jobba aktivt med arbetsmiljön för att förebygga olycksfall och ohälsa och att vara en attraktiv arbetsgivare. En arbetsmiljöhandbok har tagits fram liksom rutiner som både passar verksamheten och är genomförbara. Tagehus Holding värdesätter en mångfald av deltagande och perspektiv. Därför eftersträvar vi en jämn fördelning mellan kvinnor och män, såväl bland medarbetare som i styrelse och ledning. Vi har som mål att ha minst 40/60 fördelning i styrelsen inför För att nå vårt mål jobbar vi aktivt med vår företagskultur och rekryteringsprocess med utbildningar inom jämställdhets- och mångfaldsfrågor. Samhällsengagemang Rockton har under året utökat sitt engagemang i den humanitära hjälporganisation AirLink. Denna organisation tillsammans med sina flygbolagspartners sköter logistiken kring att flyga förnödenheter och personal från hjälporganisationer till katastrofdrabbade områden. Under 2017 har AirLink haft olika typer av insatser, allt från stöd av flyktingsituationen i Bangladesh till översvämningen i Sierra Leone. Mer än en halv miljon människor har fått tillgång till rent vatten, mat och skydd genom AirLinks arbete under Under året genomfördes Simma för Livet i alla Medleys simanläggningar i Sverige. För varje meter som besökare under dagen simmade skänkte sponsorer 10 öre till Water Aid. Tagehus Holding, Tagebad och Credentia var med som sponsorer tillsammans med Medley. Dagen var ett spännande sätt att locka en mångfald av besökare. Totalt simmades det nästan ett kvarts varv runt jorden i Medleys anläggningar. Detta innebar en summa på 896 tkr, som oavkortat gick till WaterAids arbete i Uganda, Etiopien och Kenya för att fler barn ska få tillgång till rent vatten. BOLAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten kommer fortsättningsvis att bedrivas med ett fokus på fastigheter och investeringar inom övriga befintliga affärssegment på minst samma förvaltningsnivå som för innevarande år. 65

66 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR RESULTATDISPOSITION Förslag till disposition av bolagets vinst (kr). Till bolagsstämmans förfogande står Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår Utdelning kr per aktie Överföres i ny räkning STYRELSENS YTTRANDE ENLIGT 18 KAP 4 AKTIEBOLAGSLAGEN (2005:551) Detta yttrande är framtaget i enlighet med bestämmelserna i 18 kap 4 aktiebolagslagen och utgör styrelsens bedömning av om den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till vad som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen har föreslagit aktieägare att på årsstämman besluta om en vinstutdelning till ett maximalt belopp om kronor. Styrelsens bedömning är att storleken på den föreslagna utdelningen utgör en betryggande avvägning mellan koncernens kapitalstruktur och framtida tillväxtmöjligheter. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och kan därmed försvaras med hänsyn tagen till aktiebolagslagens så kallade försiktighetsregel (17 kap. 3 aktiebolagslagen 2005:551). Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 66

67 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Resultaträkning Tkr Rörelsens intäkter 3 Not Koncernen Moderföretag Intäkter Bad och Fritid Intäkter Flyg Intäkter entreprenaduppdrag Hyresintäkter m.m Resultat tradingverksamhet Fakturerade arvoden Övriga fakturerade kostnader Realisationsresultat vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Rörelsens kostnader 3, 4 Driftkostnader Bad och Fritid Driftkostnader Flyg Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Administrations- och försäljningskostnader 1, 2, Utvecklingskostnader Rörelseresultat 5, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Hänförligt till Moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse

68 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Balansräkning Koncernen Moderföretag Tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Varumärken Goodwill Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Förbättringsutgifter på annans fastighet Förvaltningsfastigheter Flygplan Inventarier och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22, Fordringar hos koncernbolag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Exploateringsfastigheter Värdepapper Övrigt varulager Kortfristiga fordringar Kund- och hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

69 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Koncernen Moderföretag Tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 33 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Balanserat resultat Årets resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Minoritetsintressen Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Långfristiga skulder 37, 38 Övriga skulder till kreditinstitut 39, Skulder till koncernföretag Skulder till delägare Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 39, Fakturerad men ej upparbetad intäkt Förskott från kunder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till intresseföretag 50 Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

70 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Rapport över förändring i eget kapital koncernen Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Summa värdeförändringar Transaktioner med ägare: Förvärv av minoritet Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Summa värdeförändringar Transaktioner med ägare: Förvärv av minoritet Utdelning Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december

71 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Rapport över förändring i eget kapital moderföretag Tkr Aktie kapital Balanserat resultat Årets resultat Ingående balans per 1 januari Disposition av föregående års resultat Årets resultat Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Disposition av föregående års resultat Årets resultat Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Utdelning Utgående balans per 31 december Aktiekapitalet består av stycken aktier med kvotvärdet kronor. Villkorade aktieägartillskott med återbetalningsskyldighet endast ur uppkomna vinstmedel uppgår vid årets slut till 0 (2 210) tkr. 71

72 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Kassaflödesanalys Tkr Den löpande verksamheten Koncernen Moderföretag Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta m.m Erlagd ränta m.m Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av kundfordringar Förändring av övriga fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag Lämnade aktieägartillskott Förvärv av minoritet Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Erhållna utdelningar på aktier Ökning av långfristiga fordringar Amortering av långfristiga fordringar Förvärv av kortfristiga placeringar Avyttring av kortfristiga placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission 24 - Erhållna aktieägartillskott Netto av återbetalade och erhållna aktieägartillskott Upptagna långfristiga lån Utbetald utdelning Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Lösen/amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Kursdifferens i likvida medel Likvida medel vid årets slut Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Realisationsresultat vid försäljning/utrangering av anläggningstillgångar Justering för internvinst Återförda avsättningar för garantiåtgärder Avsättningar för garantiåtgärder

73 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Tilläggsupplysningar ALLMÄNT OM FÖRETAGET Tagehus Holding AB med org nr är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Valhallavägen 117 F, Stockholm. Bolagets verksamhet omfattar huvudsakligen investeringar i bolag, fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till koncernföretag och externa företag. REDOVISNINGSPRINCIPER Bolaget och koncernen tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3-reglerna). Redovisningsprinciperna är oförändrade mot föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Tagehus Holding AB och de företag över vilka moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett annat företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen av om ett bestämmande inflytande föreligger, ska hänsyn tas till innehav av finansiella instrument som är potentiellt röstberättigade och som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras till röstberättigade eget kapitalinstrument. Hänsyn ska också tas till om företaget genom agent har möjlighet att styra verksamheten. Bestämmande inflytande föreligger i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Ett dotterföretags intäkter och kostnader tas in i koncernredovisningen från och med tidpunkten för förvärvet till och med den tidpunkt då moderföretaget inte längre har ett bestämmande inflytande över dotterföretaget. Se avsnitt Rörelseförvärv nedan för redovisning av förvärv och avyttring av dotterföretag. Redovisningsprinciperna för dotterföretag överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna transaktioner, mellanhavanden samt orealiserade vinster och förluster hänförliga till koncerninterna transaktioner har eliminerats vid upprättandet av koncernredovisningen. Minoritetsintresse Koncernens resultat och komponenter i eget kapital är hänförligt till moderföretagets ägare och minoritetsintresse. Minoritetsintressen redovisas separat inom eget kapital i koncernbalansräkningen och i direkt anslutning till posten Årets resultat i koncernresultaträkningen. Om koncernmässigt eget kapital avseende dotterföretaget är negativt, redovisas minoritetsintresset i dotterföretaget som en fordran på minoriteten, en negativ post inom eget kapital, endast om minoriteten har en bindande förpliktelse att täcka kapitalunderskottet och har förmåga att fullgöra förpliktelsen. RÖRELSEFÖRVÄRV Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalinstrument och utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet. Exempel på utgifter är transaktionskostnader. I köpeskillingen ingår villkorad köpeskilling, förutsatt att det vid förvärvstidpunkten är sannolikt att köpeskillingen kommer att justeras vid en senare tidpunkt och att beloppet kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Anskaffningsvärdet för den förvärvade enheten justeras på balansdagen och när den slutliga köpeskillingen fastställs, dock ej senare än ett år efter förvärvstidpunkten. De identifierbara förvärvade tillgångarna och övertagna skulderna redovisas till verkligt värde per förvärvstidpunkten med undantag av: pensionsförpliktelser fastställs enligt K3 kapitel 28 Ersättningar till anställda, uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder fastställs enligt K3 kapitel 29 Inkomstskatter, skulder för aktierelaterade ersättningar fastställs enligt K3 kapital 26 Aktierelaterade ersättningar, immateriella tillgångar utan aktiv marknad, samt ansvarsförbindelser vilka värderas enligt K3 kapitel 21 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar. En avsättning som avser utgifter för omstrukturering av den förvärvade enhetens verksamhet ingår i förvärvsanalysen endast i den utsträckning som den förvärvade enheten redan före förvärvstidpunkten uppfyller villkoren för att få redovisa en avsättning. 73

74 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Vid förvärv av färre än samtliga andelar av den förvärvade enheten läggs värdet av minoritetens andel till anskaffningsvärdet. Minoritetens andel av den förvärvade enhetens tillgångar och skulder, inklusive goodwill eller negativ goodwill, värderas till verkligt värde. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, verkligt värde på minoritetens andelar och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i koncernbalansräkningen. Om skillnaden är negativ, ska värdet på identifierbara tillgångar och skulder omprövas. Negativ goodwill som motsvarar förväntade framtida förluster intäktsförs i takt med att förlusterna uppkommer. Negativ goodwill som motsvarar verkligt värde på icke monetära tillgångar upplöses i resultaträkningen under tillgångarnas kvarvarande vägda genomsnittliga nyttjandeperiod. Den del av negativ goodwill som överstiger de identifierbara icke-monetära tillgångarnas verkliga värde redovisas direkt i resultaträkningen. Se även avsnitt Goodwill nedan. Förvärv eller avyttring av andelar i företag som är dotterföretag såväl före som efter förändringen anses vara en transaktion mellan ägare och effekten av transaktionen redovisas direkt i eget kapital. Förvärvas ytterligare andelar i ett företag som inte är dotterföretag så att bestämmande inflytande uppkommer, anses de ursprungliga andelarna i koncernredovisningen avyttrade. Den vinst eller förlust, beräknad som skillnaden mellan verkligt värde och koncernmässigt redovisat värde, redovisas i koncernresultaträkningen. När moderföretaget förlorar bestämmande inflytande över ett dotterföretag, anses samtliga andelar avyttrade och den vinst eller förlust som uppstår vid avyttringen redovisas i koncernresultaträkningen. Finns andelar kvar efter avyttringen, redovisas de enligt kapitel 11 Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet, kapitel 14 Intresseföretag eller kapitel 15 Joint Venture med det verkliga värdet vid försäljningstidpunkten som anskaffningsvärde. GOODWILL Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på ett förvärvat dotterföretags identifierbara tillgångar och skulder på förvärvsdagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde och efter det första redovisningstillfället värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Goodwill skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden vilken uppgår till fem till tio år. Goodwill härrör från förvärv av dotterföretag i segmentet Bad och Fritid. I underkoncernen Medley Holding AB bedöms avskrivningstiden för goodwill till fem år baserat på intäktsgenererande kontrakt i förvärvade dotterföretag. I moderföretaget Tagehus Holding AB härrör goodwillen från år 2012 då Medley Holding AB förvärvades. Avskrivningstiden för goodwill bedömdes då till tio år baserat på intäktsflödet från förvärvade kontrakt. Genomsnittlig kvarvarande kontraktstid för underkoncernens avtal är cirka åtta år, varför bedömningen tio år kvarstår. Per varje balansdag gör företaget en bedömning om det finns någon indikation på att värdet av goodwill är lägre än det redovisade värdet. Finns det en sådan indikation beräknar företaget återvinningsvärdet för goodwill och upprättar en nedskrivningsprövning. Vid prövning av nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas bli gynnade av förvärvet. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, fördelas nedskrivningsbeloppet, först minskas det redovisade värdet för goodwill som hänförts till den kassagenererande enheten och sedan minskas det redovisade värdet på övriga tillgångar i proportion till det redovisade värdet för varje tillgång i enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill återförs i en senare period endast om nedskrivningen föranleddes av en särskild extern omständighet av ovanlig karaktär som inte förväntas upprepas och senare händelser har inträffat som upphäver verkningarna av denna omständighet. INTRESSEFÖRETAG Ett intresseföretag är ett företag där koncernen utövar ett betydande men inte bestämmande inflytande, normalt omfattar det företag där koncernen innehar procent av rösterna. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden redovisas en investering i ett intresseföretag inledningsvis till tillgångens anskaffningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Det redovisade värdet justeras även för att återspegla andra förändringar i intresseföretagets egna kapital. Om koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller överstiger det redovisade värdet på andelarna i intresseföretaget, minskas det redovisade värdet tills det redovisade värdet är noll. Ytterligare förluster redovisas som avsättning endast till den del ägarföretaget har en legal förpliktelse eller informell förpliktelse att täcka förlusterna eller om ägarföretaget gjort utbetalningar för intresseföretagets räkning. Redovisar intresseföretaget kommande räkenskapsår vinst ska ägarföretaget redovisa sin andel av vinster först när dessa överstiger andelen av de förluster som inte har redovisats av ägarföretaget. 74

75 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Andel i intresseföretagets resultat efter skatt redovisas som Resultat från andelar i intresseföretag i koncernens resultaträkning. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG Vid upprättande av koncernredovisning omräknas utländska dotterföretags tillgångar och skulder till svenska kronor enligt balansdagens kurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs, om inte valutakursen fluktuerat väsentligt under perioden då istället transaktionsdagens valutakurs används. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas direkt mot eget kapital. Vid avyttring av ett utländskt dotterföretag redovisas sådana omräkningsdifferenser i resultaträkningen som en del av realisationsresultatet. INTÄKTSREDOVISNING Administrativa tjänster intäktsförs när tjänsterna tillhandahålles kunden efter avdrag för rabatter. Hyres- och leasingintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal varvid endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas baserat på de finansiella tillgångarnas fastställda värden. Mottagen utdelning redovisas när aktieägarnas rätt till erhållande av utdelning har fastställts. Realisationsresultat redovisas som intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkter från tjänsteuppdrag redovisas när tjänsten är utförd. En delvis utförd tjänst redovisas i årets resultat baserat på färdigställandegraden på balansdagen. Försäljning av varor intäktsförs vid leverans av varor till kunden. Utförda entreprenaduppdrag vinstavräknas med fast pris i takt med att arbetet utförs, så kallad successiv vinstavräkning. Vid beräkning av upparbetad vinst har färdigställandegraden beräknats som nedlagda utgifter per balansdagen i relation till de totalt beräknade utgifterna för att fullgöra uppdraget. En befarad förlust redovisas omedelbart som en kostnad. När utfallet av ett tjänsteuppdrag inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt sker intäktsredovisning endast med belopp som motsvarar uppkomna uppdragsutgifter som sannolikt kommer att ersättas av beställaren. Uppdragsutgifter redovisas som kostnader i den period då de uppkommer. LEASINGAVTAL Ett finansiellt leasingavtal är ett avtal enligt vilket de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Övriga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernen som leasetagare Tillgångar som innehas enligt finansiella leasingavtal redovisas som anläggningstillgångar i koncernens balansräkning till verkligt värde vid leasingperiodens början eller till nuvärdet av minimileasingavgifterna om detta är lägre. Den skuld som leasetagaren har gentemot leasegivaren redovisas i balansräkningen under rubrikerna Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder. Leasingbetalningarna fördelas mellan ränta och amortering av skulden. Räntan fördelas över leasingperioden så att varje redovisningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats på den under respektive period redovisade skulden. Räntekostnader redovisas direkt i resultaträkningen om de inte är direkt hänförliga till anskaffning av en tillgång som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning och aktiveringsprincipen tillämpas. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. Koncernen som leasegivare Vid första redovisningstillfället redovisar leasegivaren ett finansiellt leasingkontrakt som en fordran i balansräkningen. Det redovisade beloppet motsvarar nettoinvesteringen i leasingavtalet. Nettoinvesteringen motsvaras av leasingobjektets verkliga värde då avtalet ingås inklusive eventuella direkta utgifter som uppstår till följd av att avtalet ingås. Leasegivaren fördelar den finansiella intäkten i ett finansiellt leasingavtal så att en jämn förräntning erhålls i varje period på den nettoinvestering i ett finansiellt leasingavtal som företaget har. Leasingintäkter vid operationella leasingavtal intäktsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar hur de ekonomiska fördelar som hänförs till objektet minskar över tiden. UTLÄNDSK VALUTA Företagets redovisningsvaluta är svenska kronor. Vid varje balansdag räknas monetära poster i utländsk valuta om till balansdagens kurs. Icke-monetära poster, som värderas till historiskt anskaffningsvärde i en utländsk valuta, räknas inte om. Valutakursdifferenser redovisas i rörelseresultatet eller som finansiell post utifrån den underliggande affärshändelsen, i den period de uppstår. 75

76 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR LÅNEUTGIFTER Låneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljs inräknas i tillgångens anskaffnings- värde till den tidpunkt då tillgången är färdigställd för dess avsedda användning eller försäljning. Övriga låneutgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m m samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Företaget har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premier erläggs. Det finns inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. INKOMSTSKATT Skattekostnaden (intäkten) utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Nettot redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Aktuell skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur företaget, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella tillgångar som förvärvats separat redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens uppskattade nyttjandeperiod. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns en indikation på att dessa har förändrats jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Effekten av eventuella ändringar i uppskattningar och bedömningar redovisas framåtriktat. Avskrivning påbörjas när tillgången kan användas. Anskaffning genom intern upparbetning Koncernen tillämpar aktiveringsmodellen vilket innebär att arbetet med att ta fram en internt upparbetad immateriell anläggningstillgång delas upp i en forskningsfas och en utvecklingsfas. Samtliga utgifter som härrör från koncernens forskningsfas redovisas som kostnad när de uppkommer. Samtliga utgifter för konceptutvecklingsarbete i Bad och Fritid redovisas som en tillgång om samtliga följande villkor är uppfyllda: det är tekniskt möjligt att färdigställa den immateriella anläggningstillgången så att den kan användas eller säljas, företagets avsikt är att färdigställa den immateriella anläggningstillgången och att använda eller sälja den, det finns förutsättningar för att använda eller sälja den immateriella anläggningstillgången, det är sannolikt att den immateriella anläggningstillgången kommer att generera framtida ekonomiska fördelar, det finns erforderliga och adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen och de utgifter som är hänförliga till den immateriella anläggningstillgången under dess utveckling kan beräknas tillförlitligt. 76

77 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Goodwill redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Koncern Moderföretag Immateriella tillgångar Goodwill 5 10 år - Balanserade utgifter för utvecklingsarbete 5 år - Varumärken 5 år - MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet för att bringa den på plats och i skick att användas. Tillkommande utgifter inkluderas endast i tillgången när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla företaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter bedöms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången tas i bruk. Avskrivningar på flygplan beräknas med utgångspunkt från tillverkningstidpunkten. Kostnader för vissa större underhållsåtgärder på flygplanen betalas löpande in i förskott baserat på brukandet av flygplanet. Inbetalade belopp skuldförs. Hyrestagare har rätt att erhålla ersättning från underhållsreserver när motsvarande underhåll har genomförts. Underhållsreserverna har fördelats mellan en kortfristig och en långfristig del med hänsyn till den förväntade tidpunkten för underhållsåtgärder. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Koncern Moderföretag Byggnader Stomme år Fasad 50 år Tak 40 år Stammar år Installationer år Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar 20 år Förbättringsutgifter på annans fastighet 3 10 år 10 år Inventarier 5 15 år 5 år Flygplan 30 år Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och därför skrivs mark inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Då företaget ändrar bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella restvärde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Nedskrivningar av materiella anläggnings tillgångar och immateriella tillgångar exklusive goodwill Vid varje balansdag analyserar koncernen de redovisade värdena för materiella anläggningstillgångar och immateriella tillgångar för att fastställa om det finns någon indikation på att dessa tillgångar har minskat i värde. Om så är fallet, beräknas tillgångens återvinningsvärde för att kunna fastställa värdet av en eventuell nedskrivning. Där det inte är möjligt att beräkna återvinningsvärdet för en enskild tillgång, beräknar koncernen återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader är det pris som koncernen beräknar kunna erhålla vid en försäljning mellan kunniga, av varandra oberoende parter, och som har ett intresse av att transaktionen genomförs, med avdrag för sådana kostnader som är direkt hänförliga till försäljningen. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. 77

78 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Om återvinningsvärdet för en tillgång fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, skrivs det redovisade värdet på tillgången ned till återvinningsvärdet. En nedskrivning ska omedelbart kostnadsföras i resultaträkningen. Vid varje balansdag görs en bedömning om den tidigare nedskrivningen inte längre är motiverad. Om så är fallet återförs nedskrivningen helt eller delvis. En återföring av en nedskrivning redovisas direkt i resultaträkningen. FINANSIELLA INSTRUMENT En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör. Vid det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar och kortfristiga skulder till anskaffningsvärde. Långfristiga fordringar samt långfristiga skulder värderas vid det första redovisningstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter periodiseras som en del i lånets räntekostnad enligt effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden. Vid värdering efter det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kortfristiga skulder värderas till nominellt belopp. Med upplupet anskaffningsvärde avses det belopp till vilket tillgången eller skulden initialt redovisades med avdrag för amorteringar, tillägg eller avdrag för ackumulerad periodisering enligt effektivräntemetoden av den initiala skillnaden mellan erhållet/betalat belopp och belopp att betala/erhålla på förfallodagen samt med avdrag för nedskrivningar. Derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringen sker enligt riktlinjer och ramar fastställda i företagets finanspolicy. Tagehus Holdingkoncernen använder sig av ränteswappar för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebildningstid. Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i portföljen. Koncernen och moderföretaget tillämpar säkringsredovisning i syfte att minska fluktuationer i resultatet som en följd av säkring av ränterisker. Omvärdering sker ej av den säkrade posten om det finns en motsatt värdeförändring på säkringsinstrumentet. Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag utvärderas om det finns indikationer på att en eller flera finansiella anläggningstillgångar minskat i värde. Exempel på sådana indikationer är betydande finansiella svårigheter hos låntagaren, avtalsbrott eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs. För finansiella anläggningstillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde beräknas nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av företagsledningens bästa uppskattning av framtida kassaflöden. VARULAGER Varulagret i form av värdepapper värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Vid bedömning av verkligt värde tillämpas en kollektiv värdering eftersom innehavet är att betrakta som en enhet (portfölj). Övrigt varulager värderas, med tillämpning av först in-först ut principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. EXPLOATERINGSFASTIGHETER Exploateringsfastigheter omfattar fastigheter, obebyggda eller bebyggda, avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med äganderätt samt mark för projektfastigheter. LIKVIDA MEDEL Likvida medel inkluderar kassamedel och disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter och är föremål för en obetydlig risk för värdefluktuationer. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten för förvärvet. AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när moderföretaget eller koncernen har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsättning omprövas varje balansdag och justeras så att den återspeglar den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen, motsvarar det redovisade värdet nuvärdet av dessa utbetalningar. En avsättning för förlustkontrakt redovisas då de oundvikliga utgifterna för att uppfylla kontraktet överstiger de förväntade ekonomiska fördelarna. 78

79 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR EVENTUALFÖRPLIKTELSER En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller en befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. EVENTUALTILLGÅNGAR En eventualtillgång är en möjlig tillgång till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. En eventualtillgång redovisas inte som en tillgång i balansräkningen. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen visar koncernens förändring av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. DEFINITION AV NYCKELTAL Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i procent av rörelsens intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. REDOVISNINGSPRINCIPER FÖR MODERFÖRETAGET Skillnaderna mellan moderföretagets och koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt när rätten att få utdelning bedöms som säker och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Aktieägartillskott som lämnas redovisas som en ökning av andelens redovisade värde. Mottaget aktieägartillskott redovisas direkt i eget kapital. Leasing I moderföretaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Koncernledningen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Koncernledningen fastställer bedömd nyttjandeperiod och därmed sammanhängande avskrivning för koncernens immateriella och materiella anläggningstillgångar. Dessa uppskattningar baseras på historisk kunskap om motsvarande tillgångars nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod samt bedömda restvärden prövas varje balansdag och justeras vid behov. Inom affärssegmentet Bad och Fritid har ett koncept för bad- och friskvårdsanläggningar utvecklats. Nedlagda utvecklingskostnader består av såväl externt köpta tjänster som internt upparbetade kostnader. Syftet med utvecklingsarbetet är att få ekonomiska fördelar samt minimera risker i framtida simhallsprojekt. Utvecklingskostnaderna är sådana kostnader som är användningsbara för andra framtida simhallsprojekt. Den delen har aktiverats under rubriken Balanserade utvecklingskostnader. Nyttjandetiden har uppskattats till fem år. Vid varje bokslutstillfälle görs för finansiella tillgångar en bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. Bedömningen baserar sig på såväl historisk information som framtida förväntad avkastning. Förändring i skattelagstiftningen och förändrad praxis av skattefrågor kan väsentligt påverka storleken av redovisade uppskjutna skatter. För mer information se not 12, 34 och 35. Intresseföretag Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelning från andelar i intresseföretag redovisas som intäkt i resultaträkningen. 79

80 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 1 LEASINGAVTAL not 3 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM KONCERNEN Operationella leasingavtal - leasetagare Koncernen är leastagare genom operationella leasingavtal avseende främst lokaler och tjänstebilar. Summan av årets kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella lesingavtal uppgår i koncernen till (65 193) tkr och i moderföretaget till (2 765) tkr. Framtida minimileaseavgifter avseende operationella leasingavtal förfaller enligt följande. Koncern Moderföretag tkr Förfaller inom ett år Förfaller senare än ett år men inom fem år Förfaller senare än fem år Operationella leasingavtal - leasegivare Koncernen är leasegivare genom operationella leasingavtal avseende lokaler och flygplan som hyrs ut till kunder. Summa av årets variabla avgifter som ingår i räkenskapsårets resultat uppgår i koncernen till (77 937) tkr. Framtida minimileaseavgifter avseende operationella leasingavtal förfaller enligt nedan. Koncernen tkr Förfaller inom ett år Förfaller senare än ett år men inom fem år Förfaller senare än fem år not 2 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncern Moderföretag tkr Deloitte AB Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag Övriga tjänster Strömbergs Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. Moderföretag Andel av försäljningen som avser koncernföretag 53,5% 49,8% Andel av inköpen som avser koncernföretag 3,2% not 4 PERSONAL Medelantalet anställda Moderföretag Män 4 4 Kvinnor 11 9 Totalt i moderföretaget Dotterföretag Män Kvinnor Totalt i dotterföretag Koncernen totalt Koncern Moderföretag Löner, ersättningar m.m Styrelse och VD Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Sociala kostnader Könsfördelning i styrelse och företagsledning Antal styrelseledamöter, varav kvinnor 2 2 Antal övriga befattningshavare inkl. VD, varav kvinnor Pensionsförpliktelser till styrelse och VD 80

81 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 5 AV-OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern Moderföretag tkr Av- och nedskrivningar fördelade per tillgång: Goodwill Varumärken Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Fastigheter Flygplan Inventarier och installationer Förbättringsutgifter på annans fastighet Av- och nedskrivningar fördelade per funktion: Driftkostnader Bad och Fritid Driftkostnader Flyg Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Utvecklingskostnader Administrations- och försäljningskostnader not 6 SPECIFIKATION AV RÖRELSERESULTAT not 7 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Realisationsresultat vid avyttring av andelar Utdelning från dotterföretag not 8 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Utdelning från intresseföretag Realisationsresultat vid avyttring av andelar Nedskrivning av andelar och fordringar i intresseföretag Återföring av tidigare gjorda nedskrivningar i intresseföretag Resultatandel i intresseföretag not 9 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern Moderföretag tkr Bad och Fritid Flyg Investeringar Bostäder Hotell och Konferens Ej fördelad administration Koncern Moderföretag tkr Utdelning aktier Nedskrivning av aktieinnehav Realisationsresultat vid avyttring av aktier och andelar Återförd nedskrivning

82 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 10 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncern Moderföretag tkr Utdelningar aktier (kortfristiga placeringar) Realisationsvinst vid avyttring av aktier Nedskrivning av kortfristig placering Ränteintäkter, koncernföretag Ränteintäkter, övriga Kursdifferenser not 11 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncern Moderföretag tkr Räntekostnader, övriga Räntekostnader, koncernföretag Kursdifferenser not 12 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Koncern Moderföretag tkr Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Effekt av ej avdragsgilla kostnader Effekt av ej skattepliktiga intäkter Utnyttjande av tidigare års underskott Skatt hänförlig till tidigare år Förluster utan motsvarande aktivering av underskottsavdrag Redovisad skattekostnad Följande komponenter ingår i skattekostnaden Skatt avseende förändring av uppskjuten skattefordran/skuld Aktuell skatt Redovisad skattekostnad not 13 BALANSERADE UTGIFTER FÖR UTVECKLINGS ARBETEN OCH LIKNANDE ARBETEN Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Årets aktiverade utgifter/inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Immateriella anläggningstillgångar består av konceptutveckling av bad- och friskvårdsanläggningar samt utveckling av kassaredovisningssystem för dotterföretaget Medley Holding AB, båda inom affärssegmentet Bad och Fritid. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. 82

83 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 14 VARUMÄRKEN not 16 BYGGNADER OCH MARK Koncern tkr Årets förvärv Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Tillgången härrör från under året förvärvat dotterföretag i segmentet Bostäder. Av beloppet utgör tkr koncernmässigt övervärde (se not 23) och 133 tkr redovisas i juridisk person. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. not 15 Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Varav byggnader Varav mark GOODWILL Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Årets förvärv Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Goodwill vid årets ingång härrör från förvärv 2012 av dotterföretaget Medley Holding AB, i segmentet Bad och Fritid. Avskrivningstiden för goodwill bedömdes vid förvärvstidpunkten till tio år baserat på intäktsflödet från förvärvade kontrakt. Genomsnittlig kvarvarande kontraktstid för underkoncernens avtal är cirka åtta år, varför bedömningen tio år kvarstår. Årets ökning av goodwill härrör från under året förvärvat dotterföretag Roslagens Byggnadsentreprenad AB i segmentet Bostäder. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. 83

84 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 17 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER not 18 FLYGPLAN Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar från pågående nyanläggningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Redovisat värde mark Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgår till (1 237) miljoner kronor. Värdering till verkligt värde har gjorts internt med obelånad kassaflödesmodell. Efter den detaljerade kalkylperioden (tio år) har ett restvärde fastställts genom en evighetskapitalisering av ett enskilt års driftnetto. Antaganden har baserats på befintlig kontraktssituation tillsammans med egna bedömningar vad avser hyresvillkor för framtida uthyrning av idag vakant area samt hyresvillkor vid förlängning av befintliga kontrakt. Drift- och underhållskostnader har baserats på egen historik, för de fastigheter där tillräcklig historik finns, och egna bedömningar vad avser övriga fastigheter. Kalkylräntan (under den detaljerade kalkylperioden) och direktavkastningskravet (som används för att bestämma restvärdet) har baserats på information om relevanta transaktioner genomförda i marknaden samt på egna bedömningar utgående från den aktuella fastighetens uthyrningssituation samt generella marknadsrörelser. Kalkylräntan har satts till 5,6 9,5 procent och direktavkastningskravet till 3,2 8,0 procent. Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 30 år med ett restvärde på 15 procent, beräknat från det ursprungliga tillverkningsdatumet. not 19 FÖRBÄTTRINGSUTGIFTER PÅ ANNANS FASTIGHET Koncern Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar från pågående nyanläggning Omklassificeringar från inventarier 591 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar från inventarier 383 Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5 25 år. 84

85 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 20 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nedlagda kostnader Försäljning Omklassificering till förbättringsutgifter på annans fastighet 939 Omklassificering till förvaltningsfastigheter Valutakursförändring Justering för internvinst Utgående redovisat värde Investeringarna avser nyanläggning och utveckling inom affärssegmenten Bad och Fritid, Bostäder samt Hotell och Konferens. not 21 INVENTARIER OCH INSTALLATIONER Koncern Moderföretag tkr Ingående anskaffningar Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificering till förbättringsutgifter på annans fastighet 591 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Omklassificering till förbättringsutgifter på annans fastighet 383 Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde Inventarier som innehas under finansiella leasing avtal ingår med följande belopp: Anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Leasingavtalen avser leasing av personbilar, gym- och ismaskiner. 85

86 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärv av andelar Försäljning av andelar 575 Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Dotterföretag Org nr / Säte Antal/ kapital andel Kapitalandel Redovisat värde Antal/ kapital andel Redovisat värde BirgittaHus AB, , Stockholm 100% % AB Skalmejblåsaren & Co KB, , Stockholm 90% % Kristine Fastigheter AB, , Stockholm 100% % 120 Tagehus Fastigheter AB, , Stockholm 100% % RGG Adm-Gruppen AB, , Stockholm 100% % Åre-Torpet Holding AB, , Stockholm 100% % Tagebad AB, , Stockholm 100% % Medley Holding AB, , Stockholm 100% % Rockton Aviation AB, , Stockholm % 525 Saltsjöbadens Nya Badanläggning AB , Stockholm - 100% 50 Rockton Aviation Holding AB, , Stockholm 51% Tagehus Invest AB , Stockholm 100% % 53 Credentia AB , Norrtälje 92,4% ,4% Tagehus Lidingö KB , Stockholm 90% % Täljö Utveckling nr 3 AB , Stockholm 100% Tillkommer indirekt ägda dotterföretag Säte Antal andelar Åretorpet Lägenheter AB ( ) Stockholm 100% AB Skalmejblåsaren & Co KB ( ) Stockholm 10% - Tagehus Lidingö KB ( ) Stockholm 10% - Tyresö Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% Järfälla Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% 500 Saltsjöbadens Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% 500 Centrum 29:5 AB ( ) Stockholm 51% 255 Tagehus Hotel AB ( ) Stockholm 55% 275 Are-Torpet Eesti OU ( ) Estland 50% 1 Rockton Aviation AB ( ) Stockholm 100% Rockton Aviation Equipment Leasing AB ( ) Stockholm 100% Rockrose Aircraft Holding AB ( ) Stockholm 100% Rockton Aviation Asset I AB ( ) Stockholm 100% 500 Rockton Aviation Asset II AB ( ) Stockholm 100% 500 Medley AB ( ) Stockholm 100% Atlag Sportcenter AB ( ) Stockholm 100% Görla VVS AB ( ) Norrtälje 100% TOTEB Totalentreprenören i Norrtälje AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Invest AB ( ) Norrtälje 100% Solbackastrand AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Bostad AB ( ) Norrtälje 100% Rova Fastighets AB ( ) Norrtälje 100% 500 Centrumtorget i Hallstavik AB ( ) Norrtälje 100% Elmstagården AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Affärsfastigheter AB ( ) Norrtälje 100% Lönnenprojektet AB ( ) Norrtälje 100% Preparator 2 AB ( ) Norrtälje 100% 100 Östhammarsbostäder AB ( ) Norrtälje 100% 100 Norrtälje Bostäder AB ( ) Norrtälje 100% Casobo AB ( ) Norrtälje 100% Casobo Utvecklings AB ( ) Norrtälje 100% 500 Nevraps AB ( ) Norrtälje 100% 500 H-Huset SBS AB ( ) Norrtälje 100% 500 Vildnissen AB ( ) Norrtälje 100% 500 Roslagens Byggnadsentreprenad AB ( ) Norrtälje 60% Rensviks ByggBolag AB ( ) Norrtälje 60% 500 Roslagens Byggnadsentreprenad Holding AB ( ) Norrtälje 60% 500 Nestor Exploatering AB ( ) Norrtälje 60% Norrtälje Örnen Exploatering AB ( ) Norrtälje 60%

87 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 23 FÖRVÄRV UNDER ÅRET Roslagens Byggnadsentreprenad AB Den 1 juli 2017 förvärvade underkoncernen Credentia AB 60 procent av aktierna i det onoterade svenska företaget Roslagens Byggnadsentreprenad AB för tkr. Roslagens Byggnadsentreprenad AB är verksamt med entreprenadarbeten inom byggnationer. Koncernen konsoliderar dotterföretaget från och med den 1 juli Under perioden till bidrog dotterföretaget med tkr till koncernens nettointäkter och med ett nettoresultat på tkr. Om förvärvet skett per den 1 januari 2017 hade bidraget till koncernens nettointäkter varit tkr. Roslagens Byggnadsentreprenad AB har fyra helägda dotterföretag. - Rensviks ByggBolag AB - Norrtälje Örnen Exploatering AB - Roslagens Byggnadsentreprenad Holding AB - Nestor Exploatering AB Den förvärvade koncernens nettotillgångar uppgick vid förvärvstidpunkten till Immateriella anläggningstillgångar 58 Materiella anläggningstillgångar 392 Varumärke Varulager Kortfrisitga fordringar Kassa och bank Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Uppskjuten skatt Netto identifierbara tillgångar och skulder Täljö Utveckling nr 3 AB Den 28 april 2017 förvärvades 100 procent av andelarna i Täljö Utveckling nr 3 AB för tkr plus förvärvskostnader på 770 tkr. Förvärvet innebär att Tagehus Holding ABs ägarandel i ett större markutvecklingsprojekt i Österåkers kommun, genom Täljö Utveckling nr 3 ABs ägande i intressebolaget Runö Fastigheter HB, nu uppgår till totalt 30 procent. Koncernen konsoliderar dotterföretaget från och med den 1 maj Under perioden till redovisar dotterföretaget en förlust på tkr, som orsakas av löpande resultat i markutvecklingsprojektet Finansiella anläggningstillgångar 90 Kassa och bank 2 Skuld intressebolag Övriga skulder -137 Netto identifierbara tillgångar och skulder Övervärde intressebolag Anskaffningsvärde Goodwill Minoritetens andel av förvärvet Anskaffningsvärde Minoritetens andel uppgår till 40 procent och värderas på samma sätt som majoritetens. 87

88 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 24 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärv Resultatandel i intresse företag Omklassificering till koncernföretag 225 Försäljning Lämnade tillskott Omklassificering från andra långfristiga värdepappersinnehav Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Omklassificeringar från nedskrivningar av övriga aktier och andelar Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Intresseföretag Org nr, säte Antal Andel % Koncern Redovisat värde Redovisat värde Cemi Specialfastigheter AB , Stockholm % Åre Personalboende AB , Stockholm % Rockton AB, , Stockholm ,8% Runö Fastigheter Handelsbolag, , Stockholm % Ostrea Förvaltnings AB , Stockholm ,2% Apicius AB, , Stockholm % Hotel PA Enköping AB , Stockholm % FPG Media AB , Stockholm ,8% Emergine Properties AB , Stockholm % Moderföretag Cemi Specialfastigheter AB , Stockholm % Åre Personalboende AB , Stockholm % Rockton AB , Stockholm ,8% Ostrea Förvaltnings AB , Stockholm ,2% Apicius AB , Stockholm % FPG Media AB , Stockholm ,8% Emergine Properties AB , Stockholm %

89 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 25 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV tkr Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Investeringar under året Försäljning Konvertering från långfristiga fordringar Omklassificeringar till andelar i intresseföretag Omvärdering av innehav Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Omklassificeringar till nedskrivningar av andelar i intresseföretag Återförda nedskrivningar 162 Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Specifikation av värdepapper Koncern Redovisat Marknadsvärde värde Redovisat Marknadsvärde värde Noterade andelar Onoterade andelar Moderföretag Noterade andelar Onoterade andelar De noterade innehaven består av B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Tagehus Holding AB har år 2010 genom ett aktielån lånat B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) av T. Ljungberg B.V. (motsvarande 1,1 procent av samtliga röster) med fullständigt ägarinflytande över aktierna. I och med lånet innehar Tagehus Holding AB totalt 10,01 (10,01) procent av samtliga röster i Atrium Ljungberg AB (publ) genom ( ) antal röster. Lånet löper tills vidare med en uppsägningstid för båda parter om tre månader. Som kompensation för de lånade aktierna betalar Tagehus Holding AB en ersättning om 2,9 procent årligen baserat på de lånade aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för lånet. Marknadsvärdet uppgick per till tkr och vid tidpunkten för lånet till tkr. Tagehus Holding ABs åtagande att återlämna aktierna till T. Ljungberg B.V. när lånet förfaller redovisas som en eventualförpliktelse i not. 89

90 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 26 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG not 29 VÅRDEPAPPER Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Tillkommande under året Amorteringar under året Redovisat värde vid årets slut tkr not 27 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Nya långfristiga fordringar Återbetalning av lån Omklassificeringar till aktier och andelar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat värde vid årets slut Fordringarna är hänförlig till gjorda försäljningar till bostadsrättsföreningar inom Credentiakoncernen samt utlåning från moderföretaget. not 28 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Koncern tkr Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Avyttring och utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående uppskrivning Avyttring och utrangering 318 Utgående ackumulerade uppskrivningar Redovisat värde vid årets slut Koncern tkr Bokfört värde I dotterföretaget RGG Adm-Gruppen AB bedrivs kapitalförvaltning inklusive aktiehandel. Värdepapper i form av aktier och fonder redovisas som varulager. Under året har omvärdering av tillgångsposten skett med (0) tkr. not 30 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING Koncern tkr Fordran Upparbetade intäkter på entreprenader Avgår: Delfakturering på entreprenader Skuld Delfakturering på entreprenader Avgår: Upparbetade intäkter på entreprenader not 31 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncern Moderföretag tkr Förutbetalda hyreskostnader Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Bad och Fritid Upplupna intäkter Flyg Övriga upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Upplupna inkomsträntor Exploateringsfastigheter omfattar fastigheter som innehas utan ambitioner att bedriva förvaltning av tillgången. 90

91 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 32 KORTFRISTIGA PLACERINGAR not 35 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN tkr Koncern Moderföretag Noterade aktier och andelar Övriga aktier och andelar 1 1 Fondplaceringar not Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Avsatt under året Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Utgående redovisat värde Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Moderföretaget har inga outnyttjade underskottsavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 22 procent. DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST tkr Balanserat resultat Årets vinst Utdelning till aktieägarna Balanseras i ny räkning not 34 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärvat under året Avsatt för underskottsavdrag Skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på obeskattade reserver Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde not 36 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Koncern tkr Avsättning för garanti- och projektkostnader not 37 LÅNGFRISTIGA SKULDER Koncern Moderföretag tkr Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Moderföretaget har inga outnyttjade underskottsavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 22 procent. 91

92 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 38 DERIVATINSTRUMENT not 40 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR EGNA SKULDER På balansdagen fanns ränteswappar i koncernen på nominellt ( ) tkr och i moderföretaget på nominellt ( ) tkr. Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivaten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Marknadsvärdet på derivatinstrumentet var på balansdagen följande: tkr Koncern Moderföretag Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med positiva verkliga värden Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med negativa verkliga värden Totalt ej redovisat i balansräkningen not 39 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncern Moderföretag tkr Borgensåtaganden, externa Borgensåtagande till förmån för övriga koncernföretag Bankgarantier Lån andra aktier och andelar Övriga eventualförpliktelser Koncern Moderföretag tkr Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Andra aktier och andelar Andelar i koncernföretag Ställda säkerheter flygplansverksamhet Koncernen har ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar, företagsinteckningar och andra långfristiga värdepapper för skulder till kreditinstitut. Inom segmentet Bad och Fritid har dotterföretaget Tagebad AB pantsatt andelar i dotterföretag till förmån för kommuner för deras borgensåtagande för dotterföretagens skulder till kreditinstitut. Rockton Aviation AB s och Rockrose Aircraft Holding AB s upplåning om ( ) tkr är säkerställd genom fem pantsättningar. Dels har moderföretaget Rockton Aviation Holding AB pantsatt aktierna i dotterföretaget Rockton Aviation AB och Rockton Aviation AB har pantsatt aktier i dotterföretaget Rockrose Aircraft Holding AB. Dels är upplåning säkerställd genom pantbrev i flygplan, leasehyror avseende flygplanen, försäkringsbrev avseende flygplanen samt underhållsreserven. Banken kan ej påkalla pant utöver upptaget lån men har möjligheten att välja vilken av panterna som ska nyttjas för att säkerställa lånen. Moderföretaget har pantsatt Andra långfristiga värdepapper för skulder till kreditinstitut. not 41 AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR Moderföretaget har under året tecknat ett optionsavtal som innebär en rättighet för en extern part att förvärva 5 procent eller 130 stycken av aktierna i dotterföretaget Medley Holding AB. Optionspremien har värderats genom Black & Scholes och fastställdes vid tidpunkten till 3 tkr per aktie. Köpoptionen löper från 30 juli 2017 till 1 augusti Inbetald optionspremie 393 tkr utgör en skuld som klassificeras som långfristig då sannolikheten att den utnyttjas inom ett år från bokslutsdagen bedöms vara lägre än 50 procent. Ingen förändring av värdet på den underliggande tillgången bedöms ha inträffat från avtalets tecknande till bokslutsdagen. 92

93 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 42 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER tkr Koncern Moderföretag Kortfristig del av underhållsreserv flygplan Kortfristiga låneskulder Övriga kortfristiga skulder not 43 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER tkr Koncern Moderföretag Upplupna personalrelaterade kostnader Upplupna räntekostnader Upplupen fastighetsskatt Övriga upplupna kostnader Förutbetalda intäkter Bad och Fritid Förutbetalda hyresintäkter Förutbetalda intäkter Flyg not 44 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Under januari 2018 meddelade Nacka kommun att Tagebad tillsammans med Medley vunnit upphandlingen av den nya simhallen i Saltsjöbaden. Anläggningen beräknas stå klar vid årsskiftet 2020/2021. Efter räkenskapsårets utgång har två förvaltningsfastigheter i Norrtälje avyttrats. 93

94 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Stockholm Johan Ljungberg Styrelseordförande Per-Erik Hasselberg Johan Thorell Fredrik Waern Karl Lilja Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 21 maj Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor 94

95 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Tagehus Holding AB organisationsnummer RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderföretagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dessas finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderföretaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderföretaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Den andra informationen återfinns på sidorna 1 61 samt men innefattar inte årsredovisningen, koncernredovisningen och vår revisionsberättelse avseende dessa. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. 95

96 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderföretaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 96

97 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderföretagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Stockholm Deloitte AB Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: Kent Åkerlund Auktoriserad Revisor företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. 97

98 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM T Ljungberg BV T Ljungberg BV:s största tillgång är en hotellfastighet med det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam. Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga 214 anställda på helårsbasis. Rörelsen sköts med hjälp av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löper till Option finns på förlängning av avtalet i ytterligare fyra gånger tio år vardera. Utdrag ur T Ljungberg BV:s förvaltningsberättelse Sammanställningen är upprättad i keuro VERKSAMHETEN T Ljungberg BV bildades 1990 i Amsterdam, Nederländerna. Bolaget är moderföretag i en koncern som bedriver fastighets- och kapitalförvaltning samt hotell- och restaurangrörelse. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet och tillhandahållande av administrativa tjänster, i huvudsak till egna dotterföretag. HOTELL OCH RESTAURANGRÖRELSE T Ljungberg BV:s största tillgång är det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam som drivs i dotterföretaget Leisure International Nederland BV (LIN). Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga 214 anställda på helårsbasis. Rörelsen sköts med hjälp av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löpte till 2015 och som kan förlängas med upp till fem perioder om tio år vardera. Marriott har förlängt den första av dessa perioder ( ). LIN betalar en rörlig ersättning (royalty och licensavgift) samt en vinstdelning till Marriott. Under de senaste åren har hotellet genomgått en omfattande renovering och uppgradering. Samtliga 396 rum har under tiden renoverats till en total kostnad på cirka keur. I det stora hela har LIN en modern, mycket konkurrenskraftig anläggning i bästa läge i Amsterdam. Inom denna rörelsegren återfinns också rörelserna på Krägga Herrgård och Happy Tammsvik. Dessa konferensanläggningar ligger vid Mälaren. Under de senaste åren har betydande investeringar gjorts, främst i de fastighetsbolag som är knutna till dessa anläggningar (Krägga Properties AB och Eden Hotel AB). Dessutom finns en mindre restaurangrörelse i Åre, Åre Ski Inn, Restaurang, Bar & Café AB. 98

99 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsförvaltning bedrivs i det helägda dotterföretaget Prima Project BV med ett kontorshus om cirka kvadratmeter samt 21 parkeringsplatser på egen mark på Tesselschaadestraat 4-12 i centrala Amsterdam. Prima Project tecknade under år 2013 ett femårigt hyresavtal med Tommy Hilfiger, där de efter omfattande renoveringar övertog större delen av fastigheten. Hyresavtalet är förlängt till juni Under 2017 har ytterligare en fastighet förvärvats i norra Amsterdam på Melissaweg Fastigheten omfattar cirka kvadratmeter och inhyser för närvarande en hyresgäst. Förhandling om nya hyresgäster pågår. UTVECKLINGSPROJEKT INOM FASTIGHETSSEKTORN Vidare bedrivs sedan många år fastighetsutveckling i London via intressebolaget Redab Properties Plc. Denna verksamhet är under avveckling. Koncernen har intressen i ett större markutvecklingprojekt i Åkersberga norr om Stockholm samt ett mindre i Länna söder om Stockholm. I intressebolaget Duvnäs Fastighets AB drivs en omvandling av en sjötomt med marina i Saltsjöbaden till bostadsrätter. Vidare bedrivs egen markutveckling runt Krägga Herrgård, Bålsta. KAPITALFÖRVALTNING De finansiella placeringarna inom kapitalförvaltningen avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen har aktier. Härav har lånats ut till Tagehus Holding AB. Totalt har koncernen 2,18 procent av aktierna i bolaget. Posten tas upp som andelar i intressebolag i och med att koncernens ägare har ett bestämmande inflytande över Atrium Ljungberg. Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. T Ljungberg BV äger A-aktier i det noterade fastighetsbolaget Sagax och har under året sålt sitt innehav av aktier i Skistar med god vinst. Vidare finns ett antal mindre onoterade innehav i portföljen. FLYGINVESTERINGAR Flyg etablerades under 2011 och ägde vid årets ingång tolv flygplan och tre flygplansmotorer. Dessa hyrs ut till olika operatörer på den europeiska regionalmarknaden. Det finns leasingkontrakt för samtliga flygplan. Fem flygplan har avyttrats under året med god vinst. Dessutom har förvärv gjorts av en Airbus A , som är uthyrd på ett längre leasingkontrakt. Under året har ett nytt ägarbolag skapats, Rockton Aviation Holding AB. Ägandet av flygplanen ligger i dotter- eller dotterdotterföretag till detta bolag. Rockton Aviation Holding AB ägs till 51 procent av Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV äger resterande 49 procent. Vidare är T Ljungberg BV delägare i Rockton AB, ett så kallad lease-managementbolag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärssegment. ÖVRIG VERKSAMHET Som komplement till bolagens verksamhet äger T Ljungberg BV-koncernen en båtcharterverksamhet och är delägare (25 procent) i ett mindre flygplan. Moderföretaget utför administrations- och managementtjänster, i huvudsak internt inom koncernen. RESULTAT T Ljungberg BV-koncernen och moderföretaget redovisar ett resultat efter skatt på (7 158) keur, vilket är det bästa resultatet någonsin. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel vid årsskiftet uppgick till (8 712) keur för koncernen och 263 (804) keur för moderföretaget. De långfristiga skulderna uppgick till (91 383) keur för koncernen och (67 421) keur för moderföretaget. Koncernens finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier och fastigheter med bästa rätt och i en valuta matchande tillgången. Lånen har långa löptider och långa räntebindningar för att matcha tillgångarnas långsiktiga karaktär. Snitträntan för externa räntebärande skulder uppgår till 2,32 (2,30) procent och medellöptiden uppgick vid årsskiftet till 1,6 (2,3) år. Eget kapital uppgick på balansdagen till ( ) keur i koncernen och moderföretaget, vilket motsvarar en soliditet på 53,8 (57,6) procent. Under året har en utdelning på keur lämnats till bolaget T Ljungberg NV, moderföretag till T Ljungberg BV. 99

100 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på hel- och delägda fastigheter inom olika kategorier som bostäder, hotell och kontor samt i olika utvecklingsfaser, vilket bidrar till viss riskspridning. Risken minskas ytterligare genom att koncernen är verksam på olika europeiska marknader. Det kan noteras att T Ljungberg BV-koncernen har en relativt stor andel, och därmed exponering mot hotell, där den största tillgången är Marriott Hotel i Amsterdam inklusive den fulla rörelserisken. T Ljungberg BV-koncernen redovisar sitt resultat i euro och det kan därmed flukturera främst beroende på valutakursutvecklingen i Sverige och Storbritannien där delar av investeringarna finns. För att i möjligaste mån minska ovanstående och andra risker investerar koncernen i olika tillgångsslag, vid olika tidpunkter och i olika valutor, vilka matchas mot lån i samma valuta i den mån lån upptas. Det kan till sist noteras att koncernen har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Avtal om markförsäljning har tecknats i bolaget Krägga Properties AB. Försäljningen är bunden till styckning av markområden. Under april 2018 har frånträde gjorts av drygt halva arealen. Vidare har båtcharterverksamheten avvecklats under BOLAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten kommer även fortsättningsvis att bedrivas i enlighet med nuvarande riktlinjer och med ett fokus på fastigheter och investeringar inom befintliga affärssegment. Amsterdam 25 maj 2018 Fredrik Waern Åke Ljungberg 100

101 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Resultaträkning Euro i tusental Koncernen Rörelsens intäkter Intäkter från hotell- och konferensverksamhet Intäkter övriga rörelsebolag Hyresintäkter Realisationsresultat vid försäljning av tillgångar Resultat från övriga värdepapper Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Kostnader för hotell- och konferensverksamhet Kostnader övriga rörelsebolag Fastighetskostnader Av- och nedskrivningar Nedskrivningar av fordringar/finansiella investeringar Personalkostnader Övriga externa kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Kursdifferenser Resultat efter finansiella poster Resultat från intresseföretag Resultat före skatt Skatt Årets resultat

102 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Balansräkning Koncernen Euro i tusental TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill Materiella anläggningstillgångar Mark Byggnader Aktiverade förbättringsåtgärder Inventarier, maskiner och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Lån till intresseföretag 0 24 Andra långfristiga fordringar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 16 Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

103 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Koncernen Euro i tusental EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintressen Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

104 DEFINITIONER Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång. Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster efter återläggning av av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar samt före realisationsvinster och orealiserade värdeförändringar och skatt. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång. 104

105 FASTIGHETER Fastighetsförteckning Uthyrbar area, kvm Fastighetsbeteckning Stad/kommun Adress Hotell- och konferens Lokaler/ kontor Bostäder Garage Summa Övrigt, kvm Taxeringsvärde, tkr Koncern BOSTÄDER Förvaltnings-/rörelsefastigheter Totten 15:28 mfl Åre Granlidsvägen 1-5, Tottebovägen AB Totten 1:246 Åre Tottvägen 12-35, BV Hamre 1:258 Duved Karolinervägen 31 A-J, BV Ol Persvägen 1 A-C m.fl Åre Prästbord 1:116 Åre Årevägen AB Herkules 1 Lidingö Merkuriusvägen AB Juno 2 & 3 Lidingö Jupitervägen AB Storseglet 11 Danderyd Kevinge Strand 39A BV Hallsta 38:1 Hallstavik Gottstavägen 4A-C AB Fältmätaren 3 Norrtälje Stockholmsvägen AB Låset 1, 3, Tälje 2:76 Norrtälje Baldersgatan 3, AB Bryggårdsgatan 1 Norrland 14 Norrtälje Grönlandsgatan / AB Kyrkogatan Älmsta 1:109, 1:110, 1:30 Älmsta Värdshusvägen 6-16, 18-22, AB Östhammar 24:4 Östhammar Slottsgatan AB Emmaus 66 Norrtälje Solbacka Strand AB Exploateringsfastigheter/utvecklingsprojekt Tälje 3:81 mfl Norrtälje Solbacka Strand AB Krägga 1:213 m.fl Håbo BV Åre-Svedje 1:180-1:188 Åre AB Sparven 3, 4, 5 Norrtälje Roslagsgatan 23, AB Nestor 5 Norrtälje Narvagatan AB Emmaus 68 Norrtälje Hasselbacken AB HOTELL OCH KONFERENS Marriott Amsterdam R6065 Amsterdam Stadthouderskade BV Skalmejblåsaren 8 Stockholm Vanadisvägen 12, AB Hagagatan 27 Centrum 29:5 Enköping Kyrkogatan 7, AB Tullgatan 13 Krägga 1:211 m.fl. (Krägga Håbo Bålsta BV Herrgård) Brunnsvik 1:4, Säbyholm 5:2, Upplands-Bro Bro BV 5:4 (Tammsvik) Lien 2:43 (åre Ski Inn) Åre VM Platån BV Melissaweg AH1452 Amsterdam tt. Vasumweg 95, BV Melissaweg Prima Project R6064 Amsterdam Tesselschadestraat BV Galären 1 Västerås BV BAD OCH FRITID Forellen 18 (Tyresö badhus) Tyresö Simvägen AB Jacobsberg 2:2841 (Järfälla badhus) Järfälla Mjölnarvägen 1B AB Summa Fastighetsförteckningen omfattar fastigheter i bolag, vilka ägs till minst 50 procent. AB avser tillgångar i Tagehus Holding AB med dotterföretag. BV avser tillgångar i T. Ljungberg BV med dotterföretag. 105

106 TAGEHUS HISTORIA Tagehus historia med ett långsiktigt investeringsperspektiv 1940-talet Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundar i Stockholm Tage satsar på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. Verksamhetens omfattning är mindre och Tage känner personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter ska vara nöjda med affären hörde och hör fortfarande till de grundläggande värderingarna talet Verksamheten breddas till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter talet Tage Ljungbergs barn Åke Ljungberg och Birgitta Holmström börjar arbeta i firman talet I slutet av årtiondet delas verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB talet T Ljungberg BV etableras i Nederländerna i samband med att en hotellfastighet förvärvas i centrala Amsterdam i början av decenniet. LjungbergGruppen börsnoteras talet LjungbergGruppen fusioneras med Atrium Fastigheter 2006 och bildar Atrium Ljungberg talet Tagehus Holding AB bildas 2010 och tar över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen sker i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrar samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökar ägandet i Atrium Ljungberg. Med bas i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden 106

107 Adresser tagehus.se Tagehus Holding AB Vallhallavägen 117 F Stockholm Tel: T Ljungberg BV Stadhouderskade ES Amsterdam Tel: atriumljungberg.se bestwestern.se credentia.se fokus.se hemrik.se kragga.se marriott.com medley.se rockton.com runofastigheter.se tammsvik.se timehotel.se HALLVARSSON & HALVARSSON GRAFISK FORM: SJÖ & BERG TRYCK: ELANDERS FOTO: MATS HÖGBERG, ISTOCK PHOTO, TAGEHUS BILDBANK SAMT BILDER FRÅN SAMARBETSPARTNERS OCH DOTTER- OCH INTRESSEFÖRETAG: ATRIUM LJUNGBERG, CREDENTIA, FOKUS, MEDLEY, NOTE DESIGN STUDIO, ROCKTON OCH SMALL PLANET.

108 19:55 Lång tradition. Mästerkatten i stövlar är en folksaga om rättvisa, tacksamhet och tur. Sedan 1940-talet verkar Tagehus utifrån fyra grundläggande värderingar; Långsiktigt ägarperspektiv, hög affärsmoral, tillit och respekt för individen.