Sammanfattning av förprövningen

Transkript

1 Diarienummer: 0878/16 Hans Ander Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för verksamheter vid Askims Industriväg (Kobbegården 152:1) inom stadsdelen Askim Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Frölunda-Högsbo-Askim Fastighet: Kobbegården 152:1 Sökande: Castellum Väst AB Fastighetsägare: Castellum Väst AB Sammanfattning av förprövningen Läge i Sisjöns industriområde Läge Föreslagen exploatering Syfte Fastighetsägaren ser ingen möjlighet att bebygga fastigheten med en större specialdesignad kontorsbyggnad, vilket gällande plan föreskriver, utan önskar en flexiblare plan, både beträffande utformning och markanvändning. 1 (11)

2 Ställningstagande Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår 2021 Kommunens motivering för planbesked Sisjöns industriområde är beläget i Mellanstaden nära Frölunda torg med goda vägförbindelser till det överordnade trafiknätet. Det är önskvärt att utbyggnaden av ett sedan länge planerat och välbeläget industriområde byggs ut innan mer perifera områden tas i anspråk. Ett omfattande handelsinnehåll (stormarknad/livsmedel) i detta område är inte förenligt med kommunens handelsstrategi. En större kontorsetablering enligt gällande plan skulle eventuellt, jämfört med föreslagen exploatering, vara till nackdel för trafikutvecklingen på riksintresset för kommunikation, Söderleden. Föreslagen byggnation, med ett blandat innehåll av kontor/lager/industri längs Askims Industriväg, ökar resandeunderlaget och påskyndar utbyggnaden av kollektivtrafikförbindelser i Sisjöområdet. Beslutsgrund Stadsbyggnadskontoret bedömer att en planändring i huvudsak enligt intressentens önskemål, från kontor till ett blandat innehåll av kontor/lager/industri, är lämplig. Den begärda förändringens trafikalstring bedöms ha en lägre påverkan på riksintresset för kommunikation än en utbyggnad enligt gällande plan. Följande frågor som till övervägande del berör förslagets utförande och trafikförsörjning behöver utredas eller beaktas vid en kommande planändring: En grundlig jämförande analys av gällande plans och förslagets trafikförsörjning och trafikalstring, samt en redovisning av den framtida kollektivtrafikförsörjningen En trafiklösning för ett vidare område än den aktuella tomten, som inte utgår från att en större volym tung trafik angör/lämnar från Kobbegårdsvägen En gestaltningsstudie av bebyggelsens och besöksparkeringens relation till gata/entré En genomgång av områdets historik med hänsyn till risken att påträffa markföroreningar En dagvattenutredning samt en bedömning av reningsbehovet av vatten som leds till Stora Ån En bedömning i fält av befintliga naturvärden, särskilt utifrån gällande plans bestämmelse i tomtens sydvästra del: n2 befintlig vegetation bibehålles En arkeologisk utredning av tidigare icke undersökt område samt en kompletterande geologisk utredning 2 (11)

3 Intressentens önskemål Platsen Fastigheten är en detaljplanelagd obebyggd industritomt i Sisjöns industriområde, belägen söder om Söderleden. Fastigheten gränsar till Askims Industriväg i söder och delvis till Kobbegårdsvägen i väster. Kobbegården 152:1 Intressentens syfte Castellum Väst AB ser inga möjligheter att bebygga fastigheten inom gällande plan. Dels är byggrätten i den befintliga planen låst i sin utformning efter en föreslagen speciellt utformad kontorsbyggnad som aldrig blev byggd samt dels bedömer företaget att läget inte är lämpligt för ren kontorsverksamhet med tanke på att området för närvarande är ganska dåligt försörjt med kollektivtrafik. Castellum önskar en detaljplan som antingen möjliggör handel, industri- eller lagerverksamhet, eller kontor i kombination med lager/industri samt bedömer att läget är intressant för att bygga en hög byggnad (15 m). Intressentens förslag 3 (11)

4 Castellum illustrerar sin begäran med en större hallbyggnad på ca kvm med en nockhöjd på ca 15 meter. Hallen kan nås från Askims Industriväg i söder och från Kobbegårdsvägen i väster En kundparkering på ca 80 platser illustreras mellan Askims Industriväg och hallbyggnaden. In- och utfart för lastbil med släp samt personalparkering föreslås företrädesvis från Kobbegårdsvägen. Det ska vara möjligt att runda den föreslagna hallen med angöring från bägge gatorna. Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Översiktsplan för Göteborg ÖP karta 1 ÖP karta 2 Kommunens översiktsplan redovisar området som ett befintligt verksamhetsområde. Stora Ån redovisas som riskområde för översvämningar. Söderleden som löper parallellt med och korsar Stora Ån två gånger redovisas som riksintresseför kommunikation. Ett ca 100 m brett område på ömse sidor om Söderleden redovisas som en Skydds- och bedömningszon runt transportled för farligt gods. 4 (11)

5 Översiktsplan för Göteborg och Mölndal, fördjupad för Fässbergsdalen FÖP Fässbergsdalen För Fässbergsdalen, mellan Järnbrottsmotet och Åbromotet, antogs Översiktsplan för Göteborg och Mölndal, fördjupad för Fässbergsdalen, av KF I översiktsplanen redovisas den aktuella tomten idag som obebyggd, om 5 7 år som ändrad markanvändning nybebyggelse/förtätning samt om år som bebyggd. Den framtida markanvändningen anges för området mellan Söderleden och Askims Industriväg som förändrad Verksamhetsområde med små risker som kan etableras inom ett avstånd av m från bostäder. Även söder om Askims Industriväg redovisas förändrad markanvändning: Bebyggelseområde med blandat innehåll, i huvudsak bostäder/arbetsplatser/service/ småindustri/grönytor. Gatusystemets utveckling kring Söderleden på lång sikt 5 (11)

6 I FÖP Fässbergsdalen redovisas hur väg- och gatusystemet kan utvecklas på lång sikt. Vissa av åtgärderna kan komma att behövas redan på kort eller medellång sikt, medan andra åtgärder skall vara möjliga att genomföra på längre sikt när behov uppstår. Detta innebär att mark för detta reserveras för åtgärder i väg- och gatunätet. Söderleden är som regionalt stråk en utomordentlig viktig resurs för framtida personoch godstransporter. Vägkorridoren skall vara så tilltagen att den möjliggör anpassning för framtida behov oavsett om det gäller vägtransporter, eller om det i framtiden blir aktuellt med spårbundna transporter. Det är viktigt att säkra vägområdet i kommande planering. Korridorens bredd skall vara så tilltagen att också nödvändiga skyddsavstånd för farligt gods till kringliggande bebyggelse kan vidmakthållas. Både Göteborg och Mölndal hävdar att Riskanalyser skall göras för bebyggelse som kan komma inom 100 m från Söderleden. Planering för handel i Göteborg Byggnadsnämnden antog policydokumentet Planering för handel i Göteborg som ett förtydligande av den strategiska inriktningen i översiktsplanen. Där framgår att Sisjön räknas som en extern handelsplats och att volymhandel bör samlas inom och i anslutning till befintliga handelsområden så att effektivare trafiklösningar och bättre underlag för kollektivtrafik kan skapas. Förutsättningar för lokala torg och närhandel ska stärkas varför det är viktigt att prioritera dagligvaruhandelns tillväxt i utbyggnadsområden och i befintliga bebyggelseområden. Kontorets bedömning är att ett omfattande handelsinnehåll (stormarknad/livsmedel) i detta område inte är förenligt med kommunens handelsstrategi. Gällande detaljplan För området gäller detaljplan från 1990, 1480K-II-3740, Verksamheter vid Askims Industriväg. På större delen av fastigheten Kobbegården 152:1 har tidigare legat f.d. Hanssons Pyrotekniska AB (Kruthansons) som flyttade dit från Landala 1934 där det legat sedan Ändamålet för fastigheten Kobbegården 152:1 är K, Kontor, med en preciserad svängd byggrätt som tillåter uppförande av m 2 bruttoarea. Detaljplan 1480K-II-3740 Illustrationsplan 1480K-II-3740 I fastighetens östra kant får ett p-däck i tre plan uppföras. Övrig mark får inte bebyggas. Mot Söderleden skall tät plantering med lövträd och buskar anordnas. I syd- 6 (11)

7 västra hörnet, mot Askims Industriväg skall, på ett ca 4000 m 2 stort område, befintlig vegetation, i huvudsak lövträd, behållas. Mot Askims Industriväg skall ett ca 5 m brett område vara tillgängligt för allmänna underjordiska ledningar. En rest sten (As5), som sannolikt markerar gravar finns inom grannfastigheten Kobbegården 16:31. Stenen har troligen stått på annan plats tidigare och bör flyttas till ett friare läge. Ett läge i nordvästra delen av Kobbegården 152:1 föreslås och markeras på illustrationsplanen. En arkeologisk förundersökning bör göras av området kring stenen. Tillstånd till förundersökningen och ev. flyttning skall sökas hos länsstyrelsen. Genomförandetiden upphörde år Riksintresset kommunikation Den föreslagna planändringen gränsar till Söderleden som utgör ett riksintresse för kommunikation. Stadsbyggnadskontoret har samrått med länsstyrelsen om en ändring av gällande plan riskerar att skada riksintresset, pga. ändrad trafikalstring. Som underlag har markägaren upprättat ett PM: SWECO Översiktlig trafikanalys Kobbegården 152;1 - Bilaga I analysen jämförs den förmodade trafikalstringen i gällande plan (kontor) med den uppskattade trafikalstring som intressentens scenarios (lagerverksamhet alt handel/kontor) genererar. Utredarens slutsats är att handel/kontor alternativet motsvarar ca 50% av kontorsverksamheten medans renodlad lagerverksamhet motsvarar ca 10% av ett fullt utbyggt kontorsalternativ. Stadsbyggnadskontorets bedömning är att riksintresset inte riskerar att skadas. Vid en planändring krävs en djupare och bättre redovisad analys av trafikalstringen som bla utgår från aktuell bedömning av områdets framtida kollektivtrafikförsörjning. Stadsmiljö Under de senaste 25 åren har tillfälliga bygglov givits för handel i Högsbo-Sisjön och ett antal nya detaljplaner upprättats vilka medger olika former av handel. En handelsutredning genomfördes 2002 som underlag för dimensionering av livsmedelshandel och 2005 antog Byggnadsnämnden, Trafiknämnden och Fastighetsnämnden i Göteborg Strukturplan för handel i Högsbo-Sisjön som program för detaljplanering, infrastrukturutbyggnad och tillståndsgivning. Sisjöns industriområde är under fortsatt omvandling från renodlat industriområde till ett mer varierat innehåll och ett allt större inslag av servicenäringar och handel. I kommande detaljplaner diskuteras i flera lägen en blandad bebyggelse. En generell utgångspunkt är att inom industritomter kan kontor, hantverk och andra verksamheter komma att tillåtas. I strategiska lägen med närhet till kollektivtrafik kan någon form av detaljhandel diskuteras. I lämpliga lägen kan även bostäder förekomma. Målet är blandstad med hög andel verksamheter. 7 (11)

8 Teknisk försörjning och mark Mark Baserat på en förenklad kartavläsning finns inga geotekniska hinder eller oklarheter beträffande markens stabilitet för att meddela ett positivt planbesked. Inför ett eventuellt planarbete krävs en kompletterande utredning. Ledningar Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät i Askims Industriväg. Kapaciteten på befintliga ledningar behöver utredas i ett senare skede, även avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Göteborg Energi GothNet AB uppmärksammar förekomsten av en tryckt kanalisation i planområdets nordvästra del. Skyfall Skyfallsmodell vid ett klimatanpassat 100-årsregn Delar av planområdets östra del bedöms översvämmas till ett vattendjup upp till 0,3 m vid ett klimatanpassat 100-årsregn. För att säkerställa framkomlighet till byggnader skall höjdsättningen anpassas så att maximalt 20 cm vatten blir stående. Området bedöms inte påverkas av förhöjda vattendrag vid en översvämning. Miljökvalitetsnormer Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. 8 (11)

9 Stora Ån är ett vattendrag påverkat av övergödning, miljögifter och fysiska förändringar, där miljökvalitetsnormerna i dagsläget inte bedöms klaras för varken ekologisk eller kemisk status. Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas. Trafikbuller Föreslagen markanvändning (kontor, volymhandel, lager) bedöms som förenlig med bullersituationen längs Söderleden. Transporter av farligt gods Både Göteborg och Mölndal hävdar att Riskanalyser skall göras för bebyggelse som kan komma inom 100 m från Söderleden. Länsstyrelsen anser att riskbedömningszonen kall utökas till 150 m. Samband och beroenden Utbyggnaden av den lokala infrastrukturen måste samordnas med områdets förnyelse och utveckling. Genomförande Marken ägs av privata fastighetsägare. Kommunen äger befintliga gator. Samarbete med fastighetsägarna är viktigt för en bra stadsutveckling. Fastighetskontoret upprättar ramavtal för detaljplaner i Sisjön, där bla medfinansiering av infrastruktur behandlas. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Hans Ander Planarkitekt 9 (11)

10 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDF Askim-Frölunda- Högsbo, Göteborg Energi AB, Kretslopp och vatten, Park- och naturförvaltningen, Miljöförvaltningen, Trafikkontoret, Kulturförvaltningen, SBK Geotekniker, och SBK Strategiska avd. för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Askim-Frölunda-Högsbo Förvaltningen lämnar inga synpunkter i ovanstående ärende. Göteborg Energi AB med dotterbolag Göteborg Energi GothNet AB uppmärksammar förekomsten av en tryckt kanalisation i planområdets nordvästra del. I övrigt hänvisas till kommunens samlingskarta och gällande bestämmelser vid markarbeten. Kretslopp och Vatten Skyfall Delar av planområdets östra del bedöms översvämmas till ett vattendjup upp till 0,3 m vid ett klimatanpassat 100-årsregn. För att säkerställa framkomlighet till byggnader skall höjdsättningen anpassas så att maximalt 20 cm vatten blir stående. Området bedöms inte påverkas av förhöjda vattendrag vid en översvämning. Dagvatten Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinningen och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten. Ledningsutbyggnad Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät i Askims Industriväg. Kapaciteten på befintliga ledningar behöver utredas i ett senare skede, även avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Miljöförvaltningen Markmiljö På fastigheten har det tidigare funnits verksamheter som medför risk för markförorening. Bland annat har det varit pyroteknisk verksamhet med tillverkning av fyrverkerier (1934 till cirka ) och senare brandövningsplats på fastigheten. Det krävs en noggrann genomgång av områdets historik och en bedömning av risken för föroreningar. Utifrån bedömningen upprättas ett förslag till provtagningsplan för en översiktlig miljöteknisk markundersökning. Dagvatten En dagvattenutredning erfordras för bedömning av reningsbehovet av dagvatten som leds till Stora Ån. Av utredningen bör framgå hur dagvattenhanteringen ska utformas för att inte påverka miljökvalitetsnormen för vatten och möjligheten att nå god status. Stora Ån är ett vattendrag påverkat av övergödning, miljögifter och fysiska förändringar, där miljökvalitetsnormerna i dagsläget inte bedöms klaras för varken ekologisk eller kemisk status. Det är inte bara vattendraget som berörs utan också dess närområde, vilket innefattar området fram till cirka 30 meter från vattenlinjen. 10 (11)

11 Naturmiljö I befintlig detaljplan avsattes del av planområdet som n2 Befintlig vegetation bibehålles. Miljöförvaltningen anser att det krävs en bedömning i fält huruvida det finns naturvärden att ta hänsyn till. Förvaltningen ser det som positivt att bibehålla planbestämmelsen i en ny detaljplan. Mobilitet I ett planarbete bör utredas hur angöring med kollektivtrafik och cykel/gång blir så attraktiv som möjligt, både för anställda och besökare. Park- och naturförvaltningen Kommunen förvaltar ingen mark inom eller i direkt anslutning till berörd fastighet. Det går inte emot stadens grönstrategi att bebygga området enligt förfrågan. I den nordvästra delen av fastigheten finns fornminne i egenskap av sammanförda lämningar. Trafikkontoret Trafikkontorets bedömning är att trafiklösningarna behöver studeras ur ett helhetsperspektiv och inte enbart för den aktuella tomten. I FÖP Fässbergsdalen redovisas en ny koppling mellan Mölndal och Frölunda med en huvudgata parallellt med Söderleden mellan Sisjömotet och Kobbegårdsmotet, med vidare koppling västerut till Näsetvägen. Det är viktigt att ett eventuellt planarbete inte försvårar en sådan koppling. Kobbegårdsvägen är ett kollektivtrafikstråk med anspråk på god framkomlighet. Det är olämpligt med en större volym tung trafik som angör från Kobbegårdsvägen. Anslutningsfrågan behöver studeras med utgångspunkt i lösningar via Askims Industriväg. Planens eventuella avgränsning behöver diskuteras med syfte att samordna angöringen för närliggande fastigheter. Kulturförvaltningen Det finns två fornlämningsmarkeringar i anslutning till och inom det aktuella planområdet, Askim 5:1, en rest sten och Askim 5:2, övrig kulturhistorisk lämning. En arkeologisk förundersökning av fornlämning Askim 5:2 utfördes 1990 i den nordvästra delen av aktuellt planområde. För att klargöra den faktiska fornlämningsbilden bör en arkeologisk utredning utföras på den övriga delen av planområdet som inte tidigare undersökts. Detta för att så tidigt som möjligt i planprocessen kunna bevara och integrera eventuella fornlämningar i den framtida exploateringen. SBK Strategiska avd. Policydokumentet Planering för handel i Göteborg har antagits av byggnadsnämnden som ett förtydligande av den strategiska inriktningen i översiktsplanen. Ett omfattande handelsinnehåll (stormarknad/livsmedel) i detta område är inte förenligt med kommunens handelsstrategi. SBK Geotekniker I förprövningen har en förenklad kartavläsning utförts med avseende på stabilitet. Baserat på kartavläsningen finns inga geotekniska hinder för ett positivt planbesked. Om detaljplanen startas behövs en komplett kartavläsning inför startmötet. 11 (11)