fastigheten Hagahem 1 m.m. i Älmhult, Älmhults kommun, Kronobergs län PLANBESKRIVNING

Transkript

1 Datum Miljö- och byggnämnden Ärendenummer B0245 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för fastigheten Hagahem 1 m.m. i Älmhult, Älmhults kommun, Kronobergs län PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Plankarta med planbestämmelser Planbeskrivning Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande 1 Granskningsutlåtande 2 Bullerberäkning Hagahem 1, Tyréns (finns att tillgå på Miljö- och byggförvaltningen) 1

2 För att få all information och se helheten i ärendet bör plankartan läsas ihop med de beskrivningar som hör till ärendet. Planbeskrivningen ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. PLANPROCESSEN Planförslaget har handlagts med normalt planförfarande i enlighet med Plan- och bygglagen (2010:900). INLEDNING Bakgrund och syfte Fastigheten Hagahem 1 är idag planlagd för sjukhems- och vårdändamål. I byggnaderna idag bedrivs en hotell- och konferensverksamhet, som haft tillfälligt bygglov. Syftet med den nya detaljplanen är att ändra markanvändningen till kontor, hotell- och konferensändamål, samt bostäder. Planfakta Fastigheten Hagahem 1 är idag 6600 m 2 och ägs av Haganäshemmet AB. Den gränsar i norr mot Östra Esplanaden. Ca 115 m. väster om fastigheten ligger Älmhults vattentorn. Marken däremellan utgörs idag av ett naturområde. I söder gränsar fastigheten till den s.k. Haganäsparken. Öster om fastigheten löper en remsa naturmark på ca 20 meter, därefter kommer ett bostadsområde med enplans markbostäder. Längs västra och södra sidan finns planer på förändringar. Kommunen har tagit fram en detaljplan för Haganäsvägen, som vann laga kraft den 1 aug Det innebär att Torngatan kommer att förlängas söderut och passera längs med fastigheten Hagahems västra gräns. Mellan Torngatan och Hagahem 1 föreskriver den detaljplanen en bullervall. I söder är det tänkt att den nya Haganäsleden ska gå, vilket blir ca 50 m. söder om Hagahem 1. Nu gällande plan för området söder och väster om anger park. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplaner etc. Översiktplan för Älmhults kommun, antagen , anger offentlig service och kommersiell service i området. Detaljplaner Gällande detaljplan, Detaljplan för kv. Hagahem m.m. anger C, område för sjukhem och vårdändamål. Planen vann laga kraft Kommunala beslut Kommunstyrelsen beslutade att godkänna detaljplaneavtalet mellan Haganäshemmet AB och Älmhults kommun. Miljö- och byggnadsnämnden beslutade 2

3 , enligt 76, att ge Miljö- och byggnadsförvaltningen i uppdrag att upprätta ett förslag till detaljplan. OMRÅDETS FÖRUTSÄTTNINGAR Befintlig fastighet Inom planområdet finns en fastighet, Hagahem 1. Här bedrivs i nuläget en hotell- och konferensverksamhet. Byggnaden är i en respektive två plan och har en byggnadsyta på ca 850 m 2. På mitten är byggnaden i två våningar med reception, kök och matsal på bottenvåningen och konferensrum samt familjerum på andra våningen. På bottenvåningen går två flyglar åt vardera hållet med en korridor med tio enkelrum och fyra dubbelrum på vardera sidan. Alla rum har ingång från korridoren och egen utgång mot altan. Det finns också förrådsytor motsvarande ca två enkelrum och ett dubbelrum. Det finns även en fristående komplementbyggnad på ca 80 m 2. Denna innehåller tre delar; soprum, garage och trädgårdsförråd. Parkeringen rymmer ca parkeringar totalt, som vid något tillfälle utnyttjas maximalt. Geotekniska förhållanden Ingen geoteknisk undersökning har gjorts i detta planarbete. Det som framkommit när angränsande områden byggts ut tyder på att de geotekniska förhållandena är godtagbara inom planområdet. Detta måste klargöras mer i detalj vid projektering för nybyggnation. Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till kommunalt va. Ledningar för vatten och avlopp finns utbyggda i Östra Esplanaden. Riksintresse, kulturmiljö och strandskydd Området är inte föremål för vare sig riksintressen eller strandskydd. Det finns inga kända fornlämningar eller bevarandevärda kulturmiljöer i området. Rekreation Området gränsar i söder till Haganäsparken som är ett stort sammanhängande rekreationsstråk med bokskog. Vid en utbyggnad av den nu överklagade Haganäsleden kommer Torngatan här att passera under Haganäsleden, vilket gör att man snabbt kommer att kunna komma in i parken. Nordväst om planområdet ligger Haganässkolan i ett område med olika typer av fritidsutbud. Här finns t.ex. fotbollsplaner och Friskis & Svettis. 3

4 Gator, trafik och buller Planområdet gränsar i norr till Östra Esplanaden som är en huvudled. När Haganäsleden byggts förväntas antalet passerande fordon sjunka något till motsvarande ca 2000 fordon per dygn. Tyréns har på uppdrag av kommunen tagit fram en bullerutredning som undersöker vilken bullerpåverkan det blir för Hagahem 1 när Torngatan öppnar för trafik. Antagandet är att det då kommer att passera drygt 6000 bilar per årsmedeldygn förbi Hagahem 1. Bullerutredningen bifogas planhandlingarna. PLANENS INNEBÖRD OCH KONSEKVENSER Bebyggelse- och verksamhetsområde Jämfört med nuvarande detaljplan är den största förändringen att användningsområdet ändras från C, vård- och sjukhem, till KB 1, kontor med möjlighet till bostäder i bottenvåningen. Kontor inbegriper även hotell och konferensverksamhet, som bedrivits på fastigheten med tidsbegränsat bygglov sedan drygt tio år. Byggnaden lämpar sig även väl för student- eller äldreboende, varför även användningen Bostäder tillförs planen. Av hänsyn till buller är det endast tillåtet att inrätta bostäder i bottenvåningen. Tillåten högsta byggnadshöjd är i gällande plan 7.0 meter. Detta höjs till 10.0 meter, då kvarteret med sitt centrala läge intill Östra Esplanaden kan anses vara lämpligt för något högre bebyggelse. På fastigheterna Isak 1 och Abraham 1, längs Östra Esplanaden drygt 100 m nordväst om planområdet är befintlig bebyggelse fyra våningar. Öster om Hagahem 1, på fastigheten Hagalund 1, är befintlig bebyggelse däremot bara en våning. En skuggstudie har gjorts för att säkerställa att dessa bostäder inte skuggas av en ökad byggnadshöjd på Hagahem 1. Skuggdiagrammet ovan visar situationen för vår- och höstdagjämning kl I diagrammet har en byggnadsvolym med byggnadshöjden 10.0 meter placerats i byggrättens norra och östliga gräns för att kunna se byggrättens påverkan på grannarna. Horisont arkitekter AB, (Byggrätten har efter att denna skiss ritades begränsats med mer prickmark i söder, se aktuell plankarta.) 4

5 Nuvarande exploateringsgrad ligger på ca 15 % av fastighetsarean men ingen exploateringsgrad är angiven. I och med detta detaljplaneförslag införs på plankartan en bestämmelse som anger att maximalt 30 % av fastighetsarean får bebyggas. I fastighetens yttre kanter är marken prickad, vilket innebär att byggnader inte får uppföras här. Det är till största del samma begränsning som i tidigare plan. I norr beror prickmarken på trafikhänsyn, i öster på hänsyn till intilliggande fastighet och i väster på ett u-område till skydd för befintliga ledningar. I söder måste prickmarken utökas jämfört med tidigare detaljplan, på grund av riskhänsyn till Haganäsvägen söder om planområdet. Gator, trafik och buller Där Östra Esplanaden korsas av Torngatan är en cirkulationsplats planerad. När denna detaljprojekterats har man insett att den behöver göras någon meter bredare än tidigare beräknats. Drygt 30 kvadratmeter i det nordvästra hörnet av fastigheten Hagahem 1 kommer därför att regleras över till kommunens fastighet Älmhult 3:1 och planläggs som huvudgata, likt övriga delar av cirkulationsplatsen. Detta påverkar både parkeringen inne på fastigheten, som naggas något i kanten, och utfarten, som kommer nära cirkulationsplatsen. Det finns utrymme inne på befintlig fastighet att förskjuta parkeringen åt öster. Kommunen har gjort bedömningen att utfarten kan ligga kvar i sitt nuvarande läge. Men, om det skulle komma krav från t.ex. renhållningsbolaget att de vill kunna köra in på fastigheten på annat sätt, vore det lämpligt att flytta utfarten längre åt öster. I en trafikbullerberäkning, Tyréns , uppskattas bullret i fem punkter, som vid det tillfället var avsett bli byggrättens utbredning, samt i tre höjder (2, 5 resp 8 m höjd). (Efter att rapporten upprättades har byggrätten, av riskhänsyn, begränsats ytterligare. Punkt 3 är den som i bullerberäkningen är mest utsatt, men på nu föreslagen plankarta ingår denna punkt inte längre i byggrätten.) Hastigheten har antagits vara 40 km/h på Östra Esplanaden samt 40 respektive 60 km/h på Torngatan förbi Hagahem 1. Riktvärdena vid bostäder är i dagsläget 30 dba ekvivalentnivå inomhus, 45 dba maximalnivå inomhus kl , 55 dba ekvivalentnivå utomhus vid fasad/uteplats och 70 dba maximalnivå utomhus vid fasad/uteplats. Av trafikbullerberäkningen kan man utläsa att riktvärdena överskrids för våning två och tre. Kommunens bedömning är att nuvarande bebyggelse klarar sig bra när bullervallen längs Torngatan uppförts. Så länge det är hotellverksamhet i byggnaden är det inga bekymmer då dessa riktvärden dessutom är lägre. Däremot får bostäder endast inrättas på bottenvåning, av hänsyn till bullret. En projektspecifik bullerberäkning kan komma att krävas i bygglovsskedet för att redovisa hur riktvärdena uppnås. 5

6 Beräkningspunkter 1-5 samt utsträckning av bullervall 2 m. hög över väg längs Torngatan, Tyréns Beräknade bullervärden från Trafikbullerberäkning Hagahem 1, Tyréns

7 Ledningar På fastigheten finns i gällande detaljplan ett u-område för avlopp och teleledning. U-området överförs till denna plan och dess omfattning anges på plankartan. Området är i sin norra del 6 m brett och i sin södra del 8 m brett. Parkering Befintlig parkering som rymmer ca bilar, men anpassningen av fastigheten gentemot cirkulationsplatsen i intilliggande korsning gör möjligen att en eller två parkeringsplatser försvinner. Parkeringsnormen för Älmhult, daterad , ska tillämpas vid bygglovsprövning för nybyggnad, ombyggnad och ändrad användning. Normen anger att för kontor gäller 20 bilplatser per 1000 kvm BTA, (vilket motsvarar precis den befintliga parkeringen) och 8 cykelplatser. För hotell är normen något högre för bilar (30 platser) och lägre för cyklar (3 platser). För flerbostadshus anger normen att det ska finnas 13 bilplatser för de boende samt 1.4 besöksparkeringar per 1000 BTA. För särskilda boendeformer, t.ex. äldreboende eller studentboende, bör parkeringsbehovet utredas särskilt, men antalet bör i dessa fall bli lägre. Detta gör att det kan finns behov av att utöka parkeringen, vilket lämpligen sker österut längs Östra Esplanaden. Leveranser och angöring Sophantering sker idag genom att renhållningsfordon ställer sig på fastighetens parkering och hämtar avfallskärlen. Krav kan komma på att kärlen ska kunna placeras närmare vägen än vad som är fallet idag, vilket bedöms klaras inom den byggrätt plankartan medger. Geotekniska förhållanden Området ligger inom lågriskområde för radon. Miljökvalitetsnormer De miljökvalitetsnormer som finns för yt- och grundvatten ska beaktas vid planering av ny bebyggelse. Bebyggelse bör inte ske om det innebär att miljökvalitetsnormen påverkas negativt. Ekologisk status Kemisk status Kemisk status (exklusive kvicksilver) Försurning Övergödning Dagvatten från planområdet rinner så Miljögifter Ja småningom ut i sjön Möckeln efter att Miljögifter Nej det har fördröjts på tomten och därefter (exklusive kvicksilver) gått i kommunens ledningsnät för Tungmetaller dagvatten. Tabellen visar Möckelns status och de miljöproblem som finns (VISS). Planen medför en större begränsning i byggrättens yta jämfört med tidigare detaljplan. Kommunen bedömer därför att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att påverka sjön Möckeln negativt. 7 Status och miljöproblem Måttlig Uppnår ej god God Ja God status (enligt uppmätta värden) Nej Risk för halter av bly över gränsvärdet

8 Riskhänsyn Med tanke på den väg som avses byggas söder om planområdet, Haganäsvägen, och att denna ska vara led för farligt gods behöver byggrätten begränsas åt detta håll. Från vägkant till byggrätt är det därför ett avstånd på minst 70 m. Av hänsyn till det buller som kommer att uppstå när Torngatan blir genomfartsled avser kommunen bygga en bullervall på naturmarken mellan Torngatan och fastigheten Hagahem 1. Miljökonsekvensbedömning Planen följer inte helt gällande översiktsplan, som anger kommersiell service. Den förändring i markanvändning som föreslås genom att istället för sjukhem och vård tillåta kontor och bostäder bedöms inte innebära någon större förändring jämfört med gällande detaljplan vad gäller konsekvenser för miljön. Detaljplanen anses inte medföra betydande miljöpåverkan enligt 6 kap 11 Miljöbalken, vilket gör att någon särskild miljökonsekvensbedömning inte kommer att upprättas. Planens konsekvenser redovisas istället i denna planbeskrivning. GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Organisatoriska genomförandefrågor Kommunen ansvarar genom tekniska kontoret för genomförandet/ utbyggnaden av de delar av detaljplanen som utgör allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av kvartersmark. Kommunen ansvarar genom tekniska kontoret för att tillsammans med exploatör samordna frågor om markköp, fastighetsbildning, ledningsrätter och avtal. Tekniska genomförandefrågor Nödvändig geoteknisk grundundersökning kan behöva tas fram av byggherren i samband med byggandet i området. Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Om arkeologiska fynd påträffas ska arbetet omedelbart avbrytas och länsstyrelsen kontaktas. Ingrepp i fornlämning regleras enligt Lag (1988:950) om kulturminnen mm (KML) och beslut gällande detta fattas av Länsstyrelsen. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Det finns inga befintliga fastighets- eller tomtindelningsbestämmelser. Delar av nuvarande Hagahem 1 kommer att regleras över till fastigheten Älmhult 3:1. Kommunen hanterar ansökan om fastighetsreglering hos Lantmäterimyndigheten samt bekostar fastighetsregleringen. 8

9 Konsekvenser / Part Kommunen Hagahem 1 Organisatoriska Upprättar detaljplanen Får rätt att bygga ytterligare en våning på höjden, men en något begränsad mer byggrätt i söder. Ändrad användning från vårdboende till bostäder på bottenvåning och kontor i en till tre våningar. Fastighetsrättsliga Hanterar ansökan om fastighetsreglering hos Lantmäterimyndigheten. Delar, ca 30 m 2, av nuvarande Hagahem 1 kommer att regleras över till fastigheten Älmhult 3:1. Ekonomiska Bekostar fastighetsregleringen Bekostar detaljplanen. Bekostar eventuell ombyggnation eller uppförande av byggnader inom egna fastigheten. Tekniska Påverkas inte Påverkas inte ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Medverkande tjänstemän Christina Selin Flink, plantekniker. Carina Tenngart Ivarsson Stadsarkitekt, LAR/MSA Antagen av kommunfullmäktige , 24 LAGA KRAFT