som tillhör detaljplan för Dragörkajen i Limhamn i Malmö

Transkript

1 a Dp 5134 PLANBESKRIVNING som tillhör detaljplan för Dragörkajen i Limhamn i Malmö HANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, illustrationsplan, genomförandebeskrivning, samrådsredogörelse, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret) och denna planbeskrivning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att bygga bostäder med ett inslag av verksamheter på Dragörkajen i Limhamn. De allmänna kajytorna kommer iordningställas så att ett sammanhängande stråk bildas längs med vattnet. I kajens möte med Strandgatan bildas en liten kajplats. I anslutning till kajplatsen ska det finnas centrumfunktioner. Planen möjliggör ca 140 st nya bostäder. Bostäderna utgörs av lägenheter i flerbostadshus samt parhus (12 st. bostäder). Cirka 30% av bostäderna ska utgöras av hyreslägenheter. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Planen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan såsom avses i miljöbalken 6 kap 11. Planen bedöms dock medföra viss miljöpåverkan varför utredningar har gjorts och utgjort beslutsunderlag till olika ställningstaganden. Dessa finns sammanfattade i slutet av planbeskrivningen, under rubriken MILJÖKONSEKVENSER. Sidan 1 av 22

2 PLANDATA Planområdet ligger i Limhamn och gränsar i öster till Strandgatan och i nordöst till Övägen, som öster om mötet med Strandgatan övergår i Limhamnsvägen. Områdets area är ca 9300 kvm. och består av en yta som är omkring 60 * 160 meter. Marken ingår i den stora fastigheten Limhamn 156:33 som ägs av Malmö stad. Detaljplanen är beställd av Fastighetskontoret som tecknat köpeavtal med byggföretagen JM AB och Stena Fastigheter. Planområdet markerat på flygbild. RIKSINTRESSEN Planområdet berörs av riksintresset högexploaterad kustzon enligt miljöbalkens 4 Kap 2. Detta riksintresse ska inte hindra tätortsutbyggnad och planområdet ligger i ett utbyggt tätortsområde varför planen inte kommer att påverka riksintresset. STRANDSKYDD Enligt miljöbalkens 7 kap 13 gäller strandskydd vid havet och vid insjöar och vattendrag. Eftersom detta förslag till detaljplan ersätter en tidigare detaljplan innebär detta (i enlighet med MB 7 kap 18 g ) att strandskyddet återinträder och måste prövas på nytt. I MB 7 kap 18c står som följer: Som särskilda skäl vid prövningen av en fråga om upphävande av eller dispens från strandskyddet får man

3 beakta endast om det område som upphävandet eller dispensen avser: 1. redan är ianspråktaget osv. Eftersom planområdet utgörs av ett område som i många år använts som färjeläge och hamnområde vill stadsbyggnadskontoret med hänvisning till denna paragraf föreslå att kommunfullmäktige godtar att upphäva strandskyddet inom hela planområdet. Upphävandet träder i kraft då detaljplanen vinner laga kraft. ÖVERSIKTSPLAN I Malmö 2005 Aktualisering och komplettering av Malmös översiktsplan (antagen av kommunfullmäktige 2006) anges markanvändningen för området till utredningsområde. PLANPROGRAM Planområdet utgör en del av det område som behandlades i Planprogram 6003 Runt Övägen. Planprogrammet var färdigt i november Planprogrammets samrådsredogörelse presenterades i SBN (stadsbyggnadsnämnden) Under planarbetet finns planprogrammet och samrådsredogörelsen att se på En viktig vision i planprogrammet är att återanvända de gamla hamnoch industriområdena till en stadsdel med bostäder, arbetsplatser, service, rekreation, kultur, nya hamnfunktioner mm. Detta detaljplaneförslag följer väl det förslag för Dragörkajen som presenteras i planprogrammet. PARALLELLA UPPDRAG Från december 2008 till mars 2009 genomfördes parallella uppdrag för Dragörkajen. Fyra inbjudna arkitektkontor fick ta fram och presentera förslag för området. Uppdraget bestod i att ta fram skissförslag på planoch volymmässig struktur samt att ge förslag på bebyggelsens och den yttre miljöns användning. De parallella uppdragen resulterade i att bedömningsgruppen förordade att Fojab arkitektkontor skulle anlitas för att ytterligare utveckla sitt förslag i samarbete med Malmö stad och byggherrarna. 3

4 Fojabs förslag från det parallella uppdraget. Fojabs förslag, som kan ses på ovanstående bild, utgår till största delen från planprogrammet för området runt Övägen. I förslaget är byggnadsvolymer i två våningar vända mot hamnbassängen och hoddorna. Hamnrummet upplevs som småskaligt och intimt. Mot silorna går man upp något i höjd. Sex envåningsvolymer placeras längs Övägen. Över dessa läggs en volym i fyra våningar vars skala och horisontella riktning samspelar med silornas vertikalitet. I mötet mellan Strandgatan och Övägen vill Fojab i sitt förslag tillföra området en accent i form av en hög volym som är tänkt att manifestera platsen och i samspel med silon skapa en port mot ön. Byggnaden är i förslaget tänkt att uppföras som ett slankt höghus i 15 våningar, vilket är ungefär lika högt som silorna. Bedömningsgruppen menade att samspelet med silorna är viktigt i sammanhanget. Eftersom det redan finns ett landmärke (silorna) i uppdragsområdets omedelbara närhet, som fyller de uppgifter som nämns ovan och som dessutom manifesterar en viktig del av Limhamns historia kräver ett eventuellt nytt landmärke i området en särskilt lyhörd utformning som kompletterar silorna snarare än konkurrerar med dem. Bedömningsgruppen bedömde att höghusets slanka form var en god början på denna arkitektoniska utmaning. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER För planområdet gäller Dp 4001 som vann laga kraft Detaljplanen anger V=hamn som markanvändning, med total medgiven byggnadshöjd på 12 meter. För den västra delen av Dragörkajen, direkt väster om aktuellt planområde, gäller Dp Planen anger att en byggnad, med centrumanvändning i bottenvåningen och däröver kontor, får uppföras i 4

5 max 4 våningar mot Övägen och max 6 våningar mot hamnbassängen. Kajytorna ska enligt detaljplanen vara allmänna. För den södra delen av hamnen, med ytorna med fiskehoddor, gäller Pl 1462 från 1981 med markanvändningen specialområde Th för hamn. I stort sett all yta som inte är bebyggd är prickad så byggnad inte får uppföras och gräsmattorna har beteckningen Un för nättork. För närvarande pågår arbete med detaljplan för kvarteret Gråsejen, öster om denna detaljplan, i syfte att ändra användningen till bostäder. GÄLLANDE TOMTINDELNINGAR/FASTIGHETSPLANER Det finns inga tomtindelningar eller fastighetsplaner för området. ÖVRIGA PROGRAM OCH UTREDNINGAR BOSTADSPOLITISKA MÅL Bostadspolitiska mål för Malmö antogs av kommunfullmäktige Målen är indelade enligt hållbarhetsprincipen i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, mål för en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande. DIALOG-PM KLIMATET, HAVSNIVÅN OCH PLANERINGEN I Dialog-pm 2008:2 diskuteras hur staden kan lägga upp en långsiktig strategi för att klara konsekvenserna av stigande havsnivå. Ny bebyggelse bör inte planeras på mark som ligger lägre än 3 meter över havet. Mot havet bör det skapas en skyddsbarriär som klarar extrema väderhändelser med högvatten och vågor. Planområdet, med marknivåer kring 2,5 meter över havet, ligger inom det område som kan skyddas till exempel genom invallning. ÖVRIGA När det gäller miljöfrågor ska den generella strävan vara att bidra till att nå miljömålen som finns angivna i Miljöprogram för Malmö stad Energistrategi för Malmö, pr 3083, godkänd av kommunfullmäktige , är vägledande i energifrågor. Energistrategin syftar till effektivare energianvändning, byte till förnybara energislag samt bättre planering, ekonomi, säkerhet och kunskap. Miljöbyggprogram Syd är kommunens program för hållbart byggande. Programmet ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen säljer eller upplåter till byggherren. Programmet gäller för både bostäder och lokaler. Trafikbullerpolicy för Malmö Stad antogs under 2007 och anger principer och riktlinjer för hur arbetet med trafikbuller i samband med planering av nya bostäder ska bedrivas. Trafikbullerpolicyn anger bland annat vilka 5

6 typer av kompenserande bullerskyddsåtgärder som ska vidtas i de fall utomhusriktvärden för nybyggnad av bostäder inte kan uppnås. Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter redovisas i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm (antagen av stadsbyggnadsnämnden i september 2010). Den generella parkeringspolicyn i Malmö är att en fastighets p-behov ska lösas inom den egna fastigheten. P-normen ska alltid följas vid ny- och ombyggnadsprojekt. Avfallsplan för Malmö och Burlöv, är antagen av kommunfullmäktige i respektive kommun. Planen har tre övergripande mål som berör hållbar konsumtion, vikten av att prioritera miljönytta samt att det för användaren ska vara lätt att göra rätt. PROCESSEN FÖR DENNA DETALJPLAN Stadsbyggnadsnämnden gav stadsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja planarbetet med normalt planförfarande. Planen beräknas godkännas av stadsbyggnadsnämnden i december Enligt miljöbalkens 7 kap 13 gäller strandskydd vid havet, sjöar och vattendrag. Eftersom detta planförslag ersätter en tidigare detaljplan innebär det enligt MB 7 kap 18 att strandskyddet återinträder och ska omprövas när planen antas av kommunfullmäktige. Den beräknas antas i februari FÖRUTSÄTTNINGAR Denna kaj trafikerades av färjorna mellan Limhamn och Dragör. Redan 1930 började Limhamn-Dragörlinjen sin färjetrafik. Trafiken pågick fram till 1999 då verksamheten lades ned till följd av Öresundsbrons förestående öppnande. Planområdet utgörs till största del av en långsmal kajyta som är präglad av många års användning som färjeläge. Kajytan hänger samman med hamnområdet runt omkring såväl söder om som väster om. Funktionaliteten har anpassats efter verksamhetens behov. De befintliga byggnader som finns inom planområdet är av industrikaraktär, de flesta är uppförda i plåt och användes för den tidigare färjedriften inom området. Det finns även en kiosk som vetter ut mot Övägen. Inga av byggnaderna inom planområdet är tänkta att bevaras. KULTURHISTORISKT VÄRDEFULL MILJÖ Det finns inga dokumenterade kulturhistoriska värden inom planområdet. 6

7 I direkt anslutning till och söder om planområdet återfinns de kulturhistoriskt värdefulla fiskehoddorna. Dessa utgör ett viktigt inslag i den hamnmiljö som omger planområdet. Områdets utformning är starkt knutet och anpassat till sin långvariga användning som färjeläge. Det finns inga större nivåskillnader inom området och mycket av marken är asfalterad. Marknivåerna inom området varierar mellan meter i mötet med Övägen och meter i mötet med Strandgatan. Genomsnittshöjden på kvartersmarken är ca meter. Kajens lägsta nivå ligger på +1.5 meter. Det finns inga befintliga gator inom planområdet. Däremot omges och gränsar planområdet till de kommunala gatorna Strandgatan i öster och Övägen i norr. En ombyggnad av Övägen med gångbanor, trädplantering med mera som visas på illustrationsplanen är planerad och är en förutsättning för områdets utformning. Inom planområdet är VA-ledningar nyligen nedlagda i kajen. Dessa ledningar är bland annat tänkta att försörja planområdet. För att föreslagen bebyggelse inte ska komma för nära ledningarna måste ett avstånd på 10 meter hållas mellan kajkant och ny bebyggelse. En befintlig teleledning ligger centralt inom planområdet i stort sett parallellt med Övägen. Utanför planområdet, i Övägen och Strandgatan finns flera befintliga VA- och teleledningar. I Övägen ligger även en befintlig gasledning. PLANFÖRSLAGET Detta förslag till detaljplan följer intentionerna i översiktsplanen. Strukturen för området i planförslaget bygger på och följer relativt väl de ställningstaganden och den skiss som fanns med i planprogrammet. BEBYGGELSE Bebyggelsen inom planen utgörs till största del av bostadsbebyggelse. Men inom hela planområdet medger planen att man får anordna centrumfunktioner i det nedre våningsplanet. Vid den lilla kajplanen i anslutning till Strandgatan ska centrumfunktioner inklusive handel och kontor finnas. 7

8 Planområdet ligger mellan hamnbassängen och Övägen. DELOMRÅDEN Längs Övägen förelår detaljplanen bebyggelse i form av flerbostadshus med möjlighet att anordna centrumfunktioner i det nedre våningsplanet. Byggnaden längs Övägen ska uppföras sammanbyggd och det nedre våningsplanet ska gestaltas så att det i anslutning till varje trapphus skapas en portik eller öppning i byggnaden som ger en möjlighet till rörelse och kontakt mellan gården och Övägen. Volymstudie från väst. 8

9 Bottenvåningen ska i vissa delar vara genomsiktlig så att man får kontakt med vattnet från Övägen genom det långa huset. Planförslaget möjliggör bebyggelse i upp till fem våningar. Utöver dessa fem våningar är det enligt planförslaget möjligt att bygga en extra våning på maximalt 60 % av takytan. Den sammanhängande byggnaden längs Övägen ska uppföras i material som ansluter till karaktärsdrag hos bebyggelse i omgivningen såsom puts eller tegel. Det ska även finnas en variation i gestaltningen av byggnaden i syfte att bryta ner det visuella intrycket av fasaden i mindre delar. Volymstudie från norr med Övägen i förgrunden. Längs kajen föreslår planen vidare bostadsbebyggelse i form av parhus, även här med möjlighet att anordna centrumfunktioner i det nedre våningsplanet. För parhusen föreslår planen byggnadshöjder på två våningar. Utöver dessa två våningar ger planförslaget möjlighet att bygga en extra våning på maximalt 60 % av takytan. Parhusen ska uppföras 9

10 med träpanel som fasadmaterial för att i någon mån avspegla en del av karaktären hos fiskehoddorna på andra sidan kajbassängen. De två småhusen som ligger närmst Strandgatan ska enligt planförslaget inrymma centrumfunktioner inklusive kontor och handel. Illustrationsbilden på föregående sida visar hur bebyggelse i enlighet med planförslaget kan komma att anläggas. Entrén till det höga huset och gångstråket som leder genom Cementen, området norr om Övägen, och som fortsätter genom planområdet till platsbildningen vid vattnet. I planområdets nordöstra hörn föreslår planen en byggnad som är tänkt att inrymma bostäder med möjligheten att anordna centrumfunktioner i det nedre våningsplanet. Byggnaden får enligt planförslaget byggas i upp till 15 våningar även här med en möjlighet att bygga en extra våning på maximalt 60% av takytan. Byggnaden föreslås bli hög men det är viktigt att den upplevs som smal och slank och öppnar sig med glaspartier och balkonger åt söder, sydväst och väster. Bilden nedan visar hur den högre byggnaden kan komma att se ut ifrån väster. Volymstudie som visar planområdets innergård från parkeringen nordväst om området. 10

11 SKUGGSTUDIE Skuggstudie utförd av Fojab Arkitekter, , visar att sommartid når skuggorna inte grannkvarteren. Klockan 17, vår och höst, när skuggorna är långa går solen snart ner. 11

12 KAJER Kajernas gestaltning utgår ifrån den höjdskillnad som kommer uppstå mellan befintlig kajhöjd och de planerade bostadshusens golvhöjd. Markbehandlingen ska skapa en sammanhängande kajpromenad från Strandgatan via Dragörkajen och ut till Ön. Gradänger i trä tar upp höjdskillnaden och skapar sittmöjligheter med utsikt över den inre hamnbassängen. På kajplanen, närmast Strandgatan, tillåts gradängerna breda ut sig och skapa ett större soldäck med inslag av planeringar och träd. Vid kajen kommer även i fortsättningen att ligga båtar som tillhör medlemmar i Limhamns fiskareförening. På kajen kommer räddningsfordon och transporter till parhusen att tillåtas i mycket begränsad omfattning, det ska vara en kajyta för gående och cyklister och en yta att vistas på. GRÖNSKA PÅ KVARTERSMARK Bostadsgårdar ska vara gröna och krav ställs på planteringar och dagvattenhantering så att framtida grönytefaktor enligt Miljöbyggprogram SYD kan uppnås (se nedan). Grönytefaktorn mäts som ett genomsnittligt värde för hela fastighetens yta. De olika delytorna inom tomten får ett värde mellan 0,0 och 1,0 beroende på vilka förutsättningar de erbjuder för växtligheten och för den lokala dagvattenhanteringen samt det lokala mikroklimatet. Grundpoäng ges för markens ytbehandling och tilläggspoäng erhålls för infiltration, stamträd, vertikal grönska m.m. Det innebär att varje gård, oavsett storlek skall vara ordentligt grön och rik på växtlighet. (Se Miljöbyggprogram SYD Version2009:1, Bilaga 3 Grönytefaktor.) DAGVATTENHANTERING Eftersom dagvattenledningarna i området leder ut i hamnbassängerna är det viktigt att marken inom området saneras från markföroreningar till en nivå under vattengång för ledningar vilket förhindrar att föroreningar följer med dagvattnet ut i Öresund. HÖJDSÄTTNING Marken inom plankartan har kompletterats med plushöjder inför utställning. Plankartan ligger i koordinatsystem SWEREF , med höjderna i RH

13 Detaljplanen fastställer att höjdsättning av färdigt golv inom området ska vara minst + 3,0 m över nollnivån. LEKYTOR Platser anpassade för lek ska finnas på de privata bostadsgårdarna, detta säkerställs genom planbestämmelse. GATOR Det finns ingen gatumark inom detaljplanens område förutom en liten yta där det höga huset får kraga ut över gatumark på en höjd av minst 4,7 m över mark. PARKERING För planområdet ska Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö följas. Denna är antagen av kommunfullmäktige i september Det är ett grundläggande ställningstagande inom Malmö stad att det parkeringsbehov som ny tillkommande bebyggelse ger upphov till ska tillgodoses inom den egna tomtmarken. Samtidigt som miljömedvetandet blivit större har bilinnehavet stadigt ökat i Malmö under en lång tid. En av grunderna i parkeringspolicyn är att de boende ska ges möjlighet att lämna bilen hemma. I annat fall kan effekten bli att man väljer att ta bilen till arbetet med en stor trafikbelastning på de centrala delarna av staden som följd. Malmö stad tycker att det är viktigt att tillämpa en återhållsam parkeringsnorm som kan stimulera till en minskad bilanvändning men normen ska samtidigt vara realistiskt utformad. Malmö stads Parkeringsnorm för bil anger att för bostäder i flerbostadshus är bilinnehavet och parkeringsbehovet beroende av faktorer som bostadens läge i staden, närhet till service, kollektivtrafikförsörjning, boendetäthet och lägenhetsstorlekar. Behovstalet anges som ett spann som i normalfallet ligger mellan 0,7 och 1,0 bilplatser/lägenhet. Utifrån att planområdets läge inte är helt gynnsamt ur kollektivtrafiksynpunkt är detta ett område i staden där parkeringsnormen per lägenhet bedöms ligga på 0,9-1,0 i flerbostadshus, 1,5 i radhus med ett tillägg på 0,1 bpl/lgh för besök. Även parkering för anställda och besökande till centrumverksamheterna ska utformas enligt parkeringsnormen. Malmö stad ser gärna att man inom planområdet tillgängliggör en viss andel av parkeringsplatserna för bilpool och om så sker kan p-normen sänkas till cirka 0,8 vilket dock slutligt avgörs i bygglovet. Parkeringsnormen anger även att det ska finnas 2,5 cykelparkeringsplatser per lägenhet för boende och besökare till kvarteret. Dessa cykelparkeringsplatser ska lösas inom fastigheten. Cykelparkeringens 13

14 utformning och lokalisering är avgörande för hur väl de kommer att användas. De två friliggande byggnader som ligger närmst Strandgatan ska enligt planförslaget inrymma centrumfunktioner inklusive kontor och handel. Besökare till dessa verksamheter bedöms bo, arbeta eller på annat sätt röra sig i området. Därav görs bedömningen att ytterligare bilplatser inte behöver tillskapas för dessa lokaler. Detaljplanen medger att man får bygga underjordiskt parkeringsgarage som får överbyggas med planterbart och körbart bjälklag. I stort sett all parkering som genereras av den i planen föreslagna bebyggelsen är tänkt att finnas i detta parkeringsgarage. Några enstaka angöringsplatser kommer att anordnas i längs Övägen och möjligtvis någon ytterligare längs bebyggelsens möte med Strandgatan. Dessa angöringsplatser ligger på kommunal mark och får inte räknas in i de platser som måste anordnas för detaljplanens bebyggelse. ANGÖRING /VARUMOTTAGNING Angöring till parkeringsgarage ska ske från Övägen i planområdets nordvästra hörn. KOLLEKTIVTRAFIK Stadsbusslinjer går i Övägen var 15 minut i högtrafik och var 20 minut i lågtrafik. Hållplats finns ute på ön. På Övägen kommer en ny hållplats att anläggas direkt väster om korsningen med Kalkbrottsgatan/ Limhamnsvägen, ca. 125 meter från planområdet. GÅNG- OCH CYKELVÄGAR Planområdet omges av kommunala gång- och cykelvägar. Cykelbana finns på Övägens norra sida och ska anläggas, utanför planområdet, längs Övägens södra sida och sista biten längs Strandgatan så att cykelbanorna kopplas samman. VA Inom planområdet finns nödvändiga ledningar för att ta hand om vatten och avlopp. AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen utformas i samråd med VA SYDs avfallsenhet. Utrymmena för avfallshanteringen ska vara dimensionerade så att det dagligt uppkommande avfallet kan sorteras fastighetsnära. Avfallsutrymmena ska vara belägna i markplan med kortast möjliga avstånd till uppställningsplats för hämtnings fordon. För att frigöra yta på gårdarna är det att föredra att integrera utrymmen för avfallshantering i den tillkommande bebyggelsen. 14

15 Om man i bebyggelsen inom planområdet väljer att ha avfallskvarnar som avfallslösning ska de underjordiska tankar som används för uppsamling av matavfall placeras i kvartersmark. EL För att kunna försörja planområdet med el behöver man anordna en nätstation inom planområdet. Planen förskriver att den ska placeras i garaget. EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER Förslaget bedöms uppfylla åtminstone tre av de tretton uppsatta Bostadspolitiska målen för Malmö. Planförslaget medverkar till att de ekonomiska hållbarhetsmålen 9 och 11 uppnås. Målen innebär att bostadsbyggande ska ske i huvudsak i områden där infrastruktur redan finns samt att god service ska ges till byggherrar verksamma i kommunen för att stimulera nyproduktion av bostäder. Under de ekologiska hållbarhetsmålen innebär mål 13 att kommunen ska verka för en bebyggelseutveckling som främjar en ekologisk hållbar utveckling. Planförslaget kommer att kunna medverka till att uppnå detta mål genom att medverka till att många bostäder byggs i ett läge i staden där det finns möjligheter att utnyttja kollektivtrafik och att cykla till olika målpunkter såväl i stadsdelen som i övriga staden. Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom de skyddade gårdarna och ett säkert och välutvecklat gång- och cykelvägnät som går genom området och ansluter till skola och förskola. Barns generella behov av god utemiljö har beaktats genom att bostadsbebyggelsen ramar in en gård där barn kan vistas. Att det ska finnas plaster anpassade för lek på den privata bostadsgården säkerställs genom planbestämmelse. Planförslaget innehåller ingen kommunal service. Däremot innehåller detaljplanen för Sydöstra delen av kvarteret Cementen (nordöst om detta planområde) en yta som är avsedd för förskole- och skoländamål. Förskolan är tänkt att rymma fyra avdelningar och skolan är avsedd för klass 0-5. Detaljplanen ska antas juni Ute på Ön finns en befintlig skola för klass

16 Planområdet är beläget relativt centralt i Limhamn. Det finns såväl livsmedelsbutiker som andra butiker i Limhamns centrum längs Linnégatan, Järnvägsgatan och Idrottsgatan. Lokaler för centrumfunktioner ska finnas i vissa lägen inom planområdet. Inom planområdet ska det finnas kommersiell service i form av centrumfunktioner (inklusive kontor och handel) vid den lilla kajplanen i anslutning till Strandgatan. Men planförslaget medger att man får anordna centrumfunktioner i det nedre våningsplanet inom hela planområdet. Detaljplanen för Sydöstra delen av kvarteret Cementen godkändes av SBN i maj 2011 (se illustrationsplan nedan). Planen innehåller 530 bostäder i form av lägenheter och radhus, men också en stor allmän park (1,5 hektar) och skola/förskola. I vissa lägen möjliggör detaljplanen centrumfunktioner i mindre omfattning som ett komplement och ett positivt tillskott till de bostäder som tillkommer inom och i anslutning till planområdet. Övägen Limhamnsvägen Illustrationsplan för sydöstra delen av kvarteret Cementen. För kvarteret Gråsejen, öster om planområdet, pågår detaljplanearbete som innebär att man kommer kunna bygga bostäder på fastigheten med centrumfunktioner i bottenvåningen. Planen kommer också medföra att den park som ligger i anslutning till korsningen mellan Kalkbrottsgatan och Limhamnsvägen kommer att rustas upp. I parken ligger den gamla kalkugnen som utgör Limhamns ursprungliga centrum. Kalkugnen upp- 16

17 fördes av Frans Suell den äldre i början av 1700-talet. I samband med att man rustar upp parken kommer även kalkugnen göras mer tillgänglig för allmänheten. MILJÖKONSEKVENSER Området är beläget inom normal insatstid för Räddningstjänsten. Brandvattenförsörjning skall anordnas i området i samråd med VA SYD. Tillgänglighet för räddningstjänstens fordon skall anordnas inom området. MARKFÖRORENINGAR Detaljplanen innehåller en planbestämmelse som anger att bygglov inte får beviljas innan en plan för slutligt avhjälpande av markföroreningar enligt miljöbalken har godtagits av tillsynsmyndigheten. Krav på avhjälpandeåtgärder kommer genom detta att ställas av Miljönämnden som ska tillgodose att marken kan bebyggas enligt detaljplanen på ett sätt som inte innebär risker för människors hälsa och säkerhet. RADON Planområdet ligger inom normalriskområde för radon enligt markradonundersökning utförd av SGU(Statens geologiska undersökningar) VERKSAMHETER I OMGIVNINGEN Norr om planerat kvarter, på andra sidan Övägen, finns delar av Limhamns gamla cementindustri kvar. De flesta av byggnaderna inom det gamla fabriksområdet står idag oanvända. Endast ett fåtal av silorna används som cementdepå. Cementen levereras med båt ifrån Slite på Gotland. I Limhamn pumpas den upp i silor varifrån den senare utlastas till bulkbilar (30 bilar om dagen). Heidelberg Cement är i färd med att uppföra en cementdepå i Norra Hamnen. När denna står färdig kommer även den kvarvarande depåverksamheten att flytta ifrån området. Detta kommer att ske under Området som under lång tid inrymt Limhamns cementindustri är sedan tänkt att, i sin helhet, planläggas för blandad stadsbebyggelse. Kajerna runt om planområdet ska även i framtiden användas för olika båtverksamheter. Denna verksamhet kan ge upphov till vissa ljud. Utförd bullerutredning är fokuserad på buller från vägburen trafik men resonerar kort kring vilka bullernivåer som olika båtrelaterade verksamheter runt planområdet kan ge upphov till. Utifrån platsbesök och diskussioner med de som använder båtplatserna närmast planområdet gör man i bullerutredningen bedömningen att bullernivåerna från båtverksamheter längs kajerna understiger uppsatta bullerriktvärden. Den tillkommande bebyggelsen ska dimensioneras byggnadstekniskt utifrån att bullerriktvärden ska följas med båtverksamhet kvar runt planområdet. 17

18 Planförslaget innebär en förändring av stadsbilden, som har studerats bland annat genom modellstudier. Trots att Dragörkajen har ett stort symbolvärde för Limhamns- och Malmöbor bedöms förändringen, som föreslås i denna detaljplan, innebära en förbättring för staden. Planförslaget tillför staden en stadsdel som fram till nu har varit en inhägnad fastighet som inte har varit tillgänglig för det stora flertalet malmöbor. Att staden växer över till den västra sidan om Strandgatan kommer att vara väldigt positivt. ARKEOLOGI Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Påträffas fornlämningar i samband med markarbetena skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. MILJÖKVALITETSNORMER Planförslaget bedöms inte medverka till att miljökvalitetsnormerna överskrids. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT För att kunna försörja planområdet med el behöver man förmodligen anordna en nätstation inom planområdet. Nätstationen kommer att placeras i garaget. E.ON Elnät har som princip att nya nätstationer bör placeras under beaktande av försiktighetsprincipen. Nätstationer bör exempelvis inte placeras i byggnader som är avsedda för bostäder eller arbetsplatser utan bör istället placeras friliggande med ett avstånd till annan byggnad som överstiger 5 meter. TRAFIKMÄNGD Nedanstående tabell visar en trafikprognos över trafikmängden på de olika gatorna då hela området är utbyggt i enlighet med Planprogram för Runt Övägen. 18

19 BULLER Enligt Infrastrukturproposition 1996/97:53 ska följande riktvärden hållas vid nybyggnad av bostäder: Utomhus 55 dba ekvivalent ljudnivå vid uteplats Utomhus 70 dba maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 dba ekvivalent ljudnivå Inomhus 45 dba maximal ljudnivå nattetid Bullerutredning är upprättad i samband med planarbetet av ÅF- Ingemansson AB, daterad Trafikmängderna under ovanstående rubrik har utgjort underlag för bullerberäkningar i bullerutredningen. Detta innebär att bullerberäkningarna bygger på trafikmängder då området runt Övägen, Strandgatan och Limhamnsvägen är fullt utbyggt i enlighet med planprogrammet. Situationsplanen nedan visar vilka ekvivalenta bullernivåer i från vägtrafikbuller som man i utredningen beräknar kommer uppnås längs fasaderna på första våningen. Beräknade ljudnivåer anges i db(a). Ekvivalent bullernivå vid fasad i dba enligt bullerberäkningen. 19

20 Trots att byggnaderna i planförslaget utsätts för höga bullernivåer från vägtrafik så har man i bullerutredningen kommit fram till att man kan möjliggöra en god ljudmiljö för bostäderna inom planområdet genom rätt dimensionering av fönster och luftdon samt genom rätt planlösning som gör att de flesta lägenheter kan klara minst ett boningsrum mot tyst sida. Detta förutsätter att byggnaden mot Övägen utgörs av trespännare, dvs. tre lägenheter per trapphus. Generella planbestämmelser finns som anger att bullerdämpande åtgärder ska anordnas på kvartersmark så att uppsatta riktvärden kan innehållas samt att om avsteg från utomhusnivån görs får inga enkelsidiga lägenheter placeras mot bullerstörd sida. Planbestämmelse finns som anger att vid avsteg ska hälften av boningsrummen i varje lägenhet placeras mot ljuddämpad sida (ekvivalentnivå utomhus max 50 db(a)) samt att boende alltid ska ha tillgång till minst en uteplats där riktvärdena inte överstigs. Lekplatsen ska placeras i ett läge som inte är bullerstört. Exempel på skyddad uteplats I de lägenheter som ligger i slutet/hörn av byggnaden mot Övägen krävs att man skyddar fönstren med delvis inglasade balkonger, genomsiktliga skärmar eller liknande för att säkerställa en god ljudmiljö. I höghuset krävs på samma sätt att man bullerskyddar fönster samt uteplats med delvis inglasning av balkong. Planbestämmelse finns som kräver bullerskydd i ett genomsiktligt material i dessa lägen. För att säkerställa en god ljudnivå på uteplatser på gårdsytan innanför byggnaden mot Övägen krävs att de öppningar som finns i bottenvåningen på byggnaden mot Övägen stängs till akustiskt. Planbestämmelse anger att genomgående portiker i byggnad utmed Övägen ska stängas till akustiskt i ett genomsiktligt material. 20

21 Bullerutredning av Ingemansons Dragörkajen, Malmö, Tekniska speciallösningar i den står bland annat: Byggnaderna utsätts för höga bullernivåer från vägtrafik. Vid fasaden mot trafiken fås upp mot 64dB(A) ekvivalent och 83dB(A) maximal ljudnivå. Med övergång från fyrspännare till trespännare samt delvis inglasade balkonger kan bostäder med hög ljudkvalitet erhållas i de flesta lägenheterna. För att möjliggöra god ljudmiljö förutsätts följande åtgärder. Fönster och uteluftdon dimensioneras så att trafikbullernivån inomhus blir högst motsvarande Ljudklass B. Ett antal lägenheter kan delvis åtgärdas genom att balkonger förses med tätt högt räcke och ljudabsorbenter i taken och delvis inglasning. Detta reducerar bullernivåerna upp till 5 dba. Alltså är detta en möjlig lösning där trafikbullernivån är Leq<60dB(A). Planlösning för trespännare medger hälften av boningsrummen mot tyst/ljuddämpad sida och bör därmed väljas framför fyrspännaren där endast två av de fyra lägenheterna har (minst) hälften av boningsrummen mot tyst/ljuddämpad sida. Öppningar i huset utmed Övägen stängs till akustiskt, så att ljudnivån på kajsidan säkerställs. Detta är viktigt både för tyst/ljuddämpad sida liksom för ljudmiljön på uteplatserna. I beräkningarna (därmed i denna rapport) är denna lösning förutsatt. Tilluftsintag från Övägen och Strandgatan tillåts inte enligt planbestämmelse. Exempel på tekniska åtgärder för att dämpa utomhusbuller vid fasad 21

22 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för detaljplanen är tio år från det datum planen vunnit laga kraft. Detaljplanen har handlagts av Malin Sjödahl och Kerstin Torseke Hulthén SBK, de har även ritat plankartan. För kajytornas gestaltning svarar Pernilla Theselius GK, för trafik Lukas Lindgren GK och Hampus Wallin, GK samt för Fastighetskontoret Stina Räftegård. Illustration och gestaltningsförslag för bostadsbebyggelsen är gjord av Fojab arkitekter genom Stanislaw Welin och Mattias Essner. Planförslaget har ändrats enligt nedan, daterat PLANKARTAN Fler höjder har förts in på allmän platsmark Byggrätten för tre av parhusen har justerats så att de kan förskjutas i förhållande till varandra. Rätten att bygga ut det höga huset och dess balkonger över gata och gård har preciserats. PLANBESKRIVNINGEN Under rubriken Landskap och vegetation, Dagvattenhantering stryks meningen: "Dagvattnet ska om möjligt fördröjas på kvartersmark innan det släpps ut i ledningarna". Under rubriken Gång- och cykelvägar har texten kompletterats. GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGEN OCH ILLUSTRATIONSPLANEN Ingen justering Kerstin Åkerwall Kerstin Torseke Hulthén 22