Flyg 30 Investeringar 33 Organisation och medarbetare 35 Styrelse och ledning 37

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015

2 INNEHÅLL Året i korthet 3 Tagehus i korthet 4 Tagehus historia 4 chefen har ordet 6 Ordförande har ordet 8 Affärsmodell och mål 9 Resultat och nyckeltal Finansiering 16 Bostäder 18 Hotell och Konferens 22 Bad och Fritid 26 Flyg 30 Investeringar 33 Organisation och medarbetare 35 Styrelse och ledning 37 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 38 Resultaträkning 41 Balansräkning 42 Rapport över förändring i eget kapital 44 Kassaflödesanalys 46 Tilläggsupplysningar 47 Noter 52 Revisionsberättelse 60 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 61 Resultaträkning för koncernen 63 Balansräkning för koncernen 64 Definitioner 66 Fastighetsförteckning 67 Adresser 68 BOSTÄDER Möjligheterna att expandera bostadsbeståndet i Åre utvärderades under året samtidigt som efterfrågan på Credentias bostadsrätter var mycket stark i Norrtäljetrakten. Bostadsmarknaden på utvalda orter är långsiktigt intressant för Tagehus. HOTELL OCH KONFERENS Tagehus tog fram ett erbjudande inom hotelldrift och hotellkoncept. I Mälardalen förvärvades en hotellrörelse medan konferensanläggningarna uppgraderades ytterligare. BAD OCH FRITID Ett nytt badhus började byggas 2015 på uppdrag av Järfälla kommun. I slutet av året bildades en ny koncern för att bättre samordna och bemöta kommunernas behov inom bad och friskvård, samtidigt som Medley fick en ny VD. FLYG Rockton utvärderade ytterligare flygplansaffärer under året. Flygresande är inne i en positiv trend och utsikterna för 2016 ser fortsatt ljusa ut. INVESTERINGAR Den strategiskt viktiga investeringen Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Fastighetsvärdet ökade med cirka 2,7 Mdr kronor till knappt 31 Mdr kronor.

3 ÅRET I KORTHET Rörelsens intäkter (1 042) Mkr Förvaltningsresultat 206 (124) Mkr Årets resultat 540 (181) Mkr Eget kapital (2 780) Mkr Investeringar om 157 (881) Mkr Siffrorna ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Syftet är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. Fortsatt positiv utveckling i Credentia med fler sålda lägenheter i bostadsrättsprojekt samt förbättrad lönsamhet Aktivt arbete med att hitta nya möjligheter för att expandera bostadsbeståndet i Åre Ett erbjudande inom hotellkoncept utvecklades inklusive projektering och drift av hotellrörelser Förvärv av hotellrörelse i Enköping Byggande av Järfällas nya badhus har inletts Beslut fattat om ny koncernstruktur för att bättre samordna erbjudande inom byggnation, finansiering, drift och ägande av bad- och friskvårdsanläggningar TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

4 TAGEHUS I KORTHET Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterföretag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade och det finns både noterade och onoterade bolag i portföljen. Tagehus är familjeägt och har varit verksamt under tre generationer. Det kapital som har byggts upp har återinvesterats Mkr Intäkter Mkr Värde tillgångar 608 Antal medarbetare Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens allmäna råd (K3-reglerna), vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. redovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt nederländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Efter den formella delen följer ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. TAGEHUS HISTORIA med ett långsiktigt investeringsperspektiv 1940-talet Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundar i Stockholm Tage satsar på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. Verksamhetens omfattning är mindre och Tage känner personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter ska vara nöjda med affären hörde och hör fortfarande till de grundläggande värderingarna och 60-talen Verksamheten breddas till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter talet Tage Ljungbergs barn Åke Ljungberg och Birgitta Holmström börjar arbeta i firman talet I slutet av årtiondet delas verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB talet T Ljungberg BV etableras i Nederländerna i samband med att en hotellfastighet förvärvas i centrala Amsterdam i början av decenniet. LjungbergGruppen börsnoteras TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

5 Tillsammans bygga bestående värden för kommander generationer. Verksamheten är indelad i fem affärssegment inriktade på bostäder, hotell- och konferensfastigheter inklusive drift av dessa verksamheter, bad- och fritid inklusive byggande, finansiering och ägande av badanläggningar samt leasing av flygplan. Det femte affärssegmentet är Investeringar med Atrium Ljungberg som den viktigaste strategiska investeringen där Tagehus har en aktiv roll i styrelsen som en av huvudägarna. Det är Tagehus största investering i ett enskilt bolag. Förvaltningskostnaderna ska vara låga. På koncernnivå finns 13 medarbetare på huvudkontoret i Stockholm medan ytterligare totalt 595 personer är anställda i åtta olika dotterföretag i Sverige och Nederländerna. Vid utgången av 2015 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på (5 683) Mkr och det egna kapitalet uppgick till (2 780) Mkr. Substans värdestillväxten har i genomsnitt varit 13 procent de senaste fem åren. Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. TAGEHUS Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning. För att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma markeras tillgångarna med AB respektive BV. AB Tillgångar som tillhör Tagehus Holding AB BV Tillgångar som tillhör T Ljungberg BV 2000-talet LjungbergGruppen fusioneras med Atrium Fastigheter 2006 och bildar Atrium Ljungberg talet Tagehus Holding AB bildas 2010 och tar över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen sker i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrar samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökar ägandet i Atrium Ljungberg. Med bas i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. För Tage Ljungberg var det viktigt att båda parter skulle vara nöjda med affären. Det gäller än i dag. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

6 KONCERNCHEFEN HAR ORDET Hur vill du summera 2015? Under 2015 fick vi de tilläggsinvesteringar och förvärv som vi gjorde att komma på plats och verkligen vidareutvecklas väl. Helt avgörande för dessa framsteg har varit den kompetens och det fantastiska arbete som utförts av medarbetarna inom samtliga segment. Exempel på det är Credentia som kommit igång bra efter sin omstrukturering och för bostadsbeståndet på Lidingö har vi en klar och tydlig plan. I Åre, där vi äger ett annat bostadsbestånd, har vi fått igång en bra relation med kommunen. En del av arbetet har varit att verkligen förstå respektive segments samlade förutsättningar. Nu när delarna fungerar väl så tittar vi på hur vi kan öka samordningen mellan verksamheterna inom respektive segment men också mellan segmenten. Vi fortsätter även att titta på hur vi ska hitta nästa nivå i vår tillväxtresa, både organisatoriskt och finansiellt. Hur vill du kommentera årets resultat? Jag är väldigt nöjd med årets förvaltningsresultat om 206 (124) Mkr och att vi i princip nådde budgeten för året. Förvaltningsresultatet ökade därmed 66 procent, jämfört med föregående år. Det var ingen enskild spektakulär förklaring till utfallet, utan samtliga delar blev lite bättre. Rocktons flygverksamhet bidrog stort till resultatet liksom vår hotellfastighet Marriott i Nederländerna. Bad- och friskvårdsverksamheten Medley utvecklades väldigt stabilt och omstruktureringen i byggföretaget Credentia bidrog till att resultatet vände från minus till ett ganska stort plus. Samtidigt ökade det egna kapitalet med 16 procent till Mkr under året. I sammanhanget vill jag passa på att tacka medarbetarna på Tagehus liksom i koncernbolagen för ännu ett år av stort engagemang och fina insatser. En milstolpe 2015 var Järfälla kommuns upphandling av nytt badhus inklusive drift av bad- och friskvårdsverksamheten. Vilka slutsatser drar du av processen? Jag tycker att det återigen bevisar att långsiktighet och att stå för det man säger vinner i längden. Som tålmodigt familjeägt företag kommer vi att finnas här i morgon också. Det är en långsiktig affär och det passar vår investeringsprofil väl. Vi har ett väldigt bra samarbete med kommunen. Kommunen lyssnade på oss men vi har också anpassat oss och levererar efter deras önskemål. Vi bygger vidare på de erfarenheter vi gjorde i samband med uppförandet av badhuset i Tyresö, men i större skala. Jag är övertygad om att det kommer att bli ett bra badhus. Anläggningen kommer att bli större än vad vi ursprungligen diskuterade och uppfylla kommunens behov under lång tid framöver. I slutet på året fick Medley en ny ledning, vad kan man förvänta sig där? Den nya ledningen har börjat ändra inriktning mot ett mer långsiktigt synsätt, vilket är positivt. De tittar på hur Medley kan vara med och bidra till kommunens lösningar inom områden som friskvård och folkhälsa. Det kan till exempel handla om att vidga Medleys målgrupper. Skälet är enkelt, badhusen är offentliga anläggningar och då måste Medley ha ett offentligt angreppssätt. Det finns potential för Tagehus att tillsammans med Medley samordna och bredda vårt erbjudande mot kommuner, inklusive fastigheten, verksamheten, förvaltningen och så vidare. Att ta ett större grepp kommer att underlättas av den koncernbildning och de ledningsförstärkningar som vi gör under Hur ser ni på att närmare samordna Tagehus hela erbjudande inom bostäder, badhus och hotell gentemot kommuner? Det är intressant för oss. Vi kan lösa andra och fler frågor åt kommunerna, det ligger i tiden. Det är ett långsiktigt arbete som bygger på förtroende att jobba tillsammans med kommuner. Vi har ett varumärke som man kan lita på. Levererar vi en bra lösning har vi chans att bidra nästa gång en möjlighet uppstår. Vi har hittills inte tagit tillvara på detta inom koncernen, men här finns helt klart potential. Under året utvecklade Tagehus ett nytt erbjudande inom hotelldrift, varför är det intressant? Har vi kompetens inom hyresgästens verksamhetsområde också och inte bara fastighetsägande kontrollerar vi vårt eget öde i högre utsträckning. Det ger oss möjlighet att göra lite svårare affärer, som dessutom ofta är mer lukrativa. Principen gäller även badfastigheter i förhållande till den bad- och friskvårdsverksamhet som bedrivs där. Bevakar man bara sitt eget intresseområde ökar risken för suboptimering mellan fastighetsägare och 6 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

7 hyresgäst. Sitter du på båda intressena blir potentialen större. Genom att även sköta hotelldrift kan vi också påverka fastighetens värdeökning samtidigt som vi får tillgång till kassaflödet i verksamheten, vilket ger oss en ökad frihetsgrad. Detta ligger dessutom i linje med att kunna verka i olika investeringsklimat. I goda tider stiger kassaflödet samtidigt som värdet på fastigheten ökar. I sämre tider har vi en fastighetstillgång som förhoppningsvis kan hålla verksamheten under armarna. Att koppla ihop ägande av tillgångar med drift är något som kan appliceras även inom andra segment i Tagehus. Vad har Tagehus gjort i Nederländerna de senaste åren? De senaste åren har vi investerat i utveckling av de fastigheter vi äger i Nederländerna. Vi har utvärderat olika investeringar, främst hotellfastighetsprojekt, men de möjligheter som dykt upp har varit för stora alternativt för svåra att samordna med befintligt bestånd. Amsterdam har ännu ett bra år framför sig och utsikterna för vårt bostadsbestånd på Lidingö är fortsatt positiva. Det är en hög prisbild, men med ett öppet sinne, nya strukturer eller andra kreativa lösningar kan det gå att göra intressanta fastighetsinvesteringar. Under 2016 ska vi stärka vår affärsutveckling för att öka förutsättningarna för att göra ytterligare affärer. Vi ska arbeta mer med egen fastighetsutveckling, bland annat baserat på den kunskap och erfarenhet Credentia har av att bygga och sälja bostäder. Parallellt ska vi vidareutveckla våra rörelseverksamheter, främst inom hotelldrift samt bad- och friskvård. Karl Lilja chef Tagehus Hur ser utsikterna ut för 2016? Sammantaget ser det ljust ut. För Credentia ser det bra ut liksom för Medley med den nya spännande inriktning bolaget valt. Jag tror att vår hotellfastighet i TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

8 ORDFÖRANDE HAR ORDET Hur vill du sammanfatta 2015 för Tagehus del? Vi hade fokus på kontroll och styrning och vi vände utvecklingen inom bygg- samt de tidigare förvärvade konferensverksamheterna. Ett särskilt glädjande exempel är Credentia som gått från förlust till vinst. Att det lyckades berodde bland annat på ledningsförändringar samt den relativa tyngd Tagehus har ekonomiskt och finansiellt, vilket gör att vi kan ställa upp med kapital och garantier. Erfarenheterna gör att investeringar i andra turn-around bolag skulle kunna vara intressanta, förutsatt att de passar inom vår investeringsprofil. Hur skulle du vilja att Tagehus position och portfölj såg ut i ett perspektiv om fem till tio år? Jag tror att samtliga nuvarande segment är större och att flygverksamheten är större i relativa termer, jämfört med i dag. På marknaden för regionalflyg har vi tagit en nischposition som visat sig passa oss väl. Rocktons leasing av turbopropflygplan genererar goda kassaflöden. Bygga substansvärde eller skapa starka kassaflöden långsiktigt, vad är prioriterat och varför? Allt annat lika ska vi fokusera mer på att skapa goda kassa flöden, delvis för att det ökar vår handlingsförmåga. I dag står kassaflödet för cirka hälften av resultatet. Påverkas Tagehus investeringsbeslut av osäkerheten i omvärlden, eller skapar det möjligheter? Vi påverkas som alla andra, men genom vår konservativa hållning, främst vad avser finansiering, tror jag att vi skulle klara oss relativt bra i en eventuell nedgång. Riskminimering är en viktig faktor. Generellt finns aktörer som fått lite svårare att finansiera förvärv, men det har inte haft någon avgörande påverkan på Tagehus. Ränteläget är extremt, hur ser risken ut för felaktiga investeringsbeslut? Pratar vi generellt göms dåliga investeringar bakom de låga räntorna och det kommer att visa sig. När det gäller Tagehus finns risker även för oss. Det enda vi kan göra är att analysera riskerna så bra det går. Det viktigaste är att vi känner våra marknader väl. Det är exempelvis ett stort beslut för Credentia att etablera sig på en ny ort. Det ingår naturligtvis i affärsplanen att utvärdera nya marknader och på sikt expandera, men det är baserat på lokal marknadskännedom mer än ett generellt behov av bostäder. Vår affärsidé bygger lika mycket, eller mer, på riskminimering som på expansion och ökad avkastning. Det finns skäl att vara extra försiktig med förvärv. Naturligtvis tittar vi vidare på rena fastighetsinvesteringar under 2016, även om mer tid kan behövas för att nå avslut. Vem utvärderar om Tagehus är en bra ägare? Det är en viktig fråga att ställa sig. Vi tittar på hur våra konkurrenter klarar sig och jämför oss mot andra aktörer inom våra olika segment. Jag skulle säga att Tagehus avkastning är god i relation till den risk vi tar. Vi hade en avkastning på 18,0 procent på eget kapital 2015, med märkbart lägre belåning än flera av konkurrenterna. Samtidigt måste man ha respekt för att riskjusterad avkastning är svår att mäta. På ett övergripande plan lutar vi åt riskminimering snarare än motsatsen, vilket samtidigt gör att det finns begränsningar för hur hög avkastningen kan bli. Tagehus fokuserar på områden där vi har kompetens, till exempel inom badhus. Det är många aktörer som av olika skäl inte är intresserade av den marknaden. För oss är det en typ av fastighet som är tillräckligt stor med en marknad som totalt värderas till tiotals miljarder kronor i Sverige. Men för riktigt stora aktörer är det en marknad som är för liten. Detsamma gäller turbopropplanen, det är en för liten marknad för leasing företagen men tillräckligt intressant för oss. Sammantaget kan man säga att det är ett aktivt val att vi finns på de här nischmarknaderna, de öppnar möjligheter att göra bra affärer. Hur ser du på utsikterna för 2016 generellt och för Tagehus specifikt? Man ska ha respekt för det ovanliga ekonomiska läge vi har i vår omvärld. Vi har en god kassa vilket skapar stora möjligheter att göra spännande affärer om omständigheterna är de rätta. Jag tror att Credentia kommer att ha ännu ett framgångsrikt år och det ser bra ut för våra bostadsbestånd liksom för Rocktons flygverksamhet. Sammantaget gör det att jag ser med tillförsikt på det kommande året. Johan Ljungberg Styrelseordförande, Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV 8 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

9 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Genom förädling och vidareutveckling av fastigheter och verksamheter inom en rad olika områden skapar Tagehus substansvärdetillväxt. Flertalet verksamheter har en koppling till fastigheter, men i portföljen finns även en flygplansflotta. Investeringsperspektivet är långsiktigt. Som en del i riskspridningen verkar Tagehus inom fem segment; Bostäder, Hotell och Konferens, Bad och Fritid, Flyg och Investeringar. I varje segment finns företag och nyckelpersoner med strategiskt kunnande och en stark marknadsposition varifrån verksamheten kan expandera. Ett exempel är Medley som med stöd av Tagehus kunnande inom badhusanläggningar tillsammans kan erbjuda allt från att bygga, driva, äga och förvalta en bad- och friskvårdsanläggning åt kommuner. VISION Tillsammans bygga bestående värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla tillgångar med långsiktigt stabil och god värdepotential. AFFÄRSMODELL Affärsmodellen bygger på aktivt och ansvarsfullt företagande vilket talar för majoritetsinvesteringar. Styrning och kontroll av enskilda innehav hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. Affärsmodellen är sprungen ur det fastighetskunnande och kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940-talet. Genom att utveckla och förädla tillgångar i Sverige och Nederländerna kan Tagehus få hävstång på sin kompetens. Med ett öppet och långsiktigt investeringsperspektiv möjliggörs investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Tagehus kan göra affärer där andra aktörer på grund av skilda investeringsmandat, annat geografiskt fokus eller av andra skäl kan vara förhindrade att delta. Tagehus tillämpar inga bestämda exithorisonter. STYRNING OCH KONTROLL FASTIGHETSKUNNANDE OCH KAPITAL UTVECKLING OCH FÖRÄDLING BOSTÄDER HOTELL OCH KONFERENS BAD OCH FRITID FLYG INVESTERINGAR SVERIGE & NEDERLÄNDERNA TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

10 STRATEGI Tagehus fokus ligger på tillväxt av förvaltningsresultat och eget kapital. För att skapa tillväxt är strategin att investera i fastigheter, fastighetsrelaterade tillgångar och flyg med en hög avkastning i relation till risknivån. Tillväxtmålen ska nås genom en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Exempel på investeringar är bostäder, hotell, hotellrörelser, badanläggningar på utvalda orter, flygplan samt börsnoterade fastighetsbolag. STRATEGISKA INITIATIV STRATEGISK GRUND EXEMPEL FRÅN 2015 Äga både kassaflödesgenererande rörelser och belåningsbara tillgångar Bättre förutsättningar att utveckla tillgångarna för att uppnå en hög avkastning i relation till risknivån Ökat fokus på hotellrörelser Bygga starka marknadspositioner och affärskompetens kring strategiska tillgångar Om affärsmannaskap och kunnande kring strategiska tillgångar utvecklas, ökar affärsmöjligheterna och därmed värdet på tillgången struktur skapad kring Medley Stärka förutsättningarna för att göra affärer genom att utveckla och samordna kundrelationer, till exempel till kommuner Bättre förutsättningar att lösa fler utmaningar åt kommuner Erbjudande till kommuner om att även bygga bostäder Förutsättningar Säkerställa god tillgång till finansiering Portfölj av belåningsbara tillgångar inom olika tillgångsslag Stärkta och utvecklade relationer till banker Tagehus ska vila på starka finanser för att säkerställa självständighet och finansiell motståndskraft, oavsett konjunktur Möjliggör affärsmässiga beslut vid förvärv och avyttringar, vilket därmed skapar förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning Varsamt utnyttjat låneutrymme parallellt med löpande amorteringar 10 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

11 TILLVÄXTMÅL Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2015 Omsättningen ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2015 med 20 procent. Intäkterna har ökat med 19 procent per år i genomsnitt under perioden Mkr 1 247, ,7 613,8 677,3 799, Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Förvaltningsresultatet ökade med 66 procent under Förvaltningsresultatet har ökat med 10 procent i genomsnitt under perioden och ligger i linje med målsättningen. Det egna kapitalet ökade för 2015 med 16 procent. Det egna kapitalet har ökat med 13 procent i genomsnitt under perioden Mkr % 190,4 205,7 139,3 152,2 124, SOLIDITETSMÅL Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2015 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 200 procent. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 408 procent för Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste femårsperioden har uppgått till 310 procent. % Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 52 procent för % Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,9 år för År 2,5 2,1 2,0 2,5 2, SOCIALA MÅL Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2015 Tagehus ska vara en attraktiv arbetsplats med låg personalomsättning. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. För såväl 2015 samt den aktuella perioden har personalomsättningen varit noll för moderföretaget. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

12 RESULTAT OCH NYCKELTAL Tagehus intäkter ökade med 20 procent under året till drygt 1,2 Mdr kronor. en har haft ett år av konsolidering efter stora förvärv under med kraftigt förbättrad lönsamhet jämfört med tidigare år. Resultatförbättringen avser samtliga verksamheter. Gjorda investeringar har finansierats med externa och interna medel. Soliditeten har under året stärkts och uppgår till 52 procent vid utgången av Intäkterna uppgick till (1 042) Mkr för Avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar är exkluderade i rörelseresultatet, som uppgick till 206 (160) Mkr. Förvaltningsresultatet blev 206 (124) Mkr. Förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, motsvarar 16,5 (11,9) procent av rörelsens intäkter. Räntetäckningsgraden var 408,1 (256,5) procent. Även räntetäckningsgraden har beräknats som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan av avskrivningar. Vid upprättande av balansräkning för Tagehus har tillgångar inklusive dotterföretag och räntederivat värderats till marknadsvärden. Redovisningen i de svenska bolagen baseras på Bokföringsnämndens allmänna råd (K3-reglerna). Tidigare tillämpades Bokföringsnämndens anvisningar. De nya reglerna tillämpades första gången i 2014 års bokslut. Jämförelseåret 2013 räknades då om i enlighet med K3. Omräkning av har inte gjorts. Byte av redovisningsprincip har framförallt påverkat redovisade avskrivningar på fastigheter. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har värderats till substansvärde istället för till börskurs. Värdeförändringar mellan åren redovisas i resultaträkningen. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 procent i Sverige respektive 25,0 procent för innehav av värdepapper och 12,5 procent för fastigheter i Nederländerna. Årets orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgick till 490,9 (179,5) Mkr. Soliditeten vid årets utgång uppgick till 52,0 (48,9) procent. Under året gjordes investeringar med 156,7 (881,4) Mkr. Härav utgjordes 2,1 (750,5) Mkr investeringar genom förvärv av dotterföretag. Investeringarna finansierades genom såväl extern finansiering som internt genererade medel. Belåningsgraden har under året minskat från 39,7 procent till 35,8 procent. NYCKELTALSANALYS Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter (%) 16,5 11,9 23,8 22,5 22,7 Räntetäckningsgrad (%) 408,1 256,5 353,8 314,5 325,1 Avkastning på eget kapital (%) 18,0 6,8 16,9 13,9 9,1 Avkastning på eget kapital exkl. värdeförändringar (%) 5,4 0,1 5,0 3,6 4,4 Avkastning på totalt kapital (%) 11,4 6,0 12,4 10,3 6,9 Avkastning på totalt kapital exkl. värdeförändringar (%) 4,3 2,2 5,0 4,5 5,0 Soliditet (%) 52,0 48,9 56,1 52,9 52,1 Belåningsgrad (%) 35,8 39,7 34,4 37,4 38,5 Medelränta räntebärande skulder (%) 2,7 3,1 4,7 4,8 4,8 Medelantal anställda TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

13 RESULTATRÄKNING Mkr Rörelsens intäkter 1 247, ,7 799,2 677,3 613,8 Rörelsens kostnader exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 1 041,0 882,0 628,2 521,3 464,0 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 206,2 159,7 171,0 156,0 149,8 Finansiella intäkter 62,1 60,6 105,2 67,1 51,4 Finansiella kostnader 66,7 79,4 75,0 79,1 64,8 Kursdifferenser 4,1 16,6 10,8 8,2 2,9 Förvaltningsresultat 205,7 124,3 190,4 152,2 139,3 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 125,5 111,5 91,3 80,4 52,2 Resultat före värdeförändringar 80,2 12,8 99,1 71,8 87,1 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 335,8 54,9 152,2 98,4 64,6 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat 5,0 39,0 11,0 5,2 15,7 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 192,4 195,3 189,3 156,9 24,7 Resultat före skatt 613,4 224,0 451,6 321,9 160,7 Skatt på årets resultat 73,0 43,0 60,6 48,3 6,8 Årets resultat 540,4 181,0 391,0 273,6 153,9 Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare 536,3 175,1 389,4 275,7 172,3 Minoritetsintresse 4,1 5,9 1,6 2,1 18,4 BALANSRÄKNING Mkr Materiella anläggningstillgångar 3 343, , , , ,0 Finansiella anläggningstillgångar 2 149, , , , ,8 Övriga anläggningstillgångar 165,6 181,7 180,3 87,9 22,0 Omsättningstillgångar exkl. kassa 336,3 194,6 193,2 198,6 150,4 Kassa 232,4 222,4 125,0 88,0 105,3 Summa tillgångar 6 227, , , , ,5 Eget kapital 3 236, , , , ,7 Avsättningar 253,0 189,6 155,2 141,4 108,6 Räntebärande långfristiga skulder 2 142, , , , ,7 Övriga långfristiga skulder 83,0 179,6 54,1 76,9 83,2 Räntebärande kortfristiga skulder 89,0 123,6 125,9 91,7 9,2 Övriga kortfristiga skulder 424,0 278,6 219,0 167,2 140,1 Summa eget kapital och skulder 6 227, , , , ,5 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

14 SEGMENTSRAPPORTERING 2015 Mkr Bostäder Hotell och Konferens Bad och Fritid Flyg Övrig verksamhet Investeringar Elimineringar Summa Resultaträkning Rörelsens intäkter 405,8 382,2 332,5 125,3 2,7 12,5 13, ,2 Rörelsens kostnader exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 361,9 290,1 298,0 65,6 1,4 37,8 13, ,0 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 43,9 92,1 34,5 59,7 1,3 25,3 0,0 206,2 Finansiella intäkter 4,7 0,4 0,4 1,4 54,3 18,4 17,5 62,1 Finansiella kostnader 19,7 24,8 4,2 11,4 11,3 12,8 17,5 66,7 Kursdifferenser 0,0 0,0 0,0 9,8 0,0 13,9 0,0 4,1 Förvaltningsresultat 28,9 67,7 30,7 39,9 44,3 5,8 0,0 205,7 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 27,9 62,1 20,1 14,9 0,0 0,5 0,0 125,5 Resultat före värdeförändringar 1,0 5,6 10,6 25,0 44,3 6,3 0,0 80,2 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 0,0 0,0 5,8 0,0 330,0 0,0 0,0 335,8 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 5,0 0,0 5,0 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 82,7 57,7 11,9 40,1 0,0 0,0 0,0 192,4 Resultat före skatt 83,7 63,3 28,3 65,1 374,3 1,3 0,0 613,4 Skatt på årets resultat 15,1 24,4 2,8 14,1 15,8 0,8 0,0 73,0 Årets resultat 68,6 38,9 25,5 51,0 358,5 2,1 0,0 540,4 Tillgångar per segment 1 447, ,4 541,3 478, ,3 379,8 469, ,2 Eget kapital per segment 459,6 632,1 227,6 261, ,6 110,6 0, ,0 Investeringar per segment Materiella investeringar 20,2 18,1 50,8 1,4 0,0 0,5 0,0 91,0 Förvärv dotterbolag 0,0 1,9 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 2,1 Immateriella investeringar 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 Finansiella investeringar 0,0 26,1 0,0 28,5 8,9 0,0 0,0 63,5 Investeringar totalt 20,2 46,1 51,0 29,9 9,0 0,5 0,0 156,7 14 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

15 SEGMENTSRAPPORTERING 2014 Mkr Bostäder Hotell och Konferens Bad och Fritid Flyg Övrig verksamhet Investeringar Elimineringar Summa Resultaträkning Rörelsens intäkter 254,7 356,4 330,4 104,2 5,9 12,2 10, ,7 Rörelsens kostnader exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 212,4 289,9 294,1 56,5 1,5 37,9 10,3 882,0 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 42,3 66,5 36,3 47,7 7,4 25,7 0,0 159,7 Finansiella intäkter 1,4 0,7 0,5 2,8 56,1 16,6 16,1 60,6 Finansiella kostnader 23,5 31,8 5,2 12,6 13,2 9,2 16,1 79,4 Kursdifferenser 0,0 0,0 0,0 3,0 0,1 19,7 0,0 16,6 Förvaltningsresultat 20,2 34,0 31,6 40,9 35,6 38,0 0,0 124,3 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 24,3 51,4 21,5 13,9 0,0 0,4 0,0 111,5 Resultat före värdeförändringar 4,1 17,4 10,1 27,0 35,6 38,4 0,0 12,8 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 0,0 0,0 9,3 0,0 45,6 0,0 0,0 54,9 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 39,0 0,0 39,0 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 19,3 85,2 5,0 85,8 0,0 0,0 0,0 195,3 Resultat före skatt 15,2 67,8 24,4 112,8 81,2 77,4 0,0 224,0 Skatt på årets resultat 4,9 26,7 0,7 24,2 1,5 10,6 0,0 43,0 Årets resultat 10,3 41,1 25,1 88,6 82,7 66,8 0,0 181,0 Tillgångar per segment 1 358, ,3 438,8 419, ,3 347,2 370, ,0 Eget kapital per segment 388,3 600,6 201,4 188, ,1 126,2 0, ,9 Investeringar per segment Materiella investeringar 10,5 26,5 4,0 37,6 3,2 0,4 0,0 82,2 Förvärv dotterbolag 704,8 45,6 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 750,5 Immateriella investeringar 0,0 0,1 2,5 0,0 0,0 0,0 0,0 2,6 Finansiella investeringar 0,0 2,5 0,0 6,9 36,7 0,0 0,0 46,1 Investeringar totalt 715,3 74,7 6,5 44,5 40,0 0,4 0,0 881,4 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

16 FINANSIERING Finansverksamhetens roll är att säkerställa kapitalförsörjningen på lång och kort sikt, tillse att Tagehus har en långsiktigt stabil kapitalstruktur samt uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramarna för riskexponering. Till grund för finansverksamheten ligger finanspolicyns ramverk av regler och riktlinjer med riskmandat och limiter. Policyn är antagen av Tagehus styrelse och är ett verktyg för att hantera finansiella risker. LÅNEFINANSIERING Tagehus finansieras via eget kapital och externa lån. Vid var tid eftersträvas rätt balans mellan god avkastning på eget kapital och rimliga risknivåer. Risktoleransen ställs mot målet om en soliditet över 40 procent långsiktigt. De senaste fem åren har soliditeten i praktiken uppgått till i snitt 52 procent. Låneportföljen på Mkr är uppdelad på 35 olika lån hos sex långivare i Sverige, Tyskland och Österrike. Finanspolicyn anger hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år. Utöver ställda säkerheter innehåller vissa låneavtal åtaganden avseende räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet. Samtliga åtaganden var uppfyllda per 31 december Finanspolicyn i kombination med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till Tagehus låga belåningsgrad och starka finansiella ställning med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holding-koncernen tecknar ofta större låneavtal på en löptid om tre till fem år, vilket är vanligt på marknaden för fastighetskrediter i Sverige. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i euro med en löptid på minst fem år för investeringar på den nederländska marknaden och i svenska kronor för investeringar i Sverige. I samband med flygplansförvärv har ett lån tagits i amerikanska dollar med en femårig kapitalbindning. RÄNTEBINDNING TAGEHUS KAPITALBINDNING TAGEHUS Mkr Andel, % Mkr Andel, % Räntebindningstiden inklusive derivat var 2,9 år vid årsskiftet Målet är en jämn fördelning av lånens förfallostruktur 16 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

17 Tagehus Holding har lång kapitalbindning och en jämn fördelning av förfallostrukturen som målsättning. På rörliga krediter uppnås lämpliga risknivåer med hjälp av ränteswappar. En swap innebär att bolaget erhåller fast ränta till ett i förväg överenskommet pris, på löptider på upp till sju år. T Ljungberg BV koncernen arbetar med en kombination av lån med rörlig ränta och fasträntelån. Vid utgången av 2015 var cirka 52 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är varierar över tiden. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsning. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 2,9 år. Enligt Tagehus målsättningar ska räntebindningen ligga mellan ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 2,73 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen för Tagehus ska överstiga 3,0 år och låg vid årsskiftet på 3,0 år, exklusive lånelöften. Se vidare tabeller föregående sida. LÅG BELÅNINGSGRAD Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånat. I Tagehus uppgår den justerade soliditeten till 52 procent. Valuta risker ska i möjligaste mån undvikas, enligt finanspolicyn. Tagehus Holding-koncernen har inga lån i utländsk valuta, förutom ett dollarlån. Inom T Ljungberg BV-koncernen finns lån i euro för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. LIKVIDITETSPLANERING Tagehus håller vid var tid tillgänglig likviditet, i form av kassa eller outnyttjade kreditlöften, för att kunna möta eventuella behov i samband med nyinvesteringar eller i den löpande verksamheten. Enligt policyn ska likviditet och kreditfaciliteter uppgå till 90 Mkr, vilket motsvarar cirka 5 procent av total låneportfölj. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Tagehus intäkter utgörs av utdelningar från främst noterade innehav, hyres- och leasingintäkter, entreprenadintäkter samt bad- och friskvårdstjänster. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. Under 2015 upptogs lån på totalt 27 Mkr, främst för investeringar inom segmenten Bad och Fritid samt Bostäder. Vidare refinansierades lån för totalt 310 Mkr, varvid lånebeloppet utökades till 400 Mkr. Under 2016 förfaller lån på cirka 50 Mkr, vilka har refinansierats i sin helhet. TILLGÅNGAR OCH EGET KAPITAL TILLGÅNGAR OCH RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Mkr Tillgångar Eget kapital Tillgångar Räntebärande skulder Aktier, fastigheter och flygplan utgör säkerheter för lånen Tagehus policy är att inte vara högbelånat TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

18 Credentia fortsätter expandera och hade närmare 900 byggrätter vid utgången av 2015

19 BOSTÄDER Tagehus utvärderade nya bostadssatsningar parallellt med att konsolidera beståndet i Åre. På Lidingö inleddes ett stort renoveringsarbete av bostadsbeståndet, medan intresset var mycket stort för Credentias nya bostadsrätter i Norrtäljetrakten med stigande priser som följd. Mkr Intäkter 405,8 254,7 Förvaltningsresultat 28,9 20,2 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 16,2 3, ,5 Mkr Redovisat värde tillgångar, Bostäder Efterfrågan på bostäder var fortsatt mycket stor under Under överskådlig tid kommer inte bostadsbyggandet att nå de nivåer som krävs för att svara mot befolkningsökningen i Sverige, enligt Boverkets bedömningar. Att erbjuda bostäder är därför intressant då det ligger i linje med Tagehus långsiktiga investeringshorisont. För att investera i nya geografiska marknader krävs dessutom att bostadsefterfrågan på den specifika marknaden är stark. Norrtälje är en intressant marknad då det är en tillväxtkommun. Kommunen kan vara uppe i över invånare redan 2025, enligt en befolkningsprognos för som kommunen lät göra under Det är en kraftig ökning från dagens knappt invånare. Den väntade befolkningsökningen kommande år gör det intressant att förvärva mark och bygga bostäder i kommunen. Efterfrågebilden var stark även i Åre där kommunen utreder olika alternativ för att få fram nya bostäder. Det ökade antalet flyktingar till Sverige 2015 bidrog också till bostadsefterfrågan. NORRTÄLJE BYGG- OCH FASTIGHETS KONCERNEN CREDENTIA AB Credentia är en bygg- och fastighetskoncern med cirka 75 medarbetare, grundad 1926 i Norrtälje. Credentia är inriktat på tre verksamhetsområden: Projektutveckling samt nyproduktion av främst bostadsrätter och småhusområden. Förvaltning av den egna fastighetsportföljen i Roslagen med omnejd. Portföljen utgörs främst av bostäder och hade ett marknadsvärde om cirka 108 (200) Mkr. Bygg- och VVS-arbete på entreprenad. Verksamhet 2015 Efterfrågan på bostadsrätter var fortsatt god under året, särskilt under andra halvåret var det en stark marknad. Prisnivån var stigande som en följd av stor efterfrågan och brist på nyproducerade lägenheter. Efterfrågan var så omfattande att fastighetspriserna i Norrtälje steg i takt med övriga Stockholms län under året. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

20 Ungefär hälften av kunderna kom från övriga delar av Stockholms län medan den andra halvan kom från Norrtäljetrakten. Andrahandsmarknaden var stark vilket gjorde att de som sålde sina bostäder fick bra betalt och hade råd att köpa en nyproducerad bostadsrätt i stället. Barnfamiljer och äldre sommarstugeägare som vill flytta närmare tätorten utgör en stor del av kundunderlaget. Verksamheten i de större projekten fortsatte planenligt under året. I Solbackastrand, cirka 1,5 kilometer öster om Norrtälje, påbörjades byggandet av en etapp om 44 lägenheter. Fortfarande återstår att färdigställa ett 90-tal lägenheter och ett 20-tal villatomter. Projektet har pågått under flera år och beräknas stå fullt klart I Östhammar var det inflyttning i en etapp om 27 lägenheter och under hösten 2015 släpptes ytterligare en etapp om 33 lägenheter till försäljning, med byggstart våren För Östhammar är prognosen att kunna bygga lägenheter per år. Resultat För helåret 2015 uppgick omsättningen i Credentiakoncernen till 347 (202) Mkr medan rörelseresultatet blev 11 (2) Mkr. Därmed uppnåddes omsättningsmålet för 2015 om 300 Mkr med god marginal. Det långsiktiga tillväxtmålet är 10 procent, varav extern entreprenadverksamhet ska stå för cirka en tredjedel av den totala omsättningen. Antalet byggstarter uppgick till 123 (155). Antalet säljstartade projekt var 156 (26) medan antalet sålda enheter var 99 (68) under året. Byggrättsportföljen uppgick till 893 (563) per den 31 december Bland byggrätterna som förvärvades under 2015 ingår en andel om 200 lägenheter i den nya stadsdelen Lommarstranden, väster om Norrtälje centrum, med planerad byggstart under Organisation Under 2015 fortsatte arbetet med omstruktureringen av Credentia, en process som inleddes under Omstruktureringsarbetet beräknas vara klart Renodlingen har bidragit till att öka fokus på affärsidén, som främst är att bygga och sälja bostadsrätter regionalt, kompletterat med byggentreprenaduppdrag. Utsikter För 2016 ser utsikterna fortsatt ljusa ut. Med kvalitetstänk och klimatsmarta lågenergihus som standard är målet att fortsätta växa inom projektutveckling av bostäder. Bland potentiella projekt 2016 finns byggandet av hyresrätter. På dagordningen står också att behålla marknadsandelarna i Norrtälje och Östhammar samt att ta sig in på nya lokala marknader i regionen. Svårigheterna att komma över byggbar mark till rimliga kostnader utgör ett hinder för att bygga fler bostäder, något som drabbar alla aktörer i sektorn. Tagehus investerade i Credentia första gången ÅRE-OMRÅDET HYRESRÄTTER SAMT MARKPROJEKT AB BV Under 2015 konsoliderade Tagehus sin bostadsportfölj i Åre-trakten, efter de förvärv som gjorts under senare år. Beståndet är en bra bas för att långsiktigt vidareutveckla närvaron och utvärdera nya potentiella investeringar lokalt. Tagehus för till exempel en dialog med kommunen på bostadsområdet. Sammantaget äger Tagehus hyresfastigheter med totalt cirka 470 lägenheter i Åre-regionen, i bolagen Åretorpets Lägenheter AB och Åredalens Lägenheter AB. Åretorpets Lägenheter AB med cirka 150 lägenheter ligger nära centrala Åre. Till fastigheten hör två relativt stora parkeringsgarage. Under 2015 arbetade Tagehus med en detaljplan för egendomen som, om den antas av kommunen, skulle innebära en förtätning. Planen är att bygga både bostads- och hyresrätter. Åredalens bestånd 1 kilometer från Åre torg, uppgår till ett 80-tal lägenheter 20 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015

21 En av bostadsfastigheterna vid Käppala på sydöstra Lidingö Åredalens Lägenheter AB omfattar cirka 320 lägen heter fördelade i Åre, Duved och Järpen. Dessa fastig heter ingår i ett bestånd som Tagehus investerade i Beståndet i Järpen avyttrades dock under våren 2016 i syfte att koncentrera fastighetsportföljen till Åre/Duved, där den planerade vidareutvecklingen kommer att ske. Därtill äger Tagehus tomtmark i området Björnen öster om Åre sedan Detta är ett område för fritidshus som är i ett expansivt skede. LIDINGÖ HYRESRÄTTER AB Bostadsbeståndet på Lidingö utgörs av tre hyresfastigheter om 460 hyresrätter och drygt kvadratmeter lokalyta nära Käppala station. Under året påbörjades renovering av tak. Ytterligare renoveringsarbeten kommer att göras i samtliga fastigheter. Renoveringsarbetena är omfattande och kommer att pågå i flera år. Avsikten är att vidare utveckla fastigheterna samt tillhörande mark. Möjligheterna bedöms som goda att skapa långsiktiga värden i beståndet. Investeringen i dessa fastigheter gjordes vid årsskiftet ÅKERSBERGA MARKUTVECKLINGS PROJEKT AB BV Täljöviken är ett markområde om cirka 200 hektar strax utanför Åkersberga, cirka tre mil nordost om Stockholm. Projektet är det största i kommunen och kommer att knyta ihop Åkersberga centrum med Österskär och Svinninge. Projektet omfattar byggnation av kommersiella lokaler samt bostäder under år. Bindande avtal respektive principöverenskommelser är tecknade för försäljning av samtliga cirka 400 byggrätter i den första detaljplanen som vunnit laga kraft. Byggnation av infrastruktur påbörjades första kvartalet 2016 och de första bostäderna väntas vara klara för inflyttning under våren Arbetet med nästföljande detaljplan är i slutfasen medan arbetet med ytterligare en detaljplan inleddes i början av Tagehus engagemang sker genom samarbetspartnern Imprestor Fastighets AB i samverkan med LO och Peab Bostad. Tagehus äger sedan 2007 en andel motsvarande 10 procent i projektet. Björkhaga är ett markområde om cirka 30 hektar med 145 villatomter i norra Åkersberga. Samtliga tomter var sålda våren 2016 och byggnation av de sista husen igångsatt. Imprestors andel uppgår till 68 tomter, varav Tagehus andel uppgår till 26 procent. Investeringen gjordes ÖVRIGA UTVECKLINGSPROJEKT BV Ett markutvecklingsprojekt i anslutning till Krägga Herrgård omfattar 27 villatomter i en första etapp. Tagehus äger sedan 2010 tomtmarken, som har ett sjönära läge med egen badstrand knappt sex mil nordväst om Stockholm. I samarbete med Imprestor har Tagehus även intressen i markutvecklingsprojektet Morningside Marina i Saltsjö-Duvnäs samt Länna i Stockholmsområdet. Framtagandet av detaljplanen för bostäder i Morningside Marina är i slutfasen och byggnation väntas påbörjas under senare delen av Detaljplanen för Lännaprojektet löpte vidare under året och projektet omfattar nu cirka 150 byggrätter samt ett vårdboende, vilket är betydligt större än tidigare planerat. SOUTHEND-ON-SEA BOSTADSPROJEKT BV Redab, som är delägt av Tagehus, grundades 1993 och utvecklar fastigheter i London och södra England. Det främsta bostadsprojektet i portföljen motsvarar en investering om cirka 180 Mkr. Projektet ligger i Southend-on-Sea i sydöstra England och kommer att omfatta ett 20-tal lägenheter, restaurang samt garage. I projektfastigheten vid Jubilee Hights i Kilburn hade samtliga lägenheter förutom en avyttrats vid årsskiftet. I april 2016 har ett mindre projekt i Croydon förvärvats. Vid det brutna räkenskapsårets slut den 31 maj 2015 hade Redab ett substansvärde om knappt 4,9 miljoner GBP. Tagehus ägarandel i Redab uppgår till drygt 26 procent. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

22 På Krägga finns alltid tid att vara närvarande. Eller som vi säger på Kräggiska, härvarande

23 HOTELL OCH KONFERENS Tagehus hotell- och konferensanläggningar är belägna i centrala Amsterdam, Stockholm och Mälardalen. Resultatet utvecklades positivt på hotellen medan konferensverksamheterna fortsatte att uppgradera och utveckla sina erbjudanden. Under året investerade Tagehus även i ett nytt erbjudande inom hotelloperatörstjänster. Mkr Intäkter 382,2 356,4 Förvaltningsresultat 67,7 34,0 Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) 6,3 6, ,4 Mkr Redovisat värde tillgångar, Hotell och Konferens Marknaden Hotellmarknaden i Amsterdam, där Tagehus största hotellfastighet är belägen, var generellt väldigt bra under Efter flera kärva år tinade kreditmarknaden i Nederländerna , vilket underlättar nya fastighetsförvärv. Under året utvärderade Tagehus potentiella förvärv av hotellfastigheter i Amsterdam. Avkastningskraven på fastigheter gick ned under året. I Stockholm var marknaden stark och logiintäkterna per disponibelt rum (RevPar) steg 6 procent Turism var en starkt bidragande orsak till det goda utfallet. En stabil ekonomisk utveckling gör att tillväxten väntas vara fortsatt god 2016, om än inte riktigt lika hög som under fjolåret. Stockholm är en långsiktigt intressant hotellmarknad att vara på då RevPar ökat med i snitt 2,5 procent mellan 2004 och 2014, enligt hotellkonsulten Annordia. Konferensmarknaden utanför storstäderna var fortsatt mer utmanande. Antalet företagsinterna konferenser och möten minskar gradvis och ersätts i stället av en växande privatmarknad bestående av exklusivare weekend-paket inklusive övernattning, bröllop och fester. Tagehus verksamheter vid Mälardalen gynnades i viss utsträckning av att mindre närbelägna konkurrenter lade ned under året. Tjänsteerbjudande inom hotelldrift Under 2015 vidareutvecklade och utvidgade Tagehus sitt erbjudande inom hotellkoncept, inklusive projektering och drift av hotellrörelser. I Sverige är fokus främst prisvärda, fyrstjärniga hotell i Stockholm och Mälardalstrakten med affärsresenärer som huvudsaklig målgrupp, kompletterat med nöjesresenärer. I Amsterdam ligger fokus främst på att identifiera en hotellverksamhet inklusive drift som kompletterar Tagehus Marriott-anläggning. Kunskapen bygger på den samlade kompetens som finns inom koncernen av att äga och driva hotellfastigheter, inklusive rörelsen. Att driva hotell är intressant bland annat för de positiva kassaflöden som genereras i rörelsen. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING

24 Marriotts hotellrum i Amsterdam är under uppgradering Tagehus avser vara fortsatt aktiv på marknaden och lägga anbud på hotelldrift och koncept när tillfälle ges, vilket kan ske i samband med fastighetsförvärv, nybyggnation alternativt konvertering av fastigheter. Till Tagehus fördel talar koncernens finansiella stabilitet och långsiktiga perspektiv. AMSTERDAM MARRIOTT HOTEL BV Marriott-hotellet är beläget i bästa läge vid Stadhouderskade i centrala Amsterdam. Hotellet omfattar cirka kvadratmeter fördelade på 396 rum. För 2015 blev det ett ännu bättre resultat än 2014 års rekordresultat. Omsättningen uppgick till 30,7 (29,1) MEUR med ett resultat om 3,2 (2,4) MEUR, baserat på en beläggning om 82,8 (81) procent. En stark marknad, god försäljning av tilläggstjänster och uppgraderingar samt fortsatt god kostnadskontroll, bidrog till det starka resultatet. Hösten och vintern renoverades drygt ett 100-tal rum medan resterande rum kommer att renoveras vintern Rumspriserna justeras upp efter det att renoveringarna har genomförts. Även fasaden renoverades under Hotellet har cirka 180 (170) anställda och var det första i Marriott-kedjan som öppnade utanför Nordamerika. Marriott är en stark partner med cirka hotell i närmare 80 länder. Rörelsen drivs av Marriott enligt ett långsiktigt managementavtal med Tagehus. Den lokala ledningen för Revenue Management utsågs till den bästa inom hela Marriottkoncernen Hotellfastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter det att en första investering gjordes Samarbetet med Marriott ger värdefulla erfarenheter som används då nya investeringar i hotellfastigheter utvärderas. AMSTERDAM HOTELL- OCH KONTORS FASTIGHETER BV Utöver Marriott-fastigheten äger Tagehus två hotelloch kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten utgörs av kvadratmeter uthyrningsbar yta samt ett 20-tal parkeringsplatser. Fastigheten förvärvades år 2000, ursprungligen för att konverteras till hotell, då den ligger i direkt anslutning till Marriott-fastigheten. Största hyresgäst är modekedjan Tommy Hilfiger på ett femårigt kontrakt med möjlighet till förlängning om två gånger fem år. Resterande del om cirka 20 procent hyrs av en läkarmottagning som installerat tung medicinteknisk utrustning i sina lokaler. Fastigheten omfinansierades under januari Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har cirka kvadratmeter uthyrningsbar yta med ett 70-tal parkeringsplatser, vilket det råder brist på i Amsterdam. Byggtekniska problem bidrog till att försena planerade hyresgästanpassningar under Våren 2016 kommer dock hyresgästen Zoku flytta in. Zoku erbjuder arbets- och mötesplatser samt hotelloch korttidsboenden. Den internationella kontorshotellkedjan Wework, som fungerar som inkubator för mindre bolag främst inom IT, flyttade in hösten Båda hyreskontrakten löper på 25 år. STOCKHOLM TIME HOTEL AB Time Hotel är beläget i Vasastan i Stockholm och ingår i hotellkedjan Best Western. Hotellet har 144 rum, varav 15 rum med ett litet pentry för längre vistelser. Time Hotel är fyrstjärnigt och är utrustat med två konferenslokaler varav den ena har kapacitet för drygt 70 personer. RevPar var fortsatt god 2015 och ökade jämfört med föregående år. Den främsta orsaken bakom den 24 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2015