Diarienummer: 1011/ 15. Jan Aleby Telefon: E-post:

Transkript

1 Diarienummer: 1011/ 15 Jan Aleby Telefon: E-post: Förprövning gällande detaljplan för Bostäder på Tolered 185:1 inom stadsdelen Lundby Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Lundby Fastighet: Tolered 185:1 Sökande: Västlokaler AB/Milad Jafaei Fastighetsägare: Göteborgs kommun Syfte och innehåll Åtgärder som föreslås är bostäder med lokaler mot Björlandavägen. Parkering huvudsakligen i underjordiskt garage. Tillkommande bruttoyta ca 9200 m 2 Befintlig byggnad för handelsändamål rives. Förutsättningar Den aktuella fastigheten ligger i korsningen Björlandavägen och Klövervallsgatan och ägs av Göteborgs kommun men upplåts med tomträtt. Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor.blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Gällande detaljplan från 1974 anger handelsändamål, dock ej handel med livsmedel. Genomförandetiden har gått ut. Fastigheten ligger inom prioriterat utbyggnadsområde enligt strategi för utbyggnadsplanering. Fastigheten ligger relativt högt med god marginal till lägsta höjd med avseende på stigande vattennivåer. Ingen naturmark ianspråktas för det föreslagna projektet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(

2 Tidigare beslut Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: beslutade byggnadsnämnden om positivt planbesked för att möjliggöra dagligvaruhandel inom fastigheten (diarienr.12/0583). Ärendet placerades i produktionsplanen för 2016 Förprövningssamråd Ärendet har sänts till SDF Lundby, Park- och Naturförvaltningen, Kretslopp och vatten, Lokalsekretariatet och Göteborgs stadsmuseum för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Lundby Förvaltningen framhåller behovet av både trygghetsboende för äldre liksom ungdomsboende och lokal för hemtjänsten. Förvaltningen ser samordningsvinster mellan dessa funktioner avseende bl.a. lokabehov. Behovet av förskolor är mycket stort i området. Förvaltningen framhåller risken att en livsmedelsbutik i den aktuella fastigheten skulle kunna bidra till en mer utspridd service som konkurrerar med både Bjurslätts torg och Wieselgrensplatsen, två lokala torg som behöver stöttning. Park- och naturförvaltningen Förvaltningen framhåller att det aktuella kvarteret är beläget i ett område med brist på utemiljöer och lekplatser och att ett större område behöver beaktas än bara den aktuella fastigheten vid planering. Den närmaste lekplatsen, som är liten, är på Maskrosgatan ca 850 m bort. Det finns en större lekplats i Hildedal men avståndet dit är över1 km dit Björlandavägen som är en stor barriär behöver korsas. På Toleredsgatan finns också en mindre lekplats och dit är det drygt 1,2 km. Om kvarteret ska planeras för bostäder måste ytor för lekplats och utemiljöer säkerställas i närområdet. Grönstrategin visar på 300 m till närmaste bostadsnära park. Kulturförvaltningen Området runt Bjurslätts Torg ingår i bevarandeprogrammet och är en värdefull miljö från tidigt 1950-tal. Den nu aktuella tomten ligger utanför bevarandeområdet och bedöms inte ha någon negativ påverkan på miljön runt torget. Butikslokaler mot busshållplatsen vid Björlandavägen kan bli ett positivt tillskott. Det kan noteras att den föreslagna bebyggelsen avviker från de omkringliggande (villor och radhus) i skala och uttryck. Planen bedöms inte påverka någon arkeologisk lämning. Kulturförvaltningen är positiv till att planarbete påbörjas. Bedömning Det enskilda och det allmänna intresset sammanfaller i ambitionen att komplettera med bostäder i det aktuella området. De föreslagna byggnaderna placeras ca 22 meter från befintliga radhus i öster och ca 28 meter från befintliga radhus i väster. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(6)

3 Tillsammans med pågående planläggning för bostäder vid Fyrklöversgatan (diarienr. 13/0541) etablerar förlaget en ny höjdskala i området. Förslaget innebär en förändring i höjdskalan främst i relation till angränsande villor och radhus men bedöms tillsammans med befintliga flerbostadshus i närområdet ge en god helhetsverkan. Den aktuella platsen ligger inom influensområde för fornlämning Lu 193 men de föreslagna åtgärderna bedöms inte påverka lämningarna. Förslaget bedöms inte innebära negativ påverkan på kulturmiljövärden i angränsande områden. Sammantaget bedöms förslaget inte medföra betydande olägenhet. Tillgången till kollektivtrafik är god och förslaget möjliggör bostäder inom prioriterat område enligt utbyggnadsstrategin. Livsmedelsaffär finns i närområdet och förslaget möjliggör lokaler för ytterligare verksamheter. De föreslagna lokalytorna är inte av den storleksordningen att de rymmer en större livsmedelsaffär som avsetts i det tidigare planbeskedet. För att inte riskera att utarma Bjurslätts torg föreslås därför att främst andra verksamheter än livsmedelshandel prioriteras i lokalerna. Lokal för hemtjänsten efterfrågas av stadsdelen och fungerar bra ihop med ev. trygghetsboende men ger inte den utåtriktade karaktär som eftersträvas för stråket längs Björlandavägen. I närområdet finns brist på lekmöjligheter varför det inom den aktuella fastigheten bör tillskapas en lekyta tillgänglig för allmänheten. Detta skulle kunna lösas i tomtens sydöstra del men påverkar då byggnadsvolymerna placering och behöver studeras vidare inom ramen för ett detaljplanearbete. Inga större risker bedöms finnas i samband med planarbetet som bör kunna genomföras med standardförfarande. Styrande dokument Förslaget överensstämmer med översiktsplanen som anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Strategi för utbyggnadsplanering anger att området är ett prioriterat utbyggnadsområde. Gällande detaljplan anger handelsändamål, dock ej handel med livsmedel. Stadsmiljö I närheten av den aktuella platsen finns bebyggelse som omfattas av stadens bevarandeprogram. I väster finns lamellhus som är värdefulla exempel på de relativt enkla hyreshus av trä som uppfördes på 1940-talet sedan landshövdingehusen förbjudits. Radhusen ytterligare västerut är ett intressant exempel på 1960-talets småhusbyggande. Bebyggelsen är väl synlig från Björlandavägen och utgör en viktig del av gatustråket. I norr finns Bjurslätts torg som liksom bebyggelsen öster där om är med i bevarandeprogrammet. Området är mycket representativt för tiden omkring Det ger exempel på olika typer av flerbostadshus. Av särskilt intresse är torget med sina låga butikslängor och det höga punkthuset som utformats i traditionell anda med tegelfasader, valmat tak m.m. Det nu aktuella förslaget ansluter till typologin för flerbostadshus i närområdet genom tydliga och relativt enkla byggnadsvolymer liksom tydliga takformer och relativt låg taklutning. Omgivningens struktur med lameller som formar delvis öppna kvarter tas också upp i förslaget. Vid ett kommande planarbet behöver ytterligare studier Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(6)

4 genomföras för att belysa hur byggnaderna lämpligen kan anknyta till omgivningen genom bl.a. material- och kulörval. Trafik och parkering Parkering avses lösas på kvartersmark och främst i garage under den tillkommande bebyggelsen. Planerad bebyggelse ligger på ca 100 meters avstånd från busshållplats. Längs Björlandavägen finns väl utbyggda cykel- och gångbanor längs båda sidor men vägen i sig utgör en barriär som försvårar för barn att ta sig till grönområden i närheten. Bullersituationen längs Björlandavägen innebär att genomgående lägenheter troligen krävs för att klara gällande riktvärden i främst kvarterets norra del. Detta sammanfaller med inriktningen att inte skapa enkelsidiga lägenheter mot norr med risk för dåliga solvärden. Teknisk försörjning och mark Kommunal infrastruktur och fjärrvärme finns utbyggd i området. Ingen utbyggnad av gator krävs. Förslaget innebär att större delen av tomten bebyggs varför gårdsbjälklaget behöver utföras planterbart för fördröjning av dagvatten och utevistelse för de boende. Marken utgör enligt SGU radonriskkarta lågriskområde men ligger i direkt anslutning till högriskområde. Behov av förskola / bostäder med särskild service Trygghetsbostäder för äldre bedöms som lämpligt att tillföra i området eftersom medelåldern stiger i stadsdelen. De personer som satsar på att bo kvar i stadsdelen har då ofta sålt en villa och har i stor utsträckning ekonomi att efterfråga nyproducerade lägenheter. Bostäder för yngre är också viktiga för stadsdelen och sådana i kombination med trygghetsbostäder vore intressant eftersom både segmenten utgår från något mindre lägenhetsstorlekar med behov av gemensamhetslokaler. Om trygghetsbostäder ingår i projektet är det en stor vinst att även planera för en hemtjänstlokal i kvarteret. En sådan lokal bör vara ca 200 m² stor med pentry och omklädningsrum. Behovet av förskolor är stort i Lundby varför möjligheter till utbyggnad bör studeras i projektet även om förutsättningarna förefaller mindre bra. Om inriktningen blir mindre lägenheter för yngre respektive äldre personer minskar det tillkommande behovet något. Förslaget bedöms dock inte innebära några tröskeleffekter avseende utbyggnad av skola eller förskola. Sociala förutsättningar Det finns sex förskolor inom ca 500 meters avstånd men beläggningen är hög och behovet av fler förskoleplatser är stort i området. Till Toleredsskolan (F-9) är det ca 600 meter och till Lerlyckeskolan (F-6) och Bjurslättsskolan (F-6) är det är ca 800 m. Området har en egen identitet inte minst genom de tidstypiska bostadsmiljöerna med tydliga drag av efterkrigstidens folkhemsbygge. Den ursprungliga tanken med Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(6)

5 grannskapsenheter och lokala torg har över tid dock varit svår att vidmakthålla. Bl.a. har det tidigare breda utbudet av dagligvaror försvunnit och ersatts med en närbutik. Bestämmelsen om att förhindra handel med livsmedel tillkom 1974 eftersom det vid den tiden fanns butiker med livsmedelssortiment vid Bjurslätts Torg och därför inte behov av fler butiker med livsmedel i området. Vid beredningen av ansökan om planbesked (diarienr 0583/12) avseende att möjliggöra dagligvaruhandel i det aktuella kvarteret gjorde stadsbyggnadskontoret bedömningen att fastigheten Tolered 185:1 är lämplig för etablering av en välsorterad dagligvarubutik. SDF Lundby bedömde att det mesta är positivt med en dagligvarubutik men att etableringen kan få konsekvenser för handeln vid Bjurslätts Torg och Wieselgrensplatsen. Situationen bedöms vara den samma nu och föranleder inte en annan bedömning och därför inte heller något villkor att kommande plan inte ska tillåta dagligvaruhandel. Det nu aktuella projektet innehåller inte någon större verksamhetslokal och möjliggör därför inge större handelsetablering men innebär troligen att befintliga verksamheter stärks genom synergieffekter och får ett ökat kundunderlag till följd av förtätning med bostäder. De tillkommande lokalerna kan även innebära att förutsättningarna för ett väl fungerande vardagsliv med ett lokalt utbud av service ökar för de boende. Den föreslagna exploateringen med både bostäder och lokaler bedöms kunna bidra till att staden byggs samman och även bidra till en ökad upplevelse av trygghet under dygnets olika delar. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Trafiken bedöms öka lokalt främst genom fordonsrörelser kopplade till de tillkommande bostäderna. Även verksamheterna bedöms generera viss trafik p.g.a. verksamma, besökare och leveranser. Förslaget ligger dock i linje med stadens strategier för förtätning i lägen med god kollektivtrafik och bedöms sammantaget bidra till effektivare transporter och minskade utsläpp till följd av transportarbete. Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid klaras avseende medelvärdet för år och timma men ligger på gränsen för kvarterets norra del avseende dygnsmedelvärdet. Främst de närmaste radhusen öster om den aktuella fastigheten påverkas genom förändrade solförhållanden men den nya situationen bedöms inte innebära betydande olägenhet. Ingen naturmark eller annan grönyta tas i anspråk för projektet eftersom kvarteret idag är hårdgjort med byggnader och asfalterade parkeringsytor. Sammantaget kommer grönytan att öka något genom ett planterbart bjälklag inne i kvarteret avsett för de boendes utevistelse och lokalt omhändertagande av dagvatten. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Samband och beroenden Ny ägare till tomträtten har tagit över och önskar nu pröva möjligheterna för bostäder med inslag av lokaler i markplan mot Björlandavägen. Nu aktuell ansökan om planbesked ersätter ett tidigare planbesked avseende dagligvaruhandel (diarienr.12/0583) Vid närliggande Fyrklöversgatan (ca 200 m österut längs Björlandavägen) pågår ett planarbet för att möjliggöra ca 230 lägenheter. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(6)

6 Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Ingen allmän plats ingår i planområdet. Prioriteringsgrund Projektet innebär en förtätning och utförs på redan ianspråktagen mark. Projektet ger ett betydande tillskott av bostäder i ett område utpekat i stadens utbyggnadsstrategi och bedöms som prioriterat. Bostäderna ligger i anslutning till Bjurslätts torg och kan bidra med underlag för verksamheterna där. Lokalerna inom det nu aktuella projektet kan även möjliggöra nya verksamheter som kompletterar utbudet på torget och ger synergieffekter. Förslaget ligger inom ett i utbyggnadsstrategin prioriterat områdena vilket innebär att det kan bidra till att biltrafiken minskar till förmån för gång, cykel och kollektivtrafik och på sikt bidra till målet att minska trafiksystemets negativa påverkan. Förslaget bedöms bidra till målet att bygga samman staden genom att stråket längs Björlandavägen stärks. Eftersom förslaget innehåller både bostäder och verksamheter bedöms det vid ett genomförande kunna bidra till att området befolkas under större delen av dygnet och därmed öka upplevelse av trygghet. Slutsats Begäran bedöms som lämplig att pröva inom ramen för ett detaljplanearbete. Projektet bedöms som prioriterat och bör ersätta det tidigare positiva planbeskedet för fastigheten i 2016 års produktionsplan och som avsåg endast dagligvaruhandel (diarienr.12/0583). Villkor för planläggningen är att lokaler för verksamheter möjliggörs i markplan mot Björlandavägen och att innergården utförs med vegetation på planterbart bjälklag. Förslag till beslut Positivt planbesked Begäran om uppdrag Produktionsplan år: 2016 Jan Aleby Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(6)