Förprövning gällande planbesked för Detaljplan för Äldreboende mm på fastigheterna Guldheden 33:1, 33:3 och 754:22 inom stadsdelen Guldheden

Transkript

1 Diarienummer: 0707/16 FK Diarienummer: 2226/16 Malin Häggdahl Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för Detaljplan för Äldreboende mm på fastigheterna Guldheden 33:1, 33:3 och 754:22 inom stadsdelen Guldheden Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Centrum Fastighet: Guldheden 33:1, 33:3 samt 709:2 och 754:22 Sökande: Stiftelsen Neuberghska Ålderdomshemmet, Edith och Julius Bambergers Stiftelse Fastighetsägare: Stiftelsen Neuberghska Ålderdomshemmet, Edith och Julius Bambergers Stiftelse, Guldheden 33:1 och 33:3 Göteborgs stad, Guldheden 709:2 och 754:22 Medgivande från fastighetskontoret Intressentens syfte Neuberghska Bambergerska stiftelsen bedriver i samarbete med Judiska församlingen äldreboende och skola i sin anläggning vid Doktor Allards Gata. Verksamheten behöver utvecklas. Åtgärder som föreslås är att bygga till Neuberghska Bambergerska äldreboendet åt nordväst med ytterligare boendeenheter, främst för äldreboende men med möjlighet att integrera student/forskarlägenheter i verksamheten samt en tillbyggnad i sydost till dagens skolverksamhet. Totalt omfattar förslaget ca 7000 kvm. 1 (9)

2 Befintlig byggnad Gångväg flyttas Förslag till tillbyggnad plan. Pilarna markerar sektionen nedan Befintlig byggnad Sektion genom byggnaden. Förslaget till tillbyggnaden markerad i grått. Landala Egnahem Modellillustration från nordost Landala Egnahem Modellillustration från norr 2 (9)

3 Befintlig byggnad Modellillustration mot Doktor Allards Gata Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till Stadsdelsförvaltningen Centrum, Park och Naturförvaltningen och Lokalsekretariatet för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: Stadsdelsförvaltningen Centrum Stadsdelsförvaltningen ser ett behov av dialog. Planeringsprocessens framdrift kommer troligen att vara beroende av en god och nyanserad dialog. I området finns organiserade, aktiva grupper invånare och det är viktigt att dessa röster blir hörda under planeringsprocessen men det är också viktigt att aktivt söka upp grupper som inte tydligt visat sig i debatten om Guldheden tidigare för att få en tydligare bild av invånarnas samlade uppfattningar om den framtida utvecklingen och hur en utbyggnad av Neuberghska äldreboendet påverkar. Stadsdelsbiblioteket kan vara en plats för dialogarbetet. En social- och barnkonsekvensanalys för detaljplanen behöver behandla både lokala och övergripande frågor. Hur gångvägen Viggeliden fungerar idag och hur den kan förbättras är viktigt att analysera. Scoutstugan har kvällsverksamhet som riktar sig till barn i grundskoleåldrarna. Om stugan måste rivas behöver en alternativ plats utredas för att verksamheten ska kunna anordnas i Guldheden. Kopplingen mellan lokalen och det skoglika grönområdet torde vara betydelsefullt, även närheten till kollektivtrafiken. Om lokaler för skola och/eller förskola tillkommer är det angeläget att det i planen säkerställs tillräckligt stora tillgängliga ytor med bra kvaliteter för utevistelse för alla barn inom befintlig och tillkommande skola/förskola. Eventuella åtgärder utanför planområdet behöver säkerställas t ex genom avtal. Bostadsbristen för alla skeden i livet är stor, söktrycket i SDF Centrums äldreboenden är stort och beräknas öka. Antalet lägenheter i äldreboende är inte tillräckligt fram till 2020 enligt stadsdelens äldreboendeplan. På Guldheden finns det behov av stora lägenheter som komplement till alla små bostäder med bristfällig tillgänglighet. Fler studentbostäder och forskarbostäder behövs. Målkonflikter behöver värderas och studeras bland annat genom SKA och BKA, t ex ökat antal äldrebostäder i relation till en förändrad landskapsbild och allmänhetens tillgång till bostadsnära natur. Förvaltningen bör involveras i planarbetet för att bidra till fördjupning av de lokala sociala aspekterna och påverkan på dessa. Betydelsen av scoutstugans verksamhet behöver utredas för att klarlägga behovet av en kollektivnära plats med lämpliga lokaler. 3 (9)

4 Park- och naturförvaltningen Park- och naturförvaltningen ser utbyggnaden som den illustreras mot nordväst som en stor påverkan på parkmarken i slänten och konstaterar att en inventering av träd och naturvärden behöver göras. Då riksintresset för kulturmiljön kring Landala egnahem även innefattar grönskan kring området är det viktigt att den behålls. Nordost om tomten finns en värdefull miljö med blandade lövträd och där det finns sällsynta snäckor. Gångvägen som beskrivs, Viggeliden är en viktig förbindelse och det är svårt att se att den kan flyttas norrut utan att värdefulla träd och grönområde påverkas. Det är önskvärt att gångförbindelsen ligger kvar. Om utbyggnaden endast omfattar intressentens fastighet påverkas sannolikt inte den värdefulla miljön. Grönområdet norr om har sociotopvärden lek, picknick och utblick. Lokalsekretariatet Lokalsekretariatet ställer sig positiva till Neuberghska Bambergerska äldreboendets önskan att bygga ut sina lokaler vid Dr Allards gata. Lokalsekretariatet har även stämt av med Örgryte-Härlanda som ansvarar för planering av Göteborgs samlade behov av äldreomsorgsplatser. Länsstyrelsen Förslaget diskuterades med länsstyrelsen på ett möte Länsstyrelsen anser att riksintresset för kulturmiljövård, Landala Egnahem, inte skadas av en utbyggnad förutsatt att den nya byggnaden ligger minst 10 meter från gränsen runt riksintresset. Den gröna slänten som omger Landala Egnahem är en del av riksintresset. Bedömning av begäran Neuberghska Bambergerska äldreboendet ligger vid Doktor Allards Gata i sluttningen till Chalmers Teknikpark vid Sven Hultins Gata. Nordväst om fastigheten där en tillbyggnad med bostäder föreslås ligger en scoutstuga med en liten förrådsbyggnad som idag nyttjas både för scoutverksamhet och som en föräldrakooperativ förskola. En äldre komplementbyggnad till Landala Egnahem ligger på kommunens mark mot gränsen till Landala Egnahem. En gångväg, Viggeliden, förbinder Chalmersområdet med Doktor Allards Gata genom parkområdet. Viggeliden är en av få tvärförbindelser mellan Johanneberg och Guldheden. Förslaget innebär att scoutstugan med förskolan rivs och det befintliga äldreboendet byggs ut med fler bostäder för äldre i fyra våningar. Gångvägen behöver enligt förslaget flyttas mot norr i parkområdet. Förslaget ligger dels på den egna fastigheten med scoutstugan dels på stadens fastighet med parkmark och gångväg. Förslaget att bygga till skolverksamheten mot sydost tar en parkeringsplats på den egna fastigheten i anspråk. 4 (9)

5 Scoutstugan nu även förskola Parken med Viggeliden Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor samt Område med särskilt stora värden för naturvården, yrkesfisket, kulturvården landskapsbilden och/eller friluftslivet, Område 21, Mossen och Norra Guldhedens bergbranter. Idrotts och promenadområde. Bergsformationer viktiga för stadsbilden. I stadens Strategi för Utbyggnadsplanering betecknas Guldheden som utvidgad innerstad med planeringsinriktningen dra nytta av det som finns, utveckla tyngdpunkter samt kraftsamla där det gör skillnad och där förtätning kan ske genom små och medelstora kompletteringar. Att bygga fler bostäder är ett prioriterat mål i staden. Gällande detaljplaner F IIa 2664 från 1947 anger Allmän plats park och F IIa 4080 från 1993 Scoutstuga. Gällande plan F IIac 4665 från 2003 anger Förråd och mark som inte får bebyggas. Genomförandetiderna har gått ut. I söder gränsar fastigheten till ett grönområde med skyddsbestämmelse för mindre hackspett, Naturmark fågelbiotop utsikt i detaljplanen för Bostäder mm vid Doktor Allards Gata från Genomförandetiden går ut I Program för Södra Guldheden, antecknat i Byggnadsnämndens prtokoll beskrivs grönområdet längs Viggeliden, ingen bebyggelse anges. I Program för Chalmers Johanneberg, Mossen och Landala, godkänt i Byggnadsnämnden , poängteras behovet av att stärka kopplingen mellan Johanneberg och Guldheden i Viggeliden. Området gränsar i nordväst till Riksintresse för kulturmiljövård Landala Egnahem. Område 54:B Södra Guldheden i kommunens program för bevarande av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse gränsar till Neuberghska Bambergerska äldreboendet i Doktor Allards gata i sydväst. Förslaget strider mot översiktsplanen och grönstrategin med intrånget i det särskilt värdefulla grönområdet och intrånget i grönområdet påverkar även riksintresset Landala Egnahem negativt. Viggeliden är en viktig koppling mellan Johanneberg och Guldheden. 5 (9)

6 Riksintresseområde Landala Egnahem Situationsplan, gränsen för riksintresseområdet markerad Stadsmiljö en av äldreboendet föreslås i huvuddrag likna den befintliga byggnaden som ligger i den branta slänten mot Chalmers Teknikpark med flera souterrängvåningar mot norr. Byggnaden ligger längs Doktor Allards Gata med tillfart och entré mot gatan. Den norra delen gör ett intrång i grönområdet. Detta innebär att Viggeliden måste flyttas in i riksintresseområdet med stor påverkan på växtligheten, berg- 6 (9)

7 knallar och topografi. Landala Egnahem påverkas negativt. Av säkerhetsskäl kommer även tillbyggnaden att omgärdas med staket. Stadsbyggnadskontoret anser att förslaget ska bearbetas genom att tillbyggnaden förläggs i den egna fastigheten, minst tio meter från gränsen till riksintresset, så att intrånget mot väster i grönområdet och gångvägen kan undvikas samt att riksintresset för kulturmiljövård inte påverkas negativt. Möjlighet att göra gångvägen tillgänglig studeras. en av skolan mot sydost innebär att parkeringsplatser tas i anspråk. Den redan nu begränsade utemiljön för skolbarnen kommer att nyttjas av fler barn. Tillgång till utemiljö för skolan måste studeras i detaljplanearbetet så att tillräckligt stora, tillgängliga ytor med bra kvalitet säkerställs. Trafik och parkering Området angörs från Doktor Allards Gata. Gång- och cykelväg byggs ut längs gatan. Hållplats för spårvagn finns vid Doktor Fries Torg, en större hållplats för flera spårvagnar och bussar finns vid Wavrinskys Plats. Parkeringsbehovet för bil och cykel behöver utredas i detaljplanearbetet. Bebyggelsens innehåll kan innebära att parkeringstalet kan reduceras. Teknisk försörjning och mark Teknisk försörjning finns utbyggd i gatan. Behov av komplettering utreds i planarbetet. Marken sluttar brant mot nordväst och nordost. I slänten växer träd och buskar. Området har undersökts med hänsyn till förutsättningarna för Mindre hackspett Området längs Viggeliden har goda förutsättningar för födosök medan potentiella boträd saknas. En geoteknisk utredning, en dagvattenutredning och en inventering av växtligheten behöver göras i detaljplanearbetet. Brister och potential utifrån perspektiven sammanhållen stad, samspel, vardagsliv, identitet, samt hälsa och säkerhet Förslaget innebär att fler kan få tillgång till äldreboende som är ett stort behov, bristen på studentbostäder och forskarbostäder kan delvis tillgodoses. Den befintliga skolan byggs ut med fler klasser och förskoleplatser. Området ligger väl försörjt med kollektivtrafik och service, parker och stora grönområden finns i närheten. Förslaget innebär att scoutverksamheten och den kooperativa förskolan mister sina lokaler i området. Betydelsen av scoutstugans verksamhet behöver utredas för att klarlägga behovet av en kollektivnära plats med lämpliga lokaler. Möjligheten att inrymma lokaler för den kooperativa förskolan bör studeras. En social- och barnkonsekvensanalys för detaljplanen behöver behandla både lokala och övergripande frågor. Hur gångvägen Viggeliden fungerar idag och hur den kan förbättras är viktigt att analysera. Möjlighet att göra gångvägen tillgänglig studeras. Planeringsprocessens framdrift kommer troligen att vara beroende av en god och nyanserad dialog. Det är viktigt att få en tydlig bild av invånarnas samlade uppfattningar om den framtida utvecklingen och hur en utbyggnad av Neuberghska äldreboendet påverkar. 7 (9)

8 Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. En trafikbullerutredning behöver göras i detaljplaneprocessen. Genomförande Under förutsättning att förslaget omarbetas så att grönområdet och kulturmiljön i riksintresseområdet inte påverkas negativt bedömer stadsbyggnadskontoret att projektet är realistiskt att genomföra. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Beslutsgrund Fler bostäder och även fler äldreboenden behövs. En tillbyggnad av en väl fungerande anläggning kan utnyttja befintliga resurser. Lokaliseringen strider delvis mot Översiktsplanen i intressekonflikt mellan enskilda och allmänna intressen, mot grönstrategin, men överensstämmer med UP. Stadsbyggnadskontoret anser att förslaget ska bearbetas genom att tillbyggnaden förläggs i den egna fastigheten så att intrånget i grönområdet och gångvägen kan undvikas samt att riksintresset för kulturmiljövård inte påverkas negativt. Tillgång till utemiljö för skolan måste studeras i detaljplanearbetet så att tillräckligt stora, tillgängliga ytor med bra kvalitet säkerställs. Ett bearbetat förslag överensstämmer med lokaliseringsmålen och bidrar i viss mån till att tillmötesgå bostadsbristen. Parkstråket kan bli tryggare. Möjlighet att göra gångvägen tillgänglig studeras. Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Inga uppenbara tröskelinvesteringar har identifierats. Följande utredningar behöver göras i detaljplanearbetet: Trafikbuller Parkeringsbehov Dagvatten Geoteknik Vegetationsinventering 8 (9)

9 Solstudier Social konsekvensanalys, SKA och Barnkonsekvensanalys, BKA Möjligheten att inrymma lokaler för förskolan bör studeras. Slutsats: kommunens motivering för planbesked Stadsbyggnadskontoret bedömer att en tillbyggnad av Neuberghska Brambergerska äldreboendet är lämplig att pröva i detaljplan. Det aktuella förslaget måste omarbetas så att den föreslagna tillbyggnaden ligger minst tio meter från gränsen för riksintresset för kulturmiljön Landala Egnahem och att grönområdet med gångvägen lämnas kvar som allmän plats. Utemiljö för skolan studeras. Ärendet har medel prioritet. Förslag till beslut Planbesked Startplaneår: 2019 Positivt till ett omarbetat förslag Malin Häggdahl Planarkitekt 9 (9)