del av kv Teknologen

Transkript

1 PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av kv Teknologen inom stadsdelen Centrala stan i Skellefteå kommun, Västerbottens län

2 Detaljplan för del av kv Teknologen inom stadsdelen Centrala stan, Skellefteå kommun, Västerbottens län. Bygg- och miljökontorets planavdelning, december PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planen omfattar följande handlingar: Plankarta Fastighetsförteckning Särskilt utlåtande PLANENS SYFTE Fastighets AB Polaris har inkommit med önskemål om att västra delen av Teknologen 1 på Campus Skellefteå ska kunna bebyggas med upp till sex våningar, samt att kontorsverksamhet ska vara möjlig. Gällande plan medger två våningar (plus souterräng) och högskola, gymnasium, forskning och utveckling med därtill hörande kontors- och produktionslokaler. Idag används tomten för parkering. Syftet med detaljplanen är att tomten ska kunna bebyggas mer än vad gällande plan tillåter (med upp till sex våningar), samt att, förutom campusrelaterad verksamhet, kontorsverksamhet ska vara möjlig i de övre planen. PLANDATA Läge Planområdet ligger på Campusområdet söder om Skellefteälven i stadsdelen Centrala stan (tidigare Sörböle). Areal Planområdet omfattar ca m 2, varav ca 100 m 2 parkmark, resten kvartersmark. Markägarförhållanden Marken ägs idag av Skellefteå kommun (direkt eller genom Fastighets AB Polaris) 1

3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Översiktsplan fig 1. Gällande FÖP. Gällande översiktsplan (1991) hänvisar vad gäller markanvändning till fördjupningar av densamma. I Centrumplan 93 (fördjupning av översiktsplanen, antagen , fig 1.) ingår den aktuella tomten i det område som pekas ut som institutioner, allmänna byggnader (skola, högskola, bibliotek, teater, museum), även om det är en förändring som anges vara på sikt. I det pågående arbetet med den nya fördjupningen av översiktsplanen för Centrala stan (2013) gäller fortsatt campusverksamhet för området, med möjlighet till högre bebyggelse. Detaljplan Gällande detaljplan (fig. 2), för kv Assistenten, Laboratorn, Teknologen mm (Skeríaområdet), antagen 27 mars 2001, anger att marken ska användas för Högskola, gymnasium, forskning och utveckling med därtill hörande kontors- och produktionslokaler. samt att P-plats får anordnas i källare, soutterängvåning o. dyl.. Hus får uppföras i två våningar plus eventuell souterrängvåning. Parkmarken i älvsbrinken anges som anlagd park, men är idag snarast att betrakta som naturmark. Nedanför älvsbrinken är älven utpekad som dels Vattenområde där brygga får uppföras i samråd med Sörböle byamän (direkt norr) och Öppet vattenområde (i nordväst). fig. 2. Gällande detaljplan. 2

4 Program Eftersom planen följer såväl gällande plan (frånsett höjd) och översiktlig planering (Centrumplan 93, FÖP Skelleftedalen 2011) har något program inte ansetts nödvändigt. Strandskydd Den aktuella tomten har varit bebyggd på samma plats sedan före strandskyddslagstiftningens tillkomst, varför strandskyddet betraktats som upphävt redan i tidigare planläggning. Bebyggelsen kommer närmare vattnet än 20 meter redan i gällande plan, och detta ändras inte annat än marginellt. Älvsbrinken avses dessutom tillgängliggöras mer än vad som är fallet idag, med exempelvis allmänna trappor och läktare i kvällssolsläge. Kommunala beslut Bygg- och miljönämnden har ( 98) gett bygg- och miljökontoret i uppdrag att upprätta rubricerad detaljplan. MILJÖKONSEKVENSER Enligt 6 kap. 11 miljöbalken ska kommunen göra en miljöbedömning när en detaljplan eller ett program ska upprättas eller ändras. Miljöbedömningens första steg, behovsbedömning, ska avgöra om detaljplanens, programmets eller ändringens genomförande medför en betydande miljöpåverkan. Medför planen betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning med separat miljökonsekvensbeskrivning upprättas i samband med plansamrådet. Vid normalt planförfarande ska alltid en behovsbedömning göras. Kommunen ska även fatta ett motiverat ställningstagande om varför detaljplanen förväntas ge ej betydande eller betydande miljöpåverkan. Ställningstagande, betydande miljöpåverkan Kommunen har genomfört en behovsbedömning enligt plan- och bygglagen (5 kap 18 ) och miljöbalken (6 kap och 22 ) för aktuell detaljplan. Detaljplaneförslagets genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan enligt kriterierna i Förordning om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-förordningen). Planens genomförande har inte heller bedömts ha någon negativ påverkan på stads- eller landskapsbilden i området, snarare tvärtom. Miljöbedömning och därtill hörande miljökonsekvensbeskrivning till detaljplanen är därför inte nödvändig och har därför inte upprättats. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Området domineras av en grusbelagd parkeringsyta. Slänten ner mot älven är bevuxen av björkar och lövsly. 3

5 I området i stort är detta delområde det enda område som inte har en påverkad och omschaktad slänt mot strandpromenaden, av Tyréns föreslagen åtgärd (avschaktning och ändrad lutning, nedan) skulle snarare få området att passa in än att sticka ut i landskapsbilden. Geotekniska förhållanden År 1972 gjorde VAB en geoteknisk undersökning för området (Sörböle Grundundersökning för centrala delen i Sörböle) och fann ett sedimentområde med ytligare lager av silt och sand vilande på relativt mäktiga lager av svartmocka (1-4 meter). En geoteknisk utredning för Kv. Laboratorn genomfördes också 1988 av OWAB. Den geotekniska undersökning som Tyréns gjort 2012 på uppdrag av fastighetsägaren Fastighets AB Polaris (Kv. Teknologen - Markteknisk undersökningsrapport och PM Projektering, Uppdrag: , ) för det aktuella planområdet visar att jorden inom området består av 6-9m sedimentjordar på morän. Sedimentjordarna består från ytan av ca 1-2,5m löst lagrad sand ovan 1,0-1,5m löst lagrad siltig sand och sandig silt. Under dessa lager följer 3-4m lös sulfidsilt och lerig sulfidsilt på ett tunt lager fast silt på morän. Moränen bedöms vara en sandig siltig morän. Stopp med hejarsondering har skett på ett djup om 9-12m, djupare närmare släntkrön. Stopp har skett i morän mot block eller berg. Tyréns anser att grundläggning av byggnader på området måste ske med fribärande golv på spetsbärande pålar. Vidare att påltyp och teknik ska väljas så att påverkan från vibrationer och massundanträngning hålls så låg som möjligt, typ slanka stålrörspålar eller dylikt. Ingen lastökning på befintlig mark får ske. Kompletterande undersökningar avseende trappa i älvsbrinken samt påldjup för byggnaden är under utförande. Förorenad mark Om schaktning och grundläggning ger överskottsmassor av svartmocka måste de tas om hand på ett av bygg- och miljökontoret godtagbart sätt. Radon Området ligger inom vad som anses vara lågriskområde för radon. Risk för skred/höga vattenstånd En förutsättning för att planen går att genomföra är att de geotekniska förutsättningarna med bl a risk för skred hanteras på ett tillfredställande sätt, exempelvis genom föreslagna åtgärder nedan. En översiktlig ras- och skredriskinventering i syfte att kartlägga riskerna för ras och skred gjordes 1997 av Scandiakonsult Bygg och Mark AB på uppdrag av Statens räddningsverk. Området mellan Viktoriabron och Parkbron hade låg säkerhet mot skred, och 1998 gjordes därför en stabilitetsutredning av KM anläggninsteknik AB. På den sträckan utfördes 1999 en släntförstärkning och ett erosionsskydd i form av en tryckbank. Själva den tänkta byggnaden ligger ovanför bedömda framtida höga vattenstånd. Tyréns geotekniska undersökning (2012, ovan) rekommenderar följande: För att totalstabiliteten inom området ska bli tillfredställande måste slänten mot strandpromenaden och älven åtgärdas. Marken från slänten och minst 8,5m från befintligt släntkrön måste schaktas av och sänkas med minst två meter, efter detta kan avschaktningen successivt höjas med maximal lutning om 1:2. Avschaktningen kompletteras med att slänten från strandpromenaden och upp till planerat område måste schaktas om till en lutning om maximalt 4

6 1:2. Inget dagvatten får ledas ut över slänten då risken för erosionsskador ökar. Förutsättningar för snabb återetablering av växtlighet måste ordnas. Slänten kommer vara mycket känslig mot erosion av ytvatten under tiden från omschaktning till återetablering av växtlighet har skett. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom området. Bebyggelseområden Campusverksamhet Planområdet befinner sig inom Skellefteås campusområde. Detta måste på markplan manifesteras med verksamhet som är relaterad till detta. Gällande plan beskriver det som högskola, gymnasium, forskning och utveckling med därtill hörande kontors- och produktionslokaler med campusrelaterad verksamhet kan också avse cafeteria, hörsalar, avknoppningsverksamhet m.m. Övriga plan är inte lika känsliga. Arbetsplatser och centrumverksamhet På övriga plan utom markplan är det tillåtet med centrumverksamhet. Det kan innebära arbetsplatser och kontor, men också samlingslokaler, service, bibliotek, restaurang m.m. Givet verksamhetens art påverkas förutsättningar för ex. parkering, vilket måste hanteras i bygglovet. Tillgänglighet Givet byggnadernas höjd blir det hiss till alla våningar. Även utemiljön bör få en utformning som främjar tillgänglighet. Handikapparkering på erforderligt avstånd till entréer. Byggnadskultur och gestaltning Det manifesta läget i älvens krökning mot såväl norra älvsbrinken som Viktoria- och Parkbron ställer stora krav på gestaltning. Tomtens placering som ett avslutande hörn i nordväst för campusområdet (och i en tänkt framtid, av dess kärna) gör, tillsammans med de naturliga förutsättningarna, att det är kan vara befogat att inte slaviskt följa det utlagda rutnätet för Campus utan istället uttrycka något eget. Det är rimligt att byggnaden också ger uttryck för den verksamhet som finns på området. Den tillåtna våningshöjden motiverar att byggnaden bör vara ett landmärke från flera håll, men kanske framförallt från campus, där entrén finns. Även omgivningen som kan komma att bearbetas bör studeras nog, vad gäller siktlinjer, stråk och höjder. Friytor Lek och rekreation Planområdet ligger i anslutning till såväl Skellefte älv och dess strandspromenad, som den idrottshall som finns på campusområdet, med bla volleybollplan etc utomhus. Naturmiljö Forskargatans förlängning (direkt väster om den tänkta byggnaden, delvis utanför planområdet) ska ha parkkaraktär och vara inbjudande för allmänheten. Slänten ner mot älven får en mer bearbetad karaktär efter schaktning. 5

7 Vattenområden Planområdet ligger nära det vattenområde i älven som Sörböle byamän nyttjar för fiske. Byamännens synpunkter ska därför beaktas i frågan om utformningen av parkområdet utanför planområdet. Gator och trafik Området har goda möjligheter att resa kollektivt, cykla eller gå, vilket även detaljplanen ska främja för att på så sätt bidra till kommunens målsättningar gällande renare stadsluft och en långsiktigt hållbar stadsplanering. Gatunät, gång- och cykeltrafik Planområdet gränsar i söder mot Laborantgränd som har tämligen begränsad trafik idag. Trafiken kommer antagligen att minska än mer, om andelen parkeringsplatser under mark på Campus ökar. En tänkt byggnads huvduentré ska vara från söder, mot campus och den cykelbana som följer älven bör kunna fortsätta förbi planområdet österut. Kollektivtrafik Campusområdet har väl försörjt med kollektivtrafik. Parkering, utfarter, varumottagning Fastigheten har inga parkeringsplatser inom planområdet. Dessutom tar den i anspråk mark som idag kan nyttjas för parkering (ca 50 platser). Fastighetsägaren ska lösa sina arbetsplats- och besöksparkeringar inom närområdet. Avsikten är, liksom i gällande plan, att möta ökat parkeringsbehov med tillfällig parkering på kvartersmark i avvaktan på bebyggelse (i detta fall tomterna direkt söder om planområdet, kv Laboratorn). Allt eftersom området byggs ut och kvarteren byggs ut måste en utökning av de permanenta parkeringarna skapas, t ex parkering i källare/souterräng, parkeringsdäck och parkeringshus istället för markparkering. Annat än tillfälligt lov för markparkeringar bör inte medges på Campus. Totalt uppskattas ett behov på 50 arbetsplatsparkeringar och 10 besökare (bilar) och till detta 25 cykelplatser. Att cykla ska vara enkelt, yttre cykelparkering med god tillgänglighet till entréerna bör finnas. Hälsa och säkerhet Brandskydd Vid husutformning och tomtplacering måste åtkomlighet för räddningstjänstens fordon beaktas. Vidare ska hänsyn tas till brandspridningsgrisken mellan byggnaderna. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Den befintliga fastigheten ligger inom verksamhetsområdet för vatten, dagvatten och spillvatten. Anslutning till vatten och avlopp ska ske till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Ledningar för kommunalt vatten och avlopp går i gatuområdet (utanför planområdet) med anslutningar inne på planområdet. 6

8 Renvatten Anslutning av renvatten ska ske till förbindelsepunkt som anvisas vid nybyggnadskartans upprättande. Våningsplan över + 25 meter kan komma att behöva tryckstegras inom fastigheten. Detta är isåfall fastighetsägarens ansvar. Brandvatten I planområdets närhet finns en brandpost. Denna klarar 10 l/s vid enskilt uttag. Sprinkler Direktverkande sprinkler kan inte medges. Om sprinkleranläggning behövs ansvarar exploatören för att ta fram andra lösningar än direktverkande. Spillvatten Anslutning av spillvatten med hushållskaraktär ska ske till förbindelsepunkt som anvisas vid nybyggnadskartans upprättande. För de delar som inte kan avledas med självfall till förbindelsepunkt ska pumpning ske inom fastigheten. Spillvatten som ansluts och kan komma att innehålla exempelvis olja eller fett ska förses med avskiljare enligt bygg- och miljökontorets anvisningar. Dagvatten Dagvatten ska omhändertas i första hand lokalt (LOD) och grönytor ska ha en fördröjande påverkan på avrinning. Dagvatten från vägar och parkeringsytor m.m. ska avledas på sådant sätt att en partikelavskiljning uppnås. Dagvatten som kan komma att innehålla exempelvis olja eller fett ska förses med avskiljare. För dagvatten som inte kan avledas med självfall, till av kommunen anvisat läge, ska pumpning ske inom fastigheten. Dagvatten får inte innehålla föroreningar som kan vara till skada för människors hälsa och miljö. Inget dagvatten får ledas ut över slänten då risken för erosionsskador ökar. Dränvatten Dränvatten från källarlös byggnad ska omhändertas genom LOD (lokalt omhändertagande av dagvatten), alternativt anslutas till förbindelsepunkt för dagvatten som anvisas vid nybyggnadskartans upprättande. Värme och kommunikation Fastigheten bör anslutas till fjärrvärmenätet. Fjärrvärme finns i gatan och går bra att ansluta. Fastigheten bör även anslutas till det allmänna el- och telenätet. Skellefteå Kraft har inga ledningar som går i nord-sydlig riktning i planområdets östra del (markerat som område för underjordiska ledningar i gällande plan). Enligt dokumentationen ligger de öst-västliga ledningarna för såväl el som kommunikation (eventuellt även fjärrvärme) inom planområdet. Skanova har en telekabel (1200 par) som går i Forskargatans förlängning, direkt väster om planområdet. Avfall Avfallet ska sorteras enligt den kommunala renhållningsordningen. Avfallsutrymmen ska utformas enligt den kommunala renhållningsordningen och dess anvisningar för ny- eller ombyggnad av avfallsutrymmen. Det är viktigt att tillgängligheten för fordonet som ska hämta avfallet beaktas. Angöring av renhållningsfordon ska kunna ske på ett tryggt sätt och markbeläggning ska vara anpassad för fordonens belastning. 7

9 DETALJPLANENS GENOMFÖRANDE Planförfarande Detaljplanen upprättas med enkelt planförfarande. Tidplan Samråd sker sista kvartalet 2012, med beräknat antagande första kvartalet Genomförandetid Planens genomförandetid är satt till 5 år, givet de ändringar i trafik- och parkeringsomläggningar som inom en snar framtid bör komma att ske för att hantera den ökade trafiken. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Avtal Planavtal Planavtal är tecknat med fastighetsägaren. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm Allmän platsmark avses vid eventuell fastighetsreglering regleras till allmän ägo. Tekniska frågor Tekniska utredningar Kompletterande undersökningar avseende trappa i älvsbrinken samt mer exakt påldjup för byggnaden är under utförande. SAMRÅD Detaljplanen upprättas i samråd med länsstyrelsen, kommunala förvaltningar, samt berörda fastighetsägare i området. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Detaljplanen bedöms vara av sådan karaktär att några miljökvalitetsnormer inte kommer att överskridas i området. En byggnad istället för en parkeringsplats blir ett tillskott till omgivningen. Även utemiljön får ett lyft vid tänkt exploatering och blir mer tillgänglig. Planen förutsätter att de geotekniska förutsättningarna med bl a risk för skred hanteras innan bygglov ges, på angivet sätt eller motsvarande. 8

10 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN I upprättandet av detaljplanen har bygg- och miljökontoret, tekniska kontoret samt kommunledningskontoret i Skellefteå deltagit. Bygg- och miljökontoret planavdelningen Harriet Wistemar Kommunarkitekt Enar Nordvik arkitekt 9