GRÖNA VALLEN KONCEPTHANDLING INFÖR PLANBESKED

Transkript

1 GRÖNA VALLEN KONCEPTHANDLING INFÖR PLANBESKED

2 VISION GROUP AB OKIDOKI ARKITEKTER AB

3 SKOLA SKOLA

4 GRÖNA VALLEN - EN MODERN SUPERHYBRID Projektet Gröna vallen är ett privat initiativ där bostadsförsörjning och samhällsfunktioner samsas inom en och samma byggnad. Vi har formulerat en vision som syftar till att skapa stadsdelens mittpunkt för alla unga och unga vuxna. Vi ser det som en ny samhällsbyggnadsmodell där privata initiativ är med och finansierar samhällsfunktioner på affärsmässig grund. Utöver fler än 120 bostäder ingår bl.a. stödfunktioner åt Gröna vallens utomhusidrott, där fotbollen ska fortsätta vara central, men vi tillskapar också en fullstor idrottshall, lokaler för boxning, parkour etc. PLATSEN Gröna vallen är idag en viktig plats för bl.a. fotbollen i Majorna-Linné men närmiljön är också ökänt för sociala problem. Idag upplevs Gröna vallen som en otrygg plats kvällstid och stadsdelen har en omvittnad problematik med många unga narkomaner. Det gäller att fånga upp unga människor tidigt och kunna erbjuda en meningsfull fritid. Vårt projekt skulle bidra till en positiv utveckling och bidra till att skapa meningsfull sysselsättning kvällstid året runt. Behovet av fler bostäder är stort och med fler bostäder kommer fler ögon som skapar trygghet. Tomten som vi vill bebygga används idag mestadels som parkeringsplats. Men i stadsarkitekt Albert Lilienbergs gamla stadsplan finns här en byggrätt för en fondbyggnad för allmänt ändamål. Vi tycker att den här glömda platsen förtjänar ett bättre öde än idag och vi vill att fler ska ges möjlighet att bo och verka i Kungsladugård. Fotbollen kommer att fortsätta att spela en betydande roll för Gröna vallen, men vi öppna upp platsen för fler användare.

5

6 Gröna vallen strax före etableringen av konstgräsplanen 2016.

7 Gröna vallen enligt konceptförslaget år 2021.

8 GENOMFÖRANDE Fastighetsindelning Byggnaden planeras att delas upp i två olika fastigheter. En bostadsrättsförening äger framledes bostadsfastigheten och sporthallsfastigheten ägs och drivs av sporthallsbolaget. Parkering anordnas i källarplan och drivs i en GA mellan de två aktörerna. Fastighetsdelningen sker tvådimensionellt. Bolagsaktör/affärsmodell Huvudaktör i affären är Vision Group i väst AB (VG) som samarbetar med Okidoki Arkitekter AB. VG s affärsidé är att genomföra nischade och nytänkande byggnadsprojekt med tydlig inriktning på bostadsbyggande. VG är en aktör och entreprenör med huvudägare Alban Herlitz som även är verksam i samt initiativtagare till Karlatornet och tidigare delägare i marken på Lindholmen där Karlastaden skall byggas. VG kommer äga bostadsfastigheten för att avyttra den till en bostadsrättsförening. Sporthallsfastigheten ska ägas och förvaltas i egen regi av VG genom sporthallsbolaget som står som uthyrare av hallen. Gällande sporthallen så är de hyresnivåer som är brukliga i sporthallsammanhang tillfredsställande för att ge kostnadstäckning för att VG ska kunna driva affären idag. Även ett visst överskott från bostadsförsäljningen kommer kunna ge VG kostnadstäckning för uppförandet av själva sporthallen och i en förlängning erbjuda attraktiva hyresnivåer. VG är den aktör som finansierar projektet och i samarbete med Okidoki driver vi Gröna Vallen-projektet genom hela processen. Byggnaden Byggnaden utformas så att sporthallen och bostadsbyggnaden har samma klimatskal. Det ger stora klimatvinster då byggnaderna ryms inom samma ytterväggar. Sporthallen Sporthallen är tänkt att byggas som en multifunktionell modern sporthall där det även finns nedsänkta hoppgropar för gymnaster och parkourutövare. I resterande delar utanför själva hallen planeras för ex. vis stödfunktioner till utomhusaktiviteter, gym, mötesplats, café samt omklädning. Bostadsdelen Förutom bostadsbrist är det även brist på boendealternativ i Kungsladugård och då framförallt bostadsrätter. Vi vill möta det behovet genom att erbjuda bostadsstorlekar både för barnfamiljen och för studenten inom samma byggnad. Målet är att tillskapa minst 120 bostadsrätter i varierande storlekar. Bostäderna ska vara effektivt planerade och blir till stor del ensidiga med entré från korridoren som ligger utmed den fastighetsskiljande väggen mellan fastigheterna. Förskola Förslaget med att integrera en förskola inom byggnaden fanns med i tidigt skede, men den lyftes bort då det inte ansågs finnas tillräckliga förutsättningar för förskolegård. Friytan per barn skulle riskera att hamna i konflikt med Gröna vallens övriga verksamhet och/eller bostäadernas vistelseyta. Det finns ingen förskola i konceptet. Tidplan preliminär År 1 - Planbesked i BN. År 1 - Fastighetskontoret upprättar markanvisningsavtal. År 2(-3) - Detaljplaneprocess. - I samband med att detaljplanen utformas kommer VG att ta fram ett bygglov för att spara tid. År 3 - Byggstart År 5 - Färdigställandeår

9 TVÅ FASTIGHETER I EN 2D-FASTIGHETSBILDNING VARIERANDE BOSTADSSTORLEKAR PARKERING MARKNIVÅ MARKNIVÅ

10 GRÖNA VALLEN - EN MODERN SUPERHYBRID IDROTTSHALL 1200 m2 Idrottshall för bl.a. gymnastik med färdiga hoppgropar och tumblinggolv, även godkänd för handboll/basket. I dag saknas en riktig gymnastikhall i västra Göteborg. MÖTESPLATS / PARKOUR / STÖDFUNKTIONER 700 m2 Möjlig mötesplats (allaktivitetsyta) för barn och ungdomar i kungsladugård. Här finns även möjlighet att driva den växande idrotten parkour, gym och/eller lokaler för t.ex. boxning eller klättervägg. HUVUDENTRÈ OCH OMKLÄD 700 m2 Omklädning och övriga stödfuktioner för idrotten både inomhus och utomhus. Här kan föräldrarna titta på när barnen tränar. Reception, vertikal kommunikation, teknik. BOSTÄDER m2 (6500 m2 för 5 vån) Bostäder i 4-5 våningar ger ett tillskott med minst 120 yteffektiva bostadsrätter i blandade storlekar. Både stora och små lägenheter saknas i området idag. VISTELSEYTA PÅ TAK 1850 m2 Öppen takterrass som fungerar som gårdsmiljö för boende med utsikt över idrottsplanen. PARKERINGSGARAGE 3150 m2 (+ 1450m2) Byggnaden uppförs på nuvarande parkeringsplats som i dagsläget rymmer ca 70 platser. Vi tillskapar totalt ca 100 platser bl.a. i ett underjordiskt garage. Möjlgheten finns även att utöka parkeringsgaraget mot entréplatsen och få ytterligare ca 60 platser.

11 TEGELARKITEKTUR I KULTURHISTORISK KONTEXT Albert Lilienbergs stadsplan för Kungsladugård byggde på ett estetiskt planideal där platsens naturliga förutsättningar var utgångspunkten. Strukturen är samlad kring ett tydligt gatunät med kvarter, huvudstråk med offentliga platser och markerande fonder samt mer intima tvärgator med mindre platsbildningar. Bostadshusen utgörs av en sammanhållen landshövdingehusbebyggelse i tre våningar. Fondmotiv avslutade starka axlar såsom t.ex. Älvsborgsgatan upp mot Kungsladugårdsskolan. Bostäder i 4-5 våningar Även byggnaden på Gröna vallen var tänkt som en fondbyggnad placerad mot platsens ena kortsida. Vi föreslår en ny byggnad som ett sammanhållet objekt i en omsorgsfullt utformad tegelarkitektur. Ett samtida arkitekturlager läggs till den kulturhistoriska kontexten - både med egen integritet men även med omtanke om miljöns särart. Den slutliga gestaltningen att föreslås genomföras i dialog och samråd med kommunantikvarie och länsstyrelsens kulturmiljöenhet. Volymillustration av föreslagen exploatering

12 FOTBOLLSPLANEN PÅ GRÖNA VALLEN 2014 beslutades om en konstgräsplan och strålkastare på Gröna vallen. Bygglovet för strålkastarna överklagades och det efterlängtade projektet blev försenat. Redan tidigt under visionsarbetet för Gröna vallen konstaterades att den kommande konstgräsplanen och placeringen av strålkastarna delvis stod i konflikt med den planerade byggnationen. Dessutom saknade den överlappade fastigheten en giltig ägare - det rörde sig helt enkelt om ett hål i stadsväven. Frågan om ägandet bidrog till att konstgräsplanen och strålkastarna försenades. I kommunens arbete med att förbereda planärendet snabb-handlades frågan och hösten 2016 stod Göteborg stad som giltig ägare till fastigheten. Vi ansåg att placeringen av fotbollsplanen var olycklig då den omöjliggjorde en byggnation av fastigheten och byggrätten enligt den gällande stadsplanen. Vi argumenterade därför för en minskning av fotbollsplanen och en flytt österut - med bibehållen funktion för fotbollen. Fotbollen i Majorna Linne är viktig för stadsdelen och måste finnas kvar. Av de 11 olika fotbollsföreningarna som utgör Majorna/Linné så spelar de som högst i division 6. Den planerade fotbollsplanen var anpassad för elitseriespel, men det finns ingen plats för åskådare. Det kommer således aldrig att kunna genomföras en elitmatch på Gröna vallen. IOFF har önskemål om att kunna spela 7-mannafotboll och att få plats med två planer på tvären över planen. Utifrån ovanstående föreslog vi att konstgräsplanen och strålkastarna skulle flyttas ca 20 meter och samtidigt minskas så att planens mått klarar spel tom division 4. Den föreslagna planstorleken ger fortfarande möjlighet till två stora 7-mannaplaner på tvären enligt Göteborg stad. På Idrott- och föreningsnämndens sammanträde togs beslut om att konstgräsplanen byggs ut enligt ursprungligt beslut om konstgräsutbyggnaden Vidare i protokollet föreslår Förvaltningen att konstgräsplan på Gröna Vallen byggs enligt det ursprungliga förslaget och förbereds så långt det är möjligt, för att kunna flyttas om en ny detaljplan möjliggör byggande av kombinerad idrottshall och bostäder på Gröna Vallens förlängning mot Ostindiegatan. Därmed konstaterade politiken att frågan var öppen för en fortsatt process med markanvisning och eventuellt planbesked. Inför mötet gjordes dock en utredning av IOFF för att undersöka ifall den nu föreslagna storleken och placeringen av fotbollsplanen vad möjlig att genomföra. Det påstods att den nya placeringen (den som vi har föreslagit) inte fungerade utan att troligtvis behöva krympa måtten till max 52 m bredd. Detta skulle då strida mot Göteborgs policy om minsta planstorlek på 60 m bredd för seniorspel. Inga mått på kartor eller annat åberopades för att verifiera detta påstående. Vi har då liksom nu lett i bevis att en planstorlek på 60 m bredd samt säkerhetsmått är fullt möjlig. Den nya placeringen innebär heller inte att strålkastare hamnar närmare husfasaderna än vad som är fallet idag, vilket är viktigt ur ett bygglovsperspektiv. Vi visar att vi får plats med en godkänd division 4-plan inklusive säkerhetsmått samt strålkastare trots en ny placering, se bifogade kartor med mått. Befintlig bollbinge föreslås flyttas till en ny placering i direkt anslutning till den befintliga omklädningspaviljongen.

13 BEFINTLIG SITUATION ENLIGT BYGGLOV Befintlig parkering Placering är en uppskattning utifrån gällande bygglov. Vissa mindre avvikelser jämfört med verkligheten kan förekomma. Befintlig placering elstation Befintlig placering bollbinge SKALA 1:1000

14 Infart P-garage Ca 15 p-platser längs gata Grön förgårdsmark Gångbana Entré Ny placering elstation Genomfartsväg för avlämning, utrymning FÖRESLAGEN STORLEK OCH PLACERING Föreslagen konstgräsplan 60x90m plus säkerhetsmått, godkänt planmått för tävlingsmatcher tom div 4. OBS, llinjen för säkerhetsmått får ligga dikt an stolpe, mur, träd eller staket. Planen kan skjutas mer norrut. Alla befintliga funktioner på denna parkyta bibehålls. Befintlig bollbinge och klätterställning får nya placeringar. Befintlig elcentral flyttas. Ny placering söder om den nya byggnaden. Avstånd mellan fotbollsplan/strålkastare och bostadskvarter lika befitnlig situation. ÅV Ny placering klätterställning Föreslagen ny placering Bollbinge Infart till parkeringsgarage i kvarterets lågdel, på samma plats där infart till parkeringsplatsen är idag. Dagvatten fördröjs dels på en del av taken (gröna tak) samt i platsen framför huvudentrén. SKALA 1:1000

15 FOTBOLLSPLAN Gällande mått för plan anpassad till seriematcher upp till division 4. SKALA 1:500

16 KÄLLARPLAN ENTRÉPLAN TECKENFÖRKLARING Nedsänkta hoppgropar Parkeringsyta Ev utökning av Parkeringsyta Teknik/förråd/biutrymmen Bostäder Korridor för bostäder Trapphus Idrottshall Övriga verksamhetsytor samt huvudentré KÄLLARPLAN Ca 75 p-platser i garage och14 nya p-platser som kantstensparkering ger totalt ca 90 p-platser. Möjlgheten finns även att utöka parkeringsgaraget mot entréplatsen och få ytterligare ca 60 p-platser. Entré Parkeringsbehov uppskattas till (se bifogad parkeringsutredning) 36 platser beräknat enligt Göteborgs Stads vägledningstal för parkering, zon Innerstaden och god tillgång till kollektivtrafik. Dock är parkeringsbehovet beräknat på smålägenheter och vi föreslår blandade storlekar. ENTRÈPLAN Ev. utökning parkering Hallytan är stor nog för att rymma tävlingsmåtten för en handbollsplan enl SKL:s måttbok. Därmed finns förutsättningar för en breddidrottshall som kan fungera för flertalet olika idrotter.

17 DEL AV LEDNINGSKARTA Ledningskartan redovisar en konflikt mellan tilltänkt byggnad (Cyan) och elkabel (Röd) samt elcentral (ljusgrön). Elcentralen föreslås flyttas längre söderut (se karta föregående sidor) och ledningarna dras om i nytt läge. Inga andra ledningskonflikter verkar föreligga.