Förprövning gällande planbesked för Tuve 124:3, utveckling av hotell och spa, Sankt Jörgen Park Hotel & Resort, inom stadsdelen

Transkript

1 Diarienummer: 0807/ 16 Maria Gränsbo Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för Tuve 124:3, utveckling av hotell och spa, Sankt Jörgen Park Hotel & Resort, inom stadsdelen Tuve Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Norra Hisingen Fastighet: Tuve 124:3 Sökande: Gårda Johan Fastigheter AB Fastighetsägare: Gårda Johan Fastigheter AB Intressentens syfte Gårda Johan önskar utveckla sin anläggning vid Sankt Jörgen genom utbyggnad av hotell och utveckling av poolområdet vid Spa-anläggningen. För hotelldelen (A) önskas en utbyggnad med ca m². Höjden föreslås vara lika befintlig byggnad. Tillbyggnaden föreslås på mark som idag inte får bebyggas eller endast får bebyggas med mindre komplementbyggnad. Vi har fått in två alternativa utformningar. Alternativ 1: Utbyggnaden sträcker sig västerut och landar ovanpå berget som idag är planlagt för naturändamål på kvartersmark och där kommunen är markägare. Ca 3200 m². Utbyggnaden berör två olika detaljplaner; DP 4866 och DP Alternativ 2: Utbyggnaden ligger i västra delen av hotellet men enbart inom detaljplan DP 4866 och å fastigheten Tuve 124:3. Ca 3400 m². För spa-delen (B) önskas fler och större utomhuspooler, möjlighet att avgränsa poolområdet med mur samt eventuellt vissa mindre byggnader (byggnadshöjd ca 8m bruttoarea ca 100m²). Vissa ändringar kommer troligen kunna lösas med enbart bygglov. Men om ny detaljplan görs för A bedöms det vara lämpligt att ersätta hela DP (9)

2 Alternativ 1. Utbyggnad av hotell. Alternativ 2. Utbyggnad av hotell 2 (9)

3 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDFNorra Hisingen, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen, Kulturförvaltningen och Göteborg Energi för eventuellt yttrande. Ärendet har även stämts av med geotekniker på stadsbyggnadskontoret. Följande yttranden har inkommit: SDF Norra Hisingen Förvaltningen menar att det är positivt att Gårda Johan fortsätter utveckla markområdet vid Sankt Jörgen med fokus på att skapa en grön, välskött och attraktivt företagspark med betoning på icke-störande verksamheter. Att utveckla spa och konferensdelarna ligger i linje med denna utveckling. Tillkommande hotellbyggnad gör visst intrång på skogskullen väster om huvudbyggnaden, som är kommunal mark med tolkad markanvändning kvartermark idrottsändamål. Förvaltningen har inga invändningar mot att detaljplan startas i enlighet med sökandes intentioner men allmänhetens tillgänglighet till ovan nämnda skogsparti får inte begränsas av utbyggnaden. Park- och naturförvaltningen Park- och naturförvaltningen ser det som möjligt att bygga ut enligt förslagen. Den skogsklädda kullen är inventerad som triviallövskog med inslag av ädellövskog. Det innebär att en mer noggrann naturvärdesbedömning av platsen behöver göras. I övrigt visar NKS inte några registrerade värden. Då förslag två gör ett mindre intrång i naturområdet ser vi det som mer positivt. Kretslopp och vatten Övergripande bedömning Delar av planområdet översvämmas med ett vattendjup på upp till 0,5 m vid ett 100 årsregn. Åtgärder, som bekostas av fastighetsägaren, krävs för att utbyggnad A ska vara lämplig. Ledningsutbyggnad Planområdet har befintlig anslutning till drickvatten och spillvatten, se ledningskarta. Kapaciteten på alla befintliga ledningar behöver utredas i ett senare skede. Om kapaciteten bedöms vara god kan anslutning behållas i Katrinerovägen och i annat fall behöver möjligheterna att öka kapaciteten ses över. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Dagvatten och skyfall Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och miljöförvaltningens krav. Delar av planområdet bedöms översvämmas till ett vattendjup upp till 0,5 meter vid 100-årsregn, se utsnitt ur skyfallsmodellen. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. I detta fall medför kul- 3 (9)

4 len väster om området att vatten blir stående längs befintliga byggnader i de lägen som planeras att bebyggas. I samband med eventuell exploatering behöver åtgärder genomföras så att det inte påverkar byggnaden. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Berganläggning Planområdet ligger i närheten av berganläggning. Detta innebär att allt vibrationsskapande arbete (t.ex. schaktning, pålning, spontning, sprängning etc.) kan komma att beröras av restriktioner och begränsningar med avseende på utförande och tillåtna plushöjder (z-koordinater). Under projekteringsskede ska byggherre inkomma med remiss till Kretslopp och vatten för bedömning av kommande entreprenaders påverkan på berganläggning. Se också Kretslopp och vattens anvisningar för arbeten under mark. Eventuella frågor ställs till Gryaab på tunnelingenjor@gryaab.se Avfall Kretslopp och vatten har inga kommentarer på planbeskedet ur avfallssynpunkt. Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen tillstyrker planarbete under förutsättning att deras synpunkter nedan beaktas. Radon De meddelar att ytterligare radonundersökningar kommer att krävas eftersom det förekommer markradon i skogsområdet väster om befintligt hotell och i den västra delen av detaljplanen för Hotell väster om St Jörgen golf. Markmiljö Det finns viss risk för föroreningar i marken och därför behöver en markundersökning göras, men den kan göras i ett senare skede, inför markarbeten. Naturmiljö Två alternativa förslag till utformning av hotell presenteras, varav alternativ 1 berör en del av ett skogsområde, som är totalt 1,55 hektar stor och ägs av kommunen. Även föreslagen parkeringsplats berör samma skogsområde. Enligt vårt faktaunder- 4 (9)

5 lag växer här en triviallövskog med inslag av ädellövträd. Vi anser att hotellalternativ 1 inte är lämpligt. För tolv år sedan när detaljplanen för Hotell Väster om S:t Jörgen golf togs fram, slog man fast att den planerade bebyggelsen då inte skulle påverka skogen, eftersom mark åt väster inte kommer att tas i anspråk, vilket vi anser var en bra avvägning. Väljer SBK ändå att gå vidare med hotellalternativ 1 behöver en naturvärdesinventering göras samt presentera skydds- och kompensationsåtgärder. Naturvärdesinventeringen bör göras för hela skogsområdet för att kunna sätta ingreppet i relation till naturvärdet i hela skogsområdet. Dagvatten Kvillebäcken som ligger i närheten är ett känsligt vattendrag. En dagvattenutredning behövs. Kulturförvaltningen I anslutning till område A finns uppgifter om en kvarnplats från 1830-talet. Arkeologiska insatser kan krävas om kvarnlämningen berörs. I övrigt finns inga kända kulturhistoriska värden vid område A och B. Kulturförvaltningen ställer sig positiv till fortsatt prövning i detaljplan. Göteborg Energi Göteborg Energi Nät AB (GENAB En utbyggnad av hotellet innebär en utökning av effekten på befintlig servis. Behov av förstärkning av befintlig servis och matande station beror på utökning av effektbehovet. Man ser inga konflikter med GENABs befintliga ledningar Göteborg Energi Gasnät AB (GEGAB Göteborg Energi Gasnät AB (GEGAB) har driftsatt gasledning i närområdet. Karta över ledningarna bifogas. De driftsatta gasledningarna ska beaktas. Likaså den möjlighet en potentiell gasanslutning ger till kommande utveckling. SBK - geoteknik Ser inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked. SGU:s jordartskarta visar att marken inom planområdet utgörs av berg i dagen samt isälvssediment. I begäran om planbesked anges att en geoteknisk utredning har tagits fram för gällande detaljplan och att den visar att stabiliteten inom planområdet är tillfredställande. Om detaljplanen startas behövs en bedömning av den geotekniska utredningen och eventuellt en uppdatering så att den uppfyller de krav som anges i SBK:s kravspecifikation. Vidare beskrivs i begäran om planbesked att området inte innehåller några kända markföroreningar enligt utförliga undersökningar utförda i samband med uppförandet av befintligt hotell samt att området utgör lågriskområde för radon. Enligt våra underlag är marken inom planområdet klassad som högradonmark kopplat till berggrunden och normalriskområde kopplat till isälvssedmentet med avseende på radon och planområdet ingår i ett riskområde för förorenad mark. 5 (9)

6 Fastigheten berörs av en underjordisk anläggning. Hänsyn till denna måste tas under planarbetet. Det finns rutiner för hur detta kontrolleras och hur ledningsrättsinnehavarna och andra rättighetsinnehavare underrättas. Utredningar som kommer att behövas i planarbetet och planen startas är: Bergteknisk utredning Eventuellt en radonriskutredning Eventuellt uppdatering av geoteknisk utredning Geo-utredningar beställs av exploatören och om staden är markägare beställs utredningen av Fastighetskontoret. SBK:s ställer särskilda krav för vad utredningarna skall redovisa. Bedömning av begäran Den utbyggnad som föreslås bedöms ligga i linje med vad tidigare detaljplan medgivit. I den gällande detaljplanen har den mark som får bebyggas begränsats så att inga möjligheter att bygga ut verksamheten finns. Det är till exempel inte tillåtet att uppföra murar eller plank runt spa-avdelningens utomhuspool. Att minska begränsningarna av vilken mark som får bebyggas och medge utbyggnad av verksamheten för att fortsätta utveckla spa- och konferensdelarna bedöms ge positiv utveckling av området. I planarbetet bör man gå vidare med alternativ 2 för hotelldelen för att undvika att gå upp på berget och göra intrång på kommunens mark. Styrande dokument och tidigare beslut I kommunens översiktsplan anges pågående markanvändning som Rekreationsanläggning och Grön- och rekreationsanläggning alldeles intill Verksamhetsområde. Gränserna är något oklara. Gällande detaljplan anger kontors- och idrottsändamål. Genomförandetiden har gått ut. Gällande detaljplan innehåller mycket mark som ej får bebyggas eller endast bebyggas med komplementbyggnad. 6 (9)

7 Stadsmiljö Förslaget bedöms innebära en utveckling av befintlig stadsmiljö. Området utgörs av ett verksamhetsområde med kontor och idrott. Det finns ingen kommunal service och inga bostäder. Trafik och parkering Utbyggnaden kan innebära ökad trafik och ökat behov av parkering. Det är önskvärt att parkeringen inte breder ut sig och påverkar områdets gröna karaktär. Parkeringen bör därför lösas under mark. Teknisk försörjning och mark Utbyggnaden kräver ingen utbyggnad av infrastrukturen. Eventuellt behov av ökad kapaciteten för befintliga ledningar behöver ses över under planarbetet. Se synpunkter från Göteborg Energi och Kretslopp och Vatten. Beträffande geoteknik se synpunkter från SBK geoteknik. Utbildningslokaler / bostäder med särskild service Det kommer inte att finnas utbildningslokaler eller bostäder med särskild service i området. Sociala aspekter Den föreslagna utbyggnaden innebär en utveckling av befintlig verksamhet som rör kontor och idrott. Förutsättningarna för denna verksamhet förbättras. Identiteten som verksamhetsområde med inriktning på idrott kan förstärkas. För övrigt bedöms inte planen innebära några ändringar av de sociala förhållandena. Det möjliggörs inga nya typer av verksamheter. Den sociala komplexitetsnivån bedöms vara låg. Arbetet med SKA och BKA bedöms kunna vara begränsat. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Risken för översvämningar vid skyfall måste beaktas under planarbetet. Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Trafikbuller Bullersituationen bedöms inte vara problematisk. Samband och beroenden Fastighetsägaren har sökt ytterligare planbesked i anslutning till den nu aktuella ansökan. En karta har tagits fram för hela Sankt Jörgen Park där läget för de olika förfrågningarna, A-G. Detta ärende gäller byggnaderna A och B. Denna förfrågan bedöms kunna hanteras oberoende av vad som beslutas i de andra ärendena. Fastighetsägaren har meddelat att detta ärende är mest angeläget att påbörja. 7 (9)

8 Karta över hela Sankt Jörgen Park där läget för de olika förfrågningarna, A-G anges. Detta ärende gäller byggnaderna C, D och E Genomförande Genomförandet av planen bedöms realistiskt och angeläget för den fortsatta utvecklingen av verksamheten. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Beslutsgrund Den utbyggnad som föreslås bedöms ligga i linje med vad tidigare planer föreslagit. En fortsatt utveckling av Sankt Jörgen Park Hotel&Resort bedöms vara positiv. Området ligger i mellanstaden i nära anslutning till Tuve Torg och Selma Lagerlöfs Torg. Förslaget är inte så omfattande att det innebär att några prioriterade mål med önskemål om ändrad inriktning i staden nås. I den gällande detaljplanen har den mark som får bebyggas begränsats så att inga möjligheter att bygga ut verksamheten finns. Det är till exempel inte tillåtet att uppföra murar eller plank runt spa-avdelningens utomhuspool vilket är ett krav för att få utskänkningstillstånd. Att minska begränsningarna av vilken mark som får bebyggas och medge utbyggnad av verksamheten för att fortsätta utveckla spa- och konferensdelarna bedöms ge positiv utveckling av området. Förändringen är egentligen inte så omfattande. Men den bedöms vara för omfattande för att kunna lösas genom endast ändring av befintlig detaljplan. En ny plan bedöms kunna handläggs med standardförfarande Genom att arbeta vidare med alternativ 2 för hotellutbyggnaden kan eventuella konflikter med natur- och kulturmiljö och användning av skogskullen begränsas. Därmed bedöms eventuella intressekonflikter i området bli mycket begränsade och natur och 8 (9)

9 kulturmiljö behöver inte utredas. Parkering bör lösas under mark för att undvika stora markparkeringar. Under planarbetet kan följande utredningar bli aktuella: Dagvatten och skyfall Parkering Markmiljö Bergteknik Eventuellt en radonriskutredning Eventuellt uppdatering av geoteknisk utredning Eventuellt kulturmiljö Slutsats: kommunens motivering för planbesked Villkor för planarbetet är att alternativ 2 för utbyggnad av hotellet skall väljas. Alternativet kan dock komma att bearbetas under planarbetet. Villkor för planarbetet är att man håller sig helt och hållet på intressentens mark och undviker eventuella konflikter med natur- och kulturmiljö och användning av skogskullen på kommunens mark i väster. Detaljplanen bedöms kunna handläggas med standardförfarande och arbetet bör kunna startas senast 2020 Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår: 2020 Maria Gränsbo Planarkitekt 9 (9)