datum Syftet med detaljplanen är att möjliggöra kompletterande permanent byggnation av förskola.

Transkript

1 V datum diarienummer Dp 5449 GRANSKNINGSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten Musikanten 1 i Hyllie i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att möjliggöra kompletterande permanent byggnation av förskola. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET På fastigheten Musikanten 1 bedrivs förskoleverksamhet i Sofieholms förskola. Den omfattar i dagsläget 126 förskoleplatser, varav 54 är lokaliserade i tillfälliga paviljonger. Avsikten är att paviljongerna skall avvecklas. Planförslaget medger en ny byggnad i två våningar som möjliggör ca 125 nya förskoleplatser, vilket tillsammans med de 72 platserna i den befintliga envåningsbyggnaden ger totalt ca 200 permanenta förskoleplatser. Planförslaget medger därtill att den befintliga envåningsbyggnaden ersätts med en byggnad i två våningar, vilket motsvarar en utökning på ytterligare ca 50 förskoleplatser. Det innebär ca 250 förskoleplatser totalt. Den befintliga förskoletomten utökas från 6588 kvm till 8272 kvm (dvs. en utökning med 1684 kvm). PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, denna planbeskrivning samt samrådsredogörelse. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7 plan- och bygglagen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten. Avsikten är att detaljplanen ska antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. 1 (9)

2 PLANDATA Planområdet ligger i delområdet Lindeborg, stadsområde Väster, norr om Orkestergatan och väster om Musikantgatan. Planområdet omges av gc-vägar med Lindeborgsstigen i väster, Musikantstigen i söder och öster samt Sofieholmsstigen en bit bort från områdets norra gräns, bakom gröningen i norr. Besöksadress är Orkestergatan 2. Fastigheten Musikanten 1 omfattar en yta på 6588 kvm och ägs av Malmö stad. Fastigheten upplåtes genom en intern markupplåtelse till Stadsfastigheter för Sofieholms förskolas verksamhet. Den intilliggande fastigheten Hyllie 2:12 är allmän platsmark. Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. En särskild miljökonsekvensbeskrivning ska därför inte upprättas. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken. ÖVERSIKTSPLAN Översiktsplanen anger markanvändningen blandad stad för området. Det föreslagna ändamålet är förenligt med detta. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl 1073, Förslag till Stadsplan och stadsplaneändring för område i stadsdelen Fosie i Malmö och i Bunkeflo (Lindeborg Västra delen). Fastställd 5 maj Gällande detaljplan upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN BAKGRUND/HISTORIK I planområdet bedrivs idag och sedan 1974 förskoleverksamhet i Sofieholms förskola. Fastigheten Hyllie 2:12 är intilliggande allmän platsmark. BEFINTLIG BEBYGGELSE Huvudbyggnaden i ett plan är byggd Tillfälliga paviljonger tillkom senare vid tomtens norra gräns. KULTURMILJÖ Planområdet i sig innehåller inga särskilda kulturhistoriska värden. NATURMILJÖ Inga särskilda naturvärden i området. 2 (9)

3 TOPOGRAFI OCH LANDSKAP Befintlig vegetation finns inom förskolans tomt: uppvuxna träd och buskar. Befintlig kulle på gården. Från gc-vägarna väster och öster om tomten finns idag siktlinjer mot Sofieholmsparken i norr. Även inifrån förskolans gård finns några utblickar mot parken. Markhöjderna på förskolegården varierar mellan +21,05 och +22,33. KOLLEKTIVTRAFIK Stadsbuss 7. Busshållplats på Orkestergatans norra trottoar: mot Svågertorp. På södra trottoar: mot Ön via Södervärn. Trafikerar var 10:e minut. Regionbuss 170. Busshållplats på Orkestergatans norra trottoar: mot Malmö Hyllie. På södra trottoar: mot Lund Norra fäladen via LTH. Trafikerar var 20:e minut. TRAFIK Det finns gc-vägar runt hela området, dvs. i väster (Lindeborgsstigen), söder (Musikantstigen), öster och en bit bort från områdets norra gräns, genom parken (Sofieholmsstigen). Söder om planområdet sträcker sig Orkestergatan som är bussgata från östra hörnet av planområdet fram till västra hörnet, vilket innebär att biltrafik inte är möjlig på denna sträcka. I öster ligger Musikantgatan som leder till parkeringen som tillhör kvarteret Kapellmästaren (Dp 4145). Infart till förskolan finns idag från Musikantgatans södra ände, strax norr om korsningen med Orkestergatan. TEKNISK INFRASTRUKTUR Det finns ledningar för VA, el och fjärrvärme längs områdets västra gräns och i söder längs Orkestergatan. Fjärrvärmeledningen som försörjer förskolebyggnaden går tvärs över tomten. Ledningarna finns under mark inom höjder +14,50 och +15,71. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Söder om planområdet finns Lindeborgsskolan, Lindeborgs förskola samt S:t Mikaels kyrka. Kommersiell service finns i Lindeborgs centrum (livsmedelsaffär, frisör, cykelhandlare mm) också söder om planområdet. PLANFÖRSLAG Avsikten med planförslaget är att ge möjlighet att utöka förskoleverksamheten som bedrivs inom fastigheten Musikanten 1. Utöver förskolebyggnader, redskaps- och leksaksförråd, vagn- och barncykelförråd, miljöhus och cykelparkering, ska förskoletomten rymma tillräckligt stor friyta för barnens lek och utevistelse. Malmö stads ambition är att uppnå 30 kvm friyta per förskoleplats. I syfte att undvika att ta parkmark med uppvuxen vegetation i anspråk föreslås fastigheten Musikanten 1 utökas söderut, fram till 5 meter från Orkestergatans kantsten; och västerut, fram till 1,5 meter från gc-vägen Lindeborgsstigen. Planområdets totala yta utökas således till 8272 kvm. Utökningen av fastigheten Musikanten 1 medför en inskränkning på fastigheten Hyllie 2:12. Musikantstigen flyttas följaktligen söderut, längs Orkestergatan. 3 (9)

4 Planförslaget medger en ny byggnad som placeras utmed södra fastighetsgränsen, söder om den befintliga envåningsbyggnaden. Placeringen motiveras dels av bullerförhållandena då det mesta bullret kommer från Orkestergatan, och dels av att denna placering medför en gård skyddad från insyn, med ett harmoniskt lugn, och som erhåller siktlinjer mot Sofieholmsparken. Denna nya byggnad uppförs i två våningar. Den innebär en utökning med ca 125 nya förskoleplatser som, tillsammans med den befintliga envåningsbyggnaden, motsvarar totalt ca 200 permanenta förskoleplatser med en friyta på mer än 30 kvm per förskoleplats. Därutöver medger planförslaget en byggnad i två plan på platsen där envåningsbyggnaden ligger idag. När den befintliga envåningsbyggnaden rivs, ersätts den av en tvåvåningsbyggnad. Totalt ska fotavtrycket på dessa två byggnader tillsammans vara på 1880 kvm. Det ger 250 förskoleplatser totalt, med en friyta på 25 kvm per förskoleplats. I beräkningen ingår 100 kvm för redskaps- och leksaksförråd, vagn- och barncykelförråd, miljöhus samt cykelparkering. En handikappsparkering om 25 kvm anordnas på tomten, max 25 m från entrén, företrädesvis i östra delen av tomten. Vad gäller övrig parkering hänvisas till serviceförvaltningens parkering på andra sidan Sminkörgatan, fastigheten Hyllie 165:68, avsedd för personal på förskolor och skolan på Lindeborg, inklusive Sofieholms förskola (Musikanten1). Den västra delen av fastigheten Hyllie 165:68, ett grönt område, har Fastighetskontoret tillsyn av. Enligt PL 1073 är området avsatt som Parkeringsyta. Enligt arrendeenheten på Fastighetskontoret går det att anordna nya parkeringsplatser för förskolan vid utökat parkeringsbehov. Angöring för varuleveranser tillgodoses med en parkeringsficka på Orkestergatan. BEBYGGELSESTRUKTUR Planen tillåter att två förskolebyggnader placeras längs fastighetens södra och östra gränser, så att de ligger i vinkel till varandra. Planförslaget fastställer inget exakt läge för de nya byggnaderna. Istället fastställer det en max yta att bygga på marken, innanför en byggrätt som medger olika format och fotavtryck. Byggnaden inom den södra byggrätten ska läggas i egenskapsgränsen mot Orkestergatan. Planen tillåter två våningar för båda byggnaderna för att tillämpa en resurseffektiv markanvändning. Förrådsbyggnader får uppföras på tomten. Komplementbyggnaderna får tillsammans, inklusive cykelförråd, utgöra max. 100 kvm. Komplementbyggnaderna bör ha vegetationsklätt tak. Det är önskvärt med vegetationsklätt tak på byggnaderna. Solavskärmning vid fasad, t.ex. ovanför fönstren, kan ske med t.ex. solceller. Parkering får ej finnas på tomten, med undantag för handikappsparkering. Förskolan bör kunna omvandlas till grundskola vid behov. GRÖNSTRUKTUR OCH PARK GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK Bevarande av vegetation och träd är önskvärt. 4 (9)

5 FRIYTOR Förskoletomten är 8272 kvm. Av denna yta medger detaljplanen ca 6270 kvm friyta vilket, när detaljplanen är fullt utbyggt, motsvarar en friyta på minst 25 kvm per förskoleplats. Friytan ska utformas med sådan kvalitet vad gäller bland annat tillgänglighet, topografi och vegetation att den uppnår minst +3 som lekvärdesfaktor, enligt det poängsystem som redovisas i Utemiljö vid förskolor i Malmö. TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Musikantstigen, som löper längs den befintliga fastighetens södra gräns, föreslås flyttas en bit söderut och förläggs närmare Orkestergatan. BILTRAFIK OCH KOLLEKTIVTRAFIK Busshållplats finns på Orkestergatan, strax söder om planområdet. För att förhindra genomfart på Orkestergatan finns ett bilhinder som endast bussar kan köra över. PARKERING Parkeringsbehovet enligt parkeringsutredningen är 22 p-platser, inkl. 7 p-platser för personalen. Planförslaget hänvisar till Serviceförvaltningens parkering på andra sidan Sminkörgatan, fastigheten Hyllie 165:68, avsedd för personal på förskolor och skolan på Lindeborg, inklusive Sofieholms förskola (Musikanten1). En handikappsparkering om 25 kvm anordnas på tomten, max 25 m från entrén, företrädesvis i östra delen av tomten. ANGÖRING Angöring för varuleveranser tillgodoses med en angöringsficka som föreslås på Orkestergatan, direkt söder om planområdet. TEKNISK FÖRSÖRJNING Planområdet är redan tekniskt försörjt. Planförslaget medför inget förändrat behov. AVFALLSHANTERING VID FÖRÄNDRING EFTER NYBYGGNATION: Planeringen av avfallshanteringen ska uppfylla målen i avfallsplanen. Detta innebär möjlighet till fullständig sortering av det uppkomna avfallet. Det är viktigt att ta höjd på att ytterligare fraktioner tillkommer inom en nära framtid så att miljöhuset/rummet inte underdimensioneras. Planering av avfallshämtning ska följa VA-Syds krav: Hämtplatsen måste vara säker för alla parter och i detta fall är det viktigt att den hålls skild från barnens flöde. Hämtstället ska vara beläget i markplan. Dragvägen för avfallsfordon får aldrig överstiga 50 meter och lutningen ska inte vara mer an 1:12. Backning ska undvikas. HÖJDSÄTTNING Planområdet ska ansluta till befintliga omkringliggande markhöjder. Inom planområdet ska huvudsaklig, befintlig marknivå behållas. 5 (9)

6 FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Fastighetsindelningsbestämmelser kan dock vid behov, genom en ny planprocess, införas för att styra det fastighetsrättsliga genomförandet av detaljplanen. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR TIDPLAN Etapp 1: en ny byggnad i två våningar genomförs, som möjliggör ca 125 nya förskoleplatser, vilket tillsammans med de 72 platserna i den befintliga envåningsbyggnaden ger totalt ca 200 permanenta förskoleplatser. Etapp 2: Planförslaget medger därtill att den befintliga envåningsbyggnaden ersätts med en byggnad i två våningar, vilket motsvarar en utökning på ytterligare ca 50 förskoleplatser. Den befintliga envåningsbyggnaden anses funktionell i ytterligare femton år. Någon tidplan för etapp 2 finns dock inte i nuläget. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Nödvändig grundundersökning ska tas fram av byggherre i samband med bebyggandet av området. VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall. I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA utredas. För att undvika skada på person och egendom är det viktigt att arbete i närheten av ledning utförs enligt E.ON Värme Sverige AB (EVS) grävningsbestämmelser. I bestämmelsen framgår att byggnader eller fasta anordningar inte får placeras närmare än 2 m från fjärrvärme- fjärrkylaledningar. EVS förutsätter att exploatören skaffar sig kunskap om dessa bestämmelser i god tid innan sådant arbete påbörjas. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. Brandvattenförsörjning i området anses av Räddningstjänsten Syd vara säkerställd. VA-Syd har meddelat att en brandpost och en avstängningsventil måste flyttas ut till allmän platsmark då de efter ombildning av fastigheten Musikanten 1, hamnar inne på kvartersmark. Under fortsatt samråd med både Räddningstjänsten Syd och VA-Syd har brandvattenförsörjningen i området ansetts vara säkerställd även utan denna brandpost, vilket medför att den kommer att tas bort. I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastigheten Musikanten 1 ägs av Malmö stad. Fastigheten upplåtes genom en intern markupplåtelse till Stadsfastigheter för Sofieholms förskolas verksamhet. Fastigheten Hyllie 2:12 är allmän platsmark och ägs också av Malmö stad. 6 (9)

7 Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige och gällande fr.o.m Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, elledningar eller flytt av cykelbana på allmän platsmark, bekostas av exploatören. Ledningsrätt måste sökas för de VA-ledningar som i och med planen hamnar på kvartersmark. Exploatören står för kostnaderna för ledningsrätten. Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR FASTIGHETSBILDNING Tillkommande mark Musikanten 1 skall tillföras mark genom fastighetsreglering från intilliggande fastighet. Ansökningar om förändringar av fastigheter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad. I samband med den nya fastighetsbildningen måste ledningsrätt ordnas för ledningar som hamnar inne på kvartersmark. VA SYD ska kontaktas i samband med fastighetsbildningen så att ledningsrätt kan sökas av VA SYD, samordnat med övrig fastighetsbildning. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER Genomförandet av detaljplanen bedöms preliminärt inte medföra några särskilda miljökonsekvenser. STADSBILD Planförslaget medger nya byggnader i två plan vilket bedöms som en bättre anpassning till omgivande, högre bebyggelse än vad dagens envåningsbyggnad utgör. RISKER OCH SÄKERHET Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker. LUFTKVALITET Planförslaget medför inga förändringar av den omfattningen att de medför förändring i luftkvaliteten. VATTENKVALITET Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten. MARKFÖRORENINGAR Markprovtagning kommer att göras inom planområdet och redovisas före antagande. Fastighetskontoret är i kontakt med Serviceförvaltningen i frågan och har utrett vem som är ansvarig för markprovtagning på en förskoletomt (med en befintlig förskoleverksamhet) i samband med detaljplansarbete. Tidplan och tillvägagångssätt: 7 (9)

8 Serviceförvaltningen (SF) gör en historisk inventering och bedömning om markföroreningsrisk finns på den befintliga fastigheten samt omgivande ytor (som allmänplats mark och kvartersmark) som ska ingå i den framtida fastigheten. SF beställer markprovtagning av Fastighetskontoret (FK). FK är ansvarig för markprovtagning (upphandling av markmiljöundersökning) och eventuell anmälan till Miljöförvaltningen (MF). SF är ansvarig för sanering av området. FK kollar upp med SF om hur långt de ha kommit med denna inventering (gällande Musikanten 1) som ligger till grund för ev. markundersökning. FK väntar just nu på SF:s bedömning. Därefter kan det ta upp till ett par veckor för upphandling och genomförande av undersökningen. Planbestämmelsen Startbesked får ej lämnas förrän ev. markföroreningar är avhjälpta kan läggas till först efter att markundersökningarna har visat att markföroreningar finns inom den nya fastigheten. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT En befintlig nätstation utanför planområdet ligger ca 25 meter från egenskapsgränsen för byggnad. Skolgården närmast är avsedd för allmän lek, ingen plats för stadigvarande vistelse. TRAFIKBULLER Bullerkartläggningen i Stadsatlas redovisar försumbara bullernivåer i hela planområdet och från Orkestergatan. TRAFIKKONSEKVENSER Tunga lastbilar, över 3,5 ton, (varuleveranser) kan köra på bussgatan. Det innebär att varuleveransbilar, efter att ha stannat i lastfickan vid Orkestergatan, kan fortsätta västerut i bussgatan, genom trafikhindret för personbilar. Därigenom undviks vändnings- och backningsrörelser med lastbil intill förskolan. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastighet Musikanten 1 Fastigheten erhåller mark från Hyllie 2:12 Fastighet Hyllie 2:12 Fastigheten Hyllie 2:12 avstår mark till Musikanten 1 SAMHÄLLSKONSEKVENSER BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom ett säkert och utvecklat gångoch cykelvägnät. Hänsyn har tagits till barns behov av bra vistelseytor utomhus tack vare en grön rymlig tomt med växtlighet, uppvuxna träd och buskar, höjdskillnader och fast lekutrustning. Barnen erbjuds en utmanande och stimulerande miljö som är inbjudande och skapar nyfikenhet. Utevistelse är en viktig del av förskolans pedagogiska verksamhet. TILLGÄNGLIGHET Planområdet är tillgängligt för personer med olika fysiska förutsättningar och behov. 8 (9)

9 ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. VILLKOR FÖR BYGGLOV Efter markprovtagning på förskolegården ska eventuell uppdagad markförorening vara avhjälpt till startbeskedet. Plankartans bestämmelser kommer att kompletteras med bestämmelse om detta, om markundersökningen visar att det finns markföroreningar. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR UTEMILJÖ VID FÖRSKOLOR I MALMÖ Skriften är ett verktyg för planering, utformning och bygglovgivning av förskolor och har tagits fram i samarbete mellan Stadsbyggnadskontoret och övriga berörda förvaltningar inom kommunen. I dokumentet berörs bland annat frågor om storlek på yta för lek och utevistelse, bullerskydd och andra kvalitetsfaktorer för förskolor i Malmö. Lekvärdesfaktorn har använts i dp-arbetet för att säkerställa en god kvalitet. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av kommunfullmäktige i september Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret, gatukontoret, miljöförvaltningen och stadsdelsförvaltningen deltagit. Josephine Nellerup Planchef Claudia Zúñiga Planhandläggare 9 (9)