PLANBESKRIVNING. Detaljplan för del av kvarteret VÄNDROSTEN mm i Innerstaden i Malmö

Transkript

1 datum diarienummer Dp 5178 PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av kvarteret VÄNDROSTEN mm i Innerstaden i Malmö PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den ska hanteras med normalt planförfarande enligt 5 kap 27 och kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe HANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret), samrådsredogörelse och denna planbeskrivning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att använda befintlig byggnad till kontor, samlingslokaler, service (ej handel), hantverkslokaler och förskola. PLANDATA Planområdet ligger i södra Sofielund väster om Västanforsgatan. I söder och väster begränsas planområdet av parkmark. Planområdets area är ca 0,8 ha. Marken består av fastigheten Vändrosten 7. Dessutom ingår del av fastigheten Innerstaden 130:30 som i gällande plan är parkmark. Vändrosten 7 ägs av Eroom Properties AB och Innerstaden 130:30 ägs av Malmö kommun. 1 (10)

2 Flygbild över planområdet BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Graden av miljöpåverkan som genomförandet av en detaljplan kan komma att medföra ska alltid bedömas. Vid behov ska nödvändiga utredningar samt konsekvens- och åtgärdsanalyser göras. Planen för Vändrosten 7 bedöms inte medföra någon miljöpåverkan. Planområdet bedöms inte heller komma att utsättas för, eller bli känsligare för, miljöpåverkan från omgivningen i och med planförändringen. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN För området gäller markanvändningen service och småindustri enligt Översiktsplan för Malmö 2000, antagen av kommunfullmäktige i december 2000, samt i Malmö 2005, aktualisering och komplettering av Malmös översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige i februari GÄLLANDE DETALJPLANER För planområdet gäller PL 1652 fastställd Den gällande detaljplanen innebär att området ska användas till industriändamål (J)med en byggnadshöjd av 6 meter. FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Tomtindelning aktnr 564V för Vändrosten 7, gäller som fastighetsindelningsbestämmelse i nu gällande detaljplan. Tomtindelningen kommer i och med denna detaljplaneläggning upphöra att gälla för Vändrosten 7. ÖVRIGA Miljöprogram för Malmö stad fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. 2 (10)

3 Energistrategi för Malmö är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. Avfallsplan för Malmö stad och Burlövs kommun innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. PROCESSEN FÖR DENNA DETALJPLAN Detaljplanen har påbörjats med ett enkelt planförfarande. Då allmänplatsmark i förslaget avses omvandlas till kvartersmark övergår detaljplanen till att handläggas med ett normalt planförfarande från och med granskningen. FÖRUTSÄTTNINGAR BAKGRUND Fastighetsägaren önskar ändra detaljplanen för att kunna använda byggnaden till kontor, samlingslokaler, service (ej handel), hantverkslokaler och förskola. Fastighetsägaren avser att köpa del av den intilliggande parkmarken för att använda som förskolegård till den planerade förskoleverksamheten. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Planområdet ligger i utkanten av Sofielunds industriområde som huvudsakligen har småskalig och blandad industribebyggelse. Inom planområdet finns en tegelbyggnad i en våning med källare. I planområdets södra och nordvästra del finns parkeringsytor och i väster finns parkmark. Parken utgörs av gräsmatta med spridda buskar och träd. Fastighetens lokaler används idag bl.a. som föreningslokaler, snickeri, daglig verksamhet och lager. Snickeriet och den dagliga verksamheten planerar dock att flytta. Flera verksamheter har idag tillfälliga bygglov som i och med denna planläggning ska kunna bli permanenta. En syfabrik hade tidigare sin verksamhet på fastigheten. Därefter har lokalerna framför allt använts för föreningsverksamhet och som lager. Byggnaden har en bruttoarea på totalt 5160 m 2, varav ca 1215 m 2 utgörs av förråd och serviceutrymmen i källaren. TRAFIK Planområdet är beläget utmed Västanforsgatan som är en lokalgata med begränsad trafikering. På fastigheten finns totalt 51 parkeringsplatser för bil. Här ryms även 2 platser för motorcykel och ca 70 cykelplatser. 3 (10)

4 LEDNINGAR Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät för el, fjärrvärme och VA. I den norra delen av planområdet finns en servisledning för natur- och biogas. Fastigheten har nyligen blivit inkopplad på fjärrvärmenätet. PLANFÖRSLAGET Planförslaget innebär att byggnaderna kan användas till kontor, samlingslokaler, service (ej handel), hantverkslokaler och förskola. Den planerade förskolan är beräknad för fyra avdelningar, vilket motsvarar ca 72 barn. Förskolan behöver en yta inomhus på ca 900 m 2. Förskolan ska placeras i den västra delen av byggnaden och riktar sig mot en mindre park och bort ifrån industriområdet. Friytan utomhus är ca m 2 vilket med 72 barn motsvarar ca 26,4 m 2 /barn. I södra delen av tomten får en komplementbyggnad uppföras avsedd att användas som förskoleförråd och miljöhus. Lekvärdesfaktorn kommer att användas i utformningen av förskolans utemiljö, för att säkerställa att uteytan får goda kvaliteter. Dokumentationen har tillhandahållits exploatören och detaljerad information finns att hitta i Lekvärdesfaktor för förskolegårdar i Malmö dec 2011, samt Utemiljö vid förskolor i Malmö dec 2011, som finns tillgängliga på Stadsbyggnadskontoret. De i planen tillåtna verksamheterna anses lämpliga på platsen då fastigheten ligger i utkanten av industriområdet. Närmsta angränsande fastigheter bedriver ingen farlig verksamhet och bedöms inte utgöra någon risk för de planerade verksamheterna på fastigheten. ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN Förslaget följer i stort översiktsplanen som anger att området ska användas till service och småindustri. I det pågående översiktsplanearbetet är en av de övergripande strategierna att skapa en mer funktionsblandad stad. Utkanten av Södra Sofielund bör utvecklas åt detta håll. Ett stort intresse finns idag hos flera av fastighetsägarna i området att utveckla sina fastigheter från industri till andra typer av verksamheter. Planarbete har bl.a. inletts i kvarteret Spelet som angränsar till planområdet i öster. Här finns idag en vilja till utveckling och inriktningen är att kvarteret ska kunna utvecklas från industri mot handel m.m. LANDSKAP OCH VEGETATION Den allmänna platsmarken i västra delen av planområdet (parkmarken) ska omvandlas till kvartersmark för att säkerställas som förskolegård. Gården ska fortsätta att ha parkkaraktär och marken ska därför vara vegetationstäckt undantaget gångstigar, uteplatser och lekytor. Befintliga träd får endast fällas om de innebär en säkerhetsrisk eller är drabbade av sjukdom. Om träd fälls p.g.a. detta ska de ersättas med nya med ett minsta stamomfång på cm. 4 (10)

5 TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Närmsta gång- och cykelväg går igenom parken i väster och vidare förbi norr om planområdet. KOLLEKTIVTRAFIK Närmsta busshållplatser är Lönngården och Sofielund som båda ligger längs Lönngatan ca m söder om planområdet. Här avgår stadsbuss nr 1, 32 och 35. PARKERING Malmö stads parkeringsnorm för bil och cykel ska följas. En parkeringsutredning har tagits fram och finns att tillgå på stadsbyggnadskontoret. Denna anger att parkeringsnormen uppfylls med en blandning av verksamheter. Verksamheterna planeras att både bedrivas dagtid och kvällstid, varför parkeringsplatserna kan samnyttjas. ANGÖRINGSTRAFIK Personbilsangöring, hkp-angöring, sop- och varutransporter, kommer att ske längs Västanforsgatan samt på fastighetens parkeringar i söder och i nordväst med infart från Västanforsgatan. Förskolan planeras att ha personalentré från den södra gaveln och entré för föräldrar och barn från gårdssidan i väster. Angöring med bil ska ske på parkeringen söder om byggnaden och leveranser avses stanna längs Västanforsgatan eller på den södra parkeringen. TEKNISK FÖRSÖRJNING I nuvarande Västanforsgatan finns VA-ledningar med servisledningar in till kringliggande fastigheter, fiberoptiska telekablar, elledningar, fjärrvärmeledningar samt naturgasledningar. Ledningarna avses ligga kvar. AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan för Malmö stad. Utrymmen för avfallshantering ska dimensioneras så att de olika verksamheterna kan sortera sitt avfall i skilda utrymmen. Avfallsutrymmena ska vara belägna i markplan med kortast möjliga avstånd till uppställningsplats för hämtningsfordon. Ett miljöhus för förskoleverksamheten är tänkt att uppföras i den södra delen av planområdet. EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar att bli en bra miljö för både barn och vuxna lokalerna och gården anpassas särskilt till barns behov. Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö genom att en tillräckligt stor yta finns tillgänglig och 5 (10)

6 kvalitetssäkras genom att en tillräckligt hög lekvärdesfaktor ska uppnås. Viktigt är också att det i parken finns en cykelväg som går förbi planområdet. RELEVANTA PROJEKT I OMGIVNINGEN Planarbete har inletts i kvarteret Spelet som angränsar till planområdet i öster. Fastighetsägarna är här intresserade av en förändrad markanvändning med inriktning mot handel. MILJÖKONSEKVENSER Behovsbedömningen har resulterat i att planen inte innebär betydande miljöpåverkan alltså ska ingen MKB göras. RISKHÄNSYN Fastigheten är belägen i utkanten av ett industriområde. De allra flesta verksamheter i området är mindre industrier med begränsad hantering av brandfarlig vara och andra farliga ämnen. Med hänvisning till nedanstående genomgång av närliggande verksamheter och tidigare gjord riskanalys bedöms riskpåverkan från intilliggande industrier som liten. Inga åtgärder med hänsyn till risker är därför nödvändiga på fastigheten. Brandvattenförsörjning och framkomlighet för brandfordon samt möjlighet till utrymning bedöms kunna säkras i kvarteret. VERKSAMHETER I OMGIVNINGEN Fastigheten gränsar närmst till fastigheterna Lyckan 30 samt Spelet 12 och 13. På Lyckan 30 ligger Pågens bageri. Närmst mot Vändrosten 7 ligger Pågens parkering. På Spelet 12 finns möbeltapetserare, lagerlokaler och folkuniversitetet med replokaler. På Spelet 13 finns lagerlokaler, butik och en liten bilverkstad. Ingen av grannfastigheterna bedöms innebära risker för föreslagna verksamheter på Vändrosten 7. Inga grannfastigheter har heller i samrådet haft några invändningar mot detaljplaneförslaget. Inom industriområdet Södra Sofielund finns två verksamheter som bedriver miljöfarlig verksamhet och klassas som Sevesoanläggningar. Stadex är den av de båda som ligger närmst planområdet och anses som farligast. Med hänvisning till nedanstående riskanalys bedöms dessa anläggningar inte medföra risker som kräver åtgärder inom detaljplaneområdet. Norra Grängesbergsgatan utgör inte rekommenderad led för transport av farligt gods. Dock kan det här, liksom på övrig allmän väg i Malmö stad, förekomma lokala transporter av farligt gods till och från olika företag. Risken med dessa lokala transporter anses inte vara högre på Norra Grängesbergsgatan än i Malmö i övrigt. SAMMANFATTNING AV RISKANALYS CLC Installationsconsult AB har genomfört en riskinventering vid förändrad användning på fastigheten Malmkrossen 13, daterad Då Malmkrossen ligger endast ca 100 m öster om planområdet bedöms denna 6 (10)

7 riskinventering vara applicerbar även på Vändrosten 7. En sammanfattning av riskinventeringen följer nedan. Ca 145 meter nord-nordost om byggnaden på kv. Malmkrossen 13, återfinns företaget AB Stadex anläggning, vilken omfattas av SEVESO-direktivet och klassas som ett riskobjekt. AB Stadex anläggning är även klassad som en 2:4- anläggning enligt lagen om skydd mot olyckor. AB Stadex hanterar brandfarliga, frätande och giftiga kemikalier. Kemikalierna som hanteras på företaget kan vid brand ge upphov till spridning av giftiga gaser samt explosioner. Primärt är det hanteringen av propylenoxid på anläggningen som kan utgöra en risk för verksamheten på kv. Malmkrossen 13. Räddningstjänsten Syd har i ett annat ärende uttalat sig om att publika verksamheter ej bör etableras öster om Norra Grängesbergsgatan och norr om Uddeholmsgatan utan att en djupare analys genomförs med avseende på hur AB Stadex anläggning kan påverka verksamheten. Tyréns AB har på uppdrag av AB Stadex genomfört en kvantitativ riskanalys för hanteringen av propylenoxid. Enligt Sammanfattning av kvantitativ riskanalys (QRA) 2010 (daterad ) understiger individrisken 10-7 på ett avstånd av 75 meter från AB Stadex anläggning. På längre avstånd anses risken vara försumbar. Vidare kan konstateras att konsekvenserna avseende fara för liv är begränsade till 120 meter från AB Stadex anläggning i alla vindriktningar. Transport av propylenoxid till AB Stadex anläggning sker norrifrån och således passerar dessa transporter ej kv. Malmkrossen 13 på ett avstånd som är kortare än avståndet mellan AB Stadex anläggning och kv. Malmkrossen 13. Längre norrut från kv. Malmkrossen 13 återfinns ett antal industrier som klassas som riskobjekt. Dessa bedöms ligga på betryggande avstånd från Malmkrossen 13. Riskobjekten avser Du Pont Chemoswed och Ferring AB på Angnesfridsvägen 27 (ca 1200 meter bort) samt Sydgas anläggning på Sankt Knuts väg 19 (ca 1600 meter bort). I området i övrigt återfinns ett antal industri- och kontorsfastigheter runt omkring, vilka ej redovisas i detta PM, då de ej anses utgöra någon nämnvärd risk för etableringen på Kv. Malmkrossen 13. HÄLSA OCH SÄKERHET MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT Planområdet har måttliga halter av kvävedioxid och det finns ingen risk för att miljökvalitetsnormen kommer att överskridas. BULLER Följande riktvärden för trafikbuller vid nybyggnad av bl.a. undervisningslokaler ska hållas enligt Boverkets Allmänna råd 2008:1: Utomhus 55 dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximal ljudnivå. Inomhus 30 dba ekvivalent ljudnivå och 45 dba maximal ljudnivå kl (10)

8 I och med närheten till både vägar, järnväg och industrier har en bullerutredning utförts av Sound View Instruments, daterad , inför granskningen av planen. En sammanfattning av bullerutredningen följer nedan. SAMMANFATTNING AV BULLERUTREDNING Inom utredningsområdet ligger ett flertal industrianläggningar, bland annat Pågens och två Servoanläggningar. Förutom industriverksamheter påverkas området också av buller från omkringliggande vägar (framför allt Lönngatan och Norra Grängesbergsgatan) och järnvägen på andra sidan (sett från planområdet) Norra Grängesbergsgatan. Påverkan från omgivande verksamheter och trafik/järnväg har uppmätts genom immissionsmätning av buller på marken som är avsedd för förskolan. Uppmätt bullernivå har jämförts med riktvärden för externt industribuller och trafikbuller. Den uppmätta A-vägda ekvivalenta ljudnivån som uppmättes till 50 db(a) ska jämföras med bullerriktvärdet 50 db(a) som gäller för externt industribuller (dagtid) och 55 db(a) som gäller för trafikbuller. Mätvärdet innehåller summan av samtidiga bidrag från såväl industribuller som trafikbuller. Det torde därför inte föreligga några särskilda svårigheter att kunna tillgodose barnens behov avseende låga bullernivåer inomhus och tysta lekplatser utomhus, om förskolan placeras enligt förslaget i detaljplanen. MARKFÖRORENINGAR En översiktlig Geo- och miljöteknisk utredning har genomförts i parken som avses bli en del av fastigheten Vändrosten 7. Utredningen visar svagt förhöjda värden av bly och vissa PAH-föroreningar, varför marken behöver saneras. Fastighetskontoret kommer att ombesörja att marken är sanerad innan den säljs. Detaljplanen innehåller en bestämmelse som anger att bygglov inte får beviljas innan en markförorening är slutligt avhjälpt. Krav på avhjälpandeåtgärder kommer att ställas av Miljönämnden som ska tillgodose att marken kan bebyggas enligt detaljplanen på ett sätt som inte innebär risker för människors hälsa och säkerhet. Fastigheten Vändrosten 7 klassas i Miljöförvaltningens Rapport 5/94 Markundersökning i Sofielunds industriområde, ut som ett område med liten risk för markföroreningar och som därför endast kräver en enkel undersökning och inga skyddsåtgärder. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT En nätstation ligger söder om planområdet på ett betryggande avstånd ifrån förskoletomten. RADON Planområdet ligger inom lågriskområde för radon. 8 (10)

9 GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Respektive fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av kvartersmark. Kommunen ansvarar genom fastighetskontoret för att tillsammans med exploatören samordna frågor om markköp, fastighetsbildning, ledningsrätter och avtal. E.ON ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd ELSÄK-FS 2008:1. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Brandpost finns i Västanforsgatan. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA SYD. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherren ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglovet. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Byggherren ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Avtal ska träffas mellan kommunen och fastighetsägare angående överförandet av allmänplatsmark till kvartersmark inom detaljplanen, s.k. exploateringsavtal. Detaljplanen får inte lyftas för antagande förrän detta är klart. FK handlägger exploateringsavtalet. Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadsnämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, tele- eller elledningar bekostas av exploatören. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR OCH KONSEKVENSER FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Tomindelningen akt nr 564V gäller som fastighetsindelningsbestämmelser och försvinner när denna detaljplan antas. Fastighetsindelningsbestämmelser bedöms inte som nödvändiga i detta skede men kan vid behov införas för att styra fastighetsindelningen. ÖVRIGA FÖRRÄTTNINGAR Fastigheterna Vändrosten 7 och Innerstaden 130:30 måste anpassas efter detaljplanens gränser. Parkmark övergår därmed till kvartersmark. 9 (10)

10 KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN VÄNDROSTEN 7 Fastigheten tillförs ca m 2 mark genom avstyckning av allmän platsmark från fastigheten Innerstaden 130:30. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN INNERSTADEN 130:30 Från fastigheten avstyckas ca m 2 allmän platsmark för att övergå till kvartersmark på fastigheten Vändrosten 7. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för detaljplanen är fem år från det datum planen vunnit laga kraft. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret och gatukontoret deltagit. Ingemar Gråhamn Marie Rosdahl 10 (10)