Innehåll. 66 Förvaltningsberättelse 71 Resultaträkning 72 Balansräkning 74 Rapport över förändring i eget kapital i koncernen

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2018

2 Innehåll 4 Året i korthet 5 Tagehus i korthet 6 Koncernchefen har ordet 9 Ordföranden har ordet 12 Affärsmodell och mål 16 Finansiering 18 Hållbarhet 28 Affärssegment 30 Bostäder 34 Hotell och konferens 42 Bad och fritid 48 Flyg 52 Investeringar 58 Styrelse och ledning 60 Finansiell rapportering TAGEHUS HOLDING AB 66 Förvaltningsberättelse 71 Resultaträkning 72 Balansräkning 74 Rapport över förändring i eget kapital i koncernen 75 Rapport över förändring i eget kapital i moderföretaget 76 Kassaflödesanalys 77 Tilläggsupplysningar 84 Noter 99 Revisionsberättelse T LJUNGBERG BV 102 Förvaltningsberättelse 105 Resultaträkning 106 Balansräkning 108 Definitioner 109 Fastighetsförteckning 110 Tagehus historia 111 Adresser

3 Våra kärnvärden 1. Affärsmässighet Tagehus lägger fokus på relationsbyggande i alla affärer. Vi står för pålitlighet, stabilitet och trygghet. Vi arbetar strukturerat opportunt vilket gör Tagehus agilt och effektivt när vi söker nya investeringar. 2. Ansvar Tagehus vill vara en ansvarstagande aktör med ett utvecklat samhällsengagemang. Tagehus ger sina medarbetare stor frihet och personligt ansvar, alltid med respekt för varje individ. 3. Långsiktighet Tagehus investerar långsiktigt och med ansvar. Relationer med våra medarbetare, kunder och samarbetspartners är centrala för oss. Vi strävar efter att alltid agera på ett sätt som är hållbart såväl ekonomiskt som socialt och miljömässigt. 3

4 1 394 Mkr Mkr ÅRET I KORTHET Året i korthet Årets resultat är det bästa någonsin för Tagehus-koncernen. Fastighetsbeståndet på Lidingö såldes och som en del i affären blev koncernen delägare i John Mattson. Rockton förvärvade två större plan och sålde av en äldre del av flottan. Vi är stolta över våra fantastiska medarbetare, som verkligen får koncernen att både växa och att utvecklas. Rörelsens intäkter (1 398 Mkr) Eget kapital (3 921 Mkr) Mkr Årets resultat (362 Mkr) 278 Mkr Förvaltningsresultat (289 Mkr) 862 Mkr Investeringar Främst i materiella investeringar och bolagsförvärv (1 037 Mkr) NYCKELTALSANALYS Mkr Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter (%) 20,0 20,6 17,2 15,6 12,2 Räntetäckningsgrad (%) 437,2 521,1 463,5 390,4 257,1 Avkastning på eget kapital (%) 23,0 9,5 18,4 17,6 7,5 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar (%) 6,0 6,9 9,7 4,9 0,1 Avkastning på totalt kapital (%) 14,5 6,2 11,8 11,3 6,3 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar (%) 4,9 4,2 5,7 4,0 2,2 Soliditet (%) 55,8 49,5 53,4 52,0 48,9 Belåningsgrad (%) 33,9 36,2 35,0 35,8 39,7 Medelränta räntebärande skulder (%) 2,7 2,5 2,8 2,7 3,1 Medelantal anställda

5 TAGEHUS I KORTHET Tagehus i korthet Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterbolag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade och det finns både noterade och onoterade bolag i portföljen. Tagehus är familjeägt och har varit så under tre generationer. Kapitalet som byggts upp har återinvesterats. Verksamheten är indelad i fem affärssegment: Bostäder Hotell- och konferensfastigheter inklusive drift av dessa Bad och fritid inklusive byggande, finansiering och ägande av badanläggningar Leasing av flygplan Investeringar, med Atrium Ljungberg som den viktigaste strategiska investeringen Atrium Ljungberg är Tagehus största investering i ett enskilt bolag. Som en av huvudägarna har Tagehus en aktiv roll i styrelsen. På koncernens huvudkontor i Stockholm arbetar 15 medarbetare och ytterligare totalt 658 personer är anställda i nio olika dotterbolag i Sverige och Nederländerna. Vid utgången av 2018 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på (6 967) Mkr och det egna kapitalet uppgick till (3 921) Mkr. Substansvärdestillväxten har i genomsnitt varit 13 procent de senaste fem åren. Vid utgången av år 2018 ägs Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV av familjen Ljungberg. TAGEHUS Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning Mkr 56 % 673 Värde tillgångar (7 914) Soliditet (50) Antal medarbetare (686) 5

6 Under året har vi genomfört ett antal affärer som skapat både bättre struktur och gett sunda reavinster. 6

7 KONCERNCHEFEN HAR ORDET Koncernchefen har ordet: Vi har blivit en starkare koncern Resultatet för 2018 är det bästa i koncernens historia. Vi gör en miljard kronor i vinst och förvaltningsresultatet är en bra indikator på att det löpande arbetet fungerar. Tittar vi på realiserade och orealiserade värdeökningar i resultatet står de realiserade för 300 Mkr och de orealiserade för 700 Mkr. Vi har varit fortsatt försiktiga och genom att vi är verksamma i branscher med olika konjunkturcykler är vi mindre känsliga för eventuella nedgångar inom ett enskilt segment. Under året har vi genomfört ett antal affärer som skapat både bättre struktur och gett sunda reavinster. Vi har även gynnats av den mycket goda värdeutvecklingen av våra tillgångar i Nederländerna samt vårt innehav i Atrium Ljungberg. Trots att siffrorna övergripande ser bra ut hade vi ett utmanande Vi mötte till exempel motgångar genom marknader som har gått emot oss eller varit överhettade och operatörer som gått i konkurs. Det hör visserligen till spelets regler när man är diversifierad och tack vare fantastiskt kloka och kreativa medarbetare har vi i samtliga fall lyckats vända motgångarna till något positivt. Vi har blivit en starkare koncern. Affären med John Mattson Fastighets AB, där vi sålde våra 480 lägenheter och knappt kvadratmeter lokalyta nära Käppala station på Lidingö, var av stor strategisk vikt. Genom affären kan vi fokusera på det vi är bäst på att vara ett investmentbolag och inte en förvaltare av hyresfastigheter. Fastig heterna har ägts av Tagehus sedan och genomgått stora renoveringar. När nu fastig heterna nära Käppala slås samman med John Mattsons existerande bestånd på Lidingö uppnås högre effektivitet i förvaltning och utveckling. Samtidigt blir Tagehus delägare i John Mattson, som har en fortsatt god utvecklingspotential inom ägande, förvaltning och utveckling av hyresrätter. Rocktons köp av två nya Bombardier och ett nytt Airbusflygplan samt försäljningen av de äldre planen var viktiga för att befästa Rocktons position på marknaden. Bolaget är nu på en nivå där de är bekväma med att göra så stora affärer. Flygplansleasing är en komplicerad bransch och Rockton hanterar den väl. Vår investering i hotellfastigheten i Amsterdam, som drivs av Marriott och som färdigställdes i början av 2017, är en framgångssaga. Vi har självklart gynnats av att möjligheterna att öppna nya hotell i Amsterdam är kraftigt begränsade, men hotellet drivs också väldigt bra. Deras nyckeltal ligger i paritet med de bästa hotellen i Europa. Vi undersöker även möjligheten att göra ytterligare investeringar i anslutning till en kontorsfastighet som vi äger i Amsterdam. Dessutom har den svenska hotell- och konferensverksamheten gått bra, helt enligt plan. Vi har bland annat varit med och utvecklat Grow Hotel ett spännande koncept där vi hittat en bra mix av hotell och restaurang. Tagehus har fortsatt att utveckla sitt erbjudande med att bygga, äga och förvalta badhus på uppdrag av kommuner. Under året invigdes det nya badhuset i Järfälla, som byggts och ägs av Tagebad och som Medley förvaltar. Badhuset lyfts fram som 7

8 KONCERNCHEFEN HAR ORDET en modell för hur framtidens badhus i Sverige bör se ut och får löpande studiebesök från kommuner runt om i landet. Under året arbetade vi med ytterligare anbud, både när det gäller byggandet och driften av badhus. Vi är övertygade om att det är mer lönsamt för kommunerna att låta oss bygga och driva badhus än att de själva gör det. Att fler aktörer nu finns på marknaden för drift av badhus upplever vi som något positivt, det kommer troligen innebära att ännu fler kommuner vågar genomföra upphandlingar. Credentia har varit proaktiva när det gäller nedgången i bostadsbyggande. Genom en övergång till att fokusera på att bygga allmännyttiga fastigheter snarare än bostäder är bolaget väl rustat för framtiden. De har en god kassa och kan utnyttja den troliga kommande lågkonjunkturen till att växa genom att förvärva både bolag och markområden. Hållbarhet är ett centralt område för oss och vår nya hållbarhetskoordinator har verkligen varit viktig för hela koncernen. Vi har till exempel stöttat Järvaveckan och är engagerade i ett antal stiftelser. Vi har genomfört interna utbildningar och både Tagehus och dotterbolagen är nu bättre rustade på hållbarhetsområdet. Vi vill få samtliga bolag att sätta egna hållbarhetsmål som de jobbar mot och utbildningarna har varit ett bra sätt att sprida ägarnas ansvarskänsla inom koncernen. Vår hållbarhetsredovisning är inspirerad av GRI Standards, den globalt mest använda standarden för hållbarhetsredovisning. Vårt mål är att redovisa enligt GRI Standards för Vi försöker vara förberedda på en konjunkturnedgång i Sverige, vilket naturligtvis riskerar att påverka vissa delar av verksamheten negativt. Dock har vi en fördel av att vi har verksamheter som verkar i olika konjunkturcykler. Samarbeten mellan näringsliv och kommuner kommer att bli ännu viktigare i framtiden. Där har vi bra möjligheter både inom bad och anläggning. Flygbranschen står inför en spännande framtid, där fossila bränslen på sikt kommer ersättas av alternativa drivmedel. Jag är verkligen stolt över att få utveckla koncernen tillsammans med så många kompetenta och engagerade människor. Ni har gjort året både spännande och lärorikt. Jag vill rikta ett stort tack till er alla. Tillsammans bygger vi bestående värden för kommande generationer! Karl Lilja Koncernchef Tagehus 8

9 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Ordföranden har ordet: Jag som ordförande har ett riktigt långt perspektiv Johan Ljungberg ser tillbaka på ett framgångsrikt år för Tagehus. Han lyfter fram affären med John Mattson Fastighets AB som ett strategiskt kliv för Tagehus mot en tydligare roll som ägare i olika bolag. Under året genomförde vi en stor bostadsaffär med John Mattson Fastigheter AB. Affären innebar att Tagehus bestånd om 480 lägenheter i Käppala på Lidingö togs över av John Mattson, i utbyte mot att vi fick en ägarandel om 11 procent i bolaget. Förutom att det var en bra affär är den också vägledande för den riktning som Tagehus är på väg mot. Vi går ännu mer mot att vara en stor eller dominerande ägare i bolag som driver verksamhet, snarare än att vi själva är verksamhetsdrivande. Vår långsiktighet en god grund för samhällsansvar Vi är ett investeringsbolag och vår främsta uppgift är att generera avkastning till ägarna. Det kanske kan låta tråkigt och inte direkt nobelt. Men Tagehus ska generera avkastning med omsorg och det ska ske på ett hållbart sätt. Vi står för grundläggande och egentligen ganska självklara saker vi håller det vi lovar och gör det vi säger att vi ska göra. Då och då kommer vi att göra större affärer som är roliga att prata om. Men i en transaktionsintensiv verksamhet, som vi är, ska vi också vara noga med att lyfta fram och sätta strålkastarljus på det dagliga jobbet. Vi gör skillnad varje dag och vi bidrar alla på vårt sätt till utvecklingen av Tagehus. Tagehus som samhällsaktör hänger samman med vår långsiktighet. I ägarfamiljen Ljungberg har vi som vision att bygga bestående värden för framtida generationer. Det innebär att vi egentligen inte har någon bortre tidshorisont när vi tittar på utvecklingen för koncernen. Jag som ordförande har ett riktigt långt perspektiv. Det gör att vi inte behöver lägga så mycket fokus på den kortsiktiga avkastningen. Vi har en stark tro att det vi åstadkommer på lång sikt är bra. Med det synsättet tror jag att vi fattar beslut som är både hållbara och lönsamma. Vi har robusta affärsmodeller Vårt långa perspektiv innebär bland annat att vi har med i beräkningarna att marknader kan försvagas och konjunkturen svänga. Naturligtvis var det inte planerat att det skulle bli en sättning i bostadsmarknaden 2018, men vår affärsmodell gör att vi kan hantera den här typen av förändringar. 9

10 ORDFÖRANDEN HAR ORDET Vi kommer fortsätta att arbeta enligt befintliga affärsmodeller i koncernen och dotterbolagen. Självklart kommer vi att utveckla oss, men jag ser samtidigt inga drastiska förändringar för Medley ska förfina sin affär, Credentia likaså. Rockton kommer att utvecklas ytterligare för att möta förändringarna inom flygbranschen, som just nu är i ett omvälvande skede. Utblick Inför 2019 kan vi anta en fortsatt avkylning av bostadsmarknaden. Framför allt är det dotterbolaget Credentia som känner av konjunktursvängningen för bostadsbyggandet, men jag ser fler skäl för Tagehus att vara uppmärksam på utvecklingen. Sättningen på bostadsmarknaden kan få konsekvenser för hela ekonomin, såväl för konsumtion som för investeringsvilja och därför var det en av de viktigaste frågorna på styrelsens bord under 2018 och något vi kommer fortsätta att hålla ögonen på under Samtidigt känner vi oss väl förberedda. Tagehus bygger koncernen med låg risk och därmed har vi också krockkuddar om det skulle gå sämre. Vi har inte spänt bågen så hårt och vi har därmed goda förhoppningar om att klara en konjunkturnedgång och till och med ha kapacitet att vara offensiva i sämre tider. En viktig framtidsfråga för styrelsen under 2019 är hur diversifierat Tagehus ska vara som koncern och i så fall varför. Det finns förstås en strategisk tanke bakom hur koncernen ser ut i dag, men det är viktigt att återkomma till den frågan igen och igen och se om etablerade strategier är mogna att utmanas. Jag ser fram emot ett nytt spännande år med Tagehus och att tillsammans med styrelsen få fortsätta utveckla koncernen och bygga bestående värden för kommande generationer. Johan Ljungberg Styrelseordförande Tagehus 10

11 ORDFÖRANDEN HAR ORDET I Tagehus har vi som vision att bygga bestående värden för framtida generationer. 11

12 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Affärsmodell och mål Tagehus skapar bestående värden och tillväxt genom förädling och vidareutveckling av fastigheter och rörelsedrivande verksamheter, såväl noterade som onoterade. Affärsmodellen är sprungen ur det fastighetskunnande och kapital som byggts upp sedan verksamheten grundades på 1940-talet. Tagehus verkar inom fem segment; Bostäder, Hotell och konferens, Bad och fritid, Flyg samt Investeringar. Vision Affärsidé Affärsmodell Tillsammans bygger vi bestående värden för kommande generationer. Skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla tillgångar med långsiktigt stabil och god värdepotential. Affärsmodellen bygger på ansvarsfullt företagande med olika grader av aktivitet, vilket talar för en mix av både majoritetsoch minoritetsinvesteringar. Tagehus hanterar styrning och kontroll av enskilda innehav direkt, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal. Med ett öppet och långsiktigt investeringsperspektiv möjliggör Tagehus investeringar inom ett brett område, både geografiskt och branschmässigt, samtidigt som man erhåller en god riskspridning. Tagehus tillämpar inga bestämda exithorisonter. Affärsmässighet Tagehus lägger fokus på relationsbyggande i alla affärer. Vi står för pålitlighet, stabilitet och trygghet. Vi arbetar strukturerat opportunt vilket gör Tagehus agilt och effektivt när vi söker nya investeringar. Kärnvärden Ansvar Tagehus vill vara en ansvarstagande aktör med ett utvecklat samhällsengagemang. Tagehus ger sina medarbetare stor frihet och personligt ansvar, alltid med respekt för varje individ. Långsiktighet Tagehus investerar långsiktigt och med ansvar. Relationer med våra medarbetare, kunder och samarbetspartners är centrala för oss. Vi strävar efter att alltid agera på ett sätt som är hållbart såväl ekonomiskt som socialt och miljömässigt. 12

13 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Strategi Tagehus ska öka det egna kapitalet genom att investera i tillgångar med god värdetillväxt i förhållande till risknivån. För att skapa värdetillväxt är strategin att investera i fastigheter, projektutveckling samt värdepapper med ett långsiktigt perspektiv. Tagehus investerar även i flygplan och flygrelaterade tillgångar samt rörelsedrivande verksamheter som kan vara hyresgäster i det egna fastighetsbeståndet. Dessa investeringar bidrar till ökad handlingsfrihet genom goda och stabila kassaflöden. Exempel på investeringar är bostäder, hotellfastigheter, byggverksamheter, hotellrörelser, badanläggningar, flygrelaterade tillgångar samt börsnoterade fastighetsbolag och värdepapper. Tillväxtmålen ska nås genom en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Överskotten återinvesteras i verksamheten. Strategiska initiativ Strategisk grund Åtgärder 2018 Äga både belåningsbara tillgångar och kassaflödesgenererande rörelser. Bygga starka marknadspositioner och affärskompetens kring strategiska tillgångar. Stärka förutsättningarna för att göra affärer genom att utveckla och samordna kundrelationer. Kompetensförsörjning. Bättre förutsättningar att utveckla de kombinerade tillgångarna för att uppnå en hög avkastning i relation till risknivå. Utveckla affärsmannaskap och kunnande kring strategiska tillgångar för att skapa nya affärsmöjligheter och därmed potential att höja tillgångarnas värde. Bättre förutsättningar att lösa fler utmaningar åt kunderna. Säkerställa kontinuitet och rätt kompetens. Förvärv av två plan av modellen CRJ. Grow Hotel öppnades i Solna. Omstrukturering av Rockton. Transaktion där lägenhetsbeståndet på Lidingö växlades mot ägar andelar i John Mattson. Ny kommunikationsstrategi. Förbättrade stödfunktioner i koncernen. Förstärkningar i moder- och dotterbolagsstyrelser samt i styr- och ledningsgrupper. FÖRUTSÄTTNINGAR Säkerställa god tillgång till finansiering. Tagehus ska vila på starka finanser för att säkerställa självständighet och finansiell motståndskraft, oavsett konjunktur. Portfölj av belåningsbara tillgångar inom olika tillgångsslag. Möjliggör affärsmässiga beslut vid förvärv och avyttringar, vilket därmed skapar förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. Större refinansiering av Marriott Amsterdam. Balanserad fördelning mellan större kreditgivare. Disciplinerade förvärvsprocesser där objekt som bedömts övervärderade avståtts. Ökning av likviditetskvot. 13

14 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Tillväxtmål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2018 Omsättningen ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ligger på samma nivå som Intäkterna har ökat med 8 procent per år i genomsnitt under perioden Mkr Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år under en femårsperiod. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat i befintliga verksamheter. Förvaltningsresultatet ligger något lägre än Förvaltningsresultatet har ökat med 22 procent i genomsnitt under perioden Mkr Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Det egna kapitalet ökade för 2018 med 27 procent. Det egna kapitalet har ökat med 15 procent i genomsnitt under perioden % Soliditetsmål Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2018 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 200 procent. De löpande kassaflödena ska med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 437 procent för Den genomsnittliga täckningsgraden under den senaste femårsperioden har uppgått till 414 procent. % Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 56 procent för Den genomsnittliga soliditeten för perioden uppgår till 52 procent. % Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 3,8 år för ,8 2,9 2,5 2,2 2,0 År

15 AFFÄRSMODELL OCH MÅL Hållbarhetsmål Hållbarhet ska vara en integrerad del av Tagehus affärsstrategi och inkluderas i arbetet på alla nivåer. Tagehus verksamhet ska ta hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska värden. Mer om hållbarhetsmålen och relaterade åtgärder går att läsa på sidorna Mål Beskrivning Måluppfyllelse 2018 Miljö Tagehus vill driva sina verksamheter så att de minskar de negativa konsekvenserna på miljön och samtidigt utveckla verksamheterna genom att tänka resurssmart och hållbart. Tagehus ska verka för att begränsa användningen av energi och vatten i sina verksamheter. I badhusen har man sett över ventilationsflödet och driftoptimerat befintlig utrustning, samt bytt belysningsarmaturer till LED. Under 2018 byttes undercentraler och pumpar på flera fastigheter i bostadsbeståndet. Vattenanvändningen i fastighetsbeståndet var 5 procent lägre år 2018 än vad den var Medarbetare Tagehus ska verka för mångfald och jämställdhet samt inkluderande och lärande arbetsplatser. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Moderbolaget har tagit fram rutiner för sexuella trakasserier och arbetsbelastning samt genomfört workshops om arbetsmiljö, hälsa och jämställdhet. Credentia gjorde en storsatsning för att kunna inspirera fler kvinnor till att arbeta hos Credentia samt praktiskt implementerade arbetsmiljöhandboken som upprättades Medley har tillsammans med medarbetarna tagit fram en serviceguide för att tydliggöra hur Medley ska bli bäst i branschen på service samt en ledarskapsmodell för anläggningschefer och en medarbetarmodell för Medley-anställda. Kommande generationer Tagehus vill ta större samhällsengagemang genom att skapa långsiktiga samarbeten. Tagehus samhällsengagemang syftar till att bidra till ett bättre framtida samhälle. Tagehus deltog i Järvaveckan 2018 med både huvudkontoret och flera av dotterbolagen. Tagehus stöttar stiftelserna The Case for Her som bland annat sysslar med kvinnofrågor och impact investing både i Sverige och utomlands, samt Influence Film som producerar karaktärsdrivna dokumentärfilmer. Rocktons VD valdes in i styrelsen för Airlink, en organisation som säkerställer att bistånd når humanitära kriser runt om i världen. 15

16 FINANSIERING Finansiering Målet för finansieringsverksamheten är att skapa bästa möjliga finansnetto inom ramarna för riskexponeringen samt säkerställa en långsiktigt stabil kapitalstruktur för koncernen. Under 2018 har refinansiering gjorts för lån på 1,3 miljarder kronor med utökade krediter på 0,5 miljarder kronor. LÅNEFINANSIERING Under 2018 upptogs nya lån på totalt 213 (547) Mkr, främst för investeringar i flygplan. Vidare refinansierades lån för totalt (366) Mkr med ökade krediter på 477 Mkr. Låneportföljen på (2 759) Mkr är uppdelad på ett 30-tal olika lån hos åtta (sju) långivare i Sverige, Tyskland, Luxemburg och Österrike. Under 2018 togs en större andel lån till fast ränta jämfört med föregående år. Under 2019 förfaller lån på totalt 106 Mkr, varav 6 Mkr förfaller under våren och dessa har i sin helhet refinansierats. Hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år anges i finanspolicyn. Tagehus finansieras via eget kapital och externa lån. Hela tiden eftersträvas balans mellan god avkastning på eget kapital och rimliga risknivåer. Risktoleransen ställs mot målet om en långsiktig soliditet över 40 procent. De senaste fem åren har soliditeten uppgått till i snitt 52 (52) procent. Utöver ställda säkerheter innehåller vissa låneavtal åtaganden avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Samtliga åtaganden var uppfyllda per 31 december Finanspolicyn i kombination med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till den låga belåningsgraden och den starka finansiella ställningen med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holding-koncernen tecknar ofta större låneavtal på löptider upp till sju år. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i euro med en löptid på minst fem år för investeringar i Nederländerna och i svenska kronor för investeringar i Sverige. Inom Flyg-segmentet tas lån i amerikanska dollar. RÄNTEBINDNING TAGEHUS KAPITALBINDNING TAGEHUS Mkr Andel, % Mkr Andel, % Räntebindningstiden inklusive derivat var 2,2 år vid årsskiftet Målet är en jämn fördelning av lånens förfallostruktur 16

17 FINANSIERING Koncernens målsättning är lång kapitalbindning och en jämn fördelning av lånens förfallostruktur. För rörliga krediter används ränteswappar för att uppnå lämpliga risknivåer. En swap innebär att bolaget erhåller fast ränta till ett i förväg överenskommet pris, på löptider på upp till sex år. T Ljungberg BV-koncernen arbetar med en kombination av lån med rörlig ränta och fasträntelån. Vid utgången av 2018 var 53 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är varierar över tiden. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsning. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 3,8 år. Räntebindningen ska ligga mellan ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 2,7 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen låg på 4,0 år, vilket kan jämföras med målet att överstiga 3,0 år, exklusive lånelöften. Se diagram på sidan 16. LÅG BELÅNINGSGRAD procent. Valutarisker ska i möjligaste mån undvikas. Tagehus Holding-koncernen har inga lån i utländsk valuta, förutom tre dollarlån. T Ljungberg BVkoncernen har lån i euro för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. LIKVIDITETSPLANERING Tagehus håller vid var tid likviditet tillgänglig i form av kassa eller outnyttjade kreditlöften, för att kunna möta eventuella behov i samband med investeringar eller i den löpande verksamheten. Likviditet och kreditfaciliteter ska motsvara 10 procent av total låneportfölj, enligt finanspolicyn. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Tagehus intäkter utgörs av utdelningar från främst noterade innehav, hyres- och leasingintäkter, entreprenadintäkter samt bad- och friskvårdstjänster. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånat. I Tagehus uppgick den justerade soliditeten till 56 TILLGÅNGAR OCH EGET KAPITAL TILLGÅNGAR OCH RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Mkr Tillgångar Eget kapital Tillgångar Räntebärande skulder Aktier, fastigheter och flygplan utgör säkerheter för lånen Tagehus policy är att inte vara högbelånat 17

18 HÅLLBARHET Jag är extra stolt över att vi har engagerat så många i hållbarhetsarbetet. Det tar lite mer tid att implementera, men det blir mer äkta. 18

19 HÅLLBARHET Vi har skapat ett samarbete på koncernnivå som är väldigt intressant Om 2017 var rivstarten för Tagehuskoncernens hållbarhetsarbete så var 2018 ett år för vidareutveckling och fördjupning. Dotterbolagen påbörjade en serie utbildningar i hållbarhet och Tagehus skapade ett forum för samarbete mellan koncernens alla bolag. Tidigare varierade hållbarhetsarbetet väldigt mellan bolagen. Nu ser vi att tydligare direktiv och centralt stöd från Tagehus gör att alla arbetar med samma metoder och vi får lättare att hitta synergieffekter. Dotterbolagen har två krav på sig från Tagehus VD. Dels måste de arbeta systematiskt med hållbarhet, där utbildningsserien är starten på det arbetet. Dels måste de utse en nyckelperson till styrgruppen för hållbarhet på koncernnivå, säger Sarah Anwar, hållbarhetsansvarig i Tagehus Holding AB. Sarah Anwar drog på allvar igång hållbarhetsarbetet under 2017 i samband med att hon började på Tagehus. Under året som gått har fokus legat på att få igång en utbildningsserie i respektive affärsområde, som lägger grunden för hållbarhetsstrategin i varje bolag. Vi har skapat ett samarbete på koncernnivå som är väldigt intressant. Intressant i och med att vi har använt samma modell i alla dotterbolag. Ledningsgrupperna och övriga nyckelpersoner har alla fått gå samma utbildning. Den gemensamma kompetensen inom koncernen skapar möjlighet till samarbete över bolagsgränserna. Frågor kring vatten är ett exempel på det, där vi hoppas på tydliga synergi effekter de närmaste åren, säger Sarah Anwar. Utbildningsserien består av två delar. I den första delen arbetar dotterbolagen bland annat fram en väsentlighetsanalys och identifierar risker, intressenter och fokusområden. I den andra delen går man på djupet i fokusområdena och sätter en organisation för att arbeta med hållbarhet. Resultatet blir en hållbarhetsstrategi som ska genomsyra varje del av organisationen. HÅLLBARHET KOPPLAT TILL AFFÄREN Credentia har gått igenom båda stegen i utbildningen och tagit fram en hållbarhetsstrategi. Medley och Hotell och konferens har gått igenom det första steget och följer upp med nästa steg i början av Rockton startar utbildningsserien under Under 2018 tog vi också fram en policy för vilka investeringar Tagehus väljer att jobba med och vilka vi väljer bort. Policyn reglerar bland annat hur vi analyserar olika investeringar ur ett hållbarhetsperspektiv. Under året har investeringsteamet arbetat aktivt med varje investering och tittat på parametrar som arbetsvillkor och hållbarhet. Och det har gjort skillnad. Till exempel har Tagehus valt att investera i spelutvecklingsbolag med kvinnliga speldesigners för att stärka jämställdheten i spelbranschen. Vi håller sakta på att förändra ett sätt att bete sig i vardagen och vi förändrar vårt sätt att tänka, säger Sarah Anwar. 19

20 HÅLLBARHET Eftersom verksamheten i Tagehuskoncernen är så bred och spänner från simhallar till flygplansleasing är också risker och utmaningar inom hållbarhet oerhört varierande. Sarah Anwar berättar att den interna hållbarhetsutbildningen var en viktig faktor för att öka kunskapsnivån inom bolagen. Nu är alla med på vad en väsentlighetsanalys är och hur den kopplas till affären, säger hon. Inom Hotell och konferens är riskerna framför allt kopplade till avfall och produktval. Arbetsförhållanden genom hela värdekedjan är något man också tar hänsyn till. Även för Credentias del handlar det mycket om avfall, men också om resurshantering och hur man stadsplanerar och bygger på ett resurseffektivt sätt. Sedan kommer självklart även arbetsförhållanden, säkerhet och hälsa in i bilden. De tittar även på hur de ska arbeta för att förebygga korruption, säger Sarah Anwar. Flygleasingbolaget Rockton har liknande utmaningar i sin bransch och har dessutom fokus på utsläpp, bränslehantering och val av motorer. De arbetar med en strategi för att bidra till utvecklingen av en mer hållbar flygbransch. Medleys viktigaste frågor handlar naturligtvis mycket om folkhälsa, vatten- och energiförbrukning. Men också om demokratifrågan vilka får använda simhallen? Hur skapar vi en mötesplats för alla? Och precis som för de andra dotterbolagen är säkerhet och arbetsmiljö viktiga fokusområden, säger Sarah Anwar. Utbildningsserie för hållbarhetsarbete Intressentdialog och feedback på fokusområden Resultat: Hållbarhetsstrategi Workshop 1 Bakgrund Kartläggning fokusområden Intressentgrupper Väsentlighetsanalys Workshop 2 Implementering med affärsmodell Hållbarhetsorganisation Internkommunikation Externkommunikation 20

21 HÅLLBARHET Tagehus på Järvaveckan Tagehus var en av sponsorerna för Järvaveckan 2018, som hölls den 9-17 juni i Spånga strax utanför Stockholm. Det är ett initiativ som handlar om att minska avståndet mellan folkvalda politiker och medborgare och att få fler att engagera sig politiskt och delta aktivt i det demokratiska samhället. Representanter från alla riksdagspartier bjuds in, tillsammans med organisationer och företag från en rad olika branscher. Under veckan arrangerade Tagehus ett dialogsamtal om trösklar och hinder som bromsar kvinnors kompetens och driv på arbetsmarknaden. Respektive dotterbolag hade var sin dag i Tagehus tält där de fick lyfta en hjärtefråga. Bland annat pratade Happy Tammsvik om framtidens möten och Medley bjöd in till diskussioner på teman som folkhälsa, simundervisning och simhallen som mötesplats. HÅLLBARHETSFOKUS UNDER 2019 Under 2019 kommer koncernen fortsätta att utveckla hållbarhetsarbetet. För moderbolagets del handlar det till exempel om att ta fram en intressentanalys med fokus på hållbarhet och att genomlysa även holdingbolaget i en väsentlighetsanalys där risker i hela värdekedjan tydliggörs. Man kommer bland annat att titta mer på risken för korruption. Vi har en levande diskussion kring värderingar och redan 2017 hade vi en heldag för våra ledningsgrupper där vi pratade både om mänskliga rättigheter och riskerna för korruption. Arbetet är fortfarande i sin linda, men det är påbörjat. Inom moderbolaget har vi hittills framför allt haft fokus på arbetsmiljö. Vi har till exempel tagit fram rutiner för sexuella trakasserier och arbetsbelastning och haft en heldag för personalen om arbetsmiljö, hälsa och jämställdhet, säger Sarah Anwar. Förutom det interna hållbarhetsarbetet var Tagehus med och stöttade Järvaveckan, en politikervecka i Järvaområdet strax norr om Stockholm i augusti. Tagehus var på plats hela veckan. Våra affärsområden hade varsin dag under Järvaveckan och fick möjlighet att lyfta fram sina hjärtefrågor. För Karl, vår VD, var det viktigt att stötta ett initiativ som arbetar för att stärka demokratiprocessen. Att synas på Almedalen är inte intressant för oss. Järvaveckan för upp andra typer av frågor på agendan och försöker involvera fler människor i politiken, säger Sarah Anwar. ETT SÄTT ATT UTVECKLAS Hållbarhetsarbetet är viktigt för Tagehus. Hela värdearbetet handlar om att tänka på kommande generationer och att ta ansvar, något som man gjort sedan länge genom ett aktivt CSR-arbete och stiftelserna som är kopplade till familjen, till exempel The Case for Her. Nu har vi tagit det vidare till att bli ett mer strukturerat och koordinerat arbetssätt för hela koncernen. Det är ett sätt att utvecklas för Tagehus. Jag är extra stolt över att vi har engagerat så många i hållbarhetsarbetet. Det tar lite mer tid att implementera, men det blir mer äkta, säger Sarah Anwar. 21

22 HÅLLBARHET Miljö Tagehus viktigaste miljöfrågor är energi- och vattenförbrukning. Bygg- och fastighetsbranschen står för omkring en tredjedel av Sveriges energianvändning. För att minska fastigheternas energianvändning har Tagehus börjat systematisera sitt energiarbete och följer upp energianvändningen årsvis. Under 2018 implementerades ett centralt verktyg för uppföljning av el, värme och tappvatten. Energikartläggningen 2017 visade att av Tagehus fastigheter är det bostäderna i Åre och badanläggningarna som har störst besparingspotential och därför läggs fokus på uppföljning och kostnadseffektiva åtgärder på dessa. 22

23 HÅLLBARHET Bostäder Bostäderna i Åre är de som har högst potential för energi- och vattenbesparingar. Mål Tagehus bostadsbestånd i Åre ska minska energianvändningen per kvadratmeter A-temp med 10 procent till år 2020, i relation till 2016 års värden. Åtgärder Under 2018 byttes undercentraler och pumpar på flera fastigheter. Likaså installerades pumpstopp i flera fastigheter. Inför 2019 planeras antingen byte av fläktar eller installation av styrning av fläktar i samtliga system. Energianvändning Totalt sett var användningen av fjärrvärme, el och vatten något lägre år 2018 än 2017, framför allt var det elanvändningen som var lägre 2018 jämfört med Förändring, % Förändring, kwh Fjärrvärme (kwh) , Fjärrvärme, verklig (kwh) , El (kwh) , Totalt köpt energi (kwh) , Vatten (m 2 ) , Vattenanvändning Vattenanvändningen var något lägre år 2018 än vad den var Den största procentuella minskningen skedde vid Åredalens personalbostäder. Vattenanvändning Förändring, % Åretorpet (m 2 ) ,6 Gamla Alphyddorna (m 2 ) ,5 Glasberget (m 2 ) ,7 Åredalens personalbostäder (m 2 ) ,2 Karolinervägen (m 2 ) ,8 Ol Persväg (m 2 ) ,0 23

24 HÅLLBARHET Badanläggningar Badanläggningarnas totala energianvändning år 2018 minskade med drygt 8 procent i snitt per besökare. Totalt köptes mer energi än 2017 men det beror på att Järfällabadet öppnade Mål Tagehus ska säkerställa energieffektivitet i alla nya egenägda badanläggningar. Tagehus ska också säkerställa vatteneffektivitet i alla nya egenägda badanläggningar till år Med effektivitet avses en förbrukning på under 130 liter per besökare. Åtgärder Ventilationsflödet har setts över i Tyresö. I Sollentuna simhall har man driftoptimerat befintlig utrustning, samt bytt belysningsarmaturer i båda sporthallarna till LED. Nyckeltal för Tyresö Aquarena: Fjärrvärme (kwh/besökare) 7,1 7,2 Fastighetsel (kwh/besökare) 4,5 4,4 Nyckeltal för Sollentuna simhall: Fjärrvärme, köpt (kwh/besökare) 7,3 8,4 Fastighetsel (kwh/besökare) 6,7 8 Vatten (l/besökare) Besökare (st) Nyckeltal för Medley Järfälla: 2018 Fjärrvärme, köpt (kwh/besökare) 8,7 Fastighetsel (kwh/besökare) 5,8 Vatten (l/besökare) 137 Besökare (st) Nyckeltal för Linköpings simhall: Fjärrvärme, köpt (kwh/besökare) 12,3 13,6 Fastighetsel (kwh/besökare) 5,3 5,7 Vatten (l/besökare) saknas saknas Besökare (st) Vatten (l/besökare) Besökare (st)

25 HÅLLBARHET Hotell och konferens Mål Affärssegmentet Hotell och konferens omfattas av Tagehus övergripande mål att optimera användningen av både energi och vatten. Förutsättningarna var relativt lika mellan 2017 och 2018, med liknande beläggning vid anläggningarna och liknande utomhustemperaturer. Om värmepumparna vid Tammsvik och Krägga kan optimeras för att klara av kallare temperaturer kommer topparna i elanvändning att gå ner. Åtgärder Under 2018 utfördes ett fåtal större energiåtgärder som väntas ge resultat under Inför 2019 planeras ytterligare åtgärder, som exempelvis fläktbyte och ny styrning till dessa. Energianvändning Under 2018 köptes totalt drygt MWh energi till samtliga anläggningar vilket är i nivå med föregående år. Det var framför allt Park Astoria som minskade sin användning och då framför allt sin fjärrvärmeanvändning. Köpt energi inkluderar all energianvändning, och inkluderar oljeanvändning för Tammsvik och Mälargården, där bedömningen är att samma mängd olja användes För Time Hotel i Vasastan, Stockholm är det endast hotellets användning som är medräknad, vilket är 85 procent av total fjärrvärmeanvändning. 2018, kwh 2017, kwh Förändring, % Förändring, kwh Happy Tammsvik , Krägga Herrgård , Villa Mälargården , Park Astoria , Time Hotel , SUMMA , Vattenanvändning Användningen av vatten är till viss del beräknad utifrån årsförbrukningar på fakturor. Vattenanvändningen för Time Hotel inkluderar endast hotellets användning. 2018, Liter 2017, Liter Förändring, % Förändring, Liter Happy Tammsvik , Krägga Herrgård ,6-376 Villa Mälargården ,8 130 Park Astoria ,8-821 Time Hotel ,7-666 SUMMA ,

26 HÅLLBARHET Medarbetare Under 2018 intensifierades hållbarhetsarbetet även när det gäller de anställda i alla koncernbolag och rörelsedrivande verksamheter. Tagehuskoncernen har totalt 673 (686) medarbetare. Fördelningen mellan kvinnor och män är 48/52 procent och merparten av medarbetarna finns inom segmenten Hotell och konferens samt Bad och fritid. STYRELSER PRÄGLADE AV JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD INKLUDERANDE OCH LÄRANDE ARBETSPLATSER Tagehus har som mål att ha inkluderande och attraktiva arbetsplatser med låg personalomsättning. Tagehus har påbörjat en utbildning av alla chefer i mänskliga rättigheter och likabehandling. Ledarskap och personlig utveckling är viktigt för alla bolag i koncernen och något som flera bolag också arbetat aktivt med under året. Tagehus har som mål att alla Tagehuskoncernens styrelser ska präglas av mångfald vad gäller bakgrund, kompetens och perspektiv. Det ska finnas minst en kvinna i alla Tagehuskoncernens styrelser senast år

27 HÅLLBARHET JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD PÅ ARBETSPLATSERNA Genom att spegla det samhälle Tagehus är en del av blir koncernen mer innovativ och relevant som både investerare, fastighetsägare och arbetsgivare. På huvudkontoret arbetar i dag 15 (17) medarbetare, varav 14 (11) är kvinnor. Ett konkret resultat av jämställdhetsarbetet är att Credentia anställt sin första kvinnliga yrkesmedarbetare under året och förhoppningen är att rekrytera fler kvinnor till byggbranschen. Krägga Herrgård och Happy Tammsvik är arbetsplatser med stor mångfald bland sina anställda där medarbetarna också vittnar om en stark stolthet över hur man lyckats vara en del av integrationen i samhället för många nyanlända. HÄLSA OCH TRYGGHET Sjukfrånvaron på koncernnivå ligger på 1,9 (1,1) procent för korttidsfrånvaro och 0 procent långtidssjukskrivningar. Ledningen för de olika koncernbolagen följer hela tiden utvecklingen för sjukfrånvaron och arbetar på olika sätt för att sänka den. Det kan handla om säkerhetsutbildningar eller nya rutiner för att fånga upp korttidssjukskrivningar. VIKTIGA FRÅGOR UNDER 2018 På koncernnivå inledde Tagehus ett arbete med löne- och pensionspolicy och har gjort en genomgång av medarbetarnas tjänstepensioner. I de olika koncernbolagen har man jobbat med arbetsmiljöfrågor. Credentia har till exempel lagt mycket kraft på att implementera den arbetsmiljöhandbok som upprättades För Medley har utmaningen varit att få en komplett organisation på plats. Medley döpte om huvudkontoret till supportkontoret för att tydliggöra dess funktion. Man har lyckats tillsätta samtliga vakanser på supportkontoret och anställt nya anläggningschefer på tre anläggningar. Under året tog Medley fram skriften Waves of Joy som kommer att ligga till grund för all serviceutbildning inom företaget. MEDARBETARE I TAGEHUSKONCERNEN (2018) Moderföretag 48% Kvinnor Tagehus Holding AB/ T Ljungberg BV Bostäder Credentiakoncernen Hotell och konferens Marriott Hotel Tagehus Hotel 10 Tammsvik Konferens och Herrgård Krägga Herrgård Åre Ski Inn Grythyttans Gästgivaregård 9 TLBV Förvaltning Bad och fritid Medleykoncernen Tagehus Bad och fritid 1 Investeringar RGG Adm-Gruppen Tagehus totalt Könsfördelning i Tagehuskoncernen % Män 27

28 AFFÄRSSEGMENT Tagehus affärssegment Tagehus verksamhet är indelad i de fem affärssegmenten Bostäder, Hotell och konferens, Bad och fritid, Flyg och Investeringar. Bostäder s 30 Norrtäljebaserade Credentia erbjuder projektering, utveckling och produktion av så väl bostäder som samhällsfastigheter. Credentia förvaltar en egen fastighetsportfölj med tonvikt på Roslagen med omnejd. I segmentet ingår även cirka 370 lägenheter i Åreregionen. Under året gjordes en transaktion gällande fastighetsbeståndet på Lidingö om drygt 460 hyresrätter. John Mattson Fastighet AB övertog förvaltningen av hyresrätterna och Tagehus gick in som ägare i John Mattson. Mkr Intäkter 453,9 543,0 Förvaltningsresultat 16,5 75,6 Räntetäckningsgrad (%) ,8 Mkr Redovisat värde tillgångar Avkastning på eget kapital (%) 27,1 11,9 Hotell och konferens s 34 Affärssegmentet inkluderar tre hotellfastigheter i Amsterdam, Stockholm och Enköping, samt två konferensanläggningar sydost om Enköping. Hotellen drivs under kända varumärken som Marriott och Best Western. Konferensanläggningarna profileras individuellt men har gemensam förvaltning. I segmentet ingår även två fastigheter i Amsterdam om totalt kvadratmeter. Mkr Intäkter 495,2 421,0 Förvaltningsresultat 127,5 113,8 Räntetäckningsgrad (%) ,9 Mkr Redovisat värde tillgångar Avkastning på eget kapital (%) 38,6 19,4 28

29 AFFÄRSSEGMENT Bad och fritid s 42 Tagehus erbjuder kommuner att projektera, bygga, äga, hyra ut och drifta badhusfastigheter genom de två bolagen Tagebad och Medley. Tyngdpunkten ligger i Mälardalsregionen. Tagebad kan tillföra lång erfarenhet och omfattande tekniskt kunnande till kommuner som behöver renovera eller bygga nya badhus. Medley erbjuder ett partnerskap med kommunen i arbetet med att förbättra folkhälsan. Mkr Intäkter 352,7 335,3 Förvaltningsresultat 13,3 11,8 Räntetäckningsgrad (%) ,7 Mkr Redovisat värde tillgångar Avkastning på eget kapital (%) 1 neg. neg. 1 Ett stort omställningsprojekt har påverkat resultatet negativt. Flyg s 48 Rockton är en av få europeiska aktörer som förvärvar, förvaltar och leasar ut flygplan till flygbolag, främst i Europa. Segmentet är uppdelat i förvaltningsbolaget Rockton AB och Rockton Aviation AB, som äger flygplanen. Rockton hanterar hela kedjan från att identifiera och genomföra investeringstransaktioner, till att förvalta och leasa ut flygplan för att sedan avyttra dem. Mkr Intäkter 79,5 98,6 Förvaltningsresultat 52,1 60,5 Räntetäckningsgrad (%) ,2 Mkr Redovisat värde tillgångar Avkastning på eget kapital (%) neg. neg. Investeringar s 52 Investeringssegmentet omfattar ett strategiskt kärn innehav i börsnoterade Atrium Ljungberg, förvaltning av en noterad portfölj och en onoterad portfölj, samt kapitalförvaltning. Mkr Intäkter 1 137,3 84,5 Förvaltningsresultat 113,8 62,9 Räntetäckningsgrad (%) ,6 Mkr Redovisat värde tillgångar Avkastning på eget kapital (%) 22,5 10,2 1 Inkluderar även finansiella intäkter. 29

30 Vi tror väldigt mycket på att miljöcertifiera våra bostäder för att visa både våra kunder och medarbetare att vi prioriterar hållbarhet. 30

31 BOSTÄDER Credentia: Vi har stärkt vår roll som samhällsbyggare Under 2018 skedde en kraftig inbromsning i bostadsproduktionen, vilket ledde till att försäljningssiffrorna i bostadsbranschen tvärvände. Men genom att bredda verksamheten har Credentia lyckats kompensera nedgången med nya typer av uppdrag bland annat genom att stärka rollen som samhällsbyggare. Vi var väldigt tidigt ute och fick de här känningarna redan under 2017, även om man då inte trodde att nedgången skulle bli så drastisk. Därför satsade vi på att jobba mot flera olika typer av beställare, vilket även fanns med i våra strategiska beslut sedan tidigare. Och det har varit framgångsrikt. Under 2018 har vi dragit in flera större externa entreprenader, säger Credentias VD Ronny Jansson. Credentia har sedan 2013 vuxit från en omsättning på 170 Mkr till 570 Mkr under Nedgången på bostadsmarknaden innebar att Credentias omsättning under 2018 sjönk för första gången. Men jämfört med många andra bygg- och fastighetsbolag har Credentia klarat nedgången bra, utan uppsägningar. CREDENTIAS ROLL SOM SAMHÄLLSBYGGARE Jag är väldigt nöjd över att vi lyckats få in några stora samhällsbyggnadsprojekt. Det finns fortfarande många sådana projekt som är ute till förfrågan, såsom äldreboenden och förskolor. Många kommuner kompletterar nu med den typen av verksamhet, efter att man byggt mycket nya bostäder, säger Ronny Jansson. Bland de samhällsbyggnadsprojekt som Credentia jobbar med finns en ny brandstation i Norrtälje. Bolaget bygger också en skola i Rimbo för 350 elever. Och under hösten vann Credentia två anbudstävlingar, en förskola för 120 barn i Barkarby och ett badhus i Hallstavik. Vi har jobbat mycket med att stärka vår roll som samhällsbyggare under Förut har vi byggt en hiskelig massa bostäder och startat bostadsrättsföreningar. Nu bygger vi även brandstationer, skolor, badhus och förskolor. Det kommer vi att fortsätta med. Det gynnar oss i tävlingar och ger fler jobb. Varumärket Credentia har snarare blivit stärkt av att vi jobbar mot flera olika beställare, säger Ronny Jansson. NYA MARKANSVISNINGAR OCH FEMÅRSSTRATEGI I november blev det klart att Credentia vunnit en markanvisningstävling i Barkarbystaden i Järfälla tillsammans med K2A:s dotterbolag Svenska Studenthus. Projektet omfattar 400 bostäder 200 blir studentlägenheter och 200 blir bostadsrätter. 31

32 BOSTÄDER Credentia har tidigare varit nischade mot Norrtälje kommun och Östhammar. Nu jobbar vi för att ta oss ut och producera i andra kommuner. Att vi vann markanvisningstävlingen i Järfälla är ett viktigt steg i rätt riktning och det känns väldigt roligt, säger Ronny Jansson. Credentia vann även en markanvisningstävling i Norrtälje hamn, som omfattar ett hundratal bostadsrätter. Bolaget arbetar nu med att slå fast en strategi för de närmaste fem åren, med ett större fokus på fler externa jobb, för att sprida riskerna. Bolaget investerar också i flera detaljplaner i Norrtälje och Östhammar, som kan resultera i flera bostadsprojekt framöver. Under 2019 hoppas Ronny Jansson även kunna göra en nystart på det stora projektet i Täljöviken utanför Åkersberga, som stannade av på grund av inbromsningen på marknaden. Jag tror att vi måste få igång bostadsproduktionen i Sverige, om man ser på tillväxten runt storstadsregionerna. Prognoserna säger att vi i år kommer att landa på runt nya bostäder i Sverige i stället för Svårigheten i dagsläget är att man strypt pengarna till bostadsproduktion. Bankerna är väldigt försiktiga att låna ut pengar, inte bara till byggföretag, utan även till privatpersoner som vill köpa bostadsrätter. Amorteringskraven har också slagit väldigt hårt mot nyköparna i Sverige, som oftast är de unga, som inte har möjlighet att låna pengar. Vi har många kunder som vill köpa bostad, men som inte får låna, säger Ronny Jansson. STÄRKT HÅLLBARHETSARBETE Under året har Credentia stärkt hållbarhetsarbetet på flera plan, bland annat genom ett stort arbetsmiljöprojekt som ser till både fysiska skador och psykosociala aspekter. Ett exempel på det är att Credentia börjat mäta sjukfrån varon bland alla anställda. Under hösten satte vi en hållbarhetsstrategi i Credentia, som vi fortsätter att jobba med. Vi har bland annat tittat på hur vi källsorterar ute på våra arbetsplatser, vilket är viktigt. Vi försöker miljödeklarera allt material vi bygger med i bostäder och har börjat titta på hur vi kan certifiera oss i Svanen. Vi tror väldigt mycket på att miljöcertifiera våra bostäder för att visa både våra kunder och medarbetare att vi prioriterar hållbarhet, säger Ronny Jansson. Resultat 2018 Credentias omsättning var 415 (561) Mkr, vilket motsvarade en minskning om 26 procent. Rörelseresultatet minskade 51 procent till 35 (72) Mkr. RBE stod för 52 Mkr av omsättningen. Credentia äger 60 procent av RBE, som konsoliderades från och med den 1 juli Credentias långsiktiga tillväxtmål är 10 procent, varav extern entreprenadverksamhet ska utgöra cirka en tredjedel av den totala omsättningen. Tagehus investerade i Credentia första gången

33 BOSTÄDER I Norrtälje Hamn planerar Credentia för kvarteret Smeden. Det blir 105 bostadsrätter med lokaler i entréplan och en gemensam takterass med växthus och pergola för odling. 33

34 Vi är varma och vill uppfattas så av alla, både medarbetare och gäster. Då måste det vara en självklarhet att alla människor har samma värde. 34

35 HOTELL OCH KONFERENS Konferens: Vi ökar mer än våra konkurrenter Trots en stillastående konferensmarknad har Tagehus anläggningar Krägga och Tammsvik ökat omsättningen under 2018 och tillväxten ser ut att fortsätta. Bakom framgången ligger en långsiktig satsning på kvalitet och hållbarhet, samt ett tydligare fokus på mat och fysisk aktivitet. Det är noll tillväxt på konferensmarknaden men vi har lyckats öka både våra privat- och konferensbesökare. Vi har ett fantastiskt läge när det gäller bokningar 2019, som ser ut att bli ett starkare år än Mycket i omvärlden pekar på att vi går mot sämre tider, men det märker vi inte alls, trots att konferensbranschen brukar känna av det ganska tidigt. Nu bygger vi en stor bredd bland våra kunder för att minska risken. Vi lyckas bättre och bättre, vilket gör oss mindre sårbara. Och vi är beredda på att vara snabba om det vänder, säger Johan Hjort, hotellkonsult. Tagehus äger och driver sedan drygt fem år tillbaka de båda konferensanläggningarna Krägga i Bålsta och Tammsvik i Bro, som består av två klassiska herrgårdar intill Mälarens strand. om man gör en teambuildingaktivitet där man till exempel kastar yxa. Då är det oftast den drivna personen som hörs mest som vinner. När man lagar mat kan det vara receptionisten som alla tar för given som briljerar och visar VD:n hur man trancherar kött, säger Johan Hjort. MÅNGFALDEN PÅ TAMMSVIK ÄR VIKTIG På Tammsvik har en rejäl satsning gjorts på utemiljön, som gjort att närheten till Mälarstranden förstärkts. Ett antal rum har renoverats även där, samtidigt som man arbetat med att förbättra marknadsföringen och att hitta besökare direkt, utan tredjepartsagenter. Satsningarna har fallit väl ut. NYA MATKONCEPT PÅ KRÄGGA Under året har flera rum renoverats på Krägga, vilket innebär att standarden på rummen höjts rejält. I stallet, som har plats för 300 middagsgäster, inreds en hel våning för fysiska aktiviteter i stil med Fångarna på fortet. För att locka fler besökare och öka kvaliteten finns nu två nya koncept med aktiviteter kring mat: Kockkampen och Mat i luckan. Mat är en väldigt bra aktivitet för att kliva ur mötet och gamla invanda roller. Man är mer sig själv och teamet får en annan sammanhållning än 35

36 HOTELL OCH KONFERENS Under året har kunderna blivit nöjdare, samtidigt som beläggningen har ökat. Men att bygga långsiktig tillväxt handlar inte bara om fysiska satsningar, utan även om att satsa på mångfald och hållbarhet. På Tammsvik pratas det otroligt många språk, vilket är värdefullt för oss. Det beror på att vi har många nyanlända personer som arbetar eller gör praktik hos oss. Vi samarbetar med kommunen om praktikplatser och vi satsar särskilt på att erbjuda jobb eller praktik till invandrarkvinnor, säger Johan Hjort. Han menar att det är viktigt att sända signalen att Tammsvik och Krägga är inkluderande arbetsplatser. Inte minst eftersom många i hotellbranschen har invandrarbakgrund. Vi är varma och vill uppfattas så av alla, både medarbetare och gäster. Då måste det vara en självklarhet att alla människor har samma värde. TRENDEN ATT BARA VARA HÅLLER I SIG Inför framtiden ser Johan Hjort en tillväxt på privat marknaden. De stora trenderna handlar om fysiska aktiviteter och samtidigt om att ta en paus från vardagslivet, lämna skärmarna bakom sig och ta hand om sina relationer. Vi kommer att fortsätta utveckla våra privaterbjudanden under Till exempel handlar det om att checka ut från sitt vanliga liv, att ta en paus. Det är något som vi också driver på Krägga, där vi uppmanar gäster att lämna sina mobiler i receptionen. Att bara vara, det är en trend som håller i sig. Och hos oss kan man ta det lugnt, säger Johan Hjort. BYGGER EN KULTUR AV ANSVARSTAGANDE Hållbarhet är en viktig del på Krägga och Tammsvik. Båda anläggningarna är Svanenmärkta och arbetar aktivt för att minska sin klimatpåverkan. Hållbarhet finns med i tanken hela tiden. De bilar vi köper är bara el och vi ska inte ha fossila bränslen. Men den största utmaningen är att bygga en autentisk kultur där alla tar ansvar. Att inte bara vara en marknadsaktör som gör koncept som marknaden vill ha, utan att göra saker som vi tycker är bra. Om vi är en herrgård ute på landet som säljer tid måste alla vara med på att folk ska få njuta när de kommer hit. Vi ska inte göra det bara för att skapa beläggning, utan för att vi tror på det, säger Johan Hjort. 36

37 HOTELL OCH KONFERENS Hotell: Grow Hotel har tagits emot väldigt väl på marknaden Förutom konferensanläggningarna omfattar affärssegmentet också fyra hotell i Stockholm, Enköping och Amsterdam, som drivs under välkända varumärken som Best Western Hotels och Marriott Hotels. På Stockholmsmarknaden ökade antalet belagda hotellrum med 3,5 procent under 2018, men samtidigt tillkom cirka hotellrum under året. Mängden nya hotellrum innebar att Stockholmsmarknaden som helhet i princip stod still under året. Det gav en utspädningseffekt för alla hotell, och eftersom många resenärer ofta vill bo så centralt som möjligt märker vi ett större tapp i tullarnas ytterkant, säger Reshi Chibba, som är ansvarig för de tre hotellen i Sverige Time Hotel i Stockholms innerstad, nyöppnade Grow Hotel i Solna och Hotel Park Astoria i Enköping. Time Hotel ligger i Vasastan i Stockholm city och är ett fyrstjärnigt hotell med 144 rum. Hotellet har fördelningen 70/30 mellan affärs- och privatresenärer. Reshi Chibba förklarar att 2018 var ett utmanande år med en beläggningsgrad på 76 procent. Med anledning av den ökade konkurrensen i innerstaden har vi reviderat vår strategiska plan och satsar nu ännu mer på privatresemarknaden. Vi fokuserar även starkare på prisoptimering som blivit än mer komplicerat. Allt för att möta framtiden, säger Reshi Chibba. 37

38 HOTELL OCH KONFERENS HÅLLBAR DESIGN PÅ GROW HOTEL I slutet av november 2018 invigdes Grow Hotel i Solna Strand, ett fyrstjärnigt affärshotell med 176 rum. Här har stor vikt lagts vid design och utformning. Inredningen i hotellet är utförd i hållbara och beständiga material och hotellet har en internationell miljöcertifiering. Solna och Sundbyberg expanderar och många företag och organisationer har valt att etablera sig här. Detta har gjort att det funnits ett behov av ett fullservicehotell i området. Ett hotell som kan ta hand om företagens besökande gäster för såväl övernattningar som restaurangbesök, säger Reshi Chibba. Hotellet har 25 rum som är anpassade för längre vistelser och utrustade med minikök. Ett högklassigt hotell kräver även mat och dryck av högsta klass. Restaurant Norobata@Grow Hotel har etablerat sig i hotellets lokaler med en matlagning där grunden är det nordiska köket med influenser från Japan och Peru. Grow Hotel har tagits emot väldigt väl på marknaden och vi har ett starkt team som tar hand om våra gäster. Hotellet har varit bra bokat och gästerna nöjda. Det har naturligtvis endast gått en kort tid men vi ser positivt på starten och framtiden, säger Reshi Chibba. 38

39 HOTELL OCH KONFERENS PARK ASTORIA FORTSÄTTER ÖKA Det tredje hotellet som ligger under Reshi Chibbas vingar är Hotel Park Astoria i Enköping, som hade boendegäster under året. Det är glädjande att Park Astoria hade en något positiv utveckling i antal övernattande gäster under 2018 eftersom 2017 var ett riktigt starkt år och vi därför trodde på en nedgång. Under 2019 påbörjar vi renovering av de 134 hotellrummen, som ska vara klar i slutet av 2020, säger Reshi Chibba. När Reshi Chibba blickar framåt ser han en stark trend med en ökad turism. Den svaga kronan gör Stockholm till ett attraktivt resmål för privatresenärerna och prisvärda flyg gör staden enkel att nå. På affärsresesidan är det bara en marginell ökning och här är konkurrensen hårdare. Några orosmoln för utvecklingen skulle enligt Reshi Chibba vara en plötslig tillströmning av nya hotellrum i Stockholmsregionen eller att det sker något negativt internationellt som påverkar resandet. Det blir inga större tillflöden av nya hotellrum i Stockholm den närmaste framtiden och vi tror att Stockholmsmarknaden kommer öka cirka 2 procent. Vår egen ökning bedömer vi bli 3 4 procent. Vi genomför några mindre renoveringar och uppfräschningar som ska förbättra vår produkt och har redan förbättrat vår kostnadsoptimering, säger Reshi Chibba. 39

40 HOTELL OCH KONFERENS Amsterdam Marriott hotel Turismen i norra Europa växte med 6 procent under 2018, enligt Världsturismorganisationen UNWTO:s barometer. Organisationen bedömer att tillväxten i den europeiska turismen fortsätter 2019, men att den mattas något till en tillväxt på mellan 3 och 4 procent. Efterfrågan på hotellrum i Amsterdam var hög Amsterdam uppfattas som en säker och centralt belägen stad i Europa, vilket gör den attraktiv så väl för turism som för globala företag. Tagehus hotellfastighet har bästa läge vid Stadhouderskade i centrala Amsterdam och drivs av Marriott. Hotellet är femstjärnigt och hör till Marriotts främsta hotell i Europa med cirka kvadratmeter fördelade på 396 rum. Logiintäkterna per disponibelt rum, RevPAR, ökade drygt 6 procent till knappt 176,50 euro. Omsättningen uppgick till 32,3 (32,3) MEUR med ett resultat om 7,5 (7,5) MEUR, baserat på en beläggning om cirka 79 (80) procent. En stark konjunktur och en fortsatt god besöksmarknad bidrog till resultatet. Den jämförbara hotellmarknaden i det övre segmentet, där Marriott verkar, hade en beläggningsgrad på 81,3 procent och en RevPAR om 145,97 euro, motsvarande en ökning om 6,3 procent jämfört med Tagehus har det formella arbetsgivaransvaret för hotellets 240 (214) anställda. Rörelsen drivs med hjälp av Marriott enligt ett långsiktigt managementavtal. Hotellfastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter det att en första investering gjordes Marriott är en stark partner med över hotell i fler än 120 länder. Samarbetet med Marriott ger värdefulla erfarenheter som används då investeringar i hotellfastigheter och -projekt utvärderas. 40

41 HOTELL OCH KONFERENS Amsterdam fastighetsportfölj Utöver Marriott-fastigheten äger Tagehus ytterligare två fastigheter i Amsterdam. Den ena utgörs av en kontorsfastighet om kvadratmeter uthyrningsbar yta. Tanken då fastigheten förvärvades år 2000 var att konvertera den till hotellrum eftersom den ligger invid Marriott-hotellet. Största hyresgäst är modekedjan Tommy Hilfigers administration på ett femårigt kontrakt med möjlighet till förlängning om två gånger fem år. Den andra fastigheten förvärvades och tillträddes våren 2017 och ligger vid IJ-floden i norra Amsterdam, som är ett område under utveckling. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om kvadratmeter och rymmer kontor, parkering och lokaler för blandat bruk. Långsiktigt finns potential att förädla fastigheten. Svartberget (fd Åre Ski Inn) Svartberget (fd Åre Ski Inn) ligger mitt i Åres skidområde med café, restaurang och bar med totalt 300 gästplatser. Anläggningen inrymmer även en konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar. Verksamheten drivs i egen regi med ett tiotal säsongsanställda. 41

42 2018 var ett omställningsår. Vi skapade struktur och uppföljning, rustade på kostnadssidan och optimerade bemanningen. 42

43 BAD OCH FRITID Medley: Väldigt mycket bad för pengarna I april 2018 invigdes det helt nya badhuset i Järfälla, som byggts och ägs av Tagehus. Badhuset är en framgångssaga och får löpande studiebesök från kommuner runt om i landet, både för att studera hur det är byggt och själva driftsmodellen. Under året har Medley fått en helt ny ledningsgrupp och fått i uppdrag att driva en ny anläggning i Västerås, som invigs i juni var ett omställningsår. Vi skapade struktur och uppföljning, rustade på kostnadssidan och optimerade bemanningen. Vi lade grunden för en ny inriktning som förväntas leda till svarta siffror från och med 2019, säger Medleys VD Claes Mittjas. INVESTERINGAR MED TRETTIOÅRSPERSPEKTIV Marknaden för badhusfastigheter bedöms vara värd cirka 40 miljarder kronor, enligt branschorganisationen Svenska Badbranschen. Tagehus erbjuder att projektera, bygga, äga och hyra ut badhusfastigheter, för närvarande mest i Mälardalsregionen. Tagehus tillför kommunerna lång erfarenhet och omfattande tekniskt kunnande inom badhusfastigheter och har en beredskap att ta på sig såväl risk som finansiering vid ett nytt badhusbygge. I dag äger och driver kommunerna de flesta av landets badhus. När nya badhus ska byggas ställs kommunerna inför valet att projektera och bygga själva, vilket kan vara ansträngande för budgeten, eller att lägga ut det på privata företag. Badhus måste klara fukt och stora skillnader i utomhusoch inomhustemperatur, vilket ställer höga krav på byggnaden och dess tekniska installationer. Det finns goda affärsmöjligheter på marknaden för badhusfastigheter de närmsta åren. Det billigaste byggalternativet i dag behöver inte alltid vara det räknat på badhusets hela livstid. Den långsiktiga investeringshorisonten gör att Tagehus kan garantera underhållet, en fräsch simhall och en sund verksamhet under 30 års tid, så att inte underhållsskulder byggs upp, säger Claes Mittjas. Hälften av landets 450 offentliga badanläggningar är 50 år eller äldre och många av dem är drabbade av eftersatt underhåll vilket innebär att de inom en snar framtid kommer att behöva ersättas eller genomgå stora renoveringar. Cirka 25 nya badhus bedöms byggas de närmsta åren, säger Claes Mittjas. 43

44 BAD OCH FRITID Intresset för att låta privata aktörer projektera, bygga, driva och äga badhus skiftar över tid och mellan kommuner. Under 2018 var flera kommunala upphandlingar aktuella av såväl drift som byggnation av nya badhus. Tagehus vann en upphandling för att bygga ett nytt badhus i Saltsjöbaden i Nacka kommun. Dock ville kommunen inte ge någon kommunal borgen, vilket lett till att upphandlingen kommer att göras om. En ny aktör på marknaden är på lång sikt något positivt, då en ökad konkurrens troligen gör att fler kommuner vågar upphandla driften. Den nya anläggningen i Järfälla ses av branschen som en framtidsanläggning där både kommunen och besökarna får väldigt mycket bad för pengarna. När vi nu har fått en konkurrent som är med i många kommuners upphandlingar är det viktigt att kunna visa på ett tydligt framgångsexempel, säger han. Cirka 15 procent av Sveriges offentliga bad drivs i privat regi. Medleys marknadsandel av driften i privat regi är stabil och bedöms uppgå till omkring 50 procent. Det motsvarar cirka 20 procent av marknadens totala omsättning. I samband med att kommuner låter bygga nya badanläggningar läggs ofta driften ut på privata företag. Under 2018 dök det upp en ny konkurrent till Medley på marknaden, vilket Claes Mittjas tror är bra. ETT UNIKT ERBJUDANDE Konkurrensen bland landets gymkedjor fortsätter att öka och priserna på gymkort sjunker. Branschen går åt två håll dels mot mer exklusiva träningsanläggningar och dels mot så kallade nyckelgym, som inte har personal på plats. 44

45 BAD OCH FRITID Medleys unika erbjudande med en kombination av gym och badanläggning är en stark konkurrensfördel. Dessutom spelar Medleys anställda en viktig roll för att få besökarna att känna sig välkomna och motiverade att träna, poängterar Claes Mittjas. Antalet medlemmar ökade till 3,3 miljoner besök jämfört med 3,0 föregående år. Under 2018 övertog Medley driften för Lögarängsbadet i Västerås och vann upphandlingen för Säby Sim- och Sporthall i Salem. Under året planerar flera kommuner att göra nya upphandlingar och det berör sju av Medleys befintliga kontrakt. Medley räknar med att delta i flera upphandlingar under I och med att många badhus behöver renoveras eller ersättas de närmsta åren ser framtiden lovande ut, säger Claes Mittjas. MEDLEYS HÅLLBARHETSARBETE Tillsammans med övriga dotterbolag har Medley påbörjat ett strukturerat hållbarhetsarbete, som ska fortsätta under Medleys fokusområden handlar bland annat om folkhälsa, säkerhet, avfallshantering, kemisk optimering, transporter och om att vara en god arbetsgivare. FOLKHÄLSA Utvecklingen av levnadsvanorna i Sverige har generellt varit positiv de senaste tio åren. Förutsättningarna för att ha en god hälsa är dock inte jämnt fördelade mellan olika grupper i samhället, enligt Folkhälsomyndigheten. Sveriges kommuner har ett ansvar för folkhälsa och fysisk aktivitet. Genom kommunernas planmonopol och deras ansvar för planering, byggande och förvaltning 45

46 BAD OCH FRITID av den byggda miljön, har de stor möjlighet att påverka utformning och strukturer som stödjer fysisk aktivitet, enligt Boverket. Simhallar har stor betydelse när det gäller integration, simkunnighet och folkhälsa. Medley har en viktig roll som samhällsaktör och har under året intensifierat sitt samhällsengagemang. Badanläggningar är en av få platser i samhället där vi träffar och umgås med personer från helt andra samhällsklasser. Läkaren delar bastu med den nyanlända flyktingen, kommuntoppen med den långtidsarbetslösa. Därför har anläggningarna en viktig roll för att minska klyftorna i vårt land, säger Claes Mittjas. Medley vill vara kommunens partner i arbetet med att förbättra folkhälsan. Under året fortsatte omställningsarbetet inom Medley för att nå individer och grupper som inte är så fysiskt aktiva i dag. Tanken är att sänka trösklarna så att det ska vara lätt och roligt att börja röra på sig. Med Glad träning vill Medley erbjuda enkla alternativ till krävande och svåra koncept. Medleys nya träningspass är egenutvecklade istället för licensbaserade. Mottagandet av de nya och inkluderande koncepten har varit positivt. Ett tecken på det var att antalet sålda medlemskort vid årsskiftet var det högsta någonsin liksom beläggningen vid anläggningarna. Som en del i det stärkta erbjudandet förädlade Medley även sitt servicekoncept inklusive värderingar och kundbemötande. Under året har Medley utvecklat handboken Waves of Joy, som sammanfattar Medleys verksamhet och företagets syn på träning, samtidigt som den fungerar som en handledning för medarbetare. Tanken var att Waves of Joy enbart skulle användas internt, men den har visat sig mycket användbar även för att bygga varumärket gentemot kommuner, medarbetare, möjliga medarbetare och besökare. Genom att Medley har funnits länge och driver många badanläggningar har vi tydliga riktlinjer för badsäkerhet, något som är extra viktigt när simkunnigheten i Sverige sjunker. Eftersom många kommuner driver en eller ett fåtal badanläggningar har de ibland svårt att bli experter på badsäkerhet. Just säkerhetsfrågan är i många fall ett viktigt skäl till att kommuner väljer att lägga ut driften och Medleys unika säkerhetskompetens är en stor konkurrensfördel i upphandlingar, säger Claes Mittjas. Resultat 2018 Medleys omsättning uppgick till 329 (326) Mkr för helåret. Rörelseresultatet landade på -11,9 (-4,2) Mkr. Resultatet påverkades av de fortsatta investeringarna i att ställa om verksamheten inklusive bland annat nya koncept och digitalisering. Medleys intäkter kommer huvudsakligen från badentréer och de tre konceptområdena, Träning & Hälsa, Café & Shop och Kursverksamhet, samt kommunala driftsersättningar. Antalet besök var något högre än föregående år 3,3 (3,0) miljoner. Historiskt har cirka 60 procent varit badbesök och i snitt har fyra av tio besökare varit barn och ungdomar. Medley driver även sporthallar och utomhusanläggningar. Räknas besökare till dessa anläggningar in uppskattas det totala antalet besök vara sex till sju miljoner per år. Medley har drivit och utvecklat badoch friskvårdsverksamheter sedan Vid årsskiftet drev Medley 25 (35) bad- och friskvårdsanläggningar i 16 (21) kommuner. 46

47 BAD OCH FRITID Tagebad: Att hela tiden hitta nya sätt att göra av med så lite vatten och energi som möjligt är väldigt viktigt för oss Enligt branschföreningen Svenska Badbranschen befinner sig marknaden för badhus i ett generationsskifte. Större delen av landets badhus har överstigit sin tekniska livslängd på ungefär 40 år, vilket innebär ett investeringsbehov på motsvarande 40 miljarder kronor under de kommande åren. Det är en trend som förväntas fortsätta. Tagebad är Medleys systerbolag som projekterar, bygger och ofta äger badhus. Under våren 2018 invigdes Tagebads anläggning i Järfälla, som driftas av Medley. Sedan invigningen har Tagebad arbetat med anläggningens tekniska system för att minimera förbrukningen av energi och vatten och samtidigt bibehålla ett bra klimat i anläggningen. Målsättningen är att Järfällabadet ska locka besökare per år. Under 2018 nådde inte besökssiffrorna upp till målet, men Olle Stadig, VD på Tagebad, är övertygad om att antalet besökare kommer att öka ordentligt under Järfälla är en kommun som växer och det finns även ett stort underskott på badanläggningar i grannkommunerna. Järfällabadet är en väldigt fin anläggning och jag tror att det är en tidsfråga innan fler badsugna människor i alla åldrar hittar dit, säger Olle Stadig. Under 2019 hoppas jag och tror att vi ska komma i mål med att få börja bygga ytterligare en ny anläggning, säger Olle Stadig. Under 2019 fortsätter Tagebad arbeta med det löpande underhållet av sina anläggningar. Målet är att anläggningarna ska upplevas som fräscha och attraktiva för besökarna, samtidigt som de är miljö mässigt hållbara. Utöver att minimera förbrukningen av vatten och energi ser Tagebad nu över om de kan använda alternativa energikällor, som exempelvis solceller, på sina anläggningar. Badhus är väldigt energiintensiva idrottsanläggningar. Att hela tiden hitta nya sätt att göra av med så lite vatten och energi som möjligt är väldigt viktigt för oss, säger Olle Stadig. Under 2018 hade Tagebad inklusive dotterbolag en omsättning på 81,3 (34,7) Mkr och ett resultat efter finansnetto på 4,6 ( 1,4) Mkr. Tagebad äger även en mycket uppskattad anläggning i Tyresö, där besökssiffrorna fortsatt stiga under I Tyresö har Tagebad under året genomfört löpande underhåll, men inga större renoveringar eftersom anläggningen fortfarande är relativt ny. Den uppåtgående trenden för badhusbyggande är något Tagebad märker av. I dagsläget för de dialog med flera kommuner i Mälardalsområdet om att bygga nya simhallar. Tagebad siktar på att om tio år ha byggt ytterligare tre badhus. Då kommer deras totala bestånd bestå av fem anläggningar. 47

48 I den allmänna debatten hör vi mycket om biobränsle, men det kommer i realiteten spela en begränsad roll för omställningen till ett mer hållbart flygande. I stället kommer branschen troligen satsa på elhybridplan och så småningom elplan. 48

49 FLYG Flyg: Bruttoresultatet det bästa någonsin Flygpassagerartrafiken fortsatte att växa internationellt under Rockton är väletablerade på marknaden för flygleasing och visade genom köpet av två Bombardier CRJ1000-plan att de har kapacitet för mer affärer. Marknaden för elhybridplan förväntas ha en intressant utveckling, där de första kommersiella passagerarplanen planeras att tas i trafik under var ett mycket bra år. Frukterna av investeringar som genomfördes kunde skördas under året. Bruttoresultatet är det bästa någonsin även om nettoresultatet är lägre än under 2017, säger Niklas Lund, VD för Rockton. Under 2018 köpte Rockton två nya Bombardier CRJ1000-plan, som är utleasade till Air Nostrum i Spanien. Samtidigt såldes fem äldre Saab plan. En kund gick i konkurs under året, vilket ledde till att Rockton fick ta tillbaka planet, en Airbus A320. Den internationella flygpassagerartrafiken hade ännu ett starkt år Tillväxten ökade med 6,1 procent, mätt som antalet betalda passagerarkilometer (RPK), enligt den internationella branschorganisationen IATA. I Europa var tillväxten 8,8 procent. En allt starkare konjunktur, lågprisflygets ökade popularitet och relativt låga olje priser bidrog till tillväxten. Inom flygplansleasing var det så kallade narrowbody-segmentet starkast. Narrow body-plan är den vanligaste flygplanstypen på marknaden. De har en mittgång och tillåter sex stolar i bredd. FLYGMARKNADEN FORTSÄTTER VÄXA Marknaden för flygtrafik i världen fortsätter att växa, men jag skulle inte bli förvånad om det kommer en avmattning under Tillväxten är starkt kopplad till en generell ekonomisk tillväxt. Utbudet på marknaden ökar, men det gör även efterfrågan, säger Niklas Lund. Oljepriset steg under de första tio månaderna under 2018, vilket bidrog till att något äldre, och därmed mindre bränslesnåla flygplan, inte var lika konkurrenskraftiga. Marknaden för leasing av enskilda flygplansmotorer, där Rockton också är verksamt, utvecklades bättre än den generella 49

50 FLYG flygleasingmarknaden. Flygbolag behöver extra motorer då andra motorer är inne för underhåll, och i vissa fall är det mer ekonomiskt att köpa begagnade motorer istället för att renovera. MÖTER KONKURRENSEN MED FLEXIBLA LÖSNINGAR Rockton AB hanterar hela kedjan från att identifiera och genomföra investeringstransaktioner till att förvalta och leasa ut flygplan och jetmotorer, för att sedan avyttra dem. Den tilltagande konkurrensen och inflödet av kapital i marknaden bidrog till att Rockton valde att successivt bredda sina investeringar till fler flygplanstyper. Rockton kan erbjuda flexibla finansiella lösningar och även gå in i mer komplicerade transaktioner som andra aktörer av olika skäl har svårt att genomföra. Fem flygplan såldes varefter flottan bestod av tio (tolv) hel- eller delägda flygplan, plus tre flygplansmotorer per den 31 december Leasingkunderna var främst regionala flygbolag som brittiska Eastern Airways och Spanska Air Nostrum. Två flygbolag lämnade kundlistan i samband med avyttringen av flygplan under året. Den genomsnittliga kontraktslängden var 18 (39) månader vid årets slut. Flottans genomsnittsålder var tolv (22) år. ROCKTON OCH HÅLLBARHET Trenden för Sustainable Aviation, det vill säga ett mer hållbart flyg, blir starkare och starkare. I den allmänna debatten hör vi mycket om biobränsle, men det kommer i realiteten spela en begränsad roll för omställningen till ett mer hållbart flygande. I stället kommer branschen troligen satsa på el hybridplan och så småningom elplan, säger Niklas Lund. Resultat 2018 Flygplanen ägs inom Rockton Aviation Holding AB koncernen. För helåret uppgick omsättningen inom segmentet Flyg till 86 (121) Mkr och rörelseresultatet till 25 (60) Mkr. Resultatet efter finansiella poster var 23 (60) Mkr, inklusive en resultateffekt om 6 (25) Mkr från flygplanshandel. I ett längre perspektiv har vinster från flygplansförsäljningar i snitt stått för en dryg tiondel av bruttointäkterna. Tagehus äger 100 procent av Rockton Aviation Holding AB samt 57 procent i förvaltningsbolaget Rockton AB. Tagehus har även ett direktägande i ett konsortium som äger sammanlagt två flygplan som här redovisas som delägda. För 2019 förväntar sig IATA en efterfrågeökning om 5,8 procent för den internationella flygpassagerartrafiken. I Europa, som är Rocktons huvudsakliga marknad, förväntas kapacitetsökningen ligga något över snittet för 2019, 6,1 procent. Sammantaget förväntas en fortsatt god marknad, enligt branschorganisationen. 50

51 FLYG 2018 stod biodrivmedel för knappt 0,1 promille av världens flygbränsle, vilket är en tiodubbling jämfört med Anledningen till att biobränslet kommer spela en begränsad roll i omställningen av flygbranschen är att produktionen inte går att skala upp hur mycket som helst utan att den börjar konkurrera med matproduktion. Samtidigt går utvecklingen av elhybridplan snabbt framåt. Medan biobränsle är dyrare än vanligt flygbränsle så är driftskostnaden för elhybridplan betydligt lägre än för plan med konventionell framdrift. De första mindre elhybridplanen, för tio till tolv passagerare, väntas nå marknaden under 2023, medan plan som kan ta 50 passagerare beräknas komma mot slutet av 2020-talet. Batterimarknaden utvecklas snabbt och priserna pressas. Den tekniska drivkraften i omställningen är ständigt förbättrad energidensitet för batterier. Konsumentkrav kommer troligen vara viktigare för en omställning än lagkrav. Rocktons kunder ställer i dagsläget inte hållbarhetskrav, men de stora flygbolagen märker redan i dag ett ökat tryck från sina kunder. Vi följer utvecklingen inom hållbarhetsområdet med stort intresse, säger Niklas Lund. Rockton kommer att påbörja sitt hållbarhetsarbete enligt Tagehuskoncernens struktur under Rockton är aktiva inom den ideella organisationen Airlink, som kostnadsfritt flyger personal och utrustning åt hjälporganisationer i samband med katastrofer. Rocktons VD Niklas Lund sitter i styrelsen för Airlink från och med

52 I ett internationellt perspektiv är tillgången till riskkapital i Stockholm fortfarande låg i relation till antalet framgångsrika startups som grundats här. 52

53 INVESTERINGAR Investeringar: Vi triggas av investeringar som också ger något positivt för samhället Det senaste årtiondets lågräntemiljö fortsätter utmana traditionella investeringsprinciper och turbulensen på aktiemarknaden under slutet av 2018 är en tydlig indikation på att investerare inte är överens om vilka risker som byggts upp. Samtidigt går det att hitta intressanta investeringar, inte minst i startups inom tekniksektorn. Tagehus investeringar återfinns inom flera segment av marknaden. Största posten är Atrium Ljungberg där vi är en aktiv ägare genom styrelsen. Vi äger mark som vi kategoriserar antingen som finansiella innehav eller som relaterade till vårt ägande i Credentia. Vi har också aktivt förvaltade portföljer i noterade, respektive onoterade bolag, säger Johan Frenckner som ansvarar för Tagehus onoterade portfölj. Kärninnehavet Atrium Ljungberg, som utgör en större andel av segmentet, ökade sitt substansvärde under BRA BALANS I DEN NOTERADE PORTFÖLJEN I den noterade portföljen finns aktier från ett tiotal bolag. I portföljen finns även ett lån till Clavister, ett svenskt cybersäkerhetsbolag. Turbulensen på aktiemarknaden under slutet av 2018 påverkade den noterade portföljen positivt. I vår strategi har vi möjlighet att skydda oss mot vissa risker till exempel genom derivat. Under året har vi lyckats skapa en bra balans mellan investeringsdelen och den del som skyddar oss mot marknadsrisker, och därmed lyckats skapa en positiv avkastning trots en utmanande marknad, säger Olof Nord som ansvarar för Tagehus noterade portfölj. DIGITALISERING SOM NISCH Investeringsverksamheten har utökats till att även omfatta investeringar i onoterade bolag som drivs av digitalisering, något som Johan Frenckner arbetat med under året. - Stockholm har utvecklats till ett av världens mest intressanta ekosystem för denna typ av bolag. I ett internationellt perspektiv är tillgången till riskkapital i Stockholm fortfarande låg i relation till antalet framgångsrika startups som grundats här. Vi ser också att det finns många entreprenörer som söker alternativ till mer traditionellt riskkapital eller affärsänglar. Eftersom vi är ett familjeägt bolag kan vi ofta vara mer flexibla än riskkapitalbolag som har en fondstruktur bakom sig. Samtidigt har vi som familjeägt investmentbolag mer kapacitet än enskilda affärsänglar. Under 2018 gjorde vi fyra investeringar och vi avser bygga upp en portfölj med åtminstone ett tiotal minoritetsposter under den kommande treårsperioden, säger Johan Frenckner. 53

54 INVESTERINGAR ROLLEN SOM SAMHÄLLSAKTÖR INSPIRERAR TILL HÅLLBARHET Under året har Tagehus tagit fram en policy för hur möjliga projekt analyseras utifrån hållbarhetsaspekter, något som Johan Frenckner ser mycket positivt på. Först och främst utesluter Tagehus verksamheter som vi bedömer har negativa effekter. De investeringsmöjligheter som vi ser har positiva hållbarhetsaspekter tycker vi är extra intressanta. Det är dock inte ett absolut krav för att vi ska genomföra en investering. I mitt huvud hänger vår roll som samhällsaktör ihop med att göra hållbara investeringar. Vi triggas av investeringar som också ger något positivt för samhället, utöver att skapa värden rent avkastningsmässigt, säger Johan Frenckner. Värdepapper och kapitalförvaltning Värdepappershandelns balansomslutning var cirka 66,6 (67,2) Mkr den 31 december Utöver värdeskapande innebär satsningarna ett närmande till kapitalmarknaderna samtidigt som kunskap om trender och annan värdefull finansmarknadsinformation löpande inhämtas. Inom segmentet bedrivs även en kapitalförvaltning. Kapital placeras förutom i noterade aktier även i svenska och ryska fonder. Per den 31 december 2018 uppgick de totala investeringarna till 674 (194) Mkr. För fondplaceringar uppgår risk- och förlustmandaten till maximalt 5 Mkr på den svenska marknaden och till motsvarande 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. Mitt i det framväxande Barkarbystaden byggs BAS Barkarby, ett multifunktionellt kvarter för lärande, kultur, idrott och näringsliv. Inflyttning beräknas ske under våren

55 INVESTERINGAR Atrium Ljungberg: Fastighetsbolaget Atrium Ljungbergs affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka geografiska delmarknader. Vid årsskiftet ägde Atrium Ljungberg 51 (53) fastigheter med ett fastighetsvärde om 44 (41) miljarder kronor och var därmed ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet finns huvudsakligen i de fyra tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. I portföljen finns framför allt kontorsoch handelsfastigheter med en uthyrbar area om drygt 1,1 miljon kvadratmeter och en kontrakterad årshyra om cirka 2,5 miljarder kronor. SKAPAR LEVANDE OCH ATTRAKTIVA PLATSER En viktig del av strategin är att äga och utveckla stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad genom ny- och tillbyggnation på egna byggrätter och fastigheter. Tanken är att ett stadsområde med ett varierat innehåll skapar en mer levande och attraktiv plats. Till stadsområden som Atrium Ljungberg utvecklat och har större ägarintressen i hör Sickla i Nacka och Gränbystaden i Uppsala. Andelen fastigheter som är miljöcertifierade var vid årsskiftet 34 (16) procent och målet är att samtliga fastigheter, nyproduktion och befintliga, ska vara certifierade år Stockholm city. Avtalet innebär förvärv av både befintliga fastigheter och markanvisningar om totalt cirka kvadratmeter BTA (bruttototalarea). Det är en total investering på 8 miljarder kronor mellan 2019 och KONTORSFASTIGHETER DOMINERAR FASTIGHETSBESTÅNDET Kontorsbeståndet, som är den största andelen av portföljen med 54 procent, ligger i Storstockholm, Göteborg och Malmö. Bostadsbeståndet består av cirka 800 lägenheter i Kista, Uppsala och Malmö och stod för knappt 4 procent av fastighetsportföljen. Under året förvärvades två fastigheter, Kylfacket 3 i Slakthusområdet och Katarinahuset vid Slussen. Fyra fastigheter i Uppsala och Stockholm såldes, en av dem var Västberga Handel. PROJEKTPORTFÖLJEN En viktig källa till värdeskapande är den egna projektutvecklingsportföljen som framförallt är koncentrerad till Sickla och Slussen i Stockholm och Gränbystaden i Uppsala. Vid årsskiftet fanns 14 beslutade projekt. Utöver pågående projekt innehåller projektportföljen 17 miljarder kronor i möjliga nya investeringar kommande år. Från 2019 har investeringsmålet höjts från 1 miljard kronor till 2 miljarder kronor per år. DEN STÖRSTA AFFÄREN HITTILLS Under 2018 genomförde Atrium Ljungberg sin största affär någonsin i och med avtalet med Stockholms stad i Slakthusområdet, strax söder om Resultat 2018 För 2018 ökade driftsöverskottet från fastighetsförvaltningen marginellt till (1 647) Mkr, jämfört med målet om en 10 procentig ökning per år. Årets resultat uppgick till (2 559) Mkr, motsvarande 26,15 (19,21) kronor per aktie. För 2018 var den föreslagna utdelningen 4,85 (4,50) kronor per aktie, vilket motsvarar 67,6 (65,1) procent av det utdelningsbara resultatet och en direktavkastning om 3,2 (3,5) procent. Den årliga aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt. Utdelningen i kronor per aktie har aldrig sänkts sedan Tagehus innehar ( ) aktier i Atrium Ljungberg, motsvarande 13,6 (13,6) procent av kapitalet och 10,7 (10,7) procent av rösterna. 55

56 INVESTERINGAR Fokus: Jag är chefredaktör och matthandlare i ett. Jag vågar ta betalt 2018 gick tidskriften Fokus mot strömmen i en tidningsbransch där utvecklingen på många håll är nattsvart, med vikande upplagor och röda siffror. För första gången på 13 år kunde man presentera en vinst, som för 2018 landade på 1,1 miljoner kronor, och upplagan ökar för den digitala utgåvan. Det är en ljusglimt i en annars tuff utveckling i branschen, säger Fokus VD och chefredaktör Claes de Faire. Han konstaterar att det positiva resultatet beror på att Fokus blivit ännu bättre på att få in stora annonsörer. Under Q tog FPG Media, förlaget som äger Fokus, över utgivningen av de fyra tidskrifter som köptes av förlaget Vetenskapsmedia i december 2017; Forskning & Framsteg, Modern psykologi, Arkeologi och Språktidningen. Tillsammans med chefredaktörerna undersöker jag hur vi ska utveckla var och en av titlarna på bästa sätt. Men det viktiga, om man ska lyckas i tidskriftsbranschen 2019 och framåt, är att våga göra något med hög kvalitet och samtidigt våga ta betalt, även digitalt. Många gånger har chefredaktörer varit dåliga affärsmän. Men jag är chefredaktör och matthandlare i ett. Jag vågar ta betalt, säger Claes de Faire. 56

57 INVESTERINGAR Fokus vann utmärkelsen årets omslag på Tidskriftsgalan, för omslaget till nummer 19 It s a mens world. Genom åren har Fokus även vunnit Publicistklubbens stora pris och utsetts till Årets tidskrift samt Årets tidskrift inom digitala medier. Varje år delar också Fokus själva ut utmärkelsen Årets svensk, som i år gick till Hamid Zafar, rektor för Sjumilaskolans högstadium i Göteborg. Det är en väldigt rolig tävling och vi tror att det är ett bra sätt att illustrera hur Sverige mår. Fokus har delat ut priset sedan 2008 och numera omfattar det åtta kategorier. Sedan två år delas det ut under en gala på Cirkus, säger Claes de Faire. Fakta Tidskriften Fokus sammanfattar och analyserar utvecklingen i Sverige och internationellt inom bland annat politik, ekonomi, vetenskap, kultur och livsstil. Tidskriften ges ut veckovis och är politiskt oberoende, utan kopplingar till något parti eller organisation hade den tryckta upplagan av Fokus en räckvidd på läsare. Tagehus investerade i FPG Media 2005 och har en ägarandel om 19,8 (19,8) procent. 57

58

59 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse Tagehus Holding AB JOHAN LJUNGBERG 1 Styrelseordförande. Född: Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelse ordförande Atrium Ljungberg AB med flera. TOM LJUNGBERG 2 Styrelsesuppleant. Född: Utbildning: Studier i medie och kommunikationsvetenskap, Uppsala universitet. Invald: Övriga uppdrag: Inga. FREDRIK WAERN 3 Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. JOHAN THORELL 4 MATS LÖNNQVIST 5 Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Spendrups Bryggeriaktiebolag, Hydroscand Group AB, Loka Holding AB, Ovacon AB, Prosero Security Holding AB, 21 Grams Holding AB. Styrelseledamot i Best Transport Holding AB, Bordsjö Skogar AB, Solkompaniet Sverige AB med flera. JAN-OLOF BACKMAN 6 Ledamot. Utbildning: Civilingenjör från KTH och Master of Science, Structual Engineering and Business Administration från University of Washington. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseordförande i 24Storage AB Styrelseuppdrag i Microsystemation AB, Vasakronan AB, Logent Holding AB. Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Sagax AB, Hemsö Fastighets AB, Oscar Properties Holding AB med flera. Styrelse T Ljungberg BV FREDRIK WAERN 3 Ledamot. Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. ÅKE LJUNGBERG 7 Ledamot. Född: Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: Övriga uppdrag: Inga. Ledning Tagehus KARL LILJA Koncernchef Tagehus, Född: Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholms Universitet. Anställd: Övriga uppdrag: Inga. JOHAN FRENCKNER HJÖRDIS BERG CFO Tagehus. Född: Utbildning: Executive MBA i internationellt företagande Uppsala Universitet, Civilekonom, Växjö Högskola. Anställd: Övriga uppdrag: Inga. Investeringsansvarig Tagehus. Född Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholm Universitet. Anställd: Övriga uppdrag: Egen verksamhet. 59

60 FINANSIELL RAPPORTERING Resultat, ekonomisk ställning och nyckeltal Tagehus intäkter uppgick under året till 1,4 (1,4) miljarder kronor. Förvaltningsresultatet minskade med 4 procent till 278 (289) Mkr, främst drivet av lägre volymer hos Credentia och lägre löpande resultat på sålda tillgångar. Det egna kapitalet uppgick till (3 921) Mkr vid årets utgång, en uppgång med 27 procent och klart över det långsiktiga målet om en ökning med 10 procent. Intäkterna uppgick till (1 398) Mkr för 2018, främst på grund av en nettoeffekt av minskade intäkter hos Credentia samt ökade intäkter för Marriott. Rörelseresultatet uppgick till 251 (263) Mkr, exklusive avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar. Förvaltningsresultatet blev 278 (289) Mkr, där samtliga segment uppvisar positiva förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, stod för 20 (20) procent av rörelsens intäkter. Realisationsvinsterna blev 301 (25) Mkr och kommer från försäljning av fastigheter och flygplan. Orealiserade värdeförändringar uppgår till 718 (218) Mkr. Positiva värdeförändringar uppvisas för såväl befintliga fastigheter, värdepapper och räntederivat men dessa motverkas av negativa orealiserade värdeförändringar för de tillgångar som har realiserats. Kassaflödet återinvesteras i verksamheten. Under året gjordes investeringar om 862 (1 037) i såväl materiella som finansiella tillgångar. De finansiella investeringarna fortsatte att öka i omfattning och finansierades med internt genererade medel. Balansomslutningen ökade till (7 914) Mkr, främst till följd av materiella och finansiella investeringar samt orealiserade värdeförändringar. Det egna kapitalet ökade till (3 921) Mkr. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har värderats till det lägsta av substansvärde och börskurs. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 21 procent i Sverige. I Nederländerna har skatteavsättning gjorts med 25 procent för värdepappersinnehav och 23 procent för fastigheter. Räntetäckningsgraden var 437 (521) procent vid årets utgång och är beräknad som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan från avskrivningar. Soliditeten uppgick till 56 (50) procent. Belåningsgraden minskade under året till 34 (36) procent. 60

61 FINANSIELL RAPPORTERING NYCKELTALSANALYS Mkr Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter (%) 20,0 20,6 17,2 15,6 12,2 Räntetäckningsgrad (%) 437,2 521,1 463,5 390,4 257,1 Avkastning på eget kapital (%) 23,0 9,5 18,4 17,6 7,5 Avkastning på eget kapital exkl. värdeförändringar (%) 6,0 6,9 9,7 4,9 0,1 Avkastning på totalt kapital (%) 14,5 6,2 11,8 11,3 6,3 Avkastning på totalt kapital exkl. värdeförändringar (%) 4,9 4,2 5,7 4,0 2,2 Soliditet (%) 55,8 49,5 53,4 52,0 48,9 Belåningsgrad (%) 33,9 36,2 35,0 35,8 39,7 Medelränta räntebärande skulder (%) 2,7 2,5 2,8 2,7 3,1 Medelantal anställda RESULTATRÄKNING Mkr Rörelsens intäkter 1 394, , , , ,0 Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar , , , ,0-882,0 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 251,0 262,9 215,1 204,5 143,0 Finansiella intäkter 115,2 91,7 63,4 62,1 60,6 Finansiella kostnader -82,5-68,5-61,0-66,7-79,4 Kursdifferenser -5,1 2,6 4,6-6,0 0,5 Förvaltningsresultat 278,4 288,7 222,1 193,9 124,7 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -163,3-142,4-117,0-125,5-111,5 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 300,9 25,3 72,8 1,7 16,7 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 717,7 218,7 536,1 533,2 211,2 Resultat före skatt 1 133,8 390,3 714,0 603,3 241,1 Skatt på årets resultat -110,3-28,3-75,9-73,0-43,0 Årets resultat 1 023,4 362,0 638,1 530,3 198,1 Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare 1 018,8 360,8 627,5 526,2 192,2 Minoritetsintresse 4,6 1,2 10,6 4,1 5,9 61

62 FINANSIELL RAPPORTERING BALANSRÄKNING Mkr Materiella anläggningstillgångar 4 114, , , , ,3 Finansiella anläggningstillgångar 3 799, , , , ,0 Övriga anläggningstillgångar 55,0 62,7 67,4 165,6 181,7 Omsättningstillgångar exkl. kassa 498,7 404,9 391,3 336,3 194,6 Kassa 432,3 124,6 213,4 232,4 222,4 Summa tillgångar 8 898, , , , ,0 Eget kapital 4 962, , , , ,9 Avsättningar 416,5 321,8 311,3 253,0 189,6 Räntebärande långfristiga skulder 2 765, , , , ,7 Övriga långfristiga skulder 40,1 278,6 86,5 83,0 179,6 Räntebärande kortfristiga skulder 251,6 228,6 82,8 89,0 123,6 Övriga kortfristiga skulder 463,1 528,6 412,6 424,0 278,6 Summa eget kapital och skulder 8 898, , , , ,0 62

63 FINANSIELL RAPPORTERING SEGMENTSRAPPORTERING 2018 Mkr Bostäder Hotell och konferens Bad och fritid Flyg Investeringar Övrig verksamhet Elimineringar Summa RESULTATRÄKNING Rörelsens intäkter 453,9 495,2 352,7 79,5 11,7 12,9-11, ,0 Rörelsens kostnader exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -401,9-332,2-332,9-25,6-8,5-53,8 11, ,0 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 52,0 163,0 19,8 53,9 3,2-40,9 0,0 251,0 Finansiella intäkter -19,7 1,3 0,1 13,4 122,0 11,4-13,4 115,2 Finansiella kostnader -15,9-36,8-6,6-7,3-11,3-18,0 13,4-82,5 Kursdifferenser 0,1 0,0 0,0-7,9-0,1 2,8 0,0-5,1 Förvaltningsresultat 16,5 127,5 13,3 52,1 113,8-44,7 0,0 278,4 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -24,9-76,0-25,9-35,1-0,6-0,8 0,0-163,3 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar 293,3 0,0 0,0 6,2 1,3 0,1 0,0 300,9 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat -138,6 450,5-16,3-58,6 465,5 15,2 0,0 717,7 Resultat före skatt 146,3 502,0-28,9-35,4 580,0-30,2 0, ,8 Skatt på årets resultat 31,9-127,5-2,0 11,0-14,1-9,6 0,0-126,8 Årets resultat 178,2 374,5-30,9-24,4 565,9-39,8 0, ,4 Tillgångar per segment 1 135, ,9 570,7 583, ,0 457,3-525, ,7 Eget kapial per segment 626, ,3 98,0 107, ,7 24, ,3 INVESTERINGAR PER SEGMENT Materiella investeringar 61,6 34,0 16,3 239,6 0,0 0,5 0,0 352,0 Förvärv dotterbolag 0,0 9,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9,3 Immateriella investeringar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Finansiella investeringar 39,6 0,0 0,0 0,0 460,6 0,0 0,0 500,2 Investeringar totalt 101,2 43,3 16,3 239,6 460,6 0,5 0,0 861,5 63

64 FINANSIELL RAPPORTERING SEGMENTSRAPPORTERING 2017 Mkr Bostäder Hotell och konferens Bad och fritid Flyg Investeringar Övrig verksamhet Elimineringar Summa RESULTATRÄKNING Rörelsens intäkter 543,0 421,0 335,3 98,6-0,2 13,9-13, ,3 Rörelsens kostnader exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -447,3-282,0-319,9-39,0-10,0-50,5 13, ,4 Rörelseresultat exkl. av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 95,7 139,0 15,4 59,6-10,2-36,6 0,0 262,9 Finansiella intäkter 1,6 2,0 0,2 5,3 84,7 14,7-16,8 91,7 Finansiella kostnader -21,8-27,2-3,8-6,8-11,2-14,5 16,8-68,5 Kursdifferenser 0,1 0,0 0,0 2,4-0,4 0,5 0,0 2,6 Förvaltningsresultat 75,6 113,8 11,8 60,5 62,9-35,9 0,0 288,7 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -30,3-63,4-22,6-25,3 0,0-0,8 0,0-142,4 Realisationsvinster vid försäljning av tillgångar -0,2 0,0 0,0 25,4 0,0 0,1 0,0 25,3 Orealiserade värdeförändringar på tillgångar och derivat 33,5 144,1-4,1-104,5 135,3 14,4 0,0 218,7 Resultat före skatt 78,6 194,5-14,9-43,9 198,2-22,2 0,0 390,3 Skatt på årets resultat -4,8-36,1-1,7 10,5-0,2 4,0 0,0-28,3 Årets resultat 73,8 158,4-16,6-33,4 198,0-18,2 0,0 362,0 Tillgångar per segment 2 000, ,3 603,6 485, ,0 322,4-456, ,9 Eget kapial per segment 689,5 863,0 119,3 186, ,5 50, ,3 INVESTERINGAR PER SEGMENT Materiella investeringar 177,3 167,6 106,8 171,5 0,0 1,9 0,0 625,1 Förvärv dotterbolag 233,6 1,6 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 235,3 Immateriella investeringar 0,0 0,0 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 1,2 Finansiella investeringar 5,6 0,0 0,0 0,0 169,6 0,0 0,0 175,2 Investeringar totalt 416,5 169,2 108,0 171,5 169,7 1,9 0, ,8 64

65 Finansiell information Tagehuskoncernen är uppbyggd av fem affärsområden, inom Bostäder, Bad och fritid, Hotell och konferens, Flyg samt Investeringar. Affärsområdet Bad och fritid omfattar ägande, byggande och drift av badhus. Inom Fastigheter ryms projektering och bygge av så väl bostäder som samhällsbyggnader, samt ett mindre ägande av fastigheter. Under Hotell och konferens finns två konferensanläggningar i egen regi, samt hotell där driften sköts av samarbetspartners. Flyg omfattar ägande och leasingverksamhet av flygplan och inom affärsområdet Investeringar ligger innehav i så väl noterade som onoterade bolag. TAGEHUS HOLDING AB 66 Förvaltningsberättelse 71 Resultaträkning 72 Balansräkning T LJUNGBERG BV 102 Förvaltningsberättelse 105 Resultaträkning 106 Balansräkning 74 Rapport över förändring i eget kapital i koncernen 75 Rapport över förändring i eget kapital i moderföretaget 76 Kassaflödesanalys 77 Tilläggsupplysningar 84 Noter 99 Revisionsberättelse Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens allmänna råd (K3-reglerna), vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt nederländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Givet dessa redovisningsreglers konservativa värderingar har värderingarna i den icke-formella delen av årsredovisningen marknadsanpassats, utan att fullt ut tillämpa IFRS. Sidorna utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Efter den formella delen följer ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. Hållbarhetsrapporten är upprättad enligt ÅRL och omfattar sidorna

66 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Förvaltningsberättelse Årsredovisningen är upprättad i tkr. Belopp inom parentes avser föregående år. VERKSAMHETEN Tagehus Holding AB är moderföretag i en koncern som investerar i bolag och bedriver fastighetsförvaltning och handel med värdepapper. Dessutom bedrivs fastighetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till externa parter. Verksamheten är indelad i affärssegmenten Bostäder, Hotell och konferens, Bad och fritid, Flyg, Investeringar samt Övrig verksamhet. De olika affärssegmenten beskrivs närmare nedan. Året har präglats av såväl försäljningar som förvärv av tillgångar, vilka beskrivs närmare nedan. Den totala realisationsvinsten vid gjorda försäljningar av materiella anläggningstillgångar uppgår till (25 384) tkr. Under året har investeringar gjorts med ( ) tkr i materiella och finansiella anläggningstillgångar. Det löpande resultatet är lägre än föregående år för Bostäder och Flyg på grund av gjorda försäljningar. Dessutom är resultatutvecklingen inom bostadsrättsproduktion lägre än föregående år. Investeringar uppvisar ett bättre resultat men Bad och fritid ligger i stort sett på samma nivå som föregående år. Koncernen totalt sett uppvisar en positiv resultatutveckling. BOSTÄDER Bostäder omfattar ägande och förvaltning av cirka 140 (700) hyresbostäder i Åre och Norrtälje. Under året har fastigheter avyttrats i Åre, Norrtälje och på Lidingö. För koncernens kvarvarande fastigheter har en uppdatering gjorts av fastigheternas yttre och inre underhåll. Credentia AB, ett bygg- och fastighetsföretag i Norrtälje, ingår i segmentet. Verksamheten består av förvaltning av egna fastigheter, projektutveckling avseende nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden samt entreprenadverksamhet. Vid utgången av 2018 har företaget en portfölj på cirka (1 100) byggrätter till ett nyproduktionsvärde på cirka 4,9 miljarder kronor (cirka 3,6 miljarder kronor föregående år). Produktionsstart har under året gjorts av två projekt. Credentia redovisar såväl lägre volymer som resultat jämfört med föregående år. Detta beror på att stora volymer resultatavräknats vid årsskiftet 2016/2017. Dessutom har försäljningen i de pågående projekten minskat. Företaget har under året gjort en omställning från produktion av bostadsrätter till extern produktion i väntan på att marknaden för bostadsrätter ska återhämta sig. Credentia har under året fått en markanvisning på 204 byggrätter i Barkarbystaden i Järfälla. Ekonomisk översikt Koncern Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Vinstmarginal, % 25,9 9,7 13,6 6,2 6,1 Soliditet, % 28,9 23,1 25,7 28,1 28,7 Moderföretag Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % 38,7 34,2 39,6 41,2 43,3 Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar. 66

67 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Dessa tillträds under Under året har Credentia också fått tilldelning av ett kvarter i Norrtälje hamn (104 lägenheter). Tagehus Holding AB är delägare i ett större markutvecklingsprojekt i Österåker. Tagehus Holding AB:s ägarandel i projektet uppgår till totalt 30 procent. Utvecklingsprojektet beräknas omfatta byggrätter på totalt fördelat på en lång tidsperiod. Koncernen äger också tomter i Åre Björnen. Hyresintäkterna uppgår till (52 897) tkr och entreprenadintäkterna till ( ) tkr. Rörelseresultat för segmentet Bostäder uppgår till (62 159) tkr. I resultatet ingår realisationsresultat vid försäljning av fastigheter på (0) tkr. HOTELL OCH KONFERENS Affärssegmentet Hotell och konferens omfattar ägande av två hotellfastigheter, en helägd tomträttsfastighet i Stockholm och en delägd i Enköping (51 procent). Vidare bedriver vi hotellrörelse i Enköping, där koncernens andel uppgår till 49 procent. Vi har startat en hotellrörelse i Solna (Grow Hotel) under november Vår ägarandel i denna uppgår till 55 procent, varför denna verksamhet redovisas som ett dotterföretag. Intäkterna inom segmentet Hotell och konferens uppgår till (26 742) tkr och rörelseresultatet till (9 868) tkr. BAD OCH FRITID Inom koncernen bedrivs projekt för att utveckla bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad AB har aktivt bedrivit marknadsföring och utveckling av bad- och friskvårdsanläggningar i syfte att erhålla nya avtal med kommuner i Sverige. Järfälla Nya Badanläggning AB, ett dotterföretag till Tagebad AB, äger och driver en ny bad- och friskvårdsanläggning i Jakobsberg. Denna anläggning har tagits i bruk under mars Tyresö Nya Badanläggning AB, ett dotterföretag till Tagebad AB, äger och driver en bad- och friskvårdsanläggning i Tyresö kommun. Anläggningen har varit i drift sedan december 2012 och har sedan dess haft mycket goda besökstal. Inom segmentet finns också det helägda dotterföretaget Medley Holding AB (Medley). Medley är ett företag verksamt inom bad och friskvård. Företaget är Nordens största operatör av bad- och friskvårdscenter med 24 anläggningar och verksamhet i sammanlagt 21 kommuner. Företaget har under året arbetat med att öka lönsamheten både genom ändrad mix av intäkterna och genom att organisationen har minskat kostnaderna. Intäkterna inom segmentet Bad och fritid uppgår till ( ) tkr och rörelseresultatet till (-7 150) tkr. FLYG Affärssegmentet Flyg etablerades under 2011 och ägde vid årets ingång åtta flygplan och tre flygplansmotorer. Dessa hyrs ut till olika operatörer på den europeiska regionalflygmarknaden. Fem flygplan har avyttrats under året med god vinst. Dessutom har förvärv gjorts av två CRJ1000- plan under året. Leasingkontrakt finns för alla flygplan utom ett, där förhandlingar med en ny operatör pågår. Under året har Tagehus Holding AB förvärvat 49 procent av aktierna i Rockton Aviation Holding AB, moderföretag inom segmentet Flyg, från T Ljungberg BV. Företaget är efter denna transaktion helägt dotterföretag till Tagehus Holding AB. Tagehus Holding AB är sedan tidigare delägare i Rockton AB, ett så kallat lease-managementföretag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärssegment. Under året har avslut gjorts av ett vinstdelningsavtal med Rockton AB, vilket har belastat resultatet för Flyg med tkr. Intäkterna inom segmentet Flyg uppgår till ( ) tkr och rörelseresultatet till (59 719) tkr. I resultatet ingår realisationsvinster vid försäljning av flygplan med (25 384) tkr. Årets realisationsvinst har reducerats med kostnaden för det avslutade vinstdelnings avtalet. INVESTERINGAR De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen innehar ( ) aktier samt via aktielån ytterligare ( ) aktier. Innehavet motsvarar 12,8 (12,8) procent av kapitalet och 10,01 (10,01) procent av rösterna. Samtliga aktier innehas av moderföretaget. Atrium Ljungberg AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Värdetillväxt skapas genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. 67

68 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Värdepappershandel bedrivs i det helägda företaget RGG Adm-Gruppen AB. Handeln bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Under de senaste åren har företagets verksamhet breddats till att inkludera mer långsiktiga investeringar i små och medelstora börsnoterade bolag. Resultat efter finansnetto är negativt för såväl innevarande som föregående år. Det samlade resultatet efter finansnetto för segmentet Investeringar uppgår till (62 120) tkr. I resultatet ingår realisationsresultat vid försäljning av långfristiga värdepappersinnehav på (1 435) tkr. ÖVRIG VERKSAMHET Moderföretaget investerar i olika verksamheter samt leder och hanterar, förutom den egna koncernen, administrationen åt ett tjugotal externa bolag. RESULTAT Koncernen redovisar för perioden ett resultat efter finansiella poster på (96 893) tkr och moderföretaget ett resultat på (18 249) tkr. Årets resultat uppgår till (93 524) tkr för koncernen och (65 096) tkr för moderföretag. Koncernens resultat har påverkats av realisationsresultat vid försäljning av tillgångar med (25 384) tkr. Det totala resultatet visar en positiv utveckling. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel uppgår till (74 822) tkr för koncernen och (1 249) tkr för moderföretaget. De långfristiga skulderna uppgår till ( ) tkr för koncernen och ( ) tkr för moderföretaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier eller fastigheter med bästa rätt. Lånen har långa löptider med räntebindningar som över tid blivit mer långsiktiga. Derivat i form av swappar används för att minimera ränterisken. Framtida lånebehov säkerställs med bekräftade lånelöften. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 3,3 (2,6) procent. Om räntebärande skulder avseende segmentet Flyg exkluderas uppgår medelräntan till 2,6 (2,4) procent. Medellöptiden för räntebindningen uppgick till 3,5 (2,5) år, vilket ligger något högre än det intervall som den gällande finanspolicyn stipulerar (ett till tre år). Eget kapital uppgick på balansdagen till ( ) tkr för koncernen och ( ) tkr för moderföretaget, vilket motsvarar en soliditet på 28,9 (23,1) procent för koncernen och 38,7 (34,2) procent för moderföretaget. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på såväl innehav i andra bolag som direktägande av fastigheter främst i Stockholm, Åre och Norrtälje. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter finns i portföljen. Koncernen har även en bostadsrättsportfölj som är fördelad på Norrtälje och Östhammars kommuner. Bestånden finns i centrala lägen. Byggrörelsen inom koncernen kan vid en nedgång i efterfrågan på bostadsrätter ställas om till produktion av hyresrätter eller andra externa entreprenaduppdrag. Slutligen finns andra tillgångar än fastigheter bland koncernens innehav. Den enskilt största tillgången utgörs av innehav av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. Finansverksamheten ska bedrivas enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Denna reglerar risker avseende räntor, finansiering, motparter och kontrollsystem. Enligt policyn ska finansiella risker begränsas samtidigt som en aktiv förvaltning långsiktigt ska trygga finansieringen till lägsta möjliga kostnad. Den dominerande risken utgörs av att förändringar av marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden på ett negativt sätt. För att begränsa ränterisken bör den genomsnittliga räntebindningstiden vara ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. För att underlätta refinansiering vid låneförfall har Tagehuskoncernen valt att sprida förfall av lån över tiden samt att arbeta med flera olika banker. Såväl moderföretag som koncern har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal, vilket också underlättar framtida refinansiering av lån. Tagehuskoncernen arbetar nästan uteslutande med transaktioner i svenska kronor. Undantag görs för segmentet Flyg där merparten av intäkter och kostnader inklusive kostnader för finansiering utgörs av flöden i dollar. Sammanfattningsvis kan sägas att koncernen inte har någon större valutarisk. HÅLLBARHET Under året har Tagehus Holding AB (Tagehus) fokus legat på att få igång en intern utbildningsserie i respektive affärsområde, som lägger grunden för hållbarhetsstrategin i varje företag. Credentia har gått igenom båda stegen i utbildningen och tagit fram en hållbarhetsstrategi. Medley har gått igenom det första steget och följer upp med nästa steg i början av Rockton kommer att påbörja sin utbildningsserie under På vår årliga konferens där medarbetare från huvudkontoret deltar, höll vi en 68

69 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR workshop med genomgång av Tagehus hållbarhetsarbete samt en övning på värderingar såsom ansvar, tacksamhet och kreativitet. Förutom det interna hållbarhetsarbetet var Tagehus med och stöttade Järvaveckan, en politikervecka i Järvaområdet strax norr om Stockholm i augusti. Tagehus var på plats hela veckan. Utvecklingen av en strategi för hållbarhet för Tagehus är ett pågående arbete som involverar alla våra dotterföretag. Målet är att definiera relevanta fokusområden för respektive verksamhet samt ett fungerande arbetssätt för koncernen. De valda fokusområdena är miljö (vatten, energi), medarbetare (mångfald och jämställdhet, inkluderande och lärande arbetsplatser) och samhällsengagemang (Järvaveckan, Airlink). Miljö Under 2018 har vi implementerat ett centralt energiuppföljningssystem för el, värme och tappvatten för att kunna identifiera besparingspotential gällande såväl volym och kostnader. Vi har som mål att minska energianvändningen per kvadratmeter med 10 procent till 2020 jämfört med 2016 års värden. Störst potential till energibesparing finns för bostäderna i Åre samt koncernens bad- och friskvårdsanläggningar. Under året har energibesparingsåtgärder tagits i flera av koncernens verksamheter. Av koncernens fastigheter är det badanläggningarna som använder mest vatten och har stor potential till besparing. Vi ska säkerställa att alla badanläggningar som byggs är resurseffektiva gällande vatten. Målet är att minska vattenanvändningen till 130 liter per besökare för de anläggningar vi äger år Medarbetare Tagehus har under året genomfört en analys och kartläggning av det systematiska arbetsmiljöarbetet för att identifiera förbättringsområden och ta fram en handlingsplan. I enlighet med planen har workshops om diskriminering, arbetsbelastning, kränkande särbehandling och sexuella trakasserier anordnats. För Credentia är det viktigt att jobba aktivt med arbetsmiljön för att förebygga olycksfall och ohälsa och att vara en attraktiv arbetsgivare. En arbetsmiljöhandbok har tagits fram liksom rutiner som passar verksamheten och är genomförbara. Tagehus värdesätter en mångfald av deltagande och perspektiv. Därför eftersträvar vi en jämn fördelning mellan kvinnor och män, såväl bland medarbetare som i styrelse och ledning. Vi har som mål att ha minst en kvinna i varje styrelse inom Tagehus-koncernen För att nå vårt mål jobbar vi aktivt med vår företagskultur och rekryteringsprocess med utbildningar inom jämställdhetsoch mångfaldsfrågor. Samhällsengagemang Rockton har under året utökat sitt engagemang i den humanitära hjälporganisationen Airlink. Denna organisation tillsammans med sina flygbolagspartners sköter logistiken kring att flyga förnödenheter och personal från hjälporganisationer till katastrofdrabbade områden. Airlink har haft olika typer av insatser, allt från stöd av flyktingsituationen i Bangladesh till översvämningen i Sierra Leone. Mer än en halv miljon människor har fått tillgång till rent vatten, mat och skydd genom Airlinks arbete de två senaste åren. Tagehus var en av sponsorerna för Järvaveckan 2018, som hölls den 9 17 juni i Spånga strax utanför Stockholm. Järvaveckan är ett initiativ för att minska avståndet mellan folkvalda politiker och medborgare och att få fler att engagera sig politiskt och delta aktivt i det demokratiska samhället. Representanter från alla riksdagspartier bjuds in, tillsammans med organisationer och företag från en rad olika branscher. Under veckan arrangerade Tagehus bland annat ett dialogsamtal om trösklar och hinder som bromsar kvinnors kompetens och driv på arbetsmarknaden. Respektive dotterföretag hade var sin dag i Tagehus tält och Medley bjöd exempelvis in till diskussioner på teman som folkhälsa, simundervisning och simhallen som mötesplats. FÖRETAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten kommer fortsättningsvis att bedrivas med ett fokus på fastigheter och investeringar på minst samma förvaltningsnivå som för innevarande år. RESULTATDISPOSITION Förslag till disposition av företagets vinst (kr). Till bolagsstämmans förfogande står Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår Utdelning kr per aktie Överföres i ny räkning

70 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR STYRELSENS YTTRANDE ENLIGT 18 KAP 4 AKTIEBOLAGSLAGEN (2005:551) Detta yttrande är framtaget i enlighet med bestämmelserna i 18 kap 4 aktiebolagslagen och utgör styrelsens bedömning av om den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till vad som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen har föreslagit aktieägare att på årsstämman besluta om en vinstutdelning till ett maximalt belopp om kronor. Styrelsens bedömning är att storleken på den föreslagna utdelningen utgör en betryggande avvägning mellan koncernens kapitalstruktur och framtida tillväxtmöjligheter. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar företaget och övriga i koncernen ingående företag från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och kan därmed försvaras med hänsyn tagen till aktiebolagslagens så kallade försiktighetsregel (17 kap. 3 aktiebolagslagen 2005:551). Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 70

71 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Resultaträkning Belopp i tkr Rörelsens intäkter 3 Not Koncernen Moderföretag Intäkter Bad och fritid Intäkter Flyg Intäkter entreprenaduppdrag Hyresintäkter Intäkter hotell och konferens Resultat tradingverksamhet Fakturerade arvoden Övriga fakturerade kostnader Realisationsresultat vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Rörelsens kostnader 3,4 Driftkostnader Bad och fritid Driftkostnader Flyg Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Kostnader Hotell och konferens Administrations- och försäljningskostnader 1, Utvecklingskostnader Rörelseresultat 5, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Hänförligt till Moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse

72 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Balansräkning Koncernen Moderföretag Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Varumärken Goodwill Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Förbättringsutgifter på annans fastighet Förvaltningsfastigheter Flygplan Inventarier och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. Exploateringsfastigheter Värdepapper Övrigt varulager Kortfristiga fordringar Kund- och hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

73 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Koncernen Moderföretag Tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Balanserat resultat Årets resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Minoritetsintressen Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Långfristiga skulder 36,37 Övriga skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Skulder till delägare Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Fakturerad men ej upparbetad intäkt Förskott från kunder 139 Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

74 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Rapport över förändring i eget kapital i koncernen Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Summa värdeförändringar Transaktioner med ägare: Förvärv av minoritet Utdelning Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Summa värdeförändringar Transaktioner med ägare: Förvärv av minoritet Utdelning Aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december

75 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Rapport över förändring i eget kapital i moderföretag Tkr Aktie kapital Balanserat resultat Årets resultat Ingående balans per 1 januari Disposition av föregående års resultat Årets resultat Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Utdelning Utgående balans per 31 december Ingående balans per 1 januari Disposition av föregående års resultat Årets resultat Transaktioner med ägare: Utdelning Utgående balans per 31 december Aktiekapitalet består av stycken aktier med kvotvärdet kronor. 75

76 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Kassaflödesanalys Tkr Den löpande verksamheten Koncernen Moderföretag Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta m.m Erlagd ränta m.m Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av kundfordringar Förändring av övriga fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott Förvärv av dotterföretag Förvärv av minoritet Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 579 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av dotterföretag Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Erhållna utdelningar på aktier Ökning av långfristiga fordringar Amortering av långfristiga fordringar Förvärv av kortfristiga placeringar Avyttring av kortfristiga placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission 24 Erhållna aktieägartillskott Återbetalade aktieägartillskott Uttag från handelsbolag Upptagna långfristiga lån Utbetald utdelning Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Lösen/amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Kursdifferens i likvida medel Likvida medel vid årets slut Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Realisationsresultat vid försäljning/utrangering av anläggningstillgångar Justering för periodiserade intäkter m.m Avsättningar för garantiåtgärder

77 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Tilläggsupplysningar ALLMÄNT OM FÖRETAGET Tagehus Holding AB med org nr är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Valhallavägen 117 F, Stockholm. Företagets verksamhet omfattar huvudsakligen investeringar i företag, fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till koncernföretag och externa företag. REDOVISNINGSPRINCIPER Företaget och koncernen tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3-reglerna). Redovisningsprinciperna är oförändrade mot föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Tagehus Holding AB och de företag över vilka moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett annat företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen av om ett bestämmande inflytande föreligger, ska hänsyn tas till innehav av finansiella instrument som är potentiellt röstberättigade och som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras till röstberättigade eget kapitalinstrument. Hänsyn ska också tas till om företaget genom agent har möjlighet att styra verksamheten. Bestämmande inflytande föreligger i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Ett dotterföretags intäkter och kostnader tas in i koncernredovisningen från och med tidpunkten för förvärvet till och med den tidpunkt då moderföretaget inte längre har ett bestämmande inflytande över dotterföretaget. Se avsnitt Rörelseförvärv nedan för redovisning av förvärv och avyttring av dotterföretag. Redovisningsprinciperna för dotterföretag överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper. Alla koncern interna transaktioner, mellanhavanden samt orealiserade vinster och förluster hänförliga till koncerninterna transaktioner har eliminerats vid upprättandet av koncernredovisningen. Minoritetsintresse Koncernens resultat och komponenter i eget kapital är hänförligt till moderföretagets ägare och minoritetsintresse. Minoritetsintressen redovisas separat inom eget kapital i koncernbalansräkningen och i direkt anslutning till posten Årets resultat i koncernresultaträkningen. Om koncernmässigt eget kapital avseende dotterföretaget är negativt, redovisas minoritetsintresset i dotterföretaget som en fordran på minoriteten, en negativ post inom eget kapital, endast om minoriteten har en bindande förpliktelse att täcka kapitalunderskottet och har förmåga att fullgöra förpliktelsen. RÖRELSEFÖRVÄRV Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalinstrument och utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet. Exempel på utgifter är transaktionskostnader. I köpeskillingen ingår villkorad köpeskilling, förutsatt att det vid förvärvstidpunkten är sannolikt att köpeskillingen kommer att justeras vid en senare tidpunkt och att beloppet kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Anskaffningsvärdet för den förvärvade enheten justeras på balansdagen och när den slutliga köpeskillingen fastställs, dock ej senare än ett år efter förvärvstidpunkten. De identifierbara förvärvade tillgångarna och övertagna skulderna redovisas till verkligt värde per förvärvstidpunkten med undantag av: pensionsförpliktelser fastställs enligt K3 kapitel 28 Ersättningar till anställda, uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder fastställs enligt K3 kapitel 29 Inkomstskatter, skulder för aktierelaterade ersättningar fastställs enligt K3 kapitel 26 Aktierelaterade ersättningar, immateriella tillgångar utan aktiv marknad, samt ansvarsförbindelser vilka värderas enligt K3 kapitel 21 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar. En avsättning som avser utgifter för omstrukturering av den förvärvade enhetens verksamhet ingår i förvärvsanalysen endast i den utsträckning som den förvärvade enheten redan före förvärvstidpunkten uppfyller villkoren för att få redovisa en avsättning. 77

78 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Vid förvärv av färre än samtliga andelar av den förvärvade enheten läggs värdet av minoritetens andel till anskaffningsvärdet. Minoritetens andel av den förvärvade enhetens tillgångar och skulder, inklusive goodwill eller negativ goodwill, värderas till verkligt värde. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, verkligt värde på minoritetens andelar och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i koncernbalansräkningen. Om skillnaden är negativ, ska värdet på identifierbara tillgångar och skulder omprövas. Negativ goodwill som motsvarar förväntade framtida förluster intäktsförs i takt med att förlusterna uppkommer. Negativ goodwill som motsvarar verkligt värde på icke monetära tillgångar upplöses i resultaträkningen under tillgångarnas kvarvarande vägda genomsnittliga nyttjandeperiod. Den del av negativ goodwill som överstiger de identifierbara icke-monetära tillgångarnas verkliga värde redovisas direkt i resultaträkningen. Se även avsnitt Goodwill nedan. Förvärv eller avyttring av andelar i företag som är dotterföretag såväl före som efter förändringen anses vara en transaktion mellan ägare och effekten av transaktionen redovisas direkt i eget kapital. Förvärvas ytterligare andelar i ett företag som inte är dotterföretag så att bestämmande inflytande uppkommer, anses de ursprungliga andelarna i koncernredovisningen avyttrade. Den vinst eller förlust, beräknad som skillnaden mellan verkligt värde och koncernmässigt redovisat värde, redovisas i koncernresultaträkningen. När moderföretaget förlorar bestämmande inflytande över ett dotterföretag, anses samtliga andelar avyttrade och den vinst eller förlust som uppstår vid avyttringen redovisas i koncernresultaträkningen. Finns andelar kvar efter avyttringen, redovisas de enligt kapitel 11 Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet, kapitel 14 Intresseföretag eller kapitel 15 Joint Venture med det verkliga värdet vid försäljningstidpunkten som anskaffningsvärde. GOODWILL Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på ett förvärvat dotterföretags identifierbara tillgångar och skulder på förvärvsdagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde och efter det första redovisningstillfället värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Goodwill skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden vilken uppgår till fem till tio år. Goodwill härrör från förvärv av dotterföretaget Medley Holding AB, i segmentet Bad och fritid. Avskrivningstiden för goodwill bedömdes vid förvärvstidpunkten till tio år baserat på intäktsflödet från förvärvade kontrakt. Genomsnittlig kvarvarande kontraktstid för underkoncernens avtal är cirka åtta år, varför bedömningen tio år kvarstår. Dessutom finns goodwill som härrör från förvärv av dotterdotterföretaget Roslagens Byggnadsentreprenad AB i segmentet Bostäder. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. Per varje balansdag gör företaget en bedömning om det finns någon indikation på att värdet av goodwill är lägre än det redovisade värdet. Finns det en sådan indikation beräknar företaget återvinningsvärdet för goodwill och upprättar en nedskrivningsprövning. Vid prövning av nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas bli gynnade av förvärvet. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, fördelas nedskrivningsbeloppet, först minskas det redovisade värdet för goodwill som hänförts till den kassagenererande enheten och sedan minskas det redovisade värdet på övriga tillgångar i proportion till det redovisade värdet för varje tillgång i enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill återförs i en senare period endast om nedskrivningen föranleddes av en särskild extern omständighet av ovanlig karaktär som inte förväntas upprepas och senare händelser har inträffat som upphäver verkningarna av denna omständighet. INTRESSEFÖRETAG Ett intresseföretag är ett företag där koncernen utövar ett betydande men inte bestämmande inflytande, normalt omfattar det företag där koncernen innehar procent av rösterna. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden redovisas en investering i ett intresseföretag inledningsvis till tillgångens anskaffningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Det redovisade värdet justeras även för att återspegla andra förändringar i intresseföretagets egna kapital. Om koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller överstiger det redovisade värdet på andelarna i intresseföretaget, minskas det redovisade värdet tills det redovisade värdet är noll. Ytterligare förluster redovisas som avsättning endast till den del ägarföretaget har en legal förpliktelse eller informell förpliktelse att täcka förlusterna eller om ägarföretaget gjort utbetalningar för intresseföretagets räkning. Redovisar intresseföretaget kommande räkenskapsår vinst ska ägarföretaget redovisa sin andel av vinster först när dessa överstiger andelen av de förluster som inte har redovisats av ägarföretaget. 78

79 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Andel i intresseföretagets resultat efter skatt redovisas som Resultat från andelar i intresseföretag i koncernens resultaträkning. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG Vid upprättande av koncernredovisning omräknas utländska dotterföretags tillgångar och skulder till svenska kronor enligt balansdagens kurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs, om inte valutakursen fluktuerat väsentligt under perioden då istället transaktionsdagens valutakurs används. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas direkt mot eget kapital. Vid avyttring av ett utländskt dotterföretag redovisas sådana omräkningsdifferenser i resultaträkningen som en del av realisationsresultatet. INTÄKTSREDOVISNING Administrativa tjänster intäktsförs när tjänsterna tillhandahålles kunden efter avdrag för rabatter. Hyres- och leasingintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal varvid endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas baserat på de finansiella tillgångarnas fastställda värden. Mottagen utdelning redovisas när aktieägarnas rätt till erhållande av utdelning har fastställts. Realisationsresultat redovisas som intäkt när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkter från tjänsteuppdrag redovisas när tjänsten är utförd. En delvis utförd tjänst redovisas i årets resultat baserat på färdigställandegraden på balansdagen. Försäljning av varor intäktsförs vid leverans av varor till kunden. Utförda entreprenaduppdrag vinstavräknas med fast pris i takt med att arbetet utförs, så kallad successiv vinstavräkning. Vid beräkning av upparbetad vinst har färdig ställandegraden beräknats som nedlagda utgifter per balansdagen i relation till de totalt beräknade utgifterna för att fullgöra uppdraget. En befarad förlust redovisas omedelbart som en kostnad. När utfallet av ett tjänste uppdrag inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt sker intäktsredovisning endast med belopp som motsvarar uppkomna uppdragsutgifter som sannolikt kommer att ersättas av beställaren. Uppdragsutgifter redovisas som kostnader i den period då de uppkommer. LEASINGAVTAL Ett finansiellt leasingavtal är ett avtal enligt vilket de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Övriga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernen som leasetagare Tillgångar som innehas enligt finansiella leasingavtal redovisas som anläggningstillgångar i koncernens balansräkning till verkligt värde vid leasingperiodens början eller till nuvärdet av minimileasingavgifterna om detta är lägre. Den skuld som leasetagaren har gentemot leasegivaren redovisas i balansräkningen under rubrikerna Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder. Leasingbetalningarna fördelas mellan ränta och amortering av skulden. Räntan fördelas över leasingperioden så att varje redovisningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats på den under respektive period redovisade skulden. Räntekostnader redovisas direkt i resultaträkningen om de inte är direkt hänförliga till anskaffning av en tillgång som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning och aktiveringsprincipen tilllämpas. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. Koncernen som leasegivare Vid första redovisningstillfället redovisar leasegivaren ett finansiellt leasingkontrakt som en fordran i balansräkningen. Det redovisade beloppet motsvarar nettoinvesteringen i leasingavtalet. Nettoinvesteringen motsvaras av leasingobjektets verkliga värde då avtalet ingås inklusive eventuella direkta utgifter som uppstår till följd av att avtalet ingås. Leasegivaren fördelar den finansiella intäkten i ett finansiellt leasingavtal så att en jämn förräntning erhålls i varje period på den nettoinvestering i ett finansiellt leasingavtal som företaget har. Leasingintäkter vid operationella leasingavtal intäktsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar hur de ekonomiska fördelar som hänförs till objektet minskar över tiden. UTLÄNDSK VALUTA Företagets redovisningsvaluta är svenska kronor. Vid varje balansdag räknas monetära poster i utländsk valuta om till balansdagens kurs. Icke-monetära poster, som värderas till historiskt anskaffningsvärde i en utländsk valuta, räknas inte om. Valutakursdifferenser redovisas i rörelseresultatet eller som finansiell post utifrån den underliggande affärshändelsen, i den period de uppstår. 79

80 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR LÅNEUTGIFTER Låneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljs inräknas i tillgångens anskaffningsvärde till den tidpunkt då tillgången är färdigställd för dess avsedda användning eller försäljning. Övriga låneutgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Företaget har endast avgiftsbestämda pensions planer. För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premier erläggs. Det finns inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. INKOMSTSKATT Skattekostnaden (intäkten) utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Nettot redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Aktuell skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallad balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur företaget, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella tillgångar som förvärvats separat redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens uppskattade nyttjandeperiod. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns en indikation på att dessa har förändrats jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Effekten av eventuella ändringar i uppskattningar och bedömningar redovisas framåt riktat. Avskrivning påbörjas när tillgången kan användas. Anskaffning genom intern upparbetning Koncernen tillämpar aktiveringsmodellen vilket innebär att arbetet med att ta fram en internt upparbetad immateriell anläggningstillgång delas upp i en forskningsfas och en utvecklingsfas. Samtliga utgifter som härrör från koncernens forskningsfas redovisas som kostnad när de uppkommer. Samtliga utgifter för konceptutvecklingsarbete i Bad och fritid redovisas som en tillgång om samtliga följande villkor är uppfyllda: det är tekniskt möjligt att färdigställa den immateriella anläggningstillgången så att den kan användas eller säljas, företagets avsikt är att färdigställa den immateriella anläggningstillgången och att använda eller sälja den, det finns förutsättningar för att använda eller sälja den immateriella anläggningstillgången, det är sannolikt att den immateriella anläggningstillgången kommer att generera framtida ekonomiska fördelar, det finns erforderliga och adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen och de utgifter som är hänförliga till den immateriella anläggningstillgången under dess utveckling kan beräknas tillförlitligt. 80

81 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Goodwill redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Immateriella tillgångar Koncern Moderföretag Goodwill 5 10 år Balanserade utgifter för utvecklingsarbete 5 år Varumärken 5 år MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet för att bringa den på plats och i skick att användas. Tillkommande utgifter inkluderas endast i tillgången när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla företaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter bedöms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången tas i bruk. Avskrivningar på flygplan beräknas med utgångspunkt från tillverkningstidpunkten. Kostnader för vissa större underhållsåtgärder på flygplanen betalas löpande in i förskott baserat på brukandet av flygplanet. Inbetalade belopp skuldförs. Hyrestagare har rätt att erhålla ersättning från underhållsreserver när motsvarande underhåll har genomförts. Underhållsreserverna har fördelats mellan en kortfristig och en långfristig del med hänsyn till den förväntade tidpunkten för underhållsåtgärder. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Byggnader Koncern Moderföretag Stomme år Fasad 50 år Tak 40 år Stammar år Installationer år Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar 20 år Förbättringsutgifter på annans fastighet 3 10 år 10 år Inventarier 5 15 år 5 år Flygplan år Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och därför skrivs mark inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Då företaget ändrar bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella restvärde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Nedskrivningar av materiella anläggnings tillgångar och immateriella tillgångar exklusive goodwill Vid varje balansdag analyserar koncernen de redovisade värdena för materiella anläggningstillgångar och immateriella tillgångar för att fastställa om det finns någon indikation på att dessa tillgångar har minskat i värde. Om så är fallet, beräknas tillgångens återvinningsvärde för att kunna fastställa värdet av en eventuell nedskrivning. Där det inte är möjligt att beräkna återvinningsvärdet för en enskild tillgång, beräknar koncernen återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader är det pris som koncernen beräknar kunna erhålla vid en försäljning mellan kunniga, av varandra oberoende parter, och som har ett intresse av att transaktionen genomförs, med avdrag för sådana kostnader som är direkt hänförliga till försäljningen. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. 81

82 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Om återvinningsvärdet för en tillgång fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, skrivs det redovisade värdet på tillgången ned till återvinningsvärdet. En nedskrivning ska omedelbart kostnadsföras i resultaträkningen. Vid varje balansdag görs en bedömning om den tidigare nedskrivningen inte längre är motiverad. Om så är fallet återförs nedskrivningen helt eller delvis. En återföring av en nedskrivning redovisas direkt i resultaträkningen. FINANSIELLA INSTRUMENT En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör. Vid det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar och kortfristiga skulder till anskaffningsvärde. Långfristiga fordringar samt långfristiga skulder värderas vid det första redovisningstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter periodiseras som en del i lånets räntekostnad enligt effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden. Vid värdering efter det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kortfristiga skulder värderas till nominellt belopp. Med upplupet anskaffningsvärde avses det belopp till vilket tillgången eller skulden initialt redovisades med avdrag för amorteringar, tillägg eller avdrag för ackumulerad periodisering enligt effektivräntemetoden av den initiala skillnaden mellan erhållet/betalat belopp och belopp att betala/erhålla på förfallodagen samt med avdrag för nedskrivningar. Derivatinstrument Företaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringen sker enligt riktlinjer och ramar fastställda i företagets finanspolicy. Tagehus Holdingkoncernen använder sig av ränteswappar för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebildningstid. Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i portföljen. Koncernen och moderföretaget tillämpar säkringsredovisning i syfte att minska fluktuationer i resultatet som en följd av säkring av ränterisker. Omvärdering sker ej av den säkrade posten om det finns en motsatt värdeförändring på säkringsinstrumentet. Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag utvärderas om det finns indikationer på att en eller flera finansiella anläggningstillgångar minskat i värde. Exempel på sådana indikationer är betydande finansiella svårigheter hos låntagaren, avtalsbrott eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs. För finansiella anläggningstillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde beräknas nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av företagsledningens bästa uppskattning av framtida kassaflöden. VARULAGER Varulagret i form av värdepapper värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Vid bedömning av verkligt värde tillämpas en kollektiv värdering eftersom innehavet är att betrakta som en enhet (portfölj). Övrigt varulager värderas, med tillämpning av först in-först ut principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. EXPLOATERINGSFASTIGHETER Exploateringsfastigheter omfattar fastigheter, obebyggda eller bebyggda, avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med äganderätt samt mark för projektfastigheter. LIKVIDA MEDEL Likvida medel inkluderar kassamedel och disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter och är föremål för en obetydlig risk för värdefluktuationer. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten för förvärvet. AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när moderföretaget eller koncernen har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsättning omprövas varje balansdag och justeras så att den återspeglar den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen, motsvarar det redovisade värdet nuvärdet av dessa utbetalningar. En avsättning för förlustkontrakt redovisas då de oundvikliga utgifterna för att uppfylla kontraktet överstiger de förväntade ekonomiska fördelarna. 82

83 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR EVENTUALFÖRPLIKTELSER En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller en befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. EVENTUALTILLGÅNGAR En eventualtillgång är en möjlig tillgång till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. En eventualtillgång redovisas inte som en tillgång i balansräkningen. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen visar koncernens förändring av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. DEFINITION AV NYCKELTAL Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i procent av rörelsens intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. REDOVISNINGSPRINCIPER FÖR MODERFÖRETAGET Skillnaderna mellan moderföretagets och koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt när rätten att få utdelning bedöms som säker och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Aktieägartillskott som lämnas redovisas som en ökning av andelens redovisade värde. Mottaget aktieägartillskott redovisas direkt i eget kapital. Leasing I moderföretaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Koncernledningen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Koncernledningen fastställer bedömd nyttjandeperiod och därmed sammanhängande avskrivning för koncernens immateriella och materiella anläggningstillgångar. Dessa uppskattningar baseras på historisk kunskap om motsvarande tillgångars nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod samt bedömda restvärden prövas varje balansdag och justeras vid behov. Inom affärssegmentet Bad och fritid har ett koncept för bad- och friskvårdsanläggningar utvecklats. Nedlagda utvecklingskostnader består av såväl externt köpta tjänster som internt upparbetade kostnader. Syftet med utvecklingsarbetet är att få ekonomiska fördelar samt minimera risker i framtida simhallsprojekt. Utvecklingskostnaderna är sådana kostnader som är användningsbara för andra framtida simhallsprojekt. Den delen har aktiverats under rubriken Balanserade utvecklingskostnader. Nyttjandetiden har uppskattats till fem år. Vid varje bokslutstillfälle görs för finansiella tillgångar en bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. Bedömningen baserar sig på såväl historisk information som framtida förväntad avkastning. Förändring i skattelagstiftningen och förändrad praxis av skattefrågor kan väsentligt påverka storleken av redovisade uppskjutna skatter. För mer information se not 12, 33 och 34. Intresseföretag Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelning från andelar i intresseföretag redovisas som intäkt i resultaträkningen. 83

84 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 1 LEASINGAVTAL not 3 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM KONCERNEN Operationella leasingavtal - leasetagare Koncernen är leasetagare genom operationella leasingavtal avseende främst lokaler och tjänstebilar. Summan av årets kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella lesingavtal uppgår i koncernen till (64 182) tkr och i moderföretaget till (3 861) tkr. Framtida minimileaseavgifter avseende operationella leasingavtal förfaller enligt följande. Koncern Moderföretag tkr Förfaller inom ett år Förfaller senare än ett år men inom fem år Förfaller senare än fem år Operationella leasingavtal - leasegivare Koncernen är leasegivare genom operationella leasingavtal avseende lokaler och flygplan som hyrs ut till kunder. Summa av årets variabla avgifter som ingår i räkenskapsårets resultat uppgår i koncernen till (87 455) tkr. Framtida minimileaseavgifter avseende operationella leasingavtal förfaller enligt nedan. Minskningen förklaras huvudsakligen av att ett kontrakt inom segmentet Flyg har avslutats i förtid. Koncernen tkr Förfaller inom ett år Förfaller senare än ett år men inom fem år Förfaller senare än fem år not 2 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncern Moderföretag tkr Deloitte AB Revisionsuppdrag Övriga tjänster Strömbergs Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag Grant Thornton, Irland Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. Moderföretag % Andel av försäljningen som avser koncernföretag 54,1 53,5 Andel av inköpen som avser koncernföretag 1,0 3,2 not 4 PERSONAL Medelantalet anställda Moderföretag Män 5 4 Kvinnor Totalt i moderföretaget Dotterföretag Män Kvinnor Totalt i dotterföretag Koncernen totalt Koncern Moderföretag Löner, ersättningar m.m Styrelse och VD Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Sociala kostnader Könsfördelning i styrelse och företagsledning Antal styrelseledamöter, varav kvinnor Antal övriga befattningshavare inkl. VD, varav kvinnor Pensionsförpliktelser till styrelse och VD 84

85 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 5 AV-OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern Moderföretag tkr Av- och nedskrivningar fördelade per tillgång: Goodwill Varumärken Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Fastigheter Flygplan Inventarier och installationer Förbättringsutgifter på annans fastighet Av- och nedskrivningar fördelade per funktion: Driftkostnader Bad och fritid Driftkostnader Flyg Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Kostnader Hotell och Konferens 696 Utvecklingskostnader Administrations- och försäljningskostnader not 6 SPECIFIKATION AV RÖRELSERESULTAT Koncern Moderföretag tkr Bad och fritid Flyg Investeringar Bostäder Hotell och konferens Ej fördelad administration not 7 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Utdelning från dotterföretag Anteciperad utdelning från dotterföretag Realisationsresultat vid avyttring av andelar Nedskrivningar av andelar i dotterföretag not RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern Moderföretag tkr Utdelning från intresseföretag Realisationsresultat vid avyttring av andelar Nedskrivning av andelar och fordringar i intresseföretag Återföring av tidigare gjorda nedskrivningar i intresseföretag Resultatandel i intresseföretag not RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncern Moderföretag tkr Utdelning aktier Nedskrivning av aktieinnehav Realisationsresultat vid avyttring av aktier och andelar Återförd nedskrivning

86 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 10 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncern Moderföretag tkr Utdelningar aktier (kortfristiga placeringar) Realisationsvinst vid avyttring av aktier Nedskrivning av kortfristig placering Ränteintäkter, koncernföretag Ränteintäkter, övriga Kursdifferenser not RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncern Moderföretag tkr Räntekostnader, övriga Räntekostnader, koncernföretag Kursdifferenser not 12 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Koncern Moderföretag tkr Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Effekt av ej avdragsgilla kostnader Effekt av ej skattepliktiga intäkter Utnyttjande av tidigare års underskott Skatt hänförlig till tidigare år Effekt av ändrad skattesats Effekt på grund av avyttrad tillgång Förluster utan motsvarande aktivering av underskottsavdrag Redovisad skattekostnad Följande komponenter ingår i skattekostnaden Skatt avseende förändring av uppskjuten skattefordran/skuld Aktuell skatt Redovisad skattekostnad not 13 BALANSERADE UTGIFTER FÖR UTVECKLINGS ARBETEN OCH LIKNANDE ARBETEN Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Årets aktiverade utgifter/inköp 579 Försäljningar/utrangeringar 32 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 32 Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Immateriella anläggningstillgångar består av konceptutveckling av bad- och friskvårdsanläggningar samt utveckling av kassaredovisningssystem för dotterföretaget Medley Holding AB, båda inom affärssegmentet Bad och fritid. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. 86

87 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 14 VARUMÄRKEN not 16 BYGGNADER OCH MARK Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Årets förvärv Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Tillgången härrör från ett förvärv 2017 i segmentet Bostäder. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. not 15 Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar 90 Omklassificeringar från pågående nyanläggning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Varav byggnader Varav mark GOODWILL Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Årets förvärv Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Goodwill härrör från ett förvärv 2012 av dotterföretaget Medley Holding AB, i segmentet Bad och fritid. Avskrivningstiden för goodwill bedömdes vid förvärvstidpunkten till tio år baserat på intäktsflödet från förvärvade kontrakt, samt från ett förvärv 2017 av dotterdotterföretaget Roslagens Byggnadsentreprenad AB i segmentet Bostäder. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. 87

88 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 17 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER not 18 FLYGPLAN Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar från pågående nyanläggningar Omklassificering till exploateringsfastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificering till exploateringsfastigheter 141 Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Redovisat värde mark Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgår till 612 (1 406) miljoner kronor. Värdering till verkligt värde har gjorts internt med obelånad kassaflödesmodell. Efter den detaljerade kalkylperioden (tio år) har ett restvärde fastställts genom en evighetskapitalisering av ett enskilt års driftnetto. Antaganden har baserats på befintlig kontraktssituation tillsammans med egna bedömningar vad avser hyresvillkor för framtida uthyrning av idag vakant area samt hyresvillkor vid förlängning av befintliga kontrakt. Drift- och underhållskostnader har baserats på egen historik, för de fastigheter där tillräcklig historik finns, och egna bedömningar vad avser övriga fastigheter. Kalkylräntan (under den detaljerade kalkylperioden) och direktavkastningskravet (som används för att bestämma restvärdet) har baserats på information om relevanta transaktioner genomförda i marknaden samt på egna bedömningar utgående från den aktuella fastighetens uthyrningssituation samt generella marknadsrörelser. Kalkylräntan har satts till 6,5 9,3 procent och direktavkastningskravet till 4,5 7,3 procent.. Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av år med ett restvärde på 15 procent, beräknat från det ursprungliga tillverkningsdatumet. tkr not 19 FÖRBÄTTRINGSUTGIFTER PÅ ANNANS FASTIGHET Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar från pågående nyanläggning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5 25 år. 88

89 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 20 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR not 21 INVENTARIER OCH INSTALLATIONER Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Nedlagda kostnader Avyttring och utrangeringar Omklassificering till förbättringsutgifter på annans fastighet 939 Omklassificering till förvaltningsfastigheter Omklassificering till byggnader och mark Omklassificering till inventarier och installationer Valutakursförändring Justering för internvinst 940 Utgående redovisat värde Investeringarna avser nyanläggning och utveckling inom affärssegmenten Bad och fritid, Bostäder samt Hotell och konferens. tkr Koncern Moderföretag Ingående anskaffningar Nyanskaffningar Omklassificering 141 Avyttringar och utrangeringar Omklassificering från pågående nyanläggning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Omklassificering 141 Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde Inventarier som innehas under finansiella leasing avtal ingår med följande belopp: Anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Leasingavtalen avser leasing av personbilar, gym- och ismaskiner. 89

90 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärv av andelar Försäljning av andelar Återbetalning av aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Dotterföretag Org nr / Säte Antal/ kapital andel Redovisat värde Antal/ kapital andel BirgittaHus AB, Redovisat värde , Stockholm 100% % AB Skalmejblåsaren & Co KB, , Stockholm 90% % Kristine Fastigheter AB, , Stockholm 100% % 120 Tagehus Fastigheter AB, , Stockholm 100% % RGG Adm-Gruppen AB, , Stockholm 100% % Åre-Torpet Holding AB, , Stockholm 100% % Tagebad AB, , Stockholm 100% % Medley Holding AB, , Stockholm 100% % Rockton Aviation Holding AB, , Stockholm 100% % 551 Tagehus Invest AB , Stockholm 100% % 53 Credentia AB , Norrtälje 92,4% ,4% Tagehus Lidingö KB , Stockholm 90% Täljö Utveckling nr 3 AB , Stockholm 100% %

91 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Tillkommer indirekt ägda dotterföretag Säte Kapitalandel Antal andelar Åretorpet Lägenheter AB ( ) Stockholm 100% AB Skalmejblåsaren & Co KB ( ) Stockholm 10% Tyresö Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% Järfälla Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% 500 Saltsjöbadens Nya Badanläggning AB ( ) Stockholm 100% 500 Centrum 29:5 AB ( ) Stockholm 51% 255 Tagehus Hotel AB ( ) Stockholm 55% 275 Are-Torpet Eesti OU ( ) Estland 50% 1 Rockton Aviation AB ( ) Stockholm 100% Rockton Aviation Equipment Leasing AB ( ) Stockholm 100% Rockrose Aircraft Holding AB ( ) Stockholm 100% Rockton Aviation Asset I AB ( ) Stockholm 100% 500 Rockton Aviation Asset II AB ( ) Stockholm 100% 500 Rockton Aviation Asset III AB ( ) Stockholm 100% 500 Holly Jolly Ltd Dublin 100% 1 Medley AB ( ) Stockholm 100% Atlag Sportcenter AB ( ) Stockholm 100% TOTEB Totalentreprenören i Norrtälje AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Njord AB ( ) Norrtälje 100% Solbackastrand AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Invest AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Bostad AB ( ) Norrtälje 100% Rova Fastighets AB ( ) Norrtälje 100% 500 Credentia Affärsfastigheter AB ( ) Norrtälje 100% Preparator 2 AB ( ) Norrtälje 100% 100 Östhammarsbostäder AB ( ) Norrtälje 100% 100 Säte Kapitalandel Antal andelar Casobo AB ( ) Norrtälje 100% Droin AB ( ) Norrtälje 100% Emmaus Invest AB ( ) Norrtälje 100% 500 Nevraps AB ( ) Norrtälje 100% 500 Strandängshuset AB ( ) Norrtälje 100% 500 Viken i Täljö AB ( ) Norrtälje 100% 500 Sparven 6 Exploatering AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Strandängen AB ( ) Norrtälje 100% 500 Casobo Utvecklings AB ( ) Norrtälje 100% 500 Emmaus Fastigheter AB ( ) Norrtälje 100% 500 H-Huset SBS AB ( ) Norrtälje 100% 500 Vildnissen AB ( ) Norrtälje 100% 500 Vildeken AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Kramnad AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Kappseglaren AB ( ) Norrtälje 100% Credentia Kappseglaren Exploatering AB ( ) Norrtälje 100% Täljö Utveckling Nr 5 AB ( ) Norrtälje 100% Kramnad Exploatering AB ( ) Norrtälje 100% Roslagens Byggnadsentreprenad AB ( ) Norrtälje 60% 600 Rensviks ByggBolag AB ( ) Norrtälje 60% 300 Roslagens Byggnadsentreprenad Holding AB ( ) Norrtälje 60% 300 Nestor Exploatering AB ( ) Norrtälje 60%

92 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 23 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG tkr Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Resultatandel i intresse företag Likvidation 675 Försäljning Lämnade tillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Intresseföretag Org nr, säte Antal Andel % Koncern Redovisat värde Redovisat värde Cemi Specialfastigheter AB, , Stockholm % Åre Personalboende AB, , Stockholm % Rockton AB, , Stockholm ,8% Runö Fastigheter Handelsbolag , Stockholm % Ostrea Förvaltnings AB , Stockholm ,6% Apicius AB, , Stockholm % 500 Hotel PA Enköping AB, , Stockholm % FPG Media AB , Stockholm ,8% Emergine Properties AB , Stockholm % Moderföretag Cemi Specialfastigheter AB, , Stockholm % Åre Personalboende AB, , Stockholm % Rockton AB, , Stockholm ,8% Ostrea Förvaltnings AB , Stockholm ,6% Fastighetsaktiebolaget Apicius, , Stockholm % 500 FPG Media AB , Stockholm ,8% Emergine Properties AB , Stockholm %

93 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 24 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV tkr Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Investeringar under året Försäljning Konvertering från långfristiga fordringar Återbetalning av kapitalandel Omvärdering av innehav Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Specifikation av värdepapper Koncern Redovisat Marknadsvärde värde Redovisat Marknadsvärde värde Noterade andelar Onoterade andelar Moderföretag Noterade andelar Onoterade andelar De noterade innehaven består av B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Tagehus Holding AB har år 2010 genom ett aktielån lånat B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) av T. Ljungberg B.V. (motsvarande 1,1 procent av samtliga röster) med fullständigt ägarinflytande över aktierna. I och med lånet innehar Tagehus Holding AB totalt 10,01 (10,01) procent av samtliga röster i Atrium Ljungberg AB (publ) genom ( ) antal röster. Lånet löper tills vidare med en uppsägningstid för båda parter om tre månader. Som kompensation för de lånade aktierna betalar Tagehus Holding AB en ersättning om 2,9 procent årligen baserat på de lånade aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för lånet. Marknadsvärdet uppgick per till tkr och vid tidpunkten för lånet till tkr. Tagehus Holding AB:s åtagande att återlämna aktierna till T. Ljungberg B.V. när lånet förfaller redovisas som en eventualförpliktelse i not. 93

94 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 25 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG not 27 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Tillkommande under året Amorteringar under året Fordringar omvandlade till aktieägartillskott Redovisat värde vid årets slut tkr not 26 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncern Moderföretag Ingående anskaffningsvärde Nya långfristiga fordringar Återbetalning av lån Omklassificeringar till aktier och andelar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat värde vid årets slut Fordringarna är hänförlig till gjorda försäljningar till bostadsrättsföreningar inom Credentiakoncernen samt utlåning från moderföretaget. Koncern tkr Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Omklassificeringar från förvaltningsfastigheter Avyttring och utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående uppskrivning Avyttring och utrangering 312 Utgående ackumulerade uppskrivningar Redovisat värde vid årets slut Exploateringsfastigheter omfattar fastigheter som innehas utan ambitioner att bedriva förvaltning av tillgången. not 28 VÅRDEPAPPER Koncern tkr Bokfört värde I dotterföretaget RGG Adm-Gruppen AB bedrivs kapitalförvaltning inklusive aktiehandel. Värdepapper i form av aktier och fonder redovisas som varulager. Under året har omvärdering av tillgångsposten skett med ( ) tkr. 94

95 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 29 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING not 32 DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST Koncern tkr Fordran Upparbetade intäkter på entreprenader Avgår: Delfakturering på entreprenader Skuld Delfakturering på entreprenader Avgår: Upparbetade intäkter på entreprenader not FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER tkr Koncern Moderföretag Förutbetalda hyreskostnader Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Bad och fritid Upplupna intäkter Flyg Övriga upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Upplupna inkomsträntor not KORTFRISTIGA PLACERINGAR tkr Balanserat resultat Årets vinst Utdelning till aktieägarna Balanseras i ny räkning not 33 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde Avyttring materiella anläggningstillgångar Förvärvat under året Effekt för underskottsavdrag Skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på obeskattade reserver Effekt ändrad skattesats Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 20,6 22 procent beroende på karaktären av den underliggande posten samt när skatten bedöms realiseras. tkr Koncern Moderföretag Noterade aktier och andelar Övriga aktier och andelar 1 1 Fondplaceringar

96 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 34 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN not 37 DERIVATINSTRUMENT Moderföretag tkr Ingående anskaffningsvärde Avsatt under året Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Utgående redovisat värde Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Moderföretaget har outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 21,8 Mkr. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 20,6 procent. not 35 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Koncern tkr Avsättning för garanti- och projektkostnader not 36 LÅNGFRISTIGA SKULDER Koncern Moderföretag tkr Amortering inom två till fem år Amortering efter fem år På balansdagen fanns ränteswappar i koncernen på nominellt ( ) tkr och i moderföretaget på nominellt ( ) tkr. Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivaten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Marknadsvärdet på derivatinstrumentet var på balansdagen följande: tkr Koncern Moderföretag Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med positiva verkliga värden Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med negativa verkliga värden Totalt ej redovisat i balansräkningen tkr not 38 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncern Moderföretag Borgensåtaganden, externa Borgensåtagande till förmån för övriga koncernföretag Bankgarantier Lån andra aktier och andelar

97 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR not 39 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR EGNA SKULDER not 41 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Koncern Moderföretag tkr Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Andra aktier och andelar Andelar i koncernföretag Ställda säkerheter flygplansverksamhet Koncernen har ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar, företagsinteckningar och andra långfristiga värdepapper för skulder till kreditinstitut. Inom segmentet Bad och fritid har dotterföretaget Tagebad AB pantsatt andelar i dotterföretag till förmån för kommuner för deras borgensåtagande för dotterföretagens skulder till kreditinstitut. Rockrose Aircraft Holding AB:s och Rockton Aviation Asset III AB:s upplåning om (88 815) tkr är säkerställd genom fem pantsättningar. Dels har moderföretaget Rockton Aviation Holding AB pantsatt aktierna i dotterföretagen Rockton Aviation Asset III AB och Rockrose Aircraft Holding AB. Rockrose Aircraft Holding AB har pantsatt aktier i dotterföretaget Holly Jolly Ltd. Dels är upplåning säkerställd genom pantbrev i flygplan, leasehyror avseende flygplanen, försäkringsbrev avseende flygplanen samt underhållsreserven. Banken kan ej påkalla pant utöver upptaget lån men har möjlighet att välja vilken av panterna som ska nyttjas för att säkerställa lånen. Moderföretaget har pantsatt andra långfristiga värdepapper för skulder till kreditinstitut. tkr Koncern Moderföretag Kortfristig del av underhållsreserv flygplan Kortfristiga låneskulder Övriga kortfristiga skulder not 42 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER tkr Koncern Moderföretag Upplupna personalrelaterade kostnader Upplupna räntekostnader Upplupen fastighetsskatt Övriga upplupna kostnader Förutbetalda intäkter Bad och fritid Förutbetalda hyresintäkter Förutbetalda intäkter Flyg not 40 AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR Moderföretaget har under föregående år tecknat ett optionsavtal som innebär en rättighet för en extern part att förvärva 5 procent eller 130 stycken av aktierna i dotterföretaget Medley Holding AB. Optionspremien har värderats genom Black & Scholes och fastställdes vid tidpunkten till 3 tkr per aktie. Köpoptionen löper från 30 juli 2017 till 1 augusti Inbetald optionspremie 393 tkr utgör en skuld som klassificeras som långfristig då sannolikheten att den utnyttjas inom ett år från bokslutsdagen bedöms vara lägre än 50 procent. Ingen förändring av värdet på den underliggande tillgången bedöms ha inträffat från avtalets tecknande till bokslutsdagen. not 43 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. 97

98 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Stockholm Johan Ljungberg Jan-Olof Backman Mats Lönnqvist Styrelseordförande Johan Thorell Fredrik Waern Karl Lilja Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 9 april Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor 98

99 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Tagehus Holding AB organisationsnummer RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderföretagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2018 och av dessas finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderföretaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderföretaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. 99

100 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderföretaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderföretagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. 100

101 TAGEHUS HOLDING AB ORG NR Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Stockholm Deloitte AB Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Kent Åkerlund Auktoriserad Revisor 101

102 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM T Ljungberg BV T Ljungberg BV:s största tillgång är en hotellfastighet med det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam. Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 240 på helårsbasis. Rörelsen sköts med hjälp av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löper till Option finns på förlängning av avtalet i ytterligare fyra gånger tio år vardera. Utdrag ur T Ljungberg BV:s förvaltningsberättelse Sammanställningen är upprättad i keuro VERKSAMHETEN T Ljungberg BV bildades 1990 i Amsterdam, Nederländerna. Företaget är moderföretag i en koncern som bedriver fastighets- och kapitalförvaltning samt hotell- och restaurangrörelse. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet och tillhandahållande av administrativa tjänster, i huvudsak till egna dotterföretag. HOTELL OCH RESTAURANGRÖRELSE T Ljungberg BV:s största tillgång är det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam som drivs i dotterföretaget Leisure International Nederland BV (LIN). Företaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 240 på helårsbasis. Rörelsen sköts med hjälp av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löpte till 2015 och som kan förlängas med upp till fem perioder om tio år vardera. Marriott har förlängt den första av dessa perioder ( ). LIN betalar en rörlig ersättning (royalty och licensavgift) samt en vinstdelning till Marriott. Under de senaste åren har hotellet genomgått en omfattande renovering och uppgradering. Samtliga 396 rum har under tiden renoverats till en total kostnad på cirka keur. I det stora hela har LIN en modern, mycket konkurrenskraftig anläggning i bästa läge i Amsterdam. Inom denna rörelsegren återfinns också rörelserna på Krägga Herrgård och Happy Tammsvik. Dessa konferensanläggningar ligger vid Mälaren. Under de senaste åren har betydande investeringar gjorts, främst i de fastighetsföretag som är knutna till dessa anläggningar (Krägga Properties AB och Eden Hotel AB). Dessutom finns en mindre restaurangrörelse i Åre, Svartbergets Café & Restaurang AB. 102

103 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsförvaltning bedrivs i det helägda dotterföretaget Prima Project BV med ett kontorshus om cirka kvadratmeter samt 21 parkeringsplatser på egen mark på Tesselschaadestraat 4-12 i centrala Amsterdam. Prima Project tecknade under år 2013 ett femårigt hyresavtal med Tommy Hilfiger som förlängts till Det har då ersatts av ett nytt treårigt avtal med Safened BV. Hyresavtalet med DCA har också förlängts under 2018 med ett nytt avtal på fem plus tre (option) år till högre hyra. Under 2017 har ytterligare en fastighet förvärvats i norra Amsterdam på Melissaweg Fastigheten omfattar cirka kvadratmeter och hade en hyresgäst, vilken från och med november 2018 har blivit ersatt av Denham The Jeanmaker på ett nytt fem plus två gånger fem (option) årigt hyresavtal. Hyresgästen har genomfört omfattande renoveringar, varvid vi bidragit med ett fast belopp om 505 keur under UTVECKLINGSPROJEKT INOM FASTIGHETSSEKTORN Fastighetsutvecklingen i London via intresseföretaget Redab Properties Plc är under avveckling och vi har sålt vår andel av företaget under Koncernen har sålt sin andel i ett större markutvecklingprojekt i Åkersberga norr om Stockholm till Tagehus under Vidare finns i ett mindre projekt i Länna söder om Stockholm. I intresseföretaget Duvnäs Fastighets AB drivs en omvandling av en sjötomt med marina i Saltsjöbaden till bostadsrätter. Marken runt Krägga Herrgård har, med undantag av elva tomter, sålts under KAPITALFÖRVALTNING De finansiella placeringarna inom kapitalförvaltningen avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen har aktier. Härav har lånats ut till Tagehus Holding AB. Totalt har koncernen 2,18 procent av aktierna i företaget. Posten tas upp som andelar i intresseföretag i och med att koncernens ägare, familjen Ljungberg, har ett betydande inflytande över Atrium Ljungberg. Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. T Ljungberg BV äger också A-aktier och D-aktier i det noterade fastighetsbolaget Sagax. Vidare finns ett antal mindre onoterade innehav i portföljen. FLYGINVESTERINGAR Flyg etablerades under 2011 och ägde vid årets ingång åtta flygplan och tre flygplansmotorer. Dessa hyrs ut till olika operatörer på den europeiska regionalmarknaden. Det finns leasingkontrakt för samtliga flygplan utom ett, där förhandlingar med en ny operatör pågår. Fem flygplan har avyttrats under året med god vinst. Dessutom har förvärv gjorts av två CRJ1000-plan skapades ett nytt ägarföretag, Rockton Aviation Holding AB. Ägandet av flygplanen ligger i dottereller dotterdotterföretag till detta företag. I slutet av 2018 sålde T Ljungberg BV sina 49 procent i Rockton Aviation Holding AB till Tagehus Holding AB som härefter äger 100 procent av företaget. Vidare är T Ljungberg BV delägare i Rockton AB, ett så kallat lease-managementföretag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärssegment. Under 2018 har ett vinstdelningavtal mellan Rockton AB och Rockton Aviation AB lösts upp med en intäkt om cirka 41 Mkr för Rockton AB. ÖVRIG VERKSAMHET Moderföretaget utför administrations- och managementtjänster, i huvudsak internt inom koncernen. RESULTAT T Ljungberg BV-koncernen och moderföretaget redovisar ett resultat före skatt på (12 504) keur, inklusive andel i intresseföretags resultat. Ökningen kommer i första hand ifrån vårt dotterföretag LIN (Marriott), men även övriga fastighetsrelaterade tillgångar visar ökade resultat. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel vid årsskiftet uppgick till (5 053) keur för koncernen och (263) keur för moderföretaget. De långfristiga skulderna uppgick till ( ) keur för koncernen och (80 643) keur för moderföretaget efter att LIN:s lån höjts med cirka keur efter upptagandet av ett nytt femårigt lån hos Aareal Bank om totalt keur till 1,964 procent ränta. Koncernens finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier och fastigheter med bästa rätt och i en valuta matchande tillgången. Lånen har långa löptider och långa räntebindningar för att matcha tillgångarnas långsiktiga karaktär. Snitträntan för externa räntebärande skulder uppgår till 1,98 (2,32) procent och medellöptiden uppgick vid årsskiftet till 4,2 (1,6) år. 103

104 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Eget kapital uppgick på balansdagen till ( ) keur i koncernen och moderföretaget, vilket motsvarar en soliditet på 48,1 (53,8) procent. Ingen utdelning föreslås för 2018 efter att under föregående år ha lämnat en utdelning på keur till företaget T Ljungberg NV, moderföretag till T Ljungberg BV. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på hel- och delägda fastigheter inom olika kategorier som bostäder, hotell och kontor samt i olika utvecklingsfaser, vilket bidrar till viss riskspridning. Risken minskas ytterligare genom att koncernen är verksam på olika europeiska marknader. Det kan noteras att T Ljungberg BV-koncernen har en relativt stor andel, och därmed exponering mot hotell, där den största tillgången är Marriott Hotel i Amsterdam inklusive den fulla rörelserisken. T Ljungberg BV-koncernen redovisar sitt resultat i euro och det kan därmed fluktuera främst beroende på valutakursutvecklingen i Sverige där delar av investeringarna finns. För att i möjligaste mån minska ovanstående och andra risker investerar koncernen i olika tillgångsslag, vid olika tidpunkter och i olika valutor, vilka matchas mot lån i samma valuta i den mån lån upptas. Det kan till sist noteras att koncernen har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Ett hyresavtal på tre plus ett (option) år har från och med februari 2019 tecknats i företaget Prima Project. FÖRETAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten kommer även fortsättningsvis att bedrivas i enlighet med nuvarande riktlinjer och med ett fokus på fastigheter och investeringar. Amsterdam 23 juli 2019 Fredrik Waern Åke Ljungberg 104

105 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Resultaträkning Koncernen Euro i tusental Nettoomsättning Lönekostnader Sociala avgifter Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsens kostnader Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatt Andel i resultat i icke-konsoliderade enheter Koncernens resultat Minoritetens andel av resultat -1-1 Resultat efter skatt

106 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Balansräkning Koncernen Euro i tusental TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill Övriga immateriella tillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Förvaltningsfastigheter Inventarier, maskiner och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Lån till intresseföretag Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 0 16 Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

107 T LJUNGBERG BV AMSTERDAM Koncernen Euro i tusental EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintressen Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

108 DEFINITIONER Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång. Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster efter återläggning av av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar samt före realisationsvinster och orealiserade värdeförändringar och skatt. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång. 108

109 FASTIGHETER Fastighetsförteckning Uthyrbar area, kvm Fastighetsbeteckning Stad/kommun Adress Hotell- och konferens Lokaler/ kontor Bostäder Garage Summa Övrigt, kvm Taxeringsvärde, tkr Koncern BOSTÄDER Förvaltnings-/rörelsefastigheter Totten 15:28 mfl Åre Granlidsvägen 3-5, Tottebovägen AB Totten 1:246 Åre Tottvägen 12-35, BV Hamre 1:258 Duved Karolinervägen 31 A-J, Ol Persvägen 1 A-C m.fl BV Åre Prästbord 1:116 Åre Årevägen AB Storseglet 11 Danderyd Kevinge Strand 39A BV Fältmätaren 3 Norrtälje Stockholmsvägen AB Norrland 14 Norrtälje Grönlandsgatan / Kyrkogatan AB Exploateringsfastigheter/utvecklingsprojekt Krägga 1:213 m.fl Håbo BV Åre-Svedje 1:180-1:188 Åre AB Sparven 3, 4, 5 Norrtälje Roslagsgatan 23, AB Emmaus 68 Norrtälje Hasselbacken AB HOTELL OCH KONFERENS Marriott Amsterdam R6065 Amsterdam Stadthouderskade BV Skalmejblåsaren 8 Stockholm Vanadisvägen 12, Hagagatan 27 Centrum 29:5 Enköping Kyrkogatan 7, Tullgatan 13 Krägga 1:211 m.fl. (Krägga Herrgård) Brunnsvik 1:4, Säbyholm 5:2, 5:4 (Tammsvik) AB AB Håbo Bålsta BV Upplands-Bro Bro BV Lien 2:43 (åre Ski Inn) Åre VM Platån BV Melissaweg AH1452 Amsterdam tt. Vasumweg 95, Melissaweg BV Prima Project R6064 Amsterdam Tesselschadestraat BV Galären 1 Västerås BV BAD OCH FRITID Forellen 18 (Tyresö badhus) Tyresö Simvägen AB Jacobsberg 2:2841 (Järfälla badhus) Järfälla Mjölnarvägen 1B AB Summa Fastighetsförteckningen omfattar fastigheter i bolag, vilka ägs till minst 50 procent. AB avser tillgångar i Tagehus Holding AB med dotterbolag. BV avser tillgångar i T. Ljungberg BV med dotterbolag. 109

110 TAGEHUS HISTORIA Tagehus historia med ett långsiktigt investeringsperspektiv 1940-talet Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundar i Stockholm Tage satsar på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. Verksamhetens omfattning är mindre och Tage känner personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter ska vara nöjda med affären hörde och hör fortfarande till de grundläggande värderingarna talet Verksamheten breddas till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter talet Tage Ljungbergs barn Åke Ljungberg och Birgitta Holmström börjar arbeta i firman talet I slutet av årtiondet delas verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB talet T Ljungberg BV etableras i Nederländerna i samband med att en hotellfastighet förvärvas i centrala Amsterdam i början av decenniet. LjungbergGruppen börsnoteras talet LjungbergGruppen fusioneras med Atrium Fastigheter 2006 och bildar Atrium Ljungberg talet Tagehus Holding AB bildas 2010 och tar över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen sker i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrar samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökar ägandet i Atrium Ljungberg. Med bas i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden 110

111 Adresser tagehus.se Tagehus Holding AB Vallhallavägen 117 F Stockholm Tel: T Ljungberg BV Stadhouderskade ES Amsterdam Tel: atriumljungberg.se bestwestern.se credentia.se fokus.se hemrik.se kragga.se marriott.com medley.se rockton.com runofastigheter.se tammsvik.se timehotel.se WESTANDER GRAFISK FORM: SJÖ & BERG TRYCK: ELANDERS FOTO: MATS HÖGBERG, ISTOCK PHOTO, TAGEHUS BILDBANK SAMT BILDER FRÅN SAMARBETSPARTNERS OCH DOTTER- OCH INTRESSEFÖRETAG: ATRIUM LJUNGBERG, CREDENTIA, FOKUS, MEDLEY, NOTE DESIGN STUDIO, ROCKTON OCH SMALL PLANET.

112 tagehus.se