HANDLINGAR Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser. Till planen hör denna planbeskrivning och en genomförandebeskrivning.

Transkript

1 PLANBESKRIVNING 1(8) Planavdelningen Dp Maria Sahlstrand Tfn Laga kraft: Detaljplan för Alphyddan 13 mm. i stadsdelen Mariehäll i Stockholm Dp HANDLINGAR Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser. Till planen hör denna planbeskrivning och en genomförandebeskrivning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planförslaget är att möjliggöra byggnation av nya bostäder på fastigheten Alphyddan 13. Befintlig industri- och kontorsfastighet föreslås rivas och ersättas med ett nytt bostadshus i fyra till sju våningar innehållandes ca 76 nya lägenheter. PLANDATA Planområde Planområdet ligger vid Kratsbodavägen i stadsdelen Mariehäll och omfattar fastigheten Alphyddan 13 och del av fastigheten Mariehäll 1:10. Planområdet angränsar till Kratsbodavägen i väster och mot Ludvigsbergsskogen i öster. Markägoförhållanden Stockholms stad äger all mark och upplåter Alphyddan 13 med tomträtt till Serafim Alphyddan AB. Totalt omfattar planområdet ca 3100 kvm. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan ÖP 99, är området utpekat som verksamhetsområde, men ingår som en del av stadsutvecklingsområdet Mariehäll-Brommafältet- Ulvsunda. I översiktsplanen för promenadstaden, antagen av KF 2010 anges att intention för dessa områden är att de ska bebyggas med en blandad stadsstruktur, med såväl bostäder som arbetsplatser.

2 2 (8) Dp Gällande planer Inom föreslaget planområde gäller Dp från år 1997 som anger småindustri och hantverk, samt del av Pl. 3082C från år 1948 som anger parkmark för aktuellt område. Stadsbyggnadsnämnden Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 12 juni 2008 att uppdra åt kontoret att påbörja planarbete och upprätta detaljplaneförslag för remiss och samråd för nya bostäder på fastigheten Alphyddan 13. Planförfarande och tidplan Detaljplanen handläggs med normalt förfarande. Enligt skisserad tidplan beräknas detaljplanen tas upp för antagande i stadsbyggnadsnämnden i januari FÖRUTSÄTTNINGAR Mariehäll Stadsdelen Mariehäll är ett mycket heterogent bostads- och verksamhetsområde som rymmer allt från stora kontorshus och industrier till små enbostadshus. Mariehäll genomgår för närvarande en omvandling från att vara ett arbets- och bostadsområde i Stockholms utkant till att bli en del av stadens och regionens utvidgade kärna, med länkar till såväl Stockholms nordvästra ytterstad, stadskärnan i Sundbyberg som en ny stadsstruktur i utvecklingsområdet Ulvsundaviken. Redan idag märks ett ökat exploateringstryck för bostäder. De planerade tvärbanelinjerna mot Solna och Kista kommer båda att trafikera stadsdelen och förväntas öka intresset för exploatering ytterligare. För närvarande pågår eller har nyligen avslutats planarbeten för ca 2400 lägenheter i stadsdelen. Huvuddelen av dessa planeras att byggas i det intilliggande området Annedal. Befintlig bebyggelse Alphyddan 13 angränsar till Ludvigsbergsskogen i öster, två större kontorsoch industrifastigheter samt den hårt trafikerade Bällstavägen i söder och en blandad bostadsbebyggelse i väster och norr. På fastigheten finns en enklare elementbyggd industribyggnad om ca 3000 kvm fördelat på 3,5 plan. Byggnaden uppfördes och rymmer idag verksamheter inom kontor och lättare tillverkningsindustri. Byggnaden är av Stadsmuseet klassificerad som särskild värdefull utifrån kultur- och industrihistorisk synpunkt. Norr om Alphyddan 13, inom planområdet, finns en befintlig fristående elnätstation som står på parkmark. Natur- och parkmark Planområdet är högt beläget i stadsdelen och omges av ett naturparti (Ludvigsbergsskogen) med hällmarkstallskog och berg i dagen. Fastigheten Alphyddan 13 är redan exploaterad och till stor del utsprängd och nedsänkt i förhållande till omgivande naturmark. Den intilliggande naturmarken har låg tillgänglighet på grund av stora topografiska skillnader och avsaknad av tillgängliga gångstigar. Trots detta är området mycket uppskattat av de boende i stadsdelen idag då det råder brist på närliggande kvalitativ parkmark. I planområdets norra del finns två uppvuxna ekar som kommer att behövas tas ned om planförslaget genomförs.

3 3 (8) Dp Service Planområdet har ett bra läge mellan stadsutvecklingsområdet Annedal och Sundbybergs centrum, där det finns pendeltåg och tunnelbana. Bussar på Bällstavägen går mot bland annat Spånga, Sundbyberg och Alvik. Den planerade tvärbanan föreslås närmast få en hållplats vid Bällsta bro i Sundbyberg ca 500 meter från planområdet. Ett rikt serviceutbud finns i handelsområdet vid Bromma flygplats och i Sundbybergs centrum. Översiktskarta över stadsdelen Mariehäll med planområdet inritat. Alphyddan 13 Befintlig kontors- och industrifastighet på Alphyddan 13.

4 4 (8) Dp NY BEBYGGELSE Nya bostäder Planförslaget innebär att befintlig kontors- och industribyggnad rivs och ersätts med ett större bostadshus som veckar sig runt tre mindre gårdsrum. Det föreslagna bostadshuset terrasseras i olika nivåer för att förstärka markens topografi och möter bebyggelsen på motsatt sida av gatan på ett naturligt sätt. Mot Kratsbodavägen får huset volymer i 4, 5 och 6 våningar, och mot naturmarken i öst volymer i 5 och 7 våningar. Gårdarna kopplas samman genom en portik mellan den södra och östra gården samt vidare mot Ludvigsbergsskogen via en ny trappa. Bostadshuset föreslås få en modern utformning med fasader i glas som bryts upp av täta gavlar, ev putsade, med håltagningar för fönsterdörrar. Delar av de södervända fasaderna utförs som gröna fasader med nät för klätterväxter. På delar av taken föreslås takterrasser för de boende som komplement till den markbelägna gården. Flertalet lägenheter ligger i etage med ingång från en halvt indragen loftgång. Bottenvåningen föreslås utföras med bokaler/lokaler, övriga lägenheter i markplan får direkta lägenhetsentréer mot gatan för att skapa en levande gatumiljö. Exploateringen uppgår till ca 8000 kvm BTA ovan mark, vilket med föreslagen lägenhetsutformning innebär ett tillskott av ca 76 nya lägenheter. Gård och grönytor Det är av stor betydelse att bostadshuset och gården får välstuderade markanslutningar till både gatan och omgivande natur/parkmark. Mot norr angränsar bostadshuset direkt mot naturmarken, medan det mot öster ligger något indraget från den utsprängda bergskanten för att förbättra bostädernas ljusförhållanden. Gården kommer att utföras med lägre vegetation men kommer till delar behöva bli körbar för att klara tillgängligheten till entréerna. För att utöka gårdsrummet och ta tillvara på fastighetens höglänta läge i området föreslås taken utföras med takterrasser dit alla boende får tillträde. Förgårdsmarken utformas i enlighet med den övergripande gårdsutformningen och hårdgörs framför bostadshusets lokaler. Elnätstation Inom planområdet, på naturmark, står idag en befintlig elnätstation som måste omlokaliseras. Nätstationen kommer att inrymmas på kvartersmark i garageplanet med direkt åtkomst från gatan. Placeringen klarar ett skyddsavstånd på 10 meter till närmaste lägenhet. Tillgänglighet Inom planområdet finns vissa topografiska skillnader, framförallt i öster i kopplingen mot Ludvigsbergsskogen där bostadsgården är nedsprängd i gränsen mot naturmarken. Stadsbyggnadskontoret bedömer det möjligt att skapa tillgängliga entréer, uteplatser och parkeringsplatser med förslaget som utgångspunkt. Planförslaget har utformats så att möjlighet finns till angöring inom ca 10 meter till alla bostadsentréer samt att alla trapphus kan ha direkt tillgänglighet till det underbyggda garaget. Alla takterrasser utformas så att de blir tillgängliga för rörelsehindrade. Parkering De föreslagna bostäderna planeras med 81 st parkeringsplatser i källarplan vilket motsvarar ett parkeringstal på över 1,0 bilplats/ lägenhet. Angöring sker från Kratsbodavägen med infart till källarplanet från kvarterets nordvästra del.

5 5 (8) Dp Situationsplan över föreslagen bebyggelse på Alphyddan 13. Ett släpp mellan huskropparna i de lägre våningsplanen kopplar gårdsrummen samman för vidare passage upp till Ludvigsbergsskogen i öster. Illustration: Milles & Milles arkitekter Perspektiv på föreslagen bebyggelse sett från sydväst. Fasaderna utförs i glas och infärgad betong som delvis kläs med vertikal vegetation. Illustration: Milles & Milles ark./cadwalk

6 6 (8) Dp Sophantering All sophantering skall ske maskinellt. För bostädernas mest frekventa sopfraktioner finns möjlighet att anlägga ett mobilt sopsugssystem. Sopnedkast bör förläggas till trapphusens entréplan. Alternativ placering av sopnedkast får förläggas på gård inom max 30 meter avstånd från entré. Sophus på gården får inte uppföras. Övriga avfallsfraktioner hanteras i traditionella soprum inom byggnaden. Teknisk försörjning Ledningar för fjärrvärme, vatten, avlopp, el och tele finns framdraget till fastigheten och inga nya kommunaltekniska anläggningar krävs. Det nya bostadshuset avses anslutas till fjärrvärme samt få ventilation av FX-typ och värmeåtervinning i värmepump. Befintliga ledningar inom fastigheten Alphyddan 13 och norr om kvarteret kommer att behöva flyttas. Dagvatten Dagvatten från kvartersmark ska i första hand omhändertas via lokala dagvattenlösningar och i andra hand ska fördröjning av dagvatten ske inom fastigheten, innan avledning sker till den befintliga dagvattenledningen. Byggherren får inte genom val av byggnadsmaterial förorena dagvattnet med tungmetaller eller andra miljögifter. Brand och säkerhet Utöver utrymning via trapphus sker utrymning i huvudsak med stegbil från Kratsbodavägen. Enkelsidiga lägenheter mot gård utryms via åtkomst med stegbil eller med bärbara stegar. Avståndet mellan uppställningsplats för brandfordon och lägenhet som ska utrymmas med bärbara stegar får högst vara 50 meter. Dessa lägenheter får inte vara ovan 11 meter (4 våningar). KONSEKVENSER FÖR MILJÖN Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL 5 kap 18 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planen möjliggör enbart bostadsbebyggelse på redan ianspråktagen mark. Planförslaget strider inte mot gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte heller strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. Stockholm stad har som policy att alltid göra en beskrivning av konsekvenserna för miljön till alla detaljplaner, även om inte en miljöbedömning måste genomföras. De väsentligaste frågorna för denna detaljplan bedöms vara buller i form av trafikbuller och externt industribuller, markföroreningar, naturmiljö samt luftkvalitet. Dessa frågor redovisas nedan. Buller En bullerutredning har gjorts av Ingemansson Technology på uppdrag av byggherren. De bullerkällor som belastar planområdet är trafiken på Bällstavägen (öster om Kratsbodavägen) med en trafikvolym om fordon/årsmedeldygn, Bällstavägen (väster om Kratsbodavägen) med

7 7 (8) Dp fordon/åmd och Kratsbodavägen med fordon/åmd samt externt industribuller från angränsande industrifastighet söder om planområdet. Flygbuller från Bromma flygplats beräknas ej påverka bullersituationen. Riksdagen angav i mars 1997 riktvärden för trafikbuller vid nybyggnad av bostäder. Dessa riktvärden är: En ekvivalent ljudnivå om högst 55 db(a) (frifältsvärde) utomhus vid fasad och 30 db(a) inomhus. En maximal ljudnivå om högst 70 db(a) (frifältsvärde) utomhus vid uteplats och 45 db(a) inomhus nattetid. I vissa fall kan avsteg från dessa värden accepteras. I beslutet ingick att riktvärdena inte skulle vara rättsligt bindande utan vägledande för bedömningar och att om riktvärdena är svåra att uppfylla bör inomhusvärdena prioriteras. För att underlätta tillämpningen vid planering har staden och länsstyrelsen år 2000 utarbetat ett kvalitetsmål för trafikbuller samt två avstegsfall (A och B). Avstegsfall B kan sammanfattas till följande: Högst 30 db(a) ekvivalent ljudnivå och 45 db(a) maximal ljudnivå (kl 22-06) inomhus. Samtliga lägenheter ska ha tillgång till tyst sida om högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå (frifältsvärde utomhus vid fasad) för minst hälften av boningsrummen och tyst uteplats om högst 55 db(a) ekvivalent nivå (frifältsvärde). Den föreslagna bebyggelsen inom Alphyddan 13 mm kommer vid de mest utsatta fasaderna mot Kratsbodavägen få upp mot 60 db(a) ekvivalent ljudnivå. Den maximala ljudnivån från trafiken blir upp mot 80 db(a). Övriga fasader får bullernivåer under 55 db(a) ekvivalent ljudnivå respektive 70 db(a) maximal ljudnivå. Inom kvarteret kan gemensamma uteplatser med högst 55 db(a) ekvivalent nivå och 70 db(a) maximal nivå ordnas på gården, för flertalet av lägenheterna även på balkong. Med föreslagen byggnadsutformning innehålls målet högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid hälften av boningsrummen i varje lägenhet. På grannfastigheten Alphyddan 11 direkt söder om planområdet förekommer lättare industriverksamhet. På byggnadens tak finns fläkt- och kylaggregat som genererar så kallat externt industribuller. Enligt utförda mätningar beräknas de ekvivalenta ljudnivåerna för externt industribuller inom planområdet uppgå till 55 db(a) vid bostadshusets södra fasad. För att innehålla Naturvårdsverkets riktvärden för externt industribuller fordras därför bullerdämpande åtgärder på takfläktarna i grannfastigheten. De säkras i avtal mellan byggherren (GLD Invest AB) och fastighetsägaren på Alphyddan 11. Med föreslagen genomgående planlösning samt bullerdämpande åtgärder på grannfastighetens takfläktar uppnås riktvärdena enligt avstegsfall B för samtliga lägenheter. För huvuddelen av de föreslagna lägenheterna är det även möjligt att uppnå avstegsfall A från riktvärdena. Med beaktande att de nya bostäderna får en i övrigt mycket bra bostadsmiljö, med närhet till service, natur och kollektivtrafik bedömer stadsbyggnadskontoret att anstegsfall B är motiverat och att den i planen föreslagna bebyggelsen är acceptabel ur bullersynpunkt.

8 8 (8) Dp Markföroreningar På uppdrag av byggherren har SWECO Environment utfört en miljöteknisk markundersökning av jord och porluft inom planområdet. Undersökningarna visar att det inom planområdet sedan slutet av 1970-talet bedrivits verkstadsindustri som använt sig av syntetiska och petroleumbaserade oljor och lösningsmedel. Om det förekommit någon verksamhet på platsen innan 70-talet är okänt. Den största delen av fastigheten Alphyddan 13 täcks av en byggnad under vilken marken inte provtagits. För att kompensera detta har istället porluft utförts under golvet. Utanför byggnaden har jordprover tagits och analyserats. Marktäcket inom fastigheten är ca 0,5 meter tunt och består av fyllning ovanpå berg. Inget grundvatten har påträffats vid provtagningarna. Den genomförda undersökningen har endast kunnat påvisa marginellt förhöjda halter av kadmium och bly i en av provpunkterna, i förhållande till riktvärden för känslig markanvändning. Föroreningarna härrör troligtvis från fyllnadsmassorna. Fastigheten anses därför utifrån analysresultaten inte vara förorenad. Det kan dock förekomma föroreningar lokalt vilka orsakats av spill och läckage och som inte upptäckts vid de utförda undersökningarna. Innan byggstart sker bör markundersökningen kompletteras med provtagningar under byggnaden då den rivits och marken frilagts för att verifiera att marken där inte är förorenad. Naturmiljö Större delen av planområdet är bebyggt och den naturliga vegetationen är därför begränsad. Angränsande till planområdet och inom planområdets norra del finns en mindre yta med hällmarkstallskog med inslag av lövträd. Bland annat finns två uppvuxna ekar som har ett ekologiskt och rekreativt värde. Inom denna yta finns även en befintlig elnätstation. Planförslaget innebär att stora delar av marken inom planområdet kommer att byggas under och den naturliga vegetationen ersätts därmed med planterade ytor. Planförslaget kan eventuellt bli föremål för kompensationsåtgärder för ianspråktagen naturmark. Luftkvalitet Luftkvaliteten inom planområdet påverkas, förutom av den generella bakgrundsluften, framförallt av vägtrafiken på Bällstavägen. Enligt SLB-analys prognoser bedöms planområdet inte vara utsatt för luftföroreningar som överstiger gällande miljökvalitetsnormer avseende kvävedioxid och inandningsbara partiklar PM10. Stadsbyggnadskontoret bedömer att det inte föreligger någon risk att planförslaget medverkar till att miljökvalitetsnormerna enligt 5 kap. miljöbalken för kvävedioxid och partiklar överskrids inom eller omkring planområdet. MEDVERKANDE Planförslaget har upprättats av Maria Sahlstrand på stadsbyggnadskontorets planavdelning. Underlag och illustrationer avseende ny bebyggelse är framtagna av Milles & Milles arkitekter på uppdrag av byggherren Serafim Alphyddan AB. Maria Sahlstrand Planarkitekt Katrin Berkefelt Planchef