Årsredovisning - Förslag till vinstdisposition för verksamhetsåret 2017

Transkript

1 Styrelseärende Styrelsen Ärende 4 Handläggare: Telefon: Till styrelsen Årsredovisning - Förslag till vinstdisposition för verksahetsåret 27 VD:s förslag till beslut Styrelsen för Svenska Bostäder beslutar följande. 1. Årsredovisningen ed förslag till fastställande av resultat- och balansräkning godkänns. 2. Förslaget till vinstdisposition godkänns. Vällingby den 24 januari 28 Pelle Björklund VD Ärendet Förslag till årsredovisning för räkenskapsåret 27 föreligger enligt bilaga. Beträffande vinstdispositionen föreslås att årets resultat tkr jäte ansalade vinstedel balanseras i ny räkning. Bilagor 1. Årsredovisning Årsrapport 27

2 Årsrapport VB 27 Stadsholen

3 1 Mål/ 1.1 Vi är bäst på hyresrätt i Stor-Stockhol Stadsholens hyresgäster är överlag ycket nöjda ed sin bostad och sin lokal. Företaget har höga betyg för bland annat tillgänglighet, skötsel av tvättstugor och städning av trapphus och hjälp när det behövs. Under 27 sjönk betyget något både vad gäller service och produktindex på för bostäder. De frågor där vårt betyg sjunker är kopplade till vårt nya kundcenter. Under hösten 26 genofördes en för hyresgästerna stor förändring där an istället för direktkontakt ed sin bovärd tar kontakt ed ett kundcenter. initialt har hyresgäster upplevt de so en oväg, en kundcentret ger oss öjlighet att över tid arbeta er proaktiv, systeatiskt och använda resurserna där de bäst behövs, vilket också hyresgästerna fraöver koer uppleva positivt. Lokalhyresgästerna är nöjdare än någonsin ed sina lokaler, en det högt uppsatta ålet nåddes inte riktig. Även när det gäller serviceindex på lokaler så ökar vi, en når inte riktigt vårt högt satta ål. Många hyresgäster önskar förändringar so inte är förenliga ed långsiktiga bevarandekrav, eller hyressysteet. Att hitta alternativa lösningar so är varsaa och förenliga ed hyresgästönskeål är en stor utaning där arbetet koer fortsätta för ytterligare ökad kundnöjdhet. Detta gäller inte inst företagets lokalhyresgäster. Kulturhistoriskt värdefulla fastigheter har ofta stora värden, en kan ha vissa begränsningar gällande förändringar. O ett hyresgästönskeål av antikvariska eller andra skäl inte är öjligt att tillgodose åste vi kunna förklara varför och stå för detta. Stadsholen ska värna stadens kulturfastigheter och har därför upparbetat en salad kopetens för att göra korrekta avvägningar i syfte att långsiktigt säkerställa det specifika uppdraget. Serviceindex, bostäder Produktindex, bostäder Serviceindex lokaler Produktindex lokaler Vakanser, lokaler % Anträffbarhet bovärdar, % satal till boföredlare/k undtjänst Anträffbarhet boföredlare, % avhysningar Årsål Tertial 81, ,7 83,3 Tertial 77, ,1 79,3 Tertial 79, ,8 78,9 Tertial 78, ,9 78,2 Månad 2,1 5,2 Månad 9,7 0 Månad Månad 58,2 66,2 Månad Vi har hållbara och trygga bostadsiljöer Stadsholens fastigheter är attraktiva ur ånga aspekter inte inst ed sina lägen och de kulturhistoriska iljöerna. Stadsholens har ett högt trygghetsindex en det backar något under 27 och ålet har inte nåtts. Frågan där vi får säre betyg än tidigare är "personlig tryggheten i orådet". Att hitta trygga skalskydd so är förenade ed varsahet kräver individuell hantering. Arbetet ed trygghetsåtgärder i källare, vindar och allänna utryen fortsätter. Ett nytt tillval, säkerhets paket för lägenhetsdörrar infördes under Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 2(9)

4 27. Trygghetsinde x, bostäder Väreanvändn ing, kwh/kv, rull 12-ån Årsål Tertial 79, ,8 81,8 26 Månad 191, ,6 1.3 Vi bygger nytt, ycket och bra Större delen av vår investeringsvoly har gått till kv. Daedalus i Gala stan där vi genoför grundförstärkning och totalobyggnad ed stabyte i 37 lägenheter och 12 lokaler. Vi har också renoverat och ökat den tekniska standarden i fler lokaler under 27. Nästan alla av våra planerade underhållsåtgärder är genoförda för året. Vi kan i vårt NKI utläsa att ånga hyresgäster är issnöjda ed teperaturen i lägenheten/lokalen under vintertid. Vi koer fortsätta att äta teperaturen vid lägenhetsbesök, följa upp resultatet och arbeta ed åtgärder. uppgraderade bostadslägenh eter, ack påbörjade lägenheter i helobyggnad er, ack färdigställda lägenheter i helobyggnad er, ack Månad Årsål Tertial Tertial Vi är lönsaa Årsbokslut Det operativa resultatet för Stadsholen för helåret 27 blev 48,5 kr, vilket är 2,9 kr lägre än prognos 3 och 19,3 kr högre än. Driftnetto exklusive arkavgifter och fastighetsskatt blev 124,2 kr, vilket är 2,8 kr lägre än prognos 3 och 21,7 kr högre än. Investeringsvolyen blev 153 kr, vilket är 3 kr lägre än prognos 3 och 4 kr högre ot. Avvikelseanalys ellan jan-dec och prognos 3 Intäkterna blev i nivå ed prognos 3. Driftkostnaderna blev 3,2 kr högre än prognos 3. Kostnaderna för akuta och planerade reparationer blivit högre än prognostiserat vilket delvis beror på nya vattenskador. Kostnaderna för trädgårdsskötsel har blivit högre. Projektet för nya hesidan har tidigarelagts och stor del av kostnaden för ny plattfor och hesidan belastar 27 istället för 28. Satidigt så har den totala kostnaden för snöröjning blivit lägre ot förväntat på grund av den rådande väderleken och det har även påverkat kostnader för väre so blev lägre. Övriga kostnader hanade i nivå ed prognos 3. Investeringsutgiften blev 3,9 kr lägre än prognos 3 vilket fräst beror på att ett en del av obyggnadsarbetena på kv. Sturen insta försenats. Arbetena koer utföras under 28. Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 3(9)

5 Avvikelseanalys ellan jan-dec och Intäkterna för perioden blev 4,9 kr högre än. Detta avser fräst ökade hyresintäkter för lokaler, vilket är ett resultat av högre hyror vid oförhandlingar, lägre vakansgrad och höjda hyror i saband ed obyggnad av toa lokaler. Övriga intäkter blev högre än och avser fräst engångsintäkter i for av ersättningar för skador. Kostnader för fastighetsskötsel blev 2,6 kr lägre än. Snöröjning har blivit (3,1 kr) lägre. Vi har inskade kostnader för besiktningar so nu ingår i investeringsprojekten (0,8 kr). Vi har lägre kostnader för rondering av iljö och tvättstugor (0,5 kr). Detta otverkas av ökade kostnader i for av självrisk för brand i lokal (0,4 kr). Vi har ökade kostnader för nytt avtal för skadedjurshantering (0,6 kr). Kostnader för trädgårdsskötsel har ökat (1,2 kr) till följd av insatser av akut trädvård och åtgärder på innegårdar. Kostnader för reparationer blev 9,1 kr lägre än. Detta beror fräst på att planerade reparationen ej kunna utföras i den ofattning so planlagts på grund av de ånga vattenskador so tvingat oss att ofördela resurserna. Vi har inte heller kunnat utföra takrenoveringar enligt plan på grund av avsaknad av raavtal för tak. Taxebundna kostnader blev 1,4 kr lägre än. Merparten av avvikelsen avser värekostnader, där året varit ildare än noralår, en även elkostnaderna har varit något lägre än. De adinistrativa kostnaderna blev 3,7 kr lägre än. De lägre kostnaderna avser fräst lönekostnader (2,1 kr) där tjänster för lokalförhandlare och ekono tillsattes halvårsskiftet sat lägre kostnader för pensionspreier. Kostnader för verksahetskonsulter blev (1,3 kr) lägre fräst på grund av utebliven kostnad för deponerade föreål Stadsuseu. Kostnader för arkavgifter och fastighetsskatt blev 0,3 kr högre än. Kostnaden för fastighetsavskrivningar blev 0,7 kr lägre än. De finansiella posterna var 2,7 kr högre än och beror fräst på något högre ränteläge än erat. Resultat efter finansiella poster, tkr Investeringar under året, kr bostäder utan intäkt (ånads) Kostnad för processförluste r (3081) ack, tkr Kostnad för toställda bostäder (3084) ack, tkr Utestående fordringar, % av debiterat Konstaterade hyresförluster, tkr (kto 6351) inkassokrav, bostad och lokal, ack Driftnetto exkl Årsål 26 Månad Månad Månad Månad Månad Kvartal 10 9 Kvartal Månad Månad 124 nkr 103 nkr 103 nkr 515 nkr Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 4(9)

6 arkavgifter och fastighetsskatt, nkr Årsål Ekonoitabell Mkr Ack Ack Budget helår Prognosbedön Föreg ån Intäkter Driftkostnad Driftnetto exkl arkavg o fast skatt Vi har en av Sveriges bästa arbetsplatser Prognosbedön Innev ån Under året har två ätningar genoförts dels stadens ätning AMI och Great place to work. Höga resultat i ätningarna visar tydligt på att vårt arbete gett önskad effekt. Vi fortsätter under 28 ed analyser och arbete ed åtgärder för att fortsätta upprätthålla ett högt resultat i edarbetarätningar och att vara en attraktiv arbetsplats ed nöjda edarbetare. Aktivt edskapandei ndex AMI (Stadens undersökning) Sjukfrånvaro, %, rull 12-ån Årsål Tertial Tertial 2, Fastighetsinforation Yta bostäder, vägd, tusentals kv Yta lokaler, vägd, tusental s kv Totalyta, vägd, tusentals kv lägenheter lokaler bilplatser Årsål Månad Månad Månad Månad Månad Månad Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 5(9)

7 2 Aktiviteter 2.1 Vi är bäst på hyresrätt i Stor-Stockhol Aktiviteter Genoföra 10 ronderingar per år bovärdar/ tjänsteän ed fokus på allänna utryen och uteiljö Under 27 har 68 ronderingar ed tjänsteän och bovärdar genoförts. Förstärka kundfokus geno vårt varuärkesarbete för att leva upp till våra löften o att vara pålitliga, respektfulla och passionerade i vårt arbete. 11 Stadsholen Grafiska anual är klar och ipleenterad. Bovärdarna skall sätta upp generell trapphusinforation 10 gånger per år Under året vi i genosnitt satt upp ny trapphusinforation 1 ggr/ånad. Genoföra kapanj av säkersåtgärder på tillvalslistan Ny tillvalslista är fratagen och en del av säkerhetsåtgärderna är förhandlade ed HGF och erbjuds nu till våra hyresgäster. Förhandling av resterande tillval pågår. Genoföra lägenhetsunderhåll i 80 lägenheter Underhåll i lägenheterna är utförd i enlighet ed plan. år Byte av vitvaror äldre än vitvaror äldre än 20 år bytts ut under 27. Införa odell för uppföljning och analys av inkoande ärenden via kundcenter 11 Veckovis uppföljning sker, odellen utvecklas kontinuerligt. Genoföra besiktning i saband ed inflyttning i lokaler för att klargöra status och ansvarsfördelning ellan hyresgäster och Stadsholen Har skett kontinuerligt i saband ed byte av hyresgäst. Upprustning av teknisk standard i lokaler Under året har stor satsning skett avseende upprustning av lokaler. Upprustning har bl a genoförts i kv. Menon, kv. Daedalus, kv. Lappskon större. 2.2 Vi har hållbara och trygga bostadsiljöer Aktiviteter Fortsätta ed säkerhetsoch trygghetsåtgärder i källare och vindar Under 27 genofördes 84 trygghetsåtgärder i våra byggnader. Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 6(9)

8 Aktiviteter Vi ska aktiv arbeta ed olovlig andrahandsuthyrning. Under året ska vi starta inst 20 st utredningar I saband ed ipleentering av vårt kundcenter friställdes tid för att intensifiera arbete ed olovlig andrahandsuthyrning. Under 27 har drygt 30 utredningar påbörjats. Vi ska utse två gårdar per förvaltaroråde, ed svagt resultat i kundenkäten gällande uteiljön, där vi genoför enklare åtgärder för er trivsa gårdsiljö i dialog ed hyresgästerna Upprustning av gård på Björngårdsgatan och Malgårdsvägen är genoförd. Kallurarna är inventerade och åtgärdsplan är under fratagande. Vi ska kvalitetssäkra skötseln av sopru 11 Extrastädning är utförd, ingen peranent lösning införd. Tillskapa inst en iljöstuga i Stadsholens bestånd Inget läpligt utrye har hittills varit tillgängligt. Vi ska genoföra teperaturätning vid alla lägenhetsbesök under perioden oktober till ars Under 27 har 246 teperaturätningar genoförts. Genoföra utredning o vilka tillgänglighetsåtgärder so är öjliga att genoföra i vårt bestånd 11 Projektet pausat till vidare pga resursbrist. 2.3 Vi bygger nytt, ycket och bra Aktiviteter Vi ska ta fra en odell för stabyte/relining anpassad till beståndet. (Mariabergslyftet) Kartläggning klar. Rapport fratagen. Påbörja pilotprojekt enligt ny odell för stabyte/relinig 11 Pilotprojekt utsett, förstudie inledd. Genoföra planerat yttre underhåll i 65 fastigheter Åtgärder är utförda i enlighet ed plan. 2.4 Vi är lönsaa Aktiviteter Ekonoisk uppföljning ånadsvis geno bovärds- och förvaltarrapporter Systeatiserad uppföljningsodell är införd. Arbeta ed rivningskontrakt för att inska Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 7(9)

9 Aktiviteter toställningskostnader i saband ed obyggnader Efter beslut att tidigarelägga evakuering i kv. Daedalus har de toställda lägenheterna inte används so rivningskontrakt i saa utsträckning so planerat Arbeta strukturerat ed den långsiktiga hyresutvecklingen på lokalsidan Översyn av hyresnivåer har skett i saband ed avtalsperiodens utgång och i saband ed överlåtelser. Indexreglering och bredbandstillägg säkerställs på alla avtal. Särskild satsning har gjorts på upprustning av lokaler när de blivit lediga, vilket har varit en god investering och ökad intäkterna. Genoföra ekonoisk uppföljning ånadsvis av alla driftsprojekt 11 Har skett ed undantag för soarånaderna. Beslutsunderlag ska tas fra för alla åtgärder >100 tkr Alla projekt över 100 tkr har beslutsunderlag. av underhållsbehov för koande 10 år Sker kontinuerligt. 5 årsplan är genoarbetad, arbetet ed 10- årsplanen fortsätter 28. Säkerställa fiberinvesteringen i satliga lokalavtal Har skett kontinuerligt. 2.5 Vi har en av Sveriges bästa arbetsplatser Aktiviteter Aktivt edarbetarskap för att stärka det interna saarbetet och skapa ett ökat ansvarstagande 11 Saordningsöte är skapat för att ökat saarbete, ny ötesrutin införd. Genoföra extra edarbetarenkät ed resultatanalys, och därefter åtgärdsarbete för ökad edarbetarnöjdhet 11 Enkät genofördes i slutet av 26. Ett genogående ycket bra resultat ed höga värden. och workshop ed åtgärder genofördes under februari Alla edarbetare ska ha en handlingsplan ed ätbara ål ed aktiviteter so följs upp ånadsvis Handlingsplaner är utforade, ålsättning o uppföljningsöte ånadsvis är införd, Genoföra internt/externt seinariu/utbildning av Stadsholens riktlinjer för förvaltning Under septeber genofördes "bokrelease" där flera edarbetare hade iniseinariu. Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 8(9)

10 2.6 Fastighetsinforation 3 Riskuppföljning Övergripande ål Risk Konsekvens Sannolikhet R-tal Vi är bäst på hyresrätt i Stor- Stockhol För lågt kundfokus Beroende av entreprenörer Merparten av allt praktiskt arbete utförs av entreprenörer. Entreprenörernas kopetens, servicevilja och kundbeötande spelar stor roll för hur vi uppfattas. Här finns en del brister so åste hanteras. Entreprenörerna är vår förlängda ar och åste ta ett stort ansvar genteot våra kunder; vi åste i vår tur följa upp detta Vi har hållbara och trygga bostadsiljöer Avvägning ellan hyresgästers önskeål och varsahet och kulturhistoriska hänsyn Vi bygger nytt, ycket och bra Höga underhållskostnader Vi är lönsaa Beroende av utvecklingen på lokalarknaden Osäker kostnadsutveckling Stora lokalobjekt so hyrs av en hyresgäst Vi har en av Sveriges bästa arbetsplatser Hög personalosättning Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 9(9)