Förprövning gällande planbesked för bostäder, utbildningslokaler och kontor på Guldheden 8:11 inom stadsdelen Guldheden

Transkript

1 Diarienummer: 0494/16 Frida Skarp E-post: Förprövning gällande planbesked för bostäder, utbildningslokaler och kontor på Guldheden 8:11 inom stadsdelen Guldheden Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Centrum Fastighet: Guldheden 8:11 Sökande: Hemfosa Hisingen 32 AB Fastighetsägare: Hemfosa Hisingen 32 AB Intressentens syfte Åtgärder som föreslås är en ny detaljplan för möjlighet till utveckling av fastigheten. Befintligt parkeringsgarage har uppnått sin tekniska livslängd och kräver omfattande konstruktiva åtgärder samt har en ineffektiv utformning. Därför förslås det rivas och ersättas med ytterligare ytor för kontors- och utbildningslokaler. På befintlig utvändig parkeringsplats föreslås nybyggnation av ett bostadshus för studenter och forskare. Tillkommande byggnation enligt ansökan innefattar 70 små lägenheter med sammanlagd bruttoarea om 2700 m 2 samt nya lokaler för utbildnings- och kontorsverksamhet om m 2 bruttoarea. I källarvåning byggs även ett nytt garage. Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till (SDF Centurm, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen, Lokalsekretariatet, Trafikkontoret, Fastighetskontoret) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Centrum Social konsekvensanalys (SKA), barnkonsekvensanalys (BKA) och dialog Vid SKA/BKA bör en bredare bedömning av områdets betydelse och funktioner göra. Bland annat bör hur planområdet kan integrera och samspela med omgivningen utredas. Genomförande av nödvändiga åtgärder utanför planområdet som identifieras under processen måste säkerställas i avtal mellan kommunen och exploatören. 1 (9)

2 Dialog bör föras med omkringliggande verksamheter och boende för att få en bättre bild av hur området fungerar idag samt vad planen skulle kunna tillföra till området. I Guldheden finns aktiva intressegrupper för boende med intresse för Guldhedens utveckling. Det är viktigt att dessa grupper, men också den befolkning som inte alltid annars hörs i debatten, inkluderas i planprocessen för att få en helhetsbild av området. Dialog bör även föras med studenter för att skapa en attraktiv boendemiljö. Detta skulle kunna ge insikter i behov av gemensamhetsytor och friytor utomhus. Dialogarbete skapar även kontaktytor mellan olika intressenter som kan vara gynnsamt för ett framgångsrikt planarbete. Barnperspektiv Även om det generellt bor färre barn i studentlägenheter än ordinarie bostäder bör planen studeras ur ett barnperspektiv. Kan det tillskapas en boendemiljö som är passande för studenter med barn? Barn har behov av lek- och friytor i direkt anslutning till sin bostad. Kan en god utomhusmiljö inte skapas inom planområdet ställer det högre krav på sådana ytor i närområdet. Närmsta kommunala lekplats finns vid Reutersgatan, cirka 200 meter från planområdet. Bostäder Det är positivt att det tillkommer fler bostäder i stadsdelen. I Göteborg råder det brist på bostäder. Många av bostäderna på Guldheden är gamla och har bristande tillgänglighet. För att komplettera det befintliga bostadsbeståndet bör fler större bostäder och fler tillgängliga bostäder tillkomma. Det behövs fler studentbostäder och forskarbostäder i staden. Inom Chalmersområdet, i Guldheden och Krokslätt finns idag ett stort och varierat utbud av denna typ av bostäder, nästan hälften av stadens studentbostäder ligger här. Ett flertal planprojekt omfattar också en utbyggnad av denna typ av tillfälliga bostäder inom samma område. Brist på sociala boenden med kommunala kontrakt är stor i Göteborg. Kostnaden för sociala boenden beräknas kosta Göteborg cirka 1 miljard kronor om några år. Delar av detta utgörs av överkostnader som kan hindras av en markant ökning av nybyggnationer som innehåller tilldelning av sociala kontrakt. Den reella utbyggnaden av bostäder med särskild service (BmSS) svarar inte mot behovet. Inom staden finns goda exempel på bostäder med särskild service som integreras med studentbostäder. Parkering för cyklar, bilar och andra fordon bör ordnas inom kvartersmark. I direkt närhet till bostäderna bör möjlighet för privat/halvprivat utomhusvistelse finnas. Tomten, kvarteret och Guldheden Guldheden är till största del ett bostadsområde med mindre inslag av verksamheter. De flesta som förvärvsarbetar här arbetar inom utbildningssektorn. Norra Guldheden är riksintresse för kulturmiljövården och sedan området byggdes ut på 1940-talet har endast ett fåtal byggnader tillkommit. Den befintliga bebyggelsen inom planområdet utgör en del av denna nare bebyggelse. Guldhedsgatan är en högtrafikerad gata där kollektivtrafikhållplatsen vid Wavrinskys plats är välförsedd med kollektivtrafik. Trafiksituationen kring Wavrinskys plats kan upplevas som rörig och otrygg, särskilt för oskyddade trafikanter. På andra sidan Guldhedsgatan från planområdet sett ligger Centrums största grundskola Guldheds- 2 (9)

3 skolan, även den internationella skolan ISGR är belägen här, vilket medför att många barn rör sig i närområdet. Genomförande Förvaltningen bör involveras i planarbetet för att bidra till fördjupning av de sociala aspekterna men också i analysen av hur de sociala aspekterna påverkas av de fysiska förändringarna. Kulturförvaltningen Kulturförvaltningen har ingenting att erinra mot att man påbörjar ett planarbete för det rubricerade ärendet. Förvaltningen vill dock framföra vikten av att ordentliga underlag tas fram för att klarlägga hur framför allt det högre bostadshuset ska fungera i harmoni med den utpekade kulturmiljön från 1940-talet. Miljöförvaltningen Ett fortsatt planarbete tillstyrks under förutsättning att våra synpunkter nedan beaktas. Luftkvalitet Stadens övergripande beräkningar visar att halterna av kvävedioxid riskerar att överskridas. En fördjupande utredning om luftsituationen behöver därför göras. Ljudmiljö Stadens bullerkartläggning visar att nivåerna vid planerat bostadshus kommer ligga något över 55 dba. En utredning om hur ljudmiljön vid bostäderna och i området kommer se ut behöver därför göras. Dagvatten En dagvattenutredning behöver tas fram med beräkning av föroreningsbelastning samt förslag på reningsanläggning om belastningsberäkningen kommer fram till att halter överskrider miljöförvaltningens riktvärden/riktlinjer. Gröna tak och regnträdgårdar kan generellt vara bra åtgärder som, förutom att de har en positiv påverkan på dagvattenhanteringen, även kan bidra till stadens biologiska mångfald och minskade bullernivåer. Markmiljö Det har funnits en bensinstation inom en del av området och marken har sanerats. Det innebär dock inte att det inte finns föroreningar inom planområdet. En översiktlig markundersökning, dvs. en historisk inventering och några stickprov behöver utföras i samråd med miljöförvaltningen. Parkering/Mobilitet Vi anser att parkeringshus är att föredra framför underjordiska garage. Kretslopp och vatten Ledningsutbyggnad Allmänna VA-ledningar finns i anslutning till planområdet. För spill- och dagvatten är området försörjt av kombinerat ledningsnät. 3 (9)

4 Det planerade höghuset på 12 våningar klarar inte Kretslopp och vattens tryckkrav för dricksvatten och behöver trycksättas internt om planen genomförs. Kapaciteten på dricksvattennätet bedöms annars vara tillräcklig för försörjning av planen. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Utredning krävs för att avgöra om befintliga kombinerade ledningar har kapacitet att avleda eventuellt överskott av fördröjt dagvatten. Dagvatten Dagvattenavrinningen ska minimeras och fördröjning av dagvattnet ska lösas inom fastigheten. Dagvattensystemet ska göras trögt och föroreningar ska avskiljs nära källan. Skyfall Skyfallsmodellen visar att delar av planområdet kommer att översvämmas till ett vatten-djup upp till 0,3 meter för regn med återkomsttid 100 år och 0,5 meter för regn med återkomsttid 500 år. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av vattenmassor. Höjdsättningen görs på ett sådant sätt att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. Avfall Då det saknas mark för ny återvinningsstation i området och det är långt att gå till befintliga återvinningsstationer behöver föreslagna studentbostäder ha fastighetsnära insamling av förpackningar och tidningar på kvartersmark. Det är även viktigt att ta med avfallshanteringen i detaljplanearbetet redan från början. Göteborg Energi GENAB: Har inget att erinra. Fjärrvärme: Göteborg Energi fjärrvärme har driftsatta ledningar och fjärrvärmecentraler inom fastigheten. I garaget som planeras att rivas finns en fjärrvärmecentral som förser befintlig byggnad på fastigheten med värme. Skall garaget rivas så måste ett nytt läge för fjärrvärmecentralen tas fram och kopplas in innan garagebyggnaden byggs. Där ny bebyggelse planeras finns det idag driftsatta fjärrvärmeledningar med tillhörande ventilkammare som måste förläggas om. Detta bekostas av fastighetsägaren. Det finns även en fjärrvärmeledning som förser Guldheden 8:6 med värme. Som det ser ut nu kan även denna behöva flyttas till viss del. Detta får utredas i projektering. GEGAB: Det finns driftsatta gasledningar i anslutning till planområdet. Vänligen beakta dessa i planarbetet. GothNet: GothNet har inga konflikter med befintliga anläggningar och inget att erinra. Ledningar finns i närområdet och kan ansluta fastigheten om intresse finns. 4 (9)

5 Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut I Översiktsplan för Göteborg godkänd av kommunfullmäktige pekas området ut som bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Önskvärt i området är en blandning av bostäder och icke störande verksamheter. Det tänkta planområdet ingår i kategorin mellanstaden enligt översiktsplanen. Där anges att bebyggelse ska kompletteras med bostäder, arbetsplatser, service och rekreation i nära anslutning till knutpunkter och kollektivtrafikstråk. Nya mötesplatser ska utvecklas och kulturhistoriska värden ska värnas. Fastigheten gränsar till område utpekat som riksintresse för kulturmiljö. Den finns även med i dokumentet Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i Göteborg Ett program för bevarande. Se ytterligare information under rubriken Stadsmiljö, Kulturmiljö. Enligt Strategi för Göteborg 2035 Utbyggnadsplanering godkänd av byggnadsnämnden i februari 2014 ligger den aktuella fastigheten inom området markerat för utvidgning av innerstaden. Här gäller att samordna lokalisering av nya bostäder, arbetsplatser och service samt att vidareutveckla och stärka den sammanhållna bebyggelsestruktur som redan finns. Förtätning ska ske genom flera små och medelstora kompletteringar. Stråket vid Guldheden, Sahlgrenska och Medicinareberget finns specifikt utpekat och beskrivs som ett område med vård- och utbildningsverksamhet i behov av förtätning med fler bostäder. Stadsmiljö Kulturmiljö Den aktuella fastigheten ligger delvis inom området vid Norra Guldheden som är utpekat som riksintresse för kulturmiljö. Värdena enligt riksintresset ligger i välbevarad bostadsbebyggelse och stadsdelscentrum som är mönsterbildande i området, vilket uppfördes som experiment till utställningen Bo Bättre Byggnader inom aktuell fastighet ligger inte direkt inom gränsen för riksintresset, men kan få stor påverkan på det då speciellt volym och utformning kan inverka på upplevelsen av kulturmiljövärdena och den angränsande stadsmiljön. Hela fastigheten ligger dock inom området utpekat som kulturmiljö enligt Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i Göteborg Ett program för bevarande, Del II. Bevarandeprogrammet anger att området ligger på ett höjdparti omgivet av gröna branter och att bebyggelsen är relativt fritt grupperad. Mellan husen finns öppen tomtmark där planteringar och fritt växande vegetation möts. Stadsbilden domineras av gula och röda tegelfasader och flacka tak i rött tegel. Den högre bebyggelsen i området bidrar till stadens siluett och är väl synlig från stora delar av staden. Området som närmast (utom direkt i norr) omger den aktuella fastigheten byggdes som en utvidgning av grannskapsenheten i norr och stod i huvudsak klart Bebyggelsen omfattade då punkthus, lamellhus och ett centralgarage som stod klart något senare. Flera av husen i området har senare byggts om och fått nya fasadmaterial, fönster och balkongräcken. Centralgaraget byggdes om och till (9)

6 för universitetet och under gjordes en stor utbyggnad för att inrymma Geovetarcentrum. Blandstad Området kring den aktuella fastigheten består i huvudsak av bostäder och utbildningslokaler, både för universitetet och grundskola. Detta innebär att många barn och ungdomar rör sig i området. Bostadsbeståndet i området består till stor del av små lägenheter och många av dem används som student- eller forskarbostäder, vilket gör att det är relativt stor omflyttning på Guldheden. I nära anslutning till den aktuella fastigheten finns en nyligen antagen detaljplan som möjliggör ytterligare ca mindre lägenheter vid Guldhedstorget. Kring Guldhedstorget, norr om fastigheten, finns också ett mindre utbud av service, så som blomsteraffär, mataffär, servicebutik och några mindre restauranger. Området har också bra kommunikationer till andra delar av staden, vilket gör att det mesta finns tillgängligt inom minuters gångavstånd. Tillgången på grönska och vegetation i området är ganska hög, men direkt anlagda parkområden finns inte i någon större utsträckning. Istället finns större delen utav de gröna rekreationsytorna på gårdar mellan bebyggelsen samt i naturområdet längs kanten av Landalaberget. Utformning Närheten till den värdefulla kulturmiljön kommer att ställa krav på anpassning av bebyggelsens utformning för att inte bidra till negativ påverkan på riksintresset. Bebyggelsen måste också utformas så att den bidrar till en trevlig och aktiv stadsmiljö i gatunivå genom att i så stor utsträckning som möjligt undvika slutna fasader och murar emot gator och platser där människor vistas i större utsträckning. Den högre bebyggelsen kommer att påverka intilliggande fastighet i väster genom skuggning. En skuggstudie bör göras i planarbetet som kan användas vid anpassning av byggnadens utformning för att minska skuggningen på grannfastigheten. Den aktuella fastigheten ligger på toppen av Landalaberget och blir därför en del utav hela stadens siluett. Den höga bebyggelsen som finns med i förslaget kommer att påverka siluetten och bli synlig från stora delar utav staden. Byggnadshöjden enlig förslaget blir ungefär den samma som studentbostäderna i Guldhedstornet på motstående sida utav Guldhedsgatan. Trafik och parkering Guldhedsgatan som passerar sydost om fastigheten är högtrafikerad av kollektivtrafik så väl som bilar och oskyddade trafikanter. Trafiken kring Wavrinskys plats kan upplevas som stökig och många barn passerar eller rör sig längs gatan till och från skolorna i området. Den aktuella fastigheten ligger centralt i staden och med bra förutsättningar vad gäller kollektivtrafik samt gång- och cykelstråk. En utbyggnad med fler bostäder och större lokaler för verksamhet kommer innebära att fler människor rör sig i området, men med tanke på läget och tillgången på kollektivtrafik bedöms ökningen av trafik 6 (9)

7 kunna begränsas avsevärt. En byggnation enligt förslaget innebär även att befintlig markparkering inom fastigheten ersätts med bostäder. Vid tidigare projekt på Chalmers Tekniska Högskola och Sahlgrenskaområdet (Medicinareberget) har omfattande arbeten med fokus på mobilitet genomförts i nära samarbete med Trafikkontoret. Detta har innefattat att arbeta efter ett beslut om att biltrafiken i området inte får öka, vilket i huvudsak har begränsats genom att antalet parkeringsplatser inte får öka. I sin tur innebär detta att ett arbete med alternativa åtgärder som kan kompensera för ökningen av människor i området måste genomföras. En mobilitetsplan behöver tas fram för området. Arbete med nya parkeringstal (Dnr: 0469/16) pågår inom Göteborgs stad och beräknas vara klart till dess att den här detaljplanen blir aktuell i produktionsplanen. Även detta bedöms kunna påverka behovet av parkeringsplatser inom detaljplanen samt andra mobilitetsåtgärder i anslutning till planens genomförande. Enligt fastighetsägaren nyttjas inte alla befintliga parkeringsplatser i garaget på fastigheten fullt ut idag, vilket betyder att restriktioner kring ett ökat antal parkeringsplatser vid en ändrad detaljplan bedöms kunna genomföras utan att parkeringssituationen i området försvåras avsevärt. Eftersom området till stor del består av små lägenheter och verksamheterna till stor del befolkas av studenter kan bilinnehavet generellt antas vara betydligt lägre än genomsnittet i staden. Detta gör också att ett lägre parkeringstal för bil bedöms kunna vara rimligt, men att man istället ser över andra alternativa färdmedel med stort fokus på cykel. Teknisk försörjning och mark I befintligt garage finns en fjärrvärmecentral som behöver flyttas innan rivning av garagebyggnaden. Det finns även ledningar för fjärrvärme inom fastigheten som kan komma att påverkas av förslaget och behöver läggas om. Det har tidigare funnits en drivmedelsstation på fastigheten. Miljötekniska markundersökningar har gjorts och sanering genomfördes i samband med byggnation av lokaler för Geovetarcentrum Miljöförvaltningen bedömer dock att föroreningar kan finnas kvar och ytterligare provtagning kan krävas i arbetet med detaljplanen för att säkerställa en hälsosam och säker markanvändning på fastigheten. Miljökvalitetsnormer Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Trafikbuller Trafikbuller från vägtrafik och spårväg påverkar området och kommer att behöva behandlas i detaljplanen. Framförallt för bostäderna och deras utemiljö. Enligt Göteborgs stads bullerkartläggning från 2015 ligger området där den höga byggnaden placeras i huvudsak inom dba ekvivalent nivå och fasaden mot sydost inom dba ekvivalent nivå. Bullernivåerna bedöms kunna hanteras i utformningen av byggnader och utemiljö för att uppnå nivåer i enlighet med gällande riktvärden. En bullerutredning kommer att krävas i planarbetet för att säkerställa att hälsosamma bullernivåer uppfylls. 7 (9)

8 Samband och beroenden Stadsbyggnadskontoret avser att till hösten 2017 starta ett programarbete, tidigare planeringsförutsättningar för Wavrinskys Plats, dnr 0659/12, som behandlar delar av området vid den aktuella fastigheten. Eftersom detta arbete påverkar den aktuella fastigheten bör starten för den här detaljplanen avvakta resultatet av planeringsförutsättningarna. Arbetet med detaljplanen behöver samköras med arbetet med mobilitetskraven liknande de mobilitetsprojekt som tidigare genomförts vid Chalmers och Medicinareberget. Detta ska göras i nära samarbete med Trafikkontoret. Genomförande I befintlig garagebyggnad finns idag en fjärrvärmecentral som kommer att behöva flyttas vid rivning och nybyggnation. Det finns även ledningsrätt (1480K- 1982F156.1) och driftssatta fjärrvärmeledningar vid den tillkommande bostadsbebyggelsen som kommer att behöva flyttas i och med byggnation enligt förslaget. Genomförandet av projektet bedöms vara realistiskt. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Beslutsgrund Förslaget stämmer i sin helhet väl överens med riktlinjerna i översiktsplanens och utbyggnadsstrategin. Det ligger i nära anslutning till kollektivtrafik och inom det utpekade utvidgningsområdet av innerstaden. Förslaget bidrar delvis till en ökad blandning inom området framförallt genom att tillföra ytterligare bostäder, men också genom en ökad kontors- och utbildningsverksamhet centralt i staden. Bebyggelsens utformning blir viktig i förhållande till den angränsande kulturmiljön och bidraget till en trivsam gatumiljö, men specifikt den högre bebyggelsen kommer även att påverka närliggande fastigheter genom skuggning och stadens siluett. Utformningen måste studeras noga i ett detaljplanearbete för att ansluta till dessa aspekter på ett tillfredsställande sätt. Satsningar på kvalitativa gröna miljöer i anslutning till bostäder och utbildningslokaler behöver också göras för att uppfylla krav och bidra till en trivsam stadsmiljö. Projektet bedöms genomförbart och kräver inga direkt uppenbara tröskelinvesteringar. Utbyggnad enligt förslaget kräver dock flytt av en del utrustning kopplat till fjärrvärmeförsörjningen inom fastigheten, vilket får bekostas av exploatören. I nuläget bedöms följande utredningar behövas för planarbetet, men ytterligare kan komma att krävas vid behov längre fram i planarbetet. Mobilitetsutredning Buller SKA/BKA 8 (9)

9 Kulturmiljö Luftmiljön Dagvattenutredning Översiktlig markundersökning Arbetet med detaljplanen behöver avvakta kommande programarbete kring Wavrinskys plats för att på ett bra sätt passas in i helheten. I samband med detaljplanen ska också ett mobilitetsprojekt genomföras i nära samarbete med Trafikkontoret för att säkerställa hållbara trafiklösningar i området. Slutsats: kommunens motivering för planbesked Stadsbyggnadskontoret bedömer att begäran om planbesked bör vara positivt och att denna kan ligga till grund för en planprocess. I planprocessen prövas lämplighet, innehåll och gestaltning. Processen behöver dock avvakta kommande programarbete kring Wavrinskys plats och sedan anpassas efter resultatet av det arbetet. Utformning av bebyggelsen ska ske i samstämmighet med områdets kulturmiljö och får inte påverka angränsande riksintresse negativt. Planarbetet ska genomföras i dialog med boende och verksamma i området och en fördjupad SKA/BKA ska genomföras för att bedöma byggnationens betydelse och funktioner i området. I samband med planarbetet ska också ett mobilitetsprojekt i enlighet med de som tidigare gjorts vid Chalmers och Medicinareberget genomföras i nära samarbete med Trafikkontoret. Detta för att säkerställa att hållbara trafiklösningar arbetas fram i förslaget och att mobilitetskraven uppfylls för verksamheten. Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår: 2019 Frida Skarp Planarkitekt 9 (9)