Bokslut tertial 1 och prognos 1 för helåret 2015

Transkript

1 Styrelseärende Styrelsen Ärende 5 Handläggare: Telefon: Till styrelsen Bokslut tertial 1 och prognos 1 för helåret 25 VD:s förslag till beslut Styrelsen för Stadsholen beslutar följande. 1. Redogörelsen av et för tertial 1 25 godkänns. 2. Resultat- och investeringsprognos 1 för helåret 25 godkänns. Vällingby den 29 aj 25 Pelle Björklund VD Ärendet Resultatet efter finansnetto t.o. tertial 1 uppgick till 25,2 nkr och bedös för helåret till 39,7 nkr vilket är en förbättring ed 8,4 nkr jäfört ed. Förbättringen hänförs fräst till lägre kostnader för reparationer, en även lägre kostnader för snöröjning och väre. Bokslut tertial 1 25 och prognos 1 för helåret 25. Resultaträkning och investeringsprognos tertial 1 sat prognos för helåret bifogas, bilaga 1. Rörelsens intäkter Hyresintäkter för bostäder tertial 1 blev 44,6 nkr vilket är 1,1 kr lägre än. Prognosen för helåret beräknas till 135,1 kr en inskning ed 1,8 nkr beroende på lägre i hyresförhandlingen än vad so bedödes vid tillfället. Hyresintäkter för lokaler blev 52,4 kr för tertial 1 och beräknas uppgå till 157,3 nkr för helåret, vilket är 1,8 nkr högre än till följd av att några objekt bedös vara uthyrda längre än bedöningen vid tillfället. Det handlar o att två större förhyrningar förlängt kontrakten, en större lokal hyrdes ut tidigare än beräknat sat att fakturerad fastighetsskatt bedös öka. Vi har även högre kostnader för intäktsreduktioner. Förklaringen är toställningar inför fratida grundförstärkning. \\ad.stockhol.se\cli-hoe\ca2hoe003\aa02041\docuents\charlotte\styrelse sb & sh\stadsholen\sh 25\sh \5 bokslut tertial 1 och prognos 1.doc

2 2 Hyresintäkter för bilplatser uppgick till 0,7 tertial 1 och bedös ligga något högre än. Övriga intäkter bedös ligga 0,5 nkr lägre än då en konkurs gör att vi ej kan påräkna att återvinna erat belopp gällande återvunna hyresförluster. Saantaget prognostiseras rörelsens intäkter för helåret uppgå till 295,8 kr, vilket är 0,4 nkr kr lägre än. Rörelsens kostnader Kostnaderna för fastighetsskötsel uppgick tertial 1 till 8,7nkr vilket är 3,2 nkr lägre än fräst beroende lägre kostnader för takskottning och att trädgårdsåtgärder sker först senare under året. För helåret bedös kostnaden understiga ed 0,7 nkr beroende på de lägre kostnaderna för takskottning under tertial 1. Kostnaderna för reparationer uppgick till 16,7 nkr vilket understeg ed 16,5 nkr i tertial 1 och bedös understiga ed 7,5 nkr beroende på lägre kostnader för förvaltarledda reparationer p g a en långtidssjukskrivning. Reparationer so är öjliga att senarelägga skjuts till koande år. Taxebundna kostnader uppgick tertial 1 till 15,8 nkr vilket är 1,4 nkr lägre än. För helåret bedös kostnaden uppgå till 36,2 nkr. Jäfört ed är detta en sänkning ed 1 nkr fräst beroende på lägre värekostnader under tertial 1. De adinistrativa kostnaderna uppgick till 8,3 nkr vilket är 0,5 nkr lägre än. För helåret bedös kostnaderna uppgå till 26,6 nkr vilket är en ökning ed 0,2 kr. Kostnader för juridiska åtgärder ökar p g a tvister ed lokalhyresgäster. Rörelsens kostnader uppgick för tertial 1 saantaget till 63 nkr och prognostiseras till 225,3 kr för helåret, vilket understiger ed 9,2 nkr Kostnaderna för arkavgifter och fastighetsskatt uppgick till 13,4 nkr. Prognos för helåret beräknas uppgå till 40,5 nkr, vilket understiger ed 0,2 nkr. Kostnaden för fastighetsavskrivning uppgick till 5,3 nkr, vilket understiger ed 0,3 nkr. För helåret bedös kostnaderna ligga i enlighet ed lagd 16,8 nkr. Driftnettot tertial 1 uppgick till 35,6 nkr och prognostiseras för helåret bli 70,4 nkr, vilket är 8,7 nkr högre än. Rörelseresultatet tertial 1 uppgick till 30,3 nkr, vilket är 21,9 nkr högre än och beräknas uppgå till 53,6 nkr, vilket är 8,7 nkr högre än. Finansiellt netto tertial 1 blev 5,4 nkr, vilket är 0,7 nkr högre än och prognostiseras till 13,9 nkr för helåret vilket är 0,4 nkr högre än. Resultat efter finansnetto tertial 1 blev 25,2 nkr, vilket är 21,2 nkr högre än och beräknas uppgå till 39,7 nkr för helåret vilket är 8,4 nkr högre än. Investeringar: Investeringsökning 7 nkr förklaras av nytt styrelsebeslut gällande Katarinabacken 1 efter ering.

3 3 Aktiveringar bedös öka ed 30 nkr då ett stort antal projekt från 24, fräst lägenhetsupprustningar och trapphusrenoveringar slutfördes och aktiverades under 25. VD:s analys och bedöning Budgeten är upprättad ed utgångspunkt från avkastningskravet o,1 nkr. Vissa planerade reparationer fraflyttas till koande år beroende på en långtidssjukskrivning. Bedöning av kostnader, intäkter och åtgärder koenteras i ärendet under respektive post. O det faktiska resultatet kan nänas att erat avkastningskrav bedös överträffas för helåret. I övrigt koenteras bedöningarna av kostnader, intäkter och åtgärder under respektive post i ärendet. Planerade aktiviteter för att uppnå företagets ål 25, bedös i huvudsak kunna utföras enligt verksahetsplanen. Bilagor 1. Resultat- och investeringsrapport 2. ILS-rapport

4

5

6 Tertialrapport 1 25 Stadsholen

7 1 Mål/Nyckeltal 1.1 Vi har Storstockhols nöjdaste kunder Nyckeltal Serviceindex, bostäder Produktindex, bostäder Serviceindex lokaler Produktindex lokaler Vakanser, lokaler % Anträffbarhet bovärdar, % satal till boföredlare/k undtjänst Anträffbarhet boföredlare, % Årsål Tertial 82,5 82,5 81,7 Tertial ,5 Tertial 77,5 77,5 76,8 Tertial ,5 Månad 3,1 2,8 Månad 68 66,4 Månad Månad 75, , Vi erbjuder attraktiva boendeiljöer Nyckeltal Trygghetsinde x, bostäder Årsål Tertial 79,5 79,5 78, Vi har ett väl underhållet och energieffektivt bestånd Nyckeltal uppgraderade bostadslägenh eter, ack påbörjade lägenheter i helobyggnad er, ack färdigställda lägenheter i helobyggnad er, ack Årsål Månad Tertial Tertial Månad 188, ,7 Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 2(8)

8 Nyckeltal Väreanvändn ing, kwh/kv, rull 12-ån Årsål 24 Inohusiljöin dex Månad 1.4 Vi är lönsaa P1 Koentarer till april jäfört,( störreavvikelser jäfört ars) Saanfattningsvis är hyresintäkterna lite lägre då hyreshöjning blev lägre än erat. Hyresreduktioner för lokaler bedös inska då några större förhyrningar förlängts. Intäktsreduktionerna ökar fräst p g a tidigare toställning inför grundförstärkning. Utfallet för driftskostnaderna ligger 9 nkr lägre än. Förklaringen är neddragning av reparationer 7,5 nkr, inskad väreanvändning 1 nkr, sat lägre kostnader för snöröjning. Prognostiserat driftnetto 8,6 nkr högre än och Resultat efter finansnetto 8,4 nkr högre än. Högre kapitallbas sat något högre ränta förklarar ökad finansiell kostnad. Intäkter: Totala intäkter, 0,4 nkr lägre än. Bruttohyresintäkter inskar ed 0,7nkr på grund av lägre hyreshöjning, satidigt har vi en en ökning av fakturerad fastighetsskatt. Hyresbortfallet p g a outhyrt inskar (2,2 nkr) då två stora lokalförhyrningar valt att förlänga sina avtal sat att en större lokal hyrdes ut tidigare än beräknat. Intäktsreduktionerna ökar(-1,5) både på lokal- och bostadssidan. Förklaringen är toställningar inför grundförstärkning kv Daedalus. Övriga intäkter 0,5 nkr lägre än ; en tidigare lokalhyresgäst har gått i konkurs och vi kan ej räkna ed utdelning. So otvik har vi fått en intäktsökning geno ett försäkringsärende. Driftskostnader: Prognosen är 9 nkr lägre än. Fräst reparationer, väre sat snöröjning förbättrar resultatet. Fa skötsel: Prognos 0,7 nkr lägre än, hänför sig till lägre kostnader för snöröjning sat några så differenser, fastighetsförsäkringar har kostnadsökning sat förvaltningsavtal har kostnadsinskning. Reparationer: Prognosen ligger 7,5 nkr lägre än. 3,5 nkr är inskat på förvaltarsidan då en förvaltare är långtidssjukskriven. Gällande reparatiner från projekt och uppdrag är denna post inskad ed 4 nkr. Förklaringen är att ett obyggnadsprojekt har en investeringsökning sedan lades och vi har däred fått ofördela och skjuta ej akuta reparationer på fratiden. Taxebundet: Prognos ligger 1 nkr lägre än. Dett hänför sig till att fjärrväreförbrukningen är lägre p g a vart kliat under kv1. Adinistrativa kostnader: Prognosen är 0,2 nkr lägre än. Kostnad för juridiska åtgärder ökat p g a en koplicerad avhysning.. Driftnetto fastighetsförvaltning prognos 8,7 nkr högre än, totalt 70,4 nkr. Fastighetsavskrivningar: Bedös bli oförändrat. Bruttoresultatet, prognosen 8,4 nkr högre än, totalt 39,7 nkr Finansiella poster: I prognosen ligger räntekostnaderna är 0,5 nkr högre än. Förklaringen är något högre belåningsgrad sat ränta. Utdelning beräknas å andra sidan öka något. Resultat efter finansnetto: Prognosen ligger 8,4 nkr högre än, totalt 39,7 nkr Investeringar: Investeringsökning 7 nkr förklaras av nytt styrelsebeslut o investeringsbeslut o investeringsökning för Katarinabacken 1 efter ering. Aktiveringar bedös öka ed ca 30 nkr då ett stort antal projekt från 24, fräst lägenhetsupprustningar och trapphusrenoveringar, slutfördes och aktiverades under 25. Avskrivningarna bedös ligga högt i och justeras därför inte i P1 trots den ökade aktiveringsgraden Nyckeltal Resultat efter finansiella poster, tkr Investeringar Årsål 24 Månad Månad Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 3(8)

9 Nyckeltal under året, kr bostäder utan intäkt (ånads) Kostnad för processförluste r (3081) ack, tkr Kostnad för toställda bostäder (3084) ack, tkr Utestående fordringar, % av debiterat Konstaterade hyresförluster, tkr (kto 6351) inkassokrav, bostad och lokal, ack Driftnetto exkl arkavgifter och fastighetsskatt, kr/2 Årsål Månad Månad Månad Kvartal 9 Kvartal 17 Månad Månad Ekonoitabell Mkr Ack Ack Budget helår Prognosbedön Föreg ån Intäkter Driftkostnad Driftnetto exkl arkavg o fast skatt Vi har otiverade edarbetare Prognosbedön Innev ån Nyckeltal Aktivt edskapandei ndex AMI (Stadens undersökning) Sjukfrånvaro, %, rull 12-ån Årsål Tertial Tertial 7, Fastighetsinforation Nyckeltal Årsål 24 Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 4(8)

10 Nyckeltal Yta bostäder, vägd, tusentals kv Yta lokaler, vägd, tusental s kv Totalyta, vägd, tusentals kv lägenheter lokaler bilplatser Årsål Månad Månad Månad Månad Månad Månad Aktiviteter Planerade aktiviteter har i sina huvuddrag utförts enligt plan. Se koentarer nedan. 2.1 Vi har Storstockhols nöjdaste kunder Aktiviteter Bovärdarna skall sätta upp generell trapphusinforation 10 gånger per år Hittills har 27 olika trapphusinforationer publicerats. Några bovärdar har inte inforerat under april. Rondering bovärdar och tjänsteän 10 gånger per år (förvaltare) 24-- ronderingar utförda hittills. Givande diskussioner och problelösningar vid de geensaa ronderingarna Förstärkt kundfokus geno vårt varuärkesarbete för att leva upp till våra löften o att vara pålitliga, respektfulla och passionerade i vårt arbete Hela arbetsgruppen arbetar ed ipleentering av våra varuärkeslöften. Pålitlighet, respektfullhet och passion för vår uppgift präglar allt er av vår vardag. Det planerade arbetet för en geensa kundottagning avvaktar till hösten 25. Lägenhetsunderhåll i 140 lägenheter. Hittills har 13 lägenheter helt uppgraderats. Många fler lägenheter är planerade och beställda, en takten beslutas delvis av hyresgästerna. Målet för året bedös uppfyllas. år Byte av vitvaror äldre än vitvaror bytta hittills. Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 5(8)

11 Aktiviteter Besiktning i saband ed inflyttning i lokaler för att klargöra status och ansvarsfördelning ellan hyresgäster och Stadsholen Sker kontinuerligt vid byten; ed skriftlig dokuentation även ed bilder. Förtydliga hantering och ansvar för ändringar i lokaler geno skriftliga uppgifter från hyresgästen och so ska godkännas skriftligt av oss. Utförs konsekvent vid ändringar i lokaler. Vi besiktningar även av utförda åtgärder. Upprustning av teknisk standard i lokaler Har hittills utförts under året utförts i fe lokaler i saband ed byten av hyresgäster. 2.2 Vi erbjuder attraktiva boendeiljöer Aktiviteter Säkerhets- och trygghetsåtgärder i allänna utryen. I år har hittills åtgärder utförts i 32 byggnader. Trapphusrenovering Hitills har 5 trapphus renoverats och ytterligare fe planeras till hösten 25. Bevakning av skötsel av sopru Alla sopru besöks varje vecka av en entreprenör so rapporterar alla avvikelser till den ansvariga bovärden. Utförs enligt plan. 2.3 Vi har ett väl underhållet och energieffektivt bestånd Aktiviteter Ökad satsning på upprustning och starenovering Arbete pågår enligt verksahetsplan i fyra fastigheter och för ytterligare fyra pågår förberedande projektering. Planerat yttre underhåll Vi ligger väl till ed årets åtgärder. Av planerade åtgärder i 63 fastigheter är drygt hälften igångsatta. Separata upprustning av tekniska anläggningar Upprustningar planeras för tre anläggningar. Teperaturätning i lägenheter oktober t o ars 209 ätningar utförda av bovärdar; ytterligare ett tiotal av förvaltare. Mätperioden är Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 6(8)

12 Aktiviteter avslutad och endast i några enstaka fall har teperaturer understigande 20 gr uppätts. Här har åtgärder vidtagits. Rensning av ventilationskanaler so förebyggande OVK-åtgärd Arbetet pågår enligt plan. Radonsanering För närvarande pågår arbete i tre fastigheter efter att långtidsätningar visat att ytterligare åtgärder krävs. Ytterligare en fastighet; Katarinabacken 8, åtgärdas i saband ed koande allänna upprustning. 2.4 Vi är lönsaa Aktiviteter Hantera den långsiktiga hyresutvecklingspotentialen på lokalsidan. För knappt hälften av de so sagts upp för regelering har vi träffat avtal ed nya vilkor. Säkerställa fiberinvesteringen i satliga lokalavtal. Arbetet sker enlig plan. Anpassning av lokalhyror i saband ed byten 24-- Sker vid flertalet överlåtelser. Månadsvisa bovärds- och förvaltarrapporter Rapporter utförda för perioden jan- aprul. Beslutsunderlag för alla åtgärder > 100 tkr 24-- Hittills har 69 beslutsunderlag upprättats och godkänts under 25. av underhållsbehov för koande 10 år Uppdateing sker kontinuerligt när åtgärd utförts. 2.5 Vi har otiverade edarbetare Aktiviteter Aktivt edarbetarskap för att stärka det interna saarbetet Ett salat arbete för att stärka kundfokus och det interna saarbetet pågår under våren 25. Vi lovar bland annat att var och en ska ta ansvar för sina egna arbetsuppgifter och inte läna över ansvaret till kollegor. För att det ska fungera krävs att Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 7(8)

13 Aktiviteter var och en tar ansvar för att uppdatera den geensaa dokuentaionen.vi arbetar även ed ånadsvisa öten i hela arbetsgruppen där aktuella frågeställnigar diskuteras och beslut tas o ev nya inriktningar. Inriktning ot ett ökat ansvarstagande. Ett ökat ansvarstagande förutsätter en höjd kunskapsnivå. Därför sker et antal olika utbildningar/inforationsinsatser i princip varje ånad. Utbildningar och inforationsöten har skett avseende hantering av fiberinstallationer, genogångar av de företagsgesnaa dokuentaionen 2.6 Fastighetsinforation 3 Riskuppföljning Övergripande ål Risk Konsekvens Sannolikhet R-tal Vi erbjuder attraktiva boendeiljöer Vi har ett väl underhållet och energieffektivt bestånd Vi har otiverade edarbetare Vi har Storstockhols nöjdaste kunder Vi är lönsaa Avvägning ellan hyresgästers önskeål och varsahet och kulturhistoriska hänsyn höga underhållskostnader Arbetsledning Personalförändring Beroende av entreprenörer För lågt kundfokus Beroende av utvecklingen på lokalarknaden Osäker kostnadsutveckling Stora objekt riskabla Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 8(8)