Diarienummer: 0405/ 16 FK Diarienummer: 2601/ 16. Maria Gränsbo Telefon: E-post:

Transkript

1 Diarienummer: 0405/ 16 FK Diarienummer: 2601/ 16 Maria Gränsbo Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för idrottshall, bostäder mm vid Gröna Vallen, Kungsladugård 13:1 och del av Kungsladugård 724:62, inom stadsdelen Kungsladugård Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: / / SDN: Majorna-Linné Fastighet: Kungsladugård 13:1 och del av Kungsladugård 724:62 Sökande: Fastighetskontoret Fastighetsägare: Fastighetskontoret Intressentens syfte Vision group AB och Okidoki arkitekter AB önskar uppföra en byggnad som innehåller både bostäder och idrottsändamål. De önskar få en markanvisning av Fastighetskontoret som i sin tur står som sökande till planbeskedet. Den föreslagna byggnaden skulle bli ca 4-5 våningar hög och innehålla en idrottshall för gymnastik, parkour mm (ca 2600 m²). Själva idrottshallen föreslås vara 26*47,5 meter vilket skall innebära att den är stor nog att rymma tävlingsmåtten för en handbollsplan enligt SKL:s måttbok. Den föreslås också ha nedsänkta hoppgropar för att vara lämplig för gymnastik. Runt idrottshallen planeras lägenheter totalt ca m². Lägenheterna blir enkelsidiga mot gatan i de lägre planen. Ovanför takterrassen kan det bli dubbelsidiga lägenheter. Parkeringsgarage, ca 3150 m², planeras under hela kvarteret. Ovanpå idrottsanläggningen finns det en takterrass som ska fungera som gårdsmiljö för de boende. Sammanlagd bruttoarea är ca m². Intressenten föreslår en ny byggnad som ett sammanhållet objekt i en omsorgsfullt utformad tegelarkitektur. Slutgiltig gestaltning föreslås genomföras i dialog och samråd med kommunantikvarie och länsstyrelsens kulturmiljöenhet. I ansökan om planbesked ingick en ganska enkel situationsplan. Det var den som skickades ut till andra förvaltningar för avstämning av deras synpunkter. 1 (16)

2 Därefter har ansökan kompletterats i två omgångar med mer bearbetade och detaljerade underlag. Bland annat en tydligare situationsplan och tydligare mått gällande idrottshallensstorlek. I kompletteringarna har man bland annat försökt åtgärda några av de synpunkter som lämnades av förvaltningarna. Visualisering av förslaget på en flygbild över området. Schematisk bild för att förklara hur de olika delarna av byggnaderna hänger ihop. 2 (16)

3 Enkel situationsplan från den ursprungliga ansökan. Situationsplan från kompletterande handlingar (16)

4 Visualisering av den föreslagna byggnaden. Sektion genom del av byggnaden och en av de intilliggande gatorna. Skisser på källarplan och entréplan som bland annat visar att storleken på idrottshallen planeras vara 26 m x 47,5 m och att bostäderna blir 7 meter djupa. 4 (16)

5 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDF, Park och Natur, Idrott- och förening, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen, Göteborg Energi, Trafikkontoret, P-bolaget och Kulturförvaltningen för eventuellt yttrande. Efter att kompletterande ritningar lämnats in har ytterligare avstämningar gjorts med Idrott och förening samt med Göteborg Energi. Följande yttranden har inkommit: SDF Majorna Linné Förvaltningen anser att det behöver tas ett helhetsgrepp i frågan om Gröna Vallens framtid innan ett större nytt tillägg planeras. Detta bör ske i dialog med berörda förvaltningar och parter som tex föreningar och boende i området. Om förslaget motsvarar önskemål från föreningar om fullmåttshallar med inriktning mot gymnastik är det positivt. Förslaget innehåller funktioner som SDF menar behövs i området såsom små och stora bostäder, förskola, bostäder med särskild service och idrottshall. Det är viktigt att förslaget inte innebär en negativ påverkan på den nyligen anlagda och efterlängtade elbelysta 11-manna konstgräsplanen som ligger intill då behovet av denna typ av planer är stort i stadsdelen och det har varit svårt att hitta en annan lämplig plats. Förvaltningen påpekar vidare bland annat att förändringar ska stämma med behoven. Öppna plana ytor är ett viktigt värde som försvinner/minskar om man bygger. Det finns behov av trygghetsboende och lägenheter med bra tillgänglighet. Det kan vara problematiskt med förskolegårdar på tak. Mötesplats för ungdomar är positivt men måste utredas vidare. Park- och naturförvaltningen I områdets södra del finns en allmän lekplats som inte berörs av förslaget. Vid lekplatsen finns ett klubbhus som hör till BK Öset. Det är bra om klubbhuset kan ingå i den nya bebyggelsen och lekplatsen bli en renodlad allmän yta. Träden vid gatan bör inventeras. Idrott och föreningsförvaltningen Totalt i Göteborg tillhandahåller vi ca 50 fullmåttshallar och ungefär lika många fullmåtts konstgräsplaner. I Majorna/Linné finns en av dessa fullmåttshallar (Masthuggshallen) och (sedan Gröna Vallen helt nyligen invigdes) två av dessa konstgräsplaner (Majvallen och Gröna Vallen). På fotbollsidan tillkommer ca 70 naturgräsplaner i staden. Av dessa finns bara en (Slottskogsvallen) i Majorna/Linné men den är inte disponibel för fotboll då den utgör friidrottsarena för hela staden/regionen. Det betyder att det går närmare 6000 individer i åldern 7-25 år på varje fullmåtts fotbollsplan i Majorna-Linné att jämföra med snittet i staden som är drygt 1000 individer 7-25 år per fullmåtts fotbollsplan. I stadsdelen råder alltså brist på fullstora fotbollsplaner. Det är även brist på idrottshallar i stadsdelen. När det är möjligt bygger vi med planmåtten 65*105 meter och det gör vi av två skäl. Främst för att planerna ska var delbara för parallell 7-spelsverksamhet men också för att det är de officiella tävlingsmåtten för 11-spel. På Gröna Vallen var det för trångt 5 (16)

6 för att få till dessa mått fullt ut. Spelplanen mäter 60*100 meter och till detta kommer först ett säkerhetsavstånd (konstgräs) om 3 meter på alla sidor och därefter en hårdjord yta om 3 meter för att möjliggöra effektiv skötsel och omhändertagande av granulat. Totalt innebär det att nuvarande plan har en bredd om 72 meter och en längd om 109 meter (vi tvingades kompromissa med hårdgjord yta på en av kortsidorna). Projektbeskrivningen som ligger till grund för begärt planbesked förutsätter att den nyanlagda konstgräsplanen flyttas och antyder att det skulle vara möjligt med bibehållna mått. Vi är tveksamma till om det är möjligt och är rädda att en sådan förändring förutsätter att planens spelmått reduceras ytterligare för att erforderliga säkerhetsavstånd och funktionella avstånd mellan byggnad och fotbollsplan ska kunna bibehållas/etableras. Vidare förutsätter flytten av planen att befintlig "binge" för spontanspel avvecklas eller flyttas. Som framgår av beskrivningen ovan behövs det förvisso idrottshallar i stadsdelen men det bör då inte gå ut över de förhållandevis få fotbollsytor som finns. Långsiktigt kan det likväl finnas fördelar med att detaljplanen tillåter större byggnation av idrottsanläggningar. Vilken typ av idrottsanläggning det då kommer att vara störst behov av är f n svårt att säga. Just nu är det behovet av fullmåtts sporthall med viss publikkapacitet som är mest akut och det förefaller inte rymmas i den till detta ärende bifogade projektbeskrivningen. Vid senare avstämning med förvaltningen via telefon, mail och under ett möte framkom att de mått som krävs på konstgräsplanen vid Gröna Vallen är 90*60 meter. Runt planen behövs en säkerhetszon på 3 meter och ytterligare en zon på 3 meter för skötsel av ytor, upplag för snö osv. Samt att idrott- och förening inte är negativa till att göra en prövning i detaljplan för det föreslagna huset även om de ser att deras verksamhet kommer att påverkas och det kan bli kostsamt att flytta konstgräsplanen. Kulturförvaltningen Informerar om att Kungsladugård är ett område av riksintresse för kulturmiljövården. Riskintresset innefattar ett område utformat efter Albert Lilienbergs stadsplan från år Det aktuella planområdet har aldrig blivit bebyggt så som stadsplanen angav. Ur ett kulturmiljöperspektiv bedömer förvaltningen att det är möjligt att pröva en detaljplan med innehåll enligt förslaget. Förvaltningen anser att det behöver tas fram ett kulturmiljöunderlag och förordar även en arkeologisk utredning eftersom området aldrig undersökts arkeologiskt. Miljöförvaltningen Tillstyrker ett fortsatt planarbete under förutsättning att följande synpunkter beaktas. Luftkvalitet Det är sannolikt att luftkvalitetsnormerna klaras, men situationen behöver klargöras under planarbetet, t exempel genom att ett PM för luftkvalitet tas fram. 6 (16)

7 Naturmiljö Träd i allé kan ha generellt biotopskydd, byggnationen bör anpassas så att träden kan finnas kvar. Behovet av kompensationsåtgärder behöver ses över i det fortsatta planarbetet. Det finns dock inga indikationer på stora naturvärden i området. Dagvatten En dagvattenutredning behöver tas fram med beräkning av föroreningsbelastning samt förslag på reningsanläggning om belastningsberäkningen kommer fram till att halter överskrider miljöförvaltningens riktvärden/riktlinjer. Gröna tak och regnträdgårdar kan generellt vara bra åtgärder som, förutom att de har en positiv påverkan på dagvattenhanteringen, även kan bidra till stadens biologiska mångfald och minskade bullernivåer. I det fortsatta planarbetet bör anläggande av konstgräsplaner utredas med avseende på materialval, kontroll av utsläpp till dagvatten med avseende på mikroskräp samt biologisk mångfald. Markmiljö En översiktlig markundersökning, d.v.s. en historisk inventering och några stickprov behöver utföras i samråd med miljöförvaltningen. Ljus I det fortsatta planarbetet behöver risk för störningar från strålkastare vid idrottsanläggning utredas och beskrivas. Parkering Vi anser generellt att man i första hand borde pröva alternativ till underjordiska garage, till exempel flexibla lösningar ovan mark. Möjligheten till samlade parkeringar i flexibla parkeringsanläggningar bör därför utredas i det fortsatta arbetet. Med flexibla menar vi att det över tid går att ändra användningen av dem. Miljömål En bedömning gentemot de lokala miljömålen ska göras och beskrivas i planbeskrivningen. Kretslopp och vatten Ledningsutbyggnad Allmänna VA-ledningar finns i anslutning till planområdet. Kapaciteten på befintligt ledningsnät behöver utredas i ett senare skede och om kapaciteten bedöms vara god kan anslutning ske till exempelvis Ostindiegatan. I annat fall behöver möjligheterna att öka kapaciteten ses över. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Dagvatten Eftersom byggnaden till största del planeras uppföras på en plats som idag består av en grusplan bedöms dagvattenavrinningen öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer att öka. Dagvattenavrinningen ska minimeras, fördröjning lösas inom fastigheten och föroreningar avskiljas nära källan. Till exempel skulle byggnaden kunna förses med ett grönt tak. Särksilt om tjockare gröna tak väljs 7 (16)

8 minskar dagvattenavrinningen mycket och dessutom blir taket en trevligare vistelseyta. Yta för dagvattenhantering måste avsättas i lågpunkt inom planområdet. Skyfall Skyfallsmodellen visar att delar av planområdet kommer att översvämmas till ett vattendjup upp till 0,3 meter vid 100-årsregn, se utsnitt ur skyfallsmodellen. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Berganläggning Planområdet ligger i närheten av berganläggning. Detta innebär att allt vibrationsskapande arbete (t.ex. schaktning, pålning, spontning, sprängning etc.) kan komma att beröras av restriktioner och begränsningar med avseende på utförande och tillåtna plushöjder (z-koordinater). Under projekteringsskede ska byggherre/byggherrar inkomma med remiss till Kretslopp och vatten för bedömning av kommande entreprenaders påverkan på berganläggning. Se också Kretslopp och vattens anvisningar för arbeten under mark. Eventuella frågor ställs till Gryaab. Avfall Återvinningsstationen på Svanebäcksgatan 25 intill planen behöver finnas kvar i området, annars har vi inget att invända mot planbeskedet. Göteborg Energi Göteborg Energi Nät AB (GENAB) meddelar att det finns en befintlig transformatorstation i området. Den behöver finnas kvar och ska ingå i detaljplanen. Det behövs 8 (16)

9 ett E-område som är 6x8 meter stort för att säkra leveranser till befintliga byggnader och till ny exploatering. Transformatorstationen kan behöva byggas om och skyddas med ledningsrätt. Efter att kompletterande skisser lämnats in där transformatorstationen föreslås få ett nytt läge har Göteborg energi meddelat att man principiellt inte har något emot att flytta transformatorstationen flyttas under förutsättning att en ny transformatorstation inte på något sätt blir sämre än den befintliga vad gäller drift och underhåll. Att den som vill flytta stationen måste bekosta flytten och att transformatorstationen säkras i detaljplanen. Markområdet ska vara permanent lättåtkomligt för en stor lastbil med kran. Stationen får ej översvämmas vid skyfall och verksamheter i närheten av stationen begränsas av förhöjt magnetfält. Ledningsrätt ska sära både ledningar och transformatorstation. Göteborg Energi Fjärrvärme har fjärrvärmeledningar i Ostindiegatan och i Svanebäcksgatan. På en kort sträcka är ledningen placerad mellan trottoar och parkering. På det underlag som skickats går det inte att bedöma om denna del berörs av den nya byggnaden. Karta bifogas. Göteborg Energi Gasnät AB (GEGAB) har inga driftsatta ledningar i anslutning till Gröna Vallen. Det kan däremot finnas urkopplade gasledningar som är att betrakta som metallskrot. Karta bifogas. Göteborgs Stads Parkerings AB Området kring Gröna Vallen har relativt få parkeringsplatser i form av markparkeringar eller p-hus. Ett område i närheten bebyggdes för två år sedan och 220 parkeringsplatser försvann och blev bostäder. Gatumarksparkeringarna ligger i boendezon V, som är en av de zonerna som har högst tryck enligt uppgifter från Trafikkontoret. Den parkering som vi har idag består av 76 förhyrda platser. Nästintill alla hyrs av boende i området. En plats är en bilpoolsplats. Vi har en kö till området som idag är 21 personer. Då det råder högt tryck på parkeringsplatserna idag är det viktigt att de nya parkeringsmöjligheterna planeras på ett sådant sätt att nuvarande och kommande behov tillgodoses för att skapa god tillgänglighet. Parkeringsbolaget vill trycka på några viktiga generella principer inför ett eventuellt detaljplanearbete för Gröna vallen. All parkering ska vara öppen för samnyttjande i möjligaste mån. Beakta tillgängligheten såväl till som från ett område/stadsdel vid beräkning av behov av parkeringsplatser. Placera parkeringen i anslutning till övrig mobilitet för att främja en enkel och smidig resa. Bygg in system för beläggningsmätningar från början, så att parkeringen kan kopplas till parkeringsledsystem (hänvisningssystem) för att minimera söktrafiken. Parkeringarna ska utformas så att de både är och upplevs som trygga och säkra. 9 (16)

10 Vi rekommenderar därför att det tidigt i planprocessen görs en parkerings- och mobilitetsutredning för området för att få till en bra och hållbar parkeringssituation. Vi ser med fördel att vi får fortsätta att vara en parkeringsaktör i området för att vara en del av stadsutvecklingen samt för att fortsätta bibehålla vår affär. Bedömning av begäran Förslaget är intressant och om det fungerar väl och inte medför stora försämringar för fotbollsspelande mm i stadsdelen bedöms det kunna bli ett välkommet tillskott med bostäder och gymnastikhall. Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger befintlig bebyggelse med grön- och rekreationsområden och riksintresse för kulturmiljövården. Gällande detaljplan från 1916 anger kvarter eller kvartersdel som skall användas för offentligt ändamål. Genomförandetiden har gått ut. Gällande detaljplan från Framtagen av Albert Lilienberg 10 (16)

11 Del av gällande detaljplan. Stadsmiljö, trafik och parkering. Kungsladugård är en mycket uppskattad och attraktiv stadsdel. Här finns en blandning av bostäder, verksamheter och service inom nära avstånd. Området utgör riksintresse för kulturmiljövård. Vid Gröna Vallen finns en stor öppen plats i en för övrigt tätt bebyggd stadsdel. Gröna Vallen är omgivet av gator. I de flesta fall har gatorna gångbana endast på den sida som ligger mot bebyggda kvarter. Endast mot Ostindiegatan finns gångbana mot det obebyggda kvarteret. Längs Svanebäcksgatan och Peter Bagges gata ligger husen i fastighetsgränsen direkt mot gångbanan. Vid de övriga gatorna finns först 6 meter förgårdsmark som gör gaturummet bredare. Vid den föreslagna bebyggelsen föreslås en ny genomfartsväg för avlämning och utrymning. Huvudentrén till idrottshallen planeras här. Mot de befintliga vägarna planeras endast bostäder. En mindre entré mot Ostindiegatan i norr föreslås i de senaste skisserna. Att den gamla planen föreslår en byggnad på platsen ger visst stöd för att bebygga platsen. Stor omsorg måste läggas på gestaltningen och hur byggnaden passas in i kvarterstrukturen. Byggnadens höjd och utformning, materialval mm behöver studeras närmare under planarbetet. Likaså bör entréers placering och eventuella lokaler i bottenvåningarna studeras så att rörelsemönstret i området blir bra och byggnaden bidrar till en levande och trygg stad. För att avgöra hur stort utrymme en ny byggnad kan få behöver avgränsningen mot gatorna studeras under planarbetet. Det finns god befintlig infrastruktur och god tillgång till kollektivtrafik. 11 (16)

12 Då det råder högt tryck på parkeringsplatserna idag är det viktigt att de nya parkeringsmöjligheterna planeras på ett sådant sätt att nuvarande och kommande behov tillgodoses för att skapa god tillgänglighet. Förslaget innebär att befintlig markparkering (ca 70 platser) tas bort och ersätts av parkeringsgarage under den nya byggnaden (ca 100 platser). Enligt skisserna föreslås även längsgående parkeringar utmed Ostindiegatan. När det gäller parkering anges området ha ganska god tillgänglighet och tillhör övriga staden. Parkeringsbehovet för 6000 m² bostäder är ca 50 platser. För idrottsändamål finns inga rekommendationer utan frågan behöver utredas vidare. Även ersättning för de befintliga platserna behöver utredas. En parkerings- och mobilitetsutredning för ett större område har gjorts i samband med planläggning av fixfabriken. Där ingår även området vid Gröna Vallen. I den studien har man kommit fram till att bilinnehavet är något lägre än i staden och att det inte är brist på parkeringsplatser. I studien har man för behovet av parkering för idrottsverksamheten utgått ifrån p-tal för hotell/konferens. Studien kommer fram till att projektet vid Gröna Vallen skulle behöva ca 71 p-platser om man fortsätter att räkna området till övriga staden. I planläggningen för Fixfabriken har man fått beslut att räkna parkeringsbehovet under förutsättningar som om området istället räknas som innerstaden. Om man kan göra samma val i detta planärende skulle parkeringsbehovet för det tilltänkta projektet vid Gröna Vallen istället vara 35 platser. Det pågår arbete i staden med att ta fram nya rekommendationer gällande parkering. I förstudien går det inte att fastställa om parkeringen kan bli en knäckfråga. Men parkeringsfrågan måste definitivt utredas. Teknisk försörjning och mark Det finns utbyggda ledningar i området. Det finns även en befintlig transformatorstation och fjärrvärmeledningar som kan behöva flyttas. Se tidigare redovisade svar från Kretslopp och Vatten samt Göteborg Energi. I de kompletterande handlingarna som skickades in efter att förvaltningarna fått yttra sig föreslås att transformatorstationen flyttas. Den berganläggning som finns i närheten kan innebära restriktioner för utbyggnaden. Utbildningslokaler / bostäder med särskild service Stadsdelsförvaltningen är mycket positiv till om det blir möjligt att få med bostäder med särskild service. Detta bör utredas vidare under planarbete. Friytor Förutom den del av området som utnyttjas för parkering utgörs hela området av en stor öppen plats som används främst för idrott och lek. I stadsdelen råder brist på både fullstora fotbollsplaner och idrottshallar. Öppna plana ytor är ett viktigt värde som försvinner/minskar om man bygger. Ansvaret för de allmänna ytorna är idag uppdelat. Idrott- och föreningsförvaltningen ansvarar för konstgräsplan och bollbinge. Park- och naturförvaltningen ansvarar för lekplatsen i den sydöstra delen. Här finns också en byggnad för omklädning mm 12 (16)

13 Den nordvästra delen påverkas mest eftersom det är här man vill bygga. Här har en konstgräsplan nyligen anlagts. Om utbyggnad enligt förslaget skall genomföras måste denna flyttas och krympas något. En flytt av konstgräsplanen innebär i sin tur att bollbingen måste flyttas eller tas bort. En flytt av bollbingen innebär att lekplatsen får omdisponeras. I kompletteringen av ansökan förs ett resonemang kring vilka mått planen skulle få och att de är tillräckliga för fortsatt verksamhet i liknande omfattning som idag. En nybyggnad medför ändringar för hela den pågående verksamheten. Detta innebär både kostnader och att verksamheten blir påverkad under arbetet. Brister och potential utifrån perspektiven sammanhållen stad, samspel, vardagsliv, identitet, samt hälsa och säkerhet Förutsättningar utifrån perspektiven sammanhållen stad, samspel, vardagsliv, identitet samt hälsa och säkerhet bedöms vara mycket goda. Bebyggelsen skulle ligga väl integrerad i en väl fungerande stadsdel. Ett innehåll med både bostäder och idrottsverksamhet innebär att byggnaden används stora delar av dygnet. Utformningen av byggnaden bör studeras vidare för att få så god integration som möjligt i den omgivande stadsdelen. En enda stor byggnad kan bli en barriär om det inte finns liv i bottenvåningarna och endast ett fåtal entrépunkter. Kompletteringen ned en ny byggnad kan bli ett positivt tillskott i stadsdelen. Men det kan också komma att få negativ påverkan om befintlig idrottsverksamhet eller användningen av lekplatsen begränsas. Komplettering med nya bostäder är positivt. Enkelsidiga lägenheter som endast har utemiljö på taket av gymnastikhallen kan innebära mindre goda bostadskvaliteter. Planen eller planområdet bedöms innehålla samhällsfunktioner och/eller ett stort antal bostäder, eller tydliga målkonflikter. Därför bedöms arbetet med SKA/BKA få komplexitetsnivå 3. Miljökonsekvenser, miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Eventuell påverkan på riksintresse för kulturmiljö behöver utredas. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt kartmaterial i infovisaren. Bullernivån ser ut att ligga mellan 55 och 60 db(a). Det kan innebära att endast små lägenheter kan bli möjliga där de blir enkelsidiga. Samband och beroenden Det pågår andra planarbeten i närheten av Gröna Vallen. Även i dessa områden har byggande av en ny idrottshall diskuterats. Det saknas ett helhetsgrepp för vilka behov av idrottsanläggningar som finns och var dessa behov bäst kan uppfyllas. 13 (16)

14 Detta planarbete bedöms kunna startas under förutsättning att den gymnastiksal som byggs har godkända mått för ett flertal verksamheter. Och under förutsättning att konstgräsplanen kan flyttas och inte tas bort. Genomförande Marken ägs av kommunen. Stora delar utgör allmän plats. Fastighetskontoret planerar att göra en markanvisning. Kostnaderna för genomförandet påverkas av att förslaget medför stora förändringar för angränsande ytor (flytt av konstgräsplan, flytt av bollbinge, omdisponering av lekplats). Det innebär även flytt av transformatorstation och eventuellt ledningar. En avgränsning av det framtida kvarteret måste göras under planarbetet. Det begränsar vilka mått som är möjliga att bebygga. Samtidigt kommer vissa mått på gymnastikhall, bostäder mm styra hur stor byggnaden skall vara. De mått på idrottshall som angivits i ansökan har inte kontrollerats vid förprövningen. Det bedöms vara små marginaler för att justera förslaget utan att någon av de önskade funktionerna kan påverkas negativt. De enda marginalerna bedöms vara söderut mot konstgräsplanen och inne i byggnaden i det utrymme som inte utnyttjas för idrottshall eller bostäder. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Beslutsgrund Prioritering utifrån stadens mål gällande lokalisering, innehåll mm En stor byggnad föreslås skapas på en hittills obebyggd öppen yta. Byggnaden blir stor som ett helt kvarter. Det finns stöd i befintlig detaljplan för en mindre byggnad för allmänt ändamål. Byggnaden föreslås innehålla en mix av bostäder och ytor för gymnastik och vissa allmänna funktioner. Förslaget innebär en komplettering av den byggda staden och lokaliseringen stämmer med översiktsplanens inriktning. Det kan bidra till att stärka sociala och rumsliga sammanhang. Förslaget ger ett visst bidrag till bostadsförsörjningen (ca lägenheter) och kan innehålla lägenheter med särskild service. En gymnastikhall föreslås tillkomma men förslaget kan innebära att konstgräsplanens funktion försämras. Förslaget kan bidra till att stärka Göteborg som barn- och ungdomsstad. Planarbetet bedöms kunna vara komplicerat och ta lång tid om inte förutsättningar för tillgång till idrottshall, konstgräsplan mm i stadsdelen utreds innan planarbetet. Det bedöms vara små marginaler för att justera förslaget utan att någon av de önskade funktionerna kan påverkas negativt. Knäckfågor Blir det bra tillgång till konstgräsplaner och idrottshallar i stadsdelen? I synpunkterna från andra förvaltningar framkommer att det finns en intressekonflikt när det gäller utnyttjade av mark för idrott och lek. Baserat på dels tillgång till ytor (konstgräsplanens storlek och möjlighet att utnyttja) dels lokalisering av idrottshall. I 14 (16)

15 de snare skisserna presenteras en lösning där det ser ut att vara möjligt att få en tillfredsställande lösning genom att acceptera att konstgräsplanen får måtten 60*90 meter. Ett villkor för planarbetet blir därför att det i fortsättningen ska finnas plats för konstgräsplan med storlek 60*90 meter. Möjligheten att uppfylla funktioner för idrott och fotboll på andra ställen i stadsdelen kan inte lösas inom ramen för planarbetet. Arbetet med BKA/SKA för planen bör kunna omfatta ett större område där denna diskussion kan ingå och där en analys av vilka behov det finns av idrottsanläggningar, öppna platser, lekplatser, bostäder mm. Hur fungerar parkeringen i området? Parkeringsfrågan måste utredas inom planarbetet. Tillgången till parkeringsplatser i området kan komma att innebära en konflikt eftersom en befintlig parkeringsplats tas bort. Förutsättningarna för hur detta bedöms kan koma att ändras när nya parkeringstal arbetas fram i staden. Är den föreslagna användningen en långsiktigt fungerande kombination? Byggnaden som föreslås innehåller en blandning av bostäder och funktioner av mer allmän karaktär vilket man i ansökan kallar en modern superhybrid. De allmänna funktionerna består av bland annat en idrottshall och en mötesplats/allaktivitetsyta för barn och ungdomar. Den här typen av allmänna funktioner brukar vanligtvis skötas av kommunala aktörer. I det här fallet är det en privat aktör som vill bygga lokalerna. Byggnaden föreslås delas i två fastigheter med en bostadsrättsfastighet och en sporthallsfastighet där den senare äger och hyr ut lokalerna. En blandning av bostäder och verksamheter i ett kvarter är något som kan fungera mycket bra. Verksamhet t ex i bottenvåningarna är något som bidrar till att skapa liv i området. Traditionellt finns oftast en privat del i form av en bostadsgård som är lugnare. Lägenheterna kan ofta ha fönster mot både den lugna gården och mot gatan. Då får kvarteret en tydlig struktur med offentlig karaktär på utsidan och privat karaktär på insidan. I förslaget föreslås lägenheterna bli enkelsidiga mot gatan med en privat gård på taket ovanför idrottshallen. Lägenheterna får ingen sida med privat karaktär. På marknivån finns ingen del med privat karaktär. De allmänna funktionerna ligger inne i kvarteret och kommer att vara helt omgärdade av privata bostäder. Med den föreslagna superhybriden bedöms det finnas en viss osäkerhet kring hur kvarteret kan bidra till stadskvaliteterna samt om bostäderna kommer att få tillräckligt god boendekvalitet och om de allmänna funktionerna kommer att kunna fungera optimalt eller om verksamheten kan komma att begränsas av att vara omgiven an bostäder samt om det blir en långsiktigt fungerande lösning. Kan utbyggnaden innebära skada på riksintresse för kulturmiljö? En utredning kring den kulturhistoriskt intressanta miljön behövs. Byggnadens utformning och mått behöver studeras närmare under planarbetet. Preliminärt bedöms dessa frågor kunna behandlas under planarbetet. Utredningar som behöver göras i samband med planarbete eller innan: Kulturmiljö Parkering Buller 15 (16)

16 Geoteknik Dagvatten Slutsats: kommunens motivering för planbesked Begäran bedöms kunna prövas i ett detaljplanearbete. Villkor för arbetet är att det i fortsättningen skall finnas plats för en konstgräsplan med måtten 60*90 meter (totalt 72*102 meter inklusive säkerhets och skötselytor). Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår: senast 2020 Preliminärt vid ansökan från FK Maria Gränsbo Planarkitekt 16 (16)