Rapport 2013:18. Bostadsmarknaden i Dalarna Från överskott till bostadsbrist

Transkript

1 Rapport 2013:18 Bostadsmarknaden i Dalarna 2013 Från överskott till bostadsbrist

2 Omslagsbild: Mostphotos.com/Sune Grabbe. Rapporten kan beställas från Länsstyrelsen Dalarna, telefon Den kan även laddas ned från Länsstyrelsen Dalarnas webbplats: Ingår i serien Rapporter från Länsstyrelsen i Dalarnas län, ISSN: Tryck: Länsstyrelsen Dalarnas tryckeri, november 2013.

3 Bostadsmarknaden i Dalarna 2013 Författare: Eva Widergren, samhällsbyggnadsenheten

4 Alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader, i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Regeringens mål för bostadspolitiken 2 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

5 Förord Boendet berör oss alla och är idag en högaktuell fråga i Dalarna. I länet råder en obalans på bostadsmarknaden med brist på lägenheter särskilt i tätorterna. En bostadsmarknad där det råder brist på bostäder innebär förluster på både individ- och samhällsnivå. Det kan handla om företaget som inte lyckas locka personer med rätt kompetens för att det saknas tillräckligt attraktiva bostäder, 20-åringen som bor kvar hemma för att alla lediga lägenheter är för dyra eller äldre som tvingas bo kvar i en lägenhet utan hiss. En bostadsmarknad där det råder brist på bostäder innebär förluster på individ- och samhällsnivå. Vägen till en nyproducerad bostad är lång och komplicerad med många aktörer involverade. Bostadsbyggandet innebär stora investeringar och därmed även risker. Samhället har, genom både stat och kommun, ett ansvar för att skapa stabila förutsättningar för effektiva processer, god samverkan och långsiktighet i samhällsplanering och bostadsbyggande. Idag ser de regionala utmaningarna olika ut och skillnaderna är störst mellan landets landsbygdsregioner och storstadsregioner. I snart 30 år har Boverket tillsammans med landets länsstyrelser genomfört en bostadsmarknadsenkät som besvaras av alla landets kommuner. Syftet är att skapa en kontinuitet i uppföljningen av bostadsmarknadens utveckling på kommunal, regional och nationell nivå. I enkäten ger kommunerna sin bedömning av olika frågor kring bostadsförsörjning och bostadsmarknad, vilka i sin tur ligger till grund för regionala och nationella analyser. Analyserna är både ett viktigt underlag för regeringens insatser i bostadsfrågorna och ett regionalt planeringsunderlag för kommunerna. Årets regionala analys för Dalarna innehåller en sammanställning av årets enkät. Utöver det har analysen tre fokus: Åtgärder för att öka bostadsbyggandet i Dalarna. Hemlöshet. Stadsdelsutveckling med fokus på ökad attraktivitet. Vi vill rikta ett stort tack till länets kommuner som har besvarat enkäten och till Avesta, Rättvik och Smedjebackens kommuner, som vi har besökt för fördjupade och intressanta diskussioner. I framtagandet av rapporten har Kerstin Bergman, Gunilla Englund-Jansson, Lena Kallur, Olle Norqvist och Stefan Rystedt medverkat. Falun 2013 Lars Ingelström, länsarkitekt Eva Widergren, biträdande länsarkitekt Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

6 Innehållsförteckning Förord... 3 Innehållsförteckning... 4 Inledning... 6 Läget i länet... 8 Dalarnas befolkning så har den förändrats... 8 Politikens mål är bostäder för alla... 8 Dalarna sverigeledande i småhus... 8 Brist på bostäder i två av tre tätorter mer än fördubblades antalet färdiga lägenheter För dyrt att bygga och svårt att få lån Nio kommuner har brist på bostäder för unga Unga vill leva miljösmart Brist på lägenheter för äldre ökar stort Kommunernas arbete med bostadsförsörjning varierar Nyheter inom plan- och bostadsbyggandet Tydligare lag om kommunernas ansvar väntas Ökat bostadsbyggande genom en effektivare plan- och byggprocess Regeringen utreder situationen på svaga bostadsmarknader Enklare regler för att bygga student- och ungdomsbostäder Ökat bostadsbyggande genom ändrat ansvar Bostadsbyggande på gruvorter Region Dalarna utrett kommunal samverkan Så kan bostadsbyggandet öka enligt branschen Tunabyggen hittar effektiva lösningar Gruvstaden tror att hyrorna måste höjas Kopparstaden försöker få ner kostnaderna Skoglunds i Leksand: Fastigheternas lägen är avgörande Hemlöshet i Dalarna Många orsaker till hemlöshet Över 500 hemlösa i Dalarna Bostadslösningar för hemlösa Avesta kommun erbjuder hyresgaranti och socialt stöd Avesta Krylbo satsar på attraktivitet Avesta invånare om sju år Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

7 Krylbo en stadsdel med strategiskt läge Upptåg till Krylbo gör regionen större Samverkan mellan Krylbo och Uppsala Attraktivt boende mer än bara tillgänglighet Källor Bilagor Bilaga 1. Enkätsvaren sammanfattade i tabellform Bilaga 2. Regeringsuppdrag med fokus på ökat bostadsbyggande Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

8 Inledning Bostadsmarknaden i Dalarna är i obalans. I över ett decennium har bostadsbyggandet legat på så låg nivå att bostadsbeståndet idag inte matchar behovet av attraktiva lägenheter med tillgång till service, kommunikationer och arbetsplatser. Jämfört med 2011, då det färdigställdes 161 lägenheter i Dalarna, har bostadsbyggandet mer än fördubblats under 2012, då 368 lägenheter färdigställdes. Det är en positiv tendens, men Länssyrelsens bedömning är att bostadsbyggandet över en längre tid behöver ligga på ca 500 lägenheter per år. Situationen är problematisk både ur ett individuellt perspektiv och ur tillväxtsynpunkt. I bostadsmarknadsenkäten, dvs. Boverkets årliga enkät som via länsstyrelserna skickas till alla landets kommuner, framgår att bristen på lägenheter i länets tätorter har ökat ytterligare jämfört med tidigare år. Bristen drabbar alla grupper i samhället, från ungdomar, medelålders samt äldre och det påverkar länets förmåga att utvecklas på ett positivt sätt. Bristen på lägenheter i länets tätorter har ökat ytterligare jämfört med tidigare år. Sedan några år tillbaka ser Länsstyrelsen en ökad medvetenhet om situationen i länet, vilket har lett till ett antal olika initiativ. Region Dalarna föreslår till exempel en för kommunerna gemensam organisation för att stärka förutsättningarna till en effektivare och billigare upphandling av byggentreprenader. Målet är att produktionskostnaden ska ligga på 20 tkr/kvm. Olika nätverk i Dalarna, exempelvis ByggDialog Dalarna 1, verkar också för lägre produktionskostnader, energieffektiva byggnader och ökat trähusbyggande. Idag ligger priset på nyproduktion högre i länet, ibland upp till 30 tkr/kvm. Region Dalarnas initiativ är positivt och ett steg mot en ökad regional samverkan. Utöver samverkan kring upphandling, behövs enligt Länsstyrelsen även kvalificerade analyser i de frågor som påverkar bostadsmarknaden i länet. På så sätt kan en rumslig, fysisk planering på sikt bli mer träffsäker, det vill säga nya bostäder kan byggas i lägen som stärker länet på lång sikt och som skapar en attraktiv bostadsmarknad. En kommentar från årets bostadsmarknadsenkät uttrycker behovet på ett tydligt sätt: Det finns ett stort behov i kommunen och regionen av att genomföra en fördjupad bostadsmarknadsanalys på både kort och lång sikt. Analysen kan bidra till ökade kunskaper inom bostadssektorn och bilda grund för handlingsplaner. Bostadsfrågorna borde vara mycket högt prioriterade från en utvecklings-strategisk synvinkel. Utan attraktiva bostäder kommer regionen att få ytterst svårt att både behålla och locka till sig nya invånare. I ett större geografiskt sammanhang är en väl utbyggd transportinfrastruktur med goda pendlingsmöjligheter som effektivt kan integrera kommuner med omgivande arbetsmarknader avgörande för framtida befolkningstillväxt och långsiktiga bostadsbyggnadsbehov. Flera dalakommuner har stora potentialer för utveckling under rätt betingelser. 1 ByggDialog Dalarna är ett nätverk mellan aktörer inom bygg- och fastighetssektorn i Dalarna grundat på en överenskommelse mellan deltagande företag och organisationer med stöd av Länsstyrelsen Dalarna, Region Dalarna och Högskolan Dalarna. 6 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

9 Låga markpriser, attraktiva boendemiljöer, pendlingsavstånd till Stockholm- Mälardalen med flera närliggande arbetsmarknader borde förr eller senare tala för länets relativa fördel. Det är viktigt att potentialerna för framtida bostadsbyggande tydliggörs i kvalificerade studier och utvecklingsplaner. Med goda kommunikationer, ett kreativt arbete med Dalarnas bostadsmarknadsutveckling kan länet möta den efterfrågan som finns på bostäder. Utan ambitioner att modernisera nuvarande bostadsbestånd, skapa attraktiv ny bebyggelse kommer det att bli mycket svårt att locka hit kvalificerad arbetskraft, som väl behövs för dalaregionens näringslivsutveckling. Länsstyrelsen bedömer att fyra faktorer är särskilt viktiga för att skapa en attraktiv bostadsmarknad i Dalarna: Fortsatt ökad regional samverkan inom bostadsfrågor kopplat till ett stärkt regionalt perspektiv i den rumsliga och fysiska planeringen. Fördjupade kunskapsunderlag inom exempelvis demografisk utveckling, boendepreferenser och hållbara regionala bebyggelsestrukturer. Sänkta produktionskostnader. Ökad kompetens inom upphandling. Atlantångaren har börjat vända i Dalarna. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

10 Läget i länet Detta kapitel redovisar i korthet resultatet av svaren från bostadsmarknadsenkäten. I bilaga 1 presenteras kommunernas svar utförligare. Dalarnas befolkning så har den förändrats Befolkningen i Dalarna har under de senaste åren legat relativt konstant på cirka invånare. År 2012 föddes barn och personer dog. Borlänge och Falun fortsatte att slå nya rekord i folkmängd och tillsammans med Gagnef är det dessa kommuner som har ett positivt födelsenetto, det vill säga fler födda än döda. Under 2012 flyttade knappt personer från Dalarna, vilket är en hög siffra jämfört med tidigare år. Utflyttningen beror till stor del på att den stora ungdomsgenerationen är på väg att flytta hemifrån. Tack vare en hög invandring fortsätter inflyttningen att hålla en hög nivå. Dalarnas arbetslöshet ligger numera något lägre än rikssnittet. Inom länet är arbetslösheten högre i den centrala regionen, det vill säga Falun-Borlänge. Dalarnas befolkning har varierat de senaste 60 åren. I mitten av 1990-talet var vi nästan personer i länet. De senaste tio, femton åren har befolkningen varit stabil. Källa: Region Dalarna. Politikens mål är bostäder för alla Regeringens bostadspolitiska mål är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Efterfrågan på bostäder kan ses utifrån flera perspektiv: ett demografiskt perspektiv, ett marknadsperspektiv eller ett samhälleligt perspektiv, vilket utgår från de behov olika människor har. Kommunerna har ett ansvar för bostadsförsörjningen och är den aktör som främst kan ge en helhetsbild över kommuninvånarnas behov och efterfrågan. Dalarna sverigeledande i småhus Dalarna är det län i landet som har mest småhus i förhållande till bostadsbeståndet. Under de senaste sex åren har det byggts knappt bostäder i länet, en mycket låg siffra. I Dalarna ökar inflyttningen till tätorterna på bekostnad av landsbygden. Det är framför 8 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

11 allt i de större orterna i länet, Borlänge och Falun, samt i tätorterna utanför dessa, som befolkningen ökar. Enligt Falu kommuns befolkningsprognos, förväntas till exempel befolkningen öka med ungefär 210 personer per år under en tioårsperiod. Brist på bostäder i två av tre tätorter Tio kommuner i Dalarna, alltså två tredjedelar, Lediga lägenheter i länet uppger att det är bostadsbrist i tätorterna. Det är en januari 2013 ökning jämfört med 2012, då sju kommuner angav Borlänge: 58 st. att det rådde brist på lägenheter i centralorten. Malung-Sälen: 47 st Ser vi till kommunerna i stort, syns en viss förbättring i år. Fler kommuner anser att det råder Hedemora: 42 st. balans på bostadsmarknaden. Endast Rättvik och Avesta: 5 st. Smedjebackens kommun anger att det är Mora: 4 st. bostadsbrist i hela kommunen. Enligt bostadsmarknadsenkäten har unga, stora barnfamiljer, medelålders och äldre störst svårigheter att få bostad. Även hushåll med höga krav på attraktivt läge kan ha svårt att hitta ett boende. Med andra ord råder det brist på bostäder för länets befolkning i livets alla skeden. Antalet lediga lägenheter i de allmännyttiga bolagen är fortsatt få och ligger på samma nivå som tidigare år, totalt runt 345. Lediga lägenheter ligger oftast i mindre attraktiva lägen, det vill säga utanför tätorten med ett litet utbud av service och kommunikationer. Enligt kommunerna råder störst brist på hyresrätter. Bostadsmarknadsläget i Dalarna Förväntad utveckling Avesta verskoverskoverskoverskobalansbalansbalansbalansverskoverskoverskoverskoversko Borlänge verskoverskoverskoverskoverskobalansbalans brist balansbalans brist brist brist Falun verskoverskoverskobalansbalansbalansbalansbalansbalansbalans brist balansbalans Gagnef verskoverskoverskobalansbalansbalansbalans brist balans brist brist balansbalans Hedemora verskoverskoverskoverskobalansverskoverskoverskoverskoverskoverskoverskoversko Leksand verskobalans brist brist brist brist brist brist brist brist balans brist brist Ludvika verskoverskoverskoverskoverskoverskobalansbalansbalansbalans brist brist balans Malung-Sälen verskoverskoverskoverskoverskoverskobalansbalansbalansbalansbalansbalansversko Mora verskobalansbalans brist brist brist brist brist brist brist brist brist balans Orsa verskoverskoverskobalansbalansbalans brist balans brist balans brist balansbalans Rättvik verskoverskoversko brist brist brist brist brist brist brist brist brist brist Smedjebacken verskoverskoverskoverskobalansverskoverskobalansbalansbalansbalansbalans brist Säter verskoverskoverskoverskoverskoverskoverskoverskobalansverskobalansbalansbalans Vansbro verskoverskoverskoverskobalansbalansverskoverskoverskoverskoverskobalansversko Älvdalen verskoverskobalansbalansbalansbalans brist brist brist brist balansbalansbalans verskoöverskott Ökad efterfrågan i förhållande till utbudet Balans Balans Ingen påtaglig förändring Brist Brist Minskad efterfrågan i förhållande till utbudet Flera av länets kommuner har haft bostadsbrist de senaste åren. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

12 2012 mer än fördubblades antalet färdiga lägenheter Kommunerna bedömer i bostadsmarknadsenkäten att drygt 450 lägenheter kommer att byggas under 2013 och nästan 530 lägenheter 2014, se diagram nedan. Det är en nedskrivning från föregående års bedömningar. Läget är svårbedömt och med facit i hand visar det sig att de senaste årens bedömningar varit för optimistiska färdigställdes 161 lägenheter och under 2012 stod 368 lägenheter klara, vilket är positivt. Falun kommun beräknar bygga sammanlagt 330 lägenheter under , vilket står för över en femtedel av den förväntade nyproduktionen i länet, se diagram nästa sida. Borlänge har skrivit ned sina prognoser från föregående år med knappa hälften till cirka 55 nyproducerade lägenheter i år och cirka 75 år Ludvika kommun bedömer att nyproduktionen 2014 kommer hamna på 110 lägenheter, vilket är en markant ökning från tidigare år. Bostadsbyggandet i Dalarna Prognos Färdigställda 697 Antal småhus och lägenheter i flerbostadshus Den förväntade nyproduktionen av lägenheter i Dalarna under 2013 och Flest lägenheter förväntas byggas i Falun, Ludvika och Borlänge. 10 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

13 Förväntad nyproduktion av lägenheter Kommuner Falun Ludvika Borlänge Leksand Avesta Mora Säter Älvdalen Gagnef Rättvik Smedjebacken Orsa Hedemora Malung-Sälen Vansbro Antal lägenheter Skillnaden mellan planerad produktion och det faktiska bostadsbyggandet i länet har skilt sig åt under åren. I år planeras 451 lägenheter och småhus byggas i länet. För dyrt att bygga och svårt att få lån Samtliga kommuner anger att höga produktionskostnader är ett avgörande hinder för bostadsbyggandet. Även svårigheter för byggherrar att få lån anges av tio kommuner som ett särskilt hinder. Trots det fokus som idag råder på ökat bostadsbyggande och höga produktionskostnader, anser endast fem kommuner att dagens utbyggnadstakt är för låg. Få kommuner anser att konflikter med allmänna intressen enligt plan- och bygglagen, överklagade detaljplaner eller buller utgör ett hinder för bostadsbyggandet. Nio kommuner har brist på bostäder för unga Nio av länets femton kommuner bedömer att det råder brist på bostäder för ungdomar. En generell konkurrens om befintliga bostäder är ett skäl, men i vissa kommuner är även utbudet på just små lägenheter begränsat. Unga är en grupp som har särskilt svårt att få en bostad. De efterfrågar ofta små, billiga lägenheter i centrala lägen. En bostad i nyproduktion är sällan ett realistiskt val. Därför är det viktigt att värna om små, billiga lägenheter. Att bygga nya bostäder ökar möjligheterna Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

14 för unga att få en lägenhet, eftersom omflyttningar frigör lägenheter i det befintliga beståndet. Unga vill leva miljösmart Många unga flyttar från länet när de går vidare till eftergymnasiala studier. Utmaningen är att locka tillbaka dem efter dessa studier och att få de ungdomar som studerar i länet att bo kvar. Utöver arbetstillfällen, är boendet och attraktiva livsmiljöer viktiga faktorer för att Dalarna ska vara en lockande plats att bo på. I enkäten påtalar en kommun vikten av att snabbt få fram bostadsåtgärder för äldre ungdomar och hushåll med unga vuxna. Risken är annars stor att kommunerna missar en potentiell inflyttning samt riskerar ytterligare ungdomsutflyttning. I arbetet med att ta fram en gemensam översiktsplan för Falu och Borlänge kommuner, genomfördes projektet Unga spekulerar. Syftet var att fånga in ungas synpunkter om framtiden i Falun och Borlänge. Här framkom bland annat betydelsen av att bygga modernt och klimatsmart med en blandning av olika boendeformer, gärna i naturskönt läge med möjlighet att ta sig fram miljövänligt. Livfullare och vackrare stadskärnor är också viktigt för attraktiviteten, enligt några ungdomar i projektet. Även studentmiljöerna är viktiga för att locka fler att studera i länet och i sin förlängning bosätta sig i länet. Andra ungdomar i projektet lyfter fram behovet av ett utvecklat samarbete mellan länets kommuner i syfte att skapa ett attraktivt Dalarna. På så sätt menar de att länet kan öka i befolkning och locka fler ungdomar. Falu kommun satsar på att bygga små lägenheter med rimlig hyra för ungdomar och riktad boendeinformation. Älvdalens kommun underlättar eget boende genom att låta två eller flera ungdomar hyra gemensamt. Mora kommun satsar på att bygga om befintliga bostäder och bygga nytt för ungdomar. Brist på lägenheter för äldre ökar stort Nio kommuner i länet anger att det är brist på lägenheter för medelålders och äldre. Det är en stor ökning jämfört med år 2012 då fem kommuner bedömde att det fanns en brist för denna grupp. Bristen handlar främst om bostäder som är tillgängliga och ligger centralt med närhet till service och kommunikationer. En kommun i länet har överskott på bostäder för äldre som efterfrågar särskilt boende. Åtta kommuner bedömer att behovet av särskilt boende för äldre är täckt under de närmaste åren. Tre kommuner räknar med att täcka Älvdalens kommun underlättar eget boende genom att låta två eller flera ungdomar hyra gemensamt. Det här gör Länsstyrelsen Länsstyrelsens uppgift är att ge råd, stöd och underlag till länets kommuner i bostadsförsörjningsfrågor. Länsstyrelsen besöker normalt fem kommuner varje år för att diskutera de utmaningar kommunen står inför när det gäller ansvaret för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen yttrar sig över kommunernas förslag till översiktsplaner, program och detaljplaner. I arbetet ingår att ge synpunkter på hur kommunens bostadsbehov fångas upp i planerna. Länsstyrelsen samarbetar även med kommunernas bygglovshandläggare och byggnadsinspektörer i syfte att ge stöd inom byggtillsynen. Inom nätverket ByggDialog Dalarna medverkar Länsstyrelsen aktivt och ett fokusområde är bl.a. ökad kunskap kring produktionskostnader. 12 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

15 behovet genom planerad utbyggnad. Övriga tre kommuner ser att brist på lägenheter i särskilt boende föreligger även efter fem år. Länets befolkning blir allt äldre och denna grupp kommer också att växa i antal. Dalarna är det län i Sverige där antalet personer över 80 år har ökat mest. De senaste 20 åren har präglats av att allt fler äldre bor kvar i sina hem med stöd av hemtjänst och hemsjukvård och att antalet platser i särskilt boende har minskat. Enligt äldreboendedelegationens utredning 2 är ungefär tre fjärdedelar av landets bostäder inte tillgängliga för personer med rullstol, och många bostäder saknar exempelvis hiss. Nästan hälften av alla personer som är 80 år och äldre bor i en bostad med bristande tillgänglighet. Situationen kan medföra att en äldre person inte kan bo kvar i sin bostad utan behöver flytta till ett särskilt boende eller behöver hemtjänst. Högskolan i Dalarna genomförde år 2010 en intervjuundersökning i Dalarna om hur äldre vill bo 3. Studien visade att livskvaliteten och framtidstron var starkt kopplad till ett socialt liv, hälsa, ekonomisk ställning och trivsel. I undersökningen framkom att många äldre vill bo i sin ordinära bostad så länge som möjligt. I undersökningar som omvårdnadsförvaltningen i Falu kommun har haft tillgång till, framkommer det att efterfrågan på vård- och omsorgsboende är starkt kopplad till oönskade försämringar av den egna hälsan och funktionsförmågan. Att bo kvar i hemmet är för många äldre inte tillräckligt för att känna trygghet i vardagen. Länsstyrelsen ser att några kommuner i länet löser situationen genom att bygga om äldre s.k. servicehus/ålderdomshem till äldre- och trygghetsbostäder. Enligt enkäten planeras och byggs 131 trygghetslägenheter. 115 av dessa skapas genom omvandling av befintliga bostäder. 10 st är i nyproduktion. Kommunernas arbete med bostadsförsörjning varierar Kommunernas arbete med boendeplanering varierar. Tio kommuner har antagna riktlinjer för bostadsförsörjning, men endast fyra har tagit fram separata program. Få kommuner har samråd med andra kommuner om bostadsförsörjningen. Falun och Borlänge ökar sitt samarbete genom att ta fram en gemensam översiktsplan för kommunerna. Kommunerna har även tagit fram program med tydliga riktlinjer för sin bostadsförsörjning. Tio kommuner har etablerade arbetsgrupper mellan tjänstemän, tre kommuner har en chefsgrupp som diskuterar boendefrågor i kommunen och i fyra kommuner sker inget samarbete över huvud taget. 2 Äldreboendedelegationen, Bo bra hela livet, SOU 2008:113 3 Trygghet, livskvalitet och boende, Kostela och Dahlberg Dalarnas forskningsråd. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

16 Nyheter inom plan- och bostadsbyggandet Tiden från idé till färdig bostad kan ta många år, i synnerhet i storstadsregioner. Under de senaste åren har över 20 regeringsuppdrag sjösatts som syftar till att effektivisera delar av processen. Fokus ligger på de områden som samhället kan råda över, det vill säga planoch byggprocessen. Även i Dalarna genomförs insatser för att stärka kommunernas förmåga att planera och upphandla entreprenader så effektivt som möjligt. Tydligare lag om kommunernas ansvar väntas Regeringen lämnade i juni 2013 en proposition om en ny bostadsförsörjningslag till riksdagen. Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 januari I propositionen föreslås att ändringar görs i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, förkortad BFL. Ändringarna innebär att arbetet med att ta fram kommunala riktlinjer för bostadsförsörjningen preciseras. Nytt är att kommunerna i riktlinjerna ska redovisa hur de har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen. Genom detta införs ett regionalt perspektiv i riktlinjerna. Länsstyrelsen, ansvarig aktör för det regionala tillväxtarbetet i respektive län och andra regionala organ ska ges möjlighet att yttra sig över kommunens planering av bostadsförsörjningen. Bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet förs också in i plan- och bygglagen som ett sådant allmänt intresse som kommunerna ska främja bland annat vid planläggning. I dessa sammanhang ska kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen vara ett vägledande underlag. Ökat bostadsbyggande genom en effektivare plan- och byggprocess Regeringen har inom den så kallade Plangenomförandeutredningen sett över reglerna om genomförande av detaljplan i syfte att åstadkomma en tydlig, effektiv och transparent plangenomförandelagstiftning. Det uppdraget redovisades till regeringen i december Uppdraget har senare utvidgats genom remissen En effektivare plan- och byggprocess. Remissen syftar till att utreda förutsättningarna för att förenkla och förkorta plan- och byggprocessen genom att se över kravet på detaljplan, kravet på bygglov, möjligheterna att använda så kallat enkelt planförfarande och möjligheterna för kommunfullmäktige att uppdra åt kommunal nämnd att anta en detaljplan. Utredningen ska bland annat titta på hur kommunala bostadsbolag i kommuner med stor utflyttning ska kunna verka framöver. Regeringen utreder situationen på svaga bostadsmarknader Regeringen tillsatte den 14 juni 2013 en utredning för att se över bostadssituationen på svaga bostadsmarknader. Utredningen ska bland annat titta på hur kommunala bostadsbolag i kommuner med stor utflyttning ska kunna verka framöver. Utredare är Martin Nilsson, hovrättsråd vid Hovrätten över Skåne och Blekinge. I direktiven ingår bland annat att undersöka hur många bostadsföretag som verkar på så kallat svaga marknader och hur företagens ekonomiska situation ser ut i dagsläget. Utredaren ska också se över vilken typ av stöd dessa bostadsbolag kan behöva för att i framtiden kunna verka på normala villkor, och hur ett sådant stöd i så fall skulle kunna 14 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

17 utformas utan att strida mot EU:s regelverk. En uppgift är att generellt analysera de EUrättsliga förutsättningarna för kommunerna att ta sitt ansvar för bostadsförsörjningen. Utredaren ska även se över förutsättningarna för egnahemsboende i gles- och landsbygd, exempelvis där produktionskostnaderna kan vara högre än fastigheternas marknadsvärde. Den som bygger ett småhus i en region med svag bostadsmarknad har ibland svårigheter att till exempel få lån, eftersom produktionskostnaderna ofta överstiger marknadsvärdet. Även den som vill renovera sitt hus till modern standard kan ha svårt att få lån. År 2012 förbättrades möjligheterna att få statliga kreditgarantier för byggande i gles- och landsbygd, men regeringen anser att det ändå finns anledning att undersöka i vilken mån förutsättningarna för att kunna bygga i glesbygd kan förbättras, särskilt när det gäller unga människor. Utredningen ska lämna sitt betänkande till regeringen senast den 29 maj Enklare regler för att bygga student- och ungdomsbostäder Boverket överlämnade i juni 2013 en rapport till regeringen om regeländringar för nyproduktion av student- och ungdomsbostäder. Ett av förslagen är att bostäderna kan byggas med en mindre boarea genom att kraven i Boverkets byggregler, BBR, ändras. Även riktvärdet för buller föreslås höjas för bostäder som är mindre än 35 kvm. Ökat bostadsbyggande genom ändrat ansvar Idag har kommunerna ett huvudansvar för bostadsförsörjningen. Regeringen ska se över dagens system med syftet att stärka det regionala inflytandet i byggprocesserna. Målet är att skapa en smidigare planprocess och öka bostadsbyggandet i landet. Bostadsbyggande på gruvorter Regeringen har gett Boverket i uppdrag att se över vilka hinder som finns för att bygga fler bostäder och vilka erfarenheter som finns av kommunernas hantering av bostadsbyggande kopplat till gruvnäringens expansion. Uppdraget ska redovisas till regeringen senast den 1 november Gruvnäringen växer i Dalarna. Bland annat planeras gruvor att öppna i Ludvika kommun. Nu ska Boverket se över bostadsbyggandet i närheten av gruvor. Foto: Mostphotos/ Rickard Stenberg. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna

18 Region Dalarna utrett kommunal samverkan År 2012 föreslog Region Dalarna att länets kommuner skulle skapa ett gemensamt kommunägt utvecklingsbolag med kompetens att handla upp bostadsprojekt. Initiativet togs för att få igång bostadsbyggandet i länet och stärka den regionala tillväxten. Samtliga kommuner har tagit ställning politiskt till regionens förslag. Flertalet kommuner har sagt nej till förslaget, men ställer sig positiva till ökad samverkan. Region Dalarna arbetar nu vidare med en för kommunerna lämplig form för samverkan i frågor som exempelvis upphandling och teknikkunskap.. 16 Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna 2013

19 Så kan bostadsbyggandet öka enligt branschen Att öka bostadsbyggandet i Dalarna är en nyckelfråga för länets utveckling. Vid nyproduktion frigörs gamla och ofta billigare lägenheter och nya bostäder kan på rätt sätt förnya bostadsmarknaden med ett utbud som efterfrågas. Om vi enbart diskuterar bostadsbrist, är situationen i länet inte särskilt alarmerande jämfört med storstädernas där det kan ta fem, tio år eller ännu längre för att få en bostad i ett någorlunda centralt läge. Utmaningen för Dalarna är mer komplex. Utöver en rimlig boendekostnad, behöver länet kunna erbjuda jobb inom rimliga pendlingsavstånd och tillgänglig service, men också ett spännande och rikt kultur- och friluftsliv för olika livsstilar. Dalarna är i sin bebyggelsestruktur ett län som, utöver Falun och Borlänge, består av mindre tätorter, byar och enskilda hus på landsbygden. Länet erbjuder en rik tradition av bebyggelse och kultur i vacker natur. Länets förmåga att samarbeta och samverka i frågor som berör utvecklingen av tätorter och landsbygd är, enligt Länsstyrelsen, en central framgångsfaktor. Här blir den lokala kunskapen i varje kommun en grundsten, men planeringen behöver stärkas på den regionala nivån både avseende fördjupade analyser kring exempelvis demografi, regional attraktivitet och rumslig planering. I det regionala initiativet ingår även att verka för att bostadsbyggandet sker kostnadseffektivt. Länsstyrelsen har frågat fyra byggherrar i Dalarna hur de anser att bostadsbyggandet i länet kan öka. De fyra företagen representeras av: Länets förmåga att samarbeta och samverka i frågor som berör utvecklingen av tätorter och landsbygd är, enligt Länsstyrelsen, en central framgångsfaktor. Nybyggda flerbostadshus i Dalarna Örnen, Gamla Byn AB, Avesta Lisselhagen, Tunabyggen AB, Borlänge Argentum, Kopparstaden AB, Falun Vitsippan, Kopparstaden AB, Falun Freja, Ludvikahem GGAB, Ludvika Rättvisan, Orsabostäder AB, Orsa Valhall, Morastrand AB, Mora Gullstigen, Gruvstaden AB, Falun Tingsvägen, Gruvstaden AB, Falun Anund/Vasagatan, HSB, Borlänge Solrosen, Bärkehus AB, Smedjebacken Trädgården, Leksandsbostäder AB, Leksand Jörgen Olsson, vd för det allmännyttiga bostadsbolaget Tunabyggen i Borlänge Kjell Carlsson, vd för det privata bygg- och fastighetsbolaget Gruvstaden i Falun Pernilla Wigren, vd för det allmännyttiga bostadsbolaget Kopparstaden i Falun Mattias Skoglund, vd för det privata byggföretaget Nils Skoglund AB i Leksand. Intervjuerna presenteras på följande sidor. Bostadsmarknadsanalys Dalarna 2013 Länsstyrelsen Dalarna